TSJ Regiones - Decisión

Exp. N° 3810

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Por recibido el anterior el escrito de contestación a la demanda y formal reconvención suscrito por el Abogado en ejercicio RENE RUBIO MORÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.155, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la demandada de autos DEISY BEATRIZ VILLALOBOS VARGAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.754.917, en el presente juicio que por DESALOJO han incoado en su contra, los ciudadanos DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA, FIDEL ANTONIO VILORIA GONZÁLEZ, FERNANDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ y DEIDEL ROCIO VILORIA GARCÍA, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.925.943, V-15.560.830, V-16.367.363 y V-18.626.636, conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ordena agregarlo a las actas.
Por cuanto la reconvención es una acción sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos para su existencia o validez que, en caso de incumplimiento la hacen rechazable, razón por la cual el Juez está obligado a examinar AB INITIO la demanda formulada a fin de constatar el cumplimiento de los presupuestos procesales que permitan el acceso a la jurisdicción, consagrado en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, este Jurisdicente, previo análisis pormenorizado y detallado de la reconvención propuesta, para determinar su admisión o no y, lo hace en los siguientes términos:
Alega la demandada-reconviniente que la arrendadora DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA, incumplió su obligación de no aumentar el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble arrendado, que le imponía la resolución conjunta de Ministerios de la Producción y el Comercio N° 152 y de Infraestructura N° 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004,la cual determinaba que el canon de arrendamiento vigente para el mes de mayo de 2004, lo era de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), traducidos hoy, por la reconversión monetaria a la suma de Bs. 200,00, que dicho canon debió mantenerse imperdurable sin modificaciones ni incrementos, que el último aumento fue en el año 2009, habiendo sido fijado en la suma de Bs. 1.500,00 mensuales, que la arrendadora no ha cumplido con lo previsto en la Sección Primera del Capítulo IV, Título II de la vigente Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, y que en virtud de ello, reconviene a la aludida ciudadana, por REPETICIÓN del pago de las cantidades que se excedieron de la suma de Bs. 200,00 mensuales, a partir del mes de Mayo 2004 y hasta la fecha en que el Tribunal, mediante sentencia firme de condena ordene su restitución o reembolso, cantidades cuyo reembolso expresamente demando.
El Artículo 94 de Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece lo siguiente:

Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Por su parte, establece el Artículo 96 eiusdem, que:

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los Artículos 7 al 10.

Ahora bien, de las normas antes transcritas, claramente se desprende que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, deben haber agotado el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
De igual manera, los Artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, establecen:
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.

Como quiera que, la Reconvención, es una acción interpuesta en contra de la co-demandante, y las disposiciones transcritas de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, se debe agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, amén que el único aparte del Artículo 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley, entonces para poder reconvenir también es necesario agotar la vía administrativa, es una requisito sine quanom.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la reconvención incoada por la parte demandada reconviniente es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la misma debió agotar previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber demandado por reconvención, omitiendo dicho paso.
Como corolario de lo expuesto, es pertinente establecer, que si bien es cierto que el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, no se puede pasar por alto, que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar diferentes acciones legales como la Preferencia Ofertiva, Retracto Legal, Reintegro por sobrealquileres y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a viviendas, dicho Artículo 94 ejusdem se encuentra dirigido también al Arrendatario, al mencionar dichas acciones, en concordancia con el Artículo 96 de dicho cuerpo normativo.
En consecuencia, en base a los argumentos antes esgrimidos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la reconvención que por REPETICIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS fuera propuesta por la mencionada ciudadana DEISY BEATRIZ VILLALOBOS VARGAS, contra la ciudadana DEISY EDENIS GARCÍA ADRIANZA.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla. La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se agregó el escrito conjuntamente con sus anexos constante todo de ciento sesenta y cuatro (164) folios útiles, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y cuarenta y dos minutos de la tarde (2:42 p.m.).-
La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales