TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 13283

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 03 de diciembre de 2.010, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 26 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN GARCÍA TOVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 40.695, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanas MARINA MARLENI DE HENRÍQUEZ, ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V.-5.830.129, V.-5.799.695, V.- 7.797.16, contra la decisión proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 23 de noviembre de 2.010, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue las ciudadanas MARINA MARLENI DE HENRÍQUEZ, ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN, contra la ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 9.754.215.

II
NARRATIVA

Se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 08 de diciembre de 2.010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta en actas que en fecha 17 de diciembre de 2.010, el abogado en ejercicio JOSÉ RAMÓN GARCÍA TOVAR, antes identificado, actuando en cu carácter de apoderado judicial de las actoras presentó ante esta Alzada escrito de informes constante de cinco (05) folios útiles junto a cuatro folios anexos (04) en los términos siguientes:
“(...)
Ciudadana jueza Superior, quiero hacer la especial aclaratoria, que en mi escrito de apelación ante el Tribunal de la Causa TRANSCRIBÍ parte de los FUNDAMENTOS del Juez Octavo para dictar la decisión objeto de la presente apelación, de a siguiente manera... “El Juez de la causa, hace planteamientos OPUESTOS a la jurisprudencia antes señalada, cuando hace su análisis sobre la Naturaleza Jurídica del Contrato de Arrendamiento, entre otras cosas señala ; “En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando es bien sabido que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo indeterminado, .....”, lo copie erróneamente, ya que textualmente dice, “En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando es bien sabido que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, y si bien en el caso de marras, las partes en principio le han dado un tratamiento de contrato a tiempo determinado, no es menos cierto, que en la cláusula segunda del mismo, se estableció que el lapso de duración, lo era por seis meses, desde el 01 de Marzo (Sic) de 2005 hasta el 01 de Septiembre (Sic) de 2006. Prorrogable, si las partes lo convenían con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato y de actas no hay pruebas de esta circunstancias, no obstante que es la propia parte actora quien señala en su escrito de demanda que: El contrato se transformó a tiempo indeterminado y a confesión de parte relevo de pruebas (...)
En mi escrito de apelación (...) con ocasión a la sentencia dictada el 23 de Noviembre (Sic) de 2010, me referí al hecho cierto del acto el Auto de Admisión dictado por el Juez de la causa, quien al admitir la demanda invoca el Artículo 33 y siguientes del Decreto con Rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el pedimento no es contrario al orden público (...) presumiendo todos los intervinientes en el proceso que el Juez (quien conoce derecho) lo hizo con conocimiento del referido artículo y la referida Ley, ya que como director del proceso es quien dicta el Auto de Admisión, y mal podríamos las partes intervinientes dictar el correspondiente auto.
Ciudadana Jueza, cuando hacemos el análisis de la causa, podemos observar, que en el supuesto negado (ya que la jurisprudencia señala otra cosa) de que el Juez tuviese la razón, resulta inoficioso la improcedencia del pedimento ya que si observamos la INCONGRUENTE DECISIÓN se evidencia que al momento de pronunciarse con respecto a la CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano Juez Octavo de los Municipios DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA alegada por la PARTE DEMANDADA, pero inexplicablemente en las siguientes seis o siete líneas fundamenta la IMPROCEDENCIA de la Acción incoada en el mismo Orinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual a toda luces es contraproducente por cuanto se denota la incrogruencia de dicha decisión, lo que nos lleva a reiterar que resulta INOFICIOSO admitir una acción fundada en tal Artículo del mencionado Decreto, (...)
...Omissis...
Le reitero Ciudadana Jueza Superior, que la trascripción de los Artículos anteriores evidencian que la Juez de la Causa debió aplicar la Sana Critica y la lógica jurídica, y que el Juez al dictar su decisión, lo hizo completamente de espaldas a la realidad jurídica, ya que trata de realizar un silogismo que no es tal, debido a que el Juez de la causa DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA propuesta por la parte DEMANDADA Y LUEGO DECLARA UNA CUESTIÓN PREVIA NO PROPUETA E INEXISTENTE cuando señala lo siguiente :
...Omissis...
“Pero ya se dejó establecido (...), en lo que respecta a que la presente acción no ha debido incoarse por Resolución de contrato, por cuanto el contrato se transformó a tiempo indeterminado, ha debido demandarse por DESALOJO, en base a la causal aplicable al caso, motivo suficiente para declarar con lugar la referida cuestión previa, en lo que a ese respecto se refiere. Así se decide.- (...)
La decisión dictada por el Juez del Tribunal Octavo de los Municipios (...) va contra toda lógica jurídica, y es incongruente, por cuanto se contradice completamente, y al momento de dictar sentencia de LA IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA QUE POR RESOLUCÍÓN DE CONTRATO FUE INCOADA POR NOSOTROS EN CONTRA DE LA ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA (...)
...Omissis...
Ciudadana Jueza Superior, me he tomado el tiempo para transcribir un extracto de la narrativa de la sentencia que hoy apelo, por cuanto la lectura de la misma se pudieran evidenciar contradicciones por la forma que ha sido expresada la decisión, ya que PRIMERO: Con las Sentencias del Tribunal Supremo de Justicia a saber Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Sentencia Nº 0082 (...)
...Omissis...
En ese sentido es menester advertir que según Decreto Nº 1.029, vigente desde el 22 de abril de 1996, la competencia esta distribuida así: los Juzgados de Municipios, son competentes para conocer los juicios cuyo interés principal sea hasta cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, los Juzgados de Primera Instancia, son competentes para conocer los juicios cuyo interés principal sea más de cinco millones de bolívares, por tanto, tanto el referido Juzgado de Municipio si resulta competente por la cuantía para conocer de la presente causa.
Por todo lo antes expuesto, es forzoso concluir que el caso sub iudice, la controversia es de naturaleza civil, y por vía de consecuencia, el órgano jurisdiccional competente para resolver el asunto es el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así decide, DECISIÓN
(...)
En razón a lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Planteada en tales términos la cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, (...) la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que – en sentido lato- la a cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil comprende tanto las situaciones en las que une una disposición legal no otorgue la acción (la excluya expresamente) como cuando la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferencia entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien parezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad esta sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros caso y a titulo de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o opuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
(...)
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse la demanda.
(...)
Sin embargo, para el caso específico del poder que acredite la representación del actor, si bien la ley exige la presentación del mismo junto con el libelo, no es menos cierto que conforme a los principios que imperan en nuestro ordenamiento jurídico, su no consignación o la presentación de un poder defectuoso no puede bajo ningún motivo acarrear la inadmisibilidad de la demanda, toda vez que en primer lugar, no se trata de uno de los supuestos que contempla la norma procesal (...) los actos realizados sin poder o con uno que adolezca de vicios pueden, como regla general, ser ratificados. Y es el caso que en la oportunidad de subsanar las cuestiones previas opuestas, la actora consigno los recaudos de los cuales deriva su representación y ratificó las actuaciones realizadas por sus apoderados judiciales, con lo cual se ha convalidado el eventual vicio que dicho instrumento pudiera contener. (...)
Dicho esto, concluimos que el juzgador lamentablemente no consideró la norma jurídica, “se extralimito” en función de rector del proceso, por cuanto se evidencia que la misma fue rebuscada, no existe congruencia en lo analizado y lo decidido.
Por lo anteriormente expuesto, y en virtud de que la Sentencia dictada por el Ciudadano Juez Octavo de los Municipios (...), ha contravenido las normas jurídicas establecidas para el trámite de los procesos judiciales relativos a los conflictos surgidos durante las relaciones durante las relaciones arrendaticias, y mas específicamente en el presente caso, en cual existe un contrato de arrendamiento escrito que se desnaturalizo con la relación al tiempo de duración, y ha desechado una demanda que cumple con todos los requisitos de ley, (...) por cuanto LA DEMANDADA DE AUTOS INCUMPLIÓ SUS OBLIGACIONES CONTRATUALES, además que el Juzgador ha dejado de un lado la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, declarando improcedente la Demanda de Resolución de Contrato incoada (...) y evidentemente con la decisión socava muy evidentemente EL DERECHO que tiene mi representada, MARINA MARLENI MONTIEL DE ENRIQUEZ, contenido en el artículo 51 de la Constitución Nacional, de acudir ante los funcionarios públicos para obtener oportuna y adecuada respuesta, además de condenar a mi representada, es por lo que he venido a esta instancia superior, a apelar como real y efectivamente APELO DE LA DECISÓN (Sic) dictada por el referido Octavo de los Municipios (...) el día 23 de noviembre de 2.010, solicitándole con todo el respeto debido a su investidura, que REVOQUE la decisión dictada (...)”

En fecha 11 de octubre de 2.010, el abogado en ejercicio José Ramón García Tovar, antes identificado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presentó ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos escrito libelar abajo los siguientes términos:
“ (...)
El día Nueve (09) de Marzo (Sic) de 2005, mi representada, la ciudadana MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ, (Sic) (...) celebró Contrato de Arrendamiento, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, Autenticado bajo el No. 85, Tomo 26 (...) con la ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, (...) en el cual se pactó entre otras cosas, lo siguiente; “...SEGUNDA: El tiempo de duración de este contrato es de Seis (06) Meses (Sic), contados a partir del día Primero (01) de marzo del año 2.005 y terminará el día Primero (01) de septiembre de 2005, prorrogable si LA ARRENDADORA conviene en ello con LA ARRENDATARIA en el nuevo Canon de arrendamiento, si se produce aumento del mismo, mediante escrito privado firmado por los aquí contratantes, escrito privado este que formará parte del presente contrato reformando la esencia de este con relación al tiempo de duración y el nuevo canon de arrendamiento mensual; dicha prorroga o extensión del contrato de arrendamiento se podrá realizar una vez si....; ...Omissis...
Pues bien, una vez que fue suscrito dicho contrato, comenzó a ejecutarse el mismo, manteniéndose una relación arrendaticia aceptable, por lo que se produjeron prorrogas y reajuste del Canon de Arrendamiento Mensual, quedando establecido en la prorroga tal como lo estableció el contrato primigenio, en la Cantidad de de (Sic) TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bs. F. 350,00), lo que motivo que se renovara el contrato de arrendamiento y se transformó en un contrato por tiempo indeterminado, conservando su esencia con relación a los pagos y nuevo canon de arrendamiento tal y como se estableció en la cláusula SEGUNDA (...) por lo que se mantuvo la relación arrendaticia en san paz hasta el mes de Noviembre (Sic) de 2009, mes en el cual la Ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, LA ARRENDATARIA comenzó a incumplir su obligación contractual de pagar los Cánones de Arrendamiento, situación que se repitió en el mes de Diciembre (Sic) de 2009, motivo por el cual la Ciudadana (Sic) MARINA MARLENI MONTIEL (...), LA ARRENDADORA, comenzó a exigir los pagos correspondientes a los Dos (2) Meses (Sic) que LA ARRENDATARIA había dejado de pagar los Cánones de Arrendamiento, y así incumplir su obligación contractual, incurriendo en el supuesto contenido en la Cláusula SÉPTIMA del contrato entre ellas suscrito (...)
Sucedido esto y como quiera que la intención de mis mandantes nunca ha sido ni es la de tener problemas y discordia con LA ARRENDATARIA, aceptaron una propuesta verbal realizada por ella, es decir por MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, ya que la referida ciudadana le manifestó a LA ARRENDADORA MARINA (...) MONTIEL (...), su intención de adquirir el inmueble arrendado, toda vez que a parte de querer resolver el problema planteado con los atraso en los pagos, LA ARRENDATARIA Hipotéticamente tenía para ese momento el derecho preferente a pesar de haber incumplido, propuesta verbal que se formalizo (Sic) mediante la firma de un Contrato de Opción de Compra-Venta Autenticada ante la Notaría Publica Séptima de Maracaibo (...), el cual al igual que el contrato de Arrendamiento también fue incumplido.
(...) discurrió todo el tiempo necesario para que LA ARRENDATARIA cumpliera con sus obligaciones contractuales, lo cual no fue así, ya que LA ARRENDATARIA no canceló los Cánones de Arrendamiento de los Meses (Sic) Noviembre (Sic) y Diciembre (Sic) de 2.009; Enero (Sic), Febrero (Sic), Marzo (Sic), Abril (Sic), Abril (Sic), Mayo (Sic), Junio (Sic), Julio (Sic), Agosto (Sic) y Septiembre (Sic) de 2010, todos por la Cantidad (Sic) de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 350,00).
(...)
Ciudadano Juez, todos los esfuerzos realizados por LA ARRENDADORA han sido infructuosos, al igual que las gestiones hechas por mis otras mandantes, quienes conjunta e individualmente se han trasladado al inmueble de su propiedad, objeto del contrato de arrendamiento antes descrito, para llegar a un arreglo amistoso, en el cual LA ARRENDATARIA entregue el inmueble desocupado (...), ya que al estar en posesión del mismo, y no haber cumplido y ejercido su derecho preferente (...) ha sido displicente fuera de accionar de una persona que desee cumplir con los compromisos adquiridos, lo que es un elemento de peso para que mis representadas muestren su preocupación por esa falta de interés de MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, LA ARRENDATARIA. Para pagar los cánones de arrendamientos y hacer entrega del inmueble.
Por todo lo antes expuesto, (...) es por lo que he venido ante este Tribunal para DEMANDAR en este acto, en Nombre y Representación de la Ciudadana MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ (Sic), en su carácter de LA ARRENDADORA y Copropietaria, y de las Ciudadanas ANA GABRIELA MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN, en sus caracteres de Copropietarias del inmueble objeto de la presente demanda, todas antes identificadas, como Real y Efectivamente Demando a la Ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREL MONTILLA, en calidad de LA ARRENDATARIA, para que convengan en:
Primero: La Resolución del Contrato de Arrendamiento (...) y que una vez resuelto el referido contrato, la ciudadana MARÍA LIDUVINA MONTIEL DE HENRIQUEZ, convenga y ponga en posesión del inmueble objeto de la presente demanda, a LA ARRENDATARIA, mi representada MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ.
Segundo: El Pago de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bs. 3.850,00) equivalentes aproximadamente a CINCUENTA Y NUEVE COMA VEINTITRES (Sic) UNIDADES TRIBUTARIAS (59. 23 U.T.), correspondientes a Once (11) Meses (Sic) de Cánones de Arrendamiento Vencidos y No Pagados (...) y así mismo que LA ARRENDATARIA cancele los montos de los Cánones de arrendamiento que se signa causando hasta la entrega definitiva del inmueble Arrendado, así como las indemnizaciones de Ley, y para el momento de declarar con lugar la presente demanda se tome en consideración lo relativo al ajuste por inflación (...)
Tercero: El Pago (Sic) las Cantidades de Dinero que se sigan Causando hasta la entrega del Inmueble Arrendado por concepto de Cláusula Penal, la cual ha sido establecida en la Cláusula DECIMA (Sic) SEGUNDA del Contrato DE Arrendamiento antes citado, y que establece el Pago de DOCE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 12,00) equivalentes a Cantidad (Sic) de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) de los anteriores, por cada día que transcurra sin que LA ARRENDATARIA haya efectuado la entrega del inmueble arrendado y que ha dado origen a la presente causa, pago que cesará cuando mi mandante sea colocada en posesión de inmueble (...)
Cuarto: Los Honorarios Profesionales de los Abogados Actuantes, hasta la Sentencia Definitivamente Firme, calculados a razón de los montos de la estimación de la demanda, de los montos reclamados y adeudados por la Demandada de autos (...)
O en su defecto SEAN CONSTREÑIDOS A ELLO, por este Tribunal según lo establecido en los Artículos 1.167, 1.279 y 1.280 del Código Civil (...) en concordancia con los Artículos 11, 33, 34 Literal a, y 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (...)”

En fecha 14 de octubre de 2.010, el Juzgado Octavo de Municipios, le dio entrada al presente expediente y emplazó a la parte demandada ciudadana María Liduvina Villarreal Montilla, para que compareciera al Tribunal al segundo día de despacho siguiente luego de haberse cumplido la última formalidad a los fines que diera contestación a la demanda.

Consta en actas que en fecha 18 de octubre de 2.010, el Juzgado aquo ordenó librar los recaudos de citación.

Luego en fecha 21 de octubre de 2.010, el ciudadano José Jordán La Cruz en su carácter de alguacil natural del Tribunal de la causa, hizo constar que la ciudadana Maria Liduvina Villareal fue citada en la misma fecha, es decir, 21 de octubre de ese año en el Centro Comercial Ciudad Chinita, Salón Salvador Local Nº 28, y en la misma fecha la secretaria la agregó a las actas.

Posteriormente en fecha 25 de octubre de 2.010, la Ciudadana María Liduvina Villareal Montilla, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio Jarol Díaz Castellanos inscrito en el inpreabogado Nº 140.194, presentó escrito de contestación a la demanda bajo los siguientes Términos:
“(...)
OPONGO LA CUESTION (Sic) PREVIA DE PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CAUNDO SOLO (Sic) SE PERIME POR DETERMINADAS CAUSALES A TENOR DEL NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN CONSONANCIA CON EL ARTÍCULO 341 Y 361 DEL SEÑALADO CÓDIGO
En efecto, la acción propuesta en principio es contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, claro está, en principio cuando el actor interpone su demanda, el juez, no está en conocimiento de los hechos que se pueden suscitar en determinada relación jurídica-contractual y en especial de las modificaciones o acuerdo en que las partes tras bastidores pueden llegar a concretar bajo el principio de la voluntad al contratar, (...) pues bien, dicha propuesta era y lo fue la adquisición del inmueble por mi persona, propuesta ésta que se materializó con la suscripción del contrato de opción a compra venta en fechas29 de Enero (Sic) de 2.010 y 02 de Febrero (Sic) de 2.010 y la accionante reconoce o confirma en el libelo la suscripción del referido contrato de opción de compra.-
Pero lo que no dice o afirma la parte actora en su libelo y por ello, falsea la verdad verdadera de los hechos y por tanto obra con temeridad y mala fe al interponer dicha acción (...) OMITE pues la actora el hecho cierto de que en el mes de noviembre del 2.009, nosotros acordamos verbalmente ese contrato de opción a compra y que se materializó con la autenticación del documento respectivo, se repite OMITE la actora, señalar que en esa misma fecha noviembre de 2.009, DE FORMA VERBAL, DEJAMOS SIN NINGUN (Sic) EFECTO Y VALOR JURIDICO (Sic) EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTES REFERIDO, y acordamos solamente un (Sic) CONDICIÓN VERBAL, y era o es que mi persona como opcionante compradora, se obligaba a adquirir todos los documentos para el cierre definitivo de la venta, (...) porque la opcionante vendedora no tenía tiempo ni dinero para tal fin y también convenimos de mutuo acuerdo, contratar como gestor (...) y que como consecuencia de haber dejado sin efecto el contrato de arrendamiento, en otra palabras señor juez, el contrato de arrendamiento quedo (Sic) rescindido o inexistente por voluntad verbal de las partes y al ser inexistente, mal podría demandarse su cumplimiento o resolución porque ello, es contrario a derecho, al orden público y a las buenas costumbre por lo tanto dicho contrato es inexistente, por lo que me encuentro sorprendida por la mala fe de la accionante al exponer los hechos no conforme a la verdad, (...).
Ahora bien, señor juez, en virtud de lo convenido con el contrato de opción a compra, y por intermedio del gestor se realizaron todas las diligencias necesarias para obtener toda la documentación para perfeccionar la venta y erogue o gaste para tale s fines más de Siete Mil Bolívares (Bs., 7.000,00) tal como lo demostrare en su debida oportunidad y además le realice mejoras al inmueble, ya que me consideraba dueña y aun me considero dueña en virtud de la opción de compra que pacte con las opcionante, (...) sabido que el contrato venció en el mes de septiembre de 2010 y se me demanda en fecha 14 de Octubre (Sic) de 2.010, por la Resolución de un contrato de Arrendamiento que no existe me pregunto,¿ porque no me demanda por cumplimiento o resolución del contrato de opción de compra,? R.- porque saben que no tienen la razón y prefirieron venir a engañarlo a usted Ciudadano Juez, con puras mentiras, ES FRAUDE SEÑOR JUEZ, (...) ya que utilizan la administración de justicia con otros fines y en el caso concreto tratar de sacarme del inmueble con una medida de secuestro, sin tomar en cuenta la buena fe de los contratantes, entendiendo que hoy en día, la vivienda es un problema de ESTADO y por ende de primera necesidad y de estricto ORDEN PÚBLICO.-
...Omissis...
Señor Juez, para el caso negado, nunca afirmado de que usted; desestime la defensa anteriormente opuesta, con todo respeto, solicito DECLARE LA INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA PRESENTE ACCIÓN y ello, en virtud y tal como lo afirma la parte actora en su libelo de demanda , el supuesto e inexistente contrato de arrendamiento a tiempo determinado en un contrato a tiempo indeterminado (...) es improcedente demandar la acción de Resolución de un Contrato de Arrendamiento, cuando este es VERBAL o SE HA HECHO INDETERMINADO, lo procedente es la acción de DESALOJO y recuerde usted, señor juez, que estamos ante normas de eminente ORDEN PÚBLICO y a confesión de parte relevo de pruebas y así pido lo declare el Tribunal.
CONTESTACIÓN DE FONDO
Como ya antes se dijo la demanda intentada es temeraria, por no exponerse los hechos conforme a la verdad y por no existir el contrato de arrendamiento que hoy amañadamente se quiere resolver (...) mi persona no adeuda cánones de arrendamientos insolutos, pues ellos no existen desde la inexistencia misma del fenecido contrato de arrendamiento Noviembre 2.009, por lo tanto se niegan todos los falsos hechos que tengan que ver con la vinculación arrendaticia antes señalada por se inexistente.-
Se niega la estimación de la Demanda en forma pura y simple y me reservo demandar por separado el cumplimiento de la opción a compra antes señalada y la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios que se me están causando con esta temeraria acción.-
(...)”

En la misma fecha anterior, decir, el día 25 de octubre de 2.010, el Tribunal de la causa agregó el escrito de contestación constante de siete (07) folios útiles.

Consta en actas que en fecha 27 de octubre de 2.010, el abogado en ejercicio José Ramón García, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de oposición a la cuestión previa propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada bajo los siguientes términos:
“(...)
Consta en actas, escrito en el cual Ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA (...), en el cual sin más ni más, alega que existe Prohibición de la Ley para la admisión de la Demanda, Según el Artículo 346 Numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es inexplicable que se haga esa aseveración, el Juez sabe derecho (...) pero también pudiéramos pensar que la Parte Demandada, también sabe derecho, y quiere comenzar el proceso con cuestiones que dilaten el desenlace de la causa, lo cual pudiera atentar contra el mandato de ley de participar en el proceso teniendo como norte la verdad.
Ahora bien ciudadano Juez, como quiera que la presente causa se ha iniciado de la forma antes señalada, y haciendo uso de lo establecido en el Artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, Contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos de la Ciudadana María Liduvina Villareal Montilla, (...) ya que no existe prohibición alguna de la ley para la admisión de la demanda, que el Fundamento de la presente demanda se encuentran en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (...) más aun y para ser mas enfáticos, la norma contenida en el Artículo 34 literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala el supuesto de procedencia que compagina con la presente causa, (...) y en este caso tenemos un contrato escrito, por cuanto no ha sido su voluntad de cumplir con su obligación de cancelar los montos de los cánones de Arrendamiento, y mucho menos comprar el Inmueble.
Otro de los alegatos de la Parte Demandada, ha sido que se considera propietaria del inmueble, la cualidad de propietaria se le otorgaría un documento de propiedad, no una opción de compra-venta la cual quedó sin efecto jurídico alguno cuando la Ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, no compró el inmueble a pesar de que se le concedió el derecho preferente, y como quiera que ella tiene el auxilio y asesoría de profesionales del derecho, dicha Ciudadana debió haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales, y en el supuesto negado de que hubiese tenido el dinero para comprar el inmueble, debió hacer la correspondiente Consignación u Oferta de Pago por los montos de los Cánones de Arrendamiento y el Valor del Inmueble, cosa que no ocurrió.
Ciudadano Juez, por todo lo antes expuesto, y en vistas de que el escrito presentado por la Parte Demandada (...) ES UNA CONFESION (Sic) DE NO haber cumplido con su Obligación Contractual de Pagara (Sic) los Cánones de Arrendamiento Vencidos y Adeudaos (Sic), además de que tampoco negó que se le hubiese conferido su derecho preferente para adquirir el Inmueble Arrendado, es por lo que Ratifico que contradigo sus alegatos de defensa previa, haciéndole la especial mención, que la Justicia no tiene color ni apellido, que la justicia es para todos, que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es claro y conciso tanto los derechos y obligaciones del Arrendador y del Arrendatario, así como en el Procedimiento aplicable.
(...)”

Consta en actas que en la misma fecha anterior el Tribunal de la causa agregó a las actas el anterior escrito de oposición a la cuestión previa.

Luego en fecha 28 de octubre de 2.010, el abogado en ejercicio Armando Atencio Capo, inscrito en el inpreabogado bajo el número 91.379, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Liduvina Villareal Montilla, presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos y en la misma fecha el Juzgado aquo agrego el respectivo escrito de promoción de pruebas.

Consta en actas que en fecha 02 de noviembre de 2.010, el abogado en ejercicio José Ramón García Tovar, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente proceso, presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha el Tribunal de Municipios agregó el referido escrito a las actas y fijó el cuarto día de despacho para que comparecieran para que comparecieran los ciudadanos Lisbeht Lugo, Geovanny Ávila, Francisco Guerreo y Marcel Rodríguez, a rendir su declaración en la hora que fijó el Tribunal.

Luego en fecha 12 de noviembre de 2.010, el Tribunal Octavo de los Municipios en vista de la no comparecencia del ciudadano Andrés Valenzuela León para oír su declaración dio por concluido el acto.

En la misma fecha anterior, es decir, en fecha 12 de noviembre de 2.010, la abogada en ejercicio Soraida Quintero, inscrita en el inpreabogado bajo el número 11.653, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada solicitó se fijara una nueva oportunidad para que oyera la declaración del ciudadano Andrés Valenzuela.

Consta en actas que en la misma fecha 12 de noviembre de 2.010 el Tribunal de Municipios dejó constancia de la declaración realizada por el ciudadano Jairo Parra Tobon y en la referida fecha el Tribunal fijó nueva oportunidad, para el segundo día de despacho siguiente, para que el ciudadano Andrés Valenzuela rindiera la respectiva declaración.

Consta que en fecha 16 de noviembre de 2.010 el Tribunal de Municipios dejó constancia de la declaración realizada por el ciudadano Andrés Valenzuela.

En fecha 17 de noviembre de 2.010, el Tribunal dejó constancia de la incomparecencia de los ciudadanos Lisbeth Lugo y Francisco Guerrero a los fines que rindieran la declaración correspondiente.

Finalmente, esta Alzada pasa a citar extractos de la sentencia dictada por el JUZGADO Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictada en fecha 23 de noviembre de 2.010, mediante la cual resolvió lo siguiente:
“(...)
Consta de las actas procesales, que el 14 de Octubre (Sic) de dos mil diez (2010), este Juzgado admitió cuanto lugar en Derecho la acción propuesta en causa (...) y ordenó emplazar a la demandada de autos (...), a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última Formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.
En fecha 18 de Octubre (Sic) de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, la demandada de autos, fue citada el día 21 de Octubre (Sic) de año que discurre (...) en esa misma fecha 21-10-2010, como última formalidad cumplida.
Posteriormente el día 25 de Octubre (Sic) de 2010, la demandada de autos (...) consigno escrito contestando la demanda, previa oposición de la cuestión previa Nº 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (...)
(...)
Alega el apoderado judicial de la parte actora que en fecha 09 de Marzo (Sic) de 2005, su representada (...) suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 85, Tomo26, (...) y que el mismo versa, según el referido contrato, sobre un inmueble que se ubica en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela signado con el Nº 95-63, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, de esta ciudad (...) además aseveró que el tiempo de duración del contrato, lo es, de (6) meses contados a partir del primero (1) de Marzo (Sic) del año 2005 y terminaba el primero (1) de septiembre de 2005; que el canon de arrendamiento quedó convenido en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), luego hace referencia, el actor, al contenido de las Cláusulas Cuarta, Séptima, Décima Segunda y Décima Tercera.
Afirma igualmente el actor, que se produjeron prórrogas y reajuste del canon de arrendamiento lo que motivo a que se renovara el contrato de arrendamiento y se transformó en un contrato por tiempo indeterminado (...) y que dicha relación arrendaticia se mantuvo en sana paz (...) cuando la ciudadana MARIA (Sic) LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA comenzó a incumplir su relación contractual de apagar los cánones de arrendamientos.-
Que luego aceptaron una propuesta verbal de que la demandada adquiriera el inmueble, propuesta verbal, esta, que formalizo (Sic) mediante la firma de un contrato de opción a compra-venta de autenticado (...) el cual también fue incumplido y que la arrendataria no canceló los cánones de arrendamientos (Sic) de los meses de noviembre, diciembre de 2009 y de Enero (Sic) a Septiembre (Sic) de 2010, a razón de Trescientos cincuenta Bolívares (Bs. 350,00) y, es esa, la razón, por la cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el pago de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.850,00) por cánones de arrendamientos vencidos y los que sigan causando hasta la entrega del inmueble, los honorarios profesionales, estimando su acción en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.156.000,00).-
Entre tanto, la demandada de autos (...) trabó la litis con su contestación, OPONIENDO por doble partida la cuestión previa Nº 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento de Civil (...)
(...)
Planteada así la controversia (...) corresponde a cada parte probar en sus actos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal (...) este Operador de Justicia, entre a analizar la cuestión previa opuesta que relaciona el Ordinal Once (11) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, y lo hace de la forma y la manera siguiente:
...Omissis...
(...)
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entre a analizar los alegatos formulados por las partes (...)
(...)
En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarías, sin que puedan estos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso en contrato, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando es bien sabido que la acción de resolución solo procede cuando el contrato es a tiempo determinado (...), no es menos cierto, que en la cláusula segunda del mismo se estableció que el lapso de duración, lo era, por seis meses, desde el 01 de Marzo (Sic) de 2005 hasta el 01 de Septiembre (Sic) de 2006, prorrogable, si las partes lo convenían con (15) días de anticipación al vencimiento del contrato y de las actas no hay pruebas de esta circunstancia, no obstante que, es la propia actora quien señala en su escrito de demanda que: El contrato se transformó a tiempo indeterminado y a confesión de parte relevo de pruebas.
Considera conveniente, este Jurisdicente, señalar que la acción de desalojo, que le es aplicable a este caso, por ser un contrato a tiempo indeterminado, se busca la entrega material del inmueble ,basado en las causales contenidas en el Artículo 34 ley especial en la materia. (...)
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato derivada del derecho común. Así se Declara.-
Cuestión Previa del Ordinal Once (11°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN ALEGADAS EEN (Sic) LA DEMANDA.

En efecto, alega la demandada de auto, que la acción propuesta es contraria a derecho, al orden público y a las buena costumbre (Sic), ya que las partes celebraron un contrato de opción a compra venta del inmueble en el mes de noviembre de 2009, (...) que como consecuencia de ello, se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento que suscribieron el 09 de Marzo (Sic) de 2005 y, por lo tanto, el referido contrato de arrendamiento quedó rescindido de manera verbal por ellos, al respecto, observa este Operador de Justicia que la acción propuesta de Resolución de Contrato de Arrendamiento, es un derecho que la Ley especial de la materia les otorga a las partes que se encuentran vinculadas a cualquier relación jurídica de carácter bilateral (...), por lo tanto, estando las partes contestes en haber celebrado la vinculación arrendaticia in- comento, la acción propuesta es legitima es forma abstraía (...) ahora bien, si la demandada lo que pretende hacer valer los efectos jurídicos de una convención (...) debe acudir (...) en vía autónoma proponiendo la correspondiente demanda de cumplimiento o resolución si fuere el caso en la escogencia del procedimiento legalmente establecido para el caso, ya que la opción de compra y el arrendamiento se excluyen de forma procedimental en razón de la materia una ordinaria y otra especial.
Observando este jurisdicente, que el referido Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa :A) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, y B) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta , sólo por determinadas causales .
En tal sentido, en el caso de marras, se está demandando la resolución del contrato de arrendamiento, en alegación que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, sobre este respecto, observa el Jurisdicente, que (...)no estando prohibido por la Ley especial de la materia inmobiliaria la acción de resolución de contrato que hoy ocupa nuestra atención o se admita por determinadas causales o en su defecto cuando no exista interés procesal o cuando la acción se interponga para violentar al orden público (...) o cuando se utiliza el proceso para cometer fraude procesa, sólo en estos caso, habría prohibición de admitir la acción y no existiendo en el presente caso, prohibición de Ley o limitación para ejercicio, forzoso es concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta, en cuanto a ese aspecto.- Así se Declara.-
Pero como ya se dejó establecido (...), en lo que respecta a la presente acción no ha debido incoarse por Resolución de contrato, por cuanto el contrato se transformó a tiempo indeterminado, ha debido demandarse por DESALOJO, en base a la causal aplicable al, motivo suficiente para declarar con lugar la referida cuestión previa, en lo que a ese aspecto se refiere. Así se decide.-
Señala el artículo 356 del Código reprocedimiento Civil lo siguiente:
Declaraadas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, la demanda quedará desechada y extinguida el proceso.-
Esto es, que declarada con lugar uno cualesquiera de los referidos ordinales, se aniquila o mata el proceso, razón por la cual, este Sentenciador, se abstiene de analizar el debate probatorio.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos en las líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios (...) declara:
 PRIMERO: IMPROCEDENTE, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue MARINA MARLENI MONTIEL MILLÁN contra MARIA (Sic) LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA.
 SEGUNDO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandante por haber sido vencida totalmente conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil,
(...)”

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, pasa a esta Juzgadora a resolver lo pertinente, previa las siguientes consideraciones.

El apoderado judicial de la parte actora, en esta alzada alega que el Juez de la causa hizo planteamientos opuestos a la jurisprudencia patria en cuanto al análisis que hizo con respecto a la Naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo.

Así mismo alegó la incongruencia de la decisión dictada por el Tribunal de Municipios al momento que se pronunció con respecto a la cuestión previa interpuesta por la parte demanda establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debido a que la declaró sin lugar y posteriormente en la misma decisión fundamentó la improcedencia de la acción incoada en el mismo ordinal 11°, lo cual para la demandante era contraproducente por cuanto denota la incongruencia de dicha decisión.

Entre tanto, la demandada de autos, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo la permite por determinadas causales e igualmente contestó la demanda refiriendo que al demanda interpuesta por las actora era temeraria por no exponer los hechos conforme a la verdad y p9r no existir contrato de arrendamiento que se quiso resolver negando y rechazando que existiera contrato de arrendamiento ya que sólo existía el contrato de opción a compra y que no adeuda cánones de arrendamiento, pues ello no existe contrato de arrendamiento de noviembre de 2.009 y que reservaba demandar por separado el cumplimiento de la opción a compra-venta con los daños y perjuicios.

Así pues el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11° establece lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
...Omissis...
11° .La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. “

De la norma antes transcrita se desprende que la Ley prevé ciertas normas que obstan la admisibilidad de una determinada pretensión, sin que las mismas cuestionen el derecho subjetivo substancial en que se fundamenta.

Esta imposibilidad puede darse de forma absoluta, mediante una prohibición expresa de la norma, o de forma relativa, en los casos en que la causal que se invoca en el libelo de la demanda no este tipificada taxativamente en la Ley.

En este sentido, este Tribunal observa lo expresado por el autor patrio RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, al referirse a las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 9, 10 y 11, el cual establece lo siguiente:
“…Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio; constituyen un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda (…) cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.”

Estas cuestiones son alegadas a fin de evitar que la pretensión sea dilucidada en el juicio en virtud de una condición externa al proceso, el cual impide que el proceso controvertido sea esclarecido mediante una sentencia.

Dichas cuestiones no tratan el mérito del juicio controvertido, y su finalidad no deriva de una solución al conflicto entre las partes, sino que obstan la admisión de la pretensión, impiden la atendibilidad de la misma a ser resuelta por un proceso judicial.

Así mismo es de destacar que dicho ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

En efecto, cabe diferenciar entre las demandas que están prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad esta sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, así tenemos que el requisito común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, por lo que tal disposición debe ser expresa y clara.

Cuando esto sucede así, la acción, y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional, en este orden de ideas tenemos que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

En tal sentido es necesario traer a colación lo que en relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, a través del Código de Procedimiento Civil estableció:
“Artículo 341.-Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De la norma anterior se desprende la faculta que tiene el Tribunal de la instancia de negar la admisión de una causa que sea contraria al orden público y a las buenas costumbres, o si existe una disposición legal que obste a su admisión.

Afirma el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, que nuestro máximo Tribunal ha seguido una posición objetiva y estricta, habida cuenta que ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir o de limitar el ejercicio de la acción”, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”, sino que sea cual fuere la forma de decirlo el legislador, debe aparecer clara su voluntad de no permitir o limitar el ejercicio de la acción. Concluye este respetado autor indicando que la carencia de acción puede definirse como la privación del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la Ley, que no gozan de tutela jurídica, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción

De la misma manera, esta Juzgadora observa que la presente acción incoada se encuentra consagrada expresamente por la Ley, así mismo, se observa que la parte demandada ni invocó alguna disposición legal que obste la admisión de esta demanda, ni probó que la misma fuera contraria al orden público ni a las buenas costumbres. En virtud de los razonamientos que anteceden, este Tribunal observa que resulta improcedente el supuesto de hecho consagrado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia debe este Órgano Jurisdiccional declarar Sin Lugar la cuestión previa.-ASI SE ESTABLECE.

Así pues, pasa esta Superioridad al análisis de las pruebas promovidas por ambas partes en este proceso, se concreta de la siguiente manera:

La parte actora con el libelo de la demanda, acompañó
• Copia Certificada del documento poder marcado con la letra “A” conferido por las ciudadanas Marina Marlene De Hernández, Ana Graciela Montiel Millan y Mayrene Josefina Montiel Millan, antes identificadas al abogado en ejercicio Ramón García Tovar, antes identificado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia en fecha 20 de agosto de 2.010 el cual quedo anotado bajo el Nº 61, Tomo 163.
• Copias certificada del documento de arrendamiento marcado con la letra “B” el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia en fecha 09 de marzo de 2005, el cual quedo anotado bajo el Nº 85, Tomo 26.
• Copia certificada del documento de opción a compra marcado con la letra “C” el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Séptima de Maracaibo del Estado Zulia el cual quedó asentado bajo el Nº 46, Tomo 07.

Los anteriores instrumentos son valorados por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil. Así se Valora.

• Copias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos Marina Marlene Montiel De Henríquez, Ana Graciela Montiel Millan, María Liduvina Villareal Montilla, Ambrosio Policarpo Henríquez Gerónimo, Mayrene Josefina Montiel Millan, las cuales corren insertas del folio veintiuno (21) al veintitrés (23) ambos inclusive.

Los anteriores documentos públicos administrativos, son valorados por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos…

En el transcurso del lapso probatorio la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
• Invocó el mérito favorable de las actas procesales que componen la presente causa.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Promovió la testimonial jurada del ciudadano Andrés Valenzuela León, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 81.082.990, declaración que se encuentra inserta en el folio doscientos treinta y cuatro (234) y doscientos treinta ay cinco (235) ambos inclusive, mediante la cuál declaró “ Que si había sido contratado por la ciudadana María Montiel y María Villareal para obtener la solvencia de hidrolago, Samat, Plano de Mesura, Registro de Documento y otras gestiones del inmueble, que no tenía conocimiento que las actoras dejarían sin efecto el contrato de arrendamiento, que recibió aproximadamente la cantidad de siete mil Bolívares en cheque del Banco Federal de manos de la ciudadana María Villareal, antes identificada para realizar los trámites de la documentación del inmueble.
• Promovió la declaración jurada del ciudadano Jairo Parra Tobon, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 18.306.688, declaración que corre inserta a los folios doscientos veintinueve (229) y doscientos treinta (230), en la cual una vez juramentado manifestó, que le constaba que las ciudadanas Marina Montiel y María Villareal el día que estaban reunidas y que el estaba presente las mismas acordaron que la señora Marina Montiel tenía intenciones de venderle el inmueble a la señora Villareal pero que no disponía de tiempo ni dinero para el papeleo y ambas acordaron que la ciudadana María Villareal correría con los gastos de ambas partes para lograr la compra del inmueble y que la reunión se había llevado a cabo en el Centro Comercial Ciudad Chinita, en el cual trabaja la ciudadana María Villareal, y que la negociación no se llevó a efecto porque el día que introdujeron los papeles de crédito al banco, la señora Mayrene Montiel le exigía veinte millones de Bolívares por encima de la cifra estipulada por el banco para la firma de la compra-venta de la casa, y que la misma no le pagaba la cantidad la señora Mayrene no firmaría los papeles de la compra venta.

Respecto a la testimoniales antes señaladas esta Alzada la aprecia y la valora de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, debido a que los referidos ciudadanos no presentaron ninguna contradicción por lo que quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio por cuanto la mismas concuerdan entre si. Así se decide.
• Consignó en Copia Certificada del Informe técnico valuatorio el cual se encuentra desde el folio número cuarenta y cuatro (44) hasta el folio ochenta y nueve (89) de las actas que conforman el presente expediente sobre el inmueble objeto de la demanda ubicado en el Barrio Felipe Pirela sitiado en el sector 04, Manzana 47, calle 95K, signado con el Nº 95-63, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, realizado por el Arquitecto Rubén E. González, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-3.926.384 en noviembre de 2009.

La prueba antes mencionada, al constituir un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, y no haber sido ratificada por éste mediante la prueba testimonial carece de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Promovió copia certificada de la Certificación de Gravamen del inmueble objeto del presente litigio, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia de fecha 26 de enero de 2010, signada con el número de trámite 481-2010.1.5132 suscrita por la Dra. Sorel Mary D Lys León Zapata en su condición de Registradora del mencionado registro, mediante la cual certifica que el inmueble existe vigente usufructo a favor de María Nisida Sabina Millán Vázquez, plenamente identificada en actas y que sobre el mismo no existía GRAVAMENES Hipotecarios ni Medidas Cautelares que contra el mismo hayan sido comunicadas a esa oficina; y la cual se encuentra inserto en el folio noventa (90) y noventa y uno (91) ambos inclusive.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.
• Promovió Copia Certificada de la Constancia del Plano de Mensura del referido inmueble emanado de la Oficina de Catastro (OMPU TIERRAS), el cual se evidencia suscrito por la Ingeniera Guadalupe Bravo González, mediante el cual certificó que el ciudadano Jesús Quintero, titular de la cédula de identidad V.- 3.933.778, Geodesta presentó un plano de mensura de terreno ubicado en la calle 95K del Municipio Maracaibo del Estado Zulia con un area de 275.19 m2 , el fue certificado por OCEPRO-ZULIA bajo el número 035J2009 de fecha 18-06-2009, y el mismo se encuentra inserto del folio noventa y dos (92) al folio noventa y seis (96) ambos inclusive.
• Promovió en copia certificada de la condición jurídica del inmueble emanado del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo CPU CATASTRO OMPU- TIERRAS, con oficio Nº DCE-3353-2009 de fecha 2 de noviembre de 2009, el mismo corre inserte en los folios noventa y nueve (99), cien (100) y ciento uno (101) suscrito por el Ingeniero Rafael Martínez, en su condición de Director de Catastro, mediante el cual especifica por quien fue adquirido el inmueble.

Los instrumentos antes señalados esta Superioridad infiere que el documento público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial. Así se Valora.

• Promovió relación de gastos para la regulación de documentos del inmueble, realizado por Andrés Valenzuela titular de la cédula e identidad Nº E.- 81.082.889 la cual corre inserta en el folio ciento dos (102) de las actas que conforman el presente expediente.
• Promovió relación de pago efectuada al ciudadano Andrés Valenzuela, antes identificado, la cual corre inserta en el folio ciento tres (103).

Las pruebas antes mencionada, al constituir un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, y al haber sido ratificada por éste mediante la prueba testimonial; esta Alzada le otorga de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se Valora.
• Promovió ficha legal en original emanada del Instituto Bancario BANESCO BANCO UNIVERSAL, solicitud Nº 0404ª20100205101657 a nombre de la ciudadana María Villareal, de fecha 02 de febrero de 2.010, el cual corre al folio ciento catorce de las actas que conforman el presente expediente.

El documento público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso probatorio las cuales son las siguientes:
• Promovió y ratifico contrato de arrendamiento celebrado el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia en fecha 09 de marzo de 2005, el cual quedo anotado bajo el Nº 85, Tomo 26.
• Promovió y ratificó el documento de Opción de Compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sétima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de enerote 2.010, bajo el N° 46, Tomo 07 y por ante la Notaría de Guacara Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 02 de febrero de 2.010, anotado bajo el N° 22, Tomo 16.
Las anteriores medios pruebas documentales fueron previamente apreciados y valorados por esta Superioridad. Así se Valora.

• Promovió la confesión de la ciudadana María Liduvina Villareal Montilla, ya identificada de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, quien manifestó en su escrito “la inexistencia del contrato de arrendamiento, de su incumplimiento y del derecho de mi mandante de accionar en su contra por no haber cumplido ni con su obligación de pagar los Cánones de Arrendamiento Vencidos, ni haber hecho uso de su derecho preferente de Adquirir el Inmueble dentro del lapso que se le concedió.

Pues es doctrina reiterada del máximo Tribunal de Justicia que los alegatos que las partes exponen en sus escritos presentados a las actas, no constituyen una prueba de confesión, pues el Código de Procedimiento Civil regula celosamente este medio de prueba, que debe en todo caso estar investido de las formalidades respectivas

A este respecto, cabe señalar que la doctrina autoral y jurisprudencial patria, ha sido conteste en sostener que aunque la confesión se refiere a un hecho, que debe existir por si misma, no será lícito inferirla de los alegatos, argumentos y defensas de los litigantes; bien sea judicial o extrajudicial, voluntaria o provocada, la misma debe referirse a hechos, a cuestiones de hechos que en el proceso judicial sean debatidos o controvertidos, pues precisamente la confesión es un medio de prueba judicial que tiene por objeto demostrar hechos controvertidos para que se tengan por fijados o establecidos y constituyan la premisa menor del silogismo judicial, no pudiendo recaer sobre cuestiones jurídicas o de derechos que en definitiva son conocidas por el operador de justicia.

En ese sentido observa esta sentenciadora que lo alegado por la parte actora, respecto a que reconoce que celebró una operación de venta bajo la modalidad de venta con pacto de retracto convencional no es el hecho controvertido en la presente causa, por el contrario el hecho controvertido es vislumbrar si efectivamente fue celebrado entre las partes una supuesta simulación, conforme a lo alegado y debatido en el presente proceso, por lo que no se considera la presente prueba como confesión de parte. Así se establece.
• Opuso en todo su valor probatorio y en toda forma de derecho a la demandada Marí Liduvina Villareal Montilla, las copias y documentos privados y copias fotostáticas que consignó con su escrito de pruebas.

Observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.
• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Lisbeht Lugo, Geovanny Ávila, Francisco Guerrero y Marcel Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V.- 7.821.813, V.-10.409.242, V.-4.433.161 y V.-16.986.712 respectivamente.

Con respecto a las testimoniales en los folios doscientos treinta y cinco (235) y doscientos treinta y seis (236) y sus vueltos que el Tribunal de Municipios dejó constancia de los ciudadanos antes identificados no comparecieron a rendir su testimonial, motivo por el cual esta Superioridad desecha las mismas. Así se Decide.

Una vez apreciadas y valorados todos y cada uno del material probatorio traídos al juicio, pasará esta Sentenciadora al análisis de los criterios Doctrinales, marco legal para determinar con precisión si es procedente la pretensión interpuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Establece autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, VOLUMEN I; Universidad Católica Andrés Bellos, Tercera Edición 2006, pág. 131:
“…El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo indeterminado; siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)”
Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 eiusdem, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato si la otra no cumple con su correspectiva obligación (vid. Nuestra Resolución de Contrato, pp 54 y ss., 3a edic. 1985)…”

Así pues, que vista las consideraciones previas, doctrinarias y jurisprudenciales, resulta necesario analizar previamente la duración del contrato y determinar si ciertamente ha pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado; pues a este hecho alude la prohibición alegada por el demandado relacionada con el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…” (Destacado del Tribunal)

Así pues, que el punto álgido en lo que respecta a la acción propuesta y su prohibición para admitirla radica en el hecho de la naturaleza misma del contrato, esto es, si el contrato escrito pasó de ser un contrato a tiempo determinado, a uno a tiempo indeterminado, supuesto este último según el cual sólo podría intentarse la acción de desalojo por alguna de las causales contenidas en el artículo previamente citado.

Así pues alegó, el actor que su representada Marina Marlene Montiel de Henríquez suscribieron un contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia la cual quedó anotado bajo el Nº 85, Tomo 26, sobre un inmueble ubicado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela signada con el Nº 95-63 en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante de Maracaibo del Estado Zulia, asimismo afirmó que el tiempo de duración del contrato es de seis (06) meses, contados a partir del 1° de marzo de 2005 y que el mimo terminaría el 1° de septiembre de 2005, que el canon de arrendamiento quedó convenido en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) hoy Doscientos Bolívares (Bs. 200,00), luego hace referencia, el actor, al contenido de las Cláusulas Cuarta, Séptima, Décima Segunda y Décima Tercera.

Afirmó el actor que posteriormente se produjeron prórrogas y reajuste del canon de arrendamiento lo que motivó a que se renovara el contrato de arrendamiento y se transformó por un contrato a tiempo indeterminado, pero es el caso que en noviembre de 2009, la ciudadana María Liduvina comenzó a incumplir la relación contractual de pagar los cánones de arrendamiento.

Asimismo, consecuencialmente mediante propuesta verbal acordaron que la demandada de autos adquiriera el inmueble y esta se materializó mediante un contrato de opción a compra- autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo el dia 29 de enero de 2.010, bajo el Nº 46, tomo 47.

Siguiendo el mismo orden de ideas, la actora infiere que la demanda de autos incumplió con el referido contrato para ejecutar la venta definitiva del inmueble y que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses noviembre, diciembre 2009 y de enero a septiembre de 2010, a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00).

Entonces resulta infalible para quien aquí decide, inferir que la demanda que interpuso la parte actora en su oportunidad la cual es la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando si bien es cierto en el presente caso cuando comenzó la relación arrendaticia se evidencia que se pauto un contrato a tiempo determinado como lo establecieron ambas parte en su cláusula segunda, prorrogable si las partes así lo convenían con quince días de anticipación al vencimiento del mismo. Pues es imperante destacar que en actas la actora no logró demostrar con alguna prueba tal hecho, más aun cuando señalo en su escrito libelar que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Entonces es de notar, luego del estudio exhaustivo de la totalidad de las actas que conforman el presente expediente que la acción que debieron ejercer las actoras era el Desalojo.

Al respecto establece el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, VOLUMEN I; Universidad Católica Andrés Bellos, Tercera Edición 2006, pág. 131:
“…El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo indeterminado; siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)”
Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 eiusdem, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato si la otra no cumple con su correspectiva obligación (vid. Nuestra Resolución de Contrato, pp 54 y ss., 3a edic. 1985)…” (Destacado en Negritas de este Tribunal Superior)

Precisa esta Superioridad que la actora logró demostrar la relación arrendaticía, pero es el caso que al acción que debió interponer fue la de Desalojo la cual se encuentra establecida en el artículo 34 de l Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la de Resolución de contrato de Arrendamientos.

Por consiguiente lo resuelto por el Tribunal de la causa se encuentra ajustado a derecho, toda vez que no podía admitir lo planteado por el actor, ya que claramente en este caso la acción de “Resolución de Contrato” no era procedente, en virtud de que estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, tal y como quedó establecido; y la figura jurídica aplicable era el Desalojo, conforme a lo establecido en el precitado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-

En consecuencia, en atención al análisis de las disposiciones legales y criterios doctrinales, así como de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Juzgado Superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio José Ramón García Tovar, plenamente identificado en actas; en consecuencia se CONFIRMA el fallo dictado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de noviembre de 2010.

IV
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio José Ramón García Tovar, plenamente identificado en actas; contra el fallo dictado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de noviembre de 2010.

SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo dictado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de noviembre de 2010; dictado en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue las ciudadanas MARINA MARLENI DE HENRIQUEZ, ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN contra la ciudadana MARÍA LIDUVINA VILLAREAL, todos plenamente identificados en el fallo.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante del presente fallo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (07) días del mes de abril de dos mil quince (2015). AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR
(Fdo)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO
(Fdo)
Abg. MARCOS FARÍA QUIJANO.

En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO
(Fdo)
Abg. MARCOS FARÍA QUIJANO