TSJ Regiones - Decisión

Exp. 2.780-13.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
204º y 155º

DEMANDANTE: YECID ALBERTO AÑEZ, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 11.862.509, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-4.986.585, del mismo domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS DELGADO, HONORIO CASTEJÓN, JUAN NUÑEZ, ALFREDO CASTEJÓN, CARMEN DELGADO, RENE MÉNDEZ, MÓNICA DELGADO, ORANGEL MÁRQUEZ, VARINNIA DELGADO, ARLET CASTEJÓN y AIRA CASTEJÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.334, 2.271, 35.774, 47.728, 20.400, 77.721, 197.183, 152.277, 114.715, 67.687 y 136.436, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YAJAIRA LANDAETA, AMÉRICO URDANETA y MARÍA DE LA CRUZ HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 95.148, 21.489 y 126.449, respectivamente.

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda intentada por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, con la asistencia del abogado en ejercicio ANGEL ADOLFO PUCHE RINCON, en contra de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, mediante la cual alegó que celebró contrato de opción de compra con dicha ciudadana, en el que ésta se obligó a venderle y él a comprarle, un inmueble de su propiedad, conformado por una parcela de terreno propio y la casa quinta sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el número 31-28 de la manzana 31 de la Urbanización Santa Fe, tercera etapa, situada en el sector conocido como Club Hípico o el Pedregal, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el N° de Catastro 18-308, con área de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES CON SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (293,69 mts2), y le pertenece a dicha ciudadana por haberlo adquirido según documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26/12/2006, bajo el N° 14, Protocolo 1°, Tomo 52, el cual estaba hipotecado para el momento de la celebración del contrato de opción de compra, con hipoteca de primer grado a favor del Banco Canarias, la cual prometió liberar, como efectivamente lo hizo.
Que el precio definitivo de compra venta fue pactado en la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000), que el Promitente Comprador se comprometió a pagar de la siguiente manera:
Un primer pago de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) en calidad de arras, al momento de otorgar el documento de opción de compra, realizado mediante el traspaso de un vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: OPTRA 1.8, Placa: AC160BA, Año:2011, que fue estimado en un precio de trescientos mil bolívares (Bs.300.000), y la entrega de un cheque N° 00001044 del Banco Provincial por ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) emitido a favor de la Promitente Vendedora SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS.
Alegó también, que ésta nunca quiso hacer el traspaso del vehículo, a pesar de su insistencia. Que el resto del precio, es decir, la suma de un mil doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.250.000) debía cancelarlos el Promitente Comprador al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta de la siguiente manera:
Un pago de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs.430.000) en dinero efectivo y de dos (2) vehículos, el primero Marca: Chevrolet. Modelo: AVEO LT/4PT/A C/A GNV. Placa: AC741RA. Año: 2011, y el segundo: una camioneta Marca: Ford. Modelo: Pick Up. Año: 2012. Placa: A25BU3V, valorada en la suma de quinientos veinte mil bolívares (Bs.520.000).
Alegó que entregó el cheque arriba indicado y la Promitente Vendedora lo cobró y aún conserva ese dinero en su poder. Que el vehículo Marca OPTRA. Placa: AC160BA, también lo entregó pero le fue devuelto a los 40 días por la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, diciéndole que ese carro estaba caro y en definitiva no iba a recibir carro alguno como parte del pago. Que prefería que le pagara el resto del precio, es decir, un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.550.000) en dinero efectivo; que no haría traspaso alguno, que recibiera el carro porque lo cargaba una hermana de ella y si lo chocaba o se lo robaban, ella no iba a responder.
Que recibió el carro y le dijo que cancelaría el resto del precio en efectivo, pero que tenían que revocar la opción de compra firmada el día 24/08/2012 y firmar un nuevo contrato, porque había violentado el contrato.
Que esta aceptó y por ello mandó a elaborar otro documento, cancelado la Colegio de Abogados el día 5/02/2013 a las 2:13 de la tarde, corregido el día 13/02/2013. Que el día 5/02/2013 canceló el impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, pero la mencionada ciudadana comenzó a demorarlo y nunca buscó los recaudos exigidos por la Notaría Pública Primera de Maracaibo, y por ese motivo no se firmó el documento.
Que transcurrido el tiempo y ante la actitud de la Promitente Vendedora de no buscar la Solvencia Municipal, Cédula Catastral, Solvencia de Hidrolago, Registro de Vivienda Principal para realizar cuanto antes la operación definitiva de compra venta, pues el plazo inicial de noventa (90) días hábiles sin que estuvieran listos los recaudos, y empezó entonces la prórroga de los otros noventa (90) días hábiles.
Que la mencionada ciudadana hizo entrega de la cancelación de hipoteca el día martes 30/04/2013; la Solvencia Municipal el día 23/05/2013 y la copia del Registro de Información Fiscal y de su cédula de identidad el día 24/05/2013, que el mismo día le entregó una copia del documento y el día 27/05/2013 le informó que todo estaba bien, que debía constar en el documento que tenía un plazo de un mes para la entrega del inmueble después de concretada la negociación.
Que el día 29/05/2013 le entregó nuevamente el documento, estando ya visado por el Colegio de Abogados, otorgándole una semana de plazo para que le entregara la casa una vez protocolizada la venta, y donde señaló la condición de que si se veía en la necesidad de acudir a la vía judicial, tendría que pagar los gastos ocasionados. Que además le dijo que se había elaborado un cheque de gerencia por un monto de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000), porque le había dado previamente la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) para el pago de las solvencias, y entonces señaló que debía cambiar el documento dándole un plazo de un mes para la entrega del inmueble y que debía quitar la coletilla de los gastos judiciales. Que accedió a concederle el mes de plazo, pero mantenía la condición de pagar los gastos judiciales, y entonces le dijo que no le vendería la casa por el precio acordado sino en la suma de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000) porque todo ha aumentado.
Que la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, le entregó voluntariamente y por ese motivo reposan en su poder, los siguientes documentos: Copia de la cédula de identidad y RIF de la Promitente Vendedora; documento original de Solvencia Municipal emitida por el SEDEMAT; original de solvencia de Hidrolago; original de Registro de Vivienda Principal; copia certificada de cancelación de hipoteca y original de cédula catastral; que por su parte tiene el RIF y copia de la cédula de identidad, que son los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que también tiene elaborado el cheque de gerencia para el pago del resto del precio, por lo que resulta inexplicable que a esta alturas la Promitente Vendedora se niegue a otorgar el documento de compra venta, basándose en que tiene que incrementar el precio del inmueble, porque todo ha subido. Que se fundamenta en los artículos 1.264, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, para demandar a la mencionada ciudadana para que le otorgue el contrato definitivo de compra venta, previo el pago de su parte del resto del precio, o en su defecto sea obligada por el Tribunal; reiterando que por cuanto su objetivo es lograr la obtención de la vivienda, está dispuesto a entregarle a la Promitente Vendedora el vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Optra 1.8. Placa: AC160BA, el cual tiene guardado por si esta lo quiere.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, como punto previo la abogada ejercicio YAJAIRA LANDAETA, en representación de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, señaló que su representada ha sido víctima engañada por el demandante pues fue el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ el que nunca dio cumplimiento al contrato de opción de compra, en virtud que al momento de suscribir dicho contrato éste no había realizado el traspaso del vehículo a nombre de la Promitente Vendedora, el cual fue ofrecido por él en su condición de Promitente Comprador como parte de pago de la opción a compra. Alegó que éste siempre quiso manipular la situación a su antojo y abusando de la buena fe de su representada, en virtud de que esta vive sola y tomó la decisión de ponerle un cartel de venta a su casa para poder irse a Caracas para buscar una mejor oportunidad de vida y trabajo, pues aquí vive de la caridad de los vecinos que velan por ella y han evitado que YECID ALBERTO AÑEZ, la agreda físicamente, pues ya lo hizo verbalmente.
Que aún cuando se han presentado diferencias entre ellos, dicho ciudadano logró convencer a su representada de que firmara un nuevo contrato y al momento de la firma le mostró el contrato anterior a la Notaria y al percatarse que nunca existió el traspaso del vehículo y tampoco era el monto de la opción acordada por cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) ni señalaba que el anterior contrato quedaba anulado, creando duda en la Notaria, esta le aconsejó se asesorara y no permitió la firma del nuevo contrato, que nunca le mostró antes de presentarlo en la Notaría y solo lo beneficiaba a él.
Que la verdad es que no le traspasó el vehículo y nunca tuvo la intención de hacer el traspaso a la Promitente Vendedora, pues su objetivo era envolver a su representada para dejarla sin el vehículo y sin la casa.
Que a partir de la supuesta fecha para la firma del segundo contrato de opción de compra que nunca se perfeccionó por el incumplimiento del Promitente Comprador del primer contrato y por la viveza de bajar la opción a la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que era lo que a él le convenía y sin la aprobación de su representada, ocasionó que ésta lo denunciara para resguardar su integridad personal y física, al igual que su vivienda.
Reconoce que el día 24/08/2012 su representada suscribió el contrato de opción de compra venta con el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, donde ambos se obligaron a vender y a comprar siempre y cuando ambos cumplieran con todas las cláusulas acordadas, y por tanto, niega rechaza y desconoce el contrato, por cuanto el Promitente Comprador no le dio cumplimiento a la cláusula segunda, en virtud que nunca le hizo entrega a título de arras la suma de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) que los constituía el vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Optra 1.8. Placas: AC160BA. Año: 2011, pues nunca quiso hacerle el traspaso a su representada, siendo imputable a éste que no se materializara el contrato de opción de compra.
Reconoce que sobre el inmueble recaía hipoteca a favor del Banco Canarias, alegando que ya fue cancelada por su representada: así como que el precio acordado para la venta es de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000); también reconoce la forma de pago acordada en el contrato de opción de compra celebrado entre las partes.
Niega que su representada se haya negado a hacer el traspaso, pues fue esta quien insistió todo el tiempo pues no había recibido el pago completo de la opción, que insistió que el Promitente Comprador concretara el precio de la opción de compra, y que este señaló en tono desafiante que ya no le traspasaría el vehículo y que le diera unos días para entregarle el dinero en efectivo, y esta señaló que esa no fue la forma de pago acordada, y que ello demuestra que nunca tuvo la intención de traspasarlo a su representada. Niega que su representada haya tenido durante cuarenta (40) días el vehículo y que de haber sido así, lo lógico es que le hubiera otorgado el contrato de compra venta.
Niega que le hubiera devuelto el vehículo al Promitente Vendedor, y que éste lo hubiere recibido para evitar problemas, pues nunca le hizo el traspaso y menos se lo entregó, que también es falso que le dijera que le pagara el resto de la casa en efectivo, pues antes tenía que cumplirle el pago completo de la opción y solo le había pagado ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000), y lo acordado fueron cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000).
Negó que su representara le solicitara al Promitente Comprador que se revocara la opción de compra firmada el día 24 de agosto de 2012. Alegó que dicho ciudadano redactó un nuevo contrato de opción a compra, el cual tacha, impