Exp. 3842
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
 Motivo: DESALOJO (Juicio Oral).-
 Demandante: MARÍA DEL CARMEN RUIZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-3.909.681 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 Apoderados Judiciales de la Parte Actora: TIRZO CARRUYO GONZÁLEZ, ANA MARÍA ÁVILA BELLOSO, RICARDO VARGAS RODRÍGUEZ y VALMORE BARRERA GONZÁLEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 25.487, 31.502, 42.182 y 46.637, respectivamente, y del mismo domicilio.
 Demandado: HELI RAMÓN VERA CHACÍN, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-3.468.900 y de este domicilio.
 Apoderadas Judiciales de la Parte Demandada: MARIBEL E. MATOS SALON y YOLY TERESA VÁSQUEZ DE FERNÁNDEZ, Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 112.245 y 112.284, en el orden indicado y del mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 3842, que este Juzgado en fecha 31 de enero de 2014, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO (Juicio Oral) incoara la ciudadana MARÍA DEL CARMEN RUIZ GONZÁLEZ, en contra del ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN, antes identificado, siendo emplazado para que compareciera en el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última formalidad para llevarse a cabo la audiencia de mediación, concluida la cual, se procedería a la contestación a la demanda dentro de los diez días de despacho siguientes.
En fecha 05 de febrero de 2014, el apoderado actor presentó escrito de reforma de demanda, el cual fue admitido en fecha 06 de esos corrientes, siendo emplazado nuevamente el demandado.
Luego, en fecha 06 de febrero de 2014, se libraron los recaudos de citación correspondientes.
El día 09 de abril de 2014 fue citado el ciudadano Heli Ramón Vera Chacín, según consta del recibo de citación agregado a las actas en esa misma fecha.
En fecha 15 de abril de 2014, el demandado de autos, ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN, identificado en actas, confirió Poder Apud Acta a las abogadas que constan en el mismo.
El día 21 de abril de 2014 tuvo lugar la audiencia de mediación, sin que se llegase a arreglo posible.
El día 06 de mayo de 2014 las apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas, siendo agregado a las actas en esa misma fecha.
Seguidamente, en fecha 16 de mayo de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas.
Aperturada la incidencia de Cuestiones Previas a pruebas, tanto la parte demandada como la actora presentaron sus escritos de promoción de pruebas en fecha 03 de junio 2014, agregándose y admitiéndose ambos en esa misma fecha.
En fecha 05 de junio de 2014, el apoderado actor presentó escrito, impugnando las copias fotostáticas consignadas por la parte demandada, razón por la cual, el día 11 de los corrientes, la aludida apoderada judicial de la parte demandada diligenció, solicitando se oficie al Juzgado Segundo de los Municipios, sabido que, la parte actora diligenció, solicitando al Tribunal negara tal pedimento por cuanto el lapso probatorio se había vencido el día 03 de junio de 2014.

Planteamiento de la Controversia:
.- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, que con fecha 8 de septiembre de 2011 se efectuó la firma entre el ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN y su representada, de un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 43, Tomo 72, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento del cual es propietaria la actora.
Que el Arrendatario se obligó a cancelar los cánones de arrendamiento anticipadamente los primeros quince (15) días de cada mes, a razón de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00) e igualmente de todas las obligaciones que adquiere a través del referido contrato, según la cláusula segunda del contrato.
Aseveró, que la cláusula cuarta del referido contrato, indica que el término de duración es de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del día 15 de julio de 2011, tiempo en el cual el Arrendatario HELI RAMÓN VERA CHACÍN, no cumplió sus obligaciones dejando de cancelar los cánones de arrendamientos, adeudando los meses de Noviembre y Diciembre de 2012, Enero, Febrero Marzo, Abril, Mayo, Junio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013 y Enero de 2014, a razón de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, que hacen un total de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), así como también adeuda los servicios públicos, energía eléctrica y CANTV e igualmente el pago del Condominio; que el mismo se ha negado a desocupar el inmueble, transgrediendo la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.
Que por las razones expuestas es que demanda al ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN, por Desalojo, para que cumpla su obligación y cancele todas las pensiones de arrendamiento insolutas hasta el día 16 de enero de 2014, que alcanzan la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), así como cualquier deuda por servicios públicos y al desalojo del inmueble.
Fundamentó su demanda en los Artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil, Ordinal 2°, 91 en su Numeral 1°, 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Estimó la reforma de su demanda en la suma de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), equivalentes a 261,68 Unidades Tributarias.
.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El demandado de autos por intermedio de sus apoderadas judiciales, en fecha 06 de Mayo de 2014, presentó escrito donde opuso en primer término la defensa perentoria de fondo, referida a la falta de cualidad tanto de la parte actora como de su representado, puesto que no existe vinculación arrendaticia alguna, por lo tanto, ni la actora es arrendadora ni su mandante es arrendatario.
Así mismo, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, por existir una cuestión prejudicial que debe resolverse en un juicio distinto; alegó que cursa formal demanda por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoado por el ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN RUÍZ GONZÁLEZ, Expediente N° 3147, según las copias simples que fueron consignadas al efecto.
Además, también opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, referida a la inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que la resolución administrativa que dictó la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 21 de noviembre de 2013 en el procedimiento administrativo sustanciado previo a la demanda no ha quedado firme, ya que se encuentra dentro del lapso de ciento ochenta (180) días para ejercer el Recurso Contencioso Administrativo, por lo que al momento de interponer la presente demanda habían transcurrido sesenta y dos (62) días de los ciento ochenta (180) días que establece la Ley. Así mismo, sustenta tal cuestión previa, en el hecho que el demandado se encuentra poseyendo el inmueble no en calidad de arrendatario, sino en virtud del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 14 de junio de 2012, que ello se puede evidenciar del expediente 3147 tramitado por ante el hoy denominado Juzgado Segundo de los Municipios.
Negó, rechazó y contradijo en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada; negó igualmente, que su representado adeude tal cantidad por cánones de arrendamientos vencidos, negó la relación arrendaticia alegada por la parte demandada.
Aseveró que lo que existe es un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble propiedad de la demandante y que dicha negociación no se ha cumplido por causas imputables a la actora.
Este Operador de Justicia entra a analizar las defensas previas opuestas que relacionan los Ordinales Octavo (8°) y Once (11°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil y lo hace de la forma y manera siguiente:
El Estado Venezolano al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos ínter subjetivo de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 257 dispone expresamente que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia”, esta finalidad no seria de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito.
En este orden de ideas, las Cuestiones Previas en nuestro Derecho Procesal están dirigidas a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, esto es, la demanda, lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, esto es, sanean el proceso de impurezas en la búsqueda del mayor esclarecimiento de los derechos que conforman la litis, razón por la cual, este Tribunal decide en observación de lo siguiente:
El Artículo 351 de la Ley Adjetiva Civil establece: “Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del Artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los primeros cinco días al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

En relación a la cuestión previa opuesta del Ordinal 8° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, referida a la Prejudicialidad, planteada por el demandado, jurisprudencialmente se ha establecido, que el Juez debe resolverla de oficio, debido a que no es subsanable por la parte actora, en concordada relación con el Artículo 351 de la Ley Adjetiva Civil.
Para el maestro RANGEL ROMBERG, la Institución de las cuestiones previas previstas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tiene por finalidad limpiar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo, cuya función principal es la regularidad del procedimiento en cumplimiento de las previsiones legales.
El libelo de la demanda contiene una pretensión en concreto, que viene sucedida por la narración de ciertos presupuestos de hechos que en definitiva, esto es, en el debate probatorio, las partes están obligadas a demostrar y el Juez a resolver conforme a las disposiciones legales, esto es, el derecho.
En lo que respecta a la Cuestión Previa del Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Maestro Alsina refiere que:

Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro Tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella (T. III, pág. 159).

