TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°
Expediente N° 2.847-14.-
DEMANDANTES: ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, venezolanas, mayores de edad, soltera la primera y casadas la últimas nombradas, con cédulas de identidad N°V-5.799.695, V-5.830.129, y V-7.797.016, respectivamente, domiciliadas en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
DEMANDADA: MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad N°V-9.754.215, con domicilio en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MIRIAM JOSEFINA LEON QUERO, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N°7.805.047, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°161.171, del mismo domicilio.
DEFENSOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado YBRAIN JOSÉ RINCÓN MONTIEL, mayor de edad, venezolano, casado, titular de la cédula de identidad N° 17.636.820, y del mismo domicilio.
MOTIVO: DESALOJO.

Términos en los cuales quedó fijada la controversia

Alegan las demandantes, que el día 9/03/2005, dieron en alquiler a la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, por medio de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N°85, Tomo 26 de los libros de autenticaciones respectivos, un inmueble de su propiedad conformado por una casa ubicada en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela, signado con el N°95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que se describe conformado con paredes de bloque y cemento, piso de cemento pulido, techo de zinc y platabanda, dos (2) habitaciones, sala comedor, cocina, lavadero, dos (2) salas sanitarias, techados con láminas de zinc la primera habitación, la sala y el porche, y el resto con platabanda, completamente cercado por sus lados con paredes de bloques y cemento por tres de sus lados, rejas, bloques y cemento por su frente, y un (1) depósito con platabanda y puerta de hierro, en la parte superior un (1) tanque con capacidad de almacenaje de tres mil litros (3.000lts) de agua; dentro de las siguientes medidas y linderos: el terreno mide diez metros de ancho (10mts.) por veintisiete metros (27mts.) de largo, y sus linderos son: NORTE: linda con vía pública, calle 95K del Barrio Felipe Pirela. SUR: colinda con inmueble que es o fue de Raquelina de Soto. ESTE: linda con terreno que es o fue de Josefa Bastidas. Y OESTE: limita con propiedad que es o fue de Américo Tárre.
Narran las demandantes, que el inmueble fue arrendado por la ciudadana MARINA MARLENI MONTIEL DE HERIQUEZ a la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, por un término de seis (6) meses prorrogable, con un canon mensual de trescientos cincuenta bolívares (Bs.350,00), que en el mes de noviembre de 2009 la Arrendataria comenzó a incumplir con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento, y a la fecha adeuda la suma de diecisiete mil ochocientos bolívares (Bs.17.800) desde los meses de noviembre y diciembre de 2009 hasta enero de 2014, para un total de cincuenta y un (51) cánones de arrendamiento insolventes.
Alegan que el contrato de arrendamiento no fue renovado y posteriormente se formalizó mediante la firma de un contrato de opción de compra venta, autenticado el día 29/01/2010 bajo el N°46, Tomo 7, ante la Notaría Séptima del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual obrando de buena fe se le había dado la opción de compra venta, y se alegó que se recibieron diez mil bolívares (Bs.10.000) pero no fue así, pues se acordó que la opcionante compradora iba a correr con los gastos para preparar las carpetas con los documentos necesarios para la solicitud del préstamo bajo la Ley de Política Habitacional, lo que generó un total de siete mil noventa bolívares (Bs.7.090) que es el único monto que canceló la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA (arrendataria), y también fue incumplido por parte de la inquilina pues no compró el inmueble.
Que una vez perdidos los trámites del contrato de opción de compra, le solicitaron en forma verbal que desocupara el inmueble, dado que la ciudadana MAIRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL vivía arrimada en la ciudad de Valencia y se vino a residenciar en Maracaibo en casa de una hermana, donde pasó muchas incomodidades esperando solventar la situación, pues este inmueble fue declarado vivienda principal. Que además tiene cuatro (4) hijos de los cuales tres (3) son menores de edad. Que la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA alega que el inmueble es suyo, además de que mensualmente llega una cava y descargan mercancía, que luego desfilan carros y personas a retirar mercancía. Ante tal situación se procedió a demandar por resolución de contrato y resultó improcedente la demanda.
También señalan las actoras en su demanda, que fue interpuesto procedimiento administrativo en contra de la nombrada ciudadana pero esta no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial a los actos conciliatorios y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia, en fecha 29/10/2013 autorizó para proceder por vía judicial. Que en consecuencia en su condición de Arrendadoras proceden a demandar a los fines de que se ejecute el desalojo de la Arrendataria, para que convenga o en caso contrario sea obligada a desocupar el inmueble.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el Defensor Público Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, adscrito a la Unidad Regional de la Defensa Pública del Estado Zulia, abogado YBRAIN JOSÉ RINCÓN MONTIEL, actuando en representación de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL, parte demandada en el presente juicio, negó, rechazó y contradijo que su representada haya suscrito contrato de arrendamiento según documento autenticado el día 9/03/20005, anotado bajo el N°85, Tomo 26 de los libros de autenticaciones, sobre el inmueble ubicado en la Calle 95K del Barrio Felipe Pirela, N°95-63 en jurisdicción de la Parroquia Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y también negó que este pertenezca a las demandantes.
Negó que su representada conviniera el pago por concepto de canon de arrendamiento por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000) mensuales; que hubiera incumplido con alguna disposición contractual, que adeude por concepto de canon de arrendamiento las mensualidades que van del año 2009 hasta el mes de enero de 2014; negando también que de tal incumplimiento adeude a la parte demandante la suma de (Sic) ochenta y ocho mil bolívares (Bs.17.800).
Negó que por causas imputables a su representada no se haya celebrado contrato de compra venta, sobre el inmueble de autos. Negó que la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL haya regresado de la Ciudad de Valencia y se encuentre conviviendo en casa de una hermana junto con cuatro (4) de sus hijos de los cuales tres (3) son menores de edad; y también negó que por este motivo necesite el inmueble, primero, porque de actas no deriva prueba demostrativa que acredite este alegato, y segundo, porque resulta contradictorio para la actora fundamentar su pretensión en la necesidad de ocupar el inmueble, cuando establece en forma inequívoca su voluntad de haber ofrecido en venta el inmueble cuya desocupación demanda a su representada, ello, según contrato de opción a compra venta, celebrado ante la Notaría Séptima del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 29/01/2010, anotado bajo el N°46, Tomo 7.
Negó que su representada hubiere cambiado el uso del inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora, producto de que mensualmente llega al mismo una cava descargando gran cantidad de cajas con mercancía, para que luego carros y personas retiren las mismas.
Negó que la parte actora hubiere iniciado en contra de su representada un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y que ésta no haya comparecido al acto conciliatorio ni por si ni por medio de apoderado judicial, así como también niega que producto de ello, se haya proferido providencie que habilite la vía judicial.
De Las Pruebas

1-Copia fotostática de documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N°2010.301. Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.2202, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, contentivo del contrato de venta con reserva de usufructo, celebrado entre la ciudadana NISIDA SABINA MILLAN VASQUEZ y las ciudadanas ANA GRACIELA MONTIEL MILLÁN, MARINA MARLENI MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN, sobre el inmueble edificado sobre una porción de terreno ejido, situado en la Calle 95K del Barrio Felipe Pirela, N°95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
2-Copia fotostática de documento registrado en la Oficina de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el día 17/04/2008, registrado bajo el N°37, Tomo 8, Protocolo 1°, contentivo del contrato de compra venta celebrado entre el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) actuando del Decreto Presidencial N°1.666 de fecha 4/02/2002, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.378, de la misma fecha, hoy Ley Especial de Regularización Integral de la Tenencia de la Tierra de los Asentamientos Urbanos Populares de fecha 20/06/2006, publicada en Gaceta Oficial N° 38.480 de fecha 17/07/2006, mediante la cual se inició el Proceso de Regularización de la Tenencia de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares; y las ciudadanas MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ, MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN y ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, sobre una parcela de terreno ubicada en el Barrio Felipe Pirela, Sector 04, Manzana 47, Calle 95K, signada con el N° 95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Los documentos descritos en los particulares anteriores son valorados por este Tribunal con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia simple de documento público, y se tienen como fidedignos al no ser impugnados, ni tachados como falsos. Estos instrumentos prueban la propiedad de las demandantes MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ, MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN y ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN sobre el inmueble cuyo desalojo es solicitado.
3- Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 9/03/2005, anotado bajo el N° 85, Tomo 26 de los libros de autenticaciones respectivos, valorado por este Tribunal con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil venezolano, por tratarse de copia de documento privado reconocido, teniéndose como fidedigna dicha copia. Este documento prueba que la ciudadana MARINA MARLENI MONTIEL MILLAN, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, sobre el inmueble situado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela, N°95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia (inmueble de autos), con un lapso de duración de seis (6) meses contados a partir del día 1/03/2005 con fecha de vencimiento el día 1/09/2005, prorrogable si La Arrendadora convenía en ello con La Arrendataria en el nuevo canon de arrendamiento, si se producía un aumento del mismo mediante escrito privado firmado por los contratantes y que formaría parte del contrato, reformándose en relación al tiempo de duración y el nuevo canon de arrendamiento mensual. Dicha prórroga se podría realizar por una sola vez. Si la prórroga no se producía dentro quince días previos a la finalización del contrato o de la Prórroga legal, entonces La Arrendataria debía entregar el inmueble desocupado y en buenas condiciones en que lo recibió. También se acordó un canon mensual de arrendamiento en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000), hoy doscientos bolívares (Bs.200)
4-Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública de Guacara Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 2/02/2000, bajo el N° 22, Tomo 16, el cual al no ser impugnado ni tachado, se valora con fundamento en las previsiones de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Dicho documento evidencia que las ciudadanas MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ, MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN y ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, demandantes de autos, celebraron con la condición de Promitentes Vendedoras, con la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, en su condición de Promitente Compradora, un contrato de Opción de Compra sobre el inmueble de autos,; por un lapso de ciento ochenta (180) días consecutivos, contados a partir de la firma del documento, más una (1) única prórroga de treinta (30) días. Además se hizo constar en dicho documento que para garantizar la efectiva realización de la compra venta La Promitente Compradora entregó a las Promitentes Vendedoras la suma de diez mil bolívares en calidad de arras, que sería imputada al precio de venta del inmueble.
4-Copia fotostática de copia certificada expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda correspondientes al expediente Nº S-00450, seguido por las ciudadanas ANA MONTIEL, MARINA MONTIEL Y MAYRENE MONTIEL, en contra de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA; legajo que contiene los siguientes documentos:
A) Demanda intentada por las ciudadanas MARINA MONTIEL DE HENRIQUEZ, ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL MILLAN, en contra de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA por motivo de resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento y cobro de bolívares; valorada por este Tribunal con fundamento en las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

B) Copia simple de escrito presentado ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante el cual se formuló recurso de apelación en contra de la sentencia dictada el día 23/11/2010 por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio anteriormente referido, escrito que es valorado con fundamento en las previsiones de los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
C) Copia simple de la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 23/11/2010 mediante la cual declaró improcedente la demanda.
Este documento se valora con fundamento en las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.367 del Código Civil, observándose que dicho juicio se instauró para la resolución del contrato de arrendamiento y cobro de bolívares en virtud del contrato que se celebró ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 9/03/2005, bajo el N°85, Tomo 26 de los libros de autenticaciones, sobre el inmueble ubicado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela, signada con el número 95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, es decir, que se trata del mismo contrato que dio origen al presente juicio; que ambos juicios tienen en común a las partes; sin embargo en el juicio seguido ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el objeto es diferente, porque se fue demandada la Resolución del Contrato de arrendamiento además del cobro de los cánones insolutos, y en el presente juicio se solicita el desalojo del inmueble.
Ahora bien, del análisis de las actuaciones realizadas ante el mencionado Juzgado, concluye este Tribunal que no existe en el caso planteado Litis Pendencia pues no se da la plena coincidencia entre los elementos subjetivos y objetivos de las causas.

Al respecto, el autor RICARDO HERNRIQUEZ LA ROCHE, en su obra Código de Procedimiento Civil, señala:
“1. Según se deduce del ordinal 3° del artículo 1.395 del Código Civil, las causas tienen tres elementos de identificación: 1) identidad de sujetos (eadem personae), siempre que estos vengan al juicio con el mismo carácter que en el juicio conexo; 2) identidad del objeto (eadem res), es decir, que la cosa demandada sea la misma. En el caso de los derechos de crédito (cobro de dinero) la cosa se identifica por su monto; y 3) identidad de título (eadem causa petendi). Los tres elementos responden a las preguntas: ¿Quiénes litigan?, ¿qué litigan?, ¿por qué litigan? Los derechos subjetivos se identifican y singularizan unos de otros sobre la base de estos tres elementos, que se denominan, desde un punto de vista procesal, elementos de identificación de las causas, porque la causa constituye la relación sustancial postulada en el juicio; valga decir, la relación jurídica que se discute y controvierte en la relación jurídica formal que es el proceso mismo.
Los dos últimos son los elementos objetivos de identificación de las causas o pretensiones, en tanto el primero se denomina elemento subjetivo. Una conexión objetiva provoca una acumulación de sujetos, en tanto una conexión subjetiva provoca una acumulación de pretensiones. La identidad de los tres elementos constituye el caso de litis pendencia, regulado ahora en el artículo aparte (Art. 61)”

D-Copia simple de Relación de gastos realizados para la Regularización de documentos ubicada en casa ubicada en el Barrio Felipe Pirela, marcado “H”.
Este documento no produce valor probatorio por tratarse de copia simple de documento privado que no puede ser considerado como fidedigno.
E-Copias simple de factura de cobro emitida por la empresa de ENELVEN correspondiente al inmueble ubicado en el Barrio Felipe Pirela, casa N°95-63 de la ciudad de Maracaibo, la cual resulta impertinente al mérito de la causa.
F-Copia simple de factura emitida por la empresa SAGAS, que es impertinente al mérito de la causa.
G-Copia simple de acta de nacimiento de una adolescente cuyo nombre se omite con fundamento en la Ley Orgánica Para la Protección de los Niños, Niñas y Adolescentes, valorado como documento público de conformidad con el artículo 1.367 del Código Civil, mediante el cual se acredita el vínculo filial de la niña con la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, co demandante de autos.
H- Cédula de identidad de un adolescente cuyo nombre se omite, valorada como documento administrativo, que representa un indicio del vínculo filial con la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL.
I- Copia fotostática de documento emitido por el SERVICIO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), denominado Registro de Vivienda Principal, correspondiente a la vivienda ubicada en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela de la Ciudad de Maracaibo, el cual es valorado como documento administrativo e impertinente al mérito de la causa.
J-Carta de Residencia Aval Propietarias expedida por la Comisión Nacional Presidencial del Poder Popular del Municipio Maracaibo del Estado Zulia del Consejo Comunal de Planificación Pública del Barrio Felipe Pirela Sector 4, en la que se hizo constar que las ciudadanas ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, MARINA MONTIEL MILLAN y MAYRENE MONTIEL MILLAN, viven en la comunidad desde hace 32 años en la calle 95, casa N°95-63, siendo propietarias de la vivienda.
Puede observarse que se trata de documento privado emanado de un tercero que no ocurrió a sede procesal para su ratificación y en consecuencia no produce valor probatorio.
K- Copia simple de documento denominado CARTA DE VALIDACIÓN expedida por el Consejo Comunal Cuatricentenario en fecha 30/04/2012, la cual no produce valor probatorio alguno, en virtud que es un documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, que debe ser ratificado de conformidad con las previsiones del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
L- Copia simple de Carta de Certificación expedida en fecha 25/06/2012, por la Junta Parroquial de Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En relación a este documento puede observarse, que si bien presenta logo identificatorio de la Alcaldía de Maracaibo, no aparece sellado por el ente del cual presuntamente emana. En consecuencia, ningún valor probatorio se otorga al mismo.
Al respecto es oportuno señalar que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia al referirse al valor probatorio del documento administrativo, ha precisado que los actos escritos emanados de la administración pública, gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad. Formalmente, para que el un acto sea auténtico, se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige. Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Sentencia N°1.207/03.
M- Copia simple de la Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 29/10/2012, en la cual se hizo constar el inicio del procedimiento previo a las demandas, contenido en los artículos 94 al 96 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 7 al 10, de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solicitado por las ciudadanas ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, MARINA MARLENI MONTIEL DE HERIQUEZ y MAIRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, en contra de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, en virtud de que presuntamente mantienen una relación arrendaticia sobre el inmueble ubicado en el Barrio Felipe Pirela, calle 95k N°95-63, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y requieren que la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA restituya la posesión del inmueble, debido a la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento y a la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble.
Que una vez notificada dicha ciudadana, se celebró la Audiencia Conciliatoria a los fines de solucionar pacíficamente el conflicto presentado, que en el acto estuvieron presentes las solicitantes, y la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
Igualmente consta que el mencionado órgano administrativo instó a las solicitantes a no ejercer acción arbitraria al margen de la Ley para conseguir el desalojo de la vivienda que fue arrendada; y en acatamiento al artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, habilita la vía judicial para que las partes diriman su conflicto.
A la Resolución antes descrita, se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, dado que no fue impugnado ni desvirtuado su contenido. En consecuencia, quedó comprobado el cumplimiento de la tramitación del procedimiento previo a la interposición de las demandas originadas con ocasión de la relación arrendaticia, exigidos por las disposiciones de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
N- Documento denominado Referencia Externa N°00296-11 de la Defensoría del Pueblo Delegación Zulia, dirigido a la ciudadana Imelda Rincón en su condición de Jueza Rectora del Estado Zulia, mediante el cual le refiere a la ciudadana MARINA MONTIEL, quien solicitó la intervención de la Defensoría del Pueblo Delegación Zulia, en la situación que actualmente afronta y que estima hacer de su conocimiento, relacionada con la demanda de desalojo por falta de pago que se encuentra en el Juzgado de Primera Instancia.
En relación a este documento se observa que es emanado del Poder Ciudadano de la República Bolivariana de Venezuela, que no fue impugnado por la parte demandada, y en consecuencia produce valor probatorio en relación a la comparecencia de la ciudadana MARINA MONTIEL ante ese órgano. Así se valora.
Ñ- Inspección judicial practicada el día 9/04/2015 en un inmueble ubicado en la Urbanización San Felipe, situado en la avenida 38, bloque 9 del edificio 01, apartamento 03-02 en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, acto en el cual se procedió a notificar a la ciudadana MARITZA MARGARITA MONTIEL MILLAN, titular de la cédula de identidad N°V-5.066.530, quien manifestó ser la propietaria del inmueble, que lo habita junto con dos niños que son sus nietos. También se encontraba presente la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL VILLASMIL, titular de la cédula de identidad N°7.797.016 quien conjuntamente con la notificada manifestaron que también habita en el apartamento con sus hijos adolescentes, cuyos nombres se omitieron en el acta a los fines de dar cumplimiento a la Ley Orgánica Para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes. Igualmente se hizo constar que el apartamento inspeccionado posee tres (3) dormitorios, un (1) baño, sala comedor y cocina. También se dejó constancia de que la parte demandada no se hizo presente por sí ni estuvo representada en el acto.
O-Promovió la declaración de los ciudadanos ELSA MARLENE PEÑA, GLADYS JOSEFINA MORILLO, AMIRA BETILDE FUENMAYOR DE GOITIA, RICARDO SEGUNDO RODRIGUEZ, PABLO ARTURO PEÑA MEDINA y VINICIO DARIO ABREU ORDOÑEZ, quienes rindieron declaración en la audiencia oral de juicio.
En este sentido pudo apreciarse que la ciudadanas ELSA MARLENE PEÑA, declaró que le consta que la Ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL vivía en la ciudad de Valencia y actualmente vive arrimada en la casa de su hermana, señalando que tiene conocimiento de ello porque así se lo ha informado la familia, pero no indicó que tenga conocimiento directo del hecho, motivo por el cual se considera un testigo referencial.
Por su parte la ciudadana GLADYS JOSEFINA MORILLO al ser interrogada ¿diga el testigo si es cierto y le consta que la ciudadana MAIRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL vivía en Valencia y luego se vino a vivir con sus tres hijos a casa de su hermana pasando incomodidades? Contestó, es cierto. Luego, al ser repreguntada por la representación judicial de la parte demandada ¿diga la testigo cómo le consta que la nombrada ciudadana vivía en Valencia? Contestó que no le constan los hechos sucedidos en Valencia, pero por el conocimiento de tantos años con la familia, sabe que la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL vive en la casa de su hermana en la ciudad de Maracaibo.
La ciudadana AMIRA BETILDE FUENMAYOR declaró que le consta que las demandantes de autos son las propietarias del inmueble ubicado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela, signado con el N°95-43 de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; considerando este Tribunal que su declaración es inconducente para probar la propiedad y nada aporta al proceso. Así se decide.
El ciudadano RICARDO RODRIGUEZ declaró que como vecino del sector, le consta que en el inmueble identificado en el particular anterior se observa que se descargan cajas, y llegan vehículos con personas que retiran las cajas.
Por su parte, el ciudadano PABLO ARTURO PEÑA MEDINA declaró que es Vocero del Concejo Comunal de Sector Barrio Felipe Pirela, manifestando que le consta la situación que presenta el inmueble con respecto a la arrendataria, y además, que ha observado el movimiento de vehículos que llegan al mismo con personas que se bajan cajas y también llegan vehículos con personas a retirar cajas.
En relación a las declaraciones de los testigos RICARDO RODRIGUEZ y PABLO ARTURO PEÑA MEDINA, considera este Tribunal que fueron contestes. En consecuencia, este Tribunal le da valor probatorio a sus declaraciones.
Respecto a la declaración realizada por el testigo VINICIO DARIO ABREU ORDOÑEZ, se hace constar que dicho ciudadano sólo declaró que le consta que las ciudadanas ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, MARINA MARLENI MONTIEL DE HERIQUEZ y MAIRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, son las propietarias del inmueble ubicado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela, signado con el N°95-43 de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y en consecuencia considera este Tribunal que su declaración no aporta ningún elemento probatorio al proceso por ser inconducente. Así se valora.

Consideraciones para decidir

Una vez analizados los términos en que quedó planteada la controversia, puede apreciarse que el Defensor Público con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda designado como representante de la parte demandada negó haber celebrado el contrato de arrendamiento con la parte actora.
Fue incorporado a las actas como instrumento fundamental, el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 9/03/2005, bajo el N° 85, Tomo 26 de los libros de autenticaciones respectivos, que contiene el contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio; observándose que es un documento reconocido ante una Notaría Pública, que con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil produce entre las partes el mismo efecto probatorio de un documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, y hace fe hasta prueba en contrario de ello..
Del examen de las actas puede apreciarse que no existe un medio probatorio que desvirtúe la existencia del contrato de arrendamiento entre las ciudadanas MARINA MARLENI MONTIEL MILLAN y MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, y en consecuencia, se tiene como cierta la vigencia de la relación arrendaticia, pues aún cuando el contrato de arrendamiento no fue renovado, la arrendataria continuó ocupando el inmueble en forma continua una vez finalizado el lapso de duración y su prórroga, es decir, el día 1/10/2005, convirtiéndose en cuanto al tiempo de duración en indeterminado, de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil; celebrándose un contrato de opción de compra en fecha 2/02/2010 entre las ciudadanas MARINA MARLENI MONTIEL DE HERIQUEZ, MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL y ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, con la arrendataria MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, mediante el cual hicieron una promesa recíproca de compra venta, con un lapso de duración de ciento ochenta (180) días consecutivos contados a partir de la fecha cierta del contrato, más una única prórroga de treinta (30) días; sin indicar que dejara sin efecto el contrato de arrendamiento en virtud del cual comenzó a ocupar el inmueble la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA.

En este sentido el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y solo pueden revocarse por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por máximas de experiencia puede ocurrir en el desarrollo de la relación arrendaticia, que se celebren contratos de opción de compra sobre el inmueble arrendado que viene ocupando el arrendatario, manteniendo vigente el contrato de arrendamiento con el pago del canon hasta que se otorga el contrato de compra venta, el cual en ocasiones no llega a celebrarse; continuando el arrendatario en la ocupación del inmueble bajo las condiciones del contrato de arrendamiento, y además con el pago de los cánones.
En el caso de autos, considera este Tribunal que, estando vigente el contrato de arrendamiento, es admisible la acción de desalojo derivada de la relación arrendaticia por las propietarias del inmueble, sin perjuicio de que pueda intentarse por separado la acción dirigida a dejar sin efecto el contrato de opción de compra con los efectos que ella produce, toda vez que la razón de la ocupación del inmueble por la arrendataria deriva del contrato de arrendamiento.
En relación a los argumentos de la parte demandada referidos al incumplimiento del contrato de opción de compra de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, señalando que se acordó que ésta correría con los gastos para preparar las carpetas con documentos que se introducirían al banco para solicitar el préstamo por Ley de Política Habitacional, que estos gastos serían parte de la opción de compra, generando un total de siete mil noventa bolívares (Bs.7.090), que sea el único monto que canceló la Arrendataria MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, y que se perdieran al no efectuarse la compra del inmueble; debe precisarse, que el supuesto incumplimiento de la promesa de compra venta por parte de la Promitente Compradora, resulta ajeno al petitum de la demanda de desalojo, y es propio de una acción autónoma de resolución del contrato de opción de compra con los efectos que pudieran derivar de las obligaciones asumidas en el mismo. Aunado a ello, no podría acumularse a la acción de desalojo la petición de resolución de contrato de opción de compra por ser incompatible con el procedimiento especial contenido en la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, aplicado al caso de autos.

Se aprecia que la parte actora demanda el desalojo del inmueble por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil nueve (2009) hasta el mes de enero del año dos mil catorce (2014) que representan un total de cincuenta y un (51) cánones insolutos de arrendamiento, y ante tal argumento, correspondía a la parte demandada con fundamento en las previsiones del artículo 1.354 del Código Civil, demostrar que fue liberada de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que deriva de la obligación contractual asumida, lo que no sucedió en el caso de autos, pues aún cuando la parte demandada negó que adeude la suma diecisiete mil ochocientos bolívares (Bs.17.800) y los cánones de arrendamiento indicados por la parte actora; del contrato de arrendamiento quedó demostrado el canon que inicialmente se fijó en la suma de doscientos mil bolívares (Bs.200.000) hoy, doscientos bolívares (Bs.200), luego de la reconversión monetaria, sin que conste en actas prueba alguna de la solvencia de la arrendataria de haber cancelado los cánones que corresponden al período indicado por la parte demandante.

También alegaron las demandantes, que la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL necesita el inmueble porque habita con sus tres (3) hijos en la casa de una hermana.
Al momento de efectuarse la inspección judicial por este Tribunal en el inmueble ubicado en la Urbanización San Felipe, situado en la avenida 38, bloque 9 del edificio 01, apartamento 03-02 en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, donde se procedió a notificar a la ciudadana MARITZA MARGARITA MONTIEL MILLAN (propietaria) esta indicó junto con la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, que ésta última habita con sus hijos en dicho apartamento.
Esta prueba se adminicula a la declaración rendida por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MORILLO, quien manifestó que le consta que ésta vive arrimada en casa de una hermana por el conocimiento que tiene de la familia; sin embargo la inspección judicial practicada no prueba en forma cierta que la ciudadana MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL habite en el apartamento inspeccionado, al igual que la testimonial rendida; siendo valoradas como simples indicio, los cuales no son suficientes para demostrar en forma plena y contundente la necesidad del habitar el inmueble arrendado.
Al respecto es importante señalar, que el Parágrafo único del Artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, exige una prueba contundente de la necesidad del propietario del inmueble arrendado, que este declare que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años, lo que no ocurrió en el caso de autos.

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (….)
Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria el inmueble.”

También se aprecia que la parte actora fundamenta su pretensión en uno de los supuestos de hecho previstos en el ordinal 3° del Artículo 91 de la mencionada Ley, el cual está referido a que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino previsto.
Sobre este particular se observa la redacción de la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, el cual establece que el destino que se le daría al inmueble arrendado sería el uso de habitación familiar y cualquier cambio debía ser autorizado.
En este sentido, las declaraciones rendidas por los ciudadanos RICARDO RODRIGUEZ y PABLO ARTURO PEÑA MEDINA, llevan a esta Juzgadora a considerar que la Arrendataria ha destinado el inmueble arrendado a un uso distinto para el cual fue acordado en el contrato de arrendamiento, dándole un uso de depósito, o comercial, que se corresponde con la entrada y salida de mercancía; toda vez que los testigos manifestaron ser vecinos del sector en el cual se encuentra ubicado el inmueble de autos, y que han podido observar que llegan vehículos, que se descargan cajas, así como la llegada y salida de vehículos con personas que las recogen.
En consecuencia de los hechos fijados en el proceso, es decir, ante la falta de pago por la Arrendataria de más de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, y, que se le ha dado al inmueble un uso distinto al acordado en el contrato, se hace procedente la demanda de desalojo con fundamento en las previsiones de os ordinales 1° y 3° del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Decisión

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

CON LUGAR la demanda que por motivo de DESALOJO intentaron las ciudadanas ANA GRACIELA MONTIEL MILLAN, MARINA MARLENI MONTIEL DE HENRIQUEZ y MAYRENE JOSEFINA MONTIEL DE VILLASMIL, en contra de la ciudadana MARIA LIDUVINA VILLAREAL MONTILLA, todas antes identificadas.

SE ORDENA el desalojo del inmueble ubicado en la calle 95K del Barrio Felipe Pirela distinguido con el número 95-63 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado con paredes de bloque y cemento, pisos de cemento pulido, techo de zinc y platabanda, con dos (2) habitaciones, sala comedor, cocina, lavadero, dos (2) salas sanitarias, techados con láminas de zinc la primera habitación, la sala y el porche, y el resto con platabanda, cercado por sus lados con paredes de bloques y cemento por tres de sus lados, rejas y bloques y cemento por su frente; un (1) depósito con platabanda y puerta de hierro, en la parte superior un (1) tanque con capacidad de almacenaje de tres mil litros (3.000lts.) de agua; dentro de las siguientes medidas y linderos: el terreno mide diez metros de ancho (10mts.) por veintisiete metros (27mts.) de largo, y sus linderos son: NORTE: linda con vía pública, calle 95K del Barrio Felipe Pirela. SUR: colinda con inmueble que es o fue de Raquelina de Soto. ESTE: linda con terreno que es o fue de Josefa Bastidas. Y OESTE: limita con propiedad que es o fue de Américo Tárre.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Se deja constancia que, debe darse cumplimiento al procedimiento previsto en los artículo 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.668 de fecha seis (6) de mayo del año dos mil once (2011), como requisito previo a la ejecución de la presente sentencia.
Publíquese y Regístrese.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,
Abog. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR Mg. Sc..

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg.Sc.
Expediente: 2.847-14.