TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203° y 155°
Expediente N° 2.789-13.-
DEMANDANTES: JUAN CARLOS UZCATEGUI KOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de la cédula de identidad N°V-16.608.615 y V-15.987.661, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
DEMANDADOS: ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR METHEUS DE LIMAS, mayores de edad, venezolanos, cónyuges, titulares de la cédula de identidad N°V-9.723.900 y V-3.453.151, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados AURA MARINA MICHELENA MORALES y MANUEL RIVAS MORA, quienes son mayores de edad, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 148.726 y 84.345, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PILAR MELEAN PAZ y ANYELI SURANI CASTILLO, mayores de edad, venezolanas, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 78.037 y 133.010, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.2
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.
Se dio inicio al presente proceso en virtud de la demanda intentada por ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER en contra de los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMAS, ya identificados, por Resolución de Contrato de Opción de Compra.
Recibida la demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, se le dio entrada el día 2/07/2013, ordenando a la parte demandante, que indicara la estimación de la demanda en Unidades Tributarias.
Mediante diligencia suscrita en fecha 4/08/2013, el abogado MANUEL RIVAS MORA, obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, reformó parcialmente la demanda, estimando la misma en Unidades Tributarias.
Por auto de fecha 9/07/2013, con vista a la diligencia presentada por la parte demandante, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
Alegan los apoderados judiciales de la parte demandante, que el día 25/07/2012, sus poderdantes celebraron contrato de Opción de compra mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, Estado Zulia, con los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMAS, sobre un apartamento de vivienda familiar, signado con el N°10B, ubicado en la parte Noreste de la primera planta del Edificio Torre “A” del Conjunto Residencial El Araguaney, primera etapa, en el sector Sabaneta Larga en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que en la Cláusula Tercera del Contrato se acordó que el plazo de duración de la opción de compra venta sería de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento.
Que en su Cláusula Segunda se convino que, los Promitentes Compradores constituyen como garantía del cumplimiento de las obligaciones que legal y contractualmente asumen, un depósito por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000) que reciben los Promitentes Compradores en calidad de Arras, en el momento de la firma de Reserva del inmueble opcionado, conforme a las normas del Código Civil, la cual será imputada al precio de la venta definitiva.
Que en su Cláusula Sexta se acordó, que en caso de no efectuarse la negociación pactada por una causa imputable a los Promitentes Compradores, los Promitentes Vendedores, tendrán derecho a retener por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la suma de cuarenta y dos mil bolívares con 00/100 (Bs.42.000) a la cual se le aplica el régimen de las Arras en garantía, debiendo devolver a los Promitentes Compradores el saldo restante del dinero entregado en calidad de Arras; para lo cual, los Promitentes Vendedores dispondrán de un lapso de siete (7) días hábiles, contados a partir del requerimiento escrito que los Promitentes Compradores formulen, a los efectos de cumplir con la obligación de reembolso estipulado en esta Cláusula. Que si el incumplimiento les fuere imputable a los Promitentes Vendedores, estarán obligados a reintegrar a los Promitentes Compradores, la totalidad del dinero recibido, más una indemnización adicional, equivalente a cuarenta y dos mil bolívares con 00/100 (Bs.42.000), como única penalidad contractual, dentro de la cual se incluye todo tipo de pretensión compensatoria o resarcimiento que los Promitentes Compradores tuviesen en contra de los Promitentes Vendedores, para lo cual, los Promitentes Vendedores dispondrán de un lapso de siete (7) días hábiles, contados a partir del requerimiento escrito antes señalado.
Que hasta la presente fecha han sido infructuosas todas las diligencias y demás actuaciones, a los fines de solventar el presente caso, toda vez que, los Promitentes Vendedores en todo ese tiempo que firmaron dicho contrato de opción de compra venta y las respectivas prórrogas, no cumplieron con las exigencias del Banco que les aprobó el crédito, y por causas imputables a ellos, no se concretó la compra de dicho inmueble. Que han respondido con evasivas, burlándose de la buena fe de sus poderdantes y de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, demandan la resolución del contrato para que les devuelvan la suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000) más cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000) por concepto de daños y perjuicios dados en calidad de Arras, con la correspondiente condenatoria en costas.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada en ejercicio PILAR MELEAN, con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOSA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión intentada por los actores.
Alegó que es cierto que celebraron un contrato de opción de compra venta en fecha 25/07/2012 sobre un apartamento de vivienda familiar propiedad de sus representados, descrito en el libelo de la demanda; que es cierto que el plazo de la opción de compra venta era de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del documento; que también es cierto que sus representados recibieron un depósito en calidad de Arras, de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000); que igualmente es cierto que la Cláusula Penal establecida por causas imputables a los Promitentes Vendedores y a los Promitentes Compradores es de cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000). Que los demandantes, tal como lo expresan en su libelo, afirman que les fue imposible honrar el compromiso y cumplir con la compra del inmueble antes identificado, y se lo comunicaron a sus representados, quienes habían gestionado todos los recaudos pertinentes y los cuales fueron entregados en la fecha prevista, negociación que se estaba realizando con la empresa Renta- House, donde sus representados cancelaron la cantidad de cinco mil ochocientos ochenta bolívares (Bs.5.880) por concepto de Mercadeo Inmobiliario.
Que ante la posición de los Promitentes Compradores de no seguir con la negociación, sus representados se reunieron con ellos para devolverles la cantidad de ochenta y ocho mil bolívares (Bs.88.000) de los ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000) entregados en depósito, descontando la Cláusula Penal acordada, ya que la negociación no se concretó por causas imputables y decisión propia de los Promitentes Compradores, y sorpresivamente sus representados son demandados y les exigen la devolución total del dinero dado en garantía, más la Cláusula Penal .
Que evidentemente es contradictorio lo solicitado, porque fueron ellos mismos los que decidieron abandonar la negociación que comenzó con una reserva privada ya que ambas partes habían convenido y tenían el pleno conocimiento que el inmueble de su representado se encontraba hipotecado y decidieron contratar bajo esos lineamientos; que firmaron la reserva y sus representados solicitaron el borrador de la liberación al Banco Bicentenario, y acordaron que, hasta tanto no estuviera el borrador de la liberación, no se firmaría el documento de la opción de compra venta; que luego se dio una extensión de la reserva, hasta que finalmente se firma el documento de opción de compra venta el día 25/07/2012, porque efectivamente se estaba haciendo entrega del borrador de la liberación y de todos los recaudos.
Que luego se dio una extensión de la opción de compra venta y el día 18/12/2012, devuelve el Banco Bicentenario el documento de liberación y el documento del Banco Mercantil por errores que presentaban los mismos, y en ese momento los compradores decidieron no continuar.
Que sus representados cumplieron con todo lo exigido, que éstos habían realizado una reserva de veinte mil bolívares (Bs.20.000) y perdieron lo entregado en virtud que los Promitentes Compradores no pudieron honrar su compromiso. Que es evidente que los derechos de sus representados han sido violentados y pide se declare sin lugar la demanda y sean condenados en costas.
Pruebas presentadas por la parte demandante:
Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 25 de julio de 2012, anotado bajo el N°24, Tomo 81, contentivo del contrato de opción de compra.
Dicho documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada y en consecuencia surte plenos efectos probatorios, de conformidad con las previsiones de los artículos 1.363 del Código Civil venezolano.
Copia simple de documentos privados que corren insertos en los folios once (11) y doce (12), los cuales no producen valor probatorio alguno por tratarse de copias de documentos privados que no pueden ser consideradas como fidedignas, porque no reúnen los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio dieciséis (16) documento privado sin firma ni sello, fechado 21/02/2013, contentivo de comunicación dirigida a los ciudadanos ALEXIS MATHEUS DE LIMA y ALIS PEÑALOZA PEÑA, por los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, mediante la cual se solicita la devolución del depósito otorgado en calidad de arras –la suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000), así como la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000) por concepto de daños y perjuicios-.
Este documento no produce valor probatorio alguno por no presentar firma de los remitentes ni de los destinatarios.
Al folio diecisiete (17) copia simple de Cheque de Gerencia del Banco Mercantil Banco Universal, a nombre de ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA, de fecha 25/07/2012, instrumento que no produce valor probatorio por tratarse de documento privado presentado en copia simple emanada de un tercero ajeno al proceso.
Al folio dieciocho (18) copia simple de Cheque de la entidad bancaria BANESCO, librado por el ciudadano JUAN CARLOS UZCATEGUI a favor de la ciudadana ALIS PEÑALOZA, fechado 26/03/2012, el cual no produce valor probatorio por tratarse de copia fotostática de documento privado que además vulnera el principio de alteridad de la prueba.
Al folio diecinueve (19) documento electrónico contentivo de mensajes de datos, supuestamente remitidos por la Especialista de Crédito Hipotecario del Banco Mercantil para OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, en fecha 22/11/2012 y 26/10/2012.
Este documento no produce valor probatorio alguno de conformidad con las previsiones del artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas. En este sentido, al no ser aportada al proceso la certificación electrónica que determine la autoría del mensaje, no tiene ningún valor probatorio porque se trata de una fotocopia de documento privado, la cual no necesita ser impugnada por la parte a quien se le opone.
Original de Memorandum dirigido por el BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL al ciudadano JUAN CARLOS UZCATEGUI en fecha 18/12/2012, en el cual le comunica que se hace entrega de un (1) borrador de Liberación de Hipoteca del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL y dos (2) documentos a los cuales no se les otorgó visto bueno, por presentar diversos errores, a nombre de ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA, cédula de identidad N°V-9.72.900.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
Invocó el mérito favorable de las actas y el principio de comunidad de la prueba.
En relación a esta promoción debe señalarse que el mérito de las actas no es un medio de prueba. Por otra parte, el Juez está obligado a valorar todos los elementos probatorios existentes en las actas con independencia de la parte que los haya producido, en base al principio de comunidad de la prueba, sin necesidad de que sea solicitado por las partes.
Factura N° 001671 en papelería de la empresa RENT-A-HOUSE. ANGEL PINTON FRANQUICIA COMERCIAL, a nombre de ALIS PEÑALOZA, de fecha 25/07/2012 por la suma de cinco mil ochocientos ochenta bolívares (Bs.5.880) por concepto de honorarios por mercadeo inmobiliario.
Este documento no produce valor probatorio, porque se trata de documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, quien no fue promovido como testigo para declarar en sede judicial en relación a su autoría, de conformidad con las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana ZERPA UZCATEGUI NAYLA MIRLEYDY, acompañada a la promoción de la prueba testimonial de la mencionada ciudadana, la cual es valorada como documento administrativo, a los fines de su identificación.

Original de documento autenticado en fecha 25/07/2012 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 24, tomo 81 de autenticaciones, contentivo del contrato de opción de compra celebrado entre las partes sobre el inmueble de autos, al cual se refirió este Tribunal en líneas anteriores.
Original de documento privado, de fecha 27/08/2012, por medio del cual los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, en su condición de Promitentes Vendedores, por una parte, y por la otra, JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, en su condición de Promitentes Compradores, acuerdan extender el lapso de duración del contrato de opción de compra celebrado el día 25/07/2012 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 24, Tomo 81 de autenticaciones, a los efectos de introducir el contrato ante una institución bancaria.
Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandante y en consecuencia se tiene por reconocido, de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
Al folio cuarenta y siete (47) original de documento privado firmado en fecha 26/03/2012 entre los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, en el cual acuerdan realizar por treinta (30) días, la reserva del inmueble conformado por el apartamento destinado a vivienda, signado con el N°10B, situado en la parte noroeste de la primera planta del Edificio Torre A del Conjunto Residencial Araguaney, primera etapa, situado en el sector Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia;
Este documento no fue desconocido ni tachado, en consecuencia se tiene como reconocido y surte pleno valor probatorio, de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
Al folio cuarenta y seis (46), original de documento privado de fecha 25/04/2012 donde consta que los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, acuerdan prorrogar el contrato de fecha 26/03/2012, por medio del cual se hizo la reserva del inmueble antes identificado, fijando la vigencia del contrato hasta el día 16/05/2012 inclusive, y se indicó que debía realizarse dentro de dicho lapso de tiempo la firma del documento de opción de compra venta correspondiente.
Este documento no fue desconocido ni tachado, por lo que se tiene como reconocido y surte pleno valor probatorio, de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
Al folio cincuenta y cuatro (54) copia simple de documento privado sin firma, contentivo de contrato de liberación de hipoteca y operación de compra venta, sobre el inmueble constituido por el apartamento signado con el N°10B de la parte Noroeste de la primera planta del edificio Torre A del Conjunto Residencial El Araguaney, primera etapa, situado en el sector Sabaneta Larga en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
En relación a este documento se observa que presenta sello del Colegio de Abogados del Estado Zulia, sin embargo no consta en éste que haya sido otorgado en forma pública o privada por las partes declarantes, en consecuencia, no produce valor probatorio.
Planilla de solicitud de liberación de garantía del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, de fecha 16/04/2012, a nombre de la ciudadana PEÑALOZA PEÑA ALIS CAROLINA, mediante la cual se solicita borrador de liberación de hipoteca.
Este documento tiene el tratamiento de documento administrativo, por emanar de una entidad de la Banca Pública de la República Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, al no ser impugnado ni desvirtuado su contenido por los medios de prueba establecidos en la ley, surte plenos efectos probatorios.
Borrador de documento de liberación de hipoteca del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, mediante el cual la entidad bancaria por medio de su apoderado judicial declara, extinguida la hipoteca constituida sobre el apartamento signado con el N°10B de la parte Noroeste de la primera planta del edificio Torre A del Conjunto Residencial El Araguaney, primera planta del edificio Torre A del Conjunto Residencial El Araguaney, primera etapa, situado en el sector Sabaneta Larga de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Dicho documento presenta el logo que identifica a la entidad bancaria y aparece firmado en original y sello húmedo del abogado Jesús Montes de Oca Núñez; de manera que, siendo un documento emanado de una entidad de la banca pública, que no fue impugnado ni desvirtuado su contenido, se le da el valor del borrador de la mencionada operación, elaborado por esa entidad bancaria a los fines de que se hicieran las correcciones pertinentes.
Original de documento privado de fecha 4/12/20012, mediante el cual la ciudadana ALIS CAROLINA PEÑALOZA MATHEUS, en la condición de Promitente Compradora, por una parte, y los ciudadanos EDUARDO EMIRO, BENILDA ISABEL, AMILIA ISABEL e ISABEL TERESA QUINTERO PEÑA, en la condición de Promitentes Vendedores, celebran contrato de reserva sobre un inmueble conformado por una casa quinta y su terreno propio, ubicado en la calle 100 Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Este documento no produce valor probatorio, porque se trata de un contrato celebrado por la demandada ALIS CAROLINA PEÑA MATHEUS con personas ajenas a la relación jurídica existente entre las partes que integran el presente juicio. De manera que no puede ser opuesto a los demandantes, con fundamento en el Principio de Relatividad de los Contratos que se encuentra contenido en el artículo 1.166 del Código Civil.
“Artículo 1.166. Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos en la Ley. “
En la oportunidad de la celebración de la audiencia oral de juicio, rindieron declaración las ciudadanas LIDAWIS COROMOTO COTE RIVERO, NOHELY COROMOTO LOPEZ PEREZ y NAYLA MIRLEYDI ZERPA UZCATEGUI, promovidas como testigos en el presente proceso.
En relación al testimonio de la ciudadana NOHELI LOPEZ, se hace constar que se valora como testigo referencial, pues según su propia afirmación, el conocimiento de los hechos a los que se refiere en sus declaraciones, provienen de las narraciones que le hicieran los demandantes. En consecuencia, no produce valor probatorio en el presente juicio.
Respecto a la declaración de la ciudadana LIDAWIS COROMOTO COTE RIVERO, se aprecia que su testimonio fue impreciso y contradictorio.
La ciudadana NAYLA MIRLEYDI ZERPA UZCATEGUI, declaró que trabaja en la empresa inmobiliaria Rent A House que sirvió de intermediaria para la adquisición del inmueble tantas veces descrito, que estaba al tanto de los hechos relacionados con el trámite del financiamiento y otorgamiento de la compra venta; declaró además que fue devuelto el borrador de la liberación de hipoteca por el BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL; que se celebró una reunión con las partes para tratar de lograr la negociación y los Promitentes Vendedores se negaron a otorgar otra prórroga, pues habían opcionado otro inmueble, señalando que, de continuar con el contrato tendría que aumentar el precio acordado, y entonces no pudo materializarse la compra venta.
Se aprecia que esta testigo no incurrió en contradicciones respecto de los hechos narrados ni con las demás pruebas de autos, encontrando coincidencia con los contratos que corren insertos en actas y documentos emanados del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL. En consecuencia, su declaración tiene valor probatorio.
PUNTO PREVIO
Debe señalar este Tribunal, que la parte demandante presentó escrito de reforma parcial de la demanda, en fecha 4/07/2013, el cual quedó reformado el punto que trata “DE LO CONTROVERTIDO” y señaló que quedaban iguales los demás términos contenidos en el original libelo.
Al respecto se observa, que en el auto dictado el día 9/07/2013 este Tribunal procedió a la admisión de la demanda sin pronunciarse sobre la reforma, ordenando librar la copia certificada del libelo y del auto de admisión.
También se observa, que la parte demandada al presentar su escrito de contestación a la demanda, no hace referencia expresa al escrito de reforma, sin embargo entre sus defensas invocó un hecho alegado en el escrito original de la demanda en los siguientes términos:
“Ahora bien ciudadano Juez, los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, tal como lo expresan en el contexto de la demanda, afirman que les fue imposible honrar su compromiso y cumplir comprando el bien inmueble antes identificado, y se lo comunicaron a mis representados….”
Asimismo aprecia este Tribunal, que el resto de los argumentos expresados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, se refieren a los alegatos explanados en el escrito de reforma parcial de la demanda; pues negaron y contradijeron tanto los hechos como el derecho alegado, alegando que, como Promitentes Vendedores cumplieron con todas las exigencias, y que fueron los Promitentes Compradores quienes abandonaron la negociación, una vez que fue devuelto el borrador del documento de liberación de hipoteca.
De manera, que los términos en que fue contestada la demanda llevan a considerar a este Tribunal, que no se ha causado indefensión a la parte demandada, por cuanto en su contestación a la demanda, se ejerció la defensa sobre los alegatos explanados en el escrito de reforma parcial realizado por la parte actora.
En tal sentido, con fundamento en el principio finalista previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, puede concluirse que no existe necesidad de reponer la causa pues sería una reposición inútil.
Realizadas las anteriores consideraciones, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el mérito de la causa.
Se aprecia que la presente causa tiene por objeto la Resolución del Contrato de Opción de Compra celebrado el día 25/07/2012 entre los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, por una parte, y por la otra ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, sobre un inmueble conformado por un apartamento de vivienda familiar, signado con el N°10B, ubicado en la parte Noreste de la primera planta del Edificio Torre “A” del Conjunto Residencial El Araguaney, primera etapa, en el sector Sabaneta Larga en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; observándose que la parte actora fundamenta su demanda en el alegato del incumplimiento de los Promitentes Vendedores durante el tiempo en que firmaron el contrato de opción de compra venta y de las respectivas prórrogas, respecto de las exigencias del Banco que aprobó el crédito, indicando que no se concretó la compra del inmueble por causas que según su afirmación les son imputables a los mismos.
También se aprecian los argumentos formulados por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, admitiendo la existencia del contrato de opción de compra venta del inmueble; que recibieron la suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000) en calidad de Arras; y que fue acordada por concepto de cláusula penal, la suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000) por la parte que fuere culpable de incumplimiento; hechos que quedan relevados de prueba.
Sobre los hechos que quedaron controvertidos debe precisarse, que la parte demandada trasladó hasta ella la carga de la prueba, al alegar que como Promitentes Vendedores habían entregado todos los recaudos en el tiempo previsto; que fueron los Promitentes Compradores quienes incurrieron en incumplimiento del contrato al decidir abandonar la negociación después que el BANCO BICENTENARIO les devolvió en fecha 18/12/2012 el documento de liberación y el documento del Banco Mercantil por errores que presentaban los mismos, e indican además que son ellos quienes decidieron no honrar su compromiso.
A los fines de la constatación de la veracidad de los hechos alegados por las partes, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio existente en las actas, observando que la relación contractual que une a las partes se inició con un contrato privado de reserva, celebrado el día 26/03/2012, sobre el inmueble de autos por un lapso de treinta (30) días calendarios; y que dicho contrato fue prorrogado mediante acuerdo contenido en el documento privado firmado por las partes en fecha 25/04/2012.
Igualmente se evidencia de las actas, que con posterioridad, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 25 de julio de 2012, anotado bajo el N°24, Tomo 81, los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, en su condición de Promitentes Vendedores, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, en su condición de Promitentes Compradores; celebraron un contrato de opción de compra que tiene por objeto el ya descrito apartamento destinado a vivienda, signado con el N°10B, situado en la parte noroeste de la primera planta del Edificio Torre A del Conjunto Residencial Araguaney, primera etapa, situado en el sector Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
En este documento se acordó en su Cláusula Tercera, que la duración de la opción de compra sería de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha cierta de dicho documento.
Igualmente, existe prueba en actas, por medio del documento privado firmado en fecha 27/08/2012, que las partes acordaron prorrogar la duración del contrato de opción de compra a los fines de introducir el mismo ante la Institución Bancaria, acordando que la Cláusula Tercera del documento de opción de compra quedara redactado en los siguientes términos:
“Tercera: El plazo de la presente opción de compra es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, mas una prórroga de treinta (30) días continuos.”

En base a la extensión del lapso convenido, el periodo de duración del contrato de opción de compra debía comenzar a contarse a partir del día 27/08/2012, con vencimiento el día 27/11/2012 mas treinta (30) días, es decir, hasta el día 27/12/2012.
De los términos acordados en los mencionados instrumentos, es evidente que la compra venta del inmueble opcionado sería financiada por una entidad bancaria, para la cual se exigió el documento de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble opcionado; conforme se desprende de la solicitud de liberación de garantía efectuada por la ciudadana ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA en fecha 16/04/2012 ante el BANCO BICENTENARIO, agencia Bella Vista 320, según panilla que corre inserta al folio sesenta y nueve (69) de las actas; de la cual se infiere que, los Promitentes Vendedores iniciaron los trámites para obtener el borrador del documento de liberación de hipoteca, antes de firmar el contrato de opción de compra.
No obstante, de la afirmación de los demandados y del Memorandum dirigido el día 18/12/2012 por el BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL al ciudadano JUAN CARLOS UZCATEGUI, se evidencia, que dicha entidad devolvió a los Promitentes Compradores, el borrador del documento de liberación de hipoteca que originalmente había sido suministrado, por presentar errores, lo cual ocurrió antes de que se venciera el término acordado por las partes.
Ahora bien, en relación a las obligaciones contractuales, es oportuno citar el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil venezolano el cual establece:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. “

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este orden, también puede apreciarse que en el documento de opción de compra celebrado el día 25/07/2012 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, las partes acordaron en la Cláusula Quinta lo siguiente:
“QUINTA: (…) PARAGRAFO UNICO: LOS PROMITENTES VENDEDORES estarán en la obligación de proporcionar a los PROMITENTES COMPRADORES los documentos y recaudos que estos requieran a los fines de la ejecución definitiva de este contrato, tales como título inmediato de propiedad debidamente registrado, documento de condominio, documento de parcelamiento, certificación de gravámenes, documentos que acrediten el estado civil, como sentencia de divorcio ejecutoriada, partición de comunidad conyugal, y cualquier otro instrumento que fuese necesario en orden a verificar la regularidad del derecho de propiedad comprometido en el contrato, la capacidad de disposición del vendedor sobre el inmueble objeto de la venta, de sus representantes o mandatarios, si fuese el caso; a cuyo efecto LOS PROMITENTES VENDEDORES deberán proporcionar los recaudos requeridos en un lapso que no excederá de cinco (5) días calendarios, contados a partir de la notificación que se le haga por escrito del correspondiente requerimiento . El incumplimiento total o parcial de esta obligación de parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES determinará la suspensión del lapso de vigencia previsto en la Cláusula TERCERA de este contrato, el cual se reanudará inmediatamente se haga constar por escrito la entrega de los documentos y recaudos requeridos a LOS PROMITENTES VENDEDORES.”

Partiendo de la cláusula anteriormente citada, puede interpretarse la intención de las partes contratantes, que los Promitentes Vendedores asumían el compromiso de suministrar los documentos y recaudos que fueren necesarios para que pudiera hacerse efectiva la negociación, entre los que puede considerarse incluido el aludido documento de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble opcionado -requerido por la entidad bancaria-, pues es una consecuencia que se deriva de la contratación. De manera, que el lapso de vigencia del contrato de opción de compra quedaría suspendido por la mora de los Promitentes Vendedores, en la entrega de los recaudos.
En el escrito de contestación de la demanda, los demandados señalaron que el BANCO BICENTENARIO devolvió en fecha 18/12/2012, el documento elaborado por el BANCO MERCANTIL y el borrador de documento de liberación de hipoteca del BANCO BICENTENARIO, promoviéndolos como pruebas documentales; infiriéndose de su conducta, que les fue comunicado por los Promitentes Compradores, la no aprobación del documento de liberación de hipoteca del inmueble y requerida su corrección.
Por otra parte se precisa, que la devolución del documento de liberación de hipoteca obedece a razones no imputables a las partes, pues dependían de terceros ajenos a la relación contractual, como lo es la entidad bancaria encargada de la elaboración del borrador y de la aprobación de la entidad que debía efectuar la liberación. No obstante, al ser devuelto el documento por errores, correspondía a los Promitentes Vendedores realizar las gestiones tendientes a cumplir con el requisito de presentación del instrumento con las correcciones indicadas, y no dar por vencido el lapso del contrato; pues esta circunstancia originó la suspensión del lapso de vigencia hasta que se hiciera entrega de los recaudos a los Promitentes Compradores, de acuerdo a lo acordado por las partes en su Cláusula Quinta.
Se concluye entonces, que desde el día 18/12/2012 transcurrió un lapso de tiempo suficiente en el cual pudieron los Promitentes Vendedores realizar las conductas necesarias para facilitar y hacer efectiva la negociación, quienes no lograron demostrar en el transcurso del proceso, que la compra venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta no pudiera realizarse por causas imputables a los Promitentes Compradores que les imposibilitara honrar su compromiso, ni que éstos decidieran abandonar la negociación una vez devueltos los documentos por el Banco; por el contrario, quedó comprobado que fueron los Promitentes Vendedores quienes se negaron a conceder el lapso de tiempo necesario para que se otorgara la liberación de la hipoteca y finalmente realizara la compra venta del inmueble.
Como consecuencia, se hace procedente la demanda intentada por Resolución de Contrato, y la obligación de los demandados de reintegrar la suma recibida en calidad de arras, además de pagar el monto acordado por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula penal (reclamado por la parte actora), conforme a las previsiones de las Cláusulas Segunda y Sexta del contrato.
En relación a la indexación reclamada, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido señalando que, cuando se trate de materias relacionadas con el interés social, como la calidad de vida, la manutención, honorarios, etc., debe acordarse la restitución de lo que se debe, en base al valor real de la moneda.
En este caso en concreto, como bien se ha señalado en líneas anteriores, se trata de una cantidad de dinero dada en calidad de arras para la adquisición de una vivienda destinada a uso familiar, así como de la suma acordada por concepto de indemnización de daños y perjuicios contractuales; siendo que quedó demostrado el estado de morosidad de los Promitentes Vendedores de entregar las sumas de dinero acordadas en el contrato en caso de incumplimiento, y que se encuentra vencido desde el día 27/12/2012; con lo cual se ha producido una desmejora notable en el poder adquisitivo de los Promitentes Compradores, debido al proceso inflacionario sufrido por este país, que sin duda afectan su calidad de vida.
En este sentido debe tenerse en cuenta que, con la suma que debe reintegrarse por concepto de arras y la cantidad que corresponde a los daños y perjuicios en el caso de autos, es imposible que los demandantes puedan realizar otra opción de compra sobre una vivienda con las condiciones del inmueble de autos, si se toma en cuenta el precio actual de la moneda; debiendo considerarse que el proceso inflacionario acaecido en el país no fue un daño previsible al momento de la celebración del contrato. En consecuencia, motiva a este Tribunal a acordar la indexación judicial de las sumas demandadas en el presente juicio, toda vez que el interés protegido está vinculado por el orden público, no susceptible de disposición por acuerdos entre particulares.
Al respecto, es oportuno citar la sentencia dictada N°05-2216 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20/03/2006, en la cual considera indexables aquellas obligaciones que responden a la manutención y a la calidad de vida.
“…El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda.
En consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible.
Esta realidad referida al poder adquisitivo de la moneda, sólo tiene lugar cuando existe en un país una tendencia continua, acelerada y generalizada al incremento del nivel general de precios (que abarca todos los precios y los costos de los servicios), por lo que ante el alza de los precios, el poder adquisitivo de la moneda cae. A esta situación se la llama inflación y ella atiende a un concepto económico y no jurídico. Por lo tanto, su existencia debe ser reconocida oficialmente por los entes que legalmente monitorean la actividad económica, como lo hace en Venezuela, el Banco Central de Venezuela.
(…)
El efecto inflacionario radica en que la moneda pierde su poder adquisitivo, lo que como ya lo apuntó la Sala, es un valor intrínseco de ella, y por tanto surge la pregunta sí quién pretende el pago de una acreencia debe invocar o no expresamente se le indexe judicialmente la suma reclamada o si ello opera de oficio; dando por sentado que en un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 Constitucional) resulta lesivo que durante la época inflacionaria impere el artículo 1.737 del Código Civil, el cual establece la entrega de valor monetario numéricamente expresado para la acreencia, antes que el pago en dinero del valor ajustado (justo) que resulte de la inflación existente para el momento del pago.
Ante la anterior declaración, la Sala debe distinguir entre las obligaciones que atienden a razones de interés social y que responden a la necesidad de manutención y calidad de vida de la gente, como son los sueldos, salarios, honorarios, pensiones, comisiones, etc, que responden al trabajo o al ejercicio profesional, de aquellas otras que pertenecen al comercio jurídico.
Por motivos de orden público e interés social, dentro de un Estado Social de Derecho, la protección de la calidad de la vida también corresponde al juez, y ante la desmejora de las condiciones básicas provenientes de la privación a tiempo del salario, de los honorarios, pensiones alimentarías, o de cualquier tipo de prestación del cual depende la manutención y las necesidades básicas, el juez de oficio –sin duda en este tipo de acreencias- debe acordar la indexación (figura distinta a la corrección monetaria).
Este contenido social lo ha reconocido la Constitución artículo 92 en cierta forma la Sala de Casación Civil, cuando en sentencia de 2 de julio de 1996, consideró que el reconocimiento de la indexación era cónsono con “una elemental noción de justicia.
(…)

Fundado en la esencia constitucional, de que Venezuela es un Estado democrático y social de derecho y de justicia (artículo 2 constitucional); y que el Estado garantiza una justicia idónea y equitativa (artículo 26 constitucional); que la justicia es un principio en el cual se fundamenta incluso la seguridad de la nación (artículo 326 eiusdem); que el Estado administra justicia (artículo 257 constitucional); los tribunales de la República, y en particular las Salas de Casación Civil y Social del Tribunal Supremo de Justicia, han indexado el pago de las deudas, reconocidas en la sentencia, al valor del dinero para el momento del pago, que no es otro que el que determine la ejecución del fallo.
Sin estar autorizado explícitamente por la ley, pero siempre como un resultado de la aplicación del principio constitucional de justicia, se ha ajustado la deuda contractual de sumas de dinero al valor real de la moneda al momento del pago, que no es otro que el momento de la ejecución…”

DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR LA AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Con lugar, la demanda intentada por los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, en contra de los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. En consecuencia:
Se declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 25/07/2012 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el número 24, tomo 81 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre el inmueble conformado por un apartamento signado con el N°10B situado en la parte Noreste de la primera planta del edificio Torre A del Conjunto Residencial El Araguaney, primera etapa, del sector Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Se condena a los ciudadanos ALIS CAROLINA PEÑALOZA PEÑA y ALEXIS ELEAZAR MATHEUS DE LIMA, a cancelar a los ciudadanos JUAN CARLOS UZCATEGUI KOOIMAN y OLIMER KARINA PORTILLO FERRER, la cantidad de ciento setenta y dos mil bolívares (Bs172.000) discriminada en la siguiente forma:
La suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000) por concepto del reintegro de la cantidad recibida en calidad de arras.
La suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs.42.000) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, previstos como cláusula penal en el contrato.
Se condena igualmente a los demandados, a cancelar a los demandantes, la cantidad resultante del cálculo de la indexación judicial de las sumas que se condena a pagar en este fallo, que deberá determinarse mediante experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de Precios al Consumidor para la Ciudad de Maracaibo, establecidos por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de interposición de la demanda -27/06/2013- hasta que la sentencia quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
Publíquese y Regístrese.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ,
Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.
LA SECRETARIA,
Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las tres y quince minutos de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.

Expediente: 2.789-13.-