Y agrega este autor, que existe cuestión prejudicial cuando “debe ser resuelta antes que la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia” (T. III, pág. 155).
Observando este Tribunal, que la parte demandada consignó como fundamento de la Cuestión Previa alegada, copia fotostática del Expediente Nº 3147 que cursa por ante el hoy denominado TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, que refieren la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, las cuales si bien fueron impugnadas por el apoderado actor en fecha 05 de junio de 2014, dicha impugnación es extemporánea por tardía, ya que la misma debió haberse verificado dentro de los cinco (5) días siguientes al día que fueron consignadas (esto es, con el escrito de contestación y oposición de cuestiones previas de fecha 06 de mayo de 2014), en tal sentido, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

Ahora bien, de la literatura del referido libelo de demanda, se deduce que existe una relación entre ambas causas, ya que si bien es cierto, que el derecho subjetivo sustancial invocado por la parte actora en la presente causa, esto es la pretensión, en el presente juicio, lo es, DESALOJO que se deriva de un contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento y la causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA se sigue por ante el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, se trata precisamente de la exigencia que el ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN le hace a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN RUIZ GONZÁLEZ, que le venda el inmueble en cuestión, no es menos cierto, que estamos en presencia del mismo bien inmueble, y que una sentencia que declare en este juicio, el desalojo del inmueble, comporta la posible inejecutabilidad de una supuesta sentencia que declare aquel juicio con lugar, ello constituye una prejudicialidad, razón por la cual, este Operador de Justicia, declarará CON LUGAR la Cuestión Previa opuesta en la dispositiva del presente fallo.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346
DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Con respecto a la segunda de las cuestiones previas opuestas, referida a la “Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” alegando que la demanda intentada se fundamenta en un contrato de arrendamiento que no existe porque se celebró fue un contrato de opción de compra venta entre ellos, de allí la posesión que ejerce el demandado y por otro lado, aduce que la resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 21 de noviembre de 2013 no ha quedado firme, que se encontraba dentro del lapso de ciento ochenta (180) días para ejercer el Recurso Contencioso Administrativo, por lo que al momento de interponer la presente demanda habían transcurrido sesenta y dos (62) días de los ciento ochenta (180) días que establece la Ley.
Observando este Jurisdicente, que el referido Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, y B) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.
En tal sentido, en el caso de marras, se está demandado el desalojo, en alegación de que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, sobre este respecto, es conveniente señalar, que nuestra Constitución Bolivariana como todas las constituciones del mundo, prevén tutela jurídica y efectiva para sus administrados, esto es, la garantía constitucional de que los mismos acudan al órgano jurisdiccional en reclamo de sus derechos, es decir, el derecho subjetivo procesal y abstracto que tiene toda persona de poner en funcionamiento el Estado venezolano a través del poder judicial y obtener de ellos, oportunas respuestas bien sea en sentido favorable o no, y no estando prohibida por la Ley especial de la materia inmobiliaria la acción de Desalojo de contrato que hoy ocupa nuestra atención, basada precisamente en el Numeral 1° de la ley especial, o en su defecto cuando no exista interés procesal o cuando la acción se interponga para violentar el orden público o las buenas costumbres o cuando se utiliza el proceso para cometer fraude procesal, sólo en estos casos, habría prohibición de admitir la acción y no existiendo en el presente caso, prohibición de Ley o limitación para su ejercicio, forzoso es concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta, en cuanto a ese aspecto.- Así se Declara.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
 PRIMERO: CON LUGAR, la cuestión previa a que refiere el Ordinal Octavo (8°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por demandado de autos.
 SEGUNDO: SIN LUGAR, la cuestión previa a que refiere el Ordinal Once (11°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por demandado de autos.-
 TERCERO: Se ordena proseguir el presente juicio hasta el estado de sentencia, donde se suspenderá la causa hasta tanto conste en autos la decisión dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en relación al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano HELI RAMÓN VERA CHACÍN contra la ciudadana MARÍA DEL CARMEN RUIZ GONZÁLEZ, todo en atención a lo dispuesto en el Artículo 355 ejusdem.-
 CUARTO: No hay condenatoria en costas, en vista de la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, ordinales, 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014).- Años: 205° de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ, La Secretaria,

Abog. IVÁN PÉREZ PADILLA Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el presente fallo, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales