TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
Expediente No. 3076

Conoce este Juzgado de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiuno (21) de febrero de 2013, de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, incoada por la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 166.592, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 15.841.810, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha doce (12) de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 26, Tomo 111; en contra de los ciudadanos, JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 16.470.194 y 13.244.827, y del mismo domicilio.
I
RELACION DE LAS ACTAS

El día veinticinco (25) de febrero de 2013, este Tribunal le dio entrada a la presente demanda e instó a la parte actora a realizar la estimación del monto de la demanda en unidades tributarias.

En fecha veintisiete (27) de febrero de 2013 la representación judicial de la parte actora, abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, presentó diligencia a través de la cual dio cumplimiento a lo ordenado por este Juzgado.

En ese sentido, este Órgano Jurisdiccional mediante auto de misma fecha, admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, para que comparecieran ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha cinco (5) de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora, abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, presentó diligencia en la cual manifiesta que provee al alguacil de los medios necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Por su parte, el Alguacil del Tribunal mediante exposición de igual fecha, deja constancia sobre tal actuación.

Posteriormente, el Alguacil de este Juzgado el día veinte (20) de mayo de 2013, expuso que en varias ocasiones se trasladó hasta el barrio “Fe y Alegría”, calle 1, casa número 2-183, “Heladería Enmanuel”, con el objeto de practicar las citaciones de los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, siendo imposible dicha practica, razón por la cual devolvió la boleta de citación y recaudos.

A través de diligencia de fecha diecinueve (19) de junio de 2013, la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada; de manera que este Tribunal el día veinte (20) de junio de 2013, mediante auto proveyó conforme lo requerido, ordenándose la citación la parte demandada por medio de carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y librándose a los efectos el cartel respectivo.

Ahora bien, el día quince (15) de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó diligencia por medio de la cual consignó los ejemplares de los periódicos PANORAMA y LA VERDAD, donde constan las publicaciones del cartel de citación.

De modo que este Tribunal dictó auto en fecha dieciocho (18) de julio de 2013, ordenándose desglosar y agregar a las actas el cartel de citación. Luego la Secretaria Titular de este Juzgado el día veinticinco (25) de julio de 2013, expuso que se traslado por indicación de la parte actora, hasta el sector la Rinconada, avenida 5, inmueble rosado y blanco, donde funciona la Heladería y Algo Más Enmanuel, diagonal a la farmacia La Rinconada, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para realizar la fijación correspondiente
del cartel de citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quedaron cumplidas las formalidades de ley.

Sucesivamente, la apoderada judicial de la parte demandante, suscribió diligencia el día veintitrés (23) de septiembre de 2013, en la cual solicitaron el nombramiento del defensor ad-litem para la parte demandada.

Por ende, el Tribunal conforme a lo solicitado, profirió auto en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2013, a través del cual procedió a designar como defensora ad-litem de la parte demandada, a la abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 140.200, ordenándose notificar a la mencionada profesional del derecho, a fin de que aceptara o no el cargo recaído en su persona.

Después el día dos (2) de octubre de 2013, el Alguacil titular del Tribunal expuso que notificó a la abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO, de su nombramiento como defensora ad-litem en este proceso. En fecha tres (3) de octubre de 2013 la mencionada profesional del derecho pasó a aceptar el cargo recaído en su persona y fue formalmente juramentada.

Posteriormente, mediante auto de fecha nueve (9) de octubre de 2013, y a petición de la parte actora, se libran los recaudos de citación a la defensora ad-litem. Seguidamente, el Alguacil del Tribunal en fecha once (11) de octubre de 2013, expuso que citó a la defensora ad-litem.

En fecha catorce (14) de octubre de 2013 la abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO, actuando con el carácter de defensora ad-litem de la parte demandada, consignó el respectivo escrito de contestación. En ese orden de ideas, este Tribunal dictó auto en igual fecha, por medio del cual fijó la audiencia de mediación en la presente causa.

En fecha veinticinco (25) de noviembre de 2013, este Juzgado celebró la audiencia preliminar con la presencia de la abogada LISIDA DIAZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, parte actora, y de la abogada VICTORIA GRANADILLO, en su condición de defensora ad-litem de los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, parte demandada, en el cual cada parte expuso sus alegatos y defensas.

Seguidamente, el Tribunal de conformidad con lo instituido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha veintiocho (28) de noviembre de 2013, delimitó la actividad probatoria de las partes, la cual deberá estar destinada a la comprobación de los hechos que se encuentran debatidos en la presente causa, que aluden a la existencia o no de vinculación jurídica de las partes a través del contrato fundamento de la presente acción, y al cumplimiento o no de las condiciones pactadas en el mismo.

En ese sentido, la Secretaria del Tribunal deja constancia que la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas el día dos (2) de diciembre de 2013 y la defensora ad-litem de la parte demandada presentó pruebas el día tres (3) de diciembre de 2013, siendo agregados dicho escritos mediante auto de fecha seis (6) de diciembre de 2013.

Posteriormente, los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, previamente identificados, asistidos por el abogado ENDERSON HUMBRIA VERA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 137.593, presentaron escrito el día seis (6) de diciembre de 2013, en el cual solicitaron que este Juzgado repusiera la causa al estado en que pudieran dar contestación y promover las pruebas para su defensa, por cuanto exponen que en ningún momento el defensor ad-litem los contactó para realizar en su nombre ninguno de los actos antes descritos.

De lo cual procedió a pronunciarse este Tribunal en fecha diez (10) de diciembre de 2013, dictando sentencia interlocutoria en la cual declaró improcedente la solicitud esgrimida por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, parte demandada.

Mediante auto de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2013, este Juzgado admite las pruebas promovidas por las partes, fijándose un lapso de veinte (20) días de despacho para la evacuación de las pruebas.

Luego el día veintinueve (29) de enero de 2014, la ciudadana NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, parte codemandada, debidamente asistida por el abogado ENDERSON HUMBRIA VERA, presentó escrito y consignó copias simples del acta de la audiencia conciliatoria celebrada por las partes del presente proceso, así como constancia de registro de vivienda principal del inmueble objeto del contrato, escrito presentado de forma extemporánea por tardío en virtud de haber fenecido en esa fecha el lapso de promoción de pruebas, aunado a que el mismo tenía como fin consignar dos (2)
instrumentos administrativos públicos los cuales debieron haber sido acompañados en la contestación de la demanda o haber sido al menos indicados en ella con mención expresa de la oficina en la que se encontraren, para poder de esa forma ser presentados con posterioridad todo ello de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual esta Juzgadora pasa a no otorgarle valor alguno.

Mediante auto de fecha treinta (30) de enero de 2014, este Juzgado fija la celebración de la audiencia oral y pública. El día diecisiete (17) de febrero de 2014, se celebró la referida audiencia con la presencia de la parte actora, dictándose a los efectos el dispositivo.
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone la abogada en ejercicio LISIDA DIAZ, actuando en representación de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en el escrito de demanda, la relación de los hechos y los fundamentos de la pretensión, en los siguientes términos:
 Que el día siete (7) de septiembre de dos mil doce (2012), su poderdante celebró contrato de opción a compra, con los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, bajo el número 4, tomo 109, de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble propiedad de los referidos ciudadanos, que adquirieran con dinero obtenido en calidad de préstamo a interés, constituido con el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, en su condición de Operador Financiero, con recursos provenientes del Fondo Mutual Habitacional, según consta de documento de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, protocolizado ante la Oficina Subalterna (hoy Oficina de Registro Inmobiliario) del tercer circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de febrero de 2006, anotado bajo el No. 19, Protocolo 1°, Tomo 12 de los libros respectivos, constituida a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo.
 Que para garantizar dicha compra-venta, su representada entregó a los prenombrados propietarios en calidad de arras, para ser imputado al precio total del mencionado inmueble la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00), mediante cheque número 09403104 de la entidad bancaria BANCARIBE.
 Que la cantidad de dinero que la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, entregó en calidad de arras a los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, fue a fin que éstos liberaran al
inmueble objeto del contrato de la Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH).
 Que los promitentes vendedores ya poseían el borrador de liberación de hipoteca, pero que éstos no se lo entregaron a su poderdante, alegando que ellos mismos se lo entregarían a la funcionaria de la entidad bancaria que habían elegido para consignar el expediente a fin de la tramitación del crédito respectivo, perteneciendo ese derecho a su representada, ya que la obligación de ellos solo era la de hacerle entrega a su representada de todos los requisitos concernientes a ellos, para la liberación del crédito, lo cual debía hacer su representada, en el lapso convenido en el contrato, es decir, en ciento ochenta (180) días con treinta (30) días de prórroga si fuese el caso, cuyo lapso se viera interrumpido por problemas surgidos en la presentación de los recaudos correspondientes a los promitentes vendedores, quedando hasta los momentos congelado el tiempo pactado por las partes en dicho contrato, para la cancelación total del saldo deudor de dicha venta, tal como lo establece la última parte de la cláusula sexta contenida en dicho contrato; por lo que quiere decir que desde la fecha siete (7) de septiembre de 2012, que es la fecha cierta de dicho documento, no ha corrido el lapso y permanece intacto, ya que la irregularidad no es arbitraria a su representada.
 Que la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON procedió a tramitar por la ciudad de Caracas el borrador de liberación de hipoteca, situación que ocasionó por el trascurrir del tiempo, el vencimiento de ciertos requisitos de ambas partes, que debían ser renovados para su nueva consignación, entre los cuales están: la certificación de gravamen la cual exige BANAVIH suscrita con treinta (30) días anteriores a la fecha de ingreso a la solicitud del préstamo; el avalúo con treinta (30) días antes y la opción de compra, con siete (7) días antes. Asimismo, expone la referida abogada que los dos primeros fueron renovados sin inconveniencia, pero que la opción a compra quedó consignada en la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, pendiente por la firma de los prenombrados propietarios-vendedores, ya que se negaron a firmar cuando se les llamo, argumentando que ellos firmarían por un lapso de noventa (90) días y no de ciento ochenta (180), que era el que habían pactado desde el inicio de la contratación y que aún sigue vigente ya que el contrato existente vence con su prórroga el día siete (7) de abril de dos mil trece (2013), y solo esta vencido para surtir los efectos de consignación a Banavih.
 Que todas las situaciones antes descritas han hecho que la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, no haya podido gestionar el crédito hipotecario y pagar el saldo deudor con los prenombrados vendedores, en virtud no tener otra manera de poder obtener la cantidad adeudada.

 Que su representada ha tenido que realizar gastos extrajudiciales, que le han ocasionado daños y perjuicios, por otra lado permanece en el inmueble desde el veintiocho (28) de febrero de 2012, pagando la cantidad de ochenta y cinco bolívares con 00/100 (Bs. 85,00) como derecho de condominio, y la cantidad de dos mil bolívares con 00/100 (Bs. 2.000,00), por arrendamiento, así como los gastos por las mejoras y mantenimiento del inmueble, y la depreciación que ha sufrido el capital invertido en dichos gastos.
 Que su poderdante denuncio a los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC) por la perturbación que le han generado.
 Que demanda el cumplimiento del contrato a los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, en su carácter de propietarios-vendedores, formulando las siguientes petitorias: Primero: Que este Tribunal obligue a los promitentes-vendedores para que cumplan con el contrato de venta celebrado con su representada, para que esta pueda consolidar su propiedad, y permitirle los recaudos necesarios para que haga efectiva la gestión del crédito, en su defecto, que este Tribunal convenga con su representada pata que esta pueda vender el inmueble objeto de la venta y cancelar a los vendedores-acreedores lo adeudado por el mismo. Segundo: Que este Tribunal convenga en traducir ante la certeza de los hechos narrados en el libelo, dicha opción a compra en una perfecta compra-venta, imputando al precio del inmueble fijado por los vendedores, lo adelantado en arras y lo pagado por arrendamiento. Tercera: Que este Tribunal obligue a los promitentes vendedores a concederles a su representada un plazo de un (1) año contados a partir de le fecha cierta en que sea dictada la sentencia definitivamente firme por este Juzgado, para que haga la cancelación total a los acreedores del saldo deudor de la compra-venta, todo esto con fundamento a lo establecido en el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos vigente. Cuarta: Que este Tribunal convenga en que su representada se subrogue en los derechos y obligaciones contraídas por los vendedores-acreedores con el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, mediante documento de hipoteca de primer grado, con saldo deudor pendiente. Quinto: Pide que si los demandados no convienen en el petitorio, para que su representada concluya la venta con ellos, sean obligados a cancelar a su representada la cantidad de doscientos noventa mil bolívares con 00/100 (Bs. 290.000,00), a los efectos de la determinación de la cuantía, reservándose el derecho de ejercer por separado cualquier otra acción a que tenga derecho su representada. Sexta: Que
los demandados sean obligados por este Tribunal a pagar los costos y costa del presente juicio.

La Parte Demandada: Expone abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO actuando con el carácter de defensora ad-litem de la parte demandada, ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, en el escrito de contestación de la demanda, las defensas siguientes:
 Que en varias oportunidades trató de localizar a la parte demandada en diversos lugares, y en la dirección indicada por la parte accionante, siendo infructuosas sus gestiones, situación que indica se evidencia a través del telegrama que les envió a los demandados y que acompañó al mencionado escrito.
 Que por tal motivo procedió en nombre de sus defendidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 y 20 del Código de Procedimiento Civil y del ordinal 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho los argumentos en los cuales se fundamento la demanda intentada en contra de sus representados por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, por no ser ciertos, especialmente el hecho que se refiere a que sus defendidos tuvieran conocimiento de que había sustituido a la funcionaria representante del BANAVIH, así como el hecho de que sus representados eligieran la funcionaria de la entidad bancaria a la cual entregarían el borrador de liberación de hipoteca para consignar el expediente y por último que sus defendidos hubiesen pactado desde el inicio un plazo de ciento ochenta (180) días para la contratación.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, esta Sentenciadora pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes:

Pruebas de parte actora:

 Original de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, todos previamente identificados, por ante la Notaría Pública Séptima
del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, bajo el Nº 41, Tomo 109, de los libros de autenticaciones.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue objeto de desconocimiento, ni tachado de falso, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Del mencionado instrumento, se evidencia la existencia de una relación contractual de opción de compra-venta sobre un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, apartamento el cual tiene una superficie de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (84,94 Mts²), y consta de dos niveles: un primer nivel o nivel planta baja (tercer piso del respectivo edificio) y un segundo nivel o nivel planta alta (cuarto piso del respectivo edificio), el nivel planta baja consta de recibo – comedor y cocina y el nivel planta alta, consta de tres (3) dormitorios, dos (2) baños, y áreas de servicios y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: La fachada A; SURESTE: La fachada B; NORESTE: Con el núcleo central en los dos niveles; y SUROESTE; Con el apartamento Nº 9B a nivel de entrada (3° piso) y el apartamento Nº 10B a nivel superior (4° piso); contrato el cual se encontraba vigente para la fecha de interposición de la demanda. Así se establece.-

 Impresiones de estados de cuenta de la entidad financiera Banco Mercantil Banco Universal, concernientes a la cuenta corriente número 001099135494, cuya titular es el ciudadano HANDY ENRIQUE OCHOA DIAZ, donde se constataron diversos movimientos bancarios, y los cuales están desprovistos de firma y sello. Original y copia fotostática simple de cheque número 75707046, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha tres (3) de diciembre de 2013, a favor del ciudadano Jorge Luís Rondon Navarro. Copia fotostática simple del cheque número 17707047, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha cinco (5) de febrero de 2013, a favor del ciudadano Jorge Rondon. Copia fotostática simple del cheque número 31707044, correspondiente a la cuenta número 01050099171099135494 del Banco Mercantil, Banco Universal, emitido en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2013, a favor del ciudadano Jorge Rondon.

Es conveniente señalar que tales estados de cuenta, cheque y copias fotostáticas simples de los cheques antes descritos, emanan de terceros que no son parte en esta controversia, ni causante de las mismas, a tales efectos esta Juzgadora verificado en autos que no se cumplieron las formalidades de ratificación de los documentos provenientes de terceros ajenos al juicio, las cuales se encuentran establecidas en la ley adjetiva civil venezolana, conforme lo preceptúa los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, se desechan, no otorgándosele valor probatorio alguno. Así se determina.

 Misiva emitida en fecha ocho (8) de enero de 2013, por el ciudadano JORGE RONDON, por medio de la cual indica que ha recibido la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.000,00) de la ciudadana MILETZI VALERA LEÓN, en efectivo y devuelve un cheque por la misma cantidad en virtud de haber sido infructuoso su cobro.

Con respecto a esta documental, esta Juzgadora observa que la misma no se encuentra debidamente refrendada por persona alguna, careciendo en consecuencia de validez, por lo que se procede a desecharse. Así se establece.-

 Original de Misiva emitida en fecha ocho (8) de enero de 2013, por el ciudadano JORGE LUÍS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, por medio de la cual indica que ha recibido la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.000,00) de la ciudadana MILETZI VALERA LEÓN, en efectivo y devuelve un cheque por la misma cantidad en virtud de haber sido infructuoso su cobro.

A fin de valorar la instrumental antes descrita, resulta oportuno traer a colación lo que respecto a la impertinencia de la prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número RC.000217, de fecha siete (7) de mayo de 2013, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, que estableció:
“Dicho lo anterior es concluyente afirmar que para garantizar el derecho a la defensa de los justiciables, toda prueba presentada por las partes debe ser admisible, siempre que su objeto sea legal y pertinente, siendo la regla la admisión y su negativa o inadmisión, la excepción.
Sobre el particular, el jurista español Michele Taruffo señala: “Si una parte tiene la prueba y el interés de probar sus hechos, debe tener también el derecho de hacerlo, y no debería limitársele para ello, dado que la prueba que presentaría es pertinente para probar los hechos del caso.” (Taruffo, Michele. Páginas sobre justicia civil. Marcial Pons. Madrid, 2009. p. 355)
Cónsono con lo expuesto, el artículo 398 de nuestra ley adjetiva civil, prevé el deber del juez de emitir providencia sobre los escritos de pruebas presentados, admitiendo las que sean legales y procedentes y
desechando las que aparezcan “manifiestamente” ilegales o impertinentes.
La pertinencia o impertinencia del medio probatorio anunciado (punto que se aborda habida cuenta que bajo tal premisa fueron inadmitidas las pruebas descritas en el recurso de casación) viene determinada por el propio promovente al indicar cuáles hechos pretende demostrar con la prueba, es decir, indicando cuál hecho se pretende trasladar a los autos con ella.
De tal manera que la actividad del juez será velar que cada medio de prueba que se proponga exprese el hecho que pretende trasladar a los autos (objeto de la prueba), salvo en ciertas excepciones en la que la pertinencia de la prueba podrá ser calificada después de enterada la prueba en autos, como ocurre en el caso de las testimoniales y la prueba de posiciones juradas (Vid. sentencia N° 606 del 12 de agosto de 2005), siendo que de no existir una coincidencia entre los hechos litigiosos objeto de la prueba y los que se pretenden probar con los medios promovidos, hay impertinencia.
No obstante, tal y como lo dispone el reseñado artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, para que el juez pueda negar una prueba, ésta debe ser “manifiestamente” ilegal o impertinente.
En relación con el carácter “manifiesto” de la impertinencia, el jurisconsulto Jesús Eduardo Cabrera Romero señala que tal exigencia “…sin duda tiene por finalidad permitir la prueba de los hechos indiciarios, los cuales a veces, no asumen una conexión directa con los hechos litigiosos, lo que podría dar lugar a rechazar el medio que pretende incorporarlos a los autos, pero que indirectamente y una vez incorporados al proceso, sí pueden demostrar la conexión. Por ello las pruebas manifiestamente impertinentes, se desechan, mientras que las otras se admiten provisoriamente, ya que el juez al valorar las pruebas en la sentencia definitiva, podrá rechazarlas, si en ese momento le resultan impertinentes”, aseverando asimismo, que para que exista impertinencia debe tratarse de una grosera falta de coincidencia, lo que en sus palabras acontecería cuando, por ejemplo, en un juicio por cobro de una deuda, las pruebas promovidas giran alrededor de hechos que configuran una causal de divorcio.(Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y control de la prueba legal y libre. Editorial Jurídica ALCA, S.R.L. Caracas, 1997. Tomo I. p.72)
Lo anterior guarda estrecha relación además con uno de los principios que rigen nuestro sistema probatorio denominado por la doctrina como favor probationes.
Tal principio, como su nombre lo indica, ordena el favorecimiento de la prueba cuando ella es producida en juicio de manera regular y se encuentra íntimamente conectado con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, en tanto coadyuva con la finalidad del proceso como instrumento para la realización de la justicia y con la delicada labor del órgano jurisdiccional de sentenciar. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 537 del 8 de abril de 2008, caso: Taller Pinto Center C.A.)
Este principio está destinado originalmente a buscar que determinado medio de prueba sea admitido en aquellos casos en que el juzgador se vea vacilante o tenga dudas acerca de admitirla o no, por no contar el medio de prueba con los requisitos básicos para su admisibilidad como por ejemplo su relevancia, pertinencia, idoneidad, legalidad, licitud, etc., ello a los fines de que en efecto se produzca la prueba y el juez se reserve su apreciación en la sentencia definitiva.” (Subrayado del Tribunal)

De lo antes transcrito, se colige que la pertinencia de la prueba, está relacionada con los hechos discutidos en el proceso, por ello, se concluye que la impertinencia de la prueba, está referida a la falta de coincidencia de los hechos con aquellos contenidos en el medio probatorio que se pretende promover, no teniendo en este caso, el promovente de la prueba, más limitación que el cumplimiento de las normas establecidas en nuestro ordenamiento jurídico positivo, a fin de comprobar los hechos plasmados en el proceso, y los cuales sirven de fundamentos para explanar los alegatos y defensas de las partes.

En tal sentido, se puede decir que se estaría en presencia de una prueba impertinente, cuando no hay ninguna relación directa, ni indirecta, entre el hecho que trata de probarse y aquel en el cual se funda la pretensión y defensa del litigante, por consiguiente, aun probados ampliamente los primeros, en nada cambiaría el problema sometido a decisión del juez.

Ahora bien, expuesto lo anterior observa quien decide que la misiva bajo estudio, si bien se trata de un instrumento privado, que no fue impugnado por la parte contraria a través del desconocimiento y la tacha, este Tribunal dada la impertinencia de la información contenida en ella, procede desecharla, en virtud de no aludir a la comprobación de algún hecho debatido en el presente proceso. Así se valora.-

 Original de Certificación de Gravamen del inmueble objeto del contrato constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2012.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio en el sentido de que en el mismo consta la existencia de una hipoteca de primer grado a favor de la entidad financiera Banco Nacional de Ahorro y Préstamo sobre el inmueble objeto del contrato.

 Copia fotostática simple del registro del información fiscal de los ciudadanos Jorge Luís Rondon Navarro, Nexida Josefina González Urdaneta y Miletzi Ariyuri Valera León. Copias fotostáticas simples de las cédulas de identidad que acreditan la nacionalidad venezolana de los ciudadanos Jorge Luís Rondon Navarro, Nexida
Josefina González Urdaneta y Miletzi Ariyuri Valera León, mayores de edad, cuyos números son 16.470.194, 13.244.827, y 15.841.810 respectivamente.

Deduciendo que dichos instrumentos emanan de los órganos competentes para expedirlo, a saber, el Servicio Nacional de Integración Aduanera y Tributaria, y el Servicio Autónomo de Inmigración Migración y Extranjería respectivamente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.-

 Original y copia fotostática simple de documento privado de Opción de Compra-Venta a celebrarse entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, todos previamente identificados; sin embargo, el mismo pese a tener las identificaciones de que pago de arancel ante Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, visado del colegio de abogados del Estado Zulia, así como copia de declaración jurada de origen y destino de fondos, no se encuentra debidamente firmado por los contratantes.

Por cuanto observa esta Juzgadora que dicho documento no fue suscrito por las partes en señal de aceptación, y siendo que la propia parte actora alegó en el libelo que los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, no acudieron a la notaria a firmar el mismo, no se le otorga ningún valor probatorio a la documental bajo estudio, pues es un documento que emana de la parte misma que lo promueve. Así se establece.

 Original del contrato privado de arrendamiento, suscrito en fecha siete (7) de septiembre de 2012, entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, en su condición de arrendadores, y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en su condición de arrendataria.

Quien decide evidencia que el mismo corresponde a un instrumento privado, el cual no ha sido atacado por la parte adversaria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que de la aludida documental se desprende el vínculo arrendaticio existente entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, con el carácter de arrendadores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en su
cualidad de arrendataria, sobre un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo lapso de duración se acordó por seis (6) meses, con sujeción a lo convenido en el contrato de opción de compra-venta suscrito por los referidos ciudadanos por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, bajo el Nº 41, Tomo 109, de los libros de autenticaciones. Así se valora.

 Original de instrumento de poder otorgado por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, previamente identificada, y el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha doce (12) de septiembre de 2012, bajo el Nº 26, Tomo 111, de los libros de autenticaciones, a la abogada en ejercicio LISIDA NELIXA DIAZ ESPINA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 166.592, y del cual se desprende la representación con la que actúa la abogada antes descrita.

Esta Jurisdicente, considerando que tal documento no fue impugnado dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio correspondiente. Así se establece.

 Instrumentos privados contentivos de cuadros explicativos referido el primero a documentos entregados por los promitentes vendedores a la promitente compradora, y el segundo a los documentos que la promitente compradora ha de consignar, haciendo ambos expresa alusión a la fecha de entrega, así como a la fecha de emisión y caducidad, los cuales no se encuentran firmados por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, ni por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON.

Por cuanto observa esta Juzgadora, que dicho documento no fue suscrito por las partes en señal de aceptación, lo que inevitablemente las hace inoponibles a la parte demandada, no se le otorga ningún valor probatorio a las documentales bajo estudio, pues las mismas emanan de la parte misma que las promueve. Así se establece.

 Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, registrado ante la Oficina de Registro
Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de febrero de 2006, anotado bajo el número 19, Protocolo 1°, Tomo 12.

Al respecto, observa esta Jurisdicente que la anterior prueba documental constituye copia simple de instrumento público que no fue tachado en forma alguna por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.350 del Código Civil, en el sentido de que efectivamente demuestra la cualidad e interés necesario del demandado para sostener el presente juicio, así como la constitución del gravamen que pesa sobre el referido bien inmueble, representado por Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo. Así se valora.-

 Borradores de Liberación de Hipoteca de un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, emitido por la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, el primero consta en copia fotostática simple, y el segundo en original debidamente troquelado, encontrándose en el mismo una firma ilegible en tinta húmeda.

Esta Jurisdicente evidencia que al no cumplirse con la formalidad de ratificación de dicho documento proveniente de un tercero ajeno al presente proceso, lo cual es un requisito para su validez según lo preceptúa el Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio a los mismos, de acuerdo a lo estipulado en los artículos 431 y 433 ejusdem. Así se determina.

 Copia fotostática simple del documento de creación condominio del conjunto residencial ciudad el Trébol, así como del reglamento del condominio del edificio “El Nogal”, registrado ambos ante la Oficina de Registro Público Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha seis (6) de abril de 1981, anotado bajo el número 3, Protocolo 1°, Tomo 1, segundo trimestre.

Deduce esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye copia simple instrumento público que no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.350 del Código Civil. Así se valora.
 Copia certificada de contrato de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, todos previamente identificados, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2012, bajo el Nº 55, Tomo 21, de los libros de autenticaciones.

Esta Juzgadora, considerando que tal documento no fue objeto de desconocimiento, ni de tachado de falso, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Del referido instrumento se observa la existencia de la relación contractual de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del litigio, desde el día veintiocho (28) de febrero de 2012 hasta el día veinticinco (25) de septiembre de 2012, la cual se renovó a tenor del contrato cuyo cumplimiento de peticiona. Así se establece.-

 Copia fotostática simple de la denuncia No. K-13-0135-00832, realizada por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en fecha primero (1) de febrero de 2013, a las once de la mañana (11:00 a.m.), por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalística. Copia certificada de una decisión emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha veintinueve (29) de agosto de 2013, en la cual se declara habilitada la vía judicial.

De las referidas documentales, esta Juzgadora verificó que los aludidos instrumentos públicos administrativos contienen la actuación el primero del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, específicamente del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas, Delegación Estado Zulia, Subdelegación Maracaibo, Control de Investigación, por denuncia efectuada por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON; y el segundo del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia. Este Tribunal, pese a que de tales actuaciones fueron materializadas en presencia de un funcionario público que ha cumplido con las formalidades legales de rigor, dada la impertinencia de la información contenida en la denuncia ut supra descrita, así como en el inicio de un procedimiento previo a las demandas en las cuales de discute el arrendamiento, procede desechar las mismas por ser impertinentes, en virtud de no aludir a la comprobación de algún hecho debatido en el presente proceso de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta. Así se determina.-
 Copia certificada de contrato de opción de compra-venta privado suscrito por los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, actuando con el carácter de promitentes vendedores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, actuando con el carácter de promitente compradora, de fecha veintiocho (28) de febrero de 2012.

Quien decide evidencia que el mismo corresponde a un instrumento privado, el cual no ha sido atacado por la parte adversaria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que de la aludida documental se desprende el vínculo arrendaticio existente entre los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, con el carácter de arrendadores y la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, en su cualidad de arrendataria, sobre un inmueble distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo lapso de duración se acordó por seis (6) meses, contados a partir de la fecha de aceptación de dicho documento. Así se valora.

 Copia certificada de una decisión emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, oficina Contra la Estafa Inmobiliaria - Estado Zulia, de fecha dos (2) de julio de 2013, en la cual se exhorta a las partes a llegar a un arreglo amistoso y en el caso de no ser posible, podrá dirigirse a la vía jurisdiccional.

Observa quien decide que visto que dicha copia certificada de instrumento público administrativo no fue impugnada dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor probatorio que de él se desprenda. Así se establece.

 Impresiones tomada de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia respecto a una sentencia de fecha veintidós (22) de marzo de 2013 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

En relación con esta documental, colige esta Jurisdicente que nada tiene que apreciar este Órgano a los efectos de resolver la controversia, en virtud de que dicha decisión no tiene carácter vinculante, motivo por el cual procede a desecharla. Así se decide.

Pruebas de la parte demandada:

 Dos (2) copias de telegramas con sello en tinta húmeda recibidos por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de fecha diez (10) de octubre de 2013, así como dos (2) los recibos en los cuales consta las resultas de los referidos telegramas.

De las referidas documentales, esta Juzgadora verificó que los aludidos instrumentos públicos administrativos contienen la actuación del Ministerio del Poder Popular para las telecomunicaciones y la informática, específicamente del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), por ser el receptor y encargado de llevar a la práctica los telegramas suscritos por la abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO a los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, ambos remitidos a la dirección indicada por la parte actora, a través del cual le informa sobre su designación e indica los medios de comunicación con ella a los efectos de su oportuna y debida defensa, en tal sentido se le atribuye pleno valor probatorio al mismo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En este orden de ideas, y con el propósito principal de resolver el asunto que se discute en el presente juicio, procurando una solución efectiva para el mismo, procede esta Jurisdicente a establecer las consideraciones necesarias para tal fin:

La representación judicial de la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, parte actora, pretende el cumplimiento de un contrato de opción a compra-venta celebrado por su representada el día siete (7) de septiembre de 2012, con los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, bajo el número 4, tomo 109 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble propiedad de los demandados, en el cual se estableció como precio definitivo para la venta la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00), entregando en dicho acto en calidad de arras para ser imputado al precio total de venta la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00), en virtud de alegar que su poderdante cumplió con todas sus obligaciones como promitente compradora y que no pudo tramitar el pago restante para la adquisición definitiva del inmueble, por no haber cumplido los vendedores con las obligaciones de entregar todos los recaudos con los cuales debía gestionar el crédito, específicamente el relativo a la liberación del inmueble, por cuanto sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad
(BANAVIH); razón por la cual la accionante reclama el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y que consecuentemente los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, le entreguen los recaudos necesarios para la efectiva gestión del crédito o que en su defecto su poderdante pueda vender el inmueble objeto del contrato, para así cancelar su deuda con los referidos ciudadanos promitente vendedores, asimismo solicita que el precio dado en arras, así como los cánones de arrendamiento, sean imputados al precio del inmueble fijado por los vendedores y que se le conceda a su poderdante un (1) año a partir de la sentencia definitivamente firme que dicte este Tribunal para que haga la cancelación del saldo deudor de la compra-venta y por último que su representada se subrogue en los derechos y obligaciones contraídas por los vendedores con el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, mediante documento de hipoteca de primer grado.

Por otro lado, la abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO, actuando con el carácter de defensora ad-litem de la parte demandada, realizó una contradicción pura y simple de los hechos alegados por la parte actora, ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, motivo por el cual solicita que declare sin lugar la proposición litigiosa formulada por la actora.

De manera, que resulta imprescindible verificar en autos si existió la demostración en juicio de acuerdo a los principios que rigen la distribución de la carga de la prueba, a fin que esta operadora de justicia pueda proferir una decisión positiva y precisa con vista de las pruebas de los hechos debatidos, en atención al mencionado principio, el cual es de aplicación necesaria en todo juicio.

En tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que la distribución de la carga de la prueba recae en el accionante y accionado, tocándole a cada uno demostrar la veracidad de los hechos constitutivos, extintivos, modificativos e impeditivos de la obligación. En igual sentido el Código Civil en el artículo 1.354, prescribe:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto se comprende que no basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos, a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos, que permitan al juzgador conformar su convicción sobre lo litigado.
En consecuencia, respecto al presente proceso la demandante tenía a su cargo el deber de probar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento es demandado, la cual en este caso se encuentra instituido en el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, bajo el número 4, tomo 109, a través del cual se comprobó la celebración de un Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEON, con los ciudadanos JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, sobre un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (84.94 Mts²), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: La fachada A; SURESTE: La fachada B; NORESTE: Con el núcleo central en los dos niveles; y SUROESTE; Con el apartamento Nº 9B a nivel de entrada (3° piso) y el apartamento Nº 10B a nivel superior (4° piso); convención jurídica en el cual se estableció como precio definitivo para la venta la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00), todo lo cual consta en la cláusula segunda del mencionado instrumento, destacándose además que el referido contrato se encontraba vigente para la fecha de la interposición demanda, la cual fue admitida en fecha veintiocho (28) de febrero de 2013, en virtud de que dicha opción vencía el día seis (6) de marzo de 2013, pudiendo extenderse por treinta (30) días más, a tenor de lo estipulado en la cláusula cuarta, esto es, hasta el día cinco (5) de abril de 2013, como consecuencia del beneficio de la prórroga. En tal sentido, se puede verificar como la actora cumplió con su carga procesal de demostrar la obligación que se demanda.

Una vez determinado lo anterior, pasa esta Sentenciadora de acuerdo a lo estipulado en el contrato de opción de compra-venta objeto de este litigio, a verificar el contenido de las disposiciones contractuales y las reciprocas obligaciones de las partes contratantes.

En principio el operador legislativo respecto al contrato bilateral instituyó en el artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, lo siguiente:
“El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

En el caso bajo estudio, nos encontramos en presencia de una convención bilateral, es decir, acordada entre varios sujetos de derecho quienes voluntariamente estipulan recíprocas concesiones, estableciéndose para el promitente comprador, el pago del precio
de la negociación jurídica, y para los promitentes vendedores, la entrega de todos los recaudos necesarios para el otorgamiento definitivo de venta, tal como lo prevé la cláusula sexta del contrato bajo estudio, sin que el tiempo de duración de entrega de tales recaudos afecte el plazo de duración del mismo que fue por ciento ochenta (180) días, prorrogables con treinta (30) días más.

Es menester, recalcar que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, los cuales deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir todo lo expresado en ellos y sus respectivas consecuencias jurídicas, por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, conforme a lo ordenado en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, de manera que en caso de contravención a las disposiciones legales mencionadas y quebrantamiento de las cláusulas contractuales previstas por las partes podrá reclamarse judicialmente la ejecución contractual concerniente, según el mandato estipulado en el artículo 1.167 ejusdem, que reza:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, como quiera que ha quedado demostrado en el íter procesal la existencia de una relación contractual de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda, resulta imperioso traer a colación lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en relación a las condiciones y modalidades de la negociación de ventas, y ese sentido consagra el artículo 133 lo siguiente:
“En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los
efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.”

De manera que en los contratos de opción de compra-venta cuando existe entre las partes una relación contractual prevé la ley especial una serie de restricciones como lo son: la imposibilidad de establecer un plazo menor a un (1) año a fin de la obtención del crédito hipotecario, la prohibición de exigir la entrega de arras o cualquier otro valor sea éste imputable o no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación, y por último impide pactar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.

Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, este Órgano Jurisdiccional de una revisión minuciosa e integral de las actas que conforman el presente expediente considera -tal como antes se estableció- que la parte demandante logró demostrar a través de los medios probatorios conducentes, la existencia de la obligación reclamada, cumpliendo así con la carga probatoria establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, puesto que ésta se fundamenta en un documento autenticado acompañado a las actas, en donde las partes asumieron deberes y obligaciones recíprocas que no fueron desconocidas o excusadas por la parte demandada. Asimismo, la actora demostró con las documentales acompañadas junto al libelo, el cumplimiento de su obligación, aduciendo no haber realizado el pago total por causas imputables a los promitentes vendedores, esto es, debido al incumplimiento de las obligaciones que estos habían contraído, tal como lo estipula la cláusula sexta del contrato bajo análisis, hecho éste que no fue desvirtuado por los demandados dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas. En consecuencia, por los fundamentos antes expuestos, esta Sentenciadora declara la procedencia en derecho del cumplimiento de contrato de opción a compra-venta peticionado en el escrito libelar. Así se decide.-

En derivación de lo antes decidido se ordena a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, a pagar a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), por concepto de saldo restante del precio definitivo del contrato de opción de compra-venta, antes singularizado, para lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se concede a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, un plazo de un (1) año para la tramitación de lo concerniente al crédito bancario, a fin de dar cumplimiento a dicha obligación, contado a partir de que el presente fallo quede definitivamente firme, igualmente se ordena a la parte demandada, JORGE LUIS RONDON NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZALEZ URDANETA, a cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra-venta, específicamente lo dispuesto en la cláusula sexta de la referida convención, debiendo en tal sentido hacer entrega de toda la documentación necesaria a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, dentro del plazo de un (1) año, a fin de que ésta pueda gestionar el crédito y pagar el saldo restante, o en su defecto, tal como fue peticionado por la accionante en el escrito libelar, se subroga a la misma, en los derechos y obligaciones contraídas por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, con el objeto que ésta pueda tramitar la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble, para poder obtener así la documentación necesaria ante los órganos respectivos para gestionar el crédito in comento y pagar el saldo restante. Asimismo se ordena la protocolización de la
presente sentencia a fin de que la misma sirva de justo título sobre el inmueble ya identificado, a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN con todos sus plenos efectos legales, una vez que conste en actas el cumplimiento de lo ordenado a las partes. Así se decide.-

En lo que respecta a la petición esbozada por la parte actora, ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, atinente a que se impute al precio restante y definitivo de la opción de compra-venta, es decir, a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), los cánones de arrendamiento pagados por ésta a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, este Tribunal evidencia de un estudio a los contratos privados de arrendamientos así como al contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se peticiona, ambos suscritos entre las partes, en fechas siete (7) de septiembre del año 2012 y veintiocho (28) de febrero de 2012, que en los mismos no se estableció que la cantidad pagada por concepto de cánones de arrendamientos iba a ser imputado como pago al precio definitivo de la venta, por cuanto lo único que fue estipulado como imputable a dicha cantidad es la entregada en calidad de arras, la cual ascendió a la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.50.000,00), de manera que esta Juzgadora mal puede proveer conforme a lo peticionado, sin que tal circunstancia hubiese sido pactada por las partes y como quiera que los contratos son leyes entre ellas, los cuales deben cumplirse en el sentido en el que fueron suscritos, constituyen motivos suficientes para declarar improcedente en derecho el pedimento realizado por la parte actora, en relación a este particular. Así se establece.-

Por último y en lo que respecta a la solicitud de condenatoria en constas este Tribunal declara la misma improcedente en derecho por no haber vencimiento total, conforme lo preceptúa el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En concatenación con todo lo antes expuesto, y demostrado como ha sido la obligación contractual por parte de la demandante, así como el incumplimiento de la parte demandada, en relación a sus obligaciones como promitentes vendedores, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, todos plenamente identificados. Así se decide.-

V
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, todos previamente identificados, en consecuencia, SE ORDENA la venta definitiva conforme al documento de opción de compra-venta celebrado por las partes ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (7) de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 4, Tomo 109, del inmueble constituido por un apartamento signado con el catastro Nº 07-2624, distinguido con el número 8B, ala B, ubicado en el tercer piso del edificio “El Nogal”, el cual fue construido sobre una parcela de terreno que es parte de mayor extensión, situado en la circunvalación Nº 2, en Jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El apartamento tiene una superficie de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (84.94 Mts²), y consta de dos niveles: un primer nivel o nivel planta baja (tercer piso del respectivo edificio) y un segundo nivel o nivel planta alta (cuarto piso del respectivo edificio), el nivel planta baja consta de recibo – comedor y cocina y el nivel planta alta, consta de tres (3) dormitorios, dos (2) baños, y áreas de servicios y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: La fachada A; SURESTE: La fachada B; NORESTE: Con el núcleo central en los dos niveles; y SUROESTE; Con el apartamento N° 9B a nivel de entrada (3° piso) y el apartamento N° 10B a nivel superior (4° piso). Como consecuencia de la destinación que a dicho edificio se le dio para la venta en propiedad horizontal y conforme se desprende del documento de condominio del edificio “EL NOGAL” protocolizado ante la hoy Oficina de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia de fecha 06 de abril de 1981, bajo el N°3, protocolo 1°, Tomo 1°, al apartamento 8B le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y de uso común como la carga de propietarios de cero punto noventa y un centésima por ciento (0.91%) del área vendible del edificio.

SEGUNDO: SE ORDENA a la parte actora, ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, a pagar a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), por concepto de saldo restante de precio definitivo de la opción de compra-venta, antes singularizado, para lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se concede a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, un plazo de un (1) año para la tramitación de lo concerniente al crédito bancario a fin de dar cumplimiento a dicha obligación, contado a partir de que el presente fallo quede definitivamente firme.

TERCERO: Se ordena a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, a hacer entrega de toda la documentación necesaria a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, dentro del plazo señalado en el Particular Segundo del presente dispositivo, a fin de que la ciudadana pueda liberar el inmueble del gravamen hipotecario que reposa sobre el mismo obteniendo la respectiva liberación por parte del ente acreedor, y puede gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante, o en su defecto se subroga a la MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN, en los derechos y obligaciones contraídas por los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, a fin que esta pueda tramitar la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble, y obtener la documentación necesaria ante los órganos respectivos para gestionar el crédito a fin de pagar el saldo restante.

CUARTO: Verificada en las actas la constancia y cumplimiento de lo ordenado en los anteriores particulares, se acordará la protocolización de la presente sentencia a fin de que la misma sirva de justo título sobre el inmueble ya identificado, a la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN con todos sus plenos efectos legales.

QUINTO: IMPROCEDENTE EN DERECHO, el pedimento esbozado por la parte actora, respecto a que se impute al precio restante y definitivo de la opción de compra-venta, los cánones de arrendamiento pagados por la ciudadana MILETZI ARIYURI VALERA LEÓN a los ciudadanos JORGE LUIS RONDÓN NAVARRO y NEXIDA JOSEFINA GONZÁLEZ URDANETA, por cuanto lo único imputable es la cantidad dada en arras, la cual ascendió a la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.50.000,00), tal como se pactó en el contrato antes identificado.

SEXTO: No hay condenatoria en costas, al no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, SAN FRANCISCO Y JESÚS ENRIQUE LOSSADA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cinco (5) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
LA JUEZA TEMPORAL,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

En la misma fecha, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva en el expediente No. 3076.-

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO