TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 13144

I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 2010, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 24 de mayo de 2010, por la ciudadana YRAIRIS MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.080.198, asistida por el abogado en ejercicio RICHARD MARTÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 104.456; contra la decisión dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de mayo de 2010; en el juicio que por DESALOJO, sigue la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-699.000, contra la mencionada ciudadana YRAIRIS MORENO.

II
NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 16 de junio de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en las actas que en fecha 14 de enero de 2010, el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, contra la ciudadana YRAIRIS MORENO, quedando la misma fijada en los siguientes términos:
“(…) En fecha 25 de Abril (Sic) del año 2006, nuestra representada, ciudadana MARIA OLIVA DAVILA, autorizó por escrito, a su hija, ciudadana MARIA YSABEL DAVILA (Sic) (…) para que gestionara todos los tramites (Sic) relacionados al alquiler de un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida (Sic) 49D del Barrio Universidad, Casa No. 192-33, (Según corrección en solicitud de nomenclatura, el inmueble está situado en la Avenida 49E) en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, dicho inmueble le pertenece según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria (Sic) Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de Octubre (Sic) de 1990, bajo el No. 164, Tomo 07. (…) es el caso (…) que la ciudadana MARIA YSABEL DAVILA (Sic), en fecha 06 de Junio (Sic) de 2006, suscribió contrato verbal con la ciudadana IRAIRYS MORENO (…) fue estipulación por ambas partes y de manera expresa, que la duración del contrato es (Sic) de seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta 06 de Junio (Sic) del año 2006, de igual manera estipularon el pago de un canon de arrendamiento mensual que en principio fue por la cantidad de Bolívares cien mil (Bs. 100.000,) (Sic) que en la actualidad equivalen a la cantidad de Cien Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. 100,00) y cuyo precio fue ajustado en fecha 01 de Diciembre (Sic) del año 2008 a la cantidad de Bolívares Doscientos con 00/100 (Bs. 200.00), tal como se evidencia en notificación efectuada por la ciudadana MARIA YSABEL DAVILA a la ciudadana IRAIRYS MORENO (…)
(…) a pesar de las estipulaciones esbozadas en el contrato verbal, contentivas de deberes bilaterales, estas no han sido cumplidas a cabalidad por dicha ciudadana (…) ya que constante y reiteradamente ha omitido el pago del Canon de Arrendamiento en cuestión, computándose la morosidad hasta la presente fecha en un numero de cinco (05) cánones vencidos, específicamente las mensualidades que corresponden a los meses de Agosto (Sic), Septiembre (Sic), Octubre (Sic), Noviembre (Sic) y Diciembre (Sic) 2009, aunado a esto, el inmueble en referencia requiere efectuarle una serie de reparaciones por motivo del uso y tiempo de construcción, lo cual amerita su desocupación, por estas razones y en virtud de que pese a los constantes y reiterados esfuerzos inquiridos por nuestra poderdante (…) En cuanto al estado físico del inmueble, dejamos constancia que presenta deterioro, tales como puertas, pisos, baño, etc, tal como lo demuestra la inspección judicial practicada (…) Por cuanto (…) LA ARRENDATARIA (…) ha incumplido con las obligaciones contraídas, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su artículo 34, literal “a”, puesto que desde el inicio de la relación arrendaticia, se acordó que las mensualidades iban a ser canceladas los días seis (6) de cada mes, quedando así entendido que la falta de ello tendría que entregarle inmediatamente el inmueble a nuestro (Sic) poderdante, por lo antes expuesto es por lo que acudimos a su competente autoridad (…) por los siguientes conceptos:
a) Desalojo por la falta de pagos (Sic) de los cánones de arrendamiento antes mencionados (…)
b) Que pague la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Sic) CON 0/100 (Bs. 1.000,00) que es la suma total de las cinco (05) mensualidades vencidas y no canceladas, a razón de Bolívares doscientos (Bs. 200,00) (…)
c) Que sea devuelto el inmueble en forma inmediata, totalmente desocupado y en buen estado de conservación y aseo, solvente de todos los servicios públicos, impuestos municipales y cualquier otro concepto contractual no saldado a la fecha de entrega del inmueble en cuestión (…)
d) Que sean canceladas las cantidades correspondientes a los saldos pendientes de los siguientes servicios públicos: Energía eléctrica, agua, gas y lo correspondiente a todo servicio público devenido del uso directo e indirecto de dicho inmueble. (…)”

