TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº 3054

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203° y 155°

I
INTRODUCCIÓN

PARTE DEMANDANTE: ciudadana ELIZABETH DE LA CHIQUINQUIRÁ CHACIN SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.754.189, domiciliada en Maracaibo, estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados RICARDO OCANDO SILVA y PAOLA VERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 5.826.055 y 18.986.152, inscritos en el inpreabogado N° 45.531 y 168.775, respectivamente, domiciliados en maracaibo, estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.867.904, domiciliada en Maracaibo estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado DARLAN FRANCISCO BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.723.806, inscrito en el inpreabogado N° 60.252, domiciliado en el municipio Maracaibo, estado Zulia.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción a Compra-Venta.

II
NARRATIVA

Corresponde a este Tribunal, conocer de la presente causa según recibo emitido por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo estado Zulia, Sede Judicial edificio “Arauca”, signado con el número EA-MU-52686-2013, de fecha 25/09/2013.
El día 30 de septiembre de 2013, este Tribunal admitió la demanda cuanto a lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte de mandada.
El día 15 de octubre de 2013, la parte demandante otorgó poder apud-acta.
El día 29 de octubre de 2013, el Profesional del Derecho RICARDO OCANDO SILVA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma de la demanda.
El día 29 de octubre de 2013, la parte actora presentó diligencia y se libraron los recaudos de citación.
El día 30 de octubre de 2013, se admitió la reforma de la demanda.
El día 05 de noviembre de 2013, el alguacil practicó la citación de la parte demandada, manifestando que la misma se negó a firmar el acuse de recibo.
El día 07 de noviembre de 2013, la parte actora solicitó el perfeccionamiento de la citación.
El día 11 de noviembre de 2013, la parte demandada dio contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante y otorgo poder apud-acta.
El día 13 de noviembre de 2013, el Tribunal admitió la reconvención planteada por la parte demandada.
El día 19 de noviembre de 2013, la parte demandante contestó la reconvención.
El día 21 de noviembre de 2013, la parte actora promovió pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por este Tribunal.
El día 22 de noviembre de 2013, la parte demandada promovió pruebas siendo admitidas en la misma fecha por este Tribunal.
El día 09 de diciembre de 2013, la parte demandada solicitó el avocamiento a la causa del nuevo Juez.
El día 16 de diciembre de 2013, el nuevo Juez se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte demandante.
El día 08 de enero de 2014, la parte demandada solicitó copias certificadas.
El día 09 de enero de 2014, el Tribunal expidió las copias certificadas solicitadas.
El día 10 de enero de 2014, el alguacil expuso y dejo constancia de haber practicado la notificación de la parte demandante.

El día 03 de febrero de 2014, el alguacil agregó el acuse de recibo del oficio N° 801-2013, de fecha 22/11/13, dirigido a la Notaria Publica Octava de Maracaibo.
El día 03 d febrero de 2014, se declararon desiertos los testigos promovidos por la parte actora.
El día 04 de febrero de 2014, la parte demandada solicitó nueva oportunidad para evacuar los testigos promovidos.
El día 05 de febrero de 2014, se recibió oficio N° 9715/277 de fecha 12 de diciembre de 2013, emanado de la Notaria Publica Octava de Maracaibo.
El día 10 de febrero de 2014, se tomo la declaración jurada de los testigos promovidos por la parte demandada.
El día 11 de febrero de 2014, la parte demandada solicitó al Tribunal el pronunciamiento de fondo a la causa.
El día 17 de febrero de 2014, el Tribunal fijo fecha y hora para la celebración de una audiencia conciliatoria.

El día 19 de febrero de 2014, la parto actora consignó documentales.
El día 06 de marzo de 2014, se llevo a cabo la audiencia conciliatoria fijada por el Tribunal.
El día 07 de marzo de 2014, el Tribunal dictó auto.

