Exp.: 2.930-14. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 204° y 155° Se observa de una revisión del escrito libelar, que la demanda fue debidamente estimada en unidades tributarias, por tal motivo pasa este Tribunal a decidir sobre la admisibilidad de la misma. Ocurre ante este Tribunal la ciudadana MORELA DEL VALLE BRICEÑO OCHOA, venezolana, titular de la cedula de identidad número V-7.813.852, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el Abogado en ejercicio EVERETT JOSÉ SALAZAR BOSSIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 66.295, para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a los ciudadanos DURBELYS ESTHER RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, EDGAR RAMÓN MARTÍNEZ GRIMAN, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-16.284.082 y V-10.516.287, a la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE POLLOS EL GRAN CHALIVEN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 03 de septiembre de 1997, bajo el N° 01, Tomo 69-A, y a la sociedad irregular CHARCUTERÍA PUBLIX, ubicada en la avenida 14B con calle 60, Mini Centro Comercial Publix, Sector Las Tarabas, Maracaibo del Estado Zulia. Alega la demandante que desde el mes de junio de 2009 ha mantenido una relación arrendaticia con los dueños de un inmueble, constituido por una sola de sus habitaciones, la número 2, ya que existen otras también arrendadas, pagando en la actualidad la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) como canon mensual. Que los arrendadores la han acosado y hostigado con amenazas de desalojarla, logrando impedirle el acceso a la habitación. Que el día viernes (21) de marzo de 2014 cuando regresaba de trabajar en el interior del país, al tratar de abrir alguna de las dos entradas que le dan acceso a la habitación, la llave del portón del estacionamiento ni la de la reja le sirvieron debido a que los propietarios le cambiaron la cerradura/candados impidiéndole el acceso al inmueble y a su domicilio, siendo que hasta el día de hoy la han mantenido en una espera infructuosa de darle copias de las llaves de las nuevas cerradura, conculcándole el acceso a la habitación y a sus efectos personales. Que demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios ocasionados, solicitando entre otras cosas, que se reconozca la existencia del contrato verbal de alquiler de la señalada habitación, que ha cancelado el canon acordado en forma puntal, y que se perfeccione el contrato conforme a la normativa inquilinaria vigente. Se aprecia del libelo de la demanda que, la ciudadana MORELA DEL VALLE BRICEÑO, solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento en su cualidad de arrendataria de una habitación a la que, según sus dichos, se le ha impedido el acceso, requiriendo que en tal sentido que se reconozca la existencia del contrato verbal y se perfeccione conforme a la normativa legal vigente; aludiendo además, que actualmente no tiene domicilio fijo ya que vive entre las casas de su padre, su tía y familiares. Ahora bien, en virtud del desarrollo y protección por parte del Estado sobre el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna, fue sancionada y publicada en Gaceta Oficial número 39.783 del 21/10/2011, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece en su Título III un procedimiento previo a las demandas. En este sentido, se hace oportuno citar el contenido de los artículos 94 y 96 de este título: “Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” “Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.” Así resulta oportuno señalar que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, estatuye en sus artículos 1° y 5°, lo que a continuación se transcribe: “Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercen, o cuya practica material comporten la perdida de la posesión o tenencia de un inmuebles destinado a vivienda(…)” Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Se hace necesario dilucidar, si es aplicable el procedimiento previsto en el referido decreto, en los casos en que la arrendataria demande el cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento sobre una habitación que según sus propios dichos, no esta poseyendo o habitando. A tal efecto, es pertinente citar el criterio establecido mediante sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente número AA20-C- 2012-0000712, de fecha 17 de abril del año 2013, en la que se analizaron varios criterios jurisprudenciales emanados tanto de la Sala Constitucional como de la misma Sala de Casación Civil, todos referidos al ámbito de aplicación y el alcance del citado decreto Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En la citada decisión se asentó: “Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.” …omissis… “El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal(…).” …omissis… “Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.” (Subrayado del Tribunal). La causa bajo examen, tiene por motivo el cumplimiento del contrato de arrendamiento mediante con el que la parte demandante pretende el reconocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento sobre una habitación y el perfeccionamiento de dicho contrato, lo cual comporta una amenaza para el demandado de perder la posesión o tenencia de dicha habitación, por tal motivo considera este Órgano Jurisdiccional que resulta aplicable el precedente jurisprudencial antes citado. En razón de lo anterior, este Tribunal con fundamento en las previsiones de los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los artículos 1° y 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y el criterio jurisprudencial antes trascrito, discurre que debe declararse conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil inadmisible la presente demanda, por no haberse agotado –previo a la interposición de la misma- el procedimiento administrativo contenido en el referido Decreto –artículos que van del 5° al 10°- lo cual constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional según las previsiones de la ley que regula esta materia. Así se decide. Por las razones antes expresadas, este TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la ciudadana MORELA DEL VALLE BRICEÑO OCHOA en contra de los ciudadanos DURBELYS ESTHER RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, EDGAR RAMÓN MARTÍNEZ GRIMAN, la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE POLLOS EL GRAN CHALIVEN, C.A.,y a la sociedad irregular CHARCUTERÍA PUBLIX, todos identificados previamente. No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Dada, firmada y sellada en la sala de este órgano jurisdiccional a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. LA JUEZ, Abog. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO. Mg. Sc. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, Abog. MARYLUZ PARRA VARGAS. En esta misma fecha siendo las tres con quince minutos de la tarde (03:15 pm.), se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, Abog. MARYLUZ PARRA VARGAS. Expediente: 2.930-14.