TSJ Regiones - Decisión

Exp. 2268

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO ZULIA.

I
INTRODUCCIÓN

Demandante: ciudadana CARMEN EDITH ARRIETA DE DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.286.140, domiciliada en San Francisco, Estado Zulia. Apoderados: FANNY LEON FARIA, DENNYS GONZALEZ TRAVEZ y CARLOS JOSE ATENCIO GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el INPREABOGADO Nº 23.010, 29.161, 142.903, respectivamente.

Demandado: ciudadano ALBERTO JOSE MORILLO PIÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.06.892, domiciliado en el municipio San Francisco, Estado Zulia.

Motivo: Desalojo.

II
NARRATIVA
Corresponde a este Tribunal, conocer de la presente causa según recibo emitido por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo, estado Zulia, Sede Judicial edificio “Arauca”, signado con el número 34674-2010, de fecha 16/12/2010.
En fecha 21 de diciembre del año 2010, el Tribunal ordenó dar entrada a la causa.
En fecha 7 de enero del año 2011, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado.
En fecha 11 de enero del año 2011, la parte actora consignó diligencia donde manifiesta haber entregado los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil. En la misma fecha se libraron los recaudos de citación.
En fecha 31 de marzo del año 2011, expusó el alguacil que no pudo practicar la citación del demandado.

En fecha 12 de marzo del año 2011, el Tribunal dictó un auto declarando la suspensión de la causa.
En fecha 29 de noviembre del año 2011, presentó diligencia la apoderada judicial de la parte actora solicitando copias certificadas.
En fecha 30 de enero del año 2011, el Tribunal dictó auto proveyendo las copias solicitadas.
En fecha 26 de enero del año 2012, el Tribunal dictó auto anulando la resolución de fecha 12 de mayo de 2011.
En fecha 7 de mayo del año 2012, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó copias certificadas.
En fecha 11 de mayo del año 2012, el Tribunal proveyó conforme a lo solicitado.
En fecha 21 de marzo del año 2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia solicitando se perfeccionara la citación cartelaria.
En fecha 22 de marzo del año 2013, el Tribunal ordenó librar carteles de citación.
En fecha 22 de abril del año 2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia y consignó las dos publicaciones del cartel de citación.
En fecha 24 de abril del año 2013, el Tribunal ordenó desglosar y agregar los carteles al expediente.
En fecha 25 de abril del año 2013, expuso la secretaria de éste Tribunal haber practicado la fijación del cartel de citación.
En fecha 22 de mayo del año 2013, presentó diligencia la apoderada judicial de la parte actora, solicitando se nombrara Defensor Ad-litem.
En fecha 23 de mayo del año 2013, el Tribunal designó defensor Ad-litem.
En fecha 17 de junio del año 2013, expuso el alguacil haber notificado al Defensor Ad-litem.
En fecha 27 de junio del año 2013, presentó diligencia la apoderada judicial de la parte actora, solicitando notificar nuevamente al Defensor Ad-litem.
En fecha 01 de julio del año 2013, el Tribunal ordenó notificar nuevamente al Defensor Ad-litem.
En fecha 03 de julio del año 2013, expuso el alguacil que practicó la notificación del Defensor Ad-litem.
En fecha 29 de julio del año 2013, consignó diligencia el Defensor Ad-litem, aceptando su nombramiento y realizando el juramento de Ley.
En fecha 30 de julio del año 2013, presentó diligencia la apoderada judicial de la parte actora, solicitando se libraran los recaudos de citación.
En fecha 16 de septiembre del año 2013, expuso el alguacil que le fueron proveídos los emolumentos necesarios para trasladarse a practicar la citación del Defensor Ad-litem.
En fecha 24 de septiembre del año 2013, expuso el alguacil que practicó la citación del defensor Ad- litem.
En fecha 26 de septiembre del año 2013, presentó escrito de contestación a la demanda el Defensor Ad-litem.
En fecha 3 de octubre del año 2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Tribunal las admitió.
En fecha 7 de octubre del año 2013, el Defensor Ad-litem, presentó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha el Tribunal las admitió.
En fecha 20 de enero del año 2014, la apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia solicitando abocamiento.
En fecha 21 de enero del año 2014, el Dr. Eulogio Paredes Tarazona, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 07 de febrero del año 2014, el alguacil expusó haber practicado la notificación del Defensor Ad-litem.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES.
Manifiesta la parte actora que:
“… Mi representada es legítima propietaria del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra edificada, ubicada en la Manzana No. 1, Lote No. 4, distinguida con el No. 72, situada en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, del Desarrollo Habitacional denominado Urbanización el Soler. Con una superficie aproximada de 136 mts2, correspondiéndole un porcentaje de 0,0980% del total del área del lote 4 de dicha Urbanización y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una longitud de 17,00 metros con las parcelas Nos. 41 y 42; SUR: En una longitud de 17,00 metros con la parcela No. 71; ESTE: En una longitud de 8,00 metros con la Parcela No. 45 y OESTE: En una longitud de 8,00 metros con la Parcela No. 47L-1. Adquirido según se evidencia de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 21 de septiembre de 1999, bajo el No. 34, Protocolo 1°, Tomo 11°, Tercer Trimestre y que en copia certificada acompaño marcada con la letra B.
.... Mi representada conjuntamente con su legítimo esposo, ciudadano FRANCISCO DIAZ GUTIERREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 9.706.892 y del mismo domicilio, suscribió un contrato de Opción de Compra-Venta y de arrendamiento, cuyo objeto del contrato es el inmueble antes descrito, siendo el término de dicho arrendamiento de 120 días continuos contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, desde el día 08 de noviembre de 2007 y debiendo cancelar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de trescientos bolívares mensuales (Bs. 300,00) (sic). Ahora bien Ciudadano Juez por cuanto el promitente comprador y arrendatario no notificó nunca a mi mandante la disponibilidad de perfeccionar la compraventa para que mi mandante pudiera dar cumplimiento a lo establecido en las cláusulas quinta y sexta del referido contrato; fue por lo que mi mandante al vencimiento del término del contrato, es decir, a partir del 08 de marzo de 2008, comenzó en forma verbal a solicitar el cumplimiento del contrato, es decir, que por no haberse perfeccionado la operación de compra-venta y vencido además, el arrendamiento, que le hiciera entrega del inmueble y dicho ciudadano no ha querido cumplir. Además que solo canceló el canon de arrendamiento mensual hasta el mismo mes de marzo de 2008. En vista del incumplimiento por parte del arrendatario, mi representada ejerció una acción por cumplimiento de contrato la cual fue objeto de perención declarada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial.
…Igualmente establece el referido contrato en su cláusula Décima Quinta, que la falta de pago de una (1) mensualidad o canon de arrendamiento dará derecho a mi mandante a solicitar la resolución del contrato, la desocupación inmediata del inmueble y el pago de las cuotas vencida.
…Lo cierto es, que a la presente fecha, el contrato está de plazo vencido y el arrendatario ha incumplido en el pago y desde el mes de marzo de 2008 que canceló por ultima vez, no paga el canon mensual de arrendamiento, ni desocupa el inmueble muy a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas por mi mandante para que el arrendatario lo desocupe, el mismo se niega rotundamente a entregar el inmueble que actualmente ocupa.”
El Defensor de la parte demandada manifiesta que:
“… Desde mi designación como defensor ad litem en la presente causa, he realizado diversas gestiones tendientes a localizar al demandado, resultando estas totalmente infructuosas. De allí que, estando en la oportunidad procesal para contestar la demanda, y ante la manifiesta imposibilidad de ubicar a mi defendido, lo hago en los siguientes términos:
Luego de un detenido análisis del escrito libelar, así como de los documentos consignados en autos; y como quiera que, no me ha sido posible verificar los hechos alegados por la parte actora, los cuales son imputados al demandado; yo, DORISMEL JUNIOR ALVAREZ HERNANDEZ, en mi carácter de defensor ad-litem del ciudadano ALBERTO JOSE MORILLO PIÑA, antes identificado; por el derecho a la defensa que le asiste, de conformidad con lo previsto en el ordinal 1°, del articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como lo dispuesto en el articulo 15 del Código de Procedimiento Civil, NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO categóricamente todos y cada uno los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda, por no ser ciertos, y por no ser aplicable el derecho invocado, por lo que solicito respetuosamente a este digno Tribunal desestime la demanda y sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva. ”
IV
Valoración de los Medios Probatorios.

La parte actora promovió junto con su libelo de demanda las siguientes pruebas:
a) Copia certificada del documento de propiedad que se encuentra inserto en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 21 de Septiembre de 1999. Evidenciándose de dicho documento la propiedad del inmueble por parte de la ciudadana CARMEN EDITH ARRIETA DE DIAZ. El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C y 1.359 C.C.-ASÍ SE VALORA.-
b) Documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 08 de noviembre de 2007, en el cual consta el contrato de opción a compra-venta y arrendamiento celebrado entre CARMEN EDITH ARRIETA DE DIAZ y ALBERTO JOSE MORILLO PIÑA. El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C y 1.359 C.C.-ASÍ SE VALORA.-
c) Copias certificadas del expediente administrativo N° S-00144 donde se evidencia la existencia de un procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, el cual fue admitido y conocido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas de la Región Zuliana, el cual fue admitido el 02 de febrero de 2012, cuya resolución habilitando la vía judicial se dictó en fecha 2 de noviembre de 2012. El mencionado instrumento público administrativo, se tiene como fidedigno, por cuanto no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe del cumplimiento del procedimiento administrativo el cual fue concluido y por ende habilitó la vía judicial, por lo tanto este tribunal la aprecia y la valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C. Así se valora. En torno a esta especie de documentos, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 11 de julio de 2007 (Ramírez & Garay, Jurisprudencia Venezolana, Tomo CCXLVI, Ediciones Ramírez & Garay, S.A.; Caracas, julio 2007, pp. 420-421.), sostuvo:
Tales documentos no deben ser considerados como documentos privados emitidos por terceros, cuya validez en juicio estaría supeditada a la ratificación que de los mismos se hiciera conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sino que deben ser tomados como documentos administrativos, los cuales conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los documentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del mencionado Código.
A su vez, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de julio de 2007 (Ramírez & Garay, Jurisprudencia Venezolana, Tomo CCXLVI, Ediciones Ramírez & Garay, S.A.; Caracas, julio 2007, pp. 455-456.), sostuvo:
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad (Sentencia de la Sala No 00692 de fecha 21 de mayo de 2002)(…).
Por lo tanto, esta Sala considera prudente precisar que el valor probatorio de las copias certificadas del expediente administrativo como instrumento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, se refiere a la autenticidad que emana de la certificación efectuada por el funcionario público, de los antecedentes administrativos remitidos al Tribunal son una copia fiel y exacta de su original, es decir, que ese conjunto ordenado de actas son el cúmulo de actuaciones previas dirigidas a formar la voluntad de la Administración, que el particular recurrente pretende que sea revisada en la jurisdicción contenciosa administrativa.
Las afirmaciones expuestas traen como consecuencia que la impugnación del expediente administrativo como un todo o algunas de las actas que lo conforman, debe referirse a la falta de adecuación entre las copias certificadas del expediente administrativo que constan en autos y las actuaciones que conforman ese expediente administrativo, bien por que algún acta haya sido mutilada, sustraída , no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la Parte Demandada:
A) Mérito Favorable
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó los documentos favorables que corren agregados en las actas, en este sentido, considera este Juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el Juez está en el deber de aplicar de oficio los principios antes referidos. ASÍ SE DECLARA.-
V
Motivación para decidir.

Estimadas como fueron las pruebas promovidas en el presente juicio, corresponde motivar el presente fallo, para ello este Tribunal toma como fundamento los argumentos explanados a continuación:
Es menester para esta representación judicial citar el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil que establece:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.”
Como bien establece el precitado artículo, en la contestación de la demanda es donde el demandado puede hacer frente a la reclamación que hace el actor, es decir, que en la contestación el mismo puede contradecir los argumentos en los cuales el actor fundamenta su demanda, y que por tanto son o no ciertas todas las afirmaciones del actor. Dicha contestación se puede realizar de una manera genérica en la cual solamente se manifiesta que no es cierto lo argumentado por la contra parte o de una manera calificada; en ambos casos con el fin de aportar a la composición de la litis.
En esta causa se presentó una contestación genérica, donde el defensor niega, rechaza y contradice los hechos, sin aportar argumento alguno que haga pensar que verdaderamente existe una situación contraria a la narrada por el actor. Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados por las partes, ello de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (subrayado nuestro)
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Es decir, que esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda.
De las pruebas aportadas por la parte demandante, se evidencia que la misma es propietaria del inmueble en cuestión, se denota de las copias certificadas del documento de propiedad que consta inserto en las actas de este expediente, en los folios 8 al 16, demostrando de manera fehaciente la legitimidad de la parte actora para intentar la presente causa incoada por el desalojo.
Reposa en el expediente documento que evidencia el contrato de opción de compra-venta y arrendamiento, del cual se desprende que el plazo del arrendamiento, actualmente se encuentra vencido, pues se trataba de un contrato a tiempo determinado que a la vez se encontraba condicionado por el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, circunstancia que al no haber ocurrido deja sin efecto el contrato de arrendamiento, haciendo exigible la entrega material del inmueble.
A la par de encontrarse vencido el plazo para perfeccionarse el contrato, igualmente la parte actora se ve facultada de exigir el desalojo por la falta de pago de más de 4 cánones de arrendamiento, según lo establecido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…..”
Respecto de la circunstancia atinente al pago, es importante traer a colación lo señalado en el Código Civil en su artículo Artículo 1.354 que establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Con relación a lo establecido en el artículo anterior, es importante destacar que cuando un justiciable presenta una demanda, tiene la carga de probar sus alegatos, esta carga de probar se distribuye entre las partes activa y pasiva del proceso. Al respecto dispone el artículo 506 de la ley civil adjetiva que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Siendo que en el caso de marras el actor proporcionó los medios probatorios necesarios para demostrar la existencia de la obligación la cual proviene de un contrato de compra-venta y arrendamiento, le corresponde al demandado demostrar que no ha incurrido en la falta de pago alegada por el actor, situación que a todas luces no pudo ser demostrada por el defensor de la parte demandada.
De igual forma resulta importante para proceder conforme establece nuestra ley señalar que consta inserto en las actas del expediente el cumplimiento del procedimiento administrativo, el cual es requisito esencial para que sea procedente la via judicial, permitiendo de esta forma que este Juzgado pueda pronunciarse sobre el fondo de la causa.
Es por todo lo anteriormente narrado que este juzgador valora que en el presente caso evidentemente existe el vencimiento del contrato de arrendamiento, existe la falta de pago y evidentemente existe la obligación de restituir la tenencia del inmueble dado en arrendamiento, consta de igual forma que se cumplió con el procedimiento administrativo legal que habilita la vía judicial, en virtud de lo antes expuesto se declara el DESALOJO del inmueble. ASI SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN EDITH ARRIETA DE DIAZ, contra ALBERTO JOSE MORILLO PIÑA, por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena al ciudadano ALBERTO JOSE MORILLO PIÑA, a devolver el inmueble ubicado en la Manzana No. 1, Lote No. 4, distinguida con el No. 72, situada en la parroquia los cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, del desarrollo habitacional Urbanización Soler
TERCERO: Se condena al pago de la cantidad de veintiún mil novecientos bolívares (Bs. 21.900.00) correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de abril del año 2008 hasta el día de hoy que se dicta la presente sentencia.
CUARTO: se condena en costas procesales a la parte demandada, conforme a los alcances del artículo 282 de la Ley Adjetiva Civil.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE -

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los doce (12) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). 203° de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
LA SECRETARIA,

Abg. ELIBETH VILCHEZ FERRER

La presente resolución quedó anotada bajo el No. 42 -2014, de los libros respectivos, siendo las tres horas (3:00. p.m) de la tarde.-

LA SECRETARIA,

Abg. ELIBETH VILCHEZ FERRER

EPT/rvf.-