TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.-
204° Y 155°

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
I. A) PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “INVERSORA MENDI-EDER, C.A”, domiciliada en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el día 19 de junio del año 1.997, bajo el N° 43, Tomo A-11.
I. B) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados LOIDA MARCANO DE DÍAZ, FABIOLA DIAZ ROJAS, y MARYLOLA BRITO, titulares de las cédulas de identidad nros. 3.824.743, 11.852.594, y 12.221.229, con inpreabogado nros. 15.290, 74.720, y 80.815, respectivamente.
I.C) PARTE DEMANDADA: Ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.532.760, de este domicilio.
I. D) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ y MANUEL CAMEJO, inscritos en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nros. 115.010, y 37.697, respectivamente.
II.- MOTIVO DEL JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DAÑOS Y PERJUICIOS.-
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
Se inicia el presente por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI- EDER, C.A., domiciliada en la Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el día 19 de junio del año 1.997, bajo el N° 43, Tomo A-11 .contra el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.532.760, de este domicilio.
En fecha 8-10-2.008, este Tribunal admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada. (Fs. 1-28).
En fecha 30-10-2.008, compareció por ante este Juzgado la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó las copias para la elaboración de la compulsa de citación y los emolumentos al ciudadano Alguacil. (Fs. 29).
En fecha 30-10-2.008, compareció el ciudadano Alguacil de este Juzgado quien manifestó haber recibido los medios para hacer efectiva la citación ordenada. (Fs. 30).
En fecha 5-11-2.008, se libró la compulsa de citación ordenada. (Fs. 31).
En fecha 12-1-2.009, compareció por ante este Juzgado la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó el abocamiento del ciudadano Juez de este Juzgado. (Fs. 32).
Por auto de fecha 16-1-2.009, el ciudadano Juez se abocó al conocimiento de la presente causa, concediendo el lapso consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 33).
En fecha 26-1-2.009, compareció el ciudadano Alguacil de este Juzgado quien consignó compulsa por no poder localizar a la parte demandada en la dirección que le fue suministrada. (Fs. 34-45).
En fecha 10-3-2.009, compareció por ante este Juzgado la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó se libre cartel de citación. (Fs. 46).
Por auto de fecha 13-3-2.009, se ordenó citar a la parte demandada mediante carteles de conformidad con lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 47-50).
En fecha 18-3-2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, parte demandada, asistido de abogado, quien mediante diligencia se da expresamente citado en el presente juicio. (Fs. 51).
En fecha 25-3-2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, parte demandada, asistido de abogado, quien mediante diligencia consignó escrito de oposición al procedimiento arbitral, con anexos. (Fs. 52-62).
En fecha 26-3-2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, parte demandada, asistido de abogado, quien mediante diligencia consignó escrito de rechazo a la aplicación de la cláusula compromisoria y anexos. (Fs. 66-79).
Por auto de fecha 1-4-2.009, este Tribunal aperturó la articulación probatoria de quince días consagrada en el artículo 611 del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 80).
En fecha 16-4-2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, parte demandada, asistido de abogado, quien mediante diligencia quien presentó escrito de promoción de pruebas. (Fs. 81).
En fecha 16-4-2.009, compareció por ante este Juzgado el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, parte demandada, asistido de abogado, quien otorgó poder apud-acta a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ y MANUEL CAMEJO, inscritos en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nros. 115.010, y 37.697, respectivamente. (Fs. 8283).
Por auto de fecha 20-4-2.009, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada en el presente juicio. (Fs. 84).
En fecha 7-5-2.009, este Tribunal dictó sentencia declarando con lugar la oposición al procedimiento arbitral, ordenado la continuidad de la presente causa bajo las normas del procedimiento ordinario y condenando en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. (Fs. 85-94).
En fecha 5-6-2.009, comparece por ante este Juzgado el abogado MANUEL CAMEJO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada quien presentó escrito de contestación a la demanda. (Fs. 95).
En fecha 19-6-2.009, comparece por ante este Juzgado el abogado MANUEL CAMEJO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada quien mediante diligencia presentó escrito de promoción de pruebas, las mismas fueron resguardadas. (Fs. 96).
En fecha 30-6-2.009, compareció por ante este Juzgado la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas, las mismas fueron resguardadas. (Fs. 97).
En fecha 1-7-2.009, se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentados por los apoderados judiciales de la parte demandada y demandante respectivamente. (Fs. 91-128).
Por auto de fecha 8-7-2.09, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte demandada, y las presentadas por la apoderada judicial de la parte actora. (Fs. 129-131).
En fecha 13-7-2.009, se declaró desierto el acto para la evacuación de las testimoniales del ciudadano MARIO MEROLA y LUISA HELENA VARGAS, titulares de las cédulas de identidad nros. 6.848.147, 10.946.061, respectivamente. (Fs.132-133).
En fecha 17-7-2.009, compareció por ante este Juzgado la abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó se fije nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas. (Fs. 134).
En fecha 20-7-2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano Alguacil de este Juzgado quien consignó copia del oficio nro. 0970-11.525, de fecha 8-7-2.009, debidamente recibida. (Fs. 135-136).
En fecha 11-1-2.010, se agregó a los autos comunicación emanada del Banco Mercantil, Banco Universal. (Fs. 137-138).
En fecha 14-1-2.010, compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la demandada quien solicitó el abocamiento de la ciudadana Jueza de este Juzgado. (Fs. 139).
Por auto de fecha 20-1-2.010, la ciudadana Jueza de este Juzgado se abocó al conocimiento de la presente causa, otorgó el lapso contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, u ordenó cómputo secretarial de días de despacho. (Fs. 140-141).
Por auto de fecha 16-10-2.010, este Tribunal fijó nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada. (142).
En fecha 23-4-2.010, se declaró desierto el acto de evacuación de las testimoniales promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada. (Fs. 143-144).
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La abogada LOIDA MARCANO DE DÍAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora INVERSORA MENDI-EDER, C.A., alegó en su escrito de demanda lo siguiente:
Que según consta de instrumento de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 30 de Marzo de 2.00 (sic), inserto bajo el nro. 7, Tomo 40, de lis Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mi mandante INVERSORA MENDI EDER, C.A., celebró con el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.532.760, contrato de promesa de compra venta que tiene por objeto una (1) unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la Urbanización los Olivos, Calle Los Olivos, Pampatar, Estado Nueva Esparta, hoy, Estado Bolivariano del Estado Nueva Esparta, distinguido con la letra y número 18-A, Modulo A, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 Mts2), en dos (2) niveles, con un (1) puesto de estacionamiento.
Que el precio por el cual su poderdante se comprometió a vender el bien inmueble antes identificado fue por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000, oo), hoy DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000, oo), que el comprador se obligo a pagar de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00) ahora por la corrección monetaria se traduce a (Bs.15.000,oo), por concepto de arras imputables al precio de venta; b) la cantidad de veinte y tres millones de bolívares (Bs. 23.000.000,oo) ahora (Bs. 23.000,oo) a la firma del Contrato de Promesa de compra venta en una letra numerada 1/1, que sería pagada a los seis (6) meses transcurrido de la firma del documento autenticado; la cantidad veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,oo) ahora (Bs. 24.000,oo) para ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, librándose doce (12) letras de cambio por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) ahora (Bs. 2.000,oo), cada una, pagadas a partir del otorgamiento del contrato de compra venta; b) el saldo deudor del precio de venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000, oo), hoy CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000, oo), del saldo restante del precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro Inmobiliario competente en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que el Promitente Comprador se comprometió a solicitar ante una institución bancaria de su elección.
Que las cuotas mensuales de la venta convenidas por el comprador supra identificado, ha pagado todas las cuotas y ha dejado de pagar el saldo del precio de venta es decir CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000, oo), hoy CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000, oo), hasta la fecha de la presentación de esta acción le ha sido imposible a su mandante hacer efectiva la cancelación de las cuotas dejadas de pagar y la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya le fue notificada la fecha de la misma a el Promitente Comprador conforme a los plazos establecidos en el Contrato de Promesa de Compra Venta, Cláusula Cuarta, Décima Quinta, y por ende el cobro de la cantidad liquida restante adeudada, del saldo del precio de venta que debía ser pagada al momento de la protocolización incluso ejerciendo diferentes mecanismos de cobranzas, sin llegar a recibir por parte del comprador notificación alguna de estar dispuesto a protocolizar y a pagar el saldo deudor del precio de venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000, oo), hoy CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES )Bs. 188.000, oo), saldo restante del precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro Inmobiliario competente en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que el Promitente Comprador se comprometió a solicitar ante una Institución bancaria de su elección incumpliendo así los compromisos contractuales previamente adquiridos, razón por la cual a la presentación de ésta acción se encuentran vencidos todos los lapsos y términos para la protocolización de la venta definitiva y pendiente a favor de su representado la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000, oo), hoy CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES )Bs. 188.000, oo), conforme a las cláusulas cuarta y décima quinta del contrato tatas veces mencionado, lo antes referido denota un incumplimiento contractual por parte del comprador, no habiendo satisfecho en su totalidad la deuda con mi poderdante, ni su compromiso de otorgar el documento de venta definitivo ante la oficina inmobiliaria de registro Subalterno respectivo.
Que en las cláusulas cuarta y décima quinta del compromiso de compra venta, supra identificado en el cuerpo del presente instrumento se establecieron los términos para que el comprador hiciera efectivo sus compromisos de pago y otorgamiento del documento de venta definitivo, ante la oficina inmobiliaria de registro respectivo, como consecuencia del incumplimiento contractual se han generado intereses y gastos que hasta la fecha tampoco han sido pagados por la compradora, y que le causan un perjuicio económico y patrimonial a su representada toda vez que ha tenido que asumir el pago de los intereses que genera la cuota parte que corresponde a la unidad habitacional objeto de este contrato, por la no protocolización de la venta y liberación de la cuota parte de la hipoteca que a ella corresponde, hipoteca esta referida en el contrato.
Que la norma sustantiva civil contempla la obligación que tiene las partes derivadas de una relación contractual, el compromiso que tiene de ejecutar cada una con su prestación y en caso de no ser así o de realizar una ejecución con retardo, estará obligado a responder por daño y perjuicios, como en el caso sub iudice.
Que así mismo y representando el principio de intangibilidad contractual es necesario citar, las Cláusulas Décima Segunda (XII), Décima Tercera (XIII), Décima Segunda Resoluciones o incumplimientos: Décima Cuarta (XIV), de los Gastos Décima Quinta (XV), Otorgamiento del Documento Definitivo de Venta.
Que de la Décima Tercera: De la Cláusula Penal estipulada contractualmente si el promitente comprador no cumpliera con cualquiera de las obligaciones que se especifican en este documento la propietaria retendrá para si la cantidad equivalente al treinta por ciento (30%), de las cantidades recibidas, por concepto de indemnizaciones, daños y perjuicios causados por el promitente comprador y le devolverán la diferencia una vez vendida nuevamente la unidad habitacional; y por ende se considerará el presente contrato resuelto de pleno derecho sin necesidad de declaración judicial. Son causas imputables a el promitente comprador a) el incumplimiento en el pago de los aportes en la forma y oportunidad en que ha quedado estipulado en la cláusula cuarta de este contrato; b) Si el promitente comprador cede o traspasa los derechos adquiridos en el presente contrato sin la autorización previa y por escrito de la propietaria; c)Si el promitente comprador no se presentara al registro subalterno correspondiente, el día fijado previa notificación hecha por la propietaria para protocolizar el documento definitivo de compra venta. Si por el contrario la propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convienen en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses y sin aún no fuese posible la entrega a la propietaria se obliga a cancelar al promitente comprador la cantidad de DIES MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, oo) hoy DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. 10,oo), por cada día de retardo o el promitente comprador podrá optar por la resolución del presente contrato de opción de compra-venta, en este caso la propietaria se obliga a reintegrar a el promitente comprador dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la prórroga antes mencionada, las cantidades de dinero recibidas hasta la fecha, sin que nada mas deba resarcir al promitente comprador.
Que en la Décima Cuarta: Gastos: todos los gastos que se ocasionen con motivo de la presente negociación será exclusivamente por cuenta y costo de el promitente comprador entre ellos redacción de documentos, elaboración de giros autenticaciones y protocolizaciones.
Que en la Décima Quinta: Otorgamiento del Documento Definitivo de Venta: Una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, la propietaria luego de verificado todos los trámites necesarios para la protocolización participará a el promitente comprador con diez (10) días de anticipación por lo menos a la fecha en que se verificará el otorgamiento.
Que en la Décima Sexta: Notificaciones: Todas las participaciones, notificaciones o comunicaciones que en relación al presente contrato deben ser suscritas por las partes contratantes, serán remitidas a las siguientes direcciones: 1) La propietaria: Urbanización Los Olivos, Calle Principal los Olivos, Villas de Palm Beach, Pampatar, Estado Nueva Esparta. 2) El promitente comprador Villa Mar C.A., calle Tamanaco, Edificio San Luís, P.B, Porlamar, Estado Nueva Esparta.
Que en la Décima Séptima: Domicilio: Para todos los efectos de este contrato el promitente comprador y la propietaria eligen como domicilio especial a la ciudad de la Asunción, Estado Nueva Esparta, a la jurisdicción de cuyos tribunales se someten.
Que es el caso en concreto fue debidamente estipulada esta cláusula penal, antes referida, con el objeto fundamental de prevenir el incumplimiento de cualquiera de las partes y con una finalidad manifestante conminatoria que era asegurar el cumplimiento de la obligación principal del comprador como lo era pagar el precio del inmueble y otorgar el documento definitivo de venta.
Que con toda la documentación anteriormente acompañada y descrita en esta demanda, la cual oponemos formalmente ciudadano ARTURO CABVALLERO VALENCIA, parte aquí demandada, esta suficiente demostrado y probado, que existe un incumplimiento contractual referente a los pagos estipulados el cual no ha sido satisfecho en su totalidad a la presente fecha de la presentación de la acción, y al otorgamiento del documento definitivo de venta en la oficina inmobiliaria subalterna de registro correspondiente.
Que existe un incumplimiento culposo, no habiendo cumplido con el otorgamiento del documento definitivo de venta y con el pago de cuatro cuatas parte del pago del precio de venta y el saldo restante del precio de venta el cual se obligo a hacerlo al momento de la protocolización del documento definitivo de venta en la oficina de registro subalterno correspondiente, encontrándose dicho saldo vencido y pendiente de pago es decir el monto de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000, oo), hoy, CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 188.000, oo), a favor de su representada conforme a la cláusula cuarta del contrato tal como se ha acreditado suficientemente con la documentación acompañada en la presente demanda y hasta la fecha de hoy el aludido demandado no ha satisfecho el pago de las cuatro cuotas referidas, ni el pago del saldo del precio de venta, ni ha otorgado el documento definitivo de venta es indudable que su conducta demuestra una culpa grave en el cumplimiento de sus obligaciones, la cual se traduce en un evidente incumplimiento culposo que genera responsabilidad civil, cabe señalar que el promitente comprador se obligo en la cláusula cuarta del contrato aludido a pagar las cuotas mensuales y consecutivas a las fechas de su vencimiento al pago del saldo del precio de venta y al otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro respectivo en efectivo o mediante crédito bancario que se obligo a solicitar ante la entidad bancaria de su elección.
Que el demandante haya cumplido con su obligación como ha quedado explicado y demostrado anteriormente con toda la documentación acompañada con esta demanda, su representada ejecuto la construcción civil del condominio denominado Conjunto Residencial Villas Palm Beach, donde se encuentra situado el Town House obligado contractualmente, y notifico al el promitente comprador la oportunidad para protocolizar el documento de venta definitivo enviándole los recaudos necesarios para ello cumplimiento de tal manera su pretensión.
Que solicita se declare la resolución del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de Marzo de 2.007, bajo el número 7, Tomo 40, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (Promesa Bilateral de Compra Venta), el cual se anexo como instrumento fundamental de esta acción en su forma original constante de cinco (5) folios útiles. En pagar a su representada por concepto de indemnización (Cláusula Penal) el equivalente al treinta por ciento (30%) de los montos pagados hasta la presente fecha por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 18.000, oo), de conformidad con la Cláusula Décima Segunda (XII) del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, hoy, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 4 de enero de 2.008, bajo el número 47, tomo 1 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (Promesa Bilateral de compra venta), el cual se anexó como instrumento fundamental de esta acción en su forma original. Solicitó el pago de las costas y gastos procesales generados en el presente procedimiento.
Que estima su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000, oo).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El abogado MANUEL CAMEJO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho de la demanda que insta el presente juicio.
Que niega que su representado haya incumplido con la supuesta obligación de pagar la suma de Bsf. 188.000, oo al momento de otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario competente.
Que niega que su representado se haya negado a protocolizar u otorgar el documento definitivo de compra venta.
Que niega que haya sido imposible para la actora hacer efectivo la cancelación de las cuotas dejadas de pagar según sus dichos.
Que niega que su representado haya dejado de pagar las cuotas mensuales.
Que pide que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas a la actora.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:
APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
- Original del documento emanado de la Notaria Pública de Pampatar, de fecha 28 de febrero de 2.012, del documento autenticado por ante la referida Notaría, en fecha 30-03-2007, anotado bajo el Nº 07, Tomo 40, donde se infiere que entre la Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI-EDER C.A., representada por su Director EDGAR VICENTE BRITO y por la otra, el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, plenamente identificados, celebraron un contrato de promesa de compra-venta, por medio del cual la propietaria promete vender a la promitente compradora y esta promete adquirir, una unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Estado Nueva Esparta, distinguido con el Nº 12-B, con un área aproximadaza de cien (100 Mts2) metros cuadrados en dos niveles, con dos (2) puestos de estacionamientos, destinados a uso residencial y por el cual se han cumplido todos los requisitos exigidos por la Ordenanza Municipal. Este documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
- Original de la comunicación de fecha 25 de enero de 2008, emitida por la Dra. Luisa Elena Vargas, en representación de INVERSIONES MENDI EDER, C.A., mediante la cual entregaba las planillas de solicitud de crédito del Banco Mercantil, para ser llenadas y remitidas a la oficina de su representada y ellos remitirla al Banco Mercantil, a la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA. Este documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Original del documento emanada de la Notaria Pública de Pampatar, de fecha 28 de febrero de 2.012, del documento autenticado por ante la referida Notaría, en fecha 11-1-2008, anotado bajo el Nº 85, Tomo 3, donde aparece como contratantes la Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI-EDER C.A., representada por su Director EDGAR VICENTE BRITO y por la otra parte, el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, plenamente identificados, donde establecieron que por error involuntario de trascripción se identificó el inmueble con el numero y letras 12-B, siendo lo correcto 18-A, y que se establecieron dos puestos de estacionamiento cuando realmente es un solo puesto de estacionamiento un segundo puesto seria opcional y deberá cancelarlo; y que quedan vigente todas las cláusulas contenidas en el documento inicial de PROMESA DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, así como las demás determinaciones y especificaciones las cuales se mantienen inalterables en las mismas condiciones establecidas inicialmente. Este documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
- Copia de los cheques personales nros. 36899903, y 34024861, con códigos cuentas corrientes nros. 0134-0221-36-2213044187, 0134-0411-97-4111050894; de CABALLERO VALENCIA ARTURO y VITA NATURAL INTERNACIONAL, por la cantidad de VEINTRES MIL BOLIVARES, (Bs. 23.000, oo), y DOS MILLONES DE BOLIVARES, (BS. 2.000.000, oo), a la orden de INVERSORA MENDIEDER, C.A., de fecha 11-1-2.008, y 15-12-2.007, respectivamente. La referida copia no fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad legal, por lo cual se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429, del código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
- Copia certificada ad effectum videnti, del documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 28 de Julio de 2.008, anotado bajo el Nro. 46, Tomo 91, de los libros de autenticaciones, donde se extrae que el ciudadano EDGAR VICENTE BRITO, titular de la cédula de identidad nro. 3.987.458, en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A, actora en el presente juicio, confirió poder especial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los Abogados LOIDA MARCANO DE DÍAZ, FABIOLA DIAZ ROJAS, y MARYLOLA BRITO, titulares de las cédulas de identidad nros. 3.824.743, 11.852.594, y 12.221.229, respectivamente; para que en ejercicio del poder quedara facultado para que sostengan y defiendan sus acciones, derechos e intereses; quedando facultado para comparecer y gestionar por ante cualquiera autoridad de la republica, intentar y contestar demandas, acciones, reconvenciones, oponer, contestar cuestiones previas, convenir, transigir, desistir. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LAPSO PROBATORIO:
- Reproduce el merito favorable de de las cláusulas contenidas en el instrumento de promesa bilateral de compra venta. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano.- ASI SE ESTABLECE.
- Comunicación remitida al Banco Mercantil, Banco Universal, Agencia avenida 4 de Mayo, Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a fin de que informe a este Juzgado, si el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.532.760, solicitó un crédito hipotecario a esa institución bancaria con la finalidad de terminar de pagar una vivienda, la especificación de la fecha en la cual se solicitó dicho crédito y si le fue negado, las causas o razones de la negativa. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos del folio 138, de esta pieza, respuesta de la referida Institución Bancaria; informando: que en fecha 10 de Junio de 2.008, se recibió solicitud de crédito del Sr. Arturo Caballero, titular de la cédula de identidad nro. 13.532.760, referida por la Promotora INVERSORA MENDI EDER, C.A., que dicha solicitud fue devuelta el 16 de Junio de 2.008, a la promotora señalada debido a que el solicitante no cumplía con los parámetros requeridos por la compañía de seguros para este tipo de producto; que una vez devuelta dicha solicitud a la promotora mencionada, no se ha recibido una nueva solicitud en relación al ciudadano precitado. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
- Copia simple del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en los Robles, Sector Pozo Grande, calle los Olivos, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 12 de Marzo de 2.008, bajo el nro. 43, folios 195 al 231, Protocolo Primero, Tomo 10, Primer Trimestre del año 2.008. Donde se evidencia que la vivienda nro. A-18, alinderada Norte: Calle Los olivos; Sur: Área Recreativas Comunes; Este: Town-House “A-17”; y, Este: Área vendible, es propiedad de la sociedad mercantil Inversora MENDI-EDER, C.A. El mismo no fue impugnado por la parte contraria en su oportunidad legal, por lo cual se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429, del código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
- Comunicación y planillas con fecha 10 de junio de 2008, donde la ciudadana Luisa Elena Vargas en representación de INVERSIONES MENDI EDER, C.A., le notifica a la ciudadana ELBA MARÍA ANGARITA RODRÍGUEZ, que la solicitud de crédito tramitada para la adquisición de una villa en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, fue negada según comunicado recibido del departamento de crédito del Banco Mercantil, Región Oriente, por tales motivos es qué procede a entregarles los documentos correspondientes para que en un plazo no mayor de 15 días continuos, se proceda a la cancelación de la referida operación de compra venta. Dicho documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Comunicación enviada por la ciudadana CELESTE ISEMIA TREBOLS, coordinadora, Crédito Hipotecario Banco Mercantil, Región Oriental. Dicho documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Testimoniales de los ciudadanos MARIO MEROLA, y HELENA VARGAS, titulares de las cédulas de identidad nros. 10.946.061, y 6.848.147, respectivamente. Por cuanto las referidas testimoniales no fueron evacuadas en la oportunidad fijada por este Tribunal, este Tribunal, no otorga ningún valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LAPSO PROBATORIO:
- Promovió las afirmaciones hechas por la actora en su demanda. En relación a este medio de prueba, ha sido doctrina sostenida por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente: “...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).
Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer:
“...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).
En este sentido reciente decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, se estableció:
“…Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna…”
En virtud de los criterios ampliamente embozados por esta Sentenciadora, debe inexonerablemente negar valor probatorio a tales afirmaciones promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.
- Promovió Contrato de Promesa de Compra-venta que corre inserto en el folio 10 al 13, del presente expediente. La referida documental fue valorada precedentemente por este Tribunal, al momento de darle valor probatorio a los documentos anexos al libelo de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.
Revisados como han sido tanto los alegatos de las partes como las pruebas aportadas a los autos, debe pronunciarse este Tribunal y lo hace previas las siguientes consideraciones:
El autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…” “…es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato…” “…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”
Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.
Ahora bien, precisado lo anterior, esta Juzgadora considera que constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A., demandó la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA al ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA, a los fines de que se declare la resolución del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado de Nueva Esparta, ahora Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 30 de Marzo de 2.007, anotado bajo el nro. 7, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y al pago por conceptos de indemnización (cláusula Penal), equivalente al treinta por ciento (30%), de los montos pagados hasta la presente fecha por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 18.000, oo); toda vez que incumplió con su obligación de pagar la cantidad adeudada al momento de la protocolización del documento definitivo de la compra venta.
Por consiguiente, en virtud de la parte demandada no negó ni desconoció la existencia del contrato de marras en su contestación a la demanda, quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el Contrato de Opción Compra Venta cuya resolución se demanda, y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.
Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de este modo que las partes establecieron:
El precio pautado para esta operación de Promesa de Compra-Venta es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000, oo); (hoy Bs. 250.000, oo), este valor es definitivo y no sufrirá ajustes ni variaciones siempre y cuando cumpla con los términos de este contrato, comprometiéndose la promitente compradora a los siguientes pagos: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00), (hoy Bs. 15.000,oo), como cuota inicial, cancelándose en efectivo en el acto de la autenticación de dicho contrato; b) la cantidad de veinte y tres millones de bolívares (Bs. 23.000.000,oo), (hoy Bs. 23.000,oo), en una cuota numerada 1/1, aceptada por la compradora y debidamente firmada, girándose una letra de cambio que será cancelada a los seis (6) meses transcurrido de la firma del documento autenticado; c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,oo), (hoy Bs. 24.000,oo), para ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, librándose doce (12) letras de cambio por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), (hoy 2.000,oo), aceptada y firmada por la compradora; que la propietaria estima concluir la construcción de la obra en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente documento.
En este sentido, enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley.
En el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.257,1.258, y 1276 del Código Civil. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.
El fundamento de esta acción está previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales, ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas.
En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución.
Con respecto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes:
1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado.
Como consecuencia de ello tenemos que, las partes vuelven a la misma situación pre-contractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese.
Ahora bien, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:
“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla... sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríjase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes”

Al respecto, se considera importante transcribir la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. AA20-C-2006-000237, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, que dejó sentado sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, lo siguiente:
“…En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente
“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”

Al revisar los alegatos presentados, esta Juzgadora observa que la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Opción a Compra Venta, pues la parte actora alega que el promitente comprador no cumplió con su obligación de pagar el saldo deudor del precio de venta al momento en que se debía firmar el contrato definitivo de la compra venta; y por su parte, el demandado negó que haya incumplido con pagar la suma de (Bs. 188.000,oo) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante el registro inmobiliario.
De esta manera, cabe señalar que el artículo 1.167 del Código Civil, establece que para pedir el cumplimiento o la resolución de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, así que de seguidas pasa quien aquí decide, a examinar el incumplimiento imputado a la parte demandada, teniendo en consideración que, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.
De tal manera que, siempre que se trate de aplicar una norma jurídica que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba, ello para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos que en tal norma se consagran.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, siendo que en éstas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis, así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción; razón por la cual, este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En virtud de ello, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar que efectuaron todas las gestiones requeridas para la firma definitiva del Contrato de Opción de Compra Venta, toda vez que la accionada rechazó la existencia de tales hechos.
Así las cosas, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil específicamente el articulo 506, y en el Código Civil en el artículo 1.354, que en síntesis establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Resulta entonces incuestionable que la actora en su cualidad de promitente vendedora y el demandado en su carácter de promitente comprador tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar la resolución del contrato, así mismo evidencia que cumplió con las obligaciones inherentes a su condición en lo que respecta a la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, a la notificación del promitente comprador para que se procediera con el cumplimiento definitivo de compra-venta, así mismo se demostró que colaboró con los tramites para la adquisición de crédito a través de la entidad financiera Banco Mercantil, (obligación ésta no estipulada en el contrato de marras). De esa manera, demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el promitente vendedor para hacer efectiva la protocolización definitiva de la venta, correspondía al demandado traer a los autos probanzas que demostraran su efectiva gestión para las obligaciones asumidas, esto es, la cancelación del precio restante de venta, y su comparecencia a la protocolización del documento definitivo de venta circunstancias de las que no hay evidencia en autos.
Con lo anterior considera quien juzga, que debe tenerse como demostrado el incumplimiento contractual del demandado (promitente comprador), por lo que le es perfectamente ajustado en derecho que la demandante (promitente vendedora) reclame la resolución del contrato con los daños y perjuicios, que en este caso fueron previamente convenidos contractualmente por las partes, siendo tal sanción –según la Cláusula Décima Segunda del contrato-, retener la cantidad equivalente al treinta por ciento (30%), de las cantidades recibidas, ósea la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES, (Bs. 18.000,oo), por concepto de indemnizaciones, daños y perjuicios, y la devolución de la diferencia equivalente a CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000, oo), por diferencia de la suma recibida como garantía del contrato estipulado en la cláusula cuarta del citado contrato.
DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A., contra el ciudadano ARTURO CABALLERO VALENCIA.
SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra venta, suscrito entre las partes el día 30 de Marzo de 2.007, anotado bajo el nro. 7, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública de Pampatar.
TERCERO: Se declara que la demandante tiene derecho a retener de la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000, oo), que recibiera por la cláusula cuarta del contrato que se declara resuelto, y queda obligado así mismo, a entregar sin plazo alguno al demandado, la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000, oo), por diferencia de la suma recibida como garantía del contrato estipulado en la referida cláusula cuarta del citado contrato.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Catorce (2.014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.