TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y DE EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
Expediente N° 2.784-13.
204º y 155º.-

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diez (10) de octubre de 1996, bajo el N° 64, Tomo 86-A, con domicilio en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADOS: EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, con cédula de identidad N° V- 11.816.336 y V-7.799.474, respectivamente, y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de septiembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 76-A, todos domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA AZUAJE SIFUENTES, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.529 y del mismo domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO EVARISTO FERNANDEZ: Abogados REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, MARIA GABRIELA FERRER ZUBILLAGA, MORLY UZCATEUI y ESKEYLA AGUILERA, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 43.468, 24.232, 39.546 y 113.403, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL FOTO BELLA VISTA, S.A.: Abogadas VANESSA MONTENEGRO y INELUZ ROMERO, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.581 y 162.320, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

En fecha once (11) de junio de 2013, este Tribunal recibió de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, proveniente del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el expediente signado con el número 3.581-2012 correspondiente a la nomenclatura llevada por el mencionado Tribunal, contentivo del juicio intentando por la abogada ANA AZUAJE SIFUNTES, quien actúa en representación de la sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), según consta de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día veintiocho (28) de octubre de 2011, bajo el N° 73, Tomo 88 , en contra los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A.

I
RELACION DE LAS ACTAS

En fecha cinco (5) de junio de 2013, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada y admitió la demanda, ordenando la citación de los demandados.

El día diecinueve (19) de junio de 2013, la abogada en ejercicio YOLEIDA PARRA MANZANO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia a través de la cual solicitó se libraran los recaudos de citación de los demandados, consignó los gastos necesarios para el traslado del Alguacil e indicó la dirección donde debían ser practicadas las citaciones correspondientes.

En esa mima oportunidad el ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ, en su carácter de arrendatario, debidamente asistido por la abogada en ejercicio JUDY SIU SILVA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 12.152, consignó diligencia a través de la cual acompaño revocatoria de poder judicial otorgado a los abogados MARIA GABRIELA FERRER, REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, MORLY UZCATEGUI CATARI, ESKEYLA AGUILERA y YENNI UZCATEGUI, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 18/06/2012, bajo el N° 66, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, asimismo, manifestó su intención de rescindir el contrato de arrendamiento objeto de la controversia, así como de renunciar a la prorroga legal y de entregar el inmueble.

Por su parte, el Alguacil del Tribunal Décimo de Municipio mediante exposición de fecha veinticinco (25) de junio de 2012, deja constancia de que le fueron proveídos los medios para el traslado a fin de practicar las citaciones.

En ese orden de ideas mediante diligencia suscrita el día veinte (20) de febrero de 2013, el abogado en ejercicio REIDELMIX BARRIOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 43.468, consignó documento poder autenticado ante la Notaría Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha doce (12) de junio de 2012, bajo el N° 35, Tomo 37 de los libros respectivos, otorgado por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ, a los fines de que se le tenga como parte en el presente juicio; observándose que el poder le fue conferido al mencionado abogado, conjuntamente con los abogados MARIA GABRIELA FERRER ZUBILLAGA, MORLY UZCATEUI y ESKEYLA AGUILERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.232, 39.546 y 113.403.

En la misma fecha, la abogada en ejercicio VANESSA MONTENEGRO, consignó en dos (2) folios útiles, documento poder autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, Estado Zulia, de fecha doce (12) de junio de 2012, bajo el N° 34, Tomo 37 de los libros de autenticaciones respectivos, poder judicial otorgado por el codemandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, a los fines de que se le tenga como parte en el presente juicio; observándose del poder que corre inserto en actas, que fue otorgado por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, el día veinticinco (25) de septiembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 76A; a las abogadas ELIANA VILLASMIL, GENESIS VIVAS y VANESA MONTENEGRO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 181.397, 175.779 y 162.447.

El día veintidós (22) de febrero de 2013 el abogado en ejercicio REIDELMIX BARRIOS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ presentó escrito de contestación de la demandada y opuso cuestiones previas.

En esa oportunidad presentó la abogada en ejercicio VANESSA MONTENEGRO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., igualmente escrito de contestación de la demanda.

En fecha cinco (5) de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora, abogada en ejercicio YOLEYDA PARRA MANZANO, presentó escrito de promoción de pruebas.

Posteriormente, el día catorce (14) de marzo de 2013, los apoderados judiciales de la parte codemandada, ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., presentaron escritos de promoción de pruebas

En fecha veinte (20) de marzo de 2013, el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acordó la celebración de una audiencia de conciliación, luego de diversas audiencias, el día veintitrés (23) de mayo de 2013, la Juez titular de ese despacho se inhibió, y en tal virtud paso a conocer por distribución sobre la presente causa este Juzgado Noveno.

Posterior a la declaratoria con lugar de la mencionada inhibición, este Órgano Sujetivo el día veinte (20) de noviembre de 2013, se aboco al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.

Una vez notificadas las partes se celebraron varias audiencias de conciliación, las cuales han resultado infructuosas.

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone la Abogada ANA AZUAJE, actuando en representación de la sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en el escrito de demanda, la relación de los hechos y los fundamentos de la pretensión, en los siguientes términos:
Que la sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), representada por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2.003, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 17/10/2003, bajo el N° 34, Tomo 44-A, suficientemente facultada por poder de administración y disposición otorgado el día 21/08/2007, bajo el N° 07, Tomo 103, de los libros de autenticaciones; celebró en calidad de Arrendadora con los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, un contrato de arrendamiento que fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 24/09/2011, bajo el N° 64, Tomo 80, sobre un inmueble comercial signado con la nomenclatura municipal 16-78, situado en la calle 72 con avenida 16-A, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual es propiedad de su representada.
Que en la Cláusula Tercera del contrato se acordó que, la duración del contrato sería de un (1) año, contado a partir del día 1/08/2010, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no renovar el contrato. Que la manifestación de voluntad en contrario a la renovación contractual, la podría efectuar una parte a la otra en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ella mediante la firma del recibo de dicha carta. Que el Arrendatario cancelaría la suma correspondiente al diez por ciento (10%) diario de alquiler mensual vigente, como cláusula penal, hasta que entregue el inmueble arrendado, totalmente desocupado, solvente y en buenas condiciones de conservación y aseo.
Que en la Cláusula Cuarta se acordó, que el inmueble arrendado solo podría ser utilizado exclusivamente para instalar un Restaurante y/o Tasca con venta de alimentos y licores, denominada “TASCA ASTURIAS, C.A., asimismo que en su Cláusula Quinta se acordó un canon de arrendamiento en la suma de veintidós mil bolívares (Bs.22.000) para ese primer año de vigencia.
Que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ se constituyó en forma personal y como representante legal de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA. S.A., empresa domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 25/09/1986, bajo el N° 15, Tomo 76-A, como fiadores solidarios y principales pagadores para responder del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por los Arrendatarios, en razón del contrato de arrendamiento; dejando constancia que la fianza se extiende y tendrá vigencia hasta el momento en que el inmueble arrendado sea entregado a satisfacción de la Arrendadora.
Que conforme se estipula en la Cláusula Tercera, el primer año de duración del contrato, comenzó el día 1/08/2012 hasta el 1/08/2011, período que podía renovarse por igual lapso de tiempo y por una sola vez. Que en atención a la citada cláusula, el día 15/06/2011, el ciudadano HECTOR MORALES, representante legal de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., remitió comunicación a los Arrendatarios, informando sobre la renovación del contrato en fecha 1/08/2011, y su deber de estar solvente en el pago de los alquileres vencidos e insolutos, al mismo tiempo que le notificó sobre el nuevo canon de arrendamiento. Que su respuesta verbal de los Arrendadores fue que no deseaban renovar el contrato, situación que motivó una nueva comunicación de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., a los Arrendatarios, en fecha 8/07/2011, en la cual le ratifica su intención de renovarle el contrato, pero que si deseaba dar por terminada la relación, debería comunicarlo por escrito a más tardar el día 15/07/2011.
Que el día 11/07/2011, el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ en su calidad de Arrendatario y Fiador, hizo entrega al ciudadano HECTOR MORALES -representante legal de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A.- de una comunicación en la cual le manifestó su voluntad de entregar el inmueble arrendado, con el conocimiento que dicha solicitud la hacía fuera de los lapsos contractuales, y solicitó que se les permitiera entregar físicamente el inmueble el día domingo 31/07/2011, para de esta forma rescindir el contrato de arrendamiento suscrito. Que por tal motivo, solicitaban se aceptara dicha petición fuera del lapso legal, con el compromiso de cumplir con las cláusulas para la entrega formal del inmueble y a la renuncia de cualquier prórroga legal.
Que de la comunicación suscrita por el Arrendatario EVARISTO FERNANDEZ, en la cual estampó su huella digital, se evidencia su intención de rescindir el contrato, al igual que de renunciar a la prórroga legal establecida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en respuesta a dicha comunicación, la empresa ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A. en fecha 27/07/2011, le informó por escrito a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, que en virtud de la solicitud de rescindir o dar por terminado el contrato ya descrito, se les recordaba que a la fecha no habían recibido las solvencias de los servicios públicos del inmueble y el pago del arrendamiento del último mes (julio de 2011); quedando de su parte cumplir con la entrega del inmueble; que se les recordaba que ante cualquier otra intención equívoca de su parte, debían cumplir con la Cláusula Décima Cuarta del contrato, que prohíbe ceder, traspasar, subarrendar o enajenar en forma alguna a título total ni parcialmente el inmueble, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso, la autorización de la Arrendadora otorgada por escrito.
Que como se señaló en la Cláusula Tercera, era suficiente la sola manifestación de voluntad de una sola de las partes de no renovar el contrato y fue así como el Arrendatario procedió a informar a la Arrendadora su decisión de rescindir el contrato de arrendamiento y renunciar a la prórroga legal.
Que el tiempo de duración del contrato expiró, en consideración a la solicitud de rescisión y renuncia a la prórroga legal efectuada por parte del Arrendatario, derecho que por ser potestativo para el Arrendatario, es perfectamente renunciable, conforme se desprende del artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dispone que la prórroga es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario.

Que llegado el día 31/07/2011, el arrendatario inexcusablemente tenía la obligación de hacerle entrega material a su representada, del inmueble arrendado pero que después de múltiples reuniones y conversaciones extrajudiciales posteriores al vencimiento del contrato; comunicaciones escritas enviadas por IPOSTEL, tanto a los Arrendatarios como al Fiador, no ha sido posible que entreguen el inmueble en forma voluntaria.
Que con anterioridad su representada había intentado demanda de cumplimiento de contrato, la cual terminó por haber operado la perención de la instancia y por ello consigna copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y habiendo transcurrido más de noventa (90) días continuos desde la verificación de la perención, procede a accionar nuevamente en procura de la tutela jurídica y oportuna de su representado.
En consecuencia, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil demanda a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, en su calidad de Arrendatarios, y a la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, C.A., en su condición de Fiador Solidario y Principal Pagador, para que convengan o en su defecto sean condenados:
Primero: A la entrega del el inmueble dado en arrendamiento, solvente de toda deuda libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Segundo: Al pago de la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto del canon de arrendamiento mensual por cada día que transcurra hasta la entrega judicial del inmueble arrendado y culminación del proceso, por concepto de Cláusula Penal y como indemnización de los daños y perjuicios según lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato.
Tercero: Que sean condenados al pago de las costas procesales y costos del proceso, incluyendo honorarios.
Que ante la no desocupación oportuna del inmueble arrendado por parte del Arrendatario, este se obliga al pago de una suma equivalente al diez por ciento (10%) diario del alquiler mensual vigente, como Cláusula Penal, hasta que entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado, solvente y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo, por concepto de daños y perjuicios, conforme a la Cláusula Tercera del contrato.

La Parte Demandada: En la oportunidad procesal prevista para dar contestación a la demanda, el ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, no se presento ni por si, ni a través de apoderado judicial, sin embargo, como ya fue expresado anteriormente, en la etapa prevista para la citación de los codemandados éste presentó diligencia en la cual expuso que, en atención a la solicitud formulada en comunicación de fecha 11/06/2011, suscrita por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ, en su condición de arrendatario y como representante de la Fiadora, empresa mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, S.A., que fue remitida a la empresa ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., la cual actúa como Arrendadora y en representación de la empresa COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), propietaria del inmueble y, de acuerdo al poder de administración y disposición que le fuera otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 21/08/207, bajo el N°7, Tomo 103; comunicación que tiene como finalidad rescindir el contrato de arrendamiento suscrito entre EVARISTO FERNANDEZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE y la empresa ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., en su condición de apoderada; contrato otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el día 24/09/2010, bajo el N°64, Tomo 80; lo que conlleva a efectuar la entrega material del inmueble arrendado y la renuncia voluntaria de la prórroga legal.
Que por lo expuesto, procede en ese acto y ante este Tribunal, a ratificar la voluntad de rescindir el contrato, así como de renunciar a la prórroga legal expresada en la mencionada comunicación, y como consecuencia manifiesta que también es su voluntad firme, rescindir el referido contrato de arrendamiento y efectuar la entrega material del inmueble arrendado conformado por el local comercial signado con el N°16-78, situado en la Calle 72 con Avenida 16-A, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde funciona actualmente el negocio denominado TASCA ASTURIAS, el cual les fue arrendado por el citado contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo y que finalizó el día 31/07/2011, fecha en que se manifestó su voluntad de terminar el aludido contrato y de no hacer uso de la prórroga legal prevista en la Ley de la materia.

El ciudadano EVARISTO FERNANDEZ representado por el abogado en ejercicio REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, opuso la Cuestión Previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a que existe prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o solo puede ser admitida por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda. Que la demandante señala en su libelo de demanda, que celebró a través de su mandataria ARRENDADORA LOS MORICHALES 2.003, C.A., contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad con los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el 24/09/2010, anotado bajo el N° 64, Tomo 80 que acompañó a su demanda marcado con el N° 01.
Que en este contrato se estableció que la duración sería a partir del 1/08/2010, que esa afirmación no es totalmente cierta, por cuanto la relación arrendaticia entre la COMPAÑÍA PAPEYO (C.A. PAPEYO) y los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, como Arrendatarios, se inició el día 1/08/2004, según contrato suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 5/10/2004, bajo el N° 43, Tomo 229 de los libros respectivos, cuya copia consigna con el escrito de contestación.
Que con posterioridad, después de sucesivas prórrogas, las mismas partes y sobre el mismo inmueble suscribieron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Tercera de Maracaibo, con fecha 19/09/2008, anotado bajo el N° 45, Tomo 89 de los libros de autenticaciones respectivos, según se evidencia de la copia que anexa marcada N° 03.
Que la relación arrendaticia se inició el día 1/08/2004 y en el supuesto negado que hubiese concluido el día 1/08/2011, la duración efectiva y real del contrato es mayor a seis (6) años y por tanto, conforme al artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún aplicable a los inmuebles comerciales, la prórroga legal es de dos (2) años y trae como consecuencia la aplicación del artículo 41 de la Ley, la cual establece que, cuando la prórroga legal esté vigente no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo cual, no ha nacido para la parte actora el derecho para demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, y en consecuencia, debe ser declarada con lugar la Cuestión Previa opuesta, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso.
Que del propio libelo de demanda se desprende que, la COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO) siempre prorrogó el contrato, mantuvo en posesión a los Arrendatarios e incluso tuvo interés en accionar judicialmente, cuando por sus propios actos dejó perimir una demanda anterior a la que alude en el folio N°3 de su escrito libelar. Que igualmente admite que los Arrendatarios están al día y solventes con los pagos de los cánones de arrendamiento.
Que la parte demandante argumenta que no existe prórroga legal fundamentada supuestamente en que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ obrando como co-arrendatario y fiador, manifestó que renunciaba a ella. Que al respecto puede señalar:
a) Que en el propio libelo de demanda se señala que la renuncia se hizo fuera de los lapsos contractuales, lo que se traduce en que ya estaba iniciada la prórroga contractual de un (1) año y en el peor de los casos, la prórroga legal.
b) Que la misma demandante señala que celebró el arrendamiento con dos personas naturales distintas, y entonces mal puede entenderse que la supuesta actuación de uno de los co-arrendatarios renunciando a un derecho adquirido pueda comprometer a otro co- arrendatario, pues su representado no hizo tal renuncia, ni tenía que manifestar voluntad alguna al respecto de acogerse a ella, pues la misma opera de pleno derecho. Que su representado en su carácter de co-arrendatario de un inmueble pro indiviso nunca manifestó que lo iba a entregar y que no se acogería ni a la prórroga contractual, ni a la prórroga legal, prórrogas que ya estaban vigentes para la fecha en la cual la demandante alude a los supuestos hechos allí ocurridos.
c) Que la correspondencia suscrita el día 11/07/2011, suscrita por su conferente EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ a que se hace mención en el libelo, tiene como causa un error del que fue víctima de buena fe su mandante, en razón que se le señaló por la mandataria de la propietaria del inmueble, que la indicada carta era una condición para obtener una renovación del plazo del arrendamiento. Que ese error destruye la pretendida confesión contenida en la correspondencia.
Que la prórroga contractual se había iniciado para la fecha de esa comunicación promovida por la actora, marcada “E”; que esta se origina por disposición de la Ley y no por expresa convención entre las partes, ni por un acto unilateral del arrendador, sino que la Ley obliga al arrendador, pero que en todo caso es un derecho indivisible, que en este caso se contrató con dos personas naturales y por ello el derecho es indivisible, no puede surtir efectos la renuncia anticipada o posterior de un solo arrendatario.
Que estamos en presencia de una pluralidad de demandados, que ante un litis consorcio pasivo con una sola relación procesal pero la actividad procesal de uno de los demandados no afecta los derechos del otro.
Que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminada, derivada de que existen varios contratos de arrendamiento suscritos entre el mismo arrendador y los mismos arrendatarios sobre el mismo inmueble desde el año 2004, y se han dado sucesivas prórrogas encubiertas a través de contrataciones idénticas que solo varían en cuanto al canon de arrendamiento.
Que estamos en presencia del ejercicio de parte de su representado de la prórroga legal, una vez vencida la prórroga anual contractual para el uso y disfrute del arrendamiento de un inmueble donde funciona un fondo de comercio, lo que hace imposible el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de acuerdo al artículo 41 de la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además improcedente el decreto de medidas cautelares.
En cuanto a la contestación al fondo de la demanda señalando que los co-arrendatarios han cumplido con lo relativo al pago del canon de arrendamiento, por lo que consigna dos copias certificadas expedidas por el Juzgado Cuarto de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde constan las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas a favor del arrendador. Que rechaza la pretensión del demandante de que se entregue el inmueble por haberse extinguido el plazo de dicho contrato y el pago de una penalidad por la mora en la entrega.
Que es falso que el contrato se haya extinguido, pues la relación arrendaticia entre las partes se inició el día 1/08/2004 según el contrato celebrado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, posteriormente continuado mediante contrato de fecha 19/09/2008 ante la misma Notaría, bajo el N° 45, Tomo 89 de los libros respectivos; que se trata de un contrato pactado inicialmente por un año y ha venido renovándose para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, donde solo se modificó el canon y se sustituyó al Fiador, que se ha traducido en una relación arrendaticia continuada, con el uso pacífico y de fiel cumplimiento de las obligaciones.
Que siendo un contrato a tiempo indeterminado el arrendador puede ponerle fin al mismo, respetando la prórroga legal que tienen los co-arrendatarios y su duración por mandato de la Ley es de dos (2) años, por lo que no está vencido el término de duración del contrato de arrendamiento. Que en el supuesto negado que el Arrendador hubiere notificado en forma tempestiva la finalización del contrato para el día 1/08/2011, la prórroga legal se debería aperturar para esa fecha, hasta el día 1/08/2013; pero como entró en vigencia la prórroga contractual anual, en el supuesto negado caso que se considerase legal la notificación de los co-arrendatarios, la prórroga legal se extenderá hasta el 1/08/2014.
Solicitó se declare sin lugar la demanda, rechaza la estimación usurera de la cuantía de la demanda que no evidencia otra cosa que una pretensión deshonesta, pues en el libelo no se señala que se dejaran de pagar cánones de arrendamiento, que confiesa en forma abierta su intención de dejar a los arrendatarios en posesión del inmueble y de hacer un nuevo contrato para aumentar el canon de arrendamiento, lo que se deduce de las comunicaciones unilaterales citadas en su libelo. Que incurre en confusión el demandante cuando señala que el contrato se suscribió el día 24/08/2011, lo que implicaría que esta acción está desfasada en el tiempo.

