TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.577
DEMANDANTE: AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.751.461, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: HUMBERTO BARBOZA GUTIERREZ, CARLOS JULIO OCANDO y RAUL TINEO TINEO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.448, 22.223 y 46.445, respectivamente.
DEMANDADA: CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 50, tomo 40-A, en fecha 23 de mayo de 2005, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: WILMER PORTILLO RANGEL, MARCELO MARIN HIDALGO y LILIAN MEDINA MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.226, 89.878 y 155.062, respectivamente.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato y Reconvención por Resolución y Cobro de Bolívares.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 4 de abril de 2014.

En virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS JULIO OCANDO, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 46.445, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.751.461, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 18 de octubre de 2013, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el recurrente, antes identificado, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 50, tomo 40-A, en fecha 23 de mayo de 2005, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, con lugar la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares, resuelto el contrato celebrado, ordenó a la demandada el reintegro al demandante de la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.500,oo) y condenó en costas al actor.

Apelada dicha decisión y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y así se declara.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 18 de octubre de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, con lugar la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares, resuelto el contrato celebrado, ordenó a la demandada el reintegro al demandante de la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.500,oo) y condenó en costas al actor; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Adecuando el criterio anteriormente citado a la presente causa, con el cual como ya se ha advertido este Sentenciador está conteste, se evidencia que el contrato en cuestión, denominado por las partes “contrato de opción de compra”, recae sobre un apartamento signado con la nomenclatura 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio Residencias Valeria, suficientemente descrito en actas, el cual claramente pasa a ser el inmueble objeto de la venta.
Asimismo, se evidencia que la cláusula tercera establece “El precio definitivo de venta ha sido fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 371.400.000,00)”, con lo cual se verifica la presencia del elemento precio.
Ahora bien, determinada la existencia del objeto y precio, en el contrato cuyo cumplimiento se peticiona, resulta evidente de una simple lectura del mismo la intención de vender, por una parte y de comprar por la otra, el referido inmueble, con posterioridad, sin embargo, al cumplimiento de determinadas obligaciones. Ello es aun más resaltante porque las partes hacen referencia en el mismo contrato al “documento definitivo de compra venta”, con lo cual se aprecia su consentimiento e intención de celebrar la venta.
Así pues, al delatarse la existencia de los elementos consentimiento, precio y objeto; en el contrato bajo estudio y siguiendo lo establecido por la Sala de Casación Civil, se concluye que entre las partes se realizó un contrato de venta y como tal pasará a analizarse (…).
(…Omissis…)
En concordancia con los anteriores artículos que hacen referencia a la venta se observa que la obligación general del vendedor es la de transferir la propiedad y la del comprador pagar el precio de lo que compra. En la presente causa el comprador debía pagar el precio del inmueble, y el vendedor cumplía su obligación al hacer la tradición de dicho inmueble otorgando el instrumento de propiedad. No obstante, el contrato de venta que hoy nos ocupa, disponía algunas obligaciones para las partes (…).
(…Omissis…)
De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sin embargo, existe en el artículo 1.168 ejusdem un eximente de responsabilidad, pues el legislador dispone que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede negarse a cumplir la suya.
En la presente causa ambas partes señalan que su contraparte no cumplió con la obligación pactada, el actor reconvenido alega que la accionada reconviniente no hizo entrega del apartamento a pesar de que se realizaron pagos parciales como abono del monto total por así haberlo acordado con posterioridad al contrato ambas partes. Mientras que el demandado reconviniente señala que el accionante reconvenido no pagó el saldo adeudado en la fecha establecida, cuestión que le permitía a su elección resolver el contrato, pedir su cumplimiento y además no ejecutar su obligación.
Así las cosas, tal como se ha señalado anteriormente, se evidencia del contrato que corre inserto en actas, que la cláusula tercera establece el precio del contrato, especificando que al momento de la firma debía cancelarse la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.131.000.000, 00) y el remanente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.239.900, 00), el 28 de febrero de 2007.
Ahora bien, del estudio pormenorizado de las cláusulas del contrato se observa que no se indica en dicha cláusula ni en ninguna otra, que la tradición del inmueble se efectuaría en la fecha indicada para la realización del pago; aún más, se constata que el registro del documento de compra venta dependía de la protocolización del documento de condominio del edificio Residencias Valeria, pues a partir de ese momento iniciaría el término de sesenta (60) días para inscribir en el registro el contrato de compra venta (cláusula séptima del contrato).
En este sentido, se aprecia de los hechos narrados por las partes y de las pruebas aportadas al proceso que llegada la fecha para la realización del pago, éste no fue efectuado, verificándose además que el comprador, ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR había estado realizando pagos parciales en calidad de abono al saldo deudor; pero que dichas cantidades de dinero no suman la cantidad total o el remanente del precio de venta; evidenciándose con ello el incumplimiento por parte del comprador.
(…Omissis…)
En concordancia con lo señalado por la Sala de Casación Civil, para determinar la procedencia de la demanda inicial o de la contrademanda que realiza el reconviniente, es imperioso analizar las obligaciones de las partes presentes en el contrato, destacando que era una carga del comprador, hoy parte actora, pagar el saldo adeudado en fecha 28 de febrero de 2007; por lo que no resulta suficiente que éste haya realizado pagos parciales por cuanto los mismos no suman la cantidad faltante por cancelar. En este orden de ideas, al evidenciarse que, a pesar de haber tenido la intención de pagar y de haber realizado pagos parciales, tal como quedo establecido mediante la prueba de informes dirigida a las respectivas entidades bancarias, el comprador no cumplió con su obligación de pagar el remanente en la fecha pactada, no queda más a este Sentenciador que declarar en atención a lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesto por la parte demandada reconviniente, en virtud de la excepción non adimpleti contractus, o de contrato no cumplido Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI. Así se decide.
Ahora bien, determinado como ha sido el incumplimiento primigenio del ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR y en consistencia con lo establecido por el legislador en el artículo 1.167 de la Norma Sustantiva, según el cual otorga la potestad a la parte ante quien se ha incumplido de pedir la ejecución o la resolución del contrato; en atención a la reconvención ejercida por la parte demandada reconviniente; este Tribunal declara procedente su pretensión y en consecuencia Con Lugar la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares en atención a la cláusula octava del contrato, por considerarse que efectivamente la protocolización del documento de venta no ocurrió por causa imputable al demandante reconvenido, quedando en beneficio de la demandada reconviniente la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 131.500.000,00) actualmente CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,00). Así se establece.
Con relación a las mejoras que señala el demandante reconvenido le fueron realizadas al inmueble, considera este Juzgador que las mismas no fueron suficientemente demostradas en la causa, por constituir las fotografías presentadas y la factura ratificada por la empresa Ital Mármol, meros indicios, que no dan certeza de que efectivamente las fotografías fueron tomadas al inmueble constituido por el apartamento 12-B del edificio Residencias Valeria, así como tampoco prueba la señalada factura que el material comprado fue colocado en el inmueble. En este orden de ideas, al no tener evidencia este Juzgado del estado inicial del apartamento ni del estado en el que se encuentra actualmente, resulta imposible determinar si sobre el mismo fueron realizadas mejoras, por lo que al no ser probadas las mismas en el juicio se consideran como no realizadas, y en consecuencia nada puede reclamar por ese concepto el demandante reconvenido.
De la misma manera, resulta indiscutible que fue suficientemente probado en autos los pagos parciales que el ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR realizó a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI en calidad de abonos a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,00) actualmente DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,00) que debía cancelar el 28 de febrero de 2007. Dichos pagos se discriminan de la siguiente manera: la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) pagadas según cheque No 3012229 del Banco Provincial, el cual estuvo en cámara de compensación en fecha 2 de enero de 2007; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00), según cheque No. 3012295 del Banco Provincial de fecha 29 de diciembre de 2006; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) según cheque No. 3012308 del Banco Provincial, el cual estuvo en la cámara de compensación de dicha entidad bancaria en fecha 25 de enero de 2007; la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000, 00) según cheque No. 3012192 del Banco Provincial, de fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); según cheque No. 66003701 del Banco de Venezuela de fecha 12 de marzo de 2007; la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), según cheque No. 17003704 de fecha 14 de febrero de 2007; y finalmente la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,00), hoy ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 11.500,00), según cheque No. 77000016, del Banco Occidental de Descuento; todos a la orden de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, depositados en la cuenta No. 01160103100005437997 del Banco Occidental de Descuento a nombre de CONSTRUCTORA SIGLO XXI; cantidades que en total suman un monto de CIENTO ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 111.500.000,00) actualmente CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00).
(…Omissis…)
Del criterio doctrinario antes expuesto, deduce este Jurisdicente que uno de los efectos de la resolución de contrato es precisamente su extinción, considerándose como si jamás se hubiese celebrado, y cuya consecuencia sería el reestablecimiento del equilibrio patrimonial de la partes, el cual consiste precisamente en la devolución de las prestaciones dadas por cada una de ellas a la otra con ocasión del contrato. En este sentido, se constata que la cláusula octava del contrato dispone que “Si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, ésta perderá en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la Cláusula Tercera del presente documento (…)” haciendo referencia únicamente a la cantidad de dinero establecida en la cláusula tercera, la cual se da aquí por reproducida, y se corresponde al monto de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 131.500.000,00) actualmente CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,00). En consecuencia, en virtud de la resolución del contrato se ordena a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI reintegrar al ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR la cantidad actual de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00), pagados por el referido ciudadano como abono al remanente del precio total de venta pactado. Así se establece
VII
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado (…) declara:
- SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato (…).
- CON LUGAR la reconvención por Resolución de Contrato (…).
- Se declara RESUELTO el contrato de venta, celebrado por las partes en fecha 31 de octubre de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo, bajo el No. 11, tomo 88.
- SE ORDENA a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A el reintegro al ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR ÁVILA de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,00), en virtud de la resolución del contrato.
- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante reconvenida por haber sido vencida en esta instancia”.
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que, en fecha 22 de junio de 2011, el Juzgado a-quo admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A.

Así, la parte demandante alega, en su escrito libelar, que suscribió, con la sociedad mercantil demandada, representada por su director gerente, ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, un contrato de opción de compra venta, como inicialmente lo denominaron, sobre un edificio en construcción (para esa fecha), destinado a ser vendido conforme a las regulaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, bajo el Régimen de Condominio, denominado Residencias Valeria, ubicado en un terreno con una superficie de un mil novecientos veintiún metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (1.921,19mts2), situado en la urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos son: Norte: con propiedad que es o fue de Ernesto Soto y de la sucesión de Antonio Julio D’Empaire; Sur: intermedio con la calle 76 y con propiedad que es o fue de Frank Wenger; Este: con propiedad que es o fue de Ángel María Barboza; y Oeste: su frente, con la avenida 17. Agrega que dicho edifico constaría de 18 pisos, de los cuales 17 serían destinados a ser vendidos en propiedad horizontal, distribuidos a razón de 2 apartamentos por piso, con un área aproximada de construcción cada uno de ciento setenta y siete metros cuadrados (177mts2), ello, según se evidencia, específicamente, del contrato suscrito cuyo apartamento es el Nº 12-B del piso 12,

Manifiesta que se acordó que el inmueble sub iudice sería entregado en obra gris, sin acabados interiores, con todas las fachadas exteriores acabadas en granito proyectado, ventanas fabricadas en perfiles de aluminio provistas de 2 unidades de aire acondicionado central de 5 toneladas cada uno, con su ductería instalada y acabado en cielo raso de yeso, en área de ductos, puertas de madera en habitaciones, closets y demás dependencias.

Asevera que por tal concepto pagó la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,oo), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,oo), cantidad que sería imputada al precio de la venta y el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,oo), hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), sería pagado el día 28 de febrero de 2007, fijándose, como precio definitivo de la venta, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,oo), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,oo).

Aduce que, en la cláusula séptima del contrato, se acordó que el documento se protocolizaría dentro de los 60 días continuos siguientes al registro del documento de condominio del edificio, así como también, que, si el documento no se protocolizaba, en el lapso acordado, por causas imputables al promitente comprador, éste perdería, en beneficio de la promitente vendedora, las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la cláusula tercera del contrato, y, que, si el documento no se protocolizaba, en el referido lapso, por causas imputables a la promitente vendedora, ésta debía reintegrar, al promitente comprador, todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras más una cantidad equivalente a dichos montos sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni intereses.

Señala que, en la cláusula novena del contrato, se acordó que la promitente vendedora notificaría, por escrito, mediante telegrama con acuse de recibo, al promitente comprador, del registro del documento de condominio, en la urbanización Aceitunos, avenida 69, con calle 82A, No. 67-43, del municipio Maracaibo del estado Zulia, y, que, realizada tal actuación, se entendería, al promitente comprador, notificado del registro del referido documento de condominio, comenzándose a computar, el lapso de 60 días, establecido en la cláusula séptima, al día siguiente del envío del telegrama.

Puntualiza que la sociedad mercantil accionada recibió, de sus manos, abonos en las siguientes cantidades y fechas: 1) en fecha 1° de noviembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); 2) en fecha 8 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); 3) en fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); 4) en fecha 23 de enero de 2007, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); 5) en fecha 14 de febrero de 2007, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.28.500.000,oo), hoy VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,oo); 6) en fecha 9 de marzo de 2007 (donde por error material en el recibo aparece 2006), la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000,oo), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo); y 7) en fecha 21 de marzo de 2007, la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.11.500.000,oo), hoy ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,oo), cantidades éstas que, sumadas al precio inicial, totalizan, actualmente, un abono de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 271.000,oo), equivalente a un setenta y cuatro por ciento (74%) del precio total convenido por la negociación del apartamento.

Precisa que el contrato in comento reúne las características de bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad, por lo tanto, no existe un contrato de opción de compra venta, puesto que la expectativa para el perfeccionamiento del mismo no está sujeto al cumplimiento de algún requisito, circunstancia o condición, contrato que quedó desvirtuado en el tiempo, celebrándose, en realidad, un auténtico contrato de venta a plazos, al recibir, la vendedora, pagos parciales, junto a otros actos que se sucedieron en el desenvolvimiento de la contratación, siendo ésta la verdadera esencia del mismo.

Adiciona que la obra debía estar concluida el día 28 de febrero de 2007, momento en el que pagaría la cantidad final de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,oo), hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), sin embargo, por acuerdo entre las partes, se acordó y efectuó el pago de abonos parciales, tal como se evidencia de recibos de pago, siendo que los dos últimos de ellos poseen fechas posteriores (9 de marzo y 21 de marzo de 2007) a la fecha en la cual, hipotéticamente, debía estar concluida la obra, la cual estaba avanzada, en ese instante, en un sesenta por ciento (60%), por ende, en defensa de sus legítimos derechos e intereses y ante la imposibilidad e incumplimiento de la vendedora de ejecutar su prestación de hacer, suspendió en el tiempo el cumplimiento de su obligación, como lícito mecanismo, para presionar a su deudora al cumplimiento su obligación.

Continúa relatando que, paralelamente, se dirigió a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. y en una de tantas entrevistas que sostuvo con su representante legal, ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, en fecha 21 de marzo de 2007, en un restaurante llamado “Was Was”, ubicado en las adyacencias del edificio, le comunicó, delante de terceras personas, su gran preocupación por el atraso de la obra, a lo cual contestó, dicho representante, que la obra seguiría avanzando y que, para que no perdiera tiempo, lo autorizaba, desde ese momento, para realizarle al inmueble las mejoras que creyera convenientes, lo que le produjo tranquilidad y confianza. A tal efecto, colocó, en el apartamento, pisos de mármol en la sala principal y sala de baño; pisos de porcelanato en el resto de los cuartos y baños y en la sala de máquinas de aire acondicionado; porcelanato en las paredes del baño, con sus listelos, sanitarios y lavamanos en los 3 baños; efectuó modificaciones en el lavadero y cuarto de servicio; y reubicó las tomas de aguas blancas y aguas negras, acometidas eléctricas y colocación y ubicación para una cocina tipo isla. Agrega que también había, en el apartamento, veinticinco metros cuadrados (25 mts2) de porcelanato para adherirlo al suelo; herramientas; cortadoras de cerámica; y demás utensilios de trabajo; lo cual quedó, injustamente, en manos y beneficio de la vendedora. Indica que la compra de todo ello fue realizada por personas contratadas por él entre finales del mes de julio y del mes de diciembre del año 2007.

De allí que acompañe facturas Nos. 0504 y 45650, de fechas 20 de julio de 2007, por la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 7.673.447,oo), hoy SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 7.673,44), y por la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (12.940.933,44), hoy DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (12.940,93).

Igualmente, acompaña recibos de pago, de fechas 2 de agosto de 2007, 5 de octubre de 2007 y 14 de diciembre de 2007, expedidos por el ciudadano FREDDY VALENCIA, quien efectuó las singularizadas mejoras, ellos, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,oo), hoy CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,oo), y, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), hoy NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), cuyo pago íntegro también reclama, y, que, sumados al material, más el costo de la mano de obra, instalación y mejoras, ascienden a la cantidad de CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS CATORCE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 40.614.380,44), hoy CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 40.614,38).

Resalta que, en fecha 19 de julio de 2008, dirigió una carta, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., suscrita por el maestro de obra del edificio Residencias Valeria, ciudadano JAVIER HOLMOS, donde describe los problemas y detalles que a la fecha seguía presentando el apartamento para su conclusión, lo que le impedía proseguir con las remodelaciones y pagar el resto del dinero adeudado, ello, en virtud del incumplimiento de la vendedora, transcurriendo el tiempo sin respuesta ni comunicación por parte de la aludida sociedad mercantil.

Destaca que, durante el tercer trimestre del año 2009, su esposa enfermó, lo cual lo afectó anímica y emocionalmente, sin embargo, nunca dejó de estar pendiente del inmueble, vía telefónica, no obstante, sólo obtenía excusas de parte del ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, hasta que, en fecha 8 de febrero de 2011, lo ubicó en su oficina y éste le comunicó, nuevamente, que no se preocupara y que pronto resolverían el traspaso del apartamento, retirándose vertiginosamente, conducta que lo puso en alerta, trasladándose, en fecha 3 de marzo de 2011, al edificio Residencias Valeria, donde el vigilante, a quien conoce como HECTOR ORTEGA, le comentó que tenía instrucciones, del ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, de no dejarlo pasar, así como también, que el ciudadano IRVING URDANETA URDANETA le había vendido a otra persona el apartamento No. 12-B. Una vez ello, sorprendido e indignado, luego de un forcejeo con el vigilante, entró, y, con la llave del ascensor, que tenía, por habérsela entregado, el precitado ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, conjuntamente con el control remoto del portón de estacionamientos, subió hasta el apartamento, y, como la puerta de entrada tiene al costado una parte vidrio, vio que ya no estaban los materiales y herramientas que habían quedado en la sala del mismo, que el piso de mármol instalado estaba pulido, trabajo que él no había ordenado realizar, y, que el apartamento se veía acomodado, sin mobiliario, pero limpio y pintado, no pudiendo ver el resto, ya que habían cambiado la cerradura de la puerta de entrada, siendo imposible contactar, en ese momento, al ciudadano IRVING URDANETA URDANETA

De manera que, subsiguientemente a la semana santa de ese año, se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constatando que, efectivamente, el apartamento No. 12-B había sido vendido, el día 13 de julio de 2010, al ciudadano CARLOS URDANETA, según documento protocolizado, por ante la mencionada oficina registral, bajo el No. 2010.2315, asiento registral 1, inmueble matriculado No. 480.21.5.4309, libro real del año 2010, evidenciándose así la mala fe con la que obró la vendedora, casi desde el inicio de la convención, primero, con el atraso en la obra, y, segundo, con la falacia de que no se preocupara.

Además, refiere que no fue notificado ni advertido, conforme al contrato, para el pago final, luego de haber cancelado casi la totalidad del mismo, lo que asciende a la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.900,oo); que no ha sido llamado para la suscripción del documento de venta del inmueble; que ha sido la vendedora quien ha incurrido en inejecución de sus obligaciones, obrando de mala fe; que la notificación, para que comenzaran a correr los 60 días dentro de los cuales debía realizarse la compra venta, nunca ocurrió; que siempre ha tenido el ánimo de pagar la diferencia de precio adeudada; y que, por versar el contrato sobre una venta a plazo, la obligación de hacer, por parte de la vendedora, debió consistir en el cumplimiento de la tradición inmobiliaria, la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico, debiendo, la vendedora, ponerlo a él en posesión efectiva y material del bien adquirido junto a la inscripción protocolar del mismo. Así, alega que es tan evidente el incumplimiento de la vendedora que, posterior a la fecha en la que debía pagarse el remanente, no fue sino hasta el día 16 de mayo de 2008 que la referida vendedora protocolizó el documento de condominio, es decir, meses después a la fecha en la que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. debió tener concluida la obra con toda la permisología y documentación requerida para proceder a la venta de los apartamentos construidos.

En definitiva, demanda a la mencionada sociedad mercantil para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 3 de octubre de 2006, bajo el No. 11, tomo 88, y, en consecuencia, en ponerlo, efectiva y realmente, en posesión del inmueble ubicado en el edificio Residencias Valeria, piso 12, apartamento 12-B, a documentarlo y protocolizarlo. En el caso de que no cumpla con ello, solicita que se le otorgue otro de semejantes características y mejoras como el que le fue vendido. En caso de que no pueda cumplir con el anterior pedimento, reclama, como pretensión subsidiaria, indemnización de daños y perjuicios en el sentido de que la vendedora le pague una cantidad de dinero que le permita, en la actualidad, adquirir un inmueble de similares características, ordenando a tal efecto una experticia complementaria del fallo.

Finalmente, estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.340.614,38), discriminados así: por la acción principal, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo); y, por concepto de compra de materiales, su instalación y mano de obra, para la remodelación autorizada, la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 40.614,38).

Ulteriormente, en fecha 18 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., abogado MARCELO MARIN HIDALGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.878, presentó escrito de contestación-reconvención:

En lo que respecta a la contestación, negó, rechazó y contradijo cada uno de los hechos establecidos en el libelo. Asimismo, señaló que es cierto que su representada suscribió, con el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, un contrato de opción de compra venta sobre el apartamento ya identificado; que el precio fue por el monto de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 371.400.000,oo), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,oo); que el accionante pagó , con la firma del contrato, la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.500.000,oo), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,oo); y que el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,oo), hoy DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), debió ser pagada el día 28 de febrero de 2007.

Negó, rechazó y contradijo que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. haya recibido pagos mensuales y que dichos pagos estén soportados en los recibos adjuntados a la demanda, los cuales desconoce en su contenido y firma por no ser emanados de su representada ni suscritos por persona autorizada para ello por los estatutos de la empresa. Afirma que, para el supuesto hipotético y negado de que hubiera realizado los mencionados abonos, no pagó el saldo deudor en su totalidad en la fecha acordada.

Agrega que es falso que, en el contrato de opción de compra venta celebrado, la accionada de autos haya asumido algún compromiso que evidenciare la culminación del edificio el día 28 de febrero del año 2007 o que la intención de su mandante fuese condicionar el pago del saldo deudor a la conclusión de la obra; que el demandante se hubiese dirigido, a alguno de los directivos de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., para manifestarle su intención de condicionar el pago del saldo adeudado a la conclusión de la obra; que alguno de los directivos hubiese aceptado tal condicionamiento; que la demandada hubiese permitido al demandante realizar mejoras sobre el inmueble en cuestión; que el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA hubiese colocado, en el referido inmueble, pisos de mármol en la sala principal, sala de baño, pisos de porcelanato, y demás modificaciones señaladas, herramientas, cortadoras de cerámica y otros utensilios de trabajo utilizadas en tales labores; que dichas mejoras fueron realizadas por personas contratadas por el actor, entre finales del mes de julio y el mes de diciembre del 2007, por lo que impugna las facturas Nos. 0504 y 45650, los recibos de pago supuestamente suscritos por el ciudadano FREDDY VALENCIA y las fotografías anexas al libelo, además, desconoce en su contenido y firma el documento supuestamente suscrito por el ciudadano JAVIER OLMOS, por no emanar de su representada ni haber sido suscrito por personal alguno autorizado por los estatutos de la empresa para ello; que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. hubiese suscrito o tenido la intención de suscribir un contrato de venta a plazos; y que se acordaron condiciones de pago y fechas diferentes a las establecidas en el contrato.

En general, señaló como falso cada argumento expresado en la demanda. De esta forma, indicó que el saldo deudor debía ser pagado el día 28 de febrero del año 2007 y que tal pago no estaba sujeto a notificación alguna ni a contraprestación alguna por parte de su representada, en efecto, el momento de la protocolización de la venta se encuentra recogido en la cláusula séptima del contrato y en la misma no se establece que, en tal momento, se pagaría el saldo deudor. Resalta que los contratos de opción de compra venta suscritos por la sociedad de comercio accionada, con ocasión de la construcción del edificio, fueron realizados sin cláusula IPC, es decir, nunca se le exigió a los copropietarios del edificio indemnización por la variación del índice de precios del constructor. Por lo tanto, el accionante debía cancelar el remanente en la fecha establecida, lo cual no hizo, a los efectos de poder cumplir su representada con sus compromisos de construir el edificio y otorgar los documentos definitivos de compra venta una vez obtenido el permiso de habitabilidad.
En conclusión, alega que la demandada cumplió con su obligación principal, que era construir el edificio Residencias Valeria, obteniendo el respectivo permiso de habitabilidad, no obstante, visto que el accionante no pagó el saldo deudor en la oportunidad establecida en el contrato, su representada, a su elección, está en su derecho de invocar la cláusula octava del contrato, y, en consecuencia, quedarse con lo pagado.

Por otra parte, en lo que respecta a la reconvención, alega que, en fecha 31 de octubre de 2006, el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA suscribió con su representada un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble sub examine; que el precio fue el ya señalado; que, al momento de la firma del precitado contrato, el mencionado ciudadano le pago a su representada la cantidad de dinero precedentemente indicada; y que el remanente debía ser pagado, ciertamente, el día 28 de febrero de 2007.

En tal orden, asevera que el actor nunca pagó el saldo deudor en la fecha acordada, lo cual fue expresado en el escrito libelar; que, en las oportunidades en que se le requirió al demandante el cobro del saldo deudor, éste manifestó haberlo pagado en su totalidad dentro del lapso pactado, lo cual es falso; y que éste refiere, en dicho escrito libelar, que suspendió en el tiempo el cumplimiento de su obligación, como lícito mecanismo, para presionar a la sociedad mercantil accionada al cumplimiento de la suya, infringiendo el artículo 1.168 del Código Civil.

Igualmente, argumenta que, en el caso en concreto, existían 2 obligaciones principales: una, a cargo del promitente comprador, que consistía en pagar el precio del inmueble en una fecha determinada; y otra, a cargo de la promitente vendedora, que consistía en hacer la tradición legal una vez obtenido el permiso de habitabilidad y registrado el respectivo documento de condominio. Así, arguye que el mencionado documento de condominio se registró en fecha 18 de abril de 2008 y que posteriormente debía notificarse de dicho registro al promitente comprador pero ello en el supuesto de que este último hubiese cumplido con su obligación de pagar la totalidad del saldo deudor en la fecha prevista. De allí que afirme que la aludida notificación debía realizarse, en todo caso, a los fines de salvaguardar los derechos de su representada en caso de que el promitente comprador, no obstante haber pagado el saldo deudor, incumpliese, dentro de ese lapso de 60 días, con las obligaciones subsidiarias que le impone la Ley.

Además, precisa que es lícito que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. se niegue a cumplir con su obligación de hacer, ya que el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, en una fecha anterior, se negó a cumplir con su obligación, provocando la extinción del contrato así como de todas las prestaciones inherentes al mismo, quedando vigente únicamente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula octava; que, por virtud del incumplimiento del actor, el contrato en cuestión quedó resuelto de pleno derecho desde el día 28 de febrero de 2007; y que el accionante hubiere podido demandar el cumplimiento del contrato si hubiese sido diligente en el cumplimiento de su obligación principal, por lo que, al no ser así, a su representada le nace el derecho, conforme a los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, de pedir la resolución del referido contrato, y, asimismo, de pedir que se condene, al demandante, a la pérdida, a favor de su mandante, de las cantidades de dinero entregadas, en aplicación de la antedicha cláusula octava, adicionado a las costas y costos. Por ende, reconviene por resolución de contrato y cobro de bolívares a los fines de que éste convenga en dar por resuelto el precitado contrato de opción de compra venta y en dar por perdido, en beneficio de su representada, las cantidades de dinero entregadas con ocasión del mismo.

En fecha 27 de octubre de 2011, el Tribunal a-quo admitió la reconvención.

Posteriormente, en fecha 3 de noviembre de 2011, el apoderado judicial del demandante-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, ratificando todos los alegatos que sustentan la demanda, por tal, negó, rechazó y contradijo todos los alegatos de hecho y derecho expuestos por la parte demandada-reconviniente. En efecto, destaca que el actor hizo imputaciones de pago al saldo deudor en la forma acordada con la vendedora y reafirma su conducta de continuar pagando el precio hasta que la vendedora cumpla con su obligación. Al mismo tiempo, negó y rechazó que, por su conducta, se haya extinguido el contrato y las prestaciones inherentes al mismo; que por el incumplimiento de él, le sean aplicables los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil; que, en aplicación de la cláusula octava del contrato, pierda las cantidades de dinero abonadas más las costas y costas del juicio, en razón de que siempre tuvo el ánimo de cumplir la contratación; y que pueda ser reconvenido por resolución de contrato y cobro de bolívares puesto que la sociedad de comercio demandada fue quien incumplió. Como corolario, solicita la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta.

En fecha 9 de noviembre de 2011, el demandante consigna escrito de pruebas con relación al desconocimiento de instrumentos realizado por la accionada y en la misma fecha el Juzgado de la causa admite prueba de cotejo promovida por dicho demandante. En fecha 10 de noviembre de 2011, el accionante consigna escrito atinente a las pruebas por él promovidas con antelación.

En fecha 22 de noviembre de 2011, el Juzgado a-quo niega la admisión de prueba de testigos, de la prueba de informes y de la prueba de exhibición. En la misma fecha, se deja constancia que las partes contendientes presentaron escritos de pruebas.

En fecha 2 de diciembre de 2011, el apoderado judicial de la demandada presenta escrito de oposición a la prueba de exhibición de documentos.

En fecha 5 de diciembre de 2011, el Tribunal de la causa corrige el auto de fecha 22 de noviembre de 2011, y, en el sentido, deja sin efecto la negativa de admitir la prueba testimonial y se ratifica la decisión de negar la prueba de informes.

En fecha 6 de diciembre de 2013, el órgano jurisdiccional de primera instancia declara extemporánea la oposición de pruebas formulada por la accionada y del mismo modo se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas.

En fecha 14 de diciembre de 2011, el Tribunal a-quo, atendiendo a la solicitud del apoderado judicial del demandante, otorga la prórroga peticionada. .

En fecha 17 de enero de 2012, el Juzgado de la causa, atendiendo a la diligencia presentada por los expertos designados, ordena hacer entrega de los documentos originales objeto de experticia, concediendo el lapso solicitado.

En fecha 7 de febrero de 2012, los expertos consignan el informe técnico pericial, resultado de la experticia grafotécnica evacuada.

En fechas 22 y 23 de mayo de 2013, las partes contendientes presentaron sus escritos de informes por ante el Tribunal de primera instancia.

En fecha 5 de junio de 2013, la demandada presentó observaciones a los informes de su contraparte.

Finalmente, en fecha 18 de octubre de 2013, el Tribunal a-quo dictó decisión en los términos suficientemente explicitados en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada, en fecha 6 de marzo de 2014, por la representación judicial del actor, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado ad-quem, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES por ante ésta Superioridad, se deja constancia que sólo la parte demandante, ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, por intermedio de su representación judicial, abogado CARLOS JULIO OCANDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.223, presentó los suyos en los siguientes términos:

Reiteró todos y cada uno de los planteamientos vertidos en el libelo de la demanda, en efecto, insistió, entre otros aspectos, en que, dado el cambio de las modalidades de pago, acordado por los contratantes, la notificación, prevista en la cláusula novena del contrato, debía realizarse, lo que no efectuó la demandada, de manera que, agotada tal notificación, podía considerársele a él (al actor) reo de incumplimiento.

Hizo énfasis en que la sociedad mercantil accionada recibió, aparte de la cantidad de dinero entregada por él al inicio de la contratación, abonos, lo que constituyó, como ya se expresó, una modificación, casi desde el inicio de la convención, a la modalidad de pago establecida, materializándose ello cuando la vendedora comenzó a recibir pagos parciales de manos del comprador. En este orden, señaló que las cantidades de dinero entregadas, mediante los aludido abonos, debidamente demostrados en autos, arribaron a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo), y, que, sumados a la cantidad de dinero que inicialmente se entregó, totalizan la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 271.500,oo), equivalente al setenta y cuatro por ciento (74%) del precio definitivo de la venta. Igualmente, trajo a colación el hecho que el contrato celebrado obedece a un contrato de compra venta a plazos.

Asimismo, reiteró que la obra debía estar concluida el día 28 de febrero de 2007, momento en el que se pagaría la cantidad final prevista en la cláusula tercera del contrato; que, por acuerdo de las partes, como ya indicó, realizó el pago de abonos parciales, destacando que los dos últimos recibos de los abonos efectuados fueron de fecha posterior (9 y 21 de marzo de 2007) al día 28 de febrero de 2007; y que, en ese momento, la obra estaba avanzada en un sesenta por ciento (60%), por lo que, en defensa de sus derechos e intereses y visto el incumplimiento de la vendedora de ejecutar su obligación de hacer, suspendió el cumplimiento de su obligación (pago del saldo deudor), como lícito mecanismo, para presionar a su deudora a cumplir con su prestación. Además, hizo alusión a las mejoras realizadas, previa autorización del representante de la demandada, en apartamento objeto del contrato, así como también, a la venta del inmueble in comento al ciudadano CARLOS URDANETA.

De este modo, aseveró que, luego de las referidas modificaciones en las modalidades de pago, nunca fue notificado ni advertido, conforme a la cláusula novena del contrato, para el pago final, habiendo pagad casi la totalidad de lo adeudado; que siempre ha estado dispuesto a pagar el sado de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.900,oo); que no ha sido llamado para la suscripción del documento de venta del inmueble; y que ha sido la vendedora quien ha incumplido.

Por otra parte, en relación a las alegaciones esgrimidas por la demandada en sus escritos de oposición a la medida y de contestación-reconvención, afirmó que, de los mencionados escritos, se extraen tímidas confesión inconscientes al reconocer que, en una sentencia favorable al actor, se le concedería a éste la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500, oo), más una cantidad igual; confesiones que indican el reconocimiento de sus derechos. No obstante, en el petitorio del escrito de contestación-reconvención, aduce que, conforme a la cláusula octava del contrato, debe (el demandante) dar por perdida las cantidades de dinero entregadas; concluyendo que la antedicha demandada incurre en contradicciones.

A este tenor, manifestó que la singularizada sociedad mercantil pudo acudir al procedimiento de oferta y depósito, a los fines de consignar las cantidades de dinero que casi secretamente le reconoce, pero no lo hizo en aras de perjudicarlo moral y económicamente; y, que, igualmente, pudo incoar demanda de resolución de contrato pero no lo hizo por las mismas razones ya descritas. Así, afirmó que la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., extralimitándose en sus derechos, pretende resolver unilateralmente el contrato, contraviniendo el artículo 1.159 del Código Civil; que la misma y su representante legal, al vender, el inmueble sub litis, al ciudadano CARLOS URDANETA, incurrieron en el lícito penal de venderlo 2 veces, insoluta la relación jurídica con su representado; que la resolución o el cumplimiento de un contrato no puede quedar sometido a la voluntad de una sola de las partes; que las condiciones iniciales de pago variaron por acuerdo de las partes; y que la fecha de pago final si quedó diferida.

En la misma línea argumentativa, negó, rechazó y contradijo, por ser falsos, los alegatos de hecho y de derecho expuestos en el escrito de contestación-reconvención.

A mayor abundamiento, hizo referencia a las pruebas promovidas por él, puntualizando, en relación al contrato celebrado, que quedó firme por no haber sido enervado.

Respecto de los recibos de pago, expedidos por la accionada, precisó que fueron ratificados mediante la testimonial del ciudadano JORGE BRICEÑO MENDOZA, quien no incurrió en contradicciones y el cual afirmó que es chofer del actor; que en tal condición se dirigía a las oficinas de la demandada a efectuar los pagos encomendados por su empleador; que por cada pago se le hacía un recibo; que conoce a las partes contratantes y al ciudadano IRVING URDANETA URDANETA; que conoce el contrato celebrado; y que estuvo 7 veces en la sede de la accionada, coincidiendo ello con el número de recibos de pago acompañados a la demanda.

En lo atinente a las facturas Nos. 0504 y 45650, emanadas de las empresas Prosein e Ital Mármol, señaló que hay que adminicularlas con la prueba testimonial del ciudadano FREDDY VALENCIA, el cual no incurrió en contradicciones y quien manifestó que conoce a los ciudadanos AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA e IRVING URDANETA URDANETA; que fue contratado, por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, para la realización de las mejoras en el citado apartamento; que recibió, como pago, la cantidad total de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), fraccionado en 3 partes; que efectuó las mejoras durante agosto de 2007, culminando en diciembre de 2007; que el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR era quien le abría las puertas del apartamento; y que él mismo realizó los trabajos en dicho apartamento. Igualmente, indicó que hay que adminicular, las aludidas facturas, con la prueba de informes a las mencionadas empresas, y, así, asevera que la empresa Ital Mármol respondió afirmando que el material fue adquirido por él en la fecha señalada y por el monto indicado, no obstante, la empresa Prosein no respondió, sin embargo, considera que el material expresado en ambas facturas fue el instalado en el singularizado apartamento, debiéndose concluir que es verdadera la compra de materiales alegada y que mal puede establecerse, como lo hizo el Tribunal a-quo, que las precitadas facturas sólo prueban quién hizo la compra del material.

Sobre los exámenes médicos y resultados realizados a su cónyuge, alegó que fueron acompañados con la finalidad de demostrar que, pese a ello, siempre estuvo atento a la negociación.

En relación a la prueba de informes a la Superintendencia de Bancos, y en lo atinente a los cheques que avalan los ya descritos recibos de pago, aseveró que, de los mismos, llegó toda la información requerida, ratificándose, de esta forma, la emisión de los cheques y sus montos, así como también, el cobro, en fecha posterior a su emisión, de dichos cheques, por parte de la accionada, a excepción del cheque correspondiente al recibo de pago emitido por la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,oo), ya que el referido recibo señala un número de cuenta diferente al del cheque, siendo infructuosa la prueba de informes, empero, estima que el dinero correspondiente a ese cheque entró dentro del patrimonio de la demandada, por lo que se concluye que todos los recibos de pago emanaron de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., lo que se extrae del hecho que cada uno de los citados recibos posee el mismo sello, aunado a que el único recibo de pago (marcado con la letra “D”), firmado por el representante de la demandada, sobre el cual se solicitó una experticia grafotécnica que arrojó como resultado que el mismo era autentico, también posee el mismo sello, de allí que la testimonial del ciudadano JORGE BRICEÑO MENDOZA, la prueba de informes a la Superintendencia de Bancos y la prueba grafotécnica demuestran que todos los recibos de pago emanaron de la singularizada sociedad de comercio. Por otra parte, respecto de la prueba grafotécnica, solicitó un pronunciamiento expreso sobre la condenatoria en costas que debió recaer sobre la parte demandada, por haber resultado vencida en la incidencia en cuestión, lo cual no hizo el Tribunal a-quo en la sentencia apelada, condenándolo en costas, indebida y totalmente, en la sentencia definitiva.

Respecto de la prueba de informes a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que remitiera el documento de condominio del edificio Residencias Valeria y el documento de compra venta del inmueble realizado al ciudadano CARLOS URDANETA, arguyó que sus resultas constan en actas, por lo que, al ser los mismos, documentos públicos, producen todos sus efectos legales.

Sobre la prueba testimonial del ciudadano GUILLERMO BOSCAN, adujo que éste manifestó conocer a los ciudadanos AMERICO FUENMAYOR e IRVING URDANETA; que, en el mes de marzo de 2007, por haber suplido al chofer del ciudadano AMERICO FUENMAYOR, presenció y escuchó una conversación entre los referidos ciudadanos donde el primero le entregó al segundo un cheque, por la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,oo), por concepto de abono; que dicha conversación fue en el restaurante “Was-Was”, ubicado en las adyacencias de la avenida 5 de julio, al lado del edificio Residencias Valeria; y que presenció y escuchó que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR le manifestó al ciudadano IRVING URDANETA su preocupación por el retraso de la obra, respondiéndole, el ciudadano IRVING URDANETA, que no se preocupara, que la obra iba a terminar y que en lo que así fuera le terminara de pagar lo adeudado, autorizándolo a realizar remodelaciones en el apartamento. Por ende, agrega que el pago en cuestión coincide con el último abono realizado y que el referido testigo no incurrió en contradicciones, lo que concuerda con las declaraciones de los testigos JORGE BRICEÑO MENDOZA y FREDDY VALENCIA.

Por otra parte, respecto de las pruebas promovidas por su contraparte, afirmó que ésta promovió copia del documento constitutivo estatutario de la sociedad de comercio demandada, al cual se le concederá el valor legal correspondiente; y que promovió la testimonial del ciudadano ERWIN TORRES (quien no compareció) y del ciudadano FREDDY TORRES, del cual indica que su declaración es falaz, que no merece fe, que fue preparado para falsear la verdad y que sus deposiciones son contrarias a los hechos verdaderamente acaecidos.

En definitiva, alegó que los pedimentos realizados, ante el Tribunal a-quo, ratificados por ante esta Superioridad, adicionado a los medios probatorios aportados por él, fueron ignorados casi en su totalidad en el fallo recurrido; que las testimoniales de los ciudadanos JORGE BRICEÑO MENDOZA, FREDDY VALENCIA y GUILLERMO BOSCAN no fueron apreciadas en razón de que el Juzgado de la causa consideró que el testimonio de un solo testigo, con relación a un hecho específico, no produce la certeza necesaria sobre el hecho narrado, olvidando que las únicas razones por las cuales puede desecharse un testigo estriban en que éste sea inhábil o que pareciera no haber dicho la verdad o por las contradicciones en las que incurriere, desatendiendo, además, Juzgado de la causa, el criterio inveterado según el cual el testigo único no es motivo para desechar un testigo sino para apreciarlo.

De esta forma, expresó que el Tribunal de primera instancia erró en la interpretación y aplicación de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, así como también, que incurrió en la vulneración de los artículo 12, 243.5 y 244 ejusdem, ya que la decisión, de fecha 4 de abril de 2013, tomada como base para resolver el caso en concreto, recoge una situación diferente al caso de autos. Igualmente, señaló que demostró los hechos narrados en su demanda, no así la parte accionada, quien no demostró las exposiciones realizadas en su escrito de contestación-reconvención, Por lo tanto, solicitó la revocatoria de la sentencia apelada y la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato.

Finalmente, en la ocasión legal preceptuada por la Ley para la presentación de las OBSERVACIONES, éste Tribunal Superior deja constancia que la parte demandada no hizo uso de su derecho a consignarlas.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento, en esta segunda instancia, se contrae a sentencia definitiva, de fecha 18 de octubre de 2013, mediante la cual el órgano jurisdiccional de Primera Instancia declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, con lugar la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares, resuelto el contrato celebrado, ordenó a la demandada el reintegro al demandante de la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.500,oo) y condenó en costas al actor.

Del mismo modo, se evidencia, del escrito de informes presentado por la parte accionante-recurrente, que la apelación interpuesta por dicha parte deviene de la disconformidad que presenta en cuanto al pronunciamiento de fondo realizado, en la sentencia apelada, por el Tribunal de la causa, ya que considera que la parte demandada fue quien incumplió el contrato, y específicamente incumplió su obligación de entregar, en fecha 28 de febrero de 2007, el inmueble objeto del contrato celebrado, lo que sirvió de antecedente para que él (parte demandante) suspendiera en el tiempo el cumplimiento de su obligación, máxime, que, casi desde el inicio del contrato, las modalidades de pago cambiaron, por acuerdo de las partes, lo que se materializó cuando la vendedora comenzó a recibir pagos parciales de manos del comprador. De allí que esta Juzgadora de Alzada efectuará una revisión íntegra del fallo recurrido a los fines de la determinación de lo que es ajustado a derecho en el caso de marras.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente, antes de pasar a analizar los medios probatorios consignados por las partes, es menester abordar determinadas denuncias, formuladas por la parte actora, en su escrito de informes presentado por ante esta segunda instancia, las cuales versan sobre el hecho de que el Tribunal a-quo erró en la interpretación y aplicación de los artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, así como también, incurrió en la vulneración de los artículos 12, 243.5 y 244 ejusdem, ya que la sentencia, de fecha 4 de abril 2013, tomada como base por el Juzgado de la causa para resolver el caso de marras, recoge una situación diferente a la dilucidada en el caso en concreto.

En tal orden, respecto a la denuncia de error en la interpretación y aplicación de los artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, debe señalarse que la doctrina de casación ha establecido que el Sentenciador está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada, a cualquier prueba en el proceso, cuando no exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, por lo que, a través de la sana crítica, el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia, así como también, ha establecido que, para la apreciación de los testigos, el Juzgador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo, tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; lo que se traduce en que los Jueces están ampliamente facultados para la apreciación de la prueba de testigos.

Dicho lo anterior, y siendo evidente que las denuncias bajo estudio tienen su origen en la valoración que realizó el Tribunal de la causa, respecto de los testigos promovidos y evacuados por el accionante, los cuales fueron desechados en el fallo recurrido por considerar el Sentenciador a-quo que el dicho de un testigo, sobre un hecho o acontecimiento determinado, no es suficiente para generar la certeza necesaria sobre la veracidad de lo narrado, se aprecia, ciertamente, que el órgano jurisdiccional de primera instancia infringió los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, si bien es cierto que, en el examen de la prueba testifical, los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, también es cierto que, en nuestro derecho, el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Juez y éste no sea inhábil para actuar en el proceso. Y así se aprecia.

Por lo tanto, se reitera que el Tribunal de la causa no podía desechar los aludidos testigos, con base en los argumentos mencionados en el parágrafo anterior, ya que las únicas razones jurídicas para desecharlos están constituidas por el hecho que, después del análisis de la prueba, el Juez no se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante; o por el hecho que los declarantes sean inhábiles; o por el hecho que no les merecían fe ni confianza. Y así se estima.

Asimismo, respecto a la denuncia de violación de los artículos 12, 243.5 y 244 del Código de Procedimiento Civil, revisada como fue la decisión recurrida, no se evidencia la configuración de vicio alguno, de conformidad con los artículos 243 y 244 de la Ley Civil Adjetiva, que anule dicha decisión, puesto que la misma cumple con todos los requisitos de la sentencia establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y, además, no incurre en absolución de la instancia, ni contradicción, ni condicionalidad, ni ultrapetita, todo lo cual se encuentra el artículo 244 del mismo Código, en consecuencia, esta arbitrium iudiciis, tomando base en la soberanía, independencia y autonomía que ostentan los Jueces de la República en el examen de los casos sometidos a su consideración, desestima el quebrantamiento de las precitadas normas. Y así se determina.

Por otra parte, en el escrito de informes sub examine, el demandante manifestó que el Tribunal de primera instancia no se pronunció, en el fallo apelado, sobre la condenatoria en costas que debía recaer sobre la demandada, de conformidad con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida, la aludida demandada, en la incidencia surgida con ocasión de la experticia grafotécnica evacuada, condenándolo en costas a él (al actor), indebida y totalmente, en la sentencia definitiva. Sobre este particular, se estima que, al constatarse, de la revisión de las actas procesales, que, en la referida incidencia, resultó perdidosa la accionada de autos, por haberse establecido, en el respectivo informe técnico pericial, que la firma que aparece en el recibo de pago, marcado con la letra “D”, acompañado al libelo de la demanda, se corresponde con la firma del representante legal de dicha accionada, ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, siendo autentica la misma, irremediablemente, las costas producidas por éste medio de ataque deben recaer sobre la sociedad mercantil demandada, y, en tal sentido, se condena en costas a la singularizada sociedad mercantil, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 276 ejusdem, empero, ello no es óbice para condenar en costas al demandante en la sentencia definitiva, en caso de resultar éste totalmente vencido en el proceso, como en efecto ocurrió, según se observa del fallo apelado dictado por el Tribunal a-quo, lo que se encuentra ajustado a derecho. Y así se considera.

Dilucidadas como fueron las anteriores consideraciones, este órgano jurisdiccional ad-quem desciende al análisis de los medios probatorios aportados:

Pruebas de la parte demandante:

Junto al libelo de demanda, promovió:

• Copia simple de cédula de identidad del demandante.

La precitada cédula constituye copia simple de documento público, el cual no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente por la contraparte, por lo que se valora en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

• Original de documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, Tomo 88, suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, como promitente vendedora, y el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, como promitente comprador, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el piso 12, signado con la nomenclatura 12-B, del edificio Residencias Valeria, situado en la urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del Estado Zulia.

El singularizado documento constituye original de instrumento privado, el cual no fue tachado ni desconocido dentro del lapso legal correspondiente por la contraparte, de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se aprecia en todo su valor probatorio. Y así se valora.

• Original de siete (7) recibos de pago realizados en las siguientes fechas: el 8 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); el 1° de noviembre de 2006, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); en fecha 29 de diciembre de 2006, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); en fecha 23 de enero de 2007, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo); en fecha 14 de febrero de 2007, la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 28.500,oo); en fecha 9 de marzo de 2007 (donde por error material en el recibo aparece 2006), la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo); y, en fecha 21 de marzo de 2007, la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,oo).

Los referidos recibos de pago constituyen original de documento privado, los cuales fueron desconocidos por la demandada y en tal sentido el demandante promovió prueba de cotejo, prueba de testigos y prueba de informes. Así, se constata que, en fecha 7 de febrero de 2012, se consignó el informe técnico pericial realizado por los expertos ROGER DEVIS RADA, EGAR ROMERO RINCON y CELIDA ZULETA NERY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.624.361, 3.509.311 y 5.816.943, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual se basó únicamente en el análisis de la firma del recibo de pago marcado con la letra “D”, de fecha 8 de diciembre de 2006, realizado por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo). En el singularizado informe se observan las siguientes conclusiones: la firma que suscribe el documento denominado “recibo”, inserto al folio quince (15) del expediente de la causa, fue ejecutada por el ciudadano IRVING URDANETA URDANETA, quien ejecutó la firma que aparece suscribiendo el documento contenido del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, tomo 88, contenido de la firma en la nota de autenticación de la Notaría Pública señalada como indubitada. De manera que se le otorga pleno valor probatorio a la prueba sub examine, con lo cual se demuestra que, en la referida fecha, se recibió, del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), como abono. En otro orden, en lo atinente a los restantes recibos de pago, una vez valorados los testigos y las pruebas de informes promovidos, se realizarán las correspondientes consideraciones. Y así se aprecia.

• Original de factura No. 0504, a nombre del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, emanada de la empresa PROSEÍN, GRUPO ITALCERÁMICA DE VENEZUELA C.A., por la cantidad de SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 7.673,44).

La antedicha factura constituye original de instrumento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, por lo que el demandante promovió la prueba de informes, a fin de ratificarla, no obstante, la referida empresa no respondió, en consecuencia, la prueba en cuestión se desestima. Y así se considera.

• Original de factura No.45650, a nombre del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, emanada de la empresa ITAL MÁRMOL, por la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (12.940,93).

La aludida factura constituye original de instrumento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, por lo que el demandante promovió la prueba de informes, a fin de ratificarla, de allí que, en fecha 13 de febrero de 2012, se recibió respuesta de la indicada empresa, de la que se obtiene la debida certeza con relación a la veracidad de la mencionada factura, otorgándosele así toda su fuerza probatoria. Y así se declara.

• Original de tres (3) recibos de pago, suscritos por el ciudadano FREDDY VALENCIA, de fechas 2 de agosto de 2007, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,oo); 5 de octubre de 2007, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,oo); y 14 de diciembre de 2007, por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo).

Los recibos de pago bajo estudio constituyen original de instrumento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, los cuales fueron impugnados por la demandada, por lo que, al no constar el reconocimiento en su contenido y firma de las aludidas documentales por parte del ciudadano FREDDY VALENCIA, mal puede otorgársele valor probatorio, por ende, se desestiman. Y así se establece.

• Treinta y cuatro (34) fotografías tomadas presuntamente en el apartamento objeto del contrato sub iudice.

Las singularizadas reproducciones fotográficas fueron impugnadas por la accionada de autos, en tal orden, se puntualiza que la doctrina ha asimilado la prueba in comento a los instrumentos privados, regulados en el Código Civil, por lo que, para comprobar la veracidad de las fotografías, sería pertinente, además de establecer las condiciones de lugar, fecha y hora de las mismas, nombre del fotógrafo, cámara utilizada, entre otras, muy especialmente, se exige la consignación del negativo de las mismas (o memoria fotográfica de la cámara digital utilizada de ser el caso), que constituiría el soporte original de estas reproducciones, permitiendo la aplicación del principio de control de las pruebas, razón por la cual, al no constar en actas tales aspectos, se desestima la presente prueba. Y así se aprecia.

• Original de comunicación dirigida a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A, de fecha 19 de julio de 2008, suscrita por los ciudadanos AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA y JAVIER HOLMOS.

La precitada comunicación fue desconocida por la demandada, a este tenor, se aprecia que estamos en presencia de un medio de prueba que ha sido fabricado por la misma parte promovente, vulnerándose así el principio de alteridad de la prueba, por lo tanto, la misma carece de eficacia probatoria alguna. Y así se estima.

• Biopsia, gastroscopia, informes médicos, presupuestos y exámenes médicos de la ciudadana EATHELLA RUBIO DE FUENMAYOR, emanados del Centro Médico Paraíso; y exámenes médicos emanados del Centro Médico de Occidente e informe de ultrasonido endoscópico.

Las referidas documentales se desestiman por no guardar relación con los hechos controvertidos, siendo impertinentes las mismas.Y así se valora.

• Copia simple de documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto de la litis; copia simple de documento de compra venta del precitado inmueble, realizada por el ciudadano IRVING URDANETA, en su carácter de director gerente de la demandada, al ciudadano CARLOS EDUARDO URDANETA ROSALES, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de julio de 2010, inscrito bajo el No. 2010.2315, asiento registral 1, matriculado con el No. 480.21.5.4.309; y copia simple de documento de condominio del edificio Residencias Valeria, protocolizado, en fecha 18 de abril de 2008, por ante la mencionada Oficina de Registro Público, bajo el No. 36, protocolo 1, tomo 8.

Los mencionados instrumentos constituyen copia simple de documento público, los cuales no fueron impugnados por la contraparte, por lo que se valoran y aprecian en toda su fuerza probatoria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto, el actor promovió prueba de informe a dicha Oficina de Registro Público, ello, a fin de que remitiera copia certificada del aludido documento de condominio y de las respectivas notas marginales, así, se recibió, en fecha 18 de junio de 2012, las resultas de la prueba de informes sub litis, de la que se obtiene la debida certeza con relación a la veracidad de los hechos contenidos en los mencionados instrumentos, todo lo cual le merece fe a esta Juzgadora. Y así se considera.

En el lapso probatorio, promovió:

• El documento de opción de compra venta previamente descrito; los recibos de pago antes referenciados; las factura No. 0504 y No.45650; los recibos de pago suscritos por el ciudadano FREDDY VALENCIA; las fotografías ya mencionadas; la comunicación de fecha 19 de julio de 2008; y los informes médicos, presupuestos y exámenes la ciudadana EATHELLA RUBIO DE FUENMAYOR.

Las anteriores pruebas ya fueron objeto de valoración y apreciación, por parte de quien hoy decide, en los parágrafos precedentes; razón por la cual se dan por reproducidas las consideraciones efectuadas al respecto.

• Prueba de exhibición.

Al momento de admitirse los medios de prueba en la presente causa, la prueba de exhibición in comento se inadmitió; por lo que no forma parte del plexo probatorio incorporado a las actas, no aprovechando ni perjudicando a las partes contendientes. Y así se establece.

• Prueba de informes al Banco Provincial a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0108-0187-74-0100009216; la cantidad en bolívares en los que fueron emitidos los cheques Nos. 03012229, 03012192, 03012295 y 03012308; el beneficiario de los mismos; y si fue cobrado o endosado.

Las resultas de la referida prueba se recibieron, en fecha 8 de enero de 2013, constatándose que el titular de dicha cuenta es el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA. Además, en relación a los cheques Nos. 3012192 y 3012295, de fechas 7 de diciembre de 2006 y 29 de diciembre de 2006, respectivamente, por un monto DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) cada uno, fueron librados a la orden de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, y depositados en la cuenta No. 0005437997 del Banco Occidental de Descuento. Igualmente, se informa que no fueron localizados en sus archivos los cheques Nos. 3012229 y 3012308, no obstante, fueron procesados por sus oficinas y están reflejados en el movimiento bancario anexado en el que se verifica que ambos fueron realizados por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) cada uno en fechas 2 y 25 de enero de 2007. De esta forma, se le confiere toda su fuerza probatoria a la prueba in comento. Y así se aprecia.

• Prueba de informes al Banco de Venezuela a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0102-03487-30-0000040112; la cantidad en bolívares en los que fueron emitidos los cheques Nos. 66003701, 69000008 y 17003704; el beneficiario de los mismos; y si fue cobrado o endosado.

Las resultas de la referida prueba se recibieron, en fecha 18 de septiembre de 2012, observándose que el titular de dicha cuenta es el ciudadano AMERICO ALEJANDRO FUENMAYOR RUBIO. Además, en relación a los cheques 66003701 y 17003704, se obtiene que fueron realizados, en fecha 12 de marzo de 2007 y 14 de marzo de 2007, respectivamente, por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo) y de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), respectivamente, a la orden de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, y depositados en la cuenta No. 0005437997, a nombre de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, del Banco Occidental de Descuento. Igualmente, se informa que no tienen, en los movimientos del mes de marzo de 2007, registros del cheque No. 69000008. De esta forma, se le confiere toda su fuerza probatoria a la prueba in comento.Y así se estima.

• Prueba de informes al Banco Occidental de Descuento a fin de que informe el titular de la cuenta corriente No. 0116-0044-18-0006141242; la cantidad en bolívares en los que fue emitido el cheque No. 77000016; el beneficiario de los mismos; y si fue cobrado o endosado.

Las resultas de la referida prueba se recibieron, en fecha 23 de marzo de 2012, constatándose que el titular de dicha cuenta es el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA. Además, remitió copia del referido cheque del que se obtiene que fue realizado a la orden de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, endosado para ser deposita en la cuenta de CONSTRUCTORA SIGLO XXI del Banco Occidental de Descuento, y que el mismo se libró el día 20 de marzo de 2007, por la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,oo). De esta forma, se le confiere toda su fuerza probatoria a la prueba in comento. Y así se valora.

• Prueba de informes a las empresas PROSEIN, ITAL MÁRMOL y al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Las resultas de las indicadas pruebas ya fueron objeto de valoración y apreciación, por parte de quien hoy decide, en los parágrafos precedentes; razón por la cual se dan por reproducidas las consideraciones efectuadas al respecto.

• Prueba testimonial de los ciudadanos FREDDY VALENCIA, MARÍA VICTORIA HUERTA, GUILLERMO BOSCAN y JORGE BRICEÑO MENDOZA.

Esta prueba fue evacuada por ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Se deja constancia que ciudadana MARÍA VICTORIA HUERTA no compareció a rendir testimonio.

En relación al ciudadano JORGE ENRIQUE BRICEÑO MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.624.361, domiciliado en la avenida Delicias, con calle 83, con avenida 16, Sector Paraíso, éste manifestó que reconoce los recibos de pago marcados con las letras C, E, F, G y H, ello, en razón de que los mismos constituyen pagos parciales realizados por el ciudadano AMERICO FUENMAYOR, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, donde él iba con el cheque del referido ciudadano, se lo presentaba a la señorita, quien lo verificaba y entraba a la oficina, y luego salía con este talonario de pago o con los recibos de pago; que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos AMERICO FUENMAYOR e IRVING URDANETA, así como también, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, ubicada en la avenida 5 de julio, Torre Cristal, piso 13; que sabe que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR celebró un contrato para la adquisición de un apartamento en el edificio Residencias Valeria; que estuvieron en la Notaría Primera de Maracaibo esperando que llegara el señor que le iba a realizar el contrato a dicha sociedad mercantil, el cual fue una persona que se presentó como IRVING URDANETA y que se lo presentó; que firmaron y que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR le dio el contrato para que lo llevara a la camioneta; que le dio el cheque que le dio al ciudadano IRVING URDANETA; que el referido cheque fue por la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 131.000.500,oo); que eso fue en el año 2006; que al leer el contrato vio que habían celebrado un contrato de compra venta de un apartamento que queda en la avenida 5 de julio, en el piso 12, apartamento 12B; que el contrato se hizo en la Notaría Pública Primera de Maracaibo; y que el edificio donde está el apartamento se llama Residencias Valeria.