En fecha 4 de marzo de 2010, la ciudadana IRAIRYS MORENO, asistida por el abogado RICHARD MARTÍN, consignó escrito de contestación a la demanda, en el siguiente tenor:
“Cuestión Previa
Ilicitud de la Pretensión
Opongo como punto previo y defensa de fondo la ilicitud de la acción intentada por cuanto la Ley que rige la materia contempla expresamente que las viviendas urbanas que no posean las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad, será ilícito su arrendamiento, en consecuencia nadie estará obligado a para arrendamiento por viviendas de esa clase (…)
(…) debo ilustrar (…) las condiciones de la vivienda antes descrita, corresponden a una construcción vieja que según cadena documental presentada por la misma accionante data de 1982 (…)
Aunado a ello para mayor colorario (Sic) debo informarle que la misma se encuentra a la orilla de una cañada lo que separa la vivienda de esta (Sic) plusvalía son aproximadamente 7 mts. La cerca del lado derecho es de madera. En la época en la que comencé a habitar la vivienda la misma se encontraba en precarias condiciones debido a que los materiales utilizados para construirla fueron de baja calidad y algunos probablemente de segunda mano (…)
(…) Tanto es así la urgencia económica en la que nos vemos subsumidos que lo que ha imposibilitado aun más la posibilidad de mudarnos son los excesivos gastos que a diario producto de pasajes, tratamientos médicos, entre otros, debemos asumir, debido a que nuestros dos hijos son niños enfermos, que no cuentan con las características y vigorosidad de niños sanos.
(…) debo aclarar que no fui yo la que hizo la Transacción para el arrendamiento (…)
Exención de ley
Documentos fundamentales
(…)
En tal sentido el inmueble es (Sic) disputa data desde 1982, es decir es anterior por lo tanto esta (Sic) obligada la propietaria a someterse a la regulación de Arrendamiento por no estar exenta por la ley, en tal sentido como puede evidenciarse en auto no costa (Sic) este documento fundamental para que proceda la demanda por desalojo.
Siendo que en su escrito liberal (Sic) hace mención a una supuesta carta de aumento con firmas forjadas. Cuando eso esta (Sic) restringido por la ley, donde los competente (Sic) de los órganos administrativos.
(…)
DE LA CONTESTACIÓN
(IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA)
(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, todas y cada una de sus partes las pretensiones del demandante por cuanto no es cierto que la relación arrendaticia haya sido acordada directamente con mi persona la verdad verdadera (Sic) es que quienes hicieron el acuerdo arrendatario (Sic) fueron mi cónyuge el ciudadano Freddy Betancourt y la ciudadana María Isabel Dávila, aclarando que en ningún momento la ciudadana hizo mención que el inmueble no fuese de ella siempre actuó como aparente dueña, al punto (…) que en el año 2005 efectivamente hizo un negocio con mi cónyuge con quien siempre se entendió, la Sra. María Isabel producto de un apuro familiar de manera verbal solicito (Sic) a mi esposo que le comprara las bienhechurías y le pidió la cantidad de Cinco millones, y mi cónyuge creído de su buena fe busco (Sic) el dinero, con la ilusión de que mal que bien íbamos a tener una casa propia pese a que la misma fuese un rancho. (…)
(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, con base a lo antes expuesto que la relación arrendaticia se iniciara en el año 2006, pues nosotros habitamos la casa desde aproximadamente 20-11-1998 (…)
Producto de los años que tengo habitando he efectuado mejoras reiteradas de las cuales no poseo todas las facturas, apenas tengo algunas de las últimas efectuadas (…)
De (Sic) empero en este mismo acto consigno carta suscrita por el ciudadano Juan Castillo (…) donde constan que realizo (Sic) por orden y cuenta de mi cónyuge una mejores (Sic) al inmueble en cuestión. (…)
(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que tenga pendiente cinco canones (Sic) de arrendamiento, debido a que desde el año 2005 que mi cónyuge le entregó cantidad de 5 millones por la venta del inmueble, aunado a ello (…) nadie se aperonaba (Sic) a cobrar los cánones y para nosotros era normal porque nos considerábamos dueños de la casa por que la ciudadana María Isabel no las había vendido de manera verbal; no entendemos por que la ciudadana propietaria (a quien insisto nunca vimos durante todo el tiempo que vivimos en la casa), en su escrito cambia la verdad de los hechos, sin embargo producto de los nervios y visto que desde Agosto de 2009 comenzaron los problemas por la casa al momento de la Inspección Judicial, se reconoció que en inicio estuvimos arrendados y por desconociendo (Sic) de la Ley y temeroso de que le hicieran pagar lo que ya había comprado manifestó que solo (Sic) debíamos 2 canon de arrendamiento.
(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la ciudadana María Isabel Dávila, en diciembre de 2008 haya aumentado el canon de arrendamiento, puesto que ya no cancelaba por ese concepto porque la misma me había efectuado la venta de la casa de mi cónyuge.
Por lo tanto, solicito a este tribunal ordene prueba grafo técnica de las firmas que en la carta de aumento consignado (Sic) por la parte actora (…) por cuanto las firmas ahí plasmadas son forjadas, no corresponde (Sic) a mi cónyuge ni a mi persona. En ese (Sic) acto desconozco la copia simple consignada con la letra ‘C’. (…)”

Consta en las actas que en fechas 10 de marzo de 2010 y 12 de marzo de 2010, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas.

Posteriormente el día 17 de mayo de 2010, el Juzgado de la causa, dictó sentencia definitiva, declarando lo siguiente:
“(…) En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, pues al oponer como defensa la adquisición del inmueble arrendado, forzosamente tenía la carga de la prueba de demostrar el otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato verbal de arrendamiento; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar parcialmente lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado (Sic) en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil (…)
(…) CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO (…)
(…) se condena a la parte demandada hacer (Sic) entrega a la parte actora del inmueble constituido por una casa, ubicado en la Avenida 49E del Barrio Universidad, casa No. 192-33, en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia (…)
(…) Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales según el escrito libelar.
(…) Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el proceso (…)”

III
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el caso que nos ocupa en la presente oportunidad la parte demandante, MARÍA OLIVA DÁVILA, expresó que el día 25 de abril del año 2006, autorizó a su hija MARÍA YSABEL DÁVILA, para que gestionara los trámites de alquiler de un inmueble de su propiedad, ubicado en la avenida 49E del Barrio Universidad, casa número 192-33, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia. Así, en fecha 6 de junio de 2006, la mencionada ciudadana celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana IRAIRYS MORENO, por seis (06) meses, contados a partir de esa fecha, fijando el canon mensual en la cantidad de cien mil bolívares, que en la actualidad se corresponden con cien bolívares (Bs. 100,00), ajustado posteriormente a doscientos bolívares (Bs. 200,00).

Adujo que hasta la fecha de interposición de la demanda, la arrendataria había dejado de cancelar cinco (05) cánones de arrendamiento mensuales, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, los cuales debían ser cancelados los primeros seis (06) días de cada mes; que el inmueble presentaba deterioro y ameritaba reparaciones; todo por lo cual requirió el desalojo del inmueble en cuestión, más la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) que suman la totalidad de las mensualidades vencidas; que el inmueble sea devuelto inmediatamente, en buen estado y aseo, solvente de servicios públicos e impuestos municipales.