III
ALEGATOS DE LAS PARTES

Expone la parte actora:
Que el día 12 de septiembre de 2012, suscribió con la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, un contrato de opción a compra-venta, en la Notaria Publica Sexta de Maracaibo, anotado bajo el N° 75, tomo 119.
Que el día 15 de julio de 2013, suscribió con la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, otro contrato de opción a compra venta, en la Notaria Publica Sexta de Maracaibo, anotado bajo el N° 47, tomo 16.
Que el contrato se suscribió para la adquisición de un inmueble ubicado en el sector “Comunidad Lago y Sol” avenida 12A, entre calles 17 y 19, N° 17-20, Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo estado Zulia, perteneciente a la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ.
Que una vez suscrito el contrato de fecha 12 de septiembre de 2012, se traslado hasta una entidad bancaria a los efectos de solicitar un préstamo hipotecario, y se le informo que uno de los requisitos para su aprobación es que los documentos de propiedad del inmueble debían estar registrados; situación esta que le planteó y exigió a la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, y la misma hizo caso omiso a la petición, venciéndose el contrato el día 12 de septiembre de 2012.
Que en el contrato suscrito el día 15 de julio de 2013, se convino un precio de venta por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) no estando sujeto a ningún tipo de modificación durante la vigencia del contrato.
Que el día 09 de septiembre de 2013, la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, le manifestó no estar de acuerdo con el precio convenido para la venta del inmueble, y que como consecuencia de la inflación el valor del inmueble es de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), negándose a afectar los acuerdos convenidos en el contrato de opción a compra-venta.
Que en el contrato suscrito en fecha 15 de julio de 2013, se convino que la promitente compradora entregaba la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.00,oo) en calidad de arras, y que en caso de incumplimiento por parte del promitente vendedor, este debería reintegrar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mas el diez por ciento, por concepto de daños y perjuicios.
Que fundamenta su demanda en el artículo 1116 del Código Civil.
Que demanda a la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ la RESOLUCIÓN DEl CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA de fecha 15 de julio de 2013, y la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo).
Expone la parte demandada:
Que celebro con la ciudadana ELIZABETH DE LA CHIQUINQUIRA CHACIN SALAS un contrato de opción a compra venta sobre el inmueble ubicado en el sector “Comunidad Lago y Sol” Av. 12ª, entre calles 17 y 19, N° 17-20, parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, estado Zulia.
Que celebro igualmente un contrato de comodato, que según lo convenido en su cláusula segunda, se encuentra resuelto de pleno derecho, pero que en ocasión a lo convenido en el contrato de opción a compra venta, se le permitió y se sigue permitiendo a la demandada la habitación del inmueble, ya que no tenia sentido desocuparla o pedir su desocupación si tenían pautada la compra venta del mismo.
Que la demandante pretende en un acto de mala fe, resolver el contrato de opción a compra venta, con el solo propósito de recuperar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) dados en anticipo.
Que solicita la reposición de la causa al estado de admisión y la declare inadmisible.
Que niega no haber registrado los documentos del inmueble, por haber sido registrados el día 10 de marzo de 2013.
Que niega, rechaza y contradice que su persona haya decidido unilateralmente, cambiar el precio del inmueble, como lo afirma la actora.
Que el referido contrato tuvo vigencia hasta el día 12 de noviembre de 2013.
Que si la parte demandante presenta ante este Tribunal el precio restante de la venta, se le trasferiría la propiedad del inmueble.
Que la venta no se ha concretado por falta de recursos económicos de la demandante, y no por que su persona haya aumentado el precio, ya que, siendo así la demanda sería por cumplimiento de contrato.
Que reconviene a la parte actora por Cumplimiento de Contrato.
Que la demanda reconvenida fue presentada el día 29 de octubre de 2013, y la vigencia del contrato fue hasta el día 12 de noviembre de 2013, es decir, que se encontraba vigente para la fecha de presentación.
Que solicita el emplazamiento de la demandante reconvenida, para que presente ante este Tribunal el documento definitivo de venta del inmueble ofertado y el precio no cancelado, tal como lo establece el contrato de opción a compra-venta.
Que fundamenta la reconvención en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1271 y 1273 del Código Civil.
Por ultimo pide que la reconvención sea admitida y declarada con lugar en la definitiva, solicita la indexación de las cantidades de dinero reclamadas, así como el 10% de la cantidad entregada en arras, y la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda.

Contestación de la reconvención:
En la oportunidad correspondiente la parte actora reconvenida, contesto la reconvención; negando, rechazando y contradiciendo todos los argumentos de hecho y de derecho invocados por la parte demandada reconviniente.

IV
PUNTO PREVIO

Estando en fase de dictar sentencia, considera este jurisdicente que antes de entrar a conocer el fondo de la controversia es necesario hacer unas consideraciones acerca de la exigibilidad del cumplimiento o la resolución del contrato de opción a compra-venta, y para ello, procede a analizar los argumentos esgrimidos por las partes, así como el contrato de opción a compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo en fecha 15 de julio del año 2013, y que quedó anotado bajo el Nro. 47, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Oficina. El cual versa sobre un inmueble que su terreno mide ciento doce metros cuadrados (112mts2), con los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Manuel Medina; SUR: propiedad que es o fue de Jonny Castro; ESTE: propiedad que es o fue de Manuel Villareal; y OESTE: vía pública, y la vivienda constituida por Sala-Comedor, cocina, dos habitaciones, una sala de baño, estacionamiento, pisos de granito, paredes de bloques, techo de plataforma, totalmente cercada de bloques y su respectivo tanque de agua con hidroneumático, ubicado en el Sector Comunidad Lago y Sol, en la avenida 12A, entre calles 17 y 19, signada con el Nro. 17-20, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, que le pertenece a la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de junio de de 2013, anotado bajo el Nro. 2013-1300, asiento registral 2 con matrícula número 479.21.5.2.4517, Folio Real del año 2013, e igualmente de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de mayo de 2013, anotado bajo el Nro. 2013-1300, asiento registral 1 con matrícula número 479.21.5.2.4517, Folio Real del año 2013.
Se hacen en este punto los siguientes razonamientos, en virtud de ser la exigibilidad de las obligaciones una cuestión perentoria al fondo de la controversia, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. AA20-C-2000-000157, de fecha 22 de junio de 2001, Exp. 00-377, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Una interpretación meramente literal de las normas transcritas puede conducir a considerar que por interpretación a contrario del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, no puede discutirse la exigibilidad de la obligación como cuestión de fondo, en el acto de contestación a la demanda; sin embargo, la no exigibilidad constituye una cuestión perentoria de fondo, sobre todo cuando está pendiente una condición suspensiva de la existencia o exigibilidad de la obligación, pues en tal caso no se sabría si ésta podría nacer, o hacerse exigible. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Tal como se señaló en la parte narrativa, la demandante afirmó que la demandada, en fecha 09 de septiembre de 2013, le manifestó personalmente y en presencia de otras personas, que no estaba de acuerdo con el valor convenido del inmueble como consecuencia de la inflación, y que el valor actual era de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) para poder suscribir el documento definitivo de compra venta, negándose a aceptar los acuerdos convenidos en el contrato de opción a compra venta; motivo que la llevó a incoar la presente demanda persiguiendo la resolución del contrato y el pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) que serían la cantidad dada en arras y lo concertado en la cláusula penal en caso de incumplimiento del contrato.

El texto del contrato, específicamente en la Cláusula Segunda, establece un espacio de tiempo en el que las partes debían perfeccionar la venta definitiva del inmueble; con lo cual queda al descubierto que el término del contrato es un acontecimiento futuro y cierto, a partir del que nace o se extingue una obligación, y puede ser convenido por las partes según su voluntad, teniéndose la seguridad acerca de cuando va a ocurrir porque se establece en él, la fecha que lo permite.

En primer lugar, considera fundamental quien decide traer a colación el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Para estudiar un poco mas el documento es el del caso in comento, vamos citar el artículo 1.211 del Código Civil: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”

Al examinar el contrato, se evidencia que el mismo tenía un punto de inicio temporal y un punto de culminación; de manera que, puede constatarse que el documento suscrito es un contrato de opción a compra-venta con una obligación a término cierto; Es decir, que estaba perfectamente delimitado el lapso de tiempo dentro del cual las partes debían cumplir con las obligaciones a las que se hubieren comprometido en la celebración contractual, siendo el mismo de noventa (90) días continuos, mas una prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, que según puede verificarse en el calendario, van desde el día siguiente al 15 de julio de 2013, es decir 16 de julio de 2013, hasta el 12 de noviembre de 2013.
Entonces, como ya se dijo, en el caso bajo estudio nos encontramos frente a una obligación de término cierto, pero además de ello resulta ser de carácter suspensiva. Lo cual quiere decir que su cumplimiento no puede exigirse hasta tanto no haya vencido el lapso establecido por los interesados.

Los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su libro CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III. TOMO I, establecen que el Término suspensivo es aquel acontecimiento futuro y cierto del cual depende la extinción de una obligación. La obligación existe plenamente, es eficaz, sólo está diferido su cumplimiento. Éste término suspende el cumplimiento de la obligación hasta que se realiza. (Manuales de Derecho de la Universidad Católica Andrés Bello. Año 1999. Pág. 330)
Continúan los mencionados autores tratando sobre el tema de los contratos de término suspensivo, y señalan lo siguiente en cuanto a los efectos de antes y después de cumplirse el término: Antes del término: “La obligación está suspendida en cuanto a su ejecución. No es exigible, pero la obligación sí existe desde el primer momento… …Después de cumplido el término: La obligación se convierte en pura y simple, siendo plenamente exigible, aplicándose los principios generales conocidos. (ob.Cit. Págs. 331 y 333)
Así pues, al ser a término suspensivo el contrato, el momento en que nace para uno cualquiera de los suscribientes la posibilidad de reclamar al otro su cumplimiento o pedir su resolución, es precisamente el día siguiente al último que ellos mismos habían acordado para perfeccionar la venta definitiva voluntariamente; es decir, el día 13 de noviembre de 2013, siendo que cualquier reclamación realizada por uno de los contratantes con anterioridad a dicha fecha resulta extemporánea por anticipada, ya que a su contraparte, se le estaría limitando injustificadamente en el uso del plazo íntegro que se le había otorgado para ejecutar las obligaciones a las cuales hacía referencia el contrato.
En el caso concreto, la demanda primigenia fue incoada el día 25 de septiembre de 2013, y la reconvención fue interpuesta el día 11 de noviembre de 2013; es decir, ambas con anterioridad a que se hiciera exigible la obligación de la celebración del contrato definitivo de compra-venta, con lo cual queda evidenciado que bajo ninguna circunstancia puede condenarse a la demandante o a la demandada a cumplir o resolver un contrato que para el momento de la pretensión no se encontraba de plazo vencido, sino que por el contrario, estaba vigente la posibilidad de cumplir el mismo voluntariamente dentro del lapso de tiempo que las mismas ciudadanas establecieron expresamente en el contrato, lo cual trae como consecuencia que este Tribunal deba forzosamente declarar IMPROCEDENTE la demanda e IMPROCEDENTE la reconvención por no estar cubiertos los requisitos de exigibilidad de la obligación para el momento de la interposición de la demanda y de la reconvención. ASI SE DECIDE.-
Se deja claro que la presente sentencia no causa cosa juzgada en relación al cumplimiento o resolución del contrato de opción a compra-venta, ya que la misma no desciende al fondo de la controversia. ASI SE DECLARA.-

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTE interpuesta por la ciudadana ELIZABETH DE LA CHIQUINQUIRÁ CHACIN SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.754.189, domiciliada en Maracaibo, estado Zulia, contra la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.867.904, domiciliada en Maracaibo estado Zulia.
SEGUNDO: PRIMERO: IMPROCEDENTE la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTE interpuesta por la ciudadana FRANCISCA DEL CARMEN VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.867.904, domiciliada en Maracaibo estado Zulia, contra la ciudadana ELIZABETH DE LA CHIQUINQUIRÁ CHACIN SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.754.189, domiciliada en Maracaibo del estado Zulia. ASI SE DECIDE.-
No hay condenatoria en constas en virtud de la naturaleza del presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014).- Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
LA SECRETARIA

Abog. ELIBETH VILCHEZ FERRER

En la misma fecha, siendo las 3:25 pm, se dejó anotada la anterior resolución bajo el N° 32 -2014.-
La secretaria

EPT/evf