TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.-
Años: 205° y 156°

Expediente Nº 24.870.
I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
I.A) PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 18 de Marzo de 1.999, anotada bajo el nro. 03, Tomo 6-A., de este domicilio.
I.B) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados BLANCA GONZÁLEZ NAVA, y GONZALO DÍAZ HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad nro. 8.024.760, y 11.539.940, e inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 28.121, y 81.112, respectivamente.
I.C) PARTES DEMANDADA: Ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, domiciliada en la Residencias Marina Village, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
I.D) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ANTONIO JOSÉ RODRIGUEZ, MARCOS JOSÉ CARREÑO y GERARDO GARCÍA MORALES, con inpreabogados nros. 57.483, 112.458, y 68.756, respectivamente.
II. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
III. BREVE RESEÑA DEL PROCESO Y FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
Se inicio el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano CLAUDIO PETRACHI, titular de la cédula de identidad nro. 82.187.767, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., asistido de abogada, contra la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, domiciliada en la Residencias Marina Village, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
En fecha 19-2-2.014, este tribunal admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada. (Fs. 1-39).
En fecha 6-3-2.014, compareció la abogada BLANCA GONZALEZ, con inpreabogado nro. 28. 28.121, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó original del poder que acredita su representación, copia simple del libelo de la demanda y su auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa de citación, hizo entrega al alguacil de los medios necesarios para hacer efectiva la citación y ratificó el pedimento del decreto de la medida de embargo preventiva solicitada en el libelo de la demanda. (Fs. 40-47).
En fecha 11-3-2.014, se libró la compulsa de citación ordenada en el auto de admisión de la demanda. (Fs. 48).
En fecha 13-3-2.014, compareció el ciudadano Alguacil quien manifestó haber recibido los medios y recursos necesarios para hacer efectiva la citación ordenada. (Fs. 49).
Por auto de fecha 20-3-2.014, se ordenó la apertura del cuaderno de medidas. (Fs. 50).
En fecha 29-4-2.014, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó recibo debidamente firmado por la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, debidamente firmado el día 28 de Abril de 2.014. (Fs. 51-52).
En fecha 7-5-2014, compareció la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, asistida de abogado, quien confirió Poder Apud Acta a Los abogados ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ, MARCOS JOSÉ CARREÑO Y GERARDO GARCIA MORALES, inscritos en el inpreabogado bajo los nros.57.483; 112.458 y 68.756. (Fs.3-54).
En fecha 4-62014, fue presentado por el abogado ANTONIO RODRÍGUEZ, escrito de contestación a la demanda y reconvención junto con anexo. (Fs. 55-76).
En fecha 6-6-2014, este tribunal admitió la reconvención por Nulidad absoluta de contrato, propuesta por el abogado ANTONIO RODRÍGUEZ, y en cuanto al cheque de gerencia 0411, ordenó el resguardo en la caja de seguridad de este tribunal. (Fs. 77).
En fecha 16-6-2014, fue presentado por la abogada BLANCA GONZÁLEZ de ACCARDI, escrito de contestación a la reconvención. (Fs. 78-96).
En fecha 11-7-2014, fue consignado escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ANTONIO RODRÍGUEZ. (Fs. 97)
En fecha 15-7-2014, se ordenó agregar al presente expediente, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ANTONIO RODRÍGUEZ. (Fs. 98111).
En fecha 15-72014, compareció la ciudadana BLANCA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a fin de presentar escrito de promoción de pruebas. (Fs.112-129).
En fecha 16-7-2014, compareció el abogado ANTONIO RODRÍGUEZ, a fin de solicitar, se niegue la admisión de las pruebas presentadas por la apoderada judicial de la parte actora, por haberse promovido en forma extemporánea, a fin de probar la extemporaneidad solicitó el computo de los días por secretaria desde 16-6-2014, exclusive, hasta el día 15-07-2014, inclusive. (Fs.130).
En fecha 17-07-2014, fue presentado escrito de Oposición a la Admisión de las Pruebas de la parte demandada reconveniente, por parte de la ciudadana BLANCA GONZÁLEZ, APODERADA JUDICIAL de la parte actora, a los fines de que se declare Sin Lugar en la definitiva esta reconvención y se declare Con Lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACION DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD intentada por su representada. (Fs.131-132).
En fecha 21-7-2014, compareció el abogado ANTONIO RODRÍGUEZ, quien manifestó su ratificación en todos y cada uno de los medios probatorios. (Fs.133-134).
En fecha 22-7-2014, este tribunal dicto decisión declarando Sin Lugar, las oposiciones formuladas por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., a la admisión de las pruebas contenidas en el escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada reconveniente. (Fs. 135-138).
En fecha 22-7-2014, en cuanto al escrito de promoción de pruebas presentados por el abogada ANTONIO RODRÍGUEZ, este tribunal, en cuanto a las documentales señaladas en el capítulo III, este tribunal las admite; en relación a las testimoniales contenidas en el capitulo IV, de los testigos este tribunal las admite. (Fs.139).
En fecha 22-7-2014, este tribunal en cuanto al escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, con la finalidad de admitir o no las pruebas promovidas, ordenó expedir por secretaria el cómputo de los días, desde el día 6-6-2014, exclusive, hasta el día 15-7-2014, inclusive. (Fs.140-141).
En fecha 22-7-2014, este tribunal, declaró improcedente la admisión de las pruebas presentadas por la abogada BLANCA GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., por extemporáneas. (Fs.142-143).
En fecha 29-7-2014, este tribunal declara desierto el acto de evacuación del testigo, en la persona de KEFAJ MAKLAD EL FALAH, quien fue promovido por el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente. (Fs.144).
En fecha 29-7-2.014, compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, quien mediante diligencia solicitó una nueva oportunidad para la evacuación del testigo. (Fs. 145).
Por auto de fecha 11-8-2.014, este Tribunal fijó nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH. (Fs. 146).
En fecha 24-9-2.014, se evacuaron las testimoniales del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH. (Fs. 147-149).
En fecha 29-9-2.014, compareció la abogada BLANCA GONZÁLEZ con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó copias certificadas. (Fs. 150).
Por auto de fecha 30-9-2.014, este Tribunal acordó copias certificadas de conformidad con los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, solicitadas por la apoderada judicial de la parte actora. (Fs. 151).
En fecha 2-10-2.014, compareció la abogada BLANCA GONZÁLEZ con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia recibió las copias certificadas acordadas. (Fs. 152).
Por auto de fecha 22-10-2.014, este Tribunal informó a las partes del término fijado para la presentación de los respectivos informes. (Fs. 153).
En fecha 13-11-2.014, compareció la abogada BLANCA GONZÁLEZ DE ACARDI, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó escrito de informes. (Fs. 154-165).
En fecha 13-11-2.014, compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien presentó escrito de informes. (Fs. 166-187).
En fecha 1-12-2.014, compareció el abogado ANTONIO RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria. (Fs. 189-197).
Por auto de fecha 2-12-2.014, este Tribunal procedió a fijar oportunidad para dictar sentencia. (Fs. 198).
Por auto de fecha 18-2-2.015, este Tribunal difirió el lapso para dictar sentencia en la presente causa. (Fs. 199).

CUADERNO DE MEDIDAS:
Por auto de fecha 20-3-2.014, este Tribunal decretó medida preventiva de embargo, sobre bienes propiedad de la demandada. (Fs. 1-7).
En fecha 7-4-2.014, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó copia del oficio nro. 0970-14.700, de fecha 20-3-2.014, debidamente recibida. (Folio 8-9).
Por auto de fecha 15-4-2.014, este Tribunal ordenó agregar a los autos la comisión de embargo preventivo, emanado del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipio Mariño, García, Maneiro, Villalba y Península de Macanao de este Estado, y la apertura de una cuenta corriente en el Banco Bicentenario. (Fs. 10-25).
En fecha 25-3-2.015, compareció la abogada BLANCA GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien solicitó se oficie a la entidad bancaria Bicentenario a los fines de que informe de la apertura de la cuenta corriente ordenada en auto de fecha 15-4-2.014. (Fs. 26).
Por auto de fecha 31-3-2.015, se ordenó oficiar al Banco Bicentenario a los fines de que informe sobre la apertura de la cuenta corriente ordenada a aperturar en dicha entidad. (Fs. 27-28).
En fecha 13-4-2.015, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó copia del oficio 0970-14-117, de fecha 15-4-2.015, debidamente recibido. (Folios. 29-31).
En fecha 13-4-2.015, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó copia del oficio 0970-15-382, de fecha 31-3-2.015, debidamente recibido. (Folios. 32-33).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano CLAUDIO PETRACHI, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., plenamente identificados en autos, asistido por la abogada BLANCA GONZALEZ, con inpreabogado nro. 28.121, en su escrito libelar alegó lo siguiente:
Que su representada sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., suscribió en fecha 14 de agosto de 2.013, un contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, con la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.381.770, domiciliada en Residencias Marina Village, ubicada en la Urbanización Casta Azul, Municipio Mariño de este Estado, siendo su objeto la venta de un inmueble de su propiedad, constituido por un inmueble conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, y los cuales se encuentran individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3: forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año.
Que en el mencionado contrato de AUTORIZACIÓN DE VFENTA CON EXCLUSIVIDAD, se establecieron las condiciones que regirían la venta del identificado inmueble, que luego se iban a explanar más detalladamente en el documento de opción de compra-venta, que se suscribiría con el futuro comprador, entre las condiciones se indicaron las siguientes:
Que se encomendó de manera exclusiva a su representada por un lapso de seis (6) meses (180 días continuos), contados desde la fecha de su firma, es decir desde el día 14 de agosto de 2.013, hasta el día 14 de Febrero de 2.014, (ambas fechas inclusive).
Que el precio para la venta de este inmueble era la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000, oo).
Que se convino y así lo aceptó la mencionada propietaria en pagar por concepto de comisión la cantidad equivalente al cinco por ciento (5%), sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado.
Que su representada UNOCASA 2, C.A., quedó autorizada a retener sus comisiones por concepto de servicios inmobiliarios prestados, una vez el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerida para el acto de reserva del inmueble, el cual deberá ceñirse a las condiciones especificadas en este documento.
Que la comisión será igualmente reconocida a su representada UNOCASA 2, C.A., en los siguientes casos: “a) Por venta por parte del propietario dentro del período de vigencia de la presente autorización…”
Que se convino en el literal e) del mencionado contrato que la presente autorización quedaría prorrogada de forma automática y secuencial por el mismo tiempo y, las mismas condiciones si no se notificara por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la presente autorización la intención por parte del propietario de no prorrogar el mismo…”
Que el propietario podrá modificar el precio solo al vencimiento del presente documento mediante firma de una nueva autorización de venta.
Que seguidamente su representada realizó la correspondiente promoción del inmueble a través de las publicaciones siguientes:
Diario Sol de Margarita, durante los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.013, como se evidencia de los Recortes de los avisos clasificados que se consignan marcados con las letras “C, D, E, F, G, y H”.
Que la página Web: www.unocasa2.com, como se evidencia de la copia que se consigna marcada con la letra “I” de la cual se observa que a este inmueble se le asignó el código nro. 45, aparecen las fotografías, las condiciones del inmueble y de la operación de la venta.
Que en forma personal tal como y como consta en las hojas de control de citas de la cual se evidencian que su representada mostró personalmente este inmueble a diferentes personas interesadas en adquirir el inmueble; allí se indican todos los datos del inmueble y las características de la venta.
Que es el caso ciudadana Juez, que la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, con la cual su representada, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., tiene suscrito el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, antes señalado, vendió por sus propios medios a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 9 de abril de 2.013, anotada bajo el nro. 28, Tomo 19-A, con rif nro. J-402266668-5, representada por su Director ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALEH, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad nro. 16.545.341, con RIF nro. V-16545341-3, de este mismo domicilio el inmueble identificado como LOTE A-3, el cual forma parte del lote “A”, ubicado en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna, según consta en documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, en fecha 12 de Diciembre del año 2.013, anotado bajo el nro. 2013.1174, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 393.15.1.1.3701, y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2.013, y esta operación de venta la realizó sin participar a su representada su intención de vender el mencionado inmueble por sus propios medios.
Que además, la propietaria, ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, incumplió con el compromiso de pago de la comisión del CINCO POR CIENTO (5%), a su representada, tal como se convino en los literales a) de los casos en los que también será reconocida la comisión del contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, con el documento antes indicado de compra-venta se demuestra que la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, negoció directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,oo) precio por demás irrisorio y que nos causa mucha suspicacia, por cuanto ese inmueble estaba siendo promocionado por la cantidad de Bs. 12.000.000, oo), y en una oportunidad ella quiso aumentarlo a la cantidad de Bs. 18.000.000, oo), pero debería celebrar un nuevo contrato de venta con exclusividad y que se venciera el lapso del contrato ya suscrito, por cuanto ya la promoción se estaba realizando por un precio y no puede ser aumentado de manera imprevista, por cuanto eso perjudica la credibilidad de la empresa; por lo tanto dicha ciudadana se encuentra incursa en la causal de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, y, está sujeta al pago de CINCO POR CIENTO (5%), de dicha cantidad, es decir al pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo).
Que en base a estos hechos y a lo establecido en el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, en el cual la mencionada propietaria convino en pagar por concepto de comisión la cantidad equivalente al CINCO POR CIENTO (5%), sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado y, que la comisión sería igualmente reconocida a su representada en los siguientes casos: “…Por venta por parte del propietario dentro del periodo de vigencia de la presente autorización…” es por lo que todo ello que en este acto en nombre de su representada UNOCASA 2, C.A., DEMANDÓ A LA CIUDADANA SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, domiciliada en Residencias Marina Village, ubicada en la Urbanización Casta Azul, Municipio Mariño de este Estado, tal como se demuestra del mismo contrato de opción de compra en su condición de propietaria del inmueble objeto de esta autorización, para que cumpla con todas y cada una de las condiciones establecidas en la AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, otorgada a su representada, en fecha 14 de Agosto de 2.013, y que pague a su representada UNOCASA 2, C.A., las cantidades de dinero que se indican en el petitorio, en virtud que el periodo de vigencia de dicha autorización era desde el día 14 de Agosto del 2.013 hasta el día 14 de Febrero de 2.014, (Ambas fechas inclusive), y de acuerdo a la cláusula a) del contrato de autorización que establece: “…a) Por venta por parte del propietario dentro del período de vigencia de la presente autorización…”, por lo cual la autorización de venta con exclusividad aún se encontraba vigente, para el momento en que la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, suscribió el mencionado contrato de venta con la compradora aquí identificada, por lo que es procedente el pago de la comisión a su representada. Esta ciudadana de ninguna forma se comunicó con su persona como representante de la empresa UNOCASA 2, C.A., ni con sus vendedores, para participar que quería revocar la autorización de venta con exclusividad del inmueble aquí identificado.
Que en virtud de haber agotado todas las gestiones amistosas, tendentes a obtener el pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), correspondientes al pago de la comisión, es por ello que se vió en la necesidad en nombre de su representada de ocurrir ante este Tribunal para demandar como en efecto demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, descrito anteriormente, el cual es el fundamento de la presente acción, a la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En que incumplió en su condición de propietaria, el CONTRATO AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de Agosto del 2.013, según consta en el documento que adjunté marcado con la letra “A”, en el cual su representada tiene el carácter de autorizada para gestionar y promocionar la venta del inmueble, plenamente identificado, al suscribir por sus propios medios el Contrato de venta con terceras personas, estando vigente dicho contrato de autorización y sin haber participado su voluntad de rescindirlo; en consecuencia debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora. SEGUNDO: Que debe hacer entrega de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), monto equivalente a la comisión del cinco por ciento (5%), del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, antes descrito, por la cantidad de Bs. 12.000.000, oo, independientemente que en el documento de venta del inmueble haya establecido el precio de venta en la cantidad de Bs. 1.600.000, oo, la demandada debe pagar el monto convenido de la comisión de Bs. 600.000, oo, por cuanto a todas luces resulta evidente que ese precio indicado en el documento de venta de fecha 12 de diciembre de 2.013, es irrisorio y simulado, por cuanto una extensión del terreno de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS (16.852.450, Mts2), en el sector Guacuco, frente al mar y al lado del edificio “Guacuco Beach”, y con uso turístico hotelero y vacacional jamás tiene el precio que fue indicado en el mencionado documento de Bs. 1.600.000, oo, por lo tanto me reservo el derecho de ejercer las acciones legales correspondientes a los fines de demostrar la ilicitud cometida en esta operación de venta. TERCERO: Que igualmente solicita que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, en razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagados en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que el deudor ha incurrido en mora, y así pidió sea declarado. CUARTO: En pagar las costas procesales, las cuales establece en un treinta por cuento (30%), del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales.
Que solicita se decrete medida de embargo preventivo sobre bienes muebles o cantidades de dinero propiedad de la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO.
Que dando cumplimiento a lo establecido en los artículos 33 y 38 del Código de Procedimiento Civil, y a los solos efectos de determinar la competencia por la cuantía estimó la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), ósea CINCO MIL SEISCIENTOS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607 U.T).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, con inpreabogado nro. 57.483, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, plenamente identificada, en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
Que en nombre de su representada SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de autorización de venta con exclusividad, propuesta en su contra por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., en base a los siguientes argumentos:
Que es absolutamente cierto que en fecha 14 de agosto de 2.013, la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., celebró con su representada SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, un contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD de un inmueble de su propiedad conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 y LOTE B-3, respectivamente, ubicados ambos en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Bolivariano de Nueva Esparta, y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Pero también es muy cierto, que dicho contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.147 del Código Civil, se encuentra viciado de nulidad absoluta y así pido a este Tribunal se sirva declararlo, toda vez que el consentimiento dado por su mandante en la celebración del mismo, fue producto de un error de derecho totalmente desconocido por esta y el que, por el amplio conocimiento en la materia y por lo especializado de esta en el ramo inmobiliario, presume debía ser conocido por la empresa UNOCASA 2, C.A., puesto que uno de los lotes de terrenos que conformaban el inmueble cuya venta con exclusividad le fue dado por su mandante a la señalada empresa, específicamente el identificado como lote B-3, se encuentra sujeto a una prohibición legal de enajenar, por el Ministerio del Ambiente, quienes han establecido una prohibición expresa de vender o enajenar bajo cualquier forma, inmuebles ubicados a orillas del mar, es decir, en la zona de protección costera, y este lote era uno de ellos, por lo que era obvio y evidente que dicho inmueble no podía ser objeto de venta alguna por parte de la inmobiliaria no de ninguna otra persona, la cual, era la única causa del contrato de autorización de venta con exclusividad en cuestión, y por ende, al existir esa prohibición legal en comento y que ha sido confesado, aceptada y reconocida por la demandante de autos en su libelo de demanda, específicamente en el capítulo del mismo destinado a las Medidas Preventivas, donde esta señala lo siguiente: “…Y con respecto a la Parcela de Terreno identificada con LOTE B-3 que forma parte del lote “B”, que tiene una superficie de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS Y UN CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS (4.268.401 Mts2), no puede ser objeto de venta, por cuanto está a la orilla del mar y debe respetar las normas de ambiente y marítimas establecidas, es obvio y evidente entonces, que el contrato en referencia se encuentra viciado de nulidad absoluta por existir el vicio en el consentimiento aquí señalado.
Que es igualmente cierto que en el viciado contrato de autorización de venta con exclusividad, se establecieron las condiciones que regirían la venta del identificado inmueble; pero expresamente niego, rechazo y contradigo que dichas condiciones en comento, luego serían explanadas más detalladamente en el respectivo documento de opción de compra-venta, que se suscribiría con el futuro comprador, tal como erradamente lo señala la demandante en su libelo de demanda; más aún cuando jurídicamente sería ilógico, absurdo, ilegal e inaceptable que el futuro comprador quedara obligado o comprometido al cumplimiento de unas condiciones y obligaciones que se le impusiera el acatamiento y cumplimiento de una serie de condiciones y obligaciones convenidas y aceptadas por personas destinadas a este, y las que el mismo nunca aceptó en forma alguna, y he aquí la justificación y fundamentación del hecho aquí negado por la defensa.
Que es cierto y así lo reconoce, que su representada le haya encomendado de manera exclusiva a la empresa UNOCASA 2, C.A., por un lapso de seis (6) meses (180 días continuos), contados desde la fecha de su firma, es decir desde el día 14 de Agosto de 2.013, hasta el día 14 de Febrero de 2.014, (ambas fechas inclusive), la venta de los pre-identificados lotes de terrenos (LOTE A-3 y LOTE B-3); asimismo es cierto que el precio de venta de los aludidos inmuebles, se había fijado en esa oportunidad en la suma de bolívares doce mil, (Bs. 12.000.000, oo), sic, ya este fue el precio que por sugerencia de la demandante de autos, es decir, la empresa UNOCASA 2, C.A., se estipuló en principio y al cual, la demandada de autos, o sea, su representada aceptó estipular, pues que la misma, no obsta que desconocía a ciencia cierta el valor real de dicho inmueble, consideró que dicho precio era el más adecuado para la venta, toda vez que el mismo era una sugerencia que provenía de la empresa UNOCASA 2, C.A., quien se supone es una empresa reconocida y especializada en la materia inmobiliaria, y por lo tanto conocedora plena de los precios, condiciones y estipulaciones reales, necesarias y útiles para llevar a cabo la venta de los inmuebles en referencia; y si a ello le sumamos el desconocimiento de su mandante sobre la matería, era entonces más que obvio, que el mismo sería el precio que en definitiva sería convenido para dicha operación de compraventa, tal y como en efecto se estipuló.
Que de igual manera es cierto y así lo reconoce, que su mandante la ciudadana Sara Jesusita Ortega de Pacheco, convino y aceptó pagar por concepto de comisión sobre o por la venta de ambos lotes de terrenos (LOTE B-A y LOTEB-3), la cantidad equivalente al cinco por ciento (5%), sobre el monto (precio) total de la venta del inmueble antes señalado y que valga recalcar, está conformado por dos lotes de terrenos identificados como Lote A-3 y Lote B-3, identificados con anterioridad en el presente documento, y no por uno solo de estos; pero más real y cierto es aún, el hecho de que el referido porcentaje de comisión del cinco por ciento (5%), era y es, sobre el monto (precio) total de la venta del inmueble en cuestión, que como ha venido señalando, se encuentra conformando por dos (2) lotes de terrenos (Lote A-3 y Lote B-3), y no por uno solo de ellos, que el pretendido porcentaje del cinco por ciento (5%), no era, ni lo es, porque así no se fijó ni se convino entre las partes contratantes, sobre la cantidad de doce Millones Bolívares (Bs. 12.000.000. oo), sino como reza expresamente el contrato, sobre el monto total de la venta del inmueble, por lo que mal puede pretender ahora la demandante de autos, que se le pague por concepto de comisión el cinco por ciento (5%) de dicha cantidad, cuando de manera expresa esta convenido con su mandante, que el porcentaje en comento sería sobre el monto total de la venta y no sobre el precio de Bs. 12.000.000 que de manera referencial fue fijado en el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad.
Que es cierto y así lo reconoce, que la demandante de autos, la empresa UNOCASA 2, C.A., quedó autorizada a retener sus comisiones por concepto de servicios inmobiliarios prestado, una vez que el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerido para el acto de reserva del inmueble, el cual deberá ceñirse a las condiciones especificadas en este documento.
Que asimismo es cierto y lo reconoce, que la comisión sería igualmente reconocida a la empresa UNOCASA 2, C.A., aún cuando la venta se llevase a cabo por el propietario dentro del período de vigencia del contrato de autorización de venta con exclusividad celebrado por ambas partes, e igualmente es cierto, que en el contrato en cuestión, se convino, específicamente en el literal e) del mismo, que dicho contrato de autorización de venta con exclusividad, quedaría prorrogado de forma automática y secuencial por el mismo tiempo y las mismas condiciones si no se notificara por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la presente autorización la intención por parte del propietario de no prorrogar el mismo. Pero en este caso en concreto, cabe señalar que dicha prorroga no se suscitó, es decir, no se produjo, llevó a cabo, toda vez que su mandante, en fecha 30 de enero de 2.014, es decir, quince (15) días antes del vencimiento del tantas veces mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad, ya este expiraba el día 14 de Febrero de 2.014; dirigió y entregó a UNOCASA 2, C.A., Inmobiliaria Europea, una comunicación expresa en la cual, le manifestaba a la misma su deseo de no prorrogar, dicho contrato de autorización por razones estrictamente personales, tal y como se evidencia de la documental que la demandante de autos acompañó a su libelo de demanda marcada con la letra “L”, y que da por reconocida en este acto en nombre de su mandante.
Que desconoce y por lo tanto lo niega y rechaza, que la demandante de autos, la empresa UNOCASA 2, C.A., haya realizado promoción alguna del inmueble cuya venta se le comisionó y como se ha venido señalando, está conformado por dos (2) lotes de terrenos, identificados como lote A-3 y lote B-3; por tal motivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, más aún desconoce, rechaza, contradice e impugna los recortes de avisos clasificados que fueron consignados por la demandante de autos junto con su libelo de demanda, marcados con las letras “C, D, E, F, G, y H”, y que presuntamente aparecieran publicados en del (sic), Diario Sol de Margarita, durante los mes de Agosto, Septiembre y Octubre de 2013; asimismo, desconoce, rechaza e impugna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia que fue acompañada por la demandante junto con su libelo de demanda, marcado con la letra “I”, y que presuntamente evidencia una supuesta publicación y promoción del aludido inmueble en la página Web: www.unocasa2.com, y por último de igual manera, conforme a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desconoce, rechaza, e impugna las hojas de control de citas, consignadas con la letra “J”, y de las cuales se evidencia supuesta y presuntamente que la empresa actora mostró personalmente el inmueble que le había sido encomendado por su mandante para la venta con exclusividad.
Que es cierto y así lo reconoce, que su representada, la ciudadana SARA JESUSUTA ORTEGA DE PACHECO, vendió por sus propios medios a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 9 de abril del 2.013, anotaba (sic), bajo el nro. 28, Tomo 19-A, con RIF Nro. J-402266668-5; y representada en dicha venta por su Director, ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 16.545.341; UNICA Y EXCLUSIVAMENTE el inmueble identificado como LOTE A-3, el cual, además de formar parte integrante del inmueble que le había sido encomendado en venta con exclusividad a la demandante de autos, forma parte del Lote “A”, ubicado en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, con una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna; es decir, que es cierto que su mandante, en fecha 12 de Diciembre de 2.013, vendió por su propios medios a la empresa DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., UNO SOLO DE LOS DOS (2) LOTES DE TERRENOS y no los dos lotes (Lote A-3 y Lote B-3), en su totalidad y que en su conjunto conformaban el inmueble que su poderdante le había encomendado en venta con exclusividad a la empresa UNOCASA 2, .C.A., venta esta que valga señalar, se llevó a cabo por el único, cierto y real precio de BOLIVARES UN MILLON SEISCIENTOS MIL (1.600.000, oo), y más ningún otro precio, que su mandante recibió de manos de la compradora, mediante dos cheques, el primero, del Banco Bicentenario, cheque nro. 9728008, cuenta número 01750318900071319439, por bolívares Quinientos mil (Bs. 500.000, oo), y el otro del mismo banco, cheque nro. 00001742, cuenta nro. 01750460620070690625, por bolívares un millón ciento mil (Bs. 1.100.000, oo).
Que niega, rechaza y contradice, que su mandante la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, haya incumplido con el compromiso de pago de la comisión del cinco por cuento (5%), a su representada, tal y como se convino en los literales a) de los casos en los que también será reconocida la comisión del contrato de autorización de venta con exclusividad; puesto que ha sido la demandante de autos la que se ha negado a recibir el pago del cinco por ciento (5%9 sobre el monto total de la venta a que se encontraba obligada su poderdante conforme a lo estipulado en el referido contrato de autorización de venta con exclusividad, y que en este caso en concreto asciende a la suma de bolívares ochenta mil, (Bs. 80.000, oo), ya que el precio total de la operación de compraventa llevada a cabo por su representada por sus propios medios de uno solo de los lotes de terrenos (lote A-3), que conformaban el inmueble objeto del citado contrato, fue de bolívares un millón seiscientos mil (Bs. 1.600.000, 00), y no un precio distinto a este, como errada y absurdamente lo pretende hacer ver la demandante de autos en su libelo de demanda; ya misma pretende recibir de su mandante, la suma de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000, 00), que es el monto resultante de calcular el cinco por cinto (5%), de comisión sobre la suma de bolívares Doce Mil (Bs. 12.000.000, 00), que inicialmente fue fijado por las partes contratantes como precio referencial del contrato de autorización de venta con exclusividad, suscritos por estos; no obstante y muy a pesar que la venta efectuada por sus propios medios por su mandante, ni se llevó a cabo por este monto, ni tuvo como objeto ambos lotes de terreno (Lote A-3 y Lote B-3), sino uno de ello, el identificado como lote A-3, y muy a pesar igualmente, que en el referido contrato no se llegó a estipular en forma alguna, que si la veta en cuestión se efectuaba por un precio mayor o menor al precio fijado en el contrato, su demandante estaría obligada igualmente a pagar el Cinco por Ciento (5%) sobre la base de los citados Doce Millones de Bolívares (Bs 12.000.000.00), o sea, que esa situación no fue prevista en forma alguna por las partes contratantes en el mencionado Contrato de Autorización de Venta con Exclusividad suscrito por ellas; por lo que mal puede pretender la parte actora, exigir u obligar a su mandante a que cumpla con un pago de Bolívares seiscientos Mil (Bs. 600.000,00) por concepto del Cinco (5%) de comisión, cuando dicha obligación en estos términos no ésta previsto en forma alguna en las condiciones del mencionado contrato, y menos aun cuando no existe una norma o disposición legal que lo obligue a ello.
Que Negó Rechazó y Contradijo, que sea cierto que el documento de compraventa, antes indicado, se demuestre en forma alguna que la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, haya negociado directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), puesto que dicha documental tan solo da por demostrado la celebración de una operación de compraventa entre la ciudadana Sara Jesusita Ortega de Pacheco y la Sociedad Mercantil “ Desarrollos Turísticos AAA, C.A.” , sobre un inmueble identificado como Lote A-3, cuyas características y demás especificaciones constan igualmente en dicho documento ; y que el precio de dicha operación de compraventa allí contenida es la suma de BOLIVARES UN MILLON SEISCIENTOS MIL (Bs. 1.600.000,00) y mas ningún otro; pero en ningún momento demostró o dio por demostrado en forma alguna que esa negociación se hizo en forma directa o por medio de interpuesta persona, como erradamente lo señaló la parte actora en su libelo de demanda. Por lo que también es igualmente falso y por lo tanto niega, rechaza y contradice que el precio convenido y pagado en la mencionada operación de compraventa por la compradora a su poderdante, y que asciende a la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), sea irrisorio, ya que en primer lugar, el precio de Bs. 12.000.000,00, fijado inicialmente en el contrato de “ Autorización de Venta con Exclusividad” celebrado entre ambas partes, era un precio referencial y no fijo o único, puesto, que dicho precio referencial no impedía ni limitaba en forma alguna, la posibilidad de que a los fines de lograr la venta del inmueble en cuestión, se pudiera fijar un precio menor o mayor al estipulado en dicho contrato, por lo que mal puede pretender la actora de autos, que su mandante diera en venta un solo lote de terreno de los dos que conforman el inmueble objeto del contrato en cuestión por un precio igual o mayor al fijado en dicho contrato de manera referencial cuando la venta, y menos aun cuando dicha venta tan solo se hizo por un solo lote y no por los dos lotes; en segundo lugar, tenemos que tomar en cuenta que dicho precio se pagó tan solo por uno solo de los dos (2) lotes de terrenos que conforman el inmueble que se le encomendó en venta con exclusividad a la parte actora, es decir, que dicho precio se pagó solamente por lo que mal puede pretender la actora que se fijara como precio de venta de dicho lote ( Lote A-3) el precio que de manera referencial se estipuló en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, cuando este precio se fijó referencialmente por dos lotes de terreno y no por uno solo, y en tercer lugar, debe señalar que es falso que el precio de Bs. 1.600.000,00, pagado por la empresa Desarrollo Turístico AAA, C.A., a su mandante por la compra del lote de terreno identificado como Lote A-3, sea irrisorio y por tanto capaz de despertar suspicacia en la demandante, cuando la oferta de bienes y servicios, y de bienes muebles e inmuebles, se encuentra regulada y controlada por el novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, quien además de establecer los precios de ventas de los inmuebles, limita y regula igualmente los márgenes de ganancias de dichas ventas, por lo que es ilógico pensar que el mencionado Lote A-3, deba y pueda venderse por un valor de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), a sabiendas que ello puede significar y constituir un ilícito penal.
Que es falso, y por lo tanto niega, rechaza y contradice que su mandante, la ciudadana Sara Jesusita Ortega de Pacheco, haya querido en oportunidad alguna aumentar el precio de venta del inmueble en comento a la cantidad de Bs. 18.000.000,00.
Niega, rechaza y contradice, que su poderdante, se encuentre incursa en causal alguna de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACION DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD y, que conforme a ello, la misma se encuentra obligada al estar sujeta al pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), por concepto “ supuestamente” del CINCO POR CIENTO (5%) de la venta efectuada por su mandante por sus propios medios; y menos aún, cuando el Cinco por Ciento (5%) de la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00) que fue el precio pagado a su poderdante por la empresa compradora del lote de terrenos identificados como Lote A-3, es la suma de Bolívares Ochenta Mil (Bs. 80.000,00), los cuales, valga decir, la demandante de autos se ha negado a recibir en todo momento.
Niega, rechaza y contradice que con base al contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, se pueda demandar a su representada para que en su condición de propietaria pague a la demandante de autos, la cantidad de Bolívares Seiscientos Mil (Bs. 600.000,00), por concepto de comisión del Cinco por Ciento (5%) del precio total de la venta del lote de terreno identificado como Lote A-3; y menos aún, cuando el precio de venta real y verdadero de dicho lote de terreno, fue la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00) y no la suma de Bolívares Doce Millones ( Bs. 12.000.000,00), como lo pretende hacer ver la demandante de autos.
Niega, rechaza y contradice que su mandante deba o tenga que pagar a la empresa # UNOCASA 2, C.A.”, las cantidades de dinero que se indican en el petitorio, toda vez que dicha suma no representa en forma alguna el Cinco por Ciento (5%) del precio de venta total y definitivo del lote de terreno identificado como Lote A-3, que asciende a la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00).
Ciudadana Juez, de acuerdo a lo señalado por esta representación, y especialmente a lo referido al precio de venta del único lote de terreno (lote A-3) vendido por su mandante, puede señalar contundentemente que NO PROCEDE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INCOADA POR LA DEMANDANTE DE AUNTOS EN CONTRA DE SU MANDANTE , porque, por una parte, en el contrato de Autorización de venta con Exclusividad celebrado entre las partes, en ningún momento se estipuló que su poderdante debía pagar a la empresa UNOCASA 2, C.A., la suma de Bolívares Seiscientos Mil ( Bs. 600.000,00), si ésta vendía por sus propios medios parte del inmueble encomendado a la misma para su venta con exclusividad; sino que en dicho contrato lo que se estipuló fue que la demandada, debía pagar a la empresa Unocasa 2, C.A., por concepto de comisión el Cinco por Ciento (5%) del precio tal de la venta del total del inmueble en cuestión, y no la suma fija y única de Bs. 600.000,00; y en segundo lugar porque el precio de venta del único lote de terreno (lote A-3) que dio en venta a su mandante por sus propios medios, no se vendió por suma de Bolívares Doce Millones (Bs. 12.000.000,00), sino que este se vendió por el precio único, real y cierto de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), tal y como consta en el documento público de compraventa celebrado entre su mandante y la empresa Desarrollo Turístico AAA, C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, en fecha 12 de diciembre del año 2013, anotado bajo el N° 2013.1174, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 393.15.1.3701 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2013, tal y como consta del documento de compraventa que en copias certificadas fuese consignado por la demandante de autos junto con su libelo de demanda, marcado con la letra “K”, y que en este acto reconoce y acepta como cierto; todo lo cual, trae como consecuencia que la propietaria, ciudadana Sara Jesusita Ortega de Pacheco no se encuentra en situación de incumplimiento del contrato de Autorización de VENTA CON Exclusividad del inmueble conformado por los lotes de terreno A-3 y B-3 y, por consiguiente, NO PROCEDE LA ACCION DE CUMPLIMIENTO incoada por la parte actora, a tenor de lo dispuestos en el Articulo 1,264 del Código Civil, que señala que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como han sido aceptadas o convenidas para ello, y en este caso en concreto, su mandante no se obligó en forma alguna a pagar la suma de Bs. 600.000,00, SINO QUE SU ÚNICA OBLIGACIÓN FUE LA DE PAGAR A LA EMPRESA UNOCASA 2,C.A., UNA COMISION DEL CINCO POR CIENTO (5%) SOBRE EL PRECIO TOTAL DE VENTA DEL INMUEBLE CONFORMADO POR LOS LOTES DE TERRENO IDENTIFICADOS COMO LOTE A-3 Y LOTE B-3, y es solo a ello, lo único que en todo caso se encuentra obligada, y siendo cierto, que el precio tal de la venta de la parte del inmueble en referencia, fue la suma de Bs. 1.600.000,00, entonces lo único a que la misma se encuentra obligada por concepto de dicha comisión, es a la suma de Bolívares Ochenta Mil (Bs. 80.000,00) y a mas ningún otra cantidad, y si no hay o no existe, el incumplimiento señalado por la parte actora en su libelo de demanda, es obvio entonces que no proceda el cumplimiento demandado por la empresa en comento en contra de su mandante, siendo obligatorio entonces la declaratoria SIN LUGAR de dicha acción de cumplimiento y así pide que lo decida el Tribunal en la definitiva. –
Para que no quede duda alguna de la intención de su representada de pagar a la demandante de autos, la comisión convenida en el Contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, muy a pesar que se ha sostenido en este escrito de contestación, la nulidad e inexistencia del contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, por adolecer el mismo de uno de los requisitos de existencia del contrato, como la ausencia de vicios de consentimiento; consignó en este acto para cancelarle a la demandante la comisión del Cinco por Ciento (5%) de la cantidad de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), que fue el único precio total, real y definitivo recibido por su poderdante por la venta del inmueble constituido por el lote de terreno identificado como lote A-3; conforme a lo convenido en el aludido contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, que cursa a los autos de este expediente, y también ex artículo 531 del CPC; LA CANTIDAD DE OCHENTA MIL (Bs. 80.000.00).- Ese pago lo hace mediante cheque de gerencia N° 00023051, librado el 03 de junio de 2013 contra la entidad bancaria BANESCO, a nombre de la empresa UNOCASA 2, C.A., plenamente identificada en autos, el cual, acompañó a la presente en su forma original junto con copia simple del mismo, para que esta sea agregada al expediente, mientras dicho original sea guardado en la caja de seguridad de este Tribunal.-
Negó, rechazó y contradijo que la demandada, no se haya comunicado con los representantes de la empresa “UNOCASA 2, C.A.”, ni con sus vendedores, para participar que quería revocar la autorización de Venta Con Exclusividad del Inmueble aquí identificado; pues, como consta de la documental que la demandante a anexado al libelo de la demanda marcado con la letra “L”, y que reconoce en este acto como cierta y verdadera , en dicha documental, de manera clara y precisa se observa que su representada, en fecha 30 de enero de 2014, si le comunicó a la empresa demandante su decisión de NO PRORROGAR la autorización dada a la misma para la venta de inmueble en cuestión.
Negó, rechazó y contradijo, que su representada haya vendido por sus propios medios parte del inmueble encomendado para la venta con exclusividad a la empresa UNOCASA 2, .C.A., para no pagar a la misma la comisión acordada, pues, dicha venta la realizó esta por sus propios medios, en virtud de que la compradora en referencia contactó personalmente a la demandada, para que esta le diera en venta el lote de terreno identificado como lote A-3, que es parte integrante del inmueble que su poderdante le encomendó a dicha empresa para su venta con carácter de exclusividad.
Negó, rechazó y contradijo, que la acción de cumplimiento de contrato incoada en su contra por la empresa UNOCASA 2, C.A., pueda o deba ser sustentada en el derecho invocado por la demandante en su libelo de demanda.
Negó, rechazó y contradijo, que en su condición de propietaria, haya incumplido con el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de agosto de 2.013, puesto que en el referido contrato no se estipulo en forma alguna la obligación que pretende la demandante de autos cumpla su representada, como lo es el pago de la suma de Bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000, oo), por concepto de comisión; ya que la obligación contraída por su mandante en dicho contrato es la de pagar una comisión del cinco por ciento (5%), del precio total del precio de venta del inmueble, y no, como ha venido señalando, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.00. oo), que es el cinco por ciento (5%), de los doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000, oo), que se fijaron en el referido contrato, como precio referencial de venta del aludido inmueble.
Negó, rechazó, que se encuentre obligada a pagar la parte actora, la cantidad de Bolívares Seiscientos Mil (Bs. 600.000, oo), monto equivalente a la comisión de cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, ni ninguna otra cantidad de dinero, ni por concepto de indexación, ni por concepto de costas.
Negó, rechazó y contradijo, que su mandante deba pagar cantidad alguna, previa la corrección monetaria, es decir, pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda, y más aún niego y rechazó que este Tribunal deba calcular prudencialmente dicha indexación.
Negó, rechazó que se encuentre obligada al pago de las costas del proceso, y menos que estas puedan o deban ser establecidas en un treinta por ciento (30%) del monto demandado.
RECONVENCIÓN:
Que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en la oportunidad procesal correspondiente, presentó formal reconvención por nulidad absoluta del contrato de venta con exclusividad y lo hizo en los siguientes términos.

El abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, plenamente identificada, en su escrito de contestación a la demanda, específicamente en su CAPITULO SEGUNDO, planteó reconvención alegado lo siguiente:
Que tal como se ha señalado y reconocido, en fecha 14 de agosto de 2.013, su representada SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, domiciliada en Residencias Marina Village, ubicada en la Urbanización Casta Azul, Municipio Mariño de este Estado, celebró con la sociedad mercantil UNOCASA 2, .C.A., R.I.F J-30599609-1, domiciliada en la calle el Colegio, Centro Comercial Makro, piso 1, Locales 41 al 43, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, sendo contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, de un inmueble de su propiedad, conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, respectivamente, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Cuya autorización es de fecha 14 de agosto de 2.013.
Que las relaciones comerciales y personales entre su representada y la empresa UNOCASA 2, .C.A, (a través de sus representantes y vendedores) siempre fueron sumamente cordiales y de mutuo respecto; por lo que ciertamente no se explica su representada, cómo es posible que la referida empresa hubiese podido incoar en contra de su poderdante una acción de cumplimiento de contrato que tiene como pretensión principal el pago de la suma de Bolívares Seiscientos mil (Bs. 600.000, 00), cuando la misma bien sabe, que además de que dicha cantidad de dinero no es, no fue una de las obligaciones contractuales adquiridas por su mandante para con ella con en la celebración del aludido contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, puesto que la obligación en concreto se limitaba a pagar un cinco por ciento (5%), del precio tal de la venta del inmueble; sabe igualmente, que el precio de venta por el cual se llevó a cabo la venta del único lote (A-3) vendido por sus propios medios por su mandante, fue la suma de Bolívares un millón seiscientos mil (Bs. 1.600.000, 00), que a los fines del cinco por ciento (5%), de comisión a que se encuentra obligada su mandante, representa la cantidad de bolívares ochenta mil (Bs. 80.000,00), y no la suma de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000, 00) que esta pretende; pero más insólito aún es que incoara dicha acción de cumplimiento del mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad, a sabiendas que dicho contrato se encuentra viciado de NULIDAD ABSOLUTA, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana Sara Jesusita Ortega de Pacheco, para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como lote A-3 y Lote B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos; pero tal y como lo reconoce, acepta y confiesa la demandante autos en su libelo de demanda, específicamente en el capítulo del mismo destinado a la solicitud de la medida cautelar, cuando señala lo siguiente “…Y con respecto a la parcela de Terreno identificada como LOTE B-3 que forma parte del lote “B”, que tiene una superficie de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS Y UN CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS (4.268.401 Mts2), no puede ser objeto de venta, por cuanto está a la orilla del mar y debe respetar las normas de ambiente y marítimas establecidas…” , lo cual, a tenor de los dispuesto en el artículo 12 de la Constitución Nacional y Artículo 9 del decreto con fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos; la venta del lote identificado como lote B-3, que se encuentra dentro del área protegida de la zona costera de playa Guacuco, no se puede ni se podrá llevar a cabo en ningún momento, como consecuencia de las disposiciones antes mencionadas (Artículo 12 de la Constitución Nacional y Artículo 9 del decreto con Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos); siendo entonces conforme a ello, que la única y principal causa de su representada para la celebración de dicho contrato del contrato, es de imposible cumplimiento como consecuencia de las disposiciones legales antes mencionadas, y como tal es evidente entonces la existencia del vicio del consentimiento conocido como error de derecho, el cual, presume y esta casi seguro era conocido por la empresa UNOCASA 2, C.A., toda vez que la misma, por ser una empresa especialista en la materia inmobiliaria y desenvolverse en el medio inmobiliario, ha debido tener conocimiento que existían disposiciones legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B, y no obstante ello, en ningún momento se lo comunicó a su representada, permitiendo así que esta suscribiera con ella un contrato de autorización de venta con exclusividad, sobre un inmueble del cual, formaba parte este lote de terreno identificado con lote B-3, que en virtud de lo antes dicho no podría ser vendidos en ningún momento; conformando todo esto, la existencia de error de derecho esencial que vicia el consentimiento dado por su mandante en la celebración del referido contrato de autorización de venta con exclusividad, y por ende vicia dicho contrato de una nulidad absoluta, la cual pido a este Tribunal se sirva declararlo.
Que conforme a lo antes dicho es obvio entonces que de haber sabido su mandante que existían disposiciones legales que impedían cualquier acto de disposición del lote de terreno identificado como LOTE A-3, en ningún momento hubiese celebrado con la empresa en referencia el mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad que en fecha 14 de Agosto de 2.013, celebró con la misma, o por lo menos la hubiese limitado a uno solo de los lotes de terrenos identificados en el mismo, como sería el caso de los lotes de terrenos identificados en el mismo, como seria el cado del lote identificado como lote A-3, y por ende, el precio de venta referencia fijado en dicho contrato hubiese sido uno menor, al igual que lo hubiese sido el porcentaje de comisión convenido con dicho contrato; pero al no ser ello así, es mas que obvio y evidente que en el contrato de autorización de venta con exclusividad celebrado por su mandante con la referida empresa, no se cumplieron, no se llenaron los requisitos de existencia del contrato que exige el artículo 1.141 del Código Civil, puesto que el consentimiento dado por su mandante en el referido contrato, adolece de uno de los vicios del consentimiento que contempla el artículo 1.146 del Código Civil vigente, y muy específicamente el artículo 1.147 ejusdem; todo lo cual, hace que el aludido contrato sea nulo y así pido a este Tribunal se sirva declararlo; toda vez que dicho vicio, a los fines de darle validez o reconocimiento a dicho contrato no puede ser subsanado ni corregido por las partes contractuales, en virtud de tratarse de normas de orden público e interés general que no pueden ser omitidos y que imposibilitan un acatamiento o cumplimiento distinto al allí contenido.
Que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestos, en nombre y en representación de la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, ya identificada, ocurro ante su autoridad para proponer mutua petición o reconvención contra la actora, la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A, igualmente identificada a plenitud a los autos, para que declare, acepte y reconozca, o en su defecto ello, sea declarado por este Tribunal lo siguiente: PRIMERO: que el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, suscrito privadamente entre esta y su mandante, en fecha 14 de Agosto de 2.013, es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, y mediante el cual se le encomendó a la empresa UNOCASA 2, C.A., la venta de un inmueble de su propiedad conformado por dos (02) Lotes de Terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Cuya autorización es de fecha 14 de Agosto de 2.013. SEGUNDO: que en atención a la nulidad de dicho contrato, su representada no tiene nada que cancelar a la empresa UNOCASA 2, C.A., por concepto de comisión ni por ningún otro concepto. TERCERO: que debe pagar a su representada el monto que resulte de calcular las costas procesales de la reconvención.
Que estima el valor de la misma en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), equivalentes a TRES MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA CENTESIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.149,60 U.T).
Que piden que la reconvención sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declara CON LUGAR en la sentencia definitiva.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
La actora reconvenida sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., en la oportunidad procesal correspondiente, en la persona de su apoderada judicial, abogada BLANCA GONZÁLEZ DE ACARDI contesta la reconvención y lo hace en los siguientes términos:

Que el apoderado de la demandada reconviniente alega que su representada suscribió en fecha 14 de agosto de 2.013, con su representada un contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, de un inmueble de su propiedad conformado por dos (2), lotes de terrenos, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, los cuales están suficientemente identificados en este expediente, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones reproduce en este acto y consta en el documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año, el cual no fue desconocido por la parte demandada reconvenida, por lo que hace plena prueba.
Que Ahora bien, alega la demandada reconviniente que las relaciones comerciales y personales entre ambas partes siempre fueron cordiales y de mutuo respeto, por lo que su representada no debió haberla demandado por cumplimiento de contrato, cuya pretensión principal es el pago de la suma de Bs. 600.000, oo. Este hecho es totalmente falso, por cuanto la pretensión de su representada es que la demandada ahora reconviniente cumpla con lo siguiente: en que incumplió en su condición de propietaria, el CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de agosto de 2.013, al suscribir por sus propios medios el contrato de venta con terceras personas, estando vigente dicha contrato de autorización y sin haber participado a su representado su voluntad de rescindirlo; en consecuencia debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora.
Que debe hacer entrega de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo), monto equivalente a la comisión de cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, antes descrito, por la cantidad de Bs. 12.000.000, 00. Que independientemente que en el documento de venta del inmueble haya establecido el precio de venta en la cantidad de Bs. 1.600.000, 00, la demandada reconveniente debe pagar el monto convenido de la comisión de Bs. 600.000, 00, por cuanto a todas luces resulta evidente que ese precio indicado en el documento de venta de fecha 12 de diciembre de 2013, es irrisorio y simulado, por cuanto una extensión de terreno de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), en el sector Guacuco, frente al mar y al lado del Edificio “Guacuco Beach” y con uso turístico hotelero y vacacional, jamás tiene el precio que fue indicado en el mencionado documento de Bs. 1.600.000, 00), por lo tanto el libelo primigenio y en esta oportunidad su representada se reserva el derecho de ejercer acciones legales correspondientes a los fines de demostrar la ilicitud cometida en esta operación de venta.
Igualmente solicitó que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagadas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que la deudora demandada reconviniente ha incurrido en mora, y así pide sea declarado. En pagar las costas procesales, las cuales establece en un treinta por ciento (30%) del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales. De allí pues que este es el petitorio claro de su representada y, no como lo indica la reconvención que es el cobro de Bs. 600.000, oo, por tal razón niega tal pedimento.
Negó, rechazó y contradijo que el monto por concepto de comisión del 5% se limitaba sólo a la venta del inmueble, así lo hiciera por sus propios medios la demandada reconviniente por el precio que quisiera. No, el monto de la comisión es por el precio que fijó voluntariamente la demandada reconviniente en el momento que suscribió LA AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, cuyo instrumento es Ley entre las partes, porque así lo convinieron voluntariamente. La propietaria leyó totalmente sus cláusulas, estampó su firma y entregó los documentos donde se demostraba que era la dueña del inmueble, por lo tanto el contrato se perfeccionó y su representada comenzó a realizar sus operaciones de corretaje y promoción del inmueble, tal como quedó demostrado con los instrumentos que se consignaron y se ratifican en todas y cada una de sus partes. El contrato en consecuencia debía cumplirse exactamente como fue convenido: Promover su venta por el precio de Bs. 12.000.000, oo, por el lapso de 180 días contados desde el 14 de agosto de 2013 y durante ese lapso, ambas partes quedaron sujetas a dicho contrato y quien lo incumpliera, debía acarrear con sus consecuencias. Lo cual hizo la demandada reconviniente, por lo que está obligada a pagar la cantidad de Bs. 600.000, 00, por el 5% de la comisión convenida. Y así pide sea declarado por este Tribunal.
Que la demandada reconviniente fundamenta su contrademanda, en que su representada sabía que dicho contrato se encontraba viciado de NULIDAD ABSOLUTA, por cuanto ella al dar su consentimiento para la celebración del mismo, lo hizo por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que la movió, era la venta de los lotes de terrenos y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos, pero su representante al solicitar en su libelo en el capítulo de Medidas Cautelares, lo siguiente “…Y con respecto a la Parcela de Terreno identificada como LOTE B-3 que forma parte del lote “B”, que tiene una superficie de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATRCIENTOS Y UN CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS (4.268.401 Mts2), no puede ser objeto de venta, por cuanto está a la orilla del mar y debe respetar las normas de ambiente y marítimas establecidas…” Para la demandante reconviniente este argumento es la única prueba de la nulidad del contrato, lo que carece de seriedad y fundamento jurídico. Pretender ahora alegar que incurrió en un error de derecho, porque ella no sabía que dicha parcela no podía ser objeto de venta y que esa condición era del pleno conocimiento de su representada, porque se trata de una inmobiliaria que conoce de terrenos. Esto es inaceptable y más bien resulta infantil tal pretensión, por lo absurda. Se preguntan: ¿Si en vez de solicitar medida de embargo, hubieran solicitado Medida de Prohibición de Enajenar, entonces la Autorización si era válida y no estaba viciada por un error de derecho?
Que el hecho que hayan invocado este argumento, para solicitar la medida de embargo sobre bienes muebles de la demandada reconviniente y no la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, no significa que el contrato sea NULO ABSOLUTAMENTE a la hora de solicitar la medida de aseguramiento, se busca la vía más rápida y segura, pero en ningún momento se hizo pensando en que había un engaño por alguna de las partes en el momento en que se recibió la autorización; pensar eso es contradecir la propia voluntad de la demandante reconvenida, quien lo hizo libremente, y entregó a su representada copia del documento de propiedad de ambos terrenos, el cual estaba protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 215, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año, el cual se consignó en copia certificada junto con el libelo primigenio marcado con la letra “B”, y que no fue desconocido por la parte demandada reconvenida, por lo que hace plena prueba. De la simple lectura del mismo se evidencia que se trata de dos inmuebles y sobre los mismos no pesan medidas ni gravámenes y nada adeudan por concepto de impuestos municipales, estadales, nacionales ni por ningún otro concepto. Que la propietaria hoy demandada reconviniente recibió la plena propiedad y posesión de los mismos. Y una vez, recibido este documento, las personas encargadas de su representada acudieron a dicha oficina de Registro a realizar la revisión del mismo, para verificar que no existieran medidas o gravámenes, lo cual fue constatado y verificado, por lo que comenzaron a realizar las operaciones de promoción en todos los medios indicados. De allí que no existía ningún impedimento para la venta de dichos inmuebles, por lo tanto el argumento que en vez de solicitar medida de embargo y no prohibición de enajenar, como medida para asegurar las resultas de este Juicio, por parte de su representada, se hizo por estrategia, ya que era más fácil y rápido lograr el pago, con una medida de embargo de una cuenta bancaria, que con una medida de prohibición de enajenar y gravar y de hecho fue así. Pero nunca pensando que esto sería causal para invocar la nulidad del contrato.
Que alega la demandante reconviniente que su representada en ningún momento le comunicó que existían normas legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B y que eso permitió que ella suscribiera un contrato de autorización de venta con exclusividad de un terreno que no podía venderse, lo que conformó la existencia de error de derecho esencial que vicia el consentimiento dado, trayendo como consecuencia la nulidad absoluta del contrato. Nada más alejado de la realidad, todo lo contrario, su representada actuó de buena fe al recibir dicha autorización y desplegar todas las actividades propias para la promoción y venta del inmueble. Tanto es así que nunca le solicitó otros recaudos, sino los estrictamente necesarios para la protocolización del documento de venta, una vez se consiguiera el comprador, tal como había sido convenido entre las partes.
Que a los fines de demostrar que su representada no hizo incurrir en error de derecho a la demandante reconviniente, se hace necesario determinar ¿Que es un error? Es la Falsa apreciación que tiene un sujeto de derecho de la realidad, y esa falsa apreciación hace incurrir en error al sujeto de derecho, su conducta expresa o tácita. Ese error puede ser: un error de derecho o puede ser un error de hecho. En el presente cado, su representada no hizo incurrir a nadie en tal error, por cuanto la realidad es que recibió la autorización libre y soberana de una propietarias para vender su inmueble y al verificar los documentos presentados por ella, se evidenciaba claramente que fueron adquiridos por ella, que sobre los mismos no recaían medidas ni gravámenes que impidieran su venta y que la misma cumplía con los requisitos exigidos por la oficina de Registro Público y demás autoridades competentes, de allí que de buena fe realizó todas las operaciones relacionadas para dar a conocer por todas las vías posibles dicho inmueble y conseguir una o varias personas naturales o jurídicas interesadas en adquirir dicho inmueble de acuerdo a las condiciones exigidas por la vendedora, establecidas en la Autorización de Venta con Exclusividad.
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el petitorio de la reconvención, por cuanto su representada no acepta ni reconoce, ni menos que sea declarado por este Tribunal lo siguiente: Ratifica que la AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD cuyo objeto fue la venta constituido por un inmueble conformado por dos (02) lotes de terrenos, distinguidos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Cuya autorización es de fecha 14 de Agosto de 2.013, según consta en el documento que ajuntó marcado con la letra “A”, junto con el libelo primigenio, en el cual su representada tiene el carácter de autorizada para gestionar y promocionar la venta del inmueble, plenamente identificado. Siendo que tal documento es total y absolutamente válido y no está viciado de nulidad absoluta como indebidamente pretende hacer demostrar la parte reconviniente, la cual al haber vendido dicho inmueble por sus propios medios a una empresa aquí identificada, estando vigente dicho contrato de autorización y sin haber participado su voluntad de rescindirlo; trayendo como consecuencia que debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora.
Que niega, rechaza y contradice el argumento de la reconviniente que en virtud a la nulidad de dicho contrato, nada tenga que cancelar a su representada, por concepto de comisión ni por ningún otro concepto. Si el contrato es nulo absolutamente, entonces por que junto con la contestación la reconviniente consignó un cheque a favor de su representada por la cantidad de Bs. 80.000, 00, el cual se encuentra en la caja fuerte de este Tribunal. Totalmente contradictorio, así como su argumento de la nulidad absoluta por error de derecho.
Que ratifica que la reconviniente si debe pagar a su representada las costas procesales del 30% del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales generados por el presente procedimiento y tal como fueron demandados en el libelo primigenio.
Que impugna la estimación de la cuantía establecida por la parte reconviniente en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), por ser insuficiente u no estar ajustada a la presente causa de Cumplimiento de Contrato. Consideran que la cuantía de la presente reconvención debe ser la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, 00), tal como fue indicada en el libelo primigenio, tomando en cuenta que este es el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de DOCE MILLONES (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización y por cuanto la demandada reconviniente, lo vendió por su cuenta estando vigente dicha autorización, debe pagar a su representada la comisión completa. Y, en virtud que en fecha 18 de marzo de 2009, El Tribunal Supremo de Justicia dictó la RESOLUCIÓN nro. 2009-0006, la cual ordenó entre otras cosas que las demandas deben estimarse en Unidades Tributarias, índico que al haber la operación aritmética de dividir la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000.00) entre el valor actual de una unidad tributaria que es de CIENTO VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 127, 00), les da la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTAS VEINTICUATRO COMA CUARENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (4.724,41 U.T.).
Insistió que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, en razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagadas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que el deudor ha incurrido en mora, y así pide sea declarado.
Que deja así contestada y contradicha en todas y cada una de sus partes la Reconvención formulada por la parte demandada reconviniente, pidiendo respetuosamente al Tribunal se sirva declarar sin lugar en la definitiva esta reconvención y que declare con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley la demanda de cumplimiento de contrato de autorización de venta con exclusividad intentada por su representada.
VI.-DE LA CARGA PROBATORIA

Trabada la litis en los términos expuestos y dirimidas como has sido las excepciones previas, corresponde a esta Juzgadora señalar de quien es la carga probatoria.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba. (Cursivas del Tribunal)
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla,, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Cursivas del Tribunal)
Del análisis de las normas precedentemente transcritas, se evidencia que las partes en un juicio tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho, pero el caso bajo estudio estamos frente a una acción que se intentó para obtener el cumplimiento de un contrato AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD entre la demandante Sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., y la demandada ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, todos ya identificados en autos, y por tratarse la presente acción en el cumplimiento de un contrato de autorización de venta con exclusividad, debe por su parte la actora probar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que es la norma por excelencia que establece los requisitos para que procedencia la acción de cumplimiento o resolución de un contrato, a saber: 1) Que el contrato sea bilateral y 2) Que una de las partes no haya cumplido, y como consecuencia de este último requisito, la parte actora deberá probar que cumplió con su obligación, es decir que hizo la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva de los bienes señalados en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, ya identificados. Por otra parte la demandada también pretende la Nulidad Absoluta del Contrato cuya cumplimiento pretende la actora, la cual fue propuesta como reconvención, debiendo la parte demandada reconviniente probar todas y cada una de sus afirmaciones de hecho

DE VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.
Dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea criterio del Juez respecto de ellas. (Cursivas del Tribunal)

De la norma transcrita se evidencia la obligación que tiene todo Juez de valorar todas las pruebas y es por ello que esta Juzgadora pasa analizar toda y cada una de la pruebas aportadas por las partes en el presente juicio y lo hace en los siguientes términos.

DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1.- Copia simple del documento registrado en el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta en fecha 18-3-1999, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 6-A, mediante el cual consta que los ciudadanos CLAUDIO PETRACHI y MANVIC LUIS AUMAITRE GIL, convinieron en constituir una compañía de nombre UNOCASA 2, C.A, con domicilio en cualquier Municipio del estado Nueva Esparta, pero podía establecer sucursales, agencias o dependencias en cualquier otra parte del país o del exterior, con una duración de (30) años a partir de su registro, con el objeto de la explotación del ramo inmobiliario, administración, compra y venta, mantenimiento de todo tipo de bienes muebles o inmuebles, construcción, y todo tipo de servicios conexos o no con la rama inmobiliaria, comercialización, distribución, exportación, importación, venta al exterior y detal de mercancía de cualquier índole y todo acto de lícito comercio. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar específicamente que dicha compañía fue constituida por los referidos ciudadanos para la explotación del ramo inmobiliario, administración, compra y venta, mantenimiento de todo tipo de bienes muebles o inmuebles, construcción, y todo tipo de servicios conexos o no con la rama inmobiliaria, comercialización, distribución, exportación, importación, venta al exterior y detal de mercancía de cualquier índole y todo acto de lícito de comercio. ASÍ SE DECIDE.
2.- Original de la autorización de venta con exclusividad de fecha 14 de Agosto de 2.013, realizada por UNOCASA 2, C.A., Inmobiliaria Europea, mediante la cual la ciudadana SARA ORTEGA DE PACHECO, con domicilio en Porlamar, Marina Village, encomienda de manera exclusiva y por un lapso de 6 meses, 180 días, a la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A, para que gestione la venta de un inmueble ubicado en Guacuco-Playa Guacuco al lado de los Edificios Guacuco Beach, un terreno de 16.842 y 4268, por un precio de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000, 00). El anterior documento se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar esas circunstancias. ASÍ SE DECIDE.
3.- Copia certificada de fecha 6 de Febrero de 2.014, emanada del Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, del documento de fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, Folios 31 al 315, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre del año 2.004. Del referido documento se evidencia la venta realizada por el ciudadano JOSÉ MARÍA RIVOLTA CHAVEZ, titular de la cédula de identidad nro. 086.821, en su carácter de presidente y representante legal de la Asociación Civil HOGARES CREA DE VENEZUELA, a la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECHO, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, de un inmueble constituido por dos lotes de terreno, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del Mar Caribe; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame. A esta documental se le tiene como fidedigna para demostrar lo anteriormente evidenciado y por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano. ASÍ SE DECLARA.
4.- Marcados con las letras “C, D, E, F, G, y H”, recortes en original y copias de publicaciones efectuadas en el diario Sol de Margarita. Las anteriores probanzas fueron desconocidas, rechazadas e impugnada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente abogado ANTONIO JOSÉ RODRIGUEZ, sin embargo el mismo no encuadra dentro de los presupuestos procesales del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que para desconocer un documento privado se requiere que el sujeto que se alza en contra de éste presuntamente emane de él o de algún causante suyo lo cual no se compagina con el caso analizado, y por ende se desestima el desconocimiento efectuado. En cuanto a la impugnación efectuada este Tribunal observa que el referido apoderado judicial se limitó a desvirtuar la referida prueba en forma genérica, considerando esta sentenciadora, aplicar al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia número 2286 de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. EVELYN MARRERO ORTIZ, expediente número 1999-16363 (Caso: EGLEE SUÁREZ y otros contra CADAFE), que este Tribunal acoge de conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica del documento indicado y procede este Tribunal a su valoración. En consecuencia, a los fines de asignar valor probatorio a lo consignado observa:
Para que la publicación de un periódico no ordenada por la ley tenga fuerza probatoria, debe complementarse con otro medio de prueba, como la inspección judicial o el testimonio de quien suscribe el escrito sustentado con la documentación correspondiente, pues los mismos no son instrumentos probatorios propiamente dichos, tomándose como simple medio informativo de hechos sucedidos o por ocurrir, que son de interés colectivo. Como documentos privados, los periódicos por sí solos carecen de valor probatorio hasta tanto se compruebe la autenticidad de lo expuesto en el escrito que se trata de hacer valer en el proceso. En sentencia de fecha 18 de octubre de 1990, la extinta Corte decidió que no se le debe dar valor de documento privado a un periódico, por cuanto el mismo no emana del demandado y por tanto, no puede serle opuesto como tal a los fines de su reconocimiento, por lo que en relación al periódico en si, el cual emana del editor, lo primero que surge como punto previo es la prueba de su veracidad, de su autenticidad como demostración de que circuló en dicho día y emanó del editor, según lo expresa JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO en su Libro Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Observa el Tribunal que la parte actora alude la promoción de los inmuebles con los recortes en original y copias de las publicaciones efectuadas en el diario Sol de Margarita. En efecto la demandante ha acompañado algunos recortes del diario Sol de Margarita, donde se reseña las dimensiones de unos apartamentos y terrenos con sus respectivos precios. Ahora bien tales reseñas o publicaciones, no constituyen prueba autentica de que la parte actora haya promovido la venta de los terrenos indicados en el documento de autorización de venta con exclusividad, mas aún, la demandante no indica cual de las promociones que parecen en los recortes del diario son las que ella califica como promoción del inmueble, de manera que a falta de toda precisión al respecto, no puede pretenderse que sea esta Juzgadora la que se encargue de seleccionar las mencionadas publicaciones que puedan calificarse como promociones del terreno, dado que es de principio que los jueces no pueden suplir argumentos y defensas de las partes; por tal motivo esta sentenciadora al no estar demostrada la autenticidad de las indicadas publicaciones debe desecharlas y no otorgarle ningún valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
5.- Marcada con la letra “I”, copia del documento emanado de la pagina web: www.unocasa2.com, corre inserta a los folios 25 y 26, del presente expediente. La anterior probanza fue desconocida, rechazada e impugnada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente abogado ANTONIO JOSÉ RODRIGUEZ, sin embargo el mismo no encuadra dentro de los presupuestos procesales del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que para desconocer un documento privado se requiere que el sujeto que se alza en contra de éste presuntamente emane de él o de algún causante suyo lo cual no se compagina con el caso analizado, y por ende se desestima el desconocimiento efectuado. En cuanto a la impugnación efectuada, este Tribunal observa que el referido apoderado judicial se limitó a desvirtuar la referida prueba en forma genérica, considerando esta sentenciadora, aplicar al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia número 2286 de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. EVELYN MARRERO ORTIZ, expediente número 1999-16363 (Caso: EGLEE SUÁREZ y otros contra CADAFE), que este Tribunal acoge de conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica del documento indicado y procede este Tribunal a su valoración. En consecuencia, a los fines de asignar valor probatorio a lo consignado observa:
Al respecto, es menester mencionar que la figura del documento electrónico está prevista en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas de 2001, y en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de Internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros. También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.
En ese sentido, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas considera, en su artículo 2, al documento electrónico o mensaje de datos como “...toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio...”.
Por otra parte, una de las características más relevantes de los documentos electrónicos es que sus datos electrónicos se encuentran almacenados en la base de datos de un PC o en el proveedor de la empresa; su comprobación requerirá una ulterior reproducción o impresión del documento.
Sobre el particular, la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas establece en el artículo 7 que: “...cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”.
Es evidente pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.
Con relación a lo anterior, es preciso para este Órgano Jurisdiccional traer a colación la sentencia N° 769 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (caso: Distribuidora Industrial de Materiales, C.A., contra Rockwell Automation de Venezuela, C.A.), en fecha 24 octubre de 2007, en la cual indicó entre otras cosas lo siguiente:
“…Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.
En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no pueden ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica.
Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismo no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia.
Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia.
Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico.
…omissis…
“...la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente:
1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.
3.-Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica…”
Visto lo anterior y en aplicación del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito este Tribunal observa que la documental promovida como emanada de la pagina web: www.unocasa2.com, no fue ratificada en su oportunidad con la prueba de experticia, para demostrar en forma autentica e integra que efectivamente las reproducciones de formatos impresos que consigna se corresponden con los mensajes de datos contenidos en su fuente original, a saber, el presunto sitio en Internet, además, que se trata de ese sitio o dirección electrónica y no otra, y que se puede atribuir su autoría a algún emisor especifico en una fecha especifica, por tal razón este Tribunal tiene como no ratificada la documental consignada y por ende le niega todo valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
6.- Documentos originales de control de citas, de fechas 4-12-2.013, 16-1-2.014, y 21-1-2.014, emanado de UNOCASA 2, C.A., ejecuto Claudio Petrachi, clientes Davide Magalli, Fabio Stroppa, y Diana Sanchez, quienes firmaron en forma ilegible. Las anteriores probanzas fueron desconocidas, rechazadas e impugnadas por el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente abogado ANTONIO JOSÉ RODRIGUEZ, sin embargo el mismo no encuadra dentro de los presupuestos procesales del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que para desconocer un documento privado se requiere que el sujeto que se alza en contra de éste presuntamente emane de él o de algún causante suyo lo cual no se compagina con el caso analizado, y por ende se desestima el desconocimiento efectuado. En cuanto a la impugnación efectuada este Tribunal observa que el referido apoderado judicial se limitó a desvirtuar la referida prueba en forma genérica, considerando esta sentenciadora, aplicar al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia número 2286 de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. EVELYN MARRERO ORTIZ, expediente número 1999-16363 (Caso: EGLEE SUÁREZ y otros contra CADAFE), que este Tribunal acoge de conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica del documento indicado y procede este Tribunal a su valoración. En consecuencia, a los fines de asignar valor probatorio a lo consignado observa:
De las referidas documentales marcadas con la letra “J”, se evidencia que las mismas fueron dirigidas y firmadas por personas ajenas al presente juicio, debiendo ser ratificada en su oportunidad procesal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al no ser ratificada las misma debe este Tribunal negarle todo valor probatorio a las referidas documentales. ASÍ SE DECIDE.
7.- Copia certificada de fecha 4 de Febrero de 2.014, emanada del Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, del documento de fecha 12 de Diciembre de 2.013, anotado bajo el nro. 2013.1174, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 393.15.1.1.3701, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013. Del citado documento se evidencia la venta pura y simple perfecta e irrevocable, realizada por la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 9 de Abril de 2.013, bajo el nro. 28, Tomo 19-A; de un (01) bien inmueble, constituida por un (1) lote de terreno identificado A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y Virgilio Loayza Silva: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de Francisco Luna. La presente documental no fue tachada por el adversario en su oportunidad, por lo tal se le tiene como fidedigna para demostrar lo anteriormente evidenciado y por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano. ASÍ SE DECLARA.
8.- Marcada con la letra “L”, original de la comunicación emanada de la ciudadana SARA ORTEGA DE PACHECHO, titular de la cédula de identidad nro. 10.381.770, hacia la sociedad mercantil UNOCASA 2, Inmobiliaria Europea, RIF. J-30599609-1, de fecha 30 de Enero de 2.014. De la presente documental se evidencia la participación a la referida sociedad mercantil de la decisión de no prorrogar la autorización de venta con exclusividad de fecha 14 de Agosto de 2.013. La presente documental no fue tachada por el adversario en su oportunidad procesal, por lo cual, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

La parte actora reconvenida en la persona de su apoderada judicial compareció ante este Tribunal a promover pruebas en forma extemporánea, así fue declarado por este Tribunal por auto de fecha 22 de Julio de 2.014

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA ACOMPAÑADAS CON LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1.- Cheque de Gerencia nro. 00023051, de fecha 3 de Junio de 2.013, contra la entidad bancaria BANESCO, a nombre de la empresa UNOCASA 2, C.A., por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 80.000, 00). De la presente documental se evidencia la intensión de la parte demandada de cancelar el cinco (5%), de la cantidad de bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000, 00), por la venta del inmueble constituido por el lote de terreno identificado con lote A-3, plenamente identificado. En consecuencia, este Tribunal no le asigna valor probatorio por cuanto el mismo, no demuestra nada a los fines de resolver la presente controversia. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN LA PERSONA DE SU APODERADO JUDICIAL ABOGADO ANTONIO RODRIGUEZ,
1.- Reproduce el merito favorable que se desprende del libelo de la demanda y el que se desprende de la contestación de la reconvención hecha por la parte reconvenida. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASI SE ESTABLECE.
2.- Documento de compra-venta, suscrito entre la Asociación Civil Hogares Crea de Venezuela, con su mandante la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA VALERA, debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi Y Antolin del Campo, en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Protocolo Primero, Tomo 9°, Primer Trimestre del año 2.004. La presente documental fue valorada precedentemente como documento acompañado al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, suscrito por su poderdante la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO y la empresa UNOCASA 2, C.A., en fecha 14 de Agosto de 2.013. La presente documental fue valorada precedentemente como documento acompañado al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
4.- Documento de compra-venta suscrito entre su poderdante, la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO y la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A., con ocasión a la operación de compraventa del lote de terreno identificado con LOTE A-3, propiedad de su mandante, en cual se encuentra debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Arismendi y Antolin del Campo de este Estado, en fecha 12 de Diciembre de 2.013, donde quedo inscrito bajo el nro. 2013,1174, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 393.15.1.1.3701, y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2.013. La presente documental fue valorada precedentemente como documento acompañado al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
TESTIMONIALES:
Promovió las testimoniales del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALEH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 16.545.341. Al respecto se observa que en el día y hora fijados por este Tribunal, rindió sus declaraciones el ciudadano en comento, quien manifestó ser de profesión comerciante, domiciliado en el edificio 4 de Mayo, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado; que si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECHO; que con ella no fue, sino con la vendedora que celebró un contrato de compra-venta, sobre un lote de terreno ubicado en el sector Guacuco del Municipio Arismendi de este Estado; que no recuerda exactamente el nombre de la vendedora a que el hace referencia; que la ciudadana SARA ORTEGA DE PACHECO, suscribió con el ante el Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi un documento de compra-venta, sobre un lote de terreno ubicado en el sector Guacuco del Municipio Arismendi de este Estado; que mil seiscientos (1.600, 00), dos cheques uno por 1.110, 00 Bs., y otro por 500 mil bs., fue el precio que canceló con ocasión a la compra-venta del lote de terreno; que un millón seiscientos mil bolívares fuertes, que fueron pagados en 2 cheques uno por un millón cien mil y otro por quinientos mil; que la ciudadana SARA ORTEGA DE PACHECO, le ofreció otro inmueble cerca al que adquirió pero no lo quiso comprar; que no estaba ese terreno, parece que tenia problemas con la documentación. En cuanto a las repreguntas efectuadas por la abogada BLANCA GONZÁLEZ NAVA, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, el testigo respondió: que a través de la vendedora que no recuerda su nombre fue que tuvo conocimiento que la Sra. Sara Ortega estaba vendiendo un terreno ubicado en guacuco, Caserío Espinoza del Estado Nueva Esparta; que solamente por el primer terreno que le ofrecieron por un monto de 3 millones y negociaron hasta un millón seiscientos; que no realizó una transferencia bancaria a la sra. Sara Ortega como parte de pago del precio de la venta del inmueble; que no sabia que la empresa inmobiliaria UNOCASA 2, C.A., se encontraba realizando la promoción y venta del inmueble de la sra. Ortega; que si emitió dos cheques del banco bicentenario; que no recuerda donde fueron depositados esos cheques que entregó como forma de pago; que el Dr. Ivan y la Dra. Sara, son personas flacas, altas. Considera esta Juzgadora, apreciando al testigo in examine, y observando que el mismo no está incurso en las inhabilidades de Ley, ni incurrió en contradicciones en sus dichos, merecen fe en todo su valor probatorio, con relación a los hechos señalados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

VII.-DERECHO

Establecen los artículos 1.133; 1.159; 1.160; 1.167; 1.354, todos del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. (cursivas del tribunal)

Se evidencia de la norma transcrita la definición de un contrato, y no es más que el acuerdo entre dos o mas personas, y en el caso de autos que la parte actora y la demandada constituyeron un vinculo jurídico al momento de realizar el contrato de compra venta.

Artículo 1.159.-Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (cursivas del tribunal)

Se puede evidenciar que la norma en estudio refleja el carácter vinculante de los contratos y para revocarse debe existir mutuo consentimiento a menos que sea por causa legal, en tal sentido para el caso de autos, las partes contratantes deben cumplir con las obligaciones inherentes al contrato, por su parte la compradora debe pagar el precio y el vendedor está obligado hacer la tradición de la cosa vendida.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (cursivas del tribunal)

Se evidencia de la norma transcrita, que los contratantes deben ejecutar sus acciones de buena fe

Artículo 1.167.- Si en el contrato Bilateral una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Se evidencia de la norma trascrita, que para reclamar el cumplimiento o la Resolución de un contrato se deben se deben cumplir con dos requisitos a saber, el primero, que el contrato sea bilateral, lo cual es el caso de autos, que una de las partes haya incumplido y la otra no, es decir no pueden haber dos partes sin cumplir

Artículo 1.354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (cursivas del tribunal)

Se evidencia de la norma transcrita el deber de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Cabe destacar que luego de transcribir, todas y cada una de las normas anteriores, y en especial la del artículo 1.167, se puede evidenciar cuales son los requisitos que el juez debe considerar al momento de sentenciar una acción por cumplimiento de contrato y como la pretensión del actor en el presente juicio, es demandar cumplimiento de un contrato, en virtud de el incumplimiento por parte de la demandada reconviniente, con el compromiso de pago de la comisión del CINCO POR CIENTO (5%), a la demandante, tal como se convino en la Autorización de Venta con Exclusividad, por cuanto se demuestra del documento de compra-venta que la ciudadana SARA JESUSISTA ORTEGA DE PACHECO, negoció directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1600.000, oo), por lo tanto dicha ciudadana se encuentra incursa en la causal de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, y esta sujeta al pago del cinco por ciento (5%), es decir al pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, oo); fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, es que esta Juzgadora de seguidas pasa a revisar si efectivamente la demandante dio cumplimiento a su carga procesal.

VIII.-SUBSUNCIÓN DE LOS HECHOS CLARAMENTE DEMOSTRADOS y ESTABLECIDOS POR LA PARTE ACTORA EN EL DERECHO INVOCADO
Como se dijo anteriormente, cuales eran los requisitos de procedencia de la presente acción, que debía probar la parte actora, es por lo que esta Juzgadora pasa de seguida a revisar si fueron o no demostrados: 1) Que el contrato sea bilateral y 2) Que una de las partes no haya cumplido, y como consecuencia de este último requisito, la parte que pide el cumplimiento (Actora) deberá probar el hecho extintivo de su obligación, es decir cumplir con su obligación de promocionar el inmueble objeto del contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLISIVIDAD, y en relación a la demanda de Nulidad de Venta la parte accionante de la Reconvención deberá probar todas y cada una de sus afirmaciones de hechos.
En tal sentido está Juzgadora pasa a revisar los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento y lo hace en los siguientes términos:

1) En relación al primer requisito, es necesario que el contrato sea bilateral, en tal sentido el artículo 1.134 del Código Civil, explica, que el contrato es bilateral cuando se obligan recíprocamente las partes, por ello la empresa, es decir la parte actora debía cumplir con la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva y su contraparte, con el pago de la comisión equivalente al 5% sobre el precio total de la venta del inmueble. C.A, por lo que considera esta Juzgadora que se encuentra satisfecho el primer requisito de procedencia. ASI SE DECLARA.

2) En relación al segundo requisito, es necesario que una de las partes no haya cumplido y como consecuencia de este último requisito, la parte actora deberá probar el hecho extintivo de su obligación, es decir cumplir con la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, para que se configure el segundo requisito es indispensable que de las dos (2) partes contratantes obligados recíprocamente, uno solo de esos dos (2) sea el que haya incumplido, no existe la posibilidad de demandar el cumplimiento de un contrato cuando el demandante ha incumplido también , y en el caso de autos estamos dirimiendo un conflicto donde se demanda el cumplimiento de un contrato bilateral, la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.,demanda a la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, ambas ya identificadas en autos, para que le pague la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), que es el monto equivalente a la comisión de cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el Contrato de Exclusividad, cuyo cumplimiento se pretende, por la cantidad de Bs 12.000.000,00, pero para la procedencia del presente requisito, es imperativo que la demandante “sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.,haya cumplido debidamente con su obligación, y de la revisión de las pruebas debidamente valoradas no se evidencia que la accionante haya dado cumplimiento a sus obligaciones formales, como lo era cumplir con la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, lo que se traduce en que, no cumplió con su obligación principal y ante la conducta desplegada por la parte actora en el presente juicio, al no demostrar que cumplió con su obligación principal de promocionar el inmueble objeto del contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLISIVIDAD, al pretender comprobar tal circunstancia a través de pruebas documentales o de aquellas que al momento de emitir juicio sobre su valoración fueron rechazadas por esta Juzgadora, por cuanto las mismas no fueron ratificadas en su oportunidad para comprobar tales circunstancias, pone a esta sentenciadora en la obligación de considerar que no se dio cumplimiento al segundo requisito para que proceda la acción de cumplimiento. ASI SE DECLARA.

IX.-ARGUMENTACIÓN DE LA DECISIÓN
Sometido como fue el presente juicio a la Jurisdicción del Poder Judicial, para resolverse mediante sentencia definitiva y llevado como fue el procedimiento correspondiente para logar la decisión de merito, toca a esta sentenciadora dictaminar la procedencia o no de la acción planteada, y luego de revisar y analizar todos y cada uno de los planteamientos de las partes, las pruebas promovidas por cada uno, sin olvidar, que en este tipo de acción, quien tiene la carga de probar todas y cada una de sus afirmaciones de hecho es la actora, como así lo establece el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano al igual que la Doctrina y la Jurisprudencia Patria y revisados como fueron cada uno de los extremos necesario para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLISIVIDAD, interpuesta por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., contra la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, ambas ya identificadas, se pudo constatar de los medios de prueba aportados que la misma no cumplió con demostrar uno (1) de los dos (2) requisitos necesarios para la procedencia de su pretensión, a saber: 1) Que una de las partes no haya cumplido, y como consecuencia de este último requisito, la parte actora debía probar el hecho extintivo de su obligación, es decir la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, pero la parte actora desde el comienzo del juicio consignó pruebas que luego fueron impugnadas por su contraparte, dejando en sus hombre la carga de insistir en sus medios probatorios para demostrar que cumplió con su obligación principal, pero ésta (demandante reconvenida) no lo hizo, en la oportunidad procesal, lo que trajo como consecuencia que la misma no pudiera cumplir con uno de los requisitos fundamentales para la procedencia de la presente acción de cumplimiento, lo cual va en contra de lo dispuesto en el artículo1.167 del Código Civil, en cuanto ha que debe existir un solo deudor, no existe la posibilidad de que ambas partes hayan incumplido, la actora no puede hacer valer el derecho otorgado en el articulo in comento porque, para hacer valer el derecho que pretende por medio del presente juicio tenía que haber cumplido con su obligación que era la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, era necesario que la accionante de autos hubiese desplegado una conducta tendente a extinguir su obligación, pero no lo hizo y por ello esta Juzgadora no puede dictaminar a favor del demandante la presente acción, y por cuanto la actora no pudo probar de forma concurrente los dos (2) requisitos de procedencia antes nombrados, siendo importante o fundamental en este juicio que la parte actora debía probar que cumplió con todas sus obligaciones, lo cual no hizo para poder salir vencedora en el presente juicio y poder hacer efectivo el pago de la comisión a la que tenía derecho. Es así, que se estima que en aplicación del Principio In Dubio Pro Reo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual prohíbe a los jueces declarar con lugar la demanda cuando a su juicio, no exista plena prueba de los hechos alegados por el actor como sustento de la demanda, e inclusive lo faculta para sentenciar a favor del demandado cuando existan dudas en torno a la procedencia de la demanda, ante la ausencia de elementos suficientes de convicción para considerar probados los argumentos de hecho alegados en el libelo, ante la ineficaz actividad probatoria desplegada por el actor para comprobar los aspectos antes resaltados, indispensables a los efectos de verificar la concurrencia de los supuestos de procedencia que debe cumplirse para esta clase de acción, debe irremediablemente este Juzgado declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., contra la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO. ASÍ SE DECIDE.
DE LA RECONVENCIÓN.
El apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, en especial en el CAPITULO SEGUNDO, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene alegando:
Que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como LOTE A-3 y LOTE B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos.
Que es obvio y evidente que en contrato de Autorización de Venta con Exclusividad celebrado por su mandante con la referida empresa, no se cumplieron, no se llenaron los requisitos de existencia del contrato que exige el Artículo 1.141 del Código Civil, puesto que el consentimiento dado por su mandante en el referido contrato, adolece de uno de los vicios del consentimiento que contempla el artículo 1.146 del Código Civil vigente, y muy específicamente el artículo 1.147 ejusdem, todo lo cual hace que el aludido contrato sea nulo.
Por su parte la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, rechazó la demanda de mutua petición alegando que su representada no hizo incurrir a nadie en tal error, por cuanto la realidad es que recibió la autorización libre y soberana de una propietaria para vender su inmueble y al verificar los documentos presentados por ella, se evidenciaba claramente que fueron adquiridos por ella, que sobre los mismos no recaían medidas ni gravámenes que impidieran su venta y que la misma cumplía con los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Público y demás autoridades competentes, de allí que de buena fe realizó todas las operaciones relacionadas para dar a conocer por todas las vías posibles dicho inmueble y conseguir una o varias personas naturales o jurídicas interesadas en adquirir dicho inmueble de acuerdo a la condiciones exigidas por la vendedora, establecidas en la Autorización de Venta con Exclusividad.
PUNTO PREVIO:
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.
La apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, impugnó la estimación de la cuantía establecida por la parte reconviniente en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), por se insuficiente y no estar ajustada a la presente causa de cumplimiento de contrato, alegando que la cuantía de la presente reconvención debe ser la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, 00), tal como fue indicada en el libelo primigenio, tomando en cuenta que este es el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de DOCE MILLONES (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización y por cuanto la demandada-reconviniente, lo vendió por su cuenta.
Ahora bien, vista la estimación hecha por la parte actora y la impugnación realizada por el apoderado judicial de la demandada, esta Juzgadora considera necesario citar las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil relativas a la estimación de la demanda las cuales son del tenor siguiente:
Artículo 32. “Si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si ésta estuviere discutida”.
Artículo 33. “Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título”.

Por su parte, el artículo 38 eiusdem establece lo siguiente:
Artículo 38. “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Ahora bien, respecto a la impugnación de la cuantía, nuestro Máximo Tribunal de la República en Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil, se ha pronunciado estableciendo lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide…”

Conforme a los artículos 30 y 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación del valor de la demandada solo tiene por finalidad la determinación de la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, distinguiéndose las demandas apreciables de las inapreciables en dinero. Con respecto a las apreciables en dinero, las reglas para estimarlas están expresamente establecidas en los artículos del 31 al 37 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a aquellas demandas también apreciables en dinero cuya cuantía resulta difícil determinar, el actor tiene el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y el demandado el derecho de impugnarla cuando la considere insuficiente o exagerada.
De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente en el capitulo de la reconvención, se evidencia que se estimó la presente acción de NULIDAD ABSOLUTA, en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), cantidad que fue rechazada por la apoderada de la parte actora-reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, por insuficiente.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso la representante judicial de la parte actora-reconvenida, impugnó la cuantía de la reconvención, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, sino que solo se limitó a impugnar la misma alegando que era insuficiente por cuanto el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de DOCE MILLONES (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, 00). Siendo así, que la parte actora-reconvenida al rechazar la estimación de la reconvención, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó el apoderado de la demandada-reconviniente en su reconvención, quedando así dicha estimación en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4000.000, 00). ASÍ SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA PRESENTE RECONVECIÓN:
Decidido el punto previo anterior debe este Tribunal proceder a resolver el fondo de la reconvención propuesta en los términos siguiente:
De acuerdo a lo preceptuado por el articulo 506 del Código de procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se le impone a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, al demandante su pretensión y al demandado sus defensas en contra de dicha pretensión.
Una vez establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a hacer unas breves consideraciones referentes a los requisitos de procedencia y el basamento jurídico de las nulidades de contratos y lo que al respecto ha establecido la doctrina y la jurisprudencia patria.
Establece el artículo 1.133 del Código Civil: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.
Para el derecho el contrato es un acto jurídico, aunque no todo acto jurídico sea un contrato.
Una vez establecido lo anterior, es necesario observar lo contenido de los artículos 1.141, 1.142, 1.146 y 1.149 del Código Civil:
Artículo 1141. Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes;
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita.
Articulo 1142. El contrato puede ser anulado:
1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2. Por vicios del consentimiento.
Artículo 1146. Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.
Artículo 1149. La parte que invoca su error para solicitar la anulación de un contrato, está obligado a reparar a la otra parte los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convención, si el error proviene de su propia falta y la otra parte no la ha conocido o no ha podido conocerlo. No procederá la nulidad por error, si antes de deducirse la acción o hasta el acto de la contestación de la demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro contratante.
Estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato. Son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.
En el caso bajo análisis, el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente, alega en su capitulo de reconvención, que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como LOTE A-3 y LOTE B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos.
Según el autor EMILIO CALVO BACA, el consentimiento es la acción y efecto de consentir, conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, entre la oferta y su aceptación, que es el principal requisito de los contratos.
Podemos observar que de conformidad con el artículo 1.146 del Código Civil los vicios del consentimiento son: El error, La violencia y El dolo. El error de derecho es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica.
Señala ALESSANDRI, que la violencia como vicio del consentimiento es la violencia moral. En efecto, dice, la violencia física reduce a la persona a un estado puramente pasivo.
GUILLERMO CABANELLAS, dice que en los contratos o actos jurídicos, el dolo aparece como un engaño que influye sobre la voluntad de otro para la celebración de aquellos y también la infracción maliciosa en el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
El error produce la nulidad relativa del contrato. Esto implica que el contrato celebrado por error de una de las partes contratantes puede ser declarado nulo a petición de la parte que incurre en el error. El contrato en principio es válido, produce sus efectos jurídicos normales, pero puede ser anulado a solicitud de la parte que incurrió en el error.
A los fines de la presente decisión es oportuno resaltar lo que sobre los vicios del consentimiento ha sostenido la Casación Venezolana, en sentencia de fecha 19 de octubre 2006 (S.C.S) del Tribunal Supremo de Justicia, donde ha sostenido lo siguiente:
“… Es oportuno delimitar, por lo menos en forma generalizada, las características y distinciones fundamentales de los señalados vicios del consentimiento, a la luz del ordenamiento jurídico venezolano, a efecto de facilitar en lo adelante, si fuera necesario, la subsunción de los hechos en el derecho.
A tales efectos se ha tenido a la vista, además de los pertinentes artículos del Código Civil, la doctrina sobre la materia contenida en la referida obra Violencia, error, dolo.
”La teoría de los Vicios del Consentimiento en la Legislación Venezolana del Dr. José Melich Orsini,” “Curso de Obligaciones de Eloy Maduro Luyando”
ERROR: En decir de Pothier: “... tomar por verdadero lo que es falso”. Es cuando la voluntad negocial que aparece de la declaración no traduce la verdadera voluntad negocial del declarante. Hay dos clases de error, el error-vicio del consentimiento y el error-obstáculo. El error vicio del consentimiento es el que actúa sobre la voluntad interna del sujeto declarante y se constituye en una declaración diversa de la que hubiera querido, debido a la intromisión de un motivo perturbador; este error no impide el consentimiento, sino que lo deforma, por lo que el contrato se encuentra afectado de nulidad relativa. Los casos del error-vicio son: a) el error de derecho (recae sobre la existencia, circunstancias, efectos y consecuencia de una norma jurídica) y para que sea causa de nulidad del contrato debe ser determinante y principal; y b) el error de hecho (recae sobre una circunstancia fáctica o de hecho), dentro del cual se encuentran el error en la sustancia (recae sobre la materia, cualidades o composición de una cosa – artículo 1.148 C.C.) y el error en la persona (recae sobre la identidad o cualidades de la persona con quien se ha contratado), último caso éste en el cual para que produzca la nulidad del contrato debe ser su causa única o principal. El error-declaración, que opera en el momento de emitir una declaración y que también se denomina error-obstáculo, es aquella falsa apreciación de la realidad que es de tal naturaleza y gravedad que impide la formación del consentimiento, por lo que su presencia acarrea la nulidad absoluta del contrato, al impedir u obstaculizar su formación; consistente en expresar una voluntad distinta a la que el sujeto tiene en su fuero interno. Los casos de error-obstáculo son los siguientes: a) error sobre la naturaleza del contrato, que conlleva una divergencia absoluta en cuanto al significado, alcance, estructura y contenido del acto jurídico que se realiza; b) error sobre la identidad del objeto del contrato, que conlleva una falsa apreciación de la realidad sobre el objeto mismo del contrato; y c) error en la causa, que es el que recae sobre los fines perseguidos por las partes al contratar o las razones jurídicas que las impulsan a la celebración del contrato. En la legislación venezolana el error que da lugar a la nulidad del contrato es el excusable, entendiendo por tal, cualesquiera de la categorías señaladas siempre y cuando pueda concluirse que dadas las circunstancias de cada caso, cualquier persona pueda incurrir en el mismo.
VIOLENCIA: Coacción de tipo físico o moral que produzca una impresión tal sobre una persona sensata, que llegue a inspirarle un justo temor de exponer su persona o bienes a un mal notable, destinada a obtener su consentimiento a fin de que celebre determinado contrato.
DOLO: Conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea de otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad. Error provocado mediante una acción engañosa intencional. Existe el dolus bonus, que es el uso de aquellos actos de astucia admitidos o tolerados en la vida de los negocios para inducir a otro a contratar, que no constituye causal de nulidad de un contrato; y dolus malus, que es cuando el agente conoce la falsedad de la idea que provoca en el inducido a contratar, y la reticencia dolosa constituida por el silencio de aspectos o circunstancias que el agente omite a fin de inducir la conducta del otro en determinado sentido. Es conveniente diferenciar el dolo del fraude, señalando que en este último se encuentra presente además la intención del agente de procurarse para si o un tercero un beneficio o provecho a expensas de la víctima. El dolo como vicio del consentimiento es el denominado dolo causante, principal o esencial, que es determinante de la voluntad de contratar y aceptar condiciones distintas de las que hubiere convenido si no hubiese sido engañado…”
De acuerdo de la jurisprudencia antes transcrita y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.146 del Código Civil, se puede apreciar que en el presente caso la parte demandada-reconviniente, no logró acreditar el hecho que adujo en su reconvención, de que la empresa UNOCASA 2, C.A., tenía conocimiento que existían disposiciones legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B, y no obstante a ello, en ningún momento se lo comunicó a la propietaria, tal circunstancia o hecho no aparece probado por la parte demandada-reconviniente, ya que se observa que el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, no fue descocido en su oportunidad, sino, fue un hecho admitido que goza de presunción de legalidad salvo prueba en contrario, lo que significa que para poder declarar con lugar la demanda debe haber aportado al juicio las probanzas necesarias y requeridas para crear un juicio de verosimilitud que le permita al juzgador determinar la existencia de plena prueba a favor del argumento de la parte solicitante, por ello es forzoso concluir de conformidad con lo establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, que en el presente caso la parte demandada-reconviniente no logró acreditar el vicio en el consentimiento alegado y la nulidad debe ser probada, ella no se presume porque todo acto jurídico o contrato celebrado lleva en si una presunción de validez, por tanto es necesario probar el vicio que la ley califica como causal de nulidad. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente esta juzgadora considera que del material probatorio aportado por el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente, no quedó demostrado en modo alguno la existencia de vicios en el consentimiento del contrato denominado AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, tampoco demostró que la parte actora-reconvenida, haya actuado con el fin de provocar engaño en la demandada-reconviniente ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, que implique causa ilícita como lo alegó en su reconvención, por lo cual es valida LA AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, de fecha 14 de agosto de 2.013; por consiguiente, debe forzosamente este Tribunal declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por NULIDAD ABSOLUTA, y así lo hará en el dispositivo del presente fallo por no estar configurados los requisitos de procedencia de la nulidad de contratos por vicios del consentimiento. ASI SE ESTABLECE.
DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, presentada por la sociedad mercantil UNOCASA, 2, C.A., contra la ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO, intentada por la parte demandada-reconviniente ciudadana SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, contra la sociedad mercantil UNOCASA 2, .C.A., parte actora-reconvenida.
TERCERO: SIN LUGAR el rechazo a la estimación de la demanda, efectuada por la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.
CUARTO: Se suspende la medida de embargo preventiva decretada por este Tribunal en fecha 20 de marzo de 2.014, y se ordena la entrega de las cantidades de dinero embargadas con sus respectivos intereses a la parte demandada SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO, plenamente identificada en el cuerpo de la presente decisión.
QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber resultado vencida ninguna de las partes.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los once (11) días del mes de agosto de 2.015. Años: 204º y 156º.
LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO,
EL SECRETARÍO,

ABG. FELIX VILLARROEL
En esta misma fecha, siendo las 11:06 a.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.-
LA SECRETARÍA,

ABG. FELIX VILLARROEL.

Exp. Nro. 24.870.
CBM/AVC