La abogada VANESSA MONTENEGRO en representación de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., opuso la Cuestión Previa prevista en el numeral tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la persona que se presenta como apoderada o representante legal de la demandante COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO, (C.A. PAPEYO), no tiene la capacidad necesaria desde el punto de vista procesal para que en nombre de su mandante pueda ejercer acción alguna en contra de su representada. Que la abogada ANA AZUAJE SIFUENTES acompaña al libelo instrumento poder que le fue conferido para demandar a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, con facultades especiales para demandarles el cumplimiento de un contrato, más no en contra de su representada.
Asimismo opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o sólo puede admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda.
Que la Arrendadora señala en su libelo de demanda, que celebró un contrato de arrendamiento a través de su mandataria ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., sobre un inmueble de su propiedad con los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 24/09/2010.
Que en dicho contrato se estableció que la duración del mismo sería por una (1) año, contado a partir del día 1/08/2010 y para garantizar las obligaciones de los arrendatarios supuestamente se constituyó fianza solidaria a favor de la arrendadora por parte del ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, a título personal y obrando también por la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A.
Que esta afirmación no es totalmente cierta porque la relación arrendaticia se inició en fecha 1/08/2004, según consta de contrato suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 5/10/2004, bajo el N° 43, tomo 229 de los libros de autenticaciones.
Que con posterioridad, en fecha 19/09/2008 y después de sucesivas prórrogas, las mismas partes y sobre el mismo inmueble, suscribieron ante la misma Notaría bajo el N°48, Tomo 89, un nuevo contrato donde sólo se modificaba la irrita cláusula de fianza. Que habiéndose iniciado la relación en fecha 1/08/2004 y en el supuesto negado que hubiere concluido el día 1/08/2011, la duración efectiva del contrato es mayor de seis (6) años y conforme al literal C) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de dos (2) años y trae como consecuencia la aplicación y vigencia del artículo 41 de dicha Ley que expresamente señala que cuando la prórroga legal esté vigente, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato con vencimiento del término, por lo cual no ha nacido para la parte actora el derecho de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, y en consecuencia, debe ser declarada con lugar la Cuestión Previa opuesta, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso.
Que del propio libelo se desprende que la COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO) en su carácter de arrendadora, siempre prorrogó el contrato, mantuvo en posesión a los arrendatarios e incluso no tuvo interés en accionar judicialmente cuando por sus propios actos dejó perimir una demanda anterior a las que alude en el folio N° 3 de su escrito libelar, e igualmente admite que los arrendatarios están al día y solventes con los pagos de los cánones de arrendamiento.
Que la actora alega la no existencia de la prórroga legal del contrato, por cuanto supuestamente el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ obrando como co-arrendatario y fiador manifestó que renunciaba a la misma, al respecto hace las siguientes consideraciones:
a) Del propio libelo se indica que la supuesta renuncia a la prórroga contractual y legal se hizo fuera de los lapsos contractuales, lo que se traduce simplemente en que ya estaba iniciada la prórroga contractual.
b) La parte actora señala que celebró un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con dos personas naturales distintas, luego puede entenderse que la supuesta actuación de uno solo de los arrendatarios, renunciando supuestamente a un derecho adquirido y de naturaleza legal, pueda comprometer al otro co-arrendatario, que en consecuencia, no existió renuncia ni la prórroga contractual ni la prórroga legal vigentes.

Que la contestación a la demanda negando y rechazando la demanda en todas y cada una de sus partes, por cuanto como se ha señalado, no ha habido incumplimiento de las obligaciones y mucho menos de parte de FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, S.A., que su representado nunca constituyó validamente fianza solidaria alguna a favor de la arrendadora y por tanto carece de cualidad para estar en el proceso. Que se observa del contrato de arrendamiento otorgado el día 24/09/2010 en el cual fundamenta su pretensión la parte actora, que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ se obligó personalmente y no con la cualidad de representante de FOTO BELLA VISTA, S.A. pues señaló que se obligaba con el carácter de accionista de ella; que según la doctrina y la legislación mercantil, las personas jurídicas colectivas manifiestan su voluntad a través de sus órganos y representantes establecidos en el documento constitutivo y actas de asambleas, que los accionistas no son órganos ni representantes de las personas jurídicas y en consecuencia, fuera de las actuaciones que realicen en las Asambleas, no comprometen a la persona jurídica. Que de la deficiente redacción del contrato de arrendamiento genera la duda de que su representada no se obligó como fiadora, que en el encabezamiento del contrato el ciudadano HECTOR ALONSO MORALES URDANETA, cuando actúa por su representada dice proceder con el carácter de vice-presidente, lo cual se omite totalmente cuando se redacta la Cláusula de Fianza.
También alega que, en el supuesto negado que se considere que la fianza estuvo perfectamente otorgada por su representada, la parte actora incumplió lo previsto en el artículo 1.815 del Código de Procedimiento Civil el cual señala que, el acreedor debe poner en conocimiento del fiador la mora del deudor, inmediatamente que esta ocurra; situación incumplida por la COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO). En consecuencia, pide se declare sin lugar la demanda.
III
PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a resolver como punto previo la Cuestiones Previas opuestas por los codemandados ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y la Sociedad Mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A.

El ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la Sociedad Mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3° y 11° del mencionado artículo.

La institución procesal de “Las Cuestiones Previas” previstas y sancionadas en nuestra norma adjetiva civil, específicamente en su artículo 346, tiene como finalidad limpiar o depurar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo. Para el maestro ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, la institución in comento “tiene como función resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (juez y partes) deben actuar, ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia”.

Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”

Esta Juzgadora pasa a decidir primeramente y por razones metodológicas la Cuestión Previa en el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ.

Respecto a dicha Cuestión Previa el autor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo III, págs.82-84, ha expresado:
“d) En cuanto a las cuestiones atinentes a la acción, se incluyen en este grupo la caducidad de la acción establecida en la ley, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda (Ord. 10° y 11° del artículo 346 C.P.C.).
(…) Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción.
(…) De lo expuesto, se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales 10° y 11° del Artículo 346 C.P.C., cuando la Ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).

En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y se extingue el proceso (Art.356 C.P.C.).

El artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición legal de admitir la demanda por cumplimiento, por el vencimiento del término del contrato de arrendamiento, cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de dicho Decreto-Ley. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Con fundamento en los hechos alegados por el codemandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y la Sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, se toma en consideración que se encuentran agregados a las actas los siguientes contratos de arrendamiento:

Corre inserto en actas del folio ciento treinta y cinco (135) al folio ciento cuarenta (140), copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el día 5/10/2004, bajo el N° 43, Tomo 229 de los libros respectivos, celebrado entre la Sociedad Mercantil Arrendadora Los Morichales 2003, C.A., ya identificada, y los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOAQUIN DURAN UGALDE y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, en su condición de arrendatarios y sociedad mercantil JALAPEÑOS, C.A., en su condición fiadora, respectivamente, sobre el inmueble comercial ubicado en la Calle 72 con Avenida 16-A, signado con el N° 16-78, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una duración de seis (6) meses contados a partir del 1/08/2004 que se prorrogaría por períodos iguales y sucesivos de seis (6) meses, si con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del término cualquiera de las partes no manifestaba por escrito su deseo de no renovar el contrato.

Igualmente consta de las actas, que fue celebrado en fecha 19/09/2008, ante la mencionada oficina notarial un nuevo contrato de arrendamiento, anotado bajo el N° 45, Tomo 89 de los libros respectivos, entre la Sociedad Mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., ya identificada, en representación de la Sociedad Mercantil PAPEYO, C.A. pero en esta oportunidad los arrendatarios fueron los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, en su condición de arrendatarios y sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., en su condición fiadora, sobre el mismo inmueble con una duración de un (1) año, contado a partir del día 1/08/2008, señalando que este quedaría renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes manifestara por escrito a la otra su voluntad de no renovar el contrato.

También consta en actas documento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24/09/2010, bajo el N° 64, Tomo 80 de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo del contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil Arrendadora Los Morichales 2003, C.A., ya identificada, en representación de la Sociedad Mercantil PAPEYO, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ Y/O JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, en su condición de arrendatarios y sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., en su condición fiadora, sobre el inmueble comercial ya identificado, en el cual se acordó que la duración del contrato sería de un año, contado a partir del 1/08/2010, pudiendo ser renovado por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra su voluntad de no renovar el contrato.

Los contratos de arrendamiento anteriormente descritos siendo instrumentos públicos los cuales no fueron tachados por el adversario en el tiempo previsto por el ordenamiento jurídico, producen pleno valor probatorio de conformidad con las previsiones de los artículos 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Del texto del contrato celebrado el día 5/10/2004, por un período de seis (6) meses, renovable por periodos iguales y sucesivos de seis (6) meses, se desprende que se encontraba vigente para la fecha de la celebración del segundo contrato de fecha 19/09/2008, teniendo este nuevo contrato un vencimiento efectivo era el día 1/09/2009 pero que se renovó automáticamente por una sola vez hasta el día 1/08/2010; siendo que en fecha 24/09/2010 se celebró un nuevo contrato, donde se dejó constancia que tendría vigencia desde el día 1/08/2010, con fecha de vencimiento el día 1/08/2011, y por cuanto se acordó que sería renovable automáticamente por una sola vez, su duración sería hasta el 1/08/2012, a menos que cualquiera de las partes manifestare con 30 días de anticipación al vencimiento, su voluntad de no renovarlo.

Al respecto es oportuno citar en forma parcial el criterio publicado por el Dr. ARQUIMIDES ENRIQUE GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, en el libro denominado Del Arrendamiento la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con Práctica Forense 2000, página 187 que señala:
“Es bueno tener siempre presente que cuando no exista solución de continuidad entre un contrato y uno sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Si existe solución de continuidad días o meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto. Opinan al respecto autores como Henríquez y Kiriakides: “Que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.”

En tal sentido, de lo antes transcrito se evidencia que si el arrendatario tuvo una continuidad en la relación arrendaticia, aun existiendo varios contratos, siendo las mismas partes y objeto, puede éste computar los mismos a los efectos de determinar la antigüedad y consecuentemente la prórroga legal. Atendiendo a dicho criterio en la presente causa se evidencia de los tres (3) contratos anteriormente citados la clara intención de la sociedad mercantil arrendadora, quien en principio fue la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y posteriormente ésta actuando en representación de la sociedad mercantil PAPEYO, C.A., de mantener la relación contractual sobre el mismo inmueble con los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ Y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, no obstante que en el primer contrato intervino también como arrendatario el ciudadano JOAQUIN DURAN UGALDE, por lo cual existe continuidad de la relación arrendaticia respecto de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ Y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE desde el día 5/10/2004, a los efectos de contar el lapso de la prórroga legal arrendaticia.

A los fines de determinar la procedencia de la prórroga legal invocada por el codemandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, pasa este Tribunal a examinar las comunicaciones consignadas en actas por las partes.

Corre inserta en actas comunicación de fecha 15/06/2011, dirigida por la Sociedad Mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A, al ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, la cual se encuentra firmada en original tanto por el representante de la empresa antes mencionada así como por el referido ciudadano, y señala:
“Por medio de la presente nos permitimos hacer de su conocimiento que para el día 1/08/2011 se renueva el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito con Uds., sobre el local comercial de la Calle 72 con Avenida 16 N°16-78 en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En tal sentido, le recordamos que deberá estar solvente en el pago de los alquileres vencidos e insolutos, en cumplimiento del contrato suscrito ante la Notaría Tercera de Maracaibo en fecha 24/09/2010 inscrito en el Tomo 80, N°64.
Asimismo le notifican que, en cumplimiento de la Cláusula Quinta de la misma fecha, el nuevo canon mensual de arrendamiento será de veintisiete mil bolívares (Bs.27.000) y el contrato de arrendamiento en referencia quedaría vigente sin otra modificación en todo su contenido.”

Tal documento no fue impugnado ni desconocido por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y en consecuencia, surte efectos probatorios en este proceso, de conformidad con las previsiones de artículo 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 1.361 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ recibió la mencionada comunicación por parte de la Sociedad Mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., así como la intención de la Arrendadora de continuar la relación arrendaticia.

Asimismo, corre inserta en actas comunicación del 8/07/2011 dirigida por ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ Y/O JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, suscrita por el representante de la empresa –HECTOR MORALES- y recibida firmada y sellada por el representante de la sociedad mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, S.A., en la cual ratifica que el día 1/08/2011, se renovaría automáticamente el contrato de arrendamiento que tienen suscrito sobre el mencionado local comercial. Les indican que si desean dar por terminada la relación arrendaticia deberá ser comunicada por escrito a más tardar el día 15/07/2011, recordándole que deberán estar solventes los pagos de arrendamiento y presentar las solvencias de los servicios públicos.

Este documento no fue impugnado en el proceso y en consecuencia se considera aceptado de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y surte plenos efectos probatorios.

En el folio número treinta y seis (36) corre inserta comunicación suscrita por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ, con el carácter de Arrendatario y Fiador, dirigida a ARRENDADORA LOS MORICHALES, indicando su interés de entregar el inmueble arrendado ubicado en la Calle 72 esquina con Avenida 16A de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; con el conocimiento de que dicha solicitud la hacen fuera de los lapsos contractuales, solicitando se les permita entregar físicamente el inmueble el domingo 31/07/2011, para de esa forma rescindir el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Tercera bajo el Tomo 80, N° 64 de fecha 24/09/2010, comprometiéndose a entregarlo desocupado y solvente, tanto en alquileres como en los servicios públicos (SAMAT-ENELVEN-HIDROLAGO). Por tal motivo, solicitan acepten su petición fuera del tiempo legal y el compromiso de cumplir con cada una de las cláusulas para la entrega formal de dicho inmueble y la renuncia de cualquier prórroga legal.

Igualmente, autorizaron a la Arrendadora a ofrecer en arrendamiento dicho local a terceras personas, mediante cartel de alquiler o de prensa, comprometiéndose a aceptar toda la ayuda posible para mostrar el local en horas laborables a las personas interesadas en arrendar.

El anterior instrumento no fue desconocido por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, en su firma, sin embargo hizo reserva de su contenido al oponer las cuestiones previas y dar contestación a la demanda, manifestando que el mismo había sido suscrito por su persona como causa de un error del que fue victima.

En este orden cabe destacar que, la parte demandante invocó la confesión espontánea de la parte demandada, alegando que de los folios 179 y 180 de la pieza de medidas del presente expediente, consta que, en el procedimiento que cursó ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual se declaró la perención de la instancia; cuando expresó que el día 11 de julio el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ suscribió una misiva mediante la cual renunciaba a la prórroga legal y al resto de los derechos que le asisten con motivo de la celebración del contrato.
Al respecto, este Tribunal valora de conformidad con el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil, el escrito de contestación de la demanda que corre inserto en la pieza de medidas, contenida en la copia certificada del expediente signado con el N° 2942 de la nomenclatura llevada por el mencionado juzgado en la causa seguida por la sociedad mercantil PAPEYO, C.A. en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ, JOSE LUIS MARTINEZ y FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, en la cual fue declarada perimida la instancia.
Puede apreciarse que al folio 178 consta que la representación judicial del los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ y JOSE LUIS MARTINEZ VALLEZ, expresamente señaló que aunque el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ suscribió la comunicación de fecha 11 de julio de 2011, que corre inserta en actas; no se debe apreciar en forma aislada como si fuese la única y exclusiva comunicación que medió entre los contratantes, que la misma debe ser analizada en el contexto del cual nació y el resto de las comunicaciones que en tiempo oportuno fueron entregadas.

Por otra parte, al vuelto del folio 178 se expresa:
Ciudadano Juez, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que se encuentra vigente en razón de la prórroga convencional a la cual ambas partes convinieron, pero en el supuesto negado de que esa prorroga convencional no se hubiere concretado, estaríamos en presencia de la prorroga legal y durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas estipulaciones convenidas en el contrato original.
En plena aplicación de una hermenéutica jurídica del Decreto Ley que regula las relaciones arrendaticias, contempla que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables.

Al folio 180 consta:
También es cierto que en fecha 11 de julio, nuestro mandante EVARISTO FERNANDEZ, suscribió misiva mediante la cual renunciaba a una prórroga legal y al resto de los derechos que le asisten con motivo de la celebración de los contratos de arrendamiento que tienen por objeto el inmueble propiedad de la C.A. PAPEYO y administrado por Administradora Los Morichales, 2003, C.A. pero no es menos cierto que en comunicación recibida de fecha 15 de junio de 2011, el representante de dicha admistradora recordaba que a partir del 1 de agosto de 2011, se renueva el contrato de arrendamiento.
Al vuelto del folio 180 consta:
En cuanto a la validez de renuncia de la prórroga legal, consideramos que este documento no debe tenerse como prueba, por ser nulo, y así debe ser declarado.

Con fundamento a los alegatos expresados por los mencionados ciudadanos en el contexto del escrito de contestación a que se hace referencia, quedó claro que si bien reconocen que fue firmada la comunicación de fecha 11 de julio de 2011, no puede considerarse que exista el ánimo de confesar, requisito necesario para que pueda interpretarse que hubo confesión mediante lo expresado en dicho escrito, y que la referida comunicación comprenda la renuncia del derecho a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia en el sentido indicado por la demandante. Así se decide.

Mediante comunicación que se encuentra inserta al folio cuarenta y uno (41) de las actas, la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, enviada por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha 21/10/2011, se dirigió a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/O JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, y les hizo saber que aún cuando en comunicación de fecha 11/07/2011 indicaron el interés de entregar el inmueble comercial y de la voluntad expresada de rescindir el contrato de arrendamiento y renunciar a la prórroga legal, así como la aceptación de su parte, tanto de la rescisión como de su voluntaria renuncia; no ha hecho entrega del inmueble desocupado, solvente y en buenas condiciones, en virtud de lo cual le conmina a la entrega inmediata indicando que de lo contrario se verá obligada a acudir ante los órganos jurisdiccionales competentes para ejercer acciones de orden legal.

Asimismo, consta en actas en el folio cuarenta y tres (43) planilla denominada “AVISO DE RECIBO” donde consta que el destinatario es el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ en FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, y que fue recibido el día 26/10/2011.

A las referidas documentales se les da el valor de instrumentos públicos administrativos, pues contienen la actuación del Ministerio del Poder Popular para las Telecomunicaciones y la Informática, específicamente del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), por ser el receptor y encargado de llevar a la práctica comunicación dirigida por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/O JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, en tal sentido se le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Ahora bien, al realizar quien decide un análisis de las pruebas antes descritas y de los alegatos de las partes, considera, en relación al vencimiento del término del contrato celebrado el día 24/09/2011, tal como se indicó en líneas anteriores, en la Cláusula Tercera se señaló:
“La duración del presente contrato de arrendamiento es de Un (1) año, contado a partir del día 1/08/2010, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento. (…) Es convenido, que la manifestación de voluntad en contrario a la renovación contractual, podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ella mediante la firma del recibo de dicha carta…”

De la redacción de la cláusula transcrita puede inferirse que, llegado el día 1/08/2011, el contrato de arrendamiento sería renovado automáticamente por un año más, a menos que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, cualquiera de las partes manifestara su voluntad de no continuar con la relación contractual.

En tal virtud se aprecia de las comunicaciones dirigidas por ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, S.A., en fecha 15/06/2011 y 8/07/2011, la intención de renovar el contrato, con la variación del canon de arrendamiento, siendo que la primera comunicación se hizo dentro del término acordado para que las partes expresaran si querían renovar el contrato, y en la segunda comunicación se extendió el plazo hasta el día 15/07/2011 para que los Arrendatarios expresaran si no querían continuar con el mismo, lo cual ocurrió mediante la solicitud formulada por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ de que se aceptara aún fuera del término acordado, la entrega del inmueble el día 31/07/2011, y la manifiesta intención de no continuar con el contrato; propuesta que fue aceptada por la Arrendadora -como se evidencia de la comunicación recibida por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ el día 27/07/2011.

Es importante destacar que en el caso de autos existe solidaridad entre los Arrendatarios, derivada de la unidad del objeto del contrato, por aplicación del artículo 1.221 del Código Civil; advirtiéndose que los arrendatarios se obligaron cada uno por el todo, como puede observarse de la misma redacción del contrato que la sociedad mercantil ARRENDORA LOS MORICHALES 2003, C.A., en representación de PAPEYO, C.A., celebró con el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y/o con JOSE LUIS MARTINEZ VALLE.
En este sentido, considera el Tribunal que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ no puede tratar de deshacer la voluntad manifestada de terminar el contrato, alegando que ya se había renovado para la fecha por haber hecho la solicitud -fuera del término contractual- de hacer entrega del inmueble el día 31/07/2011, cuando él mismo solicitó la autorización para hacer entrega del inmueble aún fuera del lapso acordado. Por otra parte se advierte que el plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato donde se señaló que debía indicarse con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, la voluntad de no renovar el mismo, está referido dicho término a la renovación del contrato y no a la prórroga legal, la cual solo comienza a contarse a partir de la fecha de su finalización.

De manera que quedó demostrada la voluntad por parte del ciudadano EVARISTO FERNANDEZ en nombre propio y en su condición de representante de la sociedad mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, de no continuar el contrato de arrendamiento, ya que si bien dicho ciudadano indico que tal manifestación de voluntad era producto del error esto solo fue una afirmación la cual no probo a través de los medios probatorios previsto en el ordenamiento jurídico.

Por otra parte y respecto a la declaración de renunciar a la prórroga legal manifestadas en las comunicaciones anteriormente descritas, así como el alegato formulado por el codemandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, referido a que no renunció a la prórroga contractual ni a la prórroga legal, pasa esta Juzgadora a realizar algunas consideraciones a fin de determinar su procedencia.

La prórroga legal consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es aplicable sólo a los contratos celebrados a tiempo determinado -como lo es el presente contrato objeto de la demanda- siendo obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, sin embargo, sobre este particular debe tenerse en cuenta que, la materia de arrendamiento es de eminente orden público y los derechos consagrados en protección de los de los Arrendatarios no pueden ser relajados por las partes, lo cual se desprende de la interpretación del artículo 7 de la mencionada ley, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.

En ese orden de ideas resulta oportuno para quien decide traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14/08/12, con Ponencia de la Magistrada GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO, expediente número12-0663, donde se estableció lo sucesivo:
““En el caso de autos, la parte actora delató la violación a su derecho constitucional al debido proceso, por parte del juez de Alzada, cuando declaró sin lugar la apelación intentada por la accionante contra la sentencia dictada el 3 de diciembre de 2009, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inadmisible la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y revocó la decisión objeto de apelación. Para la fundamentación de dicha decisión, el juzgado ad quem consideró como punto previo, que no estaban llenos los extremos que establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para la declaratoria de la confesión ficta de la parte demandada, por cuanto la misma promovió pruebas en la oportunidad legal y una vez resuelto el punto previo pasó a resolver el fondo de la controversia bajo la siguiente consideración:

“…en el caso bajo estudio el juez de causa admitió la presente demanda calificándola por demás como un cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal obviando que la misma no se encontraba cumplida y en virtud de ello erró al no declararla inadmisible…”
Observa la Sala que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, establecía en el artículo 39 lo siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
En atención a lo expuesto, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.

De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes…”

De lo anterior se desprende que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido, y una vez vencido el término del contrato ésta surge sin necesidad de que así sea declarado, igualmente se destaca que cualquier renuncia a ésta debe considerarse nula.-

En ese orden de ideas, en el caso de autos, no puede considerarse válida la renuncia de la prórroga legal efectuada por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, ya que se considera nula la renuncia realizada en la comunicación de fecha 11/07/2011 cuando expresó su voluntad de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 31/07/2011; así como su aceptación por parte de la Arrendataria, pues además de ser un derecho consagrado para la protección de los Arrendatarios, es evidente la voluntad de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE de disfrutar dicha prórroga legal, cuando continuaron ocupando el local comercial arrendado después de la fecha de terminación del contrato -31/07/2011- aún cuando el ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ VALLE después de iniciada la demanda por cumplimiento del contrato, ratificó la comunicación realizada por EARISTO FERNANDEZ ALVAREZ en fecha 11/07/2011.

En este sentido, debe declararse que en el caso de autos, la prórroga legal comenzó a correr a partir del 1/08/2011, de pleno derecho, toda vez que el contrato terminó el día 31/07/2011, y a partir del día 1/08/2011 comenzó a contarse de pleno derecho la prórroga legal de dos (2) años; entonces, para el momento en que fue interpuesta la demanda por la sociedad mercantil PAPEYO COMPAÑÍA ANONIMA, se encontraba vigente la prórroga legal prevista en el literal c) del Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existiendo prohibición expresa de la Ley de solicitar la entrega del inmueble porque aún no había nacido el derecho para el Arrendador.

Esta circunstancia pone de manifiesto la falta de interés procesal de la parte actora para interponer la demanda, conforme se desprende del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Articulo 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” Resaltado del Tribunal.

En aplicación del criterio anteriormente expuesto, al caso de autos, por cuanto existe una prohibición expresa de la Ley de admitir la demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace forzoso para este Tribunal declarar la procedencia en derecho de la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta, y como consecuencia, extinguido el proceso en la demanda incoada por la sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), por cumplimiento de contrato de arrendamiento y entrega del inmueble, en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, con cédula de identidad N° V- 11.816.336 y V-7.799.474, respectivamente, y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A. Igualmente considera esta Juzgadora innecesario pasar a analizar la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la Sociedad Mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., así como conocer del mérito de la causa. Y Así se decide.-
IV
DISPOSITIVA

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS, ESTE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales; opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, y en consecuencia se declara extinguido el proceso.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar completamente perdidosa en el presente procedimiento.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintitrés (23 ) días del mes de septiembre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Juez,

Abog. Maria Del Pilar Faria Romero. Mg. Sc.
La Secretaria,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

La Secretaria,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Expediente: 2.784-13.-