TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. N° 3668.- 2013.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.9.748.784, debidamente representado por los profesionales del derecho, ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, y ALEJANDRO PRIETO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 135.994 y 148.391, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.13.575.085, debidamente representado por los profesionales del derecho ciudadanos CARLOS GUSTAVO RIOS y MARILIN VILCHEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 81616 y 23037, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del Juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 23 de Enero de 2.013, se ordenó la citación del demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado; en fecha 24 de Enero de 2013, la parte actora mediante diligencia entregó al alguacil los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada, en la misma fecha, el ciudadano ALGUACIL de este tribunal diligencio informando haber recibido los emolumentos para practicar la citación del demandado; en fecha 28 de Octubre de 2010, en fecha 02 de Abril de 2013, el Alguacil natural de este Tribunal expuso no haber podido citar al demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado, consignando las boletas respectivas. En fecha 04 de Abril de 2013, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal ordenó librar cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil la demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado; En fecha 16 de Abril de 2013, se agregó a las actas procesales ejemplares de diarios Panorama y La Verdad, previo desglose de los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil donde aparecen publicados carteles de citación librados del demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado. En fecha 23 de Abril de 2013, Secretaria del Tribunal diligencio dejando constancia de haberse cumplido con todas las formalidades establecidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; En fecha 27 de Mayo de 2013 el apoderado Judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó el nombramiento de la defensora Ad-Litem; en fecha 31 de mayo de 2013, este Tribunal designo como defensora Ad-Litem, de la parte demandada a la profesional del derecho ciudadana YAMNEL RAMIREZ inscrita en el inpreabogado bajo el N° 114.943, quien fue notificada para tal fin en fecha 17 de Junio de 2013; en la misma fecha, el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado, confiere poder a los profesionales del derecho ciudadanos CARLOS GUSTAVO RIOS y MARILIN VILCHEZ, anteriormente identificados, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como la demandada, realizó un acto dentro de las actas del proceso, quedó a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente, por lo que en fecha 26 de Noviembre de 2.012, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus pruebas las cuales admitidas en fecha 21 de Junio y 8 de Julio de 2.013, respectivamente, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en fecha 04 de Octubre de 2.013, el Tribunal dictó resolución declarando CON LUGAR la cuestión previa opuesta del ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, paralizándose la causa hasta que se resolviera la cuestión prejudicial, a tal efecto en fecha en fecha 18 de Diciembre de 2.013, fue resuelta por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cuestión prejudicial que debía resolverse en un proceso distinto, siendo declarada Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado Carlos Gustavo Ríos en su condición de apoderado judicial del ciudadano Reinolds Baptista Contreras, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y consecuencialmente Confirmada Parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de Municipios en fecha 09 de Junio de 2.010, donde declaran la falta de cualidad del ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta, resuelta como ha sido la cuestión prejudicial, siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, venezolano, Mayor de edad, portador de la Cédula de identidad No. V- 13.575.085, autenticado en fecha dos (02) de Febrero del año Dos Mil Siete (2007) inserto bajo el No. 41, Tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, el cual acompaño en el presente escrito, de un inmueble de mi única y exclusiva propiedad, conformado por un local comercial identificado con el N°. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia, el cual anexo al presente escrito signado con la letra “A”. Ahora bien, en el contrato de arrendamiento del inmueble, fundamento de esta pretensión se estableció en la Cláusula Cuarta lo siguiente: “La duración del presente contrato será de Un (01) Año, contados a partir del Primero (01) De Febrero del Año Dos Mil Siete (2007), y se prorrogará automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al final del término o su prorroga según sea el caso no manifestare a la otra por escrito lo contrario dejándose constancia expresa de ello mediante acuse de recibo. En consecuencia EL ARRENDATARIO se obliga al devolver el inmueble arrendado a LA ARRENDADORA al vencimiento del plazo inicial de duración o al vencimiento de su prórroga en caso de que esta proceda.”
Señala el actor que no obstante, el carácter de Contrato a Tiempo Determinado, que surge de la articulación de las palabras entre sí, previstas en la Cláusula en comento, interpretación que se realiza de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4 del Código Civil y en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cambio su calificación a Contrato de Arrendamiento por este Tiempo Indeterminado, por cuanto no hubo la manifestación dada por escrito por parte de El Arrendador, teniendo dicha relación arrendaticia Cinco (05) años. En la cláusula Quinta del referido contrato se estableció lo siguiente: “El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Dos Millones Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.350.000,00) siendo su conversión a Bolívares Fuertes Dos Mil Trescientos Cincuenta (Bs.F 2.350,00) mensuales que incluye la cuota ordinaria de condominio quedando por cuenta de LA ARRENDADORA la cancelación del mismo así como las cuotas extraordinarias y especiales. En caso de prórroga de la duración del presente contrato, las partes podrán dentro de los treinta días anteriores al vencimiento de la duración inicial o de cualquiera de sus prorrogas que estuviere vigente, modificar el canon de arrendamiento aquí fijado; en caso de no ponerse de acuerdo sobre su monto, se entenderá como no prorrogado y definitivamente terminado el contrato y EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble arrendado al vencimiento del término o plazo inicial de duración de este contrato o cualquiera de las prorrogas que estuviese trascurriendo.”
Alude el demandante que a este respecto, es necesario precisar que, de mutuo acuerdo, las partes hemos venido ajustando el canon de arrendamiento y el último ajuste alcanzó la cantidad DE TRES MIL BOLIVARES (bs. 3.000,00)
Asimismo señala el actor que por su parte, en la Cláusula SEXTA del mencionado contrato arrendaticio se estableció: “Cancelación de los Cánones: EL ARRENDATARIO deberá cancelar a EL ARRENDADOR el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) primeros días de cada mes, en dinero en efectivo o en cheque a favor de EL ARRENDADOR el cual será retirado por el mismo en el local objeto de este contrato los cinco (5) primeros días de cada mes.”
Señala el actor que aunado a lo anterior, en la cláusula SEPTIMA del citado contrato se estableció: “Incumplimiento del Pago: La no cancelación de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento por parte de EL ARRENDADOR así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente convención será causal para EL ARRENDADOR para poder solicitar la resolución del presente contrato y/o sus Prorroga(s) según el caso, así como ejercer las demás acciones legales y/o contractuales a las cuales hubiera lugar, debiendo EL ARRENDATARIO cancelar los cánones de arrendamiento que estuvieren atrasados.
Alude el accionante que el arrendatario REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, antes identificado, no ha pagado las cuotas del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, de Enero a Diciembre del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes.
Ahora bien, la recta interpretación de la norma invocada comporta en el presente caso, el derecho que me asiste como arrendador para el ejercicio de esta acción. Para afirmar aun más el derecho que me asiste y hoy reclamo, me permito traer a colación, la interpretación que a estas disposiciones legales ut supra ha dado nuestro máximo tribunal de la República, en las demandas relativas a las relaciones arrendaticias, en cuanto a que es posible demandar de manera subsidiaria o a título de indemnización los cánones dejados de percibir, junto con las demandas de resolución de contrato o desalojo, tal y como lo indica la sentencia del 21 de septiembre de 2.006 (T. S. J.- Casación Civil) C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A, de la que se cita un extracto a continuación:
(Omisis) “… Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contradictorias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el procedimiento breve.
Para Fundamentar el referido criterio esta sede Casacional se permite transcribir decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2.003, Exp. No. 02-0076, en el caso de D-Todo, Import. Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de Amparo Constitucional fue ejercida por la accionante porque, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 de mayo de 2.001, le violentó sus derechos Constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2.000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos. Con vista a los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo Constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero del Municipio, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano …, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos -los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandar con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2.001, que declaró con la lugar la acción de amparo Constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide… (…)”
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida en los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Omisis)

Alega el actor que de la lectura de esta doctrina jurisprudencial, se concluye y configura el derecho que hoy le asiste de demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos en virtud de que el Arrendatario REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS ha violando de manera evidente lo dispuesto en el artículo 1.159 de la norma antes citada y en consecuencia ha violentado sobradamente las cuotas insolutas exigidas por la norma del antes citado artículo 1.167 del Código Civil, aunado a que desde el mes de Julio de 2011 hasta la fecha de la presente demanda, no ha pagado las mensualidades de arrendamiento, y, por haber incumplido el arrendatario con el pago de dos (2) meses consecutivos de cánones arrendaticios, cayó en estado de insolvencia, lo cual, según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, me da derecho a demandar la resolución del mismo y por vía de compensación pecuniaria las cánones de arrendamiento que indica como insultos.
Señala el actor que por todo lo anteriormente expuesto es que recurro ante este Órgano Jurisdiccional competente por la materia y por la cuantía a demandar como en efecto lo hago al ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, antes identificado para que convenga: PRIMERO: Resolución del contrato de arrendado constituido por un por un local comercial identificado con el No. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia. SEGUNDO: En el pago de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento no pagadas de los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, las pensiones de arrendamiento no pagadas del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes y de las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega del bien arrendado. TERCERO: La costas y costos del juicio. Para el caso de que se niegue a ello, así sea condenado en la sentencia definitiva.

Por su parte señala la parte demandada que hay cuestión previa 8 articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, Existencia de una Cuestión Prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto de la confusión prevista en el artículo 1342 del Código Civil.
Señala el demandado que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 del decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI), en concordancia con el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone al demandante la cuestión previa de la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.
Alude el demandado que en fecha 28 de octubre de 2009, su representado interpuso demanda de retracto legal de arrendamiento en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, el primero en su carácter de arrendador vendedor del inmueble objeto de arrendamiento, mismo a que se refiere la demanda interpuesta por resolución de contrato y cobro de bolívares y el segundo en su carácter de comprador. La demanda ejerciendo el derecho de retracto legal provisto en los artículos 42 y siguientes de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la interpuso alegando lo siguiente: 1-Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 02 de febrero de 2008, bajo el N° 41, Tomo 8, el ciudadano IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, le dio en calidad dd arrendamiento el local identificado en el contrato como No. MLC-07, situado en la planta baja oeste del “Centro Comercial Galería Mall” sitiado en la avenida 28 (antes la Limpia) entre las avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. 2-Que sin mediar y cumplir con la notificación referida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, protocolo 1°, Tomo 33, el propietario arrendador del inmueble dado en arrendamiento ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, vendió al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, titular de la cédula de identidad N° 17.804.891,(hoy abogado asistente del demandante) el inmueble dado m arrendamiento. 3- Que con posterioridad a la demanda planteada mediante documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, protocolo 1, tomo 19, tanto el vendedor como el comprador manifestaron “resolver” la compra venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009, no obstante que esta “resolución” no podía oponerse a mi representado, toda vez que la venta ya se había realizado a tenor de lo dispuesto en el dispuesto en el artículo 1161 del código Civil y en consecuencias lo que correspondía que se subrogase en las mismas condiciones que el comprador OSWALDO URDANETA, ejerciendo el derecho que le confiere el artículo 48 (LAI) de acuerdo a los ar5tículos 42 y 43 todos de la referida Ley, más aún cuando no se le hizo la notificación prevista n el articulo 44 ejudem; siendo sus derechos irrenunciables por estar interesados el orden publico conforme lo previsto en el artículo 7 de la misma Ley. 4- En fecha 09 de Junio de 2010, el Juzgado cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto, sentencia declarando sin lugar la demanda de retracto legal intentada por el demandado fundamentando la misma en que durante la etapa de citación de los demandados, el comprador había dejado de serlo de acuerdo al documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29 protocolo 1, tomo 19, mediante el cual el vendedor y el comprador había acordado dejar sin efecto la venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009. 5- Contra esta decisión la parte demandada apelo, conociendo el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente 13189, encontrándose en etapa de sentencia, n consecuencia de lo cual la decisión emanada del juzgado Cuarto de Municipio, no comporta cosa Juzgada, pues contra ella se ejerció el recurso de apelación y consecuencialmente no es sentencia definitivamente firme.
Alude el accionado que ahora bien la demanda de retracto legal está directamente vinculada al pago de los cánones de arrendamiento, ya que de ser declarado con lugar el recurso de apelación intentado por el demandado, este se subrogaría en el lugar del comprador OSWALDO URDANETA CELIS, de acuerdo a lo previsto en el artículo 43 de la LAI y obviamente no habría lugar al pago de cánones de arrendamiento.
Indica el demandado que en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en la Sala de Casación Civil de fecha 15 d diciembre de 2009 en el juicio intentado por H Rodríguez contra I. Valdez y otros, la sala sentencio lo siguiente: “El demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dichas negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden efectuar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente” (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil Sentencia No. 00776, Expediente N° AA20-C2009-000385)
Alude el demandado que eso fue cumplido, demandó tanto al vendedor que era su arrendador, ciudadano IDALDO CARDOZO, como al comprador OSWALDO URDANETA CELIS, al tiempo en que ya habían efectuado la venta del inmueble con menoscabo a su derecho preferencial e irrenunciable de adquirir el inmueble que le había sido arrendado
Señala el demandado que en este caso cuando la sala en la sentencia citada expresa, que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden efectuar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, no solo, se refiere a la venta en si misma, sino también a las obligaciones que subyacen dentro de ese negocio, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, pues estos pagos deben hacerse al propietario arrendador y si esta cualidad esta cuestionada judicialmente, pues el arrendatario al ejercer su derecho preferente de adquirir el inmueble en las mismas condiciones que le fue realizada y como consecuencia de ello,,pasar a ser el propietario-arrendador, opera lo que el Código Civil, denomina Confusión.
En efecto, el artículo 1342 del Código Civil dispone lo siguiente: “Cuando las cualidades de acreedor y de deudor se reúnen en la misma persona, la obligación SE EXTINGUE POR CONFUSIÓN”. Esta confusión, se origina en el caso que la demanda por retracto legal, fuera declarada con lugar por el Juzgado Superior, al ser declara con lugar la apelación intentada por él, en este caso es obvio, que operaria la confusión señala en el Código Civil, pues mi representado al sustituir al comprador OSWALDO URDANETA CELIS, pasaría a ser el propietario del inmueble arrendado reuniendo las cualidades de acreedor por ser el nuevo propietario y deudor por haber sido arrendatario, en forma RETRACTIVA a la fecha de la venta, este es el 21 de septiembre de 2009, y para esta fecha mi representado se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento conforme lo exige el articulo 42 de la LAI.
Alude el demandado que en caso de autos, mientras no se resuelva en forma definitivamente firme la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por él en contra del propietario vendedor-arrendador y contra el tercero comprador, no habría lugar al pago de los cánones de arrendamiento, pues el reconoce la venta realizada al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS y lo que pretende es sustituirse en su posición por lo subrogación legal, por tener un derecho preferente que le fue conculcado, pero no reconoce la “supuesta resolución” del contrato de venta realizada con posterioridad a la interposición de la demanda de retracto legal y durante el proceso de citación, en fraude de sus derechos que son irrenunciables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, razón por la cual solicitó a este Tribunal declare con lugar la cuestión previa de perjudicialidad de conformidad con lo dispuesto en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Señala la parte demandada que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 17 y 170 numeral 1, del Código de Procedimiento Civil, las partes deben exponer los hechos de acuerdo a la verdad y el Juez debe tomar de oficio a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y propiedad en el proceso y el fraude procesal.
El artículo 170, expresa lo siguiente: “Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando: 2° Maliciosamente alteran u OMITEN HECHOS SENCIALES A LA CAUSA. El demandante y su abogado asistente quien fue quien compro el inmueble arrendado y contra quien se dirigió la demanda de retracto legal, en la presente demanda, omitió totalmente y fraudulentamente la demanda de retracto legal en conocimiento como están de que actualmente el expediente 13189, se encuentra pendiente de decisión en el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con el propósito de de sorprender a este Tribunal, alegando ahora una resolución de contrato y de cobro de cánones de arrendamiento cuando conocen que esta demanda es consustancial con la de retracto, pus pendiente de decisión y no habiendo aún cosa juzgada, mal puede este tribunal resolver un juicio de resolución de contrato y cobro de cánones de arrendamiento.
Alude el demandado que al actual de esta manera, tanto la parte demandada IDALDO CARDOZO GOTRA y OSWALDO URDANETA CELIS, actuaron con temeridad y mala fe, incurriendo en fraude procesal de acuerdo a los términos previstos en las normas procesales señaladas, al demandar por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de Bolívares y así obtener a través de esta demanda el desalojo del inmueble arrendado, no obstante que se encuentra en espera de una decisión que eventualmente pudiera determinar el derecho que tiene él a continuar con la posesión del inmueble arrendado y de igual forma obtener también la propiedad del mismo.
El Tribunal, Supremo de Justicia en la Sala Constitucional en sentencia de fecha 04 de agosto de 2000, expediente N° 001722, caso INTANA e amparo constitucional expresó lo siguiente: “Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del articulo 17 del código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse n el proceso donde aquel ocurre”
Indica el accionado que en consecuencia y en aplicación a la sentencia de la Sala Constitucional, este Tribunal debe declarar NULO el presente proceso advertido y probado como esta el fraude procesal e que han incurrido tanto la parte actora como su apoderado, al omitir la existencia del juicio de retracto legal intentado por él, para obtener el desalojo del inmueble, no obstante la inexistencia de la cosa juzgada pues- insiste- esta pendiente de decisión la apelación interpuesta ante el Juzgado Superior y así solicitó al tribunal lo declare.
Alude el demandado que a todo evento y para el caso que este Tribunal desestime la cuestión previa y el fraude procesal alegado, niega, rechaza y contradice tanto el derecho como los hechos planteados por el demandante en su demanda, pues mientras no exista sentencia definitivamente firme que declare que el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, sigue siendo propietario-arrendador del inmueble ocupado por mi representado y que la demanda interpuesta por este último, de retracto legal ha sido desestimada, no existe obligación legal de continuar pagando cánones de arrendamiento pues se estaría en presencia de la confusión establecida en el artículo 1342 del Código Civil o en el peor de los casos existe indeterminación de quien es acreedor y deudor en la relación procesal que se ha establecido de acuerdo a la presente demanda.-

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS PARTE ACTORA:
1.- Invoca a su favor el PRINCIPIO PROCESAL DE LA COMUNIDAD DE LAS PRUEBAS, y el PRINCIPIO PROCESAL DE LA ADQUISICION PROCESAL, según el cual todo cuanto se diga, se escriba o se alegue en el proceso beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en la relación jurídica en concreto, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento autenticado en fecha dos (02) de Febrero del año Dos Mil Siete (2007) inserto bajo el No. 41, Tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

PRUEBAS PARTE DEMANDADA
1.- Promueve copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 09 de junio de 2010, sentencia que fue apelada por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto actualmente el Juzgado Superior Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se encuentra sin dar despacho, solicito al tribunal oficie al mismo solicitando información sobre lo siguiente: -Si cursa ante ese tribunal el expediente N° 13189, contentivo del recurso de apelación interpuesta por el ciudadano Reinolds Baptista contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 09 de junio de 2010 y el estado actual en que se encuentra la causa. -Remita a este Tribunal, a costa del solicitante de la prueba, copia certificada de todo el expediente signado con el No. 13189. -Informe a este Tribunal los días en que ha habido despacho a partir del día 18 de junio hasta la fecha en que rinda el informe solicitado, prueba que fue evacuada y agregada a las actas en fecha 05 de Agosto de 2.013, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que las partes suscribieron contrato de arrendamiento en fecha 02 de Febrero de 2.007, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 41, Tomo 08, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, procede este Juzgado a transcribir la cláusula de cada contrato relacionada con la duración del mismo y al efecto se desprende de su cláusula Cuarta: “La duración del presente contrato será de Un (1) Año, contados a partir del Primero (1) de Febrero del Año Dos Mil Siete (2.007), y se prorrogará automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al final del termino o su prorroga según sea el caso no manifestare a la otra por escrito lo contrario dejándose constancia expresa de ello mediante acuse de recibo… (Omissis)”.