Al momento de repreguntar al testigo, el apoderado judicial de la demandada, dicho testigo contestó que conoce al ciudadano AMERICO FUENMAYOR desde el año 2004 que empezó a trabajar con él hasta el año 2008; que conoce al ciudadano IRVING URDANETA desde que se firmó el contrato; que acudió siete (7) veces a las oficinas administrativas de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI; que, en esas oportunidades, vio una vez al ciudadano IRVING URDANETA, puesto que él le firmó un cheque que llevó; que no sabe quién firmó los recibos de pago marcados con las letras C, E, F, G, H e I, ya que la secretaria los recibía y luego traía el recibo y no se veía quien loS firmaba; y que no conoce el nombre de la secretaria.

Sobre esta testimonial se destaca que, en el examen de la prueba testifical, si bien es cierto que los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, también es cierto que, en nuestro derecho, el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Juez y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, no obstante, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que, después del análisis de la declaración sub iudice, quien hoy decide establece que dicha declaración no le merece fe, ya que es evidente la vinculación que existe entre el testigo y el promovente, lo que se extrae del hecho que trabajó con él, adicionado a que son insuficientes, vagos y de poca concreción, desde la óptica de quien hoy decide, los elementos fácticos que introduce el testigo durante su declaración, por lo que no le genera la confianza suficiente para crear en la convicción de esta Sentenciadora que los dichos del aludido testigo son veraces. En conclusión, se desecha la referida testimonial. Y así se considera.

En relación al ciudadano GUILLERMO BOSCÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.620.743, domiciliado en la avenida 25 con calle 71, No. 28A-224, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, éste manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos AMERICO FUENMAYOR e IRVING URDANETA; que, en el mes de marzo de 2007, estuvo presente y escuchó una conversación entre los referidos ciudadanos, puesto que suplió al ciudadano JORGE BRICEÑO, quiera era el chofer del ciudadano AMERICO FUENMAYOR, lo cual ocurrió en un restaurante llamado “waswas”, ubicado al lado de Residencias Valeria; que se dirigió a un ciudadano llamado IRVING URDANETA y que se lo presentó; que se sentaron a conversar sobre la compra de un apartamento; que le entregó un cheque por la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (11.500.000,oo); que el ciudadano AMÉRICO FUENMAYOR manifestó su preocupación por el avance de la obra y el ciudadano IRVING URDANETA le refirió que no se preocupara, que la obra la iban a terminar, que terminada ésta le terminara de pagar lo adeudado y que fuera haciendo las remodelaciones que quisiera en el apartamento 12B del edificio Residencias Valeria; que la reunión ocurrió el día 21 de marzo de 2007 en la tarde; y que estuvieron como veinte (20) minutos conversando.

Al momento de repreguntar al testigo, el apoderado judicial de la demandada, dicho testigo contestó que mientras suplió en sus vacaciones al ciudadano JORGE BRICEÑO, lo cual fue desde el día 1° de marzo de 2007 hasta el día 30 de marzo de 2007, vio al ciudadano IRVING URDANETA en tres o cuatro oportunidades; que no vio el contenido del cheque y que, en la conversación, se dijo que el cheque era por la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (11.500.000,oo).

Sobre esta testimonial se destaca que, en el examen de la prueba testifical, si bien es cierto que los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, también es cierto que, en nuestro derecho, el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Juez y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, no obstante, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que, después del análisis de la declaración sub iudice, quien hoy decide establece que dicha declaración no le merece fe, ya que es evidente la vinculación que existe entre el testigo y el promovente, lo que se extrae del hecho que trabajó con él, adicionado a que son insuficientes, vagos y de poca concreción, desde la óptica de quien hoy decide, los elementos fácticos que introduce el testigo durante su declaración, por lo que no le genera la confianza suficiente para crear en la convicción de esta Sentenciadora que los dichos del aludido testigo son veraces. En conclusión, se desecha la referida testimonial. Y así se aprecia.

El relación al ciudadano FREDDY ALBERTO VALENCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.529.617, domiciliado en la avenida 19, entre calle 82 y 83, sector Paraíso, casa SN, del municipio Maracaibo del estado Zulia, éste manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos AMERICO FUENMAYOR e IRVING URDANETA; que, en el mes de agosto de 2007, fue contratado, por el ciudadano AMERICO FUENMAYOR, para realizar unos trabajos de colocación de piso de porcelanato y mármol y otros trabajos pequeños como colocar piezas sanitarias y tuberías; que los trabajos fueron realizados en un edificio llamado Valeria, en el apartamento 12B, del piso 12, situado en la avenida 5 de julio, por el antiguo Fin de Siglo; y que el contrato que hizo fue por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), que recibió en tres (3) partes: dos (2) de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,oo) y el último de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), en agosto, octubre y diciembre, respectivamente.

Al momento de repreguntar al testigo, el apoderado judicial de la demandada, dicho testigo contestó que le consta que el edificio, donde realizó los aludidos trabajos, se llamaba Residencias Valeria, puesto que cuando fue había una valla que decía Residencias Valeria, adicionado a otros datos; que el apartamento donde efectuó esos trabajos es el 12B y queda en el piso 12; que ello le consta ya que, en ese momento, no estaban en funcionamiento los ascensores, subiendo, el material, por un guinche, y, así, varias veces, le tocó subir 12 pisos, por las escaleras, tal vez, uno más si no estaba incluido la mezanine; que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR le manifestó, cuando lo contrató, que el apartamento quedaba en el piso 12; que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR le ratificó que era el 12B y en ese piso sólo había 2 apartamentos: A y B, es decir, eran 2 apartamentos por piso; que le consta que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR era el propietario porque fue él quien lo contrató y era él quien le abría las puertas con su llave; y que fue a declarar porque el ciudadano AMERICO FUENMAYO lo contactó para saber si podía testificar respecto al trabajo realizado en el mencionado apartamento.

Ahora bien, en el desarrollo de la evacuación de la prueba testimonial, los apoderados judiciales de la demandada preguntaron lo siguiente: “Diga el testigo ya que recuerda tan bien que s (sic) ele (sic) hizo los (sic) último pago de los trabajos que dice haber realizado, que dia de la semana fue el 14 de Diciembre del año 2007”. En tal estado, el apoderado judicial del demandante se opuso a la referida pregunta, en razón de que los hechos sobre los cuales depone el testigo ocurrieron hace casi cinco (5) años, siendo imposible para el testigo o para cualquier otra persona recordar qué día de la semana ocurrió el hecho en cuestión. Por su parte, la representación judicial de la accionada, al insistir en la pregunta, expresó que coincide con el actor, por cuanto debería ser materialmente imposible recordar la fecha exacta de un evento sin trascendencia ocurrido hace más de cuatro (4) años; pero, como el testigo afirma recordar el día exacto en el que se le realizó ese pago, siendo que debería estar acostumbrado a recibir pagos de esa naturaleza, al afirmar una fecha exacta, insiste en la repregunta a fin de que el testigo conteste qué día de la semana fue el día 14 de diciembre de 2007. De esta forma, el Tribunal Comisionado relevó al testigo de contestar la repregunta in comento; por lo que se considera que el proceder del aludido Tribunal Comisionado se encuentra ajustado a derecho puesto que, ciertamente, resulta difícil, para cualquier persona, recordar el día de la semana que correspondió a una fecha específica aunado a que si el propósito era determinar por qué le constaba al testigo la fecha exacta del pago, la pregunta debió destinarse a esos efectos.

Sobre esta testimonial se destaca que, en el examen de la prueba testifical, si bien es cierto que los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, también es cierto que, en nuestro derecho, el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Juez y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, no obstante, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que, después del análisis de la declaración sub iudice, quien hoy decide establece que dicha declaración no le merece fe, ya que es evidente la vinculación que existe entre el testigo y el promovente, lo que se extrae del hecho que trabajó con él, adicionado a que son insuficientes, vagos y de poca concreción, desde la óptica de quien hoy decide, los elementos fácticos que introduce el testigo durante su declaración, por lo que no le genera la confianza suficiente para crear en la convicción de esta Sentenciadora que los dichos del aludido testigo son veraces. En conclusión, se desecha la referida testimonial. Y así se establece.

• Prueba de inspección.

Debe acotarse que, al momento de admitirse los medios de prueba en la presente causa, la prueba de inspección in comento se inadmitió; por lo que no forma parte del plexo probatorio incorporado a las actas, no aprovechando ni perjudicando a las partes contendientes. Y así se declara.

Pruebas de la parte demandada:

Junto al escrito de contestación, no promovió prueba alguna.

En el lapso de promoción de pruebas, promovió:

• El mérito favorable de las actas procesales y especialmente las confesiones contenidas en el libelo con relación al hecho que la parte demandante no pagó la totalidad del precio del inmueble en la oportunidad convenida.

La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios y normas que regulan la actividad probatoria de las partes en el proceso civil venezolano, esta Sentenciadora valorará y apreciará todos cuantos elementos de prueba rielen en autos en plena observancia del principio de exhaustividad. Por otra parte, en relación a las referidas confesiones, se constata que, ciertamente, la parte actora afirmó haber suspendido en el tiempo el cumplimiento de su obligación, no obstante, al momento de dictar las conclusiones, en la presente causa, éste órgano jurisdiccional se pronunciará expresamente sobre ello a los fines de extraer de allí las consecuencias jurídicas pertinentes. Y así se estima.

• Copia simple de acta constitutiva y demás actas de asamblea de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI C.A.

En lo atinente a tales documentales, se establece que las mismas constituyen copias simples de documento público, las cuales no fueron impugnadas dentro del lapso legal respetivo por la contraparte, por ende, se valora en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

• Prueba testimonial de los ciudadanos FREDDY TORRES y ERWIN TORRES.

Esta prueba fue evacuada por ante Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Se deja constancia que el ciudadano ERWIN TORRES no compareció a rendir testimonio.

En relación al ciudadano FREDDY TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.427.001, domiciliado en la calle 94, No. 17-104, sector Nueva Vía, del municipio Maracaibo del estado Zulia, éste manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos AMERICO FUENMAYOR e IRVING URDANETA; que le consta que, durante el año 2007, en diversas oportunidades, el ciudadano IRVING URDANETA le exigió al ciudadano AMERICO FUENMAYOR el pago del apartamento ubicado en el piso 12, del edificio Residencias Valeria; que, al momento de exigírsele los pagos, el ciudadano AMERICO FUENMAYOR manifestó que ya había pagado pero que había perdido los recibos; que ello le consta porque empezó a trabajar, como vigilante, en la constructora, en febrero de 2006 hasta julio de 2008, y en varias oportunidades escuchó la conversación entre ellos sobre el cobro y el pago; que, en noviembre de 2007, recibió instrucciones, del ciudadano IRVING URDANETA, de no dejar entrar al edificio al ciudadano AMERICO URDANETA, puesto que éste se negaba a pagar el apartamento ubicado en el piso 12 del edificio Residencias Valeria, lo cual ocurrió un día que éste llegó, con un muchacho que decía ser su hijo, molesto porque no lo dejaron entrar, por lo que llamaron al ciudadano IRVING URDANETA, quien llegó al edificio; que el doctor lo llamó pícaro, tramposo; que eso sucedió en su presencia; que lo botó del edificio; y que había órdenes de no dejar pasar nada a ninguno de los apartamentos.

Al momento de repreguntar al testigo, el apoderado judicial del demandante, dicho testigo contestó que trabajaba de lunes a sábado, de seis de la mañana a seis de la tarde, trabajando doce por doce el turno de día; que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR fue varias veces al edificio; que no tenía control remoto; que llegaba a ver como quedaba el apartamento, a inspeccionarlo; y que durante su labor como vigilante nunca subió al apartamento 12B.

Sobre esta testimonial se destaca que, en el examen de la prueba testifical, si bien es cierto que los Jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión, y demás circunstancias, también es cierto que, en nuestro derecho, el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Juez y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, no obstante, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que, después del análisis de la declaración sub iudice, quien hoy decide establece que dicha declaración no le merece fe, ya que no es conteste en sus dichos, por cuanto expresa que habían órdenes de no dejar pasar a nadie a los apartamentos y asimismo, en las repreguntas realizadas, manifiesta que el ciudadano AMERICO FUENMAYOR llegaba a inspeccionar y ver como quedaba el apartamento, de lo que se entiende que entraba al edificio, por lo que no le genera la confianza suficiente para crear en la convicción de esta Sentenciadora que los dichos del aludido testigo son veraces. En conclusión, se desecha la referida testimonial. Y así se valora.

Conclusiones:

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones, del caso en concreto, para lo cual es menester hacer referencia, primeramente, a los alegatos de las partes contendientes:

En la demanda, el actor argumenta que, en el momento de la firma del documento in comento, pagó la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,oo), cantidad ésta que sería imputada al precio de la venta y que el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), sería cancelado el día 28 de febrero de 2007, fijándose, como precio definitivo de la venta, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 371.400,oo).

A este tenor, puntualiza que la accionada recibió abonos, aparte de la cantidad de dinero entregada al inicio de la contratación, lo que constituyó una modificación, casi desde el inicio de la convención, a la modalidad de pago establecida, lo que se materializó cuando la vendedora comenzó a recibir pagos parciales de manos de él. En este orden, señaló que las cantidades de dinero entregadas, mediante los aludido abonos, arribaron a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo), que, sumados a la cantidad de dinero que inicialmente entregó, totalizan la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 271.500,oo), equivalente al setenta y cuatro por ciento (74%) del precio definitivo de la venta. De este modo, relata que, atendiendo a la verdadera naturaleza del contrato, se celebró un contrato de venta a plazos.

Así, aduce que la obra debía estar concluida el día 28 de febrero de 2007, momento en el que se pagaría la cantidad final prevista en la cláusula tercera del contrato, así como también, que, por acuerdo de las partes, como ya indicó, realizó el pago de abonos parciales, ante lo cual destaca que los dos últimos recibos de los abonos efectuados son de fecha posterior (9 y 21 de marzo de 2007) al día 28 de febrero de 2007, y, asimismo, que, en ese momento (28 de febrero de 2007), la obra estaba avanzada en un sesenta por ciento (60%), por lo que, en defensa de sus derechos e intereses y visto el incumplimiento de la vendedora de ejecutar su obligación de hacer, suspendió el cumplimiento de su obligación de pagar el saldo deudor como lícito mecanismo para presionar a su deudora a cumplir con su prestación.

Igualmente, señala que el ciudadano IRVING URDANETA URDANETA lo autorizó para realizar trabajos de remodelación en el apartamento, los cuales ascendieron a la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 40.614,38), y, adicionalmente, menciona que, el día 13 de julio de 2010, fue vendido, al ciudadano CARLOS URDANETA, el apartamento 12-B, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Al mismo tiempo, refiere que no fue notificado ni advertido, conforme al contrato, para el pago final, lo que asciende a la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.900,oo); que no ha sido llamado para la suscripción del documento de venta del inmueble; que ha sido la vendedora quien ha incurrido en inejecución de sus obligaciones, obrando de mala fe; que la notificación, para que comenzaran a correr los sesenta (60) días dentro de los cuales debía realizarse la compra venta, nunca ocurrió; que, de su parte, siempre ha tenido el ánimo de pagar la diferencia adeudada; y que la obligación de hacer, por parte de la vendedora, debió consistir en el cumplimiento de la tradición inmobiliaria, la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico, debiendo, la vendedora, ponerlo a él en posesión efectiva y material del bien adquirido junto a la inscripción protocolar del mismo, lo cual no sucedió.

Por su parte, en la contestación-reconvención, la demandada negó, rechazó y contradijo cada uno de los hechos narrados en el libelo. Asimismo, aceptó que suscribió, con el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, un contrato de opción de compra venta sobre el apartamento ya identificado e igualmente aceptó los términos en los que se describieron las cláusulas del contrato. Así, negó, rechazó y contradijo que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. haya recibido pagos mensuales y que, para el supuesto hipotético y negado de que hubiera realizado los mencionados abonos, no pagó el saldo deudor en su totalidad en la fecha acordada. Agregó que es falso que, en el contrato de opción de compra venta celebrado, la accionada de autos haya asumido algún compromiso que evidenciare la culminación del edificio el día 28 de febrero del año 2007 o que la intención fuese condicionar el pago del saldo deudor a la conclusión de la obra; que la demandada hubiese permitido al demandante realizar mejoras sobre el inmueble en cuestión; que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. hubiese suscrito o tenido la intención de suscribir un contrato de venta a plazos; y que se acordaron condiciones de pago y fechas diferentes a las establecidas en el contrato.

En otro orden, señaló que el saldo deudor debía ser pagado el día 28 de febrero del año 2007 y que tal pago no estaba sujeto a notificación alguna ni a contraprestación alguna, así como también, que el actor debía cancelar el remanente en la fecha establecida, lo cual no hizo, a los efectos de poder cumplir ella (la demandada) con sus compromisos de construir el edificio y otorgar los documentos definitivos de compra venta una vez obtenido el permiso de habitabilidad. Por ende, alega que cumplió con su obligación principal, que era construir el edificio Residencias Valeria, obteniendo el respectivo permiso de habitabilidad, no obstante, dado que el actor no pagó el saldo deudor en la oportunidad acordada, está en su derecho de invocar la cláusula octava del contrato, y, en consecuencia, quedarse con lo pagado.

De allí que afirme que, en el caso en concreto, existían dos (2) obligaciones principales: una, a cargo del promitente comprador, que consistía en pagar el precio del inmueble en una fecha determinada; y otra, a cargo de la promitente vendedora, que consistía en hacer la tradición legal una vez obtenido el permiso de habitabilidad y registrado el respectivo documento de condominio. Al mismo tiempo, arguye que el mencionado documento de condominio se registró en fecha 18 de abril de 2008 y que posteriormente debía notificarse de dicho registro al promitente comprador pero ello en el supuesto de que éste último hubiese cumplido con su obligación de pagar la totalidad del saldo deudor en la fecha prevista. Además, precisa que es lícito que su representada se niegue a cumplir con su obligación de hacer, ya que el demandante, en una fecha anterior, se negó a cumplir con su obligación, provocando la extinción del contrato así como de todas las prestaciones inherentes al mismo, quedando vigente únicamente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula octava. Finalmente, por lo anteriormente esbozado, reconviene por resolución de contrato, en virtud del incumplimiento del demandante, a los fines de que éste convenga en dar por resuelto el precitado contrato de opción de compra venta y en dar por perdido las cantidades de dinero entregadas con ocasión del mismo.

Finalmente, en la contestación a la reconvención, el accionante niega, rechaza y contradice todos los alegatos de hecho y derecho expuestos por la demandada, destacando que hizo imputaciones de pago al saldo adeudado y reafirmando su conducta de continuar pagando el precio hasta que la vendedora cumpla con su obligación. Igualmente, negó y rechazó que, por su conducta, se haya extinguido el contrato y las prestaciones inherentes al mismo, así como también, que por el incumplimiento en el que incurrió, le sean aplicables los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, y, asimismo, que, en aplicación de la cláusula octava del contrato, pierda las cantidades de dinero abonadas más las costas y costas del juicio, en virtud de que siempre estuvo dentro de su ánimo cumplir la contratación, y, además, que pueda ser reconvenido por resolución puesto que la demandada fue quien incumplió el contrato.

Una vez ello, se desciende a examinar, prima facie, lo concerniente a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, puesto que ello constituye un aspecto controvertido en el caso de marras, y, a tal efecto, en relación a la interpretación de los contratos, resulta oportuno transcribir el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

Artículo 12: “(…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En refuerzo de lo anterior, el tratadista Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Caracas-Venezuela, 1986, págs. 548-550, respecto de los elementos que deben ser considerados por el juez para la interpretación de los contratos, puntualiza:

(…Omissis…)
“La interpretación del contrato por el juez reviste dos facetas: (…).
A.- La calificación del contrato.
La calificación de la naturaleza del contrato es de orden público, corresponde en primer lugar al legislador, si expresamente así lo preceptúa, y en segundo lugar, al juez, conforme a las normas que el ordenamiento jurídico positivo contempla respecto a la tipificación del contrato de que se trate.
La calificación del contrato que pueden hacer las partes en nada influye por lo que toca a la propia naturaleza del mismo; corresponde al juez dictaminar acerca de dicha tipificación. En algunas situaciones el legislador ordena calificar un contrato, independientemente de la denominación que las partes hubiesen adoptado. (…).
(…Omissis…)
B.- La interpretación del contrato propiamente dicha.
En la interpretación del contrato el juez debe tomar en cuenta determinados principios y normas establecidos en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia.
Por lo que se refiere a la aplicación de dichos principios debe tener en cuenta normas expresas establecidas por el legislador, tanto en el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. Así tenemos que el artículo 10 [hoy artículo 12] del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Igualmente, el Código Civil en el artículo 1160 dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
(…Omissis…)

Dentro de este contexto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia, de fecha 11 de marzo de 1992, reiterada, entre otras, en sentencia N° 155, de fecha 27 de marzo de 2007, caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), expresó lo siguiente:

(…Omissis…)
“(…) La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Subrayado de la Sala)”.
(…Omissis…)

Como puede observarse, los jueces de instancia están autorizados para interpretar y calificar los contratos existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, por lo que queda claro que ello es de la soberanía de los jueces de instancia, siendo su labor la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos.

Precisado como fuere lo anterior, es impretermitible hacer referencia al criterio que imperaba, para el momento en que se admitió la demanda (22 de junio de 2011), sobre la materia in comento, ya que aplicar un criterio no vigente para el momento de la interposición de la demanda degenera en una vulneración del principio de irretroactividad de la Ley y del principio de expectativa plausible.

Tal como lo ha dicho nuestro Máximo Tribunal de Justicia, la doctrina de casación, sin ser fuente formal del Derecho, en virtud de que sienta principios susceptibles de generalización, cuya desaplicación puede acarrear que la decisión proferida en contrario sea casada, se constituye en factor fundamental para resolver la litis y en los casos en que dicha doctrina establezca algún tipo de regulación del proceso judicial sus efectos se asimilan a los producidos por verdaderas normas generales. De manera que cuando se produzca un nuevo criterio, éste no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, ello, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos.

Por todo lo cual, se hace menester hacer referencia a la sentencia Nº RC.000198, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente Nº Exp. Nº 2010-000190, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, la cual es del tenor siguiente:

(…Omissis…)
“Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131)”.
(…Omissis…)

Ahora bien, en cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, NICOLÁS VEGA ROLANDO expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

A este tenor, AGUILAR GORRONDONA define el contrato de compraventa como “(…) un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero (…)”.

Además, PLANIOL y RIPERT definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

De esta forma, verificadas dichas delimitaciones, considera oportuno quien suscribe, en aras de realizar una interpretación apegada a la voluntad de las partes al momento de la celebración de la convención en cuestión, traer a colación lo dispuesto por los contratantes en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, Tomo 88, que reza así:

“Entre nosotros, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. (…) representada por su Director Gerente, ciudadano IRVING URDANETA URDANETA (…), quien para de (sic) los efectos del presente contrato se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, por un lado y por el otro, el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA (…), quien en lo adelante se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, hemos convenido en celebrar un Contrato de Opción de Compra Venta, que se regirá por las cláusulas que se indican más adelante (…): PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA, está construyendo un edificio destinado a ser vendido conforme a las regulaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal bajo el Régimen de Condominio denominado Residencias Valeria, ubicado en un terreno de su única y exclusiva propiedad, con una superficie de Un Mil Novecientos Veintiún Metros Cuadrados con Diecinueve Centímetros Cuadrados (1.921,19 mts2), situado en la Urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con propiedad que es o fue de Ernesto Soto y de la sucesión de Antonio Julio D’Empaire; Sur: intermedio con la calle 76, que antes se denominaba Calle Marveck, y con propiedad que es o fue de Frank Wenger; Este: con propiedad que es o fue de Ángel María Barboza; y Oeste: su frente con la avenida 17, antes denominada Rafael María Baralt; dicho edificio consta de dieciocho (18) pisos, de los cuales diecisiete (17) están destinados a ser vendidos bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, distribuidos razón de dos (02) apartamentos por piso, con un área aproximada de construcción vendible de Ciento Setenta y Siete Metros Cuadrados (177mts2) (…).- SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA conviene en venderle a EL PROMITENTE COMPRADOR, bajo las modalidades y condiciones que se indican en el presente documento y este último en comprar, un inmueble tipo apartamento (…), ubicado en le (sic) piso 12, signado con la nomenclatura 12-B, del Edificio Residencias Valeria.- TERCERA: El precio definitivo de venta ha sido fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 371.400.000,°°), los cuales cancelará EL PROMITENTE COMPRADOR de la siguiente manera: la cantidad de Ciento Treinta Y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 131.500.000,°°) al momento de la firma del presente documento; y el remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.900.000,°°), que será cancelada el 28 de Febrero del 2007.- CUARTA: El inmueble objeto de la presente opción será entregado en obra gris sin acabados interiores, con todas las fachadas exteriores acabadas en granito proyectado, ventanas fabricadas en perfiles de aluminio color blanco, provistas de dos (02) unidades de aire acondicionado central de 5 toneladas cada uno, con su ductería instalada y acabado en cielo raso de yeso en área de ductos, puertas de madera en habitaciones, closets y demás dependencias, y le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento ubicados en el área de estacionamiento del edificio, signados con los números 41 y 62, respectivamente.- QUINTA: Los gastos que origine el presente documento, así como el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la presente opción, serán cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR (…).- SEXTA: LA PROMITENTE VENDEDORA suministrará para la firma del documento definitivo de compra venta, los permisos y solvencias que la oficina de registro respectivo exigiere (…).- SÉPTIMA: El documento definitivo de compra venta será protocolizado dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes al registro del documento de Condominio del Edificio (…).- OCTAVA: Si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causa imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, ésta perderá en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA las cantidades de dinero aportadas como arras y a las que se refiere la Cláusula Tercera del presente documento; y si el documento definitivo de compra venta no se protocolizase dentro del término establecido en la cláusula anterior por causa imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta deberá reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR todas las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras, más una cantidad equivalente a dichos montos, sin ninguna indemnización adicional por motivo de inflación ni por intereses (…).- NOVENA: A los efectos de la cláusula anterior, LA PROMITENTE VENDEDORA notificaría por escrito mediante simple telegrama con acuse de recibo a EL PROMITENTE COMPRADOR, del registro del documento de condominio (…).- Una vez practicada la notificación de la forma antes prevista y en la dirección indicada, se entiende a EL PROMITENTE COMPRADOR notificado del hecho del registro del documento de condominio, comenzándose a computar el término previsto en la Cláusula Séptima, al día siguiente del envío del referido telegrama (…)”.
(…Omissis…)

En derivación, de la lectura del precitado contrato, se observa, bajo la óptica de quien hoy decide, que el documento contentivo del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, Tomo 88, funge como un contrato preparatorio de opción de compra venta, también llamado promesa bilateral de compra venta, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, es decir, el contrato de compra venta propiamente dicho, por ende, se disiente de la calificación dada, al contrato en cuestión, por el Tribunal de la causa, ya que éste consideró, con base en una sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha posterior (22 de marzo de 2013) a la admisión de la presente demanda, que el antedicho contrato constituye un contrato de compra venta. Y así se declara.

Establecido lo precedente, pasa este Tribunal ad-quem a analizar la controversia planteada y en ese sentido, dado que la acción instaurada por la parte actora versa sobre una DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, esta Superioridad se permite acotar que la acción de cumplimiento consiste en la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las intervinientes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior)

A mayor abundamiento, es relevante traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, que establece:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)

En definitiva, y en la oportunidad de descender al mérito de la controversia sub iudice, este Tribunal considera que la relación contractual existente entre el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA (promitente comprador) y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. (promitente vendedora), la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, Tomo 88. Y así se establece.

Una vez ello, se observa, del aludido contrato (cláusula tercera), que, en el momento del otorgamiento del singularizado documento de opción de compra venta, el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA pagó la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 131.500,oo) y que el pago del saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), se efectuaría el día 28 de febrero del 2007. En tal orden, se constata, de la lectura del mencionado contrato, que, en el mismo, no se precisa que la entrega del inmueble objeto de la litis se efectuaría en la fecha indicada (28 de febrero del 2007), no obstante, se evidencia que la protocolización, en la oficina de Registro Público correspondiente, del contrato definitivo de compra venta, dependía de la protocolización del documento de condominio del edificio Residencias Valeria, pues a partir de ese momento, verificada como fuere la notificación ordenada en la cláusula novena, dentro del lapso de sesenta (60) días continuos, debía protocolizarse el contrato definitivo de compra venta del apartamento objeto del contrato (cláusula séptima). Y así se considera.

De esta forma, se desprende que llegada la fecha para la realización del pago íntegro del remanente adeudado, es decir, de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), lo cual era obligación del promitente comprador, éste no se realizó, ante lo cual debe agregarse que si bien es cierto que el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA efectuó pagos parciales, por concepto de abono al referido remanente, también es cierto que los mencionados pagos parciales no arriban a la cantidad íntegra de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.900,oo), razón por a cual se aprecia, con alta claridad, el incumplimiento en el que incurrió la parte demandante, enmarcándose así, su proceder, en el amplio concepto de no ejecución de la obligación al que alude el artículo 1.167 del Código Civil. Aunado a ello debe precisarse que las únicas modalidades o condiciones de pago son las establecidas en el contrato celebrado, en virtud de que las obligaciones, como es sabido, deben cumplirse exactamente cono han sido contraídas, por lo que, bajo la óptica de quien hoy decide, no puede establecerse, de ninguna manera, que dichas condiciones o modalidades pago cambiaron. Y así se estima.

En otro orden, en lo atinente a las mejoras alegadas por el accionante, se aprecia que los medios de prueba aportados a las actas, tendentes a demostrar dichas mejoras, no generan la certeza y la contundencia suficiente para establecer que las mismas se llevaron a cabo por parte del actor en el inmueble sub litis, máxime, que no existe en actas elemento de convicción alguno del que se desprenda el estado inicial del apartamento ni el estado actual del mismo. Consecuencialmente, la realización de las mejoras alegadas no quedó demostrada y por tal motivo mal puede reclamarse concepto alguno por razón de ello. Y así se declara.

En refuerzo de lo ut supra, se establece que es un hecho objetivo que el promitente comprador incumplió con su deber de pagar íntegramente el remanente en la fecha convencionalmente estipulada en el contrato in comento, por lo tanto, visto su incumplimiento, lo cual quedó descrito precedentemente, se declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, máxime, que la excepción del contrato no cumplido no posee asidero alguno en el presente caso, ya que, como se observó de actas, si bien es cierto que la parte demandante tenía una fecha cierta (28 de febrero de 2007) para realizar el pago del remanente, según se desprende la cláusula tercera del contrato, también es cierto que la parte demandada no tenía una fecha cierta para realizar la entrega del inmueble, por lo que mal puede alegar el promitente comprador que suspendió el pago de la cantidad de dinero que convencionalmente le correspondía efectuar en virtud de que la promitente vendedora no había efectuado, para dicha fecha (28 de febrero de 2007), la entrega del citado inmueble. Y así se aprecia.

Por otra parte, tomando en cuenta la RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE BOLÍVARES propuesta por la demandada, este órgano jurisdiccional de alzada se permite acotar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, es importante traer a colación, una vez más, el artículo 1.167 del Código Civil, que regula la acción de resolución de contratos de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior)

En refuerzo de lo anterior, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, nos manifiesta, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)
“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”.
(…Omissis…)

Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata que la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. acreditó: 1) la existencia del contrato bilateral sub iudice; 2) el incumplimiento culposo, por parte del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, de su obligación del pagar, en la fecha acordada en el contrato, la cantidad íntegra correspondiente al remanente previsto en la cláusula tercera del contrato, respecto de lo cual debe agregarse que el demandante de autos no logró justificar dicho incumplimiento en una causa extraña no imputable al referido ciudadano ni a una conducta culposa de la mencionada sociedad de comercio; y 3) el hecho de haber acudido a un órgano jurisdiccional para dilucidar la presente controversia. Y así se establece.

Sin perjuicio de lo ut supra expuesto, es un hecho demostrado, lo cual quedó establecido en líneas pretéritas con la prueba de informes a las instituciones financieras Banco Provincial, Banco de Venezuela y Banco Occidental de Descuento, que el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA realizó pagos parciales, en calidad de abono al remanente adeudado, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, mediante cheques efectuados a la orden de la aludida sociedad de comercio, depositándose los mismos en la cuenta No. 01160103100005437997, del Banco Occidental de Descuento, a nombre de CONSTRUCTORA SIGLO XXI, discriminándose de la siguiente manera: 1) la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), pagada según cheque No. 3012229 del Banco Provincial; 2) la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), pagada según cheque No. 3012295 del Banco Provincial; 3) la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), pagada según cheque No. 3012308 del Banco Provincial; 4) la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), pagada según cheque No. 3012192 del Banco Provincial; 5) la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), pagada según cheque No. 66003701 del Banco de Venezuela; 6) la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), pagada según cheque No. 17003704 del Banco de Venezuela; y 7) la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,oo), pagada según cheque No. 77000016 del Banco Occidental de Descuento; todo lo cual asciende a la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.500,oo). Y así se considera.

Como corolario, esta arbitrum iudiciis observa que, ciertamente, uno de los efectos de la resolución de contrato, cuya procedencia quedó establecida en la presente decisión, es que el contrato celebrado se considere extinguido, es decir, se tiene como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación jurídica en que se encontraban antes de contratar, lo que trae aparejado el hecho de devolverse las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en cuya virtud, se ordena, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, reintegrar, al ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, la referida cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.500,oo). No obstante, en razón de la cláusula octava del contrato, queda, en beneficio de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,oo), por haber quedado demostrado en autos que el documento definitivo de compra venta no se protocolizó, dentro del lapso establecido, por causa imputables a el promitente comprador. Y así se determina.

Por ende, se declara parcialmente con lugar la reconvención interpuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A. contra el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, puesto que, frente al pedimento, de la aludida sociedad de comercio, de retener o conservar dentro de su patrimonio todas las cantidades de dinero entregadas, por el mencionado ciudadano, con ocasión de la celebración del contrato de opción de compra venta sub litis, este Tribunal ad-quem, en sintonía con la normativa legal aplicable, y contrariamente a lo solicitado por la parte demandada-reconviniente, ordenó, a la aludida parte demandada-reconviniente, restituir, a la parte demandante-reconvenida, las cantidades de dinero entregadas por concepto de abonos al remanente adeudado, por lo que, definitivamente, no se le concedió todo lo pedido a la referida sociedad mercantil. Y así se determina.

Consecuencialmente, en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual deriva irremediablemente en la declaratoria SIN LUGAR de la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., y en la declaratoria de PARCIALMENTE CON LUGAR de la reconvención por resolución de contrato y cobro de bolívares propuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., contra el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, resulta forzoso, para esta Sentenciadora, MODIFICAR la sentencia recurrida, de fecha 18 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ya que, este Tribunal ad-quem, como quiera que declaró sin lugar la demanda, declaró parcialmente con lugar la reconvención, en contraposición a lo declarado por el Tribunal a-quo, que, si bien declaró sin lugar la demanda, declaró con lugar la reconvención.

Asimismo, se considera forzoso declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente, por cuanto, dicha parte, logró, en esta segunda instancia, producto del recurso ejercido, que la reconvención, en lugar de declararse con lugar, se declarara parcialmente con lugar y que la demandada-reconviniente resultara condenada en las costas de la incidencia surgida con ocasión de la experticia grafotécnica, evacuada en la presente causa, por haber resultado perdidosa en la referida incidencia, de conformidad con los artículos 276 y 445 del Código de Procedimiento Civil. Y, así, en el dispositivo del presente fallo, se declarará en forma expresa, positiva y precisa. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado CARLOS JULIO OCANDO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, contra sentencia definitiva, de fecha 18 de octubre de 2013, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL. DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE MODIFICA la referida sentencia definitiva, de fecha 18 de octubre de 2013, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y, en tal sentido,

TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta propuesta por el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

CUARTO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta y cobro de bolívares propuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., contra el ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA., todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

QUINTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, tomo 88.

SEXTO: QUEDA, en beneficio de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.131.500,oo), en virtud de la cláusula octava del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el No. 11, tomo 88.

SÉPTIMO: SE ORDENA, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., el reintegro, al ciudadano AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA, de la cantidad de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 111.500,oo), todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

OCTAVO: SE CONDENA en costas, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SIGLO XXI, C.A., en la incidencia surgida con ocasión de la experticia grafotécnica evacuada en la presente causa, por haber resultado perdidosa en la referida incidencia, ello, de conformidad con los artículos 276 y 445 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, pues la declaratoria de “sin lugar” de la acción de cumplimiento de contrato no cambió, es decir, se mantuvo igual, quedando totalmente vencida en la referida demandada.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LORENA RODRIGUEZ AÑEZ

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el Nº S2-040-15, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. LORENA RODRIGUEZ AÑEZ

GSR/lra/s5