En el acto de contestación a la demanda, la ciudadana IRAIRYS MORENO, alegó en primer lugar que la acción intentada era ilícita, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la vivienda arrendada no cumplía con las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad. También expresó que al ser el inmueble una construcción que data de 1982, la arrendadora debió someterse a la regulación del canon de arrendamiento.

Indicó que el contrato fue celebrado entre la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA, y el ciudadano FREDDY BETANCOURT, (su cónyuge), quien en el año 2005, le compró las bienhechurías por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), en su antigua denominación; que la relación arrendaticia inició aproximadamente desde el 20 de noviembre de 1998, teniendo diez (10) años viviendo en el inmueble arrendado.

Que ha efectuado una serie de mejoras, de las cuales no posee toda la facturación; que no debía ningún canon de arrendamiento, y que éste tampoco había sido aumentado, en razón de los cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), que entregó su cónyuge en 2005.

Finalmente solicitó se ordenara la prueba grafo técnica sobre la carta de aumento de canon arrendaticio consignada por la demandante.

Expresado lo anterior, corresponde a esta Superioridad, valorar y analizar las pruebas promovidas por las partes.

Pruebas promovidas por la parte actora, adjuntas al libelo de demanda.
• Original de Autorización de fecha 25 de abril de 2006, suscrita por las ciudadanas MARÍA OLIVA DÁVILA y MARÍA YSABEL DÁVILA. (Folio 3 del expediente.

La prueba bajo análisis debe ser necesariamente desechada por esta Superioridad, tomando en consideración que se trata de un documento privado emanado de la misma parte promovente, que violenta el principio de alteridad de la prueba. Así se establece.

• Copia simple de documento de compra venta de bienhechurías, celebrado entre el ciudadano RAFAEL DE JESÚS DÁVILA CASTILLO y MARÍA OLIVA DÁVILA, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día 29 de octubre de 1990, bajo en número 164, tomo 7. (Folio 4 del expediente)

El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser promovido en copia simple y posteriormente en original; del mismo se desprende que las ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, es propietaria de las bienhechurías allí descritas, las cuales conforman el inmueble arrendado. Así se establece.

• Original de Comunicación de fecha 1 de diciembre de 2008, suscrita por la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA, con firma de recibido por la ciudadana “YRAIRYS” MORENO. (Folio 5 del expediente)

En relación a la presente prueba, observa esta Superioridad que en el acto de contestación a la demanda, la demandada desconoció las firmas estampadas en el presente documento y solicitó se ordenara una prueba grafo técnica sobre las mismas.

En ese respecto, observa esta Superioridad que, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía entonces a la parte promovente insistir en la validez de la prueba, mediante la promoción de la correspondiente prueba de cotejo para probar su autenticidad.

Así, tomando en consideración que tal prueba no fue promovida, esta Superioridad debe necesariamente desecharla. Así se decide.

• Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA. (Folio 6 del expediente)

La copia antes mencionada, constituye la copia simple de un instrumento público administrativo que debe ser valorada en atención al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, tomando en consideración que no ha sido rebatido por la parte contraria; sin embargo, la identidad de la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, no resulta un hecho controvertido en la presente causa, en virtud de lo cual debe ser desechada del acervo probatorio. Así se decide.

• Copia simple de poder judicial otorgado por la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, las abogadas en ejercicio JUAN MARGARITA PIRONA y MARISOL ECHEVERRÍA MORA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 138.066 y 138.343, autenticado ante la Notaría Pública de San Francisco el día 19 de noviembre de 2009, bajo el número 73, tomo 119. (Folio 11 del expediente)
El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderadas judiciales que poseen los abogadas anteriormente mencionadas, con respecto a la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, en el presente juicio. Así se observa.

• Original de Inspección Extrajudicial, practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 2009. (Folio 14 del expediente)

Sobre la inspección antes señalada, el artículo 1.428 del Código Civil, indica que la inspección “puede promoverse como prueba en juicio para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”; en este sentido, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil, tomando en consideración que no fueron impugnadas por la parte contraria, esta Superioridad les otorga valor probatorio.

Observa esta Superioridad, que el Tribunal comisionado se trasladó hasta el inmueble arrendado el día 14 de diciembre de 2009 a fin de llevar a cabo la inspección promovida, dejando constancia que en general el inmueble se encontraba en buen estado de mantenimiento y aseo; y los arrendatarios expresaron que han efectuado una serie de mejoras al inmueble así como también que tenían dos meses que no cancelaban el canon arrendaticio por cuanto su abogada les había indicado que no lo hicieran hasta que llegaran a un acuerdo; todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada, adjuntas a la contestación de la demanda.
• Legajo de Facturas y Recibos. (Folio 72 al 75 del expediente)

Las facturas desglosadas en los folios mencionados, deben ser desechadas por esta Superioridad, tomando en consideración que se trata de facturas que no fueron ratificadas en este proceso, además no existe constancia de que los productos adquiridos según las mismas hayan sido utilizados en el inmueble arrendado. Así se decide.

• Original de Constancia de Arreglos de Bienhechurías, suscrito por el ciudadano JUAN CASTILLO. (Folio 76 del expediente)

El documento que antecede debe ser necesariamente desechado por esta Superioridad tomando en consideración que se trata de un documento privado emanado de terceros que no fue ratificado en el decurso del juicio, a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Original de Acta, expedida por el Consejo Comunal Universidad (actas de firmas anexas). (Folio 77 del expediente)

El acta a la que se hace referencia anteriormente, debe ser desechada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de un documento privado emanado de terceros que no fue ratificado en el decurso del proceso por sus firmantes. Así se decide.

• Copia simple de Legajo de Expediente Médico expedido por el Hospital de Especialidades Pediátricas y la Fundación Oro Negro, Hospital Coromoto. (Folio 83 y siguientes del expediente)
• Original de Constancia expedida por la Fundación oro Negro. (Folio 89 del expediente)

El legajo de pruebas que antecede es desechado por esta Superioridad, al referir estas hechos no controvertidos en la presente causa, que no constituyen materia de conocimiento. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas.
• Ratificó el valor probatorio de los documentos adjuntos a la contestación de la demanda.

Las pruebas en comento fueron efectivamente valoradas por esta Superioridad anteriormente. Así se observa.

• Prueba testimonial de los ciudadanos JUAN JOSÉ CASTILLO, ELÍ GARCÍA y LINDA LA CRUZ.

Consta en el folio ciento quince (115) del expediente, que en fecha 17 de marzo de 2010, fecha fijada para la deposición de la prueba testimonial del ciudadano JUAN JOSÉ CASTILLO, éste no compareció por lo cual se declaró desierto el acto; motivo por el que esta Superioridad se ve impedida en descender al análisis de la mencionada testimonial.

Riela en el folio ciento dieciséis (116) del expediente, que en fecha 17 de marzo de 2010, el ciudadano ELÍ SEGUNDO GARCÍA OCANDO, rindió la prueba testimonial ante el Juzgado de la causa, y expresó que conocía a la ciudadana IRAIRYS MORENO desde hacía treinta y cinco (35) años y quince (15) años a su esposo; que habitan el inmueble los mencionados ciudadanos con sus hijos; que la casa era inhabitable para el momento que empezaron a vivir allí; que el esposo de la demandada arregló la red de cloacas, arregló la cerca y arreglaron las grietas que tenían las paredes; que habitaban el inmueble desde 1998 y que en el año 2005, el esposo de la demandada le canceló la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que actualmente se corresponde con cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); y que éstos ejercen actos de posesión sobre las bienhechurías de manera pacífica e ininterrumpida.

Ese mismo día, la ciudadana LINDA ROSA LA CRUZ, rindió declaración expresando que conoce a la demandada y a su esposo desde hacía quince (15) años aproximadamente y que le consta que son propietarios del inmueble identificado en las actas y que habitan allí con sus hijos; que antes de habitar el inmueble se encontraba en estado crítico y de abandono y que ahora se encuentra en buenas condiciones, que le hicieron los pisos, la red de cloacas, la luz y la pintaron; que cree que la habitan desde 1998, y que la compraron en el año 2005; que no conoce a la demandante y que han venido teniendo posesión pacifica e ininterrumpida del inmueble.

Las testimoniales en referencia son apreciadas por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al resultar los mismos contestes entre sí; sin embargo sus deposiciones deberán ser adminiculadas al resto de las pruebas, en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Solicitó se oficiara a la Sindicatura Municipal de San Francisco para que informara sobre la condición jurídica del inmueble arrendado.

Tras la revisión de las actas, esta Superioridad observa que la prueba en comento no fue propiamente evacuada, por lo cual se ve impedida de descender a su análisis. Así se observa.

Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocó el mérito favorable de las actas.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Ratificó las pruebas anexas al libelo de demanda.

Las pruebas ratificadas fueron anteriormente valoradas por esta Superioridad. Así se observa.

• Original del documento de compra venta de bienhechurías promovido con el libelo de demanda. (Folio 101 del expediente)

Observa esta Superioridad que el documento en cuestión fue anteriormente valorado. Así se observa.

• Original de Contrato de Arrendamiento suscrito ante el Juzgado de Justicia de Paz del Municipio San Francisco del Estado Zulia, entre las ciudadanas MARÍA YSABEL DÁVILA y PETRA CHIRINO, en fecha 6 de octubre de 2005. (Folio 101 del expediente)

Denota esta Alzada que la prueba antes mencionada fue promovida por la parte demandante para rebatir el alegato planteado por la demandada, IRAIRYS MORENO, sobre el tiempo de habitabilidad que tenía o tiene ésta en el inmueble; así, el contrato de arrendamiento bajo análisis, debe ser apreciado por esta Alzada, por cuanto el mismo fue celebrado por la ciudadana MARÍA ISABEL DÁVILA, ante un Juzgado de Justicia de Paz del Municipio San Francisco del estado Zulia, del mismo se desprende que el inmueble identificado en las actas había sido arrendado por la mencionada ciudadana a PETRA ANAIS CHIRINO D., por un periodo de seis (06) meses contados a partir del 6 de octubre de 2005; ello será adminiculado a las actas, posteriormente en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Original de constancia emitida por el Concejo Comunal Barrio Universidad. (Folio 102 del expediente)

En relación a la presente prueba, esta Superioridad la desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de un documento privado emanado de terceros, que no fue ratificado en el decurso del presente proceso. Así se decide.

• Original de notificación de fecha 23 de julio de 2009, dirigida a la ciudadana “YRAIRYS” MORENO, suscrita por la ciudadana MARÍA DÁVILA. (Folio 103 del expediente)

La prueba que antecede debe ser necesariamente desechada por esta Alzada, tomando en consideración que se trata de un documento privado emanado de la misma parte promovente, en el cual no existe constancia de que haya sido recibido por la parte demanda, lo que atenta contra el principio de alteridad de la prueba. Así se decide.

• Original de oficio número 1.129, expedido por la Oficina de Atención al Ciudadano, del Ministerio Público, en fecha 14 de septiembre de 2009. (Folio 104 del expediente)

Observa esta Alzada que la prueba en referencia constituye un instrumento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que no fue rebatida por la parte contraria, en virtud de lo cual le atribuye el valor probatorio que merece; de su contenido se evidencia denuncia interpuesta por la ciudadana MARÍA DÁVILA, en relación a la conducta asumida por la demandada de autos. Así se observa.

• Original de legajo de recibos de cobro de cánones de arrendamiento. (Folios 105 al 112 del expediente)

Los recibos antes mencionados deben ser necesariamente desechados por esta Superioridad, toda vez que se trata de documentos privados emanado de la misma parte promovente, en su contenido no existe constancia de que haya sido recibido por la parte demanda, lo que atenta contra el principio de alteridad de la prueba. Así se decide.

• Original de Estado de Cuenta expedido por la C.A. ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA. (Folio 113 del expediente)

La prueba que antecede es desechada por esta Alzada por cuanto la información allí contenida debió ser traída a las actas de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, corresponde a esta Juzgadora dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”

La doctrina patria ha expresado que la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

En el caso que nos ocupa la parte demandante, ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, alegó que la arrendataria demandada, IRAIRYS MORENO, había dejado de cancelar cinco (05) cánones arrendaticios correspondientes al alquiler del inmueble identificado en las actas.

Al respecto la demandada indicó que el contrato de arrendamiento había sido acordado entre su esposo, FREDDY BETANCOURT, y la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA, quien es hija de la demandante; y que además su esposo había comprado el inmueble en el año 2005, al cancelarle a la mencionada ciudadana la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

No obstante en su acto de contestación de la demanda, la ciudadana IRAIRYS MORENO, alegó la ilicitud de la pretensión incoada en su contra por cuanto la vivienda arrendada había sido construida en el año 1982, que además se encontraba cerca de una cañada y que “toda casa aunque sea de bloques si estos son cruzados, edificadas con ausencia de pilares en cada esquina, y de edificación vieja (…) se considera rancho” de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese respecto, esta Superioridad observa que no existe constancia en las actas sobre las características de construcción del inmueble arrendado, pues la parte demandada no promovió prueba alguna a tal efecto. Así, sobre el estado del inmueble únicamente consta la inspección extrajudicial traída a las actas por la demandante, y apreciada por esta Alzada, donde se desprende que el inmueble se encontraba en buenas condiciones; en virtud de lo cual esta Superioridad desecha el planteamiento esbozado por la demandada. Así se decide.

Ahora bien, en atención a los alegatos presentados por las partes, y tomando en consideración que se trata de un contrato de arrendamiento verbal, esta Superioridad se permite traer a las actas lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a tenor expresa:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En ese mismo sentido, resultó un hecho reconocido y por tanto exento de pruebas, que efectivamente el contrato de arrendamiento verbal se llevó a cabo y que fue celebrado por la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA, en su condición de arrendadora, por orden y cuenta de la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, propietaria de las bienhechurías que son habitadas por la demandada.

Así, aduce la demandada que el contrato en comento fue aceptado por su esposo, ciudadano FREDDY BETANCOURT, como arrendatario del inmueble, sin embargo no produjo prueba alguna que demostrara tal alegación.

Igualmente, la parte demandada alegó haber cancelado en el año 2005, a la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) en su antigua denominación, actualmente cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), por la compra del inmueble arrendado, sin embargo, en su mismo escrito de contestación a la demanda reconoció que por ello no se efectuó documento alguno, y tampoco se había efectuado recibo.

Al efecto, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos ELÍ GARCÍA y LINDA LA CRUZ, quienes declararon que los arrendatarios habían efectuado mejoras en el inmueble; sin embargo sobre la supuesta compra venta, el primero de ellos indicó que el ciudadano FREDDY BETANCOURT, le había comentado que en el año 2005, había adquirido el inmueble; la segunda refirió que el mencionado ciudadano había comprado la casa en el año 2005.

Sin embargo, el primero de los ciudadanos mencionados, es un testigo referencial toda vez que supo de la supuesta compra venta por cuanto así se lo informó el cónyuge de la demandada, por lo cual su testimonio no le merece fe a esta Alzada; así, al no existir en las actas alguna otra prueba tendiente a demostrar el hecho al que se viene haciendo referencia, y siendo que por sí sola la testimonial de la ciudadana LINDA LA CRUZ, no hace plena prueba del hecho controvertido, esta Superioridad desecha la defensa propuesta.

En relación a las mejoras supuestamente efectuadas por la demandada al inmueble arrendado, esta Superioridad observa que, si bien los testigos fueron contestes y concordes al respecto, éstas mejoras no fueron especificadas y correlacionadas en el escrito de contestación a la demanda; igualmente la constancia que riela en el folio setenta y seis (76) del expediente, sobre los “Arreglos de Bienhechurías”, fue desechada por esta Alzada por cuanto la misma no fue ratificada por su firmante; entonces, al no existir constancia en las actas sobre las mejoras alegadas por la demandante, mal puede esta Superioridad considerar alguna compensación al respecto.

Asimismo, no logró demostrar la demandada el tiempo que tenía habitando el inmueble, sin embargo, la demandante consignó contrato de arrendamiento que suscribiera la ciudadana MARÍA YSABEL DÁVILA con la ciudadana PETRA ANAIS CHIRINO D., sobre el inmueble identificado en las actas, ante el Juzgado de Justicia de Paz del Municipio San Francisco, por un período de seis (06) meses, contados a partir del 6 de octubre de 2005, dicha documental no fue rebatida por la contraparte, por lo que se entiende como reconocido tal hecho.

No obstante todo lo comentado, en la contestación de la demanda, la ciudadana IRAIRYS MORENO, negó, rechazó y contradijo el aumento del canon arrendaticio, por cuanto se consideraban, en ese momento, propietarios de las bienhechurías; y desconoció las firmas que aparecen en la comunicación de fecha 1 de diciembre de 2008, que riela en el folio cinco (05) del expediente.

Entonces, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, debió la parte demandante promover la prueba de cotejo sobre las firmas que aparecen en dicho documento; siendo que ello no sucedió el mismo no fue apreciado por esta Superioridad, por lo cual deberá tenerse como canon de arrendamiento la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00) que al momento de celebrarse el contrato correspondían a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que fue admitido por la demandada.

Ahora bien, en el decurso del presente proceso la demandada no logró rebatir la falta de pago de los cánones de arrendamiento pues, como se dijo antes no produjo algún elemento probatorio al respecto, e incluso al momento de la evacuación de la inspección extrajudicial promovida por la accionante, el ciudadano FREDDY BETANCOURT, admitió que para ese momento debían dos (02) cánones arrendaticios.

Es por tanto que, la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, deberá ser declarada parcialmente con lugar, ordenando el desalojo del inmueble arrendado, empero condenando a la parte demandada, al pago de la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) por concepto de pago de cánones de arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; no la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) como erróneamente lo condenara el Tribunal de la causa en la sentencia apelada. Así se decide.

En virtud de ello, en la parte dispositiva de esta Sentencia, se declarará PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana YRAIRIS MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.080.198, asistida por el abogado en ejercicio RICHARD MARTÍN; en consecuencia se REVOCARÁ PARCIALMENTE la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de mayo de 2010, en el sentido que, se condenará a la parte demandada, al pago de la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos. Así se decide.

V
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana YRAIRIS MORENO, asistida por el abogado en ejercicio RICHARD MARTÍN, antes identificados.
SEGUNDO: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de mayo de 2010, en el sentido que, se condenará a la parte demandada, al pago de la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; todo en el juicio que por DESALOJO, sigue la ciudadana MARÍA OLIVA DÁVILA, contra la ciudadana YRAIRIS MORENO, ambas plenamente identificadas en el texto del presente fallo.
TERCERO: No hay condenatoria en costas, por argumento en contrario al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
(Fdo)
DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
(Fdo)
ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO
En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO
(Fdo)
ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO