TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Recibido el anterior expediente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, signada con el No. TM-MO-1099-2014, constante de Ciento Veintisiete (127) folios útiles, se le da enterada. Se ordena numerar y hacer la anotación en los libros respectivos.
Ocurren ante el oficio judicial los ciudadanos Francisco Quintero Briceño y Martín Quintero Hernández, venezolanos, mayores de edad, identificados con cédulas números 1.639.293 y 4.995.045, con domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el patrocinio judicial de la ciudadana abogada Audrey Silva Parra, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el número 37.920; actuando en contra del ciudadano Jaime Alberto Santodomingo, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula número 16.921.498, y de igual domicilio.
Alegaron:
Que el ciudadano Francisco Quintero Briceño, por orden y cuenta de su padre, ciudadano Luis Quintero, concertó con el demandado de autos un contrato de arrendamiento sobre un terreno urbano no edificado destinado para el comercio de servicios, con el propósito de que el arrendatario lo usase para la instalación de un taller mecánico de refrigeración.
Que el inmueble se encuentra ubicado en la calle Santa Ana, sector Altos de Jalisco, municipio Coquivacoa del distrito Maracaibo del estado Zulia, y posee una superficie de novecientos sesenta y seis metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (966,87m2), dentro de los siguientes linderos: Norte: con inmueble que es o fue de Josefa Fuenmayor; Sur: con inmueble que es o fue de Emilia Vera; Este: su frente, con la calle Santa Ana; y Oeste: con inmueble que es o fue de Cira Moran; todo ello, según se desprende de instrumento registrado en fecha 29 de mayo de 1959, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 44, folio 106 al 108, protocolo 1°, tomo 7. El inmueble se acusa propiedad del ciudadano Francisco Quintero Briceño, quien actúa en la presenta causa con tal carácter.
Que la relación arrendaticia consta documentada en sendos contratos autenticados en fechas: 13/02/1996, 29/03/1999, 25/03/2003, 17/04/2000, 13/06/2001, 25/03/2003, 12/07/2004 y 11/07/2007; ante la Notaría Pública Tercera los cuatro primeros contratos, el quinto en la Notaría Pública Séptima, el sexto en la Notaría Pública Sexta y el último de ellos en la Notaría Pública Décima Primera, todas del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Que en los últimos dos contratos, se estableció una prórroga legal para toda interpretación que supusiera el menoscabo de algún derecho del inquilino, y se le dio una prórroga humanitaria de seis meses, improrrogable, que expiró el día 12 de enero de 2008, con ocasión de lo cual debe tenerse por resuelta la relación arrendaticia.
Que el arrendatario, con posterioridad a le fecha en comentarios, continuó ocupando el terreno, pagando un canon de dos mil bolívares (Bs. 2000,00) hasta la fecha 12 de marzo de 2011, negándose a pagar desde la indicada oportunidad las pensiones de arrendamiento.
Que, en definitiva, como quiera que luego de culminado el lapso de prórroga convenido en el último de los descritos contratos notariados, esto en fecha 12 de enero de 2008, la parte actora prosiguió con el cobro de los cánones de arrendamiento; operó la tácita reconducción del contrato, a propósito de lo cual el arrendamiento devino indeterminado.
Que el demandado adeuda treinta y nueve meses de arrendamiento, que ascienden a la cantidad de setenta y ocho mil bolívares (Bs. 78.000,00), contados a partir del día 12 de marzo de 2011; violando con tal comportamiento lo pactado en la cláusula octava del contrato de fecha 25 de marzo de 2003, según el cual la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a la entrega inmediata del inmueble desocupado y al pago de los cánones vencidos e insolutos.
Que ha realizado gestiones amigables con miras del pago y todas han resultado estériles.
Que incoó la pretensión sub gacti specie ante el hoy Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, quien declaró inadmisible la demanda por sentencia de fecha 11 de noviembre de 2013, como si hubiese demandado el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento, argumentó.
Pidieron:
Sobre la base de los artículos 1.159, 1.160, 1.517, 1579 y 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demandó la resolución del contrato de arrendamiento y exigió, en consecuencia, la inmediata desocupación del inmueble y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas.
Para resolver sobre lo peticionado, observa el oficio judicial cuanto sigue:
Si bien de los contratos de arrendamientos se desprende que el inmueble objeto del negocio jurídico está constituido por un terreno no edificado, y que expresamente se convino que la finalidad a la que se destinaría era la actividad comercial; entiende quien suscribe que en las documentales presentadas junto al libelo consta en copia certificada la inspección judicial acordada por el Juzgado Noveno de los municipios, sobre la base del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, que debe ser tenida como un documento público, por haberse formado desde su origen por un funcionario con fe pública.
De la inspección en comentarios, el aludido oficio judicial dejó constancia de que en el inmueble litigioso existe una construcción, si bien precaria, utilizada como vivienda por el demandado de autos y una ciudadana que dijo ser su esposa; a propósito de lo cual estimó inadmisible la demanda, por no haber demostrado el agotamiento de la vía administrativa exigida en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, alegó la parte demandante que la sentencia descrita quedó pasada sólo en autoridad de cosa juzgada formal, y que el juzgado municipal erró al declarar inadmisible la pretensión, por cuanto demandó la resolución del contrato y no el desalojo.
En torno a ello, es menester indicarle a la parte que si bien la sentencia transitó hacia la cualidad de la cosa juzgado únicamente en sentido procesal, en la copia certificada del expediente número 2775-2013, se encuentra un documento público (el acta de la inspección judicial) del que se colige que el inmueble litigioso es utilizado actualmente como vivienda, hecho que no puede ignorar esta Sentenciadora de conformidad con los principios de justicia material y primacía de la realidad sobre las formas procesales, y de acuerdo al valor ‘interés social’ que permea transversalmente la nueva normativa que protege a los arrendatarios de inmuebles usados como vivienda.
En atención a esta situación, a pesar de que el inmueble fue destinado por el arrendatario a un fin distinto al concertado en el contrato, motivo por el cual el arrendador tiene interés procesal para demandar la resolución del mismo; no puede obviar quien suscribe que en la actualidad el inmueble in examine está siendo utilizado con fines residenciales, a propósito de lo cual, en aras de proteger el derecho humano a la vivienda, de ingente reconocimiento constitucional, debe ser aplicado al caso de marras el dispositivo legal contenido en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual es necesario previo a las demandadas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y, en definitiva, previo a cualquier demanda que comporte la desocupación material de un inmueble destinado a vivienda, debe ser agotado el procedimiento administrativo recogido en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya extenuación no fue demostrada por el demandante en la presente causa, deviniendo inadmisible y así se decide.
De ello, pues, no puede interpretarse que la sentencia del Juzgado Noveno haya pasado en autoridad de cosa juzgada sustancial, y que por tanto sea inmutable. Por el contrario, debe entenderse que el demandante tiene la posibilidad de volver a postular su pretensión, sobre la base de los mismos hechos, en atención al mismo objeto, pero siempre que demuestre haber cumplido con los requisitos de admisibilidad exigidos por el ordenamiento positivo con ocasión de la concreta situación de hecho.
Por el razonamiento que precede, este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara inadmisible la pretensión incoada por los ciudadanos Francisco Quintero Briceño y Martín Quintero Hernández, venezolanos, mayores de edad, identificados con cédulas números 1.639.293 y 4.995.045, con domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el ciudadano Jaime Alberto Santodomingo, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula número 16.921.498, y de igual domicilio.
No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Décimo Sexto Ordinario y de Ejecución de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, a los dieciocho (18) días del mes de julio de 2014.- Años 205° de la Independencia y 155° de la Federación.-
La Jueza
Dra. Martha Elena Quivera El Secretario
Abg. Aníbal Pernía Prieto
En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se dictó y público el presente fallo.-
MEQ/fjbb El Secretario.-