De lo anterior se desprende que la relación arrendaticia se inició el 01 de Febrero de 2.007 hasta el 01 de Febrero de 2.008, y posteriormente se prorrogó automáticamente, siendo el último de los períodos desde el 01 de Febrero de 2.012 hasta el 01 de Febrero de 2.013, y habiendo sido incoada la demanda en fecha 23 de Enero de 2.013, se desprende la vigencia de la prórroga contractual y con ello se evidencia a su vez que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-

Alega la parte demandante que el demandado no ha pagado las cuotas del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, de Enero a Diciembre del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes.-

Por su parte la demandada alega la existencia de un fraude procesal por haber el actor intentado la presente demanda encontrándose en apelación el juicio que incuó por Retracto Legal Arrendaticio en su contra, con base a la cuestión prejudicial opuesta; y por último niega, rechaza y contradice tanto el derecho como los hechos planteados por el demandante en su demanda, pues mientras no exista sentencia definitivamente firme que declare que el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, sigue siendo propietario-arrendador del inmueble ocupado por mi representado y que la demanda interpuesta por este último, de retracto legal ha sido desestimada, no existe obligación legal de continuar pagando cánones de arrendamiento.-
Ahora bien, observa este Juzgado que la parte demandada fundamente su defensa en la demanda que incuó por ante el Juzgado Cuarto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cual fue resuelta mediante sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se Confirmada Parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de Municipios en fecha 09 de Junio de 2.010, y se declara la falta de cualidad del ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta, y por consiguiente extinguido el juicio, por lo que resulta que fue resuelta la cuestión prejudicial y la misma extingue el juicio incoado por el demandado contra el actor.-
Así mismo esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:
Artículo 1.160 Ejusdem: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Se hace necesario igualmente analizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, que conforme el artículo 1.579 del Código Civil no es más que un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Sobre el mismo punto el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, del autor Manuel Osorio, con Actualización, corrección y aumento de Guillermo Cabanellas de la Cuevas, indica que como: “Contrato, el arrendamiento de cosas en consensual, por perfeccionarse por el mero consentimiento; bilateral, por las obligaciones recíprocas (así, la de asegurar el arrendador el goce pacífico, y cuidar la cosa con diligencia el arrendatario); oneroso, ya que el precio o renta contrapesa el disfrute, y conmutativo, por la reciprocidad de las prestaciones, y no haber ningún riesgo por esencia,…. (Omissis), no requiere, por lo común, forma especial, salvo en lo dispuesto en general para los contratos que debe constar por escrito, privados o públicos… (Omissis)”, de manera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que riela en las actas del presente proceso como fundamento de la acción, es el instrumento que rige la relación arrendaticia celebrada entre las partes intervinientes en el mismo y por ende a las partes que integran el presente proceso, y conforme a él debe regirse la relación, por cuanto las cláusulas que forman parte de dicho contrato son acuerdos, manifestaciones convencionales, establecidas en forma contractual por ambas partes, y son éstas las reglas que la relación arrendaticia debe seguir para su desenvolvimiento.
De igual forma cabe destacar que se hace necesario precisar e indicar lo establecido en el Código Civil referido a las obligaciones del arrendador las cuales son las siguientes:
Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.
Artículo 1.586: “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios”.
Artículo 1.587: “El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba”.
De igual forma se hace necesario indicar lo establecido en la disposición legal con relación a las obligaciones del arrendatario las cuales son las siguientes:
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Artículo 1.593:” Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Artículo 1.594: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.
Artículo 1.595: “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”.
Artículo 1.596: “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”.
Artículo 1.597: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios”.
De la misma forma se hace importante indicar que todo contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, concluye en el día prefijado por las partes, tal y como lo dispone el artículo 1599 del Código Civil, al respecto se puede evidenciar del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente litis, antes indicado que en la cláusula Tercera, las partes indican expresamente que la duración del contrato sería por seis meses, contados a partir de la fecha cierta del presente documento y no podría prorrogarse, estableciéndose un tiempo fijo para la terminación del contrato, cabe destacar que no podemos dejar por fuera de este lapso a la prórroga legal arrendaticia, establecida legalmente en la normativa legal especial que rige la relación arrendaticia.-
Ahora bien conforme a lo antes expuesto se hace necesario precisar las formas en las cuales puede solicitarse la terminación de una relación arrendaticia, al respecto establece el Artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Igualmente el Tribunal al respecto trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente referido a que en: “…. (Omissis)… La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra en cualquiera de las partes.
Por su parte el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica las formas de terminación de la relación arrendaticia son las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, demandas éstas que estarán regidas por las disposiciones establecidas por las partes dentro de contrato de arrendamiento, con excepción de la demanda de desalojo que conforme a la ley especial debe atenerse a los ordinales previstos taxativamente al respecto, por tanto en el presente caso la parte demandante-reconvenida solicita la resolución del contrato por cuanto el inmueble objeto del arrendamiento se encontraba en estado de ruina al momento que tomo posesión del mismo, y por su parte el demandado-reconviniente solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por cuanto la actora-reconvenida no canceló los cánones de arrendamiento, no canceló los servicios públicos y pago de arreglo de los deterioros presentados en el inmueble.-
En lo que respecta a la petición de la parte demandante observa esta Juzgadora que el motivo de la resolución del contrato de arrendamiento es la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, de Enero a Diciembre del año 2012 y hasta Enero de 2.013, al respecto aprecia esta Juzgadora que del contrato de arrendamiento en su Cláusula Séptima del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de Febrero de 2.007, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 41, Tomo 08, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, establece: “Incumplimiento del Pago: La no cancelación de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento por parte de EL ARRENDADOR así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente convención será causal para EL ARRENDADOR para poder solicitar la resolución del presente contrato y/o sus Prorroga(s) según el caso, así como ejercer las demás acciones legales y/o contractuales a las cuales hubiera lugar, debiendo EL ARRENDATARIO cancelar los cánones de arrendamiento que estuvieren atrasados…… (Omissis), y como quiera que todas las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento fueron convenciones que mutuamente manifestaron las partes que lo suscribieron, por tanto resulta necesario para el demandado desvirtuar lo alegado por el actor.-
Ahora bien este Tribunal pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago.
Se trae a colación la cláusula Séptima del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de Febrero de 2.007, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 41, Tomo 08, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, que establece: “Incumplimiento del Pago: La no cancelación de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento por parte de EL ARRENDADOR así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente convención será causal para EL ARRENDADOR para poder solicitar la resolución del presente contrato y/o sus Prorroga(s) según el caso, así como ejercer las demás acciones legales y/o contractuales a las cuales hubiera lugar, debiendo EL ARRENDATARIO cancelar los cánones de arrendamiento que estuvieren atrasados…… (Omissis)”.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el contrato celebrado entre las partes, en su cláusula Séptima.
De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa en la existencia de la cuestión prejudicial, que fue resuelta sin favorecer al mismo, hecho éste de la cuestión prejudicial que no puede verse como la configuración de un fraude procesal, por cuanto no se configura los presupuestos legales para su existencia, y al haber limitado por último su defensa a negar, rechazar y contradecir en todo la demanda y el derecho invocado, no constando en actas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.
De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada en lo que respecta a los meses de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, de Enero a Diciembre del año 2012 y hasta Enero de 2.013, cuya cancelación constituye una obligación del arrendatario hoy demandado, cantidad ésta de meses que encuentra dentro del presupuesto establecido en la Séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, como causal para solicitar la resolución del contrato celebrado, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: Resolución del contrato de arrendado constituido por un local comercial identificado con el No. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia, el mismo resulta procedente con fundamento en la cláusula Séptima del referido contrato, con motivo del incumplimiento de la parte demandada. Así Decide.-; SEGUNDO: En el pago de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento no pagadas de los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, las pensiones de arrendamiento no pagadas del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes, el cobro de los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito Así Decide.-; en lo que respecta a las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega del bien arrendado, se aprecia de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que la misma establece que el arrendador podrá solicitar la resolución del contrato y/o sus Prorroga(s) según el caso, así como ejercer las demás acciones legales y/o contractuales a las cuales hubiera lugar, debiendo el arrendatario cancelar los cánones de arrendamiento que estuvieren atrasados, más no realiza ninguna mención sobre el cobro de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, como penalidad, lo que hace tal pedimento improcedente. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA contra el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, en consecuencia se condena al demandado a: PRIMERO: La Resolución del contrato de arrendado constituido por un local comercial identificado con el No. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia; SEGUNDO: El pago de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento no pagadas de los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, las pensiones de arrendamiento no pagadas del año 2012 y Enero de 2.013, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes.

Así mismo no hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintidós (22) días del mes de Septiembre de 2.014. Años: 204º de la Independencia y 154º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-