TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCION

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de agosto de 2014, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 27 de junio de 2014, el abogado RENE RUBIO MORAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 108.155, en su carácter de representante judicial de la ciudadana DEISY BEATRIZ VILLALOBOS VARGAS, titular de la Cédula de Identidad No. 4.754.917; contra la decisión dictada por el TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 26 de junio de 2014, en la que se declaró inadmisible la reconvención que por repetición de pago de cánones de arrendamiento fue propuesta por la mencionada ciudadana DEISY BEATRIZ VILLALOBOS VARGAS en contra de la ciudadana DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA; en el juicio que por DESALOJO tienen incoado los ciudadanos DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA, FIDEL ANTONIO VILORIA GONZÁLEZ, FERNANDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ y DEIDEL ROCIO VILORIA GARCÍA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.925.943, V-15.560.830, V-16.367.363 y V-18.626.636, respectivamente.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 07 de agosto de 2014, tomándose en consideración que la sentencia apelada es interlocutoria.
En relación a la decisión objeto del recurso de apelación, proferida en fecha 26 de junio de 2014 por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la misma señala lo siguiente:

“(…) Como quiera que, la Reconvención, es una acción interpuesta en contra de la co-demandante, y las disposiciones transcritas de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, se debe agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, amén que el único aparte del Artículo 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley, entonces para poder reconvenir también es necesario agotar la vía administrativa, es un requisito sine quanom.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la reconvención incoada por la parte demandada reconviniente es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la misma debió agotar previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber demandado por reconvención, omitiendo dicho paso.
Como corolario de lo expuesto, es pertinente establecer, que si bien es cierto que el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, no se puede pasar por alto, que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar diferentes acciones legales como la Preferencia Ofertiva, Retracto Legal, Reintegro por sobrealquileres y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a viviendas, dicho Artículo 94 ejusdem se encuentra dirigido también al Arrendatario, al mencionar dichas acciones, en concordancia con el Artículo 96 de dicho cuerpo normativo.
En consecuencia, en base a los argumentos antes esgrimidos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la reconvención que por REPETICIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARREDAMIENTOS fuera propuesta por la mencionada ciudadana DEISY BEATRIZ VILLALOBOS VARGAS, contra la ciudadana DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA.”

III
MOTIVACIONES

Teniendo en consideración la reconvención interpuesta por la parte demandada con el objeto de lograr la repetición del exceso de los cánones de arrendamiento que fueron aumentados y cobrados por la parte demandante, según su decir, en contravención a lo que establece la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda; esta Alzada observa que en el presente caso se debe determinar si la prenombrada reconvención es inadmisible, tal como la declaró el Juzgado a-quo, en virtud de que se debía cumplir el procedimiento administrativo previo habilitar la vía judicial.

A tal efecto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, establece lo siguiente en cuanto al reintegro:
Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.
Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.
Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista en el artículo 82 del presente Decreto-Ley.

Así mismo, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda del año 2011, establece en su artículo 94 lo siguiente:

Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito de los artículos subsiguientes.

Teniendo en consideración el mencionado artículo, si bien es cierto que se establece que previo a las demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda” se debe intentar el procedimiento administrativo previo; no es menos cierto que tal procedimiento está establecido de forma obligatoria únicamente para EL ARRENDADOR, en virtud de que en el mencionado artículo no se menciona de forma alguna AL ARRENDATARIO, a pesar de que el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva y retracto legal son acciones propias del arrendatario.
Ahora bien, en el presente caso la parte demandada interpuso una reconvención en el sentido de que se materialice la repetición de los cobros en exceso de los cánones de arrendamiento en los que supuestamente incurrió el arrendador; observando esta Juzgadora que tal situación es perfectamente admisible, puesto que tal como lo establece el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer, y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. En tal sentido, el momento idóneo para que se pueda configurar tal compensación es dentro de la demanda que por desalojo ya se encuentra instaurada, a través de la reconvención, por lo que la misma debió ser admitida.
Aunado a lo anterior, es necesario acotar, que todas las leyes antes mencionadas tienen como fin primordial la protección del arrendatario, en virtud de la crisis de vivienda que afecta a la población, procurando evitar así el desalojo y desocupación arbitraria por parte de los arrendadores, por lo que en el presente caso la reconvención debe ser admitida a objeto de que se materialice una posible compensación que pueda evitar un futuro desalojo de la ciudadana Deysi Villalobos; en consecuencia, por los argumentos expuestos, esta Alzada REVOCARÁ la decisión emanada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de junio de 2014, y se ADMITIRÁ la reconvención por repetición de cánones de arrendamientos propuesta por la ciudadana DEISY BEATRÍZ VILLALOBOS VARGAS, en contra de la ciudadana DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado RENE RUBIO, en representación de la ciudadana DEISY BEATRÍZ VILLALOBOS VARGAS, en fecha 27 de junio de 2014, todos identificados.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia proferida por el TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA que declaró INADMISIBLE la reconvención por REPETICIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS propuesta por la ciudadana DEISY BEATRÍZ VILLALOBOS VARGAS en contra de la ciudadana DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA, todos identificados; por lo que se ordena ADMITIR la mencionada reconvención.
TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTÍFIQUESE.

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
(FDO)
Dra. ISMELDA RINCON OCANDO
EL SECRETARIO
(FDO)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO
(FDO)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO