TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2316-14-76
DEMANDANTE: La ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.638.702, y domiciliada en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.
DEMANDADOS: La Firma Unipersonal CARNICERÍA GUTÍERREZ, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de enero de 2003, bajo el Numero 05, Tomo 1B, y la Firma Unipersonal, CARNICERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 06 de enero de 2006, bajo el número 08. Tomo 1-B, Primer Trimestre.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los profesionales del derecho JULIO SALAZAR, DEAMRRYT RIVERO y GABRIELA FARIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 84.377, 95.176 y 126.719, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: El profesional del derecho RAMÓN DARÍO LUZARDO ZAVALA, inscrito en el Inpre-abogado bajo el No. 203.899.

Ante este Superior Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas al Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRORROGA LEGAL, seguido por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, ya identificados, con motivo de la apelación formulada en fecha 10 de abril de 2014, por el abogado en ejercicio JULIO SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por dicho Juzgado, en fecha 10 de diciembre de 2013.

ANTECEDENTES
Ante el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acudió la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, asistida por el profesional del derecho JULIO SALAZAR, y demandó a las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNICERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, ya identificados, por cumplimiento de contrato por prorroga legal de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 del Código de Procedimiento Civil y los Articulo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora acompañó con su libelo los instrumentos que consideró conducente a favor de su pretensión.
A dicha demanda el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de noviembre de 2011, le dio entrada ordenando emplazar a las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTIERREZ y CARNICERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, en la persona del ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.672.410, y domiciliado en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en su carácter de propietario de dichas firmas unipersonales, para que compareciera el 2º día de Despacho siguiente después que constara en actas su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Citado como quedaron las demandadas. En fecha 14 de febrero del 2012, el ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVA, asistido por la abogada en ejercicio AUDREY DORTA SANCHEZ, inscrito en el Inpre-abogado bajo el No. 41.919, presentó escrito de contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por la parte actora en su libelo. Asimismo, interpuso la tácita reconducción y se opuso a la cuantía de la demanda.
Transcurridos los lapsos correspondientes, en fecha 10 de diciembre de 2013, el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia declarando: “…SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL…” y en consecuencia “…SUSPENDE y se deja sin efecto alguno la medida preventiva de secuestro dictada por este tribunal en fecha 16 de enero de 2012…”.
Mediante diligencia de fecha 10 de abril de 2014, el abogado en ejercicio JULIO SALAZAR, apoderado judicial de la parte actora, ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación, contra dicha sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto dictado por el juzgado del conocimiento de la causa, de fecha 23 de julio de 2014, y se acordó remitir el expediente a este Tribunal Superior, quien en fecha 13 de octubre de 2014, le dio entrada, dejando constancia que el procedimiento a seguir es el previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de octubre de 2014, la parte demandada presentó escrito consignando copia certificada del presente expediente, expedidas por el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 28 de octubre de 2014, correspondiendo al último día del lapso previsto en el artículo 893 eiusdem, este Tribunal dictó auto difiriendo el pronunciamiento del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 251 de la Ley Adjetiva Civil.
Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el último día del lapso establecido en el artículo 251 ibidem, este Tribunal Superior procede a dictar su fallo, y para ello efectúa las siguientes consideraciones.

COMPETENCIA
La decisión contra la cual se apela fue dictada por el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en un Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRORROGA LEGAL; por lo cual este Tribunal como Órgano jerárquicamente Superior del a quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, la cual entró en vigencia según Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha 02 de abril de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
1. Motivos de la pretensión:
Expone la parte actora en su libelo, lo siguiente:
“…LOS HECHOS

1. Motivos de la contestación de la demandada:
Expresa la parte demandada en su escrito de contestación, lo siguiente:
“… CAPITULO I
DEL RECHAZO DE LA DEMANDA, DE LA TACITA
RECONDUCCIÓN.
RECHAZO DE LA DEMANDA. .…”

2. Fundamentos del fallo recurrido:
Se fundamenta el fallo recurrido en los siguientes razonamientos:

3. Motivos del fallo de Alzada:
Precisado lo anterior, este Tribunal Superior procede a delimitar la controversia en razón de los hechos alegados por las partes y aquellos reconocidos por la demandada, en sus respectivos escritos de demanda y contestación; quedando la misma circunscrita a determinar: a) Si respecto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del Estado Zulia, el trece (13) de febrero de 2004, el cual quedo anotado bajo el No. 07, Tomo 11, de los libros llevados por dicha oficina Notarial, operó la Tacita Reconducción y en consecuencia éste se convirtió a tiempo indeterminado; b) Determinar la procedencia o improcedencia de la oposición a la cuantía formulada por la parte demandada en su escrito de contestación; c) Establecer si se configuró la violación a la obligación establecida en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento por parte de la firma unipersonal Carnicería Gutiérrez; y, d) la procedencia o no del cumplimiento de la Prorroga Legal emergida a razón del contrato de arrendamiento ut supra citado.
No obstante el orden en que fue delimitada la controversia, considera pertinente esta Alzada entrar a resolver primero lo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación, en relación al capítulo II “…DE LA OPOSICION A LA CUANTIA DE LA DEMANDA…”, al expresar que “…Rechazo y me OPONGO A LA CUANTIA DE LA DEMANDA, en virtud que las acciones de las partes se derivan de una relación ARRENDATICIA, siendo inaplicable la estimación de la demanda indicada en el artículo 38 del Código de Procedimiento; en el contrato de arrendamiento se fijo cantidades de dinero relativas a los cánones de arrendamiento y al depósito en garantía de conservación de buen funcionamiento del inmueble arrendado, siendo aplicable para la cuantificación de la demanda el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, (….) Razones por las cuales rechazo y contradigo la cuantía de la demanda por exagerada….”.
Al respecto, el Tribunal observa:
Los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, disponen:
Artículo 36: “…”
Artículo 38: “….”.

Por su parte, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia No. 0012, de fecha 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, dejó asentado:
“…c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que deben probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor….”.

Aplicando la norma y la jurisprudencia parcialmente transcrita al caso de marras, se puede constatar del escrito de contestación a la demanda que el demandado no cubrió los requisitos necesarios, antes indicados, pues sólo se limitó a denunciar lo que en derecho debió haber aplicado la demandante en cuanto a la estimación de la cuantía, sin proponer una nueva cuantía (valga la redundancia), para que este Tribunal considerara la misma, es decir, no señaló cuánto presuntamente debía ser la estimación de la demanda, ni señaló el monto de los cánones de arrendamiento mensuales, para que de esa manera este Tribunal determinara la procedencia o no de tal estimación. Amén, que la presente acción versa sobre el cumplimiento del contrato de Prorroga Legal y no sobre las acciones a que hace referencia el citado artículo 36 ibidem. En consecuencia, se tiene como definitiva la estimación hecha por la demandante en el libelo de la demanda. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a la demás limitaciones de la controversia, es importante resaltar la alegación formulada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, referida a la tácita reconducción, la cual se transcribe a continuación:
“…Ciudadano Juez en Defensa de mis derechos e intereses garantizados en la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela …”.

Al respecto, el Tribunal observa que la tutela impetrada por el actor se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, en términos generales, en lo dispuesto en los artículos 38 literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales disponen, respectivamente:
Artículo 38: “….”.
Artículo 39: “…””.
Asimismo, los artículos 1.159 y 1.264, respectivamente, del mismo texto legal, establecen:
Artículos 1.159:”…”.

Artículos 1.264: “ ….”.

De las normas antes citadas se infiere que los contratos tienen fuerza de L ey entre las partes que lo celebran; que deben ser cumplidos tal y como fueros pactados y; que en caso de que una de las partes no cumpla lo acordado, puede a su elección el afectado legitimado reclamar judicialmente la resolución del contrato o su cumplimiento.
En este orden de ideas, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª edi, pág. 382, comenta en torno al contrato en general, lo siguiente: “…constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico…”. Por su parte el Dr. Guillermo Cabanella de Torres, en la obra Diccionario Jurídico Elemental, en su pág. 70, citando a Savigny, señala que el contrato es: “… el concierto de dos o más voluntades sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus relaciones jurídicas…”.
Así pues, en el caso de marras la actora pretende se condene al demandado al cumplimiento del Contrato por Prorroga Legal, a fin de que le restituya el inmueble por haber finalizado el arrendamiento y su correspondiente prorroga legal. Mientras el arrendatario por su parte afirma, que por haber retirado la arrendataria las consignaciones de los cánones de arrendamientos y no haberle devuelto el depósito en garantía y sus respectivos intereses, ocurrió la tácita reconducción.-
En este estado, resulta pertinente recordar lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La citada norma configura la aplicación en materia de arrendamientos del principio “diesinterpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogido en el artículo 1269 del Código Civil y conforme al cual, sin necesidad de que se produzca ninguna intimación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del contrato, por haberse cumplido el tiempo de vigencia previsto para el arrendamiento. No obstante, esta norma en virtud del derecho preferente que en materia arrendataria tiene el inquilino a ser preferido antes que otros contratantes para seguir ocupando el inmueble, dicho artículo fue modificado, estableciendo que el contrato a tiempo determinado no concluye fatalmente a la fecha de su vencimiento, dado que éste puede (el inquilino) ejercer el derecho preferente, y si no hay causa alguna que le impida el uso de ese derecho, el podrá continuar como arrendatario del inmueble, a menos, que no ejerza dicho derecho y el arrendatario le exprese su decisión de no continuar con la relación arrendaticia.
En este estado, resulta pertinente recordar lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil que prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (Resaltado de esta Alzada).

Siguiendo el mismo hilo argumentativo, el artículo 1.614 del mismo texto legal, dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (Lo subrayado y resaltado es de este Tribunal).

En este estado, resulta pertinente para esta juzgadora invocar Al Dr. Gustavo Contreras, en su obra Casos Prácticos Inquilinarios, páginas 149 y siguientes, el cual comenta en torno a la Tácita Reconducción, lo siguiente:
“… Implica esta figura jurídica del Derecho Civil, la presunción que nace a favor del arrendatario de que el contrato arrendaticio se renovó a su favor a tiempo indeterminado, si a la expiración del término fijado para la locación, se le deja en posesión pacífica del inmueble. Esencialmente dos son los artículos que informan este Instituto: el 1.600 y 1.614 del Código Civil. Sus textos son casi iguales, pero ambos se refieren al caso de contratos de locación a tiempo determinado, en los cuales, a la finalización del término, el inquilino queda y se le deja en posesión del inmueble, sin oposición del propietario o arrendador, según fuere el caso. Y en ambos artículos la ley declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, según el 1.614. En esto más explicito que el 1.600. Y finalmente, ambos indican que el efecto de este nuevo contrato, se regula por las disposiciones relativas a los contratos por “tiempo indeterminado”…”. (Subrayado de esta Alzada).
(…omissis…)
Varias son las condiciones, ya dijimos para que se opere esta renovación tácita contractual:
a) Que se trate de un contrato escrito y a término fijo. Y esto porque al Código indicar “a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento”, está presumiendo o implicando que la convención sea escrita (…).
b) Que a la expiración del término fijado, el locatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada. En este punto, poco lo que podemos añadir a lo que pormenorizadamente indica Isaas Bendayán Levy en sus “Estudios de Derecho Inquilinario”, p. 82:
“…la ley no fija le duración que el goce debe tener para considerar, o para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato; en vista del silencio de la Ley, corresponde a los Tribunales de Justicia, estudiando cada caso en particular y según las circunstancias, declarar si ha operado o no la tácita reconducción…”
c) Que no haya habido desahucio. Con el aviso previo que en el plazo previsto en el contrato se fijó para que el arrendador manifestase al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato (esto para el caso de que se hubiere estipulado prórrogas automáticas o sucesivas, siempre y cuando alguna de las partes no diere aviso en contrario a la otra con… días de anticipación) automáticamente se está deshaciendo la presunción renovadora de la convención. El mismo Bendayán Levy hace una curiosa acotación en su citada obra: “… El desahucio puede verificarse indistintamente antes o después de la expiración del término (a menos que se hubiere estipulado algo concreto); si se hace después, debe evitarse dejar transcurrir un plazo demasiado largo que haga presumir en el arrendador su voluntad de dejar al arrendatario en el goce del inmueble; la demanda de desalojo, efectuada en un tiempo oportuno, o sea, después del vencimiento del término estipulado, equivale al desahucio…”. (Paréntesis nuestro).
c) Por lo anterior anotado, es de concluir este punto indicando que si el arrendador, luego de vencido el contrato, no renovado automáticamente, pidió judicialmente el cumplimiento o ejecución del mismo y la inmediata entrega del inmueble arrendado, no se opera, jamás, la tácita reconducción…”

Igualmente, indican los autores Hermes karting Rodríguez y Irma Lovera De Sola, en la obra “La actualidad en la legislación y la jurisprudencia inquilinaria”, III Jornada de Derecho Arrendaticio, General “Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 1983”, (Págs. 58 al 62), referente a la prorroga legal, lo siguiente:
“…Así surge la figura de la Prórroga Legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley que busca asegurar al inquilino un plazo cierto de permanencia en el inmueble en caso de que el arrendador resuelva por cualquier causa no prorrogar el contrato de arrendamiento u otorgar otro nuevo, brindándole la certeza que al vencimiento de dicha prórroga, podrá recuperar o restituirse en la posesión del inmueble. (…)
La norma que la regula establece de manera tarifada los lapsos que dispone el arrendatario en función de la duración de la relación arrendaticia que le vincula con el arrendador de la manera que sigue:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…omissis…)
C) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
(…omissis…)
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
(…omissis…)
Partimos pues de la consideración de que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado referido por la norma, es aquel en el cual la relación arrendaticia tiene una fecha fija para su inicio y otra para su terminación; lapso temporal este en el cual el arrendador entrega al inquilino un inmueble para que lo use, goce y disfrute mediante el pago de un precio o canon. El plazo fijo viene entonces a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, el que permite a las partes conocer cuando se inicia y cuando termina la relación arrendaticia contractual.
(…omissis…)
Se trata de una Prórroga Legal por que obra de pleno derecho y así lo estipula expresamente en el artículo 39 cuando expresa que: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Procede la prórroga legal aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento debido a que con su regulación en el artículo 38, procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable y su carácter de orden público. (Artículo 7° eiusdem).
Se produce por el ministerio de la ley, debido que no requiere de pacto alguno entre las parte y opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato. No es necesario notificarla al arrendatario; sin embargo, en la practica forense es aconsejable y de ese modo, preconstituir una prueba que podrá ser utilizada en el juicio que se instaure contra el inquilino en caso que no entregue el arrendador el inmueble de su vencimiento.
Acerca de las formas de notificación de la prorroga legal debe ser personal o como lo prevé el contrato en su defecto, a través de un medio fehaciente con base al artículo 26 de la Carta Magna, para garantizarle al inquilino el derecho de acceso a la justicia y a una tutela judicial efectiva; en el supuesto de no lograrla, se efectúa mediante el traslado de un Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble y/o del domicilio del contrato, debido a que son los únicos competentes de manera exclusiva y excluyente para los actos de jurisdicción voluntaria según establece la Resolución N° 2009-0006 del 18 de marzo de 2009 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, plasmado la voluntad irrestricta por parte del arrendador de no prorrogar más –convencionalmente- la contratación colectiva de manera que el arrendatario pueda beneficiarse de este derecho especial sustitutivo del derogado derecho de preferencia arrendaticio, de manera equitativa y justa para las partes contratantes, sin que pueda convertirse en una arma a esgrimir contra el arrendador como ocurría con la legislación derogada.
La prórroga legal, como lo dispone claramente la norma in comento, es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario: está concebida en beneficio de este, quien puede usarla o no parcialmente o agotarla íntegramente. Cuando nos referimos a usarla “en todo o parte” significa que no es menester que el arrendatario se acoja totalmente a la misma y en aras de mantener la armonía contractual a permanecer en el inmueble después de que se produzca el vencimiento natural de la convención. En este supuesto, es válido que el arrendatario le notifique al arrendador a través de cualquier medio fehaciente su voluntad o en el mismo acto en el cual haya sido notificado por este, sea a través de una comunicación personal o judicial.
(…omissis…)
Así las cosas, finalizada la prórroga legal, las garantías deben ser devueltas por el arrendador al inquilino, sea real o depósito dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a su terminación más los intereses que hubieren causado hasta ese momento (artículo 25) y en caso contrario, de no ser reembolsado el monto de dicha garantía, el arrendatario podrá solicitar judicialmente el reintegro (artículos 26 al 33 eiusdem). De igual manera, opera en el caso de no haber dado la garantía dineraria, lo relativo a la liberación de la garantía real que haya sido establecida.
(…omissis…)
En consonancia con lo precedente, la norma contenida en el artículo 41 de la vigente ley inquilinaria determina que:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
El texto original del Decreto Ley contenía el agregado de “No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…” Tal adición obedeció a la convivencia de no dejar alguna duda interpretativa que pudiera sugerir bajo razonamiento lógico y de protección la prohibición de admisibilidad de otra acción ante el incumplimiento de Procedimiento Civil en cuanto a que el Tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la ley y dicho dispositivo establece dos situaciones muy concretas a saber:
a) Cuando se le haya concedido al arrendatario la prórroga legal, tal como lo establece el artículo 38 de este Decreto-Ley, de ninguna manera se admitirán demandas derivadas del vencimiento del mismo. No podemos olvidar en este sentido, que la prórroga legal en los contratos a tiempo determinado es obligatorio concederla, salvo que le inquilino se encuentre en violación a sus obligaciones contractuales, lo cual se deduce del contenido del artículo precedente y
b) Sí se admitirán acciones o demandas cuando se trate de incumplimiento de cualquier otra de las obligaciones contractuales o legales. Se refiere a la acción resolutoria en base al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la ley especial.
El inquilino debe ejercitar el derecho de la Prórroga Legal sin que ello signifique que se le conceda un privilegio especial, fuero o inmunidad en perjuicio de los derechos del propietario….”.

Por su parte, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. (Lo resaltado es del fallo).

Según, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I. Pág. 270 - 273, comenta:
“…el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o previo. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración. Se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuándo” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem) del arrendamiento;
…omissis…
Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, específica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.
El artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que,
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…..”. (Lo subrayado es de este Tribunal).

En este mismo contexto, el Tribunal Supremo en Sala de Casación Civil, en fecha 4 de marzo de 2013, en el expediente No. AA20-C-2012-000474, dejó establecido:
“…En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.
En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia….”.

Vistos los artículos transcritos, la Jurisprudencia y las doctrinas antes reseñadas, se establecen en materia de arrendamiento inmobiliario, los presupuestos de procedencia de la prorroga legal, a los efectos de que no se configure la tácita reconducción establecida en los ya citados artículos 38 literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; en virtud de que la misma sólo es procedente en los contratos por escrito y a tiempo determinado. Además, que es recomendable que el arrendador notifique al arrendatario de la no continuidad del contrato de arrendamiento y que posteriormente vencido el lapso de prorroga legal, es procedente que el arrendador solicite el cumplimiento del contrato por prorroga legal.
Así pues, realizadas algunas consideraciones referidas a los contratos de arrendamiento, corresponde traer a colación los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales prevén:

Artículo 1.354 C. C.: “Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

Artículo 506 C .P. C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” .

Las normas anteriormente transcritas consagran la noción de carga de la prueba, es decir, el principio en virtud del cual las partes con el propósito de persuadir al juzgador respecto a la veracidad de las afirmaciones de hecho esgrimidas en los escritos de alegaciones y defensas, deben demostrar a través de medios probáticos legales, idóneos y pertinentes, cada uno de esos hechos o impresiones de hechos que resulten controvertidos y sean objeto de prueba. Además, la idea de carga de la prueba tiene la finalidad de permitirle al operador de justicia, ante la ausencia de pruebas de las partes, no absolver la instancia y proceder en dictar un pronunciamiento judicial conforme a los requerimientos deontológico intrínsecos de la función jurisdiccional.
A su vez, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Es así como, conforme a las normas citadas ut supra, y dada la facultad revisora que esta Superior Instancia posee en cuanto la juridicidad del fallo recurrido, es ineludible para quien juzga efectuar un análisis adminiculado de la fórmula probática incorporada. Lo cual se realiza atendiendo las siguientes apreciaciones:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Corre inserto en el folio Seis (06), Copia Simple de documento de Registro de la Firma Unipersonal CARNICERÍA GUTÍERREZ, realizado por el Ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de enero de 2003, bajo el No. 5, tomo 1-B, tercer trimestre.
• Consta en el folio Siete (07), Copia Simple de documento de Finalización de la Firma Unipersonal CARNICERÍA GUTÍERREZ, propiedad del ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 04 de julio de 2007, bajo el tomo 1-A, tercer trimestre.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que sólo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos”. Dicho criterio, es acogido por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de abril de 2.003, cuya ponencia correspondió del Magistrado Dr. Franklin Arrieche G, expediente N° 01-302, en la cual se asentó:
”…En relación con esta denuncia, la Sala observa:
…El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes…”
“…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…”
(…omissis…)
“…En interpretación de esta norma, la Sala ha precisado que sólo puede producirse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados…”

Así pues, analizada la anterior sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, acogiendo esta Alzada el criterio en ella expresado, se establece que las fotocopias bajo examen se corresponden a instrumentos públicos reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Por lo que, las copias del acta de constitución (folio 6 y su vuelto) y de finalización (folio siete y su vuelto) de la firma unipersonal CARNICERÍA GUTÍERREZ, se corresponden con los documentos a los que se refiere el legislador en la norma in examine, las cuales no fueron atacadas por la parte contraria a la promovente; por lo que se les otorga pleno valor probatorio, comprobándose de éstas que el ciudadano José Ramón Gutiérrez, antes identificado, en fecha 15 de enero de 2003 inscribió ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una firma unipersonal denominada “CARNICERIA GUTIERREZ”, y que en fecha 04 de julio de 2007 procedió a participar la finalización de la indicada firma unipersonal. En consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-
• Riela del folio ocho (08) al folio Trece (13), Copia Certificada de contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA y el ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ, autenticado ante la Notaria Publica Primero de Ciudad Ojeda, en fecha 13 de febrero de 2004, bajo el No 07, tomo 11.
Esta probanza no fue atacada por la parte demandada en la oportunidad legal, por lo que este Tribunal conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil, la aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia y en especial, en cuanto a la duración que las partes convinieron, la cual fue establecida en la Cláusula Segunda, que a la letra dice: El tiempo de duración del presente contrato es de Cinco Años, contados a partir del Diez (10) de Febrero del presente año 2004 y en cuyo vencimiento ambas partes podrán acordar en realizar un nuevo contrato de arrendamiento por igual o menor tiempo de duración …”. De igual manera se transcribe parcialmente lo dispuesto en la Cláusula Quinta: “… no pudiendo dar un uso diferente al ya citado, quedándole expresamente prohibido cederlo, traspasarlo o subarrendarlo, parcial o totalmente a terceras personas sin el consentimiento expreso, dado por escrito por parte de la Arrendadora…..”.Y por último lo acordado por las partes respecto al Depósito en Garantía, establecido en la Cláusula Octava: La Arrendadora manifiesta que recibe en este actos de parte de El Arrendatario, la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 2.100.000,oo) por concepto de Depósito, suma ésta de dinero que no será imputable a canon o cánones de arrendamiento, vencidos o por vencerse, la cual le será devuelta a El Arrendatario en un plazo de Sesenta (60) días después de haberse terminado el presente Contrato de Arrendamiento, previa verificación de haber cumplido con todas las Cláusulas establecidas en el presente documento y una vez verificado las condiciones del inmueble a satisfacción de La Arrendataria…”. En consecuencia se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.-
• Corre inserto en el folio catorce (14), Original de comunicación suscrita por la ciudadana MARIAN SILVANA COLETA DE MORA, dirigido al ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ, en fecha 02 de diciembre de 2008, en la cual se constata que la parte actora, participa a la parte demandada, su “…decisión de no renovar el contrato de arrendamiento (…) Participación que –(hace)- a los efectos de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento…”.
Dicha comunicación no fue atacada por la parte demandada, por el contrario, la reconoció expresamente en el escrito de contestación a la demanda al indicar “…y aun así la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA en fecha 08 de Diciembre de 2008 me notifico (sic) la prorroga legal venciéndose dicha prorroga el día 10 de Febrero de 2011…”, razón por la cual se tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con lo cual se observa que la actora notificó a la parte demandada su intención de no renovar el contrato, indicándole que a partir de la fecha de vencimiento del mismo iniciaba la prorroga legal. En consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. ASI SE DECIDE.
• Consta en el folio Quince (15), Copia Simple de documento de Registro de la Firma Unipersonal “CARNICERIA COSTA ORIENTAL DEL LAGO”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 06 de enero de 2006, bajo el No. 08, tomo 1-B, primer trimestre.
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aplicándole la fundamentación ut supra establecida para la valoración de las dos primeras documentales, por ser copia fotostática de un instrumento público reconocido o tenido legalmente por reconocido. Por lo que, las copias del acta de constitución (folio 15 y su vuelto) de la firma unipersonal CARNICERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO” DE JOSÉ RAMÓN GUTIÉRREZ CUEVAS, se corresponden con los documentos a los que se refiere el legislador en la norma in examine, las cuales no fueron atacadas por la parte contraria a la promovente; por lo que se le otorga pleno valor probatorio; comprobándose de ésta, que el ciudadano José Ramón Gutiérrez, antes identificado, en fecha 06 de enero de 2006 inscribió ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una firma unipersonal con esa denominación. ASÍ SE DECIDE.-
En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes probáticas:
• Riela en el folio ciento cinco (105), Original de factura emitida por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a nombre del ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, en fecha 23 de enero de 2012.
Ahora bien, respecto al recibo de pago cursantes al folio 105, se evidencia de actas que fue emanado de la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), apareciendo como titular del servicio el ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, y con domicilio en la “..,AV ALONZO D\OJEDA LOCAL 174 FTE FARMACIA 2704-1280…”. Dicha documental fue promovida con el objeto “…de demostrar que LA ARRENDATARIA, dejo una serie de deudas, en el inmueble, y que por tal razón era imprescindible esperar la entrega del local para proceder a reintegra (sic) la cantidad entregada como deposito (sic),…”. Y dado que, la referida Corporación es un ente público, es por lo cual el citado recibo debe ser tratado como documento público-administrativo; el cual no fue atacado por la parte contra la cual se promueve, por lo que tiene pleno valor probatorio. No obstante, a criterio de esta Alzada, del mismo sólo se desprende que para dicha fecha (04-02-2012), el local en referencia tenía un pago pendiente de Bs. 438,14, no presentando saldos anteriores vencidos. En consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio a dicha probática a los efectos de la definitiva. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes probáticas:
• Consta del folio Treinta y Dos (32), al folio Ochenta y Cuatro (84), Originales de recibos de pagos emitidos por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA al arrendatario, quien es propietario del fondo de comercio “CARNICERIA COSTA ORIENTAL DEL LAGO “CARNICOL” y respecto de los cánones de arrendamiento.
Estas probanza se valora conforme a la norma del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, siendo que estas han sido promovidas como documentos privados provenientes de la demandante, respecto de los cuales la ciudadana MIRIA COLETTA DE MOTTA no manifestó formalmente si los desconocía o negaba, en el lapso legal establecido, por lo que los mismos se dan por reconocidos por ésta; y en consecuencia, se les otorga pleno valor probatorio, comprobándose de éstos los pagos efectuados por el demandado de autos, en su carácter de propietario del fondo de comercio “CARNICERIA COSTA ORIENTAL DEL LAGO “CARNICOL”, a la demandante, por concepto de cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.
• Corre inserto del folio ochenta y cinco (85) al noventa y tres (93), Copia Certificada de los folios cincuenta y cinco (55) al sesenta y dos (62), correspondientes al expediente de Solicitud de Consignación de Canon signado con el No. S-178, llevado por ante el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa a la Solicitud de consignación de Canon de arrendamiento, presentada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, actuando en nombre y representación de la firma personal CARNICERÍA GUTÍERRREZ.
Respecto de esta documental, al ser éstas copias certificadas por el Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de actuaciones en las que ha intervenido un Juez, constituye un instrumento público; por lo cual su contenido debe ser acreditado como cierto. Evidenciándose de dicha probática, específicamente del Recibo de Egreso (folio 92), que en fecha ocho (08) de Diciembre de 2.011, la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, recibió en su carácter de beneficiaria de la solicitud de consignación de Canon de Arrendamiento iniciada a su favor por el ciudadano JOSÉ RAMÓN GUTÍERREZ CUEVAS, ya identificado, la cantidad de VEINTICUATRO MIL TREINTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 24.030,40), correspondiente a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de abril a noviembre de 2011, cada uno por la cantidad de Dos Mil Novecientos Veinticinco Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 2.925,60), relacionados al alquiler del inmueble objeto de la presente controversia. En consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se Decide.-
• En esta instancia la parte demandada en el lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, promovió copias certificadas expedidas por el suprimido Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hoy Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, referida al expediente No. 7596 de la nomenclatura de dicho Juzgado.
Dichas probáticas considera este Tribunal que son documentos públicos por cuanto son emanadas de un funcionario público competente para ello; y, las cuales son permisibles promover como prueba en esta Instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, siendo que las mismas fueron consignadas a fin de refrendar el contenido de los folios que “…se encuentran deteriorados y con manchas…”, cuyos originales de dichas probáticas forman parte del presente expediente, este Tribunal le otorga el mismo valor probatorio atribuido a las que constan en el proceso, y que fueron valoradas ut supra. ASI SE DECIDE.
Adminiculando las probanzas se establece que entre las partes hoy en conflicto existe un contrato de arrendamiento sobre un Local Comercial, signado con el número 174, ubicado en la avenida Alonso de Ojeda en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia.- Que las partes acordaron expresamente que dicha relación arrendaticia tuviera una vigencia de cinco (5) años, iniciando a partir del 10 de febrero de 2004, a cuyo vencimiento podrían acordar realizar un nuevo contrato de arrendamiento por igual o menor tiempo de duración, y estableciendo el derecho de preferencia a favor del arrendatario en caso de nuevo arrendamiento o compra venta.- Que en fecha dos (02) de Diciembre de 2008, la arrendadora manifestó su deseo al arrendatario de no renovar el contrato de arrendamiento, iniciándose la prorroga legal al vencimiento del mismo, el cual concluyó el 10 de febrero de 2009, por lo que la prorroga legal término el 10 de febrero de de 2011.- Que el arrendatario a la fecha de introducción de la demanda se encontraba aún en posesión del inmueble.- Que la arrendataria retiró y en consecuencia recibió las pensiones posteriores al vencimiento de la prorroga legal.-
Apreciado como han quedado los hechos, adminiculados a las pruebas de autos, y delimitado como fue la controversia, procede esta jurisdicente a emitir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, lo cual hace en los siguientes términos:
Respecto a la defensa formulada por la parte demandada referida a la procedencia de la tácita reconducción, quedó demostrado que en el sub iudice que habiéndose iniciado la relación arrendaticia el 10 de febrero de 2004, con una vigencia de cinco años, la prorroga legal correspondiente es la del literal c), es decir, por dos (2) años, circunstancia sobre la cual no hay conflicto entre las partes.
El conflicto surge respecto a la consecuencia de la finalización de la vigencia del contrato y su respectiva prorroga legal, por cuanto el arrendatario en la contestación a la demanda alegó que vencido el contrato y la prorroga legal continúa en posesión del inmueble; y que la arrendadora recibió el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto los retiró el 08 de diciembre de 2011, tal como consta en el folio 92 de las actas que conforman el presente expediente correspondiente a la Solicitud de Consignación de Canon signada con el No. S-178 de la nomenclatura del archivo del Juzgado del conocimiento de la causa, respectivamente; y que, la arrendadora no realizó la devolución del depósito como lo estatuye el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Con respecto a la alegación formulada en el escrito de contestación a la demanda respecto a que vencido el contrato y la prorroga legal el arrendatario aún continúa en posesión del inmueble; este Tribunal acoge la doctrina ut supra parcialmente transcrita y lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, según la cual, vencida la prorroga legal el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble arrendado, sí el arrendatario aún no lo ha entregado. Pues, dicha prorroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y sólo al vencimiento de la misma el arrendador podrá exigir la entrega del inmueble arrendado.
En el sub iudice, la arrendadora al impetrar la tutela ante los órganos jurisdiccionales de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, accionó su derecho de reclamar judicialmente la entrega del inmueble arrendado; y, siendo que, por una parte, el contrato de arrendamiento fue pactado por las partes a plazo fijo, es decir, cinco (05) años; y por otro lado, la arrendadora participó al arrendatario a través de la comunicación que consta en el folio 14, la cual ya fue valorada anteriormente, su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento que tienen suscrito las partes, con la firma de uno nuevo, por el contrario le indicó que al vencimiento del mismo comenzaba a correr la prorroga legal. Con lo cual, se entiende que por esta causal no es procedente en derecho calificar que el contrato de arrendamiento objeto del litigio se considere a tiempo indeterminado y por consiguiente procedente la tácita reconducción, en razón a la doctrina reiterada, según la cual, notificado el desahucio no procede la tácita reconducción. ASI SE DECIDE.
En relación a la no devolución del depósito de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, este Tribunal observa que el artículo 25 iusdem, dispone:
“El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.”. (Lo subrayado es del Tribunal).

Por su parte, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ut supra valorado, estatuye en la cláusula octava lo siguiente:
“...La Arrendadora manifiesta que recibe en este acto de parte de El Arrendatario, la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 2.100.000,oo) por concepto de Depósito, suma ésta de dinero que no será imputable a canon o cánones de arrendamiento, vencidos o por vencerse, la cual le será devuelta a el Arrendatario en un plazo de Sesenta (60) días después de haberse terminado el presente Contrato de Arrendamiento, previa verificación de haberse cumplido con todas las Cláusulas establecidas en el presente documento y una vez verificado las condiciones del inmueble a satisfacción de la Arrendadora…”. (Lo subrayado es del Tribunal).

Y siendo que los contratos son Ley entre las partes, de acuerdo a la cláusula citada, es evidente que con la suscripción del contrato las partes establecieron una condición para la devolución del depósito por parte del arrendador hacia el arrendatario, al disponer que tal reintegro se realizaría, “…previa verificación de haberse cumplido con todas las Cláusulas establecidas en el presente documento y una vez verificado las condiciones del inmueble a satisfacción de la Arrendadora…”; y siendo que, una de las condiciones, se insiste, es la verificación de la condición del inmueble a satisfacción de la arrendadora, de lo cual no consta en actas el cumplimiento de tal requisito, este Tribunal considera que no es procedente este supuesto para considerar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento tantas veces señalado. ASI SE DECIDE.
En cuanto al alegato realizado por la parte demandada en el escrito de contestación, referente a que la arrendadora, recibió el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto los retiró el día 08 de diciembre de 2011, tal como consta del folio 92 de las actas que conforman el presente expediente, y en la Solicitud de Consignación de Canon No. S-178 de la nomenclatura del archivo del Juzgado del conocimiento de la causa, respectivamente; por lo cual respecto del contrato suscrito por las partes se configuró la tácita reconducción. Al respecto el Tribunal observa que en el caso bajo estudio la actora impetró contra el demandado la acción de cumplimiento de contrato por prorroga legal el 23 de noviembre de 2011, y no la desocupación del inmueble arrendado por cuanto el demandado haya incumplido el pago de cánones de arrendamiento.
De igual manera es importante, resaltar, que la acción de Cumplimiento de Contrato por Prorroga Legal, sólo es factible impetrarla, como se indicó ut supra, posteriormente al vencimiento de la prorroga legal, y que el demandante en este tipo de causa reciba los cánones de arrendamiento por el uso que haga el demandado del inmueble arrendado, no es un hecho determinante para que se considere que ha prosperado la tácita reconducción, pues lo que realmente importa es que la permanencia del arrendatario en el inmueble sea de forma voluntaria en relación a ambas partes.
Esto en virtud de que el contrato objeto del litigio fue pactado por las partes por un tiempo fijo, es decir, por cinco (05) años; además, la actora le participó a las demandadas con dos (02) meses de anticipación al vencimiento del contrato, su decisión de no renovación del mismo, así como, indicó que a la fecha del vencimiento del referido contrato de arrendamiento comenzaría a correr la prorroga legal. De igual manera, el hecho de que el demandado tuviera que consignar el canon de arrendamiento ante tribunal, en vez de pagarle directamente a la arrendadora, evidencia que no había por parte de la misma intención de recibir dicho pago de forma voluntaria; y por último, la presente demanda fue interpuesta posteriormente al vencimiento de la citada prorroga legal, y la demandante retiró los cánones de arrendamiento que le habían sido consignados por las demandadas en fecha posterior a la introducción de la presente demanda, con lo cual a todas luces, es evidente la intención de la actora de que el contrato de arrendamiento no se subsumiera dentro del beneficio de la tácita reconducción.
En razón de lo cual, a criterio de quien hoy decide, no es procedente el alegato formulado por la demandada en su escrito de contestación, de que dicho cobro de cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora constituya una tácita aceptación por parte de la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, de continuar la relación arrendaticia, configurándose de tal manera la tácita reconducción; y, por consiguiente, resulta improcedente en derecho la tácita reconducción alegada (valga la redundancia) por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. ASI SE DECIDE.
Por último, respecto a lo alegado por la parte actora, referente que el arrendatario supuestamente violó la obligación establecida en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en razón de que el local comercial le fue arrendado a la firma unipersonal Carnicería Gutiérrez, y no a la firma unipersonal denominada CARNICERIA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, representada ambas por el ciudadano JOSE RAMON GUTIERREZ CUEVAS, ya identificado. Al respecto cabe indicar que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las parte, estatuye:
“…El arrendatario destinará el inmueble arrendado, para la explotación del ramo comercial de su Objeto Social; Esto es a la compra y venta al mayor y detal de alimentos para el consumo humano, debiendo obtener los permisos correspondientes par tal fin, liberando en consecuencia a La Arrendadora de cualquier responsabilidad, tanto civil como penal o de cualquier otra índole con motivo de la actividad comercial a realizar en el inmueble arrendado, no pudiéndole dar un uso diferente al ya citado, quedándole expresamente prohibido cederlo, traspasarlo o subarrendarlo, parcial o totalmente a terceras personas sin el consentimiento expreso, dado por escrito por parte de La Arrendadora, así como a realizar en él mejoras o ampliaciones sin el consentimiento dado en la forma que se ha dejado expuesta; y en caso de operar dicha autorización, las mejoras y ampliaciones realizadas, quedarán en beneficio del inmueble arrendado….”. (Resaltado de esta Alzada).

Ahora bien, de las copias simples de las inscripciones registrales de las firmas unipersonales “CARNICERIA GUTIERREZ” y CARNICERIA COSTA ORIENTAL DEL LAGO” DE JOSE RAMON GUTIERREZ CUEVAS, las cuales ya fueron ut supra valoradas, se desprende que ambas firmas unipersonales son propiedad del ciudadano JOSE RAMON GUTIERREZ CUERVA, ya identificado. En este sentido observa este Tribunal:
El artículo 10 del Código de Comercio establece la figura del Comerciante cuando preceptúa: “Son comerciantes los que teniendo capacidad para contratar hacen del comercio su profesión habitual y las sociedades mercantiles”.
De dicha norma se infiere que el Legislador consagró dos tipos de comerciantes el individual y el colectivo (Sociedades mercantiles).
La doctrina patria representada por el excelente tratadista Hugo Mármol Marquís en su obra Fundamentos de Derecho Mercantil Parte General “Universidad Católica Andrés Bello. Estudios Jurídicos Caracas 1983”, define al comerciante como “…toda persona individual que hace del comercio su profesión, actuando en nombre propio y con fines de lucro”.
Por su parte, el artículo 26 del Código de Comercio, que establece:
“Un comerciante que no tiene asociado o que no tiene sino un participante no puede usar otra firma o razón de comercio, que su apellido con o sin el nombre, puede agregar todo lo que crea útil para la más precisa designación de su persona o de su negocio; pero no de hacerle adición alguna que haga creer en la existencia de una sociedad”.
Infiriéndose de dicha norma que el comerciante debe identificarse en la firma de comerciante su propia persona, es decir, su propio nombre y apellido.
Según el reconocido autor Roberto Goldschmidt, se entiende por firma en sentido objetivo, aquella bajo la cual el comerciante ejerce el comercio y por firma en sentido subjetivo aquella que individualiza el fondo de comercio. La firma personal, puede por lo tanto entenderse como la denominación bajo la cual el comerciante ejerce como tal, su actividad profesional o en otro sentido como denominación de un fondo de comercio, el cual se puede definir como aquella masa de bienes organizada para el ejercicio de una actividad mercantil y es evidente que como simple denominación o nombre la firma personal carece de la personalidad jurídica reconocida por el legislador a las sociedades mercantiles en el artículo 201 del Código de Comercio.
En tal sentido, las firmas personales no tienen personalidad jurídica, y por ende constituye un error considerarlas Sociedades Mercantiles, y así lo ha considerado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de Junio de 2004, Exp. n° 03-0730, con ponencia del Magistrado: JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO:
“Al respecto se observa que, en efecto, el abogado Alfredo D’Ascoli Centeno afirmó actuar como apoderado judicial de “la sociedad mercantil constituida bajo la figura de FIRMA PERSONAL denominada CONSTRUCTORA RIEFER C.A. (...), representada por el ciudadano OSCAR RAMÓN RIERA FERNÁNDEZ”. Sin embargo, en las copias de los documentos registrados que corren insertas en los folios 50 y 51 del expediente se evidencia que se trata de la firma personal Constructora Riefer, que distingue el fondo de comercio cuya propiedad corresponde al prenombrado ciudadano.
Ahora bien, la firma empleada por el comerciante para ejercer el comercio y que individualiza su negocio carece de personalidad jurídica, así como de la capacidad procesal necesaria para actuar válidamente en un proceso. Por lo tanto, se advierte que el abogado Alfredo D’Ascoli Centeno incurrió en un error al calificar de sociedad mercantil a la firma personal Constructora Riefer y al afirmarse apoderado judicial de la misma, puesto que debe entenderse que es el ciudadano Oscar Ramón Riera Fernández su poderdante y el presunto agraviado en el presente proceso; no obstante tal confusión, el escrito de amparo cumple con la identificación de la persona presuntamente agraviada, requisito exigido por el artículo 18, numeral 1 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales….”.

Vista las normas y la jurisprudencia parcialmente transcrita, concluye este juzgador que el registro de la firma individual ante el Registro Mercantil, no es sino un requisito legal para poder distinguir a los comerciantes individuales entre sí, y en ningún momento ese registro de la firma origina personalidad jurídica distinta respecto al comerciante que la registra; de tal forma, que al ser la firma individual solamente identificadora de la propia persona del Comerciante que la inscribió, pues lógicamente que todas las obligaciones y derechos que contraiga con ocasión de la utilización de dicha firma, son derechos y obligaciones imputables a su propia persona, a su propio patrimonio. Amén, que de los recibos que corren insertos del folio 32 al 84, anteriormente valorados, se desprende la aceptación tácitamente por parte de la actora de la sustitución de las firmas, ya que recibió del ciudadano JOSE RAMON GUTIERREZ CUEVAS, propietario del fondo de comercio “…Carniecería (sic) Costa Oriental del Lago “CARNICOL”…”, cánones de arrendamiento por concepto del contrato suscrito por las partes del presente proceso, y el cual consta del folio 10 al 12. En consecuencia, este Tribunal considera que dicha cláusula no fue incumplida por la parte demandada en el presente proceso. Así se decide.-
En relación a la procedencia o no del cumplimiento de la Prorroga Legal emergida a razón del contrato de arrendamiento ut supra citado, este Tribunal de acuerdo a lo expresado anteriormente, es decir, consideró que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el cual es objeto del litigio es a tiempo determinado. Por otra parte, dada la motivación ut supra referente a la prorroga legal, así como, las pruebas valoradas en el proceso, concluye quien Juzga que en el sub iudice es procedente en derecho la Acción de Cumplimiento de Prorroga Legal solicitada por la parte actora, por cuanto, se insiste, el contrato objeto del litigio fue pactado por un tiempo fijo, es decir, de cinco (05) años; en razón de lo cual la actora participó a las demandadas con dos (02) meses de antelación al vencimiento del contrato, la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, además, que a la fecha del vencimiento del referido contrato comenzó a correr la prorroga legal; y los cánones de arrendamientos consignados por las demandadas ante Tribunal fueron retirados en fecha posterior a la interposición de la presente demanda, habiéndose vencido la citada prorroga legal. Así se decide.-
En cuanto al pago de los supuestos daños ocasionados al inmueble identificado en actas y los cánones de arrendamiento solicitados en el libelo de la demanda por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, todos debidamente identificados, este Tribunal observa que de las probáticas aportadas al proceso no se demostró los presuntos daños ocasionados al inmueble; y en lo que respecta a los cánones de arrendamiento que se produzcan hasta la definitiva entrega del inmueble, se evidencia de actas que sobre el local objeto de arrendamiento el a-quo decretó medida de secuestro en fecha 16 de enero de 2014, la cual fue ejecutada por el suprimido Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Cabimas, Santa Rita, Simón Bolívar, Lagunillas, Valmore Rodríguez, Miranda y Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 26 de enero de 2012; en la cual dejaron a la arrendadora en custodia del mismo (folio 22 de la pieza de medidas). De igual manera al folio 92 de la pieza principal, se constata que la ciudadana MIRIAN SILVANA COLETTA DE MOTTA, retiro en fecha 08 de diciembre de 2011, los cánones de arrendamiento hasta el mes de noviembre del año dos mil once (2011), por lo que, sólo queda pendiente el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del año 2011 y enero del año 2012, en razón de que como se señaló fue ejecutada la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del litigio, en fecha 26 de enero de 2012, fecha a partir de la cual la arrendataria dejó de estar en posesión del mismo. Así se Declara.-
En virtud de lo anterior, atendiendo los razonamientos de hecho y derecho en los cuales se fundamenta la presente Motiva, quien hoy decide, irremisiblemente en la Dispositiva declarará: CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida en fecha 10 de abril de 2014, por el abogado en ejercicio JULIO SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, contra la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2013, y, como consecuencia de dicho pronunciamiento, PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRORROGA LEGAL, seguido por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, todos debidamente identificados en las actas procesales; En consecuencia, SE SUSPENDE, la medida de secuestro decretada por el Juzgado del conocimiento de la causa, en fecha 16 de enero de 2014, la cual fue ejecutada por el suprimido Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Cabimas, Santa Rita, Simón Bolívar, Lagunillas, Valmore Rodríguez, Miranda y Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de enero de 2012, razón por la cual parte actora puede disponer libremente del inmueble arrendado. Se ORDENA, al ciudadano, JOSE RAMON GUTIERREZ CUEVAS, identificado en actas, cancelar a la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, ya identificada, los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2011 y enero del año 2012; SIN LUGAR, el pago de los daños ocasionados al inmueble identificado en actas solicitados en el libelo de la demanda por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, todos debidamente identificados. ASÍ SE DECIDE.-

EL FALLO.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida en fecha 10 de abril de 2014, por el abogado en ejercicio JULIO SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, contra la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2013, y, como consecuencia de dicho pronunciamiento,
• PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRORROGA LEGAL, seguido por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, todos debidamente identificados en las actas procesales;
• SE SUSPENDE, la medida de secuestro decretada por el Juzgado del conocimiento de la causa, en fecha 16 de enero de 2014, la cual fue ejecutada por el suprimido Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Cabimas, Santa Rita, Simón Bolívar, Lagunillas, Valmore Rodríguez, Miranda y Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de enero de 2012, razón por la cual parte actora puede disponer libremente del inmueble arrendado.
• ORDENA, al ciudadano, JOSE RAMON GUTIERREZ CUEVAS, identificado en actas, cancelar a la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA, ya identificada los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2011 y enero del año 2012;
• SIN LUGAR, el pago de los daños ocasionados al inmueble identificado en actas, solicitados en el libelo de la demanda por la ciudadana MIRIA SILVANA COLETTA DE MOTTA contra las Firmas Unipersonales CARNICERÍA GUTÍERREZ y CARNÍCERÍA COSTA ORIENTAL DEL LAGO, todos debidamente identificados.
Queda de esta manera revocada la decisión recurrida.
No se hace especial condenatoria en costas procesales, en virtud que no fue totalmente vencida la parte demandada, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los siete (7) días del mes de Noviembre del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. LORENA RIVAS ROSARIO.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No.2316-14-76, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (03:29 p.m), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.
LRR/ca.-