TSJ Regiones - Decisión

Exp.2518-2014.
Sentencia No. 250 -2014.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DEMANDANTE: NEYMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V- 17.265.470 y de este domicilio.
DEMANDADO: JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.628.024, con domicilio en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha doce (12) de Diciembre de 2013, admitida en fecha ocho (08) de Enero de 2014, con motivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue la ciudadana NEYMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA, antes identificada, debidamente asistida por la abogada en ejercicio YILETZA CORZO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 37.643 y de este domicilio, en contra del ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL antes identificado.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Que en fecha dieciocho (18) de Julio de 2012, se dirigió a un local comercial ubicado en la urbanización San Francisco, sc 8, avenida 35 signado con el Nro. 327000, para solicitar información acerca de la venta de un inmueble que allí promocionaban, el cual se encuentra ubicado en la urbanización San Francisco barrio el Perú, sector el bebedero, avenida 7, calle 11 casa 11-110, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, donde expresa que fue atendida por la ciudadana PILAR GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-17.668.398, quien fungía como gerente general de una inmobiliaria CASA PROPIA y que luego de conversar con ella, esta le explico sobre las condiciones de la venta del referido inmueble, la llevo a ver el mismo, donde conversaron con el ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL, antes identificado y en el cual llegaron a un acuerdo sobre la compra venta del inmueble, le exigieron la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), para reservarlo a lo cual accedió y les entrego la indicada cantidad de dinero en efectivo y para el día siguiente, suscribieron el documento de opción de compra venta, cancelando luego la cantidad VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), para un total de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), los cuales serian imputados al precio definitivo de la venta la cual alcanzaría la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,00), mas la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,00) para la tramitación de los documentos y avaluos que necesitaría para tramitar el crédito por el Fondo de Ahorro Habitacional, pero que es el caso refiere la demandante, que en la misma fecha acordada para firmar el documento por ante la Notaria, le manifestó la ciudadana PILAR GONZALEZ y el ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL que firmarían una opción a compra venta privada para que al momento de introducir los documentos ante la entidad financiera, la misma no se encontrase vencida y que establecieron en la referida opción a compra venta que la duración seria de ciento veinte (120) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha del otorgamiento del referido instrumento fundamental. Manifiesta la parte actora que desde el momento en que suscribieron la referida opción de compra venta privada hasta la fecha de presentación de la presente demanda el promitente vendedor, no ha entregado ningún documento y que tampoco se le ha reembolsado el dinero dado en calidad de arras y tampoco se dio cumplimiento a la cláusula penal establecida.
Añade la parte demandante, que dado que la cláusula sexta del referido contrato de opción de compra venta se estableció que si no se llevare a efecto la compra venta por causas imputables al promitente vendedor, este estaría obligado a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción a compra, mas el cincuenta por ciento (50%) de la misma como cláusula penal convencional, en un lapso de quince días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la referida opción de compra venta y que visto esta cláusula, la parte demandada no ha dado cumplimiento a su obligación y que es razón por la que acude ante este órgano jurisdiccional a demandar como en efecto lo hace al ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

CONTESTACION A LA DEMANDA

Estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte demandada no suscribió escrito de contestación, sin embargo en fecha catorce (14) de Mayo de 2014, presento escrito de promoción de pruebas, motivo por el cual no se configuró la confesión ficta establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

En fechas cinco (05) y catorce (14) de Mayo de 2014, respectivamente las partes intervinientes en este proceso, presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMANDANTE

a.- Invocó al merito favorable que arrojan las presentes actas procesales. Con respecto a éstas pruebas, éste Órgano Jurisdiccional se apega a los principios rectores del proceso que deben ser aplicados de oficio por el Juez, indistintamente de su invocación. Así se establece.
b.- Ratifico los recibos insertos en las actas del expediente, dichos recibos son apreciados por este Tribunal a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
c.- Ratifico el merito y valor probatorio del contrato de opción de compra venta privado, dicho documento es apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
d.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos ADELSO ANTONIO SANCHEZ CARRIZ, MAYERLIN DEL CARMEN PATERNINA, ELI SAUL GUTIERREZ, DUILIO JOSE RIERA MORAN, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-13.490.584, V19.212.737, V-5.808.000 y V-18.119.126.
El ciudadano ADELSO ANTONIO SANCHEZ CARRIZO, no compareció en la oportunidad correspondiente a rendir su declaración por lo tanto no es apreciado por este Tribunal.
En relación a la declaración rendida por la ciudadana MAYERLIN DEL CARMEN PATERNINA CONTRERAS, de la revisión efectuada al testimonio rendido en fecha trece (13) de Mayo de Dos Mil Catorce (2014), se desprende que las preguntas realizadas por el promovente, esto es la representante de la parte actora, observa ésta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por el demandante en su escrito de demanda, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.
En relación a la declaración rendida por el ciudadano ELI SAUL GUTIERREZ GARCIA, de la revisión efectuada al testimonio rendido en fecha catorce (14) de Mayo de 2014, se desprende que las preguntas realizadas por el promovente, esto es la representante de la parte actora conjuntamente con las repreguntas realizadas por el apoderado judicial de la parte demandada, observa ésta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por el demandante en su escrito de demanda, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.
En relación a la declaración rendida por el ciudadano DUILIO JOSE RIERA MORAN, de la revisión efectuada al testimonio rendido en fecha veinte (20) de Mayo de 2014, se desprende que las preguntas realizadas por el promovente, esto es la representante de la parte actora conjuntamente con las repreguntas realizadas por el apoderado judicial de la parte demandada, observa ésta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por el demandante en su escrito de demanda, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.

PARTE DEMANDADA

a.- Invoco al merito y el valor probatorio que presentan las actas procesales en su favor. Con respecto a éstas pruebas, éste Órgano Jurisdiccional se apega a los principios rectores del proceso que deben ser aplicados de oficio por el Juez, indistintamente de su invocación. Así se establece.
b.- Promovió los recibos que la demandante, presento conjuntamente con el escrito de demanda y que corren insertos en los folios cinco (05), seis (06), siete (07) y ocho (08), dichos recibos son apreciados por este Tribunal a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
c.- Promovió la testimonial jurada de las ciudadanas ELIDA BEATRIZ PARRA VILLASMIL, y ESPERANZA JOSEFINA GODOY VILLASMIL, Venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.628.022 y V-14.697.366.
La ciudadana ELIDA PARRA VILLASMIL, no compareció a rendir su declaración en la oportunidad correspondiente, motivo por el cual este Tribunal no lo aprecia como prueba.
En relación a la declaración rendida por la ciudadana ESPERANZA JOSEFINA GODOY VILLASMIL, de la revisión efectuada al testimonio rendido en fecha veinte (20) de Mayo de 2014, se desprende que las preguntas realizadas por el promovente, esto es la representante de la parte demandada conjuntamente con las repreguntas realizadas por la apoderada judicial de la parte actora, observa ésta Juzgadora que de sus deposiciones existe contradicción con lo dispuesto en el contrato de opción de compra celebrado entre las partes, con relación a la entrega de las cantidades de dinero que se establecieron como arras, en consecuencia no se aprecia el mismo.
Solicito a este tribunal ordenar la citación de la ciudadana PILAR GONZALEZ, en su condición de Gerente General de la Inmobiliaria Casa Propia, a los fines de que rindiera su declaración.
Ahora bien, en relación a la testimonial rendida por la ciudadana PILAR GONZALEZ, de la revisión efectuada al acto evacuado en fecha tres (03) de Julio de 2014, se desprende que las preguntas realizadas y de sus deposiciones no existe contradicción, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Con los antecedentes antes descritos pasa esta sentenciadora a resolver la presente controversia y lo hace previa las siguientes consideraciones:
La doctrina que se ha dedicado a estudiar la naturaleza del contrato preliminar ha coincidido que en él, existe un acuerdo a través del cual las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar con posterioridad otro contrato, de lo que se concluye que el contrato preliminar es aquel cuyo único efecto es obligar o preparar el camino a las partes para celebrar un nuevo contrato.
Buena parte de la doctrina e inclusive de la jurisprudencia Patria, han sostenido que promesa de venta equivale a venta, en fundamento al artículo 1.589 del Código Civil Francés, señalando que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el Profesor Mauricio Rodríguez Ferrara en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial Livrosca 1998, en su página 23 señala, que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compra-venta un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compra-venta, sin más. Según el referido autor, el consentimiento reciproco a que se refiere el artículo 1.589 del Código Civil Francés es el consentimiento que coexiste (o nace) una vez que el optante decide ejercer la opción de compraventa (o promesa de venta).
Ahora bien, el Contrato de Opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación de voluntad del promitente.
En el presente caso, observa este Tribunal que riela al folio nueve (09) de la presente causa el original del contrato de opción a compra celebrado entre el ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL, como promitente vendedor y los ciudadanos NEYMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA y ELIAS ALBERTO CHACON GERARDINO, como promitentes compradores, el cual no fue impugnado y quedo totalmente reconocido en su valor por ambas partes intervinientes en este proceso, donde en su cláusula TERCERA expresamente quedó convenido que los promitentes compradores hicieron entrega al promitente vendedor de la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo), con el objeto de garantizar la compra venta definitiva.
Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considero necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al efecto señala en el artículo 1133 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
El Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley.

Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son: 1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos. 3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En conclusión podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a compra, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no esta definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido:
“La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”
En el presente caso la testigo ESPERANZA JOSEFINA GODOY VILLASMIL, presentada en fecha 20 de Mayo de 2014, promovida por la parte demandada, entre otras cosas declaró que la negociación definitiva entre los ciudadanos NEYMARU CASTILLO y JOSE GREGORIO PARRA no se realizó con ocasión de que la hoy demandante nunca le dio su pago al demandado, cuestión esta que se contradice con lo expresado en la cláusula tercera del contrato que sirve de fundamento para esta pretensión donde expresamente se dice lo siguiente: “Para garantizar la compra venta, LOS PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega al PROMITENTE VENDEDOR la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES, los cuales serán imputados al precio de la venta definitiva y la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) que serán cancelados en la oportunidad que se protocolice el documento definitivo de compra venta”. De manera que siendo deber del Juez apreciar la prueba de testigos en concordancia con las demás pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Adjetivo Civil, es evidente que esta testimonial entra en contradicción con lo que se señala en el contrato de opción, donde expresamente el hoy demandado acepta haber recibido la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) en arras y por lo tanto el referido testigo no puede ser apreciado por ésta Juzgadora. Así se establece.
Ahora bien, es evidente también que para la venta del inmueble se utilizó el servicio de la inmobiliaria Casa Propia, quien sirvió de intermediario en la negociación y se evidencia a los folios cinco (05) y seis (06) del expediente la existencia de dos (02) recibos de pago por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) cada uno por concepto de reservación de un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Barrio El Perú, Sector el Bebedero, Avenida 07 con calle 11, casa No. 11-110, tratándose del mismo inmueble que aparece reflejado en el documento de opción a compra, el primero con fecha 18 de Julio de 2012 y el segundo con fecha 19 de Julio de 2012, lo que hace concluir a esta Juzgadora que la fecha cierta de la negociación es a partir de la última de las señaladas.
Siendo así considera quien decide que los promitentes compradores cumplieron con su deber de entregar el monto acordado en arras, más nunca fue probado en autos que el promitente vendedor cumpliera su carga de entregar la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, necesario para la tramitación del crédito, tal como se estipuló en la cláusula quinta del contrato.
El artículo 1167 del Código Civil refiere:
“En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como ya se señaló con anterioridad en la presente causa ha quedado demostrado que quien incumplió su obligación fue el promitente vendedor, hoy demandado ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL, al no cumplir con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato.
Finalmente observa este Tribunal que la parte actora reclama además de la devolución de la cantidad dada en arras, que se le cancelen VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) establecidos como penalidad, la cual fue estipulada en la cláusula SEXTA del contrato como el 50% de lo entregado en arras, a tal respecto observa éste Órgano Jurisdiccional que en fecha 21 de Febrero de 2013, se publicó en gaceta oficial el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat el cual en su artículo 2 señala lo siguiente:
“…En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se consideran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta …”
En consecuencia conforme a la norma antes referida solamente procede la retención del 10% sobre el monto dado en arras y no el 50% como se estableció en el contrato ya que dicho porcentaje contraría lo dispuesto en la señalada disposición legal, en consecuencia el pago de lo estipulado por cláusula penal solicitado por la parte actora en su escrito libelar procede de manera parcial. Así se decide.
Conforme a los criterios y opiniones antes esgrimidas se hace imperioso para quien Juzga declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda.
DECISION

Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO interpusiera la ciudadana NEUMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA en contra del ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL, plenamente identificados en actas. En consecuencia:
2.- Se ordena al ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL a devolver a la ciudadana NEYMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) dado, por ésta última en calidad de arras con el objeto de garantizar la venta del inmueble descrito en la narrativa de este fallo.
3.- Se ordena al ciudadano JOSE GREGORIO PARRA VILLASMIL a cancelar a la ciudadana NEYMARU FLORENTINA CASTILLO CARMONA, la cantidad de CUATRO MIL (Bs. 4.000,oo) por concepto del 10% del monto dado en calidad de arreas por concepto de cláusula penal, establecida en al contrato.
4.- No hay condenatoria en costas por no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en juicio.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de Septiembre del año Dos Mil catorce (2014). Años 204° y 155° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

Abog. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA
En la misma fecha, siendo las diez (10:00 a.m.), de la mañana se publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA
MIG/ggu.