TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
EXPEDIENTE No. 3076

Visto el escrito presentado en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 16.470.194 y 13.244.827, y del mismo domicilio debidamente asistidos por el abogado en ejercicio FRANKLIN JOSE AÑEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 182.810, en el cual solicitaron se deje sin efecto la sentencia emanada por este Juzgado y el contrato de opción a compra venta objeto del litigio, constante de un (1) folio útil sin anexos, este Tribunal ordenó notificar a la parte actora ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 15.841.810, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia y/o su apoderada judicial LISIDA DIAZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.166.592 de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

En fecha cinco (5) de marzo de 2014, el Tribunal dictó sentencia en la cual declaró con parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta.

El día doce (12) de marzo de 2014, la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora solicitó la ejecución voluntaria de la sentencia y en fecha 20 de marzo de 2014 este Organismo declaró definitivamente firme la sentencia, concediéndole a la parte demandada diez (10) días de despacho a fin de que diera cumplimiento a lo ordenado en la sentencia.

El día veintiocho (28) de jlio de 2014, previa solicitud de la parte demandante este Tribunal autorizo a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, para que realice todos los trámites tendientes a la liberación de Hipoteca del Inmueble objeto del litigio y obtener la documentación necesaria ante los órganos respectivos a fin de gestionar el crédito y pagar el saldo restante.

La representación judicial de la parte actora compareció en fecha veintinueve (29) de enero de 2015 y solicitó se oficiara a la entidad financiera BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, en el sentido de informar el monto adeudado sobre el inmueble, constituido por un apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Lo cual fue proveído mediante por este Organismo mediante auto dictado el día (4) de febrero de 2015.

El día dieciséis (16) de marzo de 2015, este Tribunal recibió y agregó a las actas oficio proveniente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. En fecha veintisiete (27) de marzo de 2015, los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, parte demandada, asistidos por el abogado en ejercicio FRANKLIN JOSE AÑEZ GONZALEZ, mediante escrito solicitan que se declare el incumplimiento de la parte actora.

En fecha seis (6) de abril de 2015, este Tribunal conforme a las previsiones del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, ordena la notificación de la parte demandante a los fines que exponga lo que a bien tenga en relación con los planteamientos esbozados por la parte demandada. En fecha nueve (9) de abril de 2015 el Alguacil Temporal de este Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento a la notificación acordada.

El día diez (10) de abril de 2015 la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON debidamente asistida por la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, ambas previamente identificadas, presentó escrito. En fecha quince (15) de abril de 2015 este Tribunal por cuanto consideró necesario esclarecer los hechos planteados por las partes, ordenó mediante auto la apertura de una articulación probatoria por ocho (8) días de despacho.
En fecha dieciséis (16) del mismo mes y año, este Juzgado recibió y agregó al expediente comunicación proveniente de la entidad financiera BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL. En ese orden de ideas el día veintiuno (21) de abril de 2015, los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio FRANKLIN JOSE AÑEZ GONZALEZ, presentaron escrito de pruebas constante de un folio (01) y trece (13) folios útiles sus anexos, las cuales fueron admitidas mediante auto en esa misma oportunidad por este Órgano Jurisdiccional.

El día veintisiete (27) de abril de 2015 la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, presenta escrito de pruebas constante de tres (3) folios útiles y nueve (9) folios útiles sus anexos, las cuales fueron admitidas mediante auto en misma fecha por el Tribunal, es de resaltar, que en el aludido escrito la representación judicial realiza alegatos los cuales no fueron presentados en la etapa procesal respectiva, es decir, en la oportunidad en la cual este Tribunal ordenó su notificación a fin de que expusiera lo que a bien considerara sobre el incumplimiento hecho valer por los accionados, en razón a la sentencia proferida por este Órgano Jurisdiccional el día cinco (5) de marzo de 2014, motivo por el cual este Juzgado no hará alusión, ni valoración alguna sobre dichos argumentos en la presente decisión, por haber sido planteados de forma extemporáneos por tardíos.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

Solicitaron los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, parte demandada, que se declare el incumplimiento de la parte actora dejando sin efecto la sentencia y el contrato de opción a compra objeto de este litigio, en virtud del incumplimiento de la parte actora, ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, ya que, ha transcurrido más de un (1) año desde que quedó definitivamente firme la sentencia contenida en el expediente No. 3076, donde se impone la obligación de presentar la documentación del crédito hipotecario en cuestión y la parte actora incumplió manifiestamente con la obligación, invocaron igualmente el contenido del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.168 del Código Civil.

Por su parte la abogada en ejercicio ciudadana LISIDA DIAZ actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, indicó que su representada ha estado haciendo todo lo concerniente a la tramitación de los requisitos necesarios tanto jurídicos, económicos y personales exigidos
para la obtención del crédito hipotecario para la adquisición del bien. Que su representada en vista del retardo de dichos documentos, a saber, el escrito de relación de subsidio otorgado por BANAVIH el día 15 de septiembre de 2014, el cual debía ser consignado para la emisión del borrador de liberación de hipoteca por la entidad Bancaria del Tesoro C.A, el cual fue recibido el día 10 de diciembre de 2014 desde su solicitud en fecha 16 de septiembre del mismo año; los cuales al ser tramitado por terceras personas ajenas a los titulares del crédito se hace más complejo y por supuesto más tardío. Que en fecha 4 de febrero de 2015 se dirigió a la entidad Bancaria antes mencionada donde las partes demandadas plenamente identificada en auto adquirieron el crédito para la compra del bien vendido a través de la gestión de Política Habitacional, esta entidad le negó la solicitud de relación de saldo deudor necesario para liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de esta controversia legal, manifestándole personalmente que para obtener dicha relación en caso de ser un tercero en esas condiciones legales, debía ser tramitado de oficio por el Tribunal de la causa.

Que se dirigió a este Tribunal para diligenciar la solicitud requerida a dicha entidad bancaria con el fin de que su representada cumpliera con la liberación del gravamen dejado por los propietarios y posteriormente con el pago de la cantidad correspondiente a ellos en su totalidad de conformidad con lo establecido en dicha sentencia dentro del lapso establecido para hacerlo. Pero la respuesta en llegar de dicha entidad bancaria a este Tribunal ha tenido un retardo por causas ajenas a la voluntad de su representada, medida esta que no puede conllevar a la pérdida de la adquisición de la vivienda a su representada, ni a la variación del precio fijado, por tratarse dicho retardo por parte de su representada ha sido por causas originadas por un tercero y no imputables a ella, tal cual lo establece en su última parte el escrito del oficio emanado del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad del Estado Zulia para el caso en concreto, inserto en el legajo de la demanda contentiva del juicio llevado por este Tribunal.

Que el día siete (7) de abril 2015 en vista de la demora de la respuesta por parte de la entidad bancaria, decidió viajar a la ciudad de Caracas a impulsar directamente ante el departamento de crédito de la torre del Banco del Tesoro C.A., la solicitud hecha por este Tribunal a dicha entidad, así mismo a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, logrando que dicha información saliera en valija con destino a este Tribunal y fuera recibida el día nueve (9) de abril de 2015, motivos por los cuales solicitó se le conceda a su representada el tiempo requerido en llegar dicha información de la entidad bancaria antes mencionada para que pueda cumplir en su totalidad con la obligación impuesta en la sentencia.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas vigentes, esta Juzgadora pasa al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el la presente incidencia:

Pruebas de la parte demandada:

La parte demandada invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales; al respecto discurre esta Sentenciadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

 Consigna la parte demandada copia fotostática simple de la sentencia proferida por este Tribunal en fecha cinco (5) de marzo de 2014.

Esta Sentenciadora, considerando que tal documento no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio que de ellas se desprenda para la decisión de la presente incidencia. Así se establece.

Pruebas de la parte demandante:
Observa esta Juzgadora que la parte demandante, adjunto al escrito de fecha diez (10) de abril de 2015, consigna las siguientes documentales:

 Un (1) instrumento constituido por el borrador de Liberación de Hipoteca de un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emitido por la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, presentado en original en tinta húmeda y con firma ilegible, de fecha de entrega diez (10) de diciembre de 2014.

Al respecto, quien decide considerando que dicho instrumento está constituido por un documento que emana de un tercero, el cual al no ser ratificado por la parte, no se le otorga valor probatorio correspondiente conforme a los artículos 431 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 433 ejusdem, para la decisión de la presente incidencia. Así se establece.-

 Estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional II, de fecha quince (15) de septiembre de 2014, nombre del solicitante, ciudadano JORGE LUIS RONDON NAVARRO, tipo de subsidio: cuenta nueva, institución financiera: Hipotecario Lationamericana, presentado en original debidamente sellado en tinta húmeda y con firmas ilegibles.

Observa quien decide que visto que dicho instrumento público administrativo no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio que de él se desprenda, para la decisión de la presente incidencia. Así se establece.

 Copia de boleto signado con el número de control 008141, de fecha siete (7) de abril de 2015, precio la cantidad de novecientos bolívares con 00/100 (Bs. 900,00), con destino a la ciudad de Caracas, asiento No. 53. Boletos números 6514395 y 6514396, de la línea Rápidos del Zulia, C.A., Rif. J-31726662-7, destino la ciudad de Maracaibo, por la cantidad de novecientos cincuenta y tres bolívares con 00/100 (Bs. 953,00) cada uno de ellos.

Este Tribunal, visto que todos los documentos antes descritos emanan de terceros ajenos al presente proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 433 ejusdem, procede en consecuencia a desechar dichos medios probatorios para la decisión de la presente incidencia, por cuanto los mismos no fueron ratificados en juicio. Así se establece.-

Asimismo, se observa que la parte demandante, junto al escrito de promoción de pruebas, procede a promover las siguientes:

 Copia certificada de la guía emitida por MRW, número de cupón 1845772443, de fecha 20 de agosto de 2014. Panilla de solicitud de borrador de liberación de hipoteca persona natural sin uso. Lista de recaudos para la solicitud de Crédito Hipotecario.

Este Tribunal, visto que las referidas documentales emanan de terceros ajenos al presente proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 433 ejusdem, procede en consecuencia a desecharlas para la decisión de la presente incidencia, por cuanto no fueron objeto de ratificación en juicio. Así se establece.-

 Original de contrato de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente
compradora, todos previamente identificados, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2012, bajo el Nº 55, Tomo 21, de los libros de autenticaciones.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue objeto de desconocimiento, ni de tachado de falso, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio para la decisión de la presente incidencia. Del referido instrumento se observa la existencia de la relación contractual de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del litigio, desde el día veintiocho (28) de febrero de 2012 hasta el día veinticinco (25) de septiembre de 2012, la cual se renovó a tenor del contrato cuyo cumplimiento fue ordenado por este Tribunal mediante sentencia definitivamente firme. Así se establece.-

Ahora bien siendo que la parte actora ratifico en la presente incidencia los medios de pruebas consignados con la demanda este Tribunal pasa a valorarlos para resolver la presente incidencia:

 Original de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, todos previamente identificados, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, bajo el Nº 41, Tomo 109, de los libros de autenticaciones.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue objeto de desconocimiento, ni tachado de falso, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio para la decisión de la presente incidencia. Del mencionado instrumento, se evidencia la existencia de una relación contractual de opción de compra-venta sobre un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, apartamento el cual tiene una superficie de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (84,94 Mts²), contrato este cuyo cumplimiento fue ordenado por este Tribunal mediante sentencia definitivamente firme. Así se establece.-

 Impresiones de estados de cuenta de la entidad financiera Banco Mercantil Banco Universal, concernientes a la cuenta corriente número 001099135494, cuya titular es el ciudadano HANDY ENRIQUE OCHOA DIAZ, donde se constataron diversos movimientos bancarios, y los cuales están desprovistos de firma y sello. Original y
copia fotostática simple de cheque número 75707046, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha tres (3) de diciembre de 2013, a favor del ciudadano Jorge Luís Rondon Navarro. Copia fotostática simple del cheque número 17707047, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha cinco (5) de febrero de 2013, a favor del ciudadano Jorge Rondon. Copia fotostática simple del cheque número 31707044, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2013, a favor del ciudadano Jorge Rondon. Original de Misiva emitida en fecha ocho (8) de enero de 2013, por el ciudadano JORGE LUÍS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, por medio de la cual indica que ha recibido la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.000,00) de la ciudadana MILETZI VALERA LEÓN, en efectivo y devuelve un cheque por la misma cantidad en virtud de haber sido infructuoso su cobro.

A fin de valorar las instrumentales antes descrita, resulta oportuno traer a colación lo que respecto a la impertinencia de la prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número RC.000217, de fecha siete (7) de mayo de 2013, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, que estableció:
“Dicho lo anterior es concluyente afirmar que para garantizar el derecho a la defensa de los justiciables, toda prueba presentada por las partes debe ser admisible, siempre que su objeto sea legal y pertinente, siendo la regla la admisión y su negativa o inadmisión, la excepción.
Sobre el particular, el jurista español Michele Taruffo señala: “Si una parte tiene la prueba y el interés de probar sus hechos, debe tener también el derecho de hacerlo, y no debería limitársele para ello, dado que la prueba que presentaría es pertinente para probar los hechos del caso.” (Taruffo, Michele. Páginas sobre justicia civil. Marcial Pons. Madrid, 2009. p. 355)
Cónsono con lo expuesto, el artículo 398 de nuestra ley adjetiva civil, prevé el deber del juez de emitir providencia sobre los escritos de pruebas presentados, admitiendo las que sean legales y procedentes y desechando las que aparezcan “manifiestamente” ilegales o impertinentes.
La pertinencia o impertinencia del medio probatorio anunciado (punto que se aborda habida cuenta que bajo tal premisa fueron inadmitidas las pruebas descritas en el recurso de casación) viene determinada por el propio promovente al indicar cuáles hechos pretende demostrar con la prueba, es decir, indicando cuál hecho se pretende trasladar a los autos con ella.
De tal manera que la actividad del juez será velar que cada medio de prueba que se proponga exprese el hecho que pretende trasladar a los autos (objeto de la prueba), salvo en ciertas excepciones en la que la pertinencia de la prueba podrá ser calificada después de enterada la prueba en autos, como ocurre en el caso de las testimoniales y la prueba de posiciones juradas (Vid. sentencia N° 606 del 12 de agosto de 2005), siendo que de no existir una coincidencia entre los hechos litigiosos objeto de la prueba y los que se pretenden probar con los medios promovidos, hay impertinencia.
No obstante, tal y como lo dispone el reseñado artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, para que el juez pueda negar una prueba, ésta debe ser “manifiestamente” ilegal o impertinente.
En relación con el carácter “manifiesto” de la impertinencia, el jurisconsulto Jesús Eduardo Cabrera Romero señala que tal exigencia
“…sin duda tiene por finalidad permitir la prueba de los hechos indiciarios, los cuales a veces, no asumen una conexión directa con los hechos litigiosos, lo que podría dar lugar a rechazar el medio que pretende incorporarlos a los autos, pero que indirectamente y una vez incorporados al proceso, sí pueden demostrar la conexión. Por ello las pruebas manifiestamente impertinentes, se desechan, mientras que las otras se admiten provisoriamente, ya que el juez al valorar las pruebas en la sentencia definitiva, podrá rechazarlas, si en ese momento le resultan impertinentes”, aseverando asimismo, que para que exista impertinencia debe tratarse de una grosera falta de coincidencia, lo que en sus palabras acontecería cuando, por ejemplo, en un juicio por cobro de una deuda, las pruebas promovidas giran alrededor de hechos que configuran una causal de divorcio.(Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y control de la prueba legal y libre. Editorial Jurídica ALCA, S.R.L. Caracas, 1997. Tomo I. p.72)
Lo anterior guarda estrecha relación además con uno de los principios que rigen nuestro sistema probatorio denominado por la doctrina como favor probationes.
Tal principio, como su nombre lo indica, ordena el favorecimiento de la prueba cuando ella es producida en juicio de manera regular y se encuentra íntimamente conectado con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, en tanto coadyuva con la finalidad del proceso como instrumento para la realización de la justicia y con la delicada labor del órgano jurisdiccional de sentenciar. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 537 del 8 de abril de 2008, caso: Taller Pinto Center C.A.)
Este principio está destinado originalmente a buscar que determinado medio de prueba sea admitido en aquellos casos en que el juzgador se vea vacilante o tenga dudas acerca de admitirla o no, por no contar el medio de prueba con los requisitos básicos para su admisibilidad como por ejemplo su relevancia, pertinencia, idoneidad, legalidad, licitud, etc., ello a los fines de que en efecto se produzca la prueba y el juez se reserve su apreciación en la sentencia definitiva.” (Subrayado del Tribunal)

De lo antes transcrito, se colige que la pertinencia de la prueba, está relacionada con los hechos discutidos en el proceso, por ello, se concluye que la impertinencia de la prueba, está referida a la falta de coincidencia de los hechos con aquellos contenidos en el medio probatorio que se pretende promover, no teniendo en este caso, el promovente de la prueba, más limitación que el cumplimiento de las normas establecidas en nuestro ordenamiento jurídico positivo, a fin de comprobar los hechos plasmados en el proceso, y los cuales sirven de fundamentos para explanar los alegatos y defensas de las partes.

En tal sentido, se puede decir que se estaría en presencia de una prueba impertinente, cuando no hay ninguna relación directa, ni indirecta, entre el hecho que trata de probarse y aquel en el cual se funda la pretensión y defensa del litigante, por consiguiente, aun probados ampliamente los primeros, en nada cambiaría el problema sometido a decisión del juez.

Es conveniente señalar que tales estados de cuentas cheque y copias fotostáticas simples de los cheques antes descritos, emanan de terceros que no son parte en esta controversia, ni causante de las mismas, sin embargo, no se cumplieron las formalidades de ratificación de los documentos provenientes de terceros ajenos al juicio, las cuales se encuentran establecidas en la ley adjetiva civil venezolana, conforme lo preceptúa los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Y en relación a la misiva bajo estudio, si bien se trata de un instrumento privado, que no fue impugnado por la parte contraria a través del desconocimiento y la tacha, este Tribunal dada la impertinencia de la información contenida todos los instrumentos antes referidos en relación al tema a decidir en la presente incidencia, además de la falta de otros requisitos legales antes referidos necesarios para su admisión, procede a desecharlos. Así se valora.-

 Misiva emitida en fecha ocho (8) de enero de 2013, por el ciudadano JORGE RONDON, por medio de la cual indica que ha recibido la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.000,00) de la ciudadana MILETZI VALERA LEÓN, en efectivo y devuelve un cheque por la misma cantidad en virtud de haber sido infructuoso su cobro.

Con respecto a esta documental, esta Juzgadora observa que la misma no se encuentra debidamente refrendada por persona alguna, careciendo en consecuencia de validez, por lo que se procede a desecharse para la decisión de la presente incidencia. Así se establece.-

 Original de Certificación de Gravamen del inmueble objeto del contrato constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2012.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio en la presente incidencia en el sentido de que en el mismo consta la existencia de una hipoteca de primer grado a favor de la entidad financiera Banco Nacional de Ahorro y Préstamo sobre el inmueble objeto del contrato.

 Copia fotostática simple del registro del información fiscal de los ciudadanos Jorge Luís Rondon Navarro, Nexida Josefina González Urdaneta y Miletzi Ariyuri Valera León. Copias fotostáticas simples de las cédulas de identidad que acreditan la nacionalidad venezolana de los ciudadanos Jorge Luís Rondon Navarro, Nexida Josefina González Urdaneta y Miletzi Ariyuri Valera León, mayores de edad, cuyos números son 16.470.194, 13.244.827, y 15.841.810 respectivamente.

Deduciendo que dichos instrumentos emanan de los órganos competentes para expedirlo, a saber, el Servicio Nacional de Integración Aduanera y Tributaria, y el Servicio Autónomo de Inmigración Migración y Extranjería respectivamente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio para la decisión de la presente incidencia.-

 Original y copia fotostática simple de documento privado de Opción de Compra-Venta a celebrarse entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, todos previamente identificados; sin embargo, el mismo pese a tener las identificaciones de pago de arancel ante Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, visado del colegio de abogados del Estado Zulia, así como copia de declaración jurada de origen y destino de fondos, no se encuentra debidamente firmado por los contratantes.

Por cuanto observa esta Juzgadora que dicho documento no fue suscrito por las partes en señal de aceptación, no se le otorga ningún valor probatorio a la documental bajo estudio para la decisión de la presente incidencia, pues es un documento que emana de la parte misma que lo promueve. Así se establece.

 Original del contrato privado de arrendamiento, suscrito en fecha siete (7) de septiembre de 2012, entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, en su condición de arrendadores, y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en su condición de arrendataria.

Quien decide evidencia que el mismo corresponde a un instrumento privado, el cual no fue atacado por la parte adversaria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, hábil, razón por la que, hace plena prueba conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para la decisión de la presente incidencia, en el sentido que de la aludida documental se desprende el vínculo arrendaticio existente entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, con el carácter de arrendadores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en su cualidad de arrendataria, sobre un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo lapso de duración se acordó por seis (6) meses, con sujeción a lo convenido en el contrato de opción de compra-venta suscrito por los referidos ciudadanos por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, bajo el Nº 41, Tomo 109, de los libros de autenticaciones. Así se valora.

 Copia fotostática simple del instrumento de poder otorgado por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, previamente identificada, y el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha doce (12) de septiembre de 2012, bajo el Nº 26, Tomo 111, de los libros de autenticaciones, a la abogada en ejercicio LISIDA NELIXA DIAZ ESPINA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 166.592, y del cual se desprende la representación con la que actúa la abogada antes descrita.

Esta Jurisdicente, considerando que tal documento constituye una copia simple de un instrumento autentico el cual no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio correspondiente para la decisión de la presente incidencia. Así se establece.

 Instrumentos privados contentivos de cuadros explicativos referido el primero a documentos entregados por los promitentes vendedores a la promitente compradora, y el segundo a los documentos que la promitente compradora ha de consignar, haciendo ambos expresa alusión a la fecha de entrega, así como a la fecha de emisión y caducidad, los cuales no se encuentran firmados por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, ni por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON.

Observa esta Juzgadora, que dicho documento no fue suscrito por las partes en señal de aceptación, lo que inevitablemente las hace inoponibles a la parte demandada, no se le otorga ningún valor probatorio a las documentales bajo estudio, pues las mismas emanan de la parte misma que las promueve, aunado a que su información resulta impertinente a los efectos de lo debatido y que debe dilucidarse en la presente incidencia. Así se establece.

 Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de febrero de 2006, anotado bajo el número 19, Protocolo 1°, Tomo 12.

Al respecto, observa esta Jurisdicente que la anterior prueba documental constituye copia simple de instrumento público que no fue tachado en forma alguna por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil para la decisión de la presente incidencia, en el sentido de que efectivamente demuestra la cualidad e interés necesario del demandado para sostener la incidencia, así como la constitución del gravamen que pesa sobre el referido bien inmueble, representado por Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo. Así se valora.-

 Copia fotostática simple del documento de creación condominio del conjunto residencial ciudad el Trébol, así como del reglamento del condominio del edificio “El Nogal”, registrado ambos ante la Oficina de Registro Público Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha seis (6) de abril de 1981, anotado bajo el número 3, Protocolo 1°, Tomo 1, segundo trimestre.

Deduce esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye copia simple instrumento público que no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, sin embargo la misma resulta impertinente a los efectos de comprobar lo discutido en la presente incidencia. Así se valora.

 Dos (2) borradores de Liberación de Hipoteca de un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emitido por la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, los dos primeros presentados consignados con el libelo de la demanda, el primero en copia fotostática simple, y el segundo en original debidamente troquelado, encontrándose en el mismo una firma ilegible en tinta húmeda en original.

Esta Jurisdicente evidencia que al no cumplirse con la formalidad de ratificación de dichas instrumentales proveniente de un tercero ajeno a la presente incidencia, lo cual es un requisito para su validez según lo preceptúa el Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal estando dentro de la oportunidad legal de pronunciarse sobre lo peticionado lo hace de la siguiente manera:

Es de resaltar que lo debatido en esta incidencia en fase de ejecución es debido a los planteamientos efectuados por la parte demandada, referido al incumplimiento de las obligaciones correspondientes a la parte actora impuestas en la sentencia de mérito, es por lo que resulta oportuno citar lo contenido en los particulares primero, segundo, tercero y cuarto del fallo definitivo proferido por este Tribunal el día cinco (5) de marzo de 2014:
“PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, todos previamente identificados, en consecuencia, SE ORDENA la venta definitiva conforme al documento de opción de compra-venta celebrado por las partes ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 4, Tomo 109, del inmueble constituido por un
apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El apartamento tiene una superficie de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (84.94 Mts²), y consta de dos niveles: un primer nivel o nivel planta baja (tercer piso del respectivo edificio) y un segundo nivel o nivel planta alta (cuarto piso del respectivo edificio), el nivel planta baja consta de recibo – comedor y cocina y el nivel planta alta, consta de tres (3) dormitorios, dos (2) baños, y áreas de servicios y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: La fachada A; SURESTE: La fachada B; NORESTE: Con el núcleo central en los dos niveles; y SUROESTE; Con el apartamento N° 9B a nivel de entrada (3° piso) y el apartamento N° 10B a nivel superior (4° piso). Como consecuencia de la destinación que a dicho edificio se le dio para la venta en propiedad horizontal y conforme se desprende del documento de condominio del edificio “EL NOGAL” protocolizado ante la hoy Oficina de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia de fecha 06 de abril de 1981, bajo el N°3, protocolo 1°, Tomo 1°, al apartamento 8B le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y de uso común como la carga de propietarios de cero punto noventa y un centésima por ciento (0.91%) del área vendible del edificio.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte actora, ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, a pagar a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), por concepto de saldo restante de precio definitivo de la opción de compra-venta, antes singularizado, para lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se concede a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, un plazo de un (1) año para la tramitación de lo concerniente al crédito bancario a fin de dar cumplimiento a dicha obligación, contado a partir de que el presente fallo quede definitivamente firme.
TERCERO: Se ordena a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, a hacer entrega de toda la documentación necesaria a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, dentro del plazo señalado en el Particular Segundo del presente dispositivo, a fin de que la ciudadana pueda liberar el inmueble del gravamen hipotecario que reposa sobre el mismo obteniendo la respectiva liberación por parte del ente acreedor, y puede gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante, o en su defecto se subroga a la MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, en los derechos y obligaciones contraídas por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, a fin que esta pueda tramitar la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble, y obtener la documentación necesaria ante los órganos respectivos para gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante.
CUARTO: Verificada en las actas la constancia y cumplimiento de lo ordenado en los anteriores particulares, se acordará la protocolización de la presente sentencia a fin de que la misma sirva de justo título sobre el inmueble ya identificado, a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN con todos sus plenos efectos legales.”

De lo anterior se desprende que el Tribunal ordenó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO
y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, ordenando a su vez la venta definitiva conforme al documento de opción de compra-venta celebrado por las partes ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 4, Tomo 109, del inmueble constituido por un apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal, correspondiendo a la parte actora la tramitación de todo lo concerniente al crédito bancario, ya que por su condición de arrendataria y conforme a lo estipulado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se peticiona y las pretensiones aducidas en el escrito libelar por la demandante, el cumplimiento de la obligación por parte de la promitente compradora-demandante iba a efectuarse conforme al trámite del beneficio del crédito bancario correspondiente, por ello, y en virtud de lo peticionado y conforme a lo establecido en el artículo 133 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se estableció el plazo de un (1) año contado a partir de que el fallo quedará definitivamente firme, a los fines de dar cumplimiento con dicha obligación, dándosele así seguridad jurídica a las partes en relación con el inicio del mencionado lapso.

Así, en el escrito libelar, esto es, en el tercer particular de su petitorio, la demandante señaló: “Que este tribunal obligue a los promitentes vendedores a concederle a mi representada un plazo de un(1)año (sic) contados a partir de la fecha cierta en que sea dictada la sentencia definitivamente firme por este tribunal, para que haga la cancelación total a los acreedores del saldo deudor de la compra-venta.- Todo con fundamento a lo establecido en el Articulo (sic) 133 de la Ley para la regularización (sic) y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic) y Habitat vigente;…”

De la mencionada pretensión, tal como antes se adujo, este Órgano Jurisdiccional procedió a concederle en el fallo in comento el plazo de un año, a los fines de que cumpliera con la obligación que le correspondía a través del beneficio del crédito bancario establecido en la ley especial, debido a su condición de arrendataria, esto es, la misma parte demandante se obligó a pagar el saldo deudor de la compraventa en el lapso antes señalado, a fin de darle cumplimiento a sus obligaciones, tiempo el cual se estableció en la sentencia de mérito a los fines de establecer la forma de ejecutabilidad del fallo conforme a los términos planteados y solicitados en la demanda, por la parte demandante.

Por otra parte, se observa que en el dispositivo de la sentencia de mérito, se ordenó a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, hacer entrega de toda la documentación necesaria a la ciudadana MILETZI
ARIYURI VALERA LEÓN, dentro del plazo de un año para que la referida ciudadana pudiera liberar el inmueble del gravamen hipotecario que reposa sobre el mismo obteniendo la respectiva liberación por parte del ente acreedor, y puede gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante, o cuyo defecto y por petición efectuada por la parte demandante conforme al particular cuarto del petitorio contenido en su escrito de demanda, se subrogó a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, en los derechos y obligaciones contraídas por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, para gestionar todo lo conducente a fin de cumplir con la obligación relativa al pago del saldo restante.

Es de resaltar que ante el incumplimiento voluntario de los demandados de autos y en apego a lo establecido en la sentencia proferida este Tribunal, previa solicitud de parte, en fecha veintiocho (28) de julio de 2014, se autorizó a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN a tramitar lo conducente a fin que ésta gestionara la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compraventa. Asimismo, se evidencia que en fecha cuatro (4) de febrero 2015, igualmente a solicitud de la parte actora este Tribunal libró oficio dirigido a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario a fin de que éste autorizara a la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, e informara a este Tribunal en relación al saldo deudor sobre el inmueble objeto del inmueble constituido por un apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Información recibida por este Tribunal por el aludido Banco en fecha dieciséis (16) de abril de 2015.

Corresponde a esta Juzgado entonces determinar si la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones las cuales ella misma estableció para el cumplimiento de su contraprestación, la cual fue ordenado en la sentencia definitiva, sobre la cual no se ejerció recurso impugnativo dentro de los lapsos correspondientes; en ese sentido, de un estudio realizado a las actuaciones correspondientes a la ejecución del fallo in comento y los medios probatorios promovidos e invocados, se puede determinar que la parte actora si bien solicitó y fue proveído por este Organismo la subrogación de sus derechos y obligaciones contraídas por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, a fin que tramitara la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble, y obtener la documentación necesaria ante los órganos respectivos para gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante, ésta no logro realizarlo dentro del tiempo solicitado por ella y por ende ordenado en la sentencia, es
decir, en el lapso de un año contados a partir que la sentencia definitiva quedara definitivamente firme, en virtud de la condición de arrendataria y promitente compradora que ostenta la demandante, siendo aplicable lo peticionada por esta en su escrito de demanda, esto es, el contenido del artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece que en relación a las condiciones y modalidades de negociación no pueden estipularse el pago de contado ni se podrá establecer un lapso menor a un año a los efectos de la obtención del crédito, por lo cual en consonancia a la normativa legal aplicable y según lo pretendido por la demandante, este Tribunal estipuló el lapso de un (1) año, contados a partir de que la sentencia quedara definitivamente firme, a los efectos de que la parte actora ejerciera las acciones conducentes para la obtención de crédito antes del día veinte (20) de marzo de 2015, ya que la sentencia quedó firme el día veinte (20) de marzo de 2014, al dictarse auto mediante el cual se declaró definitivamente firme la decisión.

Aunado a ello tampoco demostró en el lapso probatorio discurrido en la incidencia que hoy se decide, que su incumplimiento se debió a una causa no imputable a su voluntad, lo cual si bien es alegado por la representación judicial de la parte actora en su escrito de fecha diez (10) de abril de 2015, no consta en actas ningún elemento que lleve a este Tribunal a la convicción de lo ocurrido, destacándose que si bien la subrogación fue proveía por este Organismo en el mes de julio del año 2014, no existe constancia en actas, más que sus alegatos y del estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional II, de fecha quince (15) de septiembre de 2014, de que la parte actora haya realizado oportunamente actos tendentes a impulsar la obtención de los medios necesarios para dar cumplimiento a su obligación, sino hasta el día veintinueve (29) de enero de 2015 que solicitó la información a la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, de manera que llegada la fecha en la cual se agotaba el lapso concedido por este Tribunal a la parte actora, ésta no alegó, ni compareció, ni demostró ninguna causa que pudiera demostrar o acreditar su cumplimiento, o en su defecto que el incumplimiento se debía a una causa extraña no imputable a ella, como por ejemplo sería que la demandante haya consignado todos los recaudos ante la entidad bancaria correspondiente en tiempo oportuno, y solo está pendiente la aprobación del crédito respectivo, o teniendo el crédito aprobado, se está en la espera de la asignación de los recursos, situaciones las cuales no ocurrieron en el caso de autos. Así se determina.-

Ahora bien, a los fines de dilucidar el asunto planteado y siendo que fue invocado su contenido por la parte demanda, esta Juzgadora observa lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

De lo antes señalado se puede inferir que la sentencia puede disponer el cumplimiento de una obligación bien sea de hacer o no hacer contenida en un contrato, y ante la inejecución por parte del obligado la sentencia produciría los efectos del contrato no cumplido. Esta disposición legal se refiere a la excepción non adimpleti contractus, por la cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, dicha excepción suspende los efectos del contrato, no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del pacto.

El doctrinario JOSE FUENMAYOR, señaló en su obra el nuevo recurso de Casación, la Ejecución de la Sentencia y la Oposición al Embargo en conferencias sobre el nuevo Código de Procedimiento Civil, p. 51, en relación a la norma bajo estudio lo siguiente:
“Una importantísima norma se introdujo para regular la ejecución de las obligaciones de hacer y de no hacer y de las obligaciones alternativas (Artículos 529 y 530), concordando así las disposiciones del Código civil en esta materia con la ejecución. Igualmente se introdujo en el artículo 531 una importante norma innovatoria que transforma la sentencia, en el caso de que se trate de sentencias declarativas de obligaciones, en el cumplimiento mismo de la obligación. Tal sería, por ejemplo, el caso en que se demanda el incumplimiento de una obligación de transferir la propiedad, en cuyo caso, si hubiere constancia en autos del cumplimiento de la contraprestación del demandante, la sentencia se constituiría por sí sola en el título de propiedad”

De lo anterior se desprende que la referida norma alude al supuesto en que la parte actora haya dado acatamiento a las obligaciones impuestas en la sentencia definitiva, esto es, tramitar el crédito respectivo a fin de dar cumplimiento a la obligación o hacer entrega del pago a través del pago de contado, y siendo que tal como fue determinado ut supra ésta no dio observancia a su obligación, distinto seria en el caso en el cual habiendo la demandante realizado el pago del precio, el demandado se negara a otorgar el título de propiedad, caso en el cual la sentencia haría las veces de título.

Así, el autor el autor ALBERTO MILIANI BALAZA, en su obra denominada “Guía en los Estrados II”, página 310, en relación a dicho articulado establece: “…La ejecución de esta sentencia queda sometida a la condición de que exista constancia en autos de
cumplimiento de las obligaciones del ejecutante, si no existe tal constancia, no puede procederse a la ejecución…”

No obstante, en base a dicho articulado no puede declarase sin efectos la sentencia definitiva proferida por este Tribunal, por cuanto la misma al quedar definitivamente firme se encuentra revestida del carácter de cosa juzgada, tal como lo pretende los demandados de autos, pese a ello, lo que si puede determinarse es si se cumplió o no con las obligaciones impuestas al el ejecutante, a los fines de proceder o no a su ejecución, tal como lo señaló el doctrinario antes indicado.

En este sentido, establece el referido autor ALBERTO MILIANI BALAZA, en su obra denominada “Guía en los Estrados II”, página 110, en relación la inejecutabilidad real o material del fallo, lo siguiente:

“La doctrina distingue la diferencia que existe entre la inejecutabilidad expresada en el texto del fallo y la inejecutabilidad real o material, por cuanto la primera se deduce del propio texto del fallo al contener disposiciones incompatibles, y la segunda la real o material, es la que deviene de dificultades de hecho que obstaculizan la ejecución de la sentencia: Inaccesibilidad de los lugares, insolvencia del demandado, ocultamiento de bienes, etc.” Subrayado del Tribunal

De lo antes señalado, se observa que el fallo puede ser inejecutable de forma real o material cuando dicha inejecución deviene de dificultades de hechos que tienden a obstaculizar la ejecución misma del fallo, como por ejemplo la insolvencia del deudor, o como en el caso de autos el incumplimiento de las obligaciones impuestas a la parte actora, no estando solvente con las mismas.

En ese orden de ideas y siendo que quedó establecido que la parte actora no dio cumplimiento a la obligación a la cual ella misma se comprometió a efectuar conforme a la solicitud efectuada en el escrito libelar, es decir, a gestionar lo conducente para el otorgamiento del crédito respectivo o en su defecto apartarse de la prerrogativa concedida y realizar el pago de contado de la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), por concepto de saldo restante del precio definitivo de la opción de compra-venta, en el plazo de un (1) año, contados a partir de que la sentencia quedará definitivamente firme, con todo lo cual se hubiese libertado de la misma, sobreviniendo en consecuencia que no fue cumplido por el demandante los términos expresados en la sentencia los cuales estuvieron acorde con lo solicitado por la demandante, y los establecidos para su ejecución.

En virtud de ello, este Órgano Jurisdiccional determina que se concluye o da por terminada la presente fase de ejecución de la sentencia proferida por este Tribunal en fecha cinco (5) de marzo de 2015, ya que, si bien la obligación impuesta a la parte actora en el referido fallo se deriva del contrato celebrado por las partes, de lo peticionado por ella misma en el escrito libelar y de la ley que regula en materia de arrendamientos de vivienda aplicables al caso de marras en virtud de la dualidad especial como lo es la existencia de un contrato de arrendamiento, a la par de un contrato de opción a compra-venta, correspondía a la parte actora dar observancia a ello dentro del lapso antes referido, siendo ello así, porque no es posible para el Juzgador establecer una obligación que se mantenga a perpetuidad, ya que, de ser así alteraría el principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil al cual el Juez esta llamado a observar y garantizar, aunado a que una consideración distinta se apartaría del derecho constitucional a la efectiva tutela judicial que implica la adopción de mecanismos tendentes a garantizar la ejecución del fallo, todo a lo cual preservó este Órgano Jurisdicional al proveer las actuaciones consecutivas a la ejecución, sin embargo, la parte actora no logró honrar su compromiso, ni demostró que dicho incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable, como sería el hecho de un tercero, en este caso, de la entidad bancaria, generando tal comportamiento la conclusión de la presente fase de ejecución. Y Así se decide.-

Por último, considera esta Juzgadora importante señalar en relación a las disposiciones aplicables al caso bajo estudio, esto es, al contenido de resolución No. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha cinco (5) de febrero de 2013, publicada en gaceta oficial No. 40.115, la cual establece en su artículo 4, lo siguiente:

“A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona”

De antes citado, este Tribunal observa la necesidad de la administración pública de crear medidas que conlleven a la protección del derecho fundamental de los ciudadanos a una vivienda digna, razón por la cual impone la obligación de no que no se adopte ninguna medida que implique la pérdida de la adquisición de la vivienda a menos que el incumplimiento devenga de la propia parte. Pudiendo deducir en el caso de marras que la parte actora no demostró que su incumplimiento viene dado por un hecho ajeno a su
voluntad, razón por la cual al quedar demostrada la responsabilidad en su falta de gestión oportuna no le es aplicable la protección de la resolución antes citada. Así se determina.-

V
DISPOSITIVA

Este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara el incumplimiento de la parte actora de su obligación, la cual consistía en el pago del remanente del precio dentro del lapso estipulado a través del beneficio del crédito bancario, cuya consecuencia es la conclusión de la fase de ejecución de la sentencia proferida por este Tribunal en fecha cinco (5) de marzo de 2015.

No hay condenatoria en costas debido a lo especial del fallo. Se hace constar que la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, antes identificada, obró en el proceso con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, y que el abogado en ejercicio FRANKLIN JOSE AÑEZ GONZALEZ, obró con el carácter de abogado asistente de la parte demandada.

Publíquese y regístrese. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ LA SECRETARIA,

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó la anterior sentencia interlocutoria en el expediente No. 3076.-
LA SECRETARIA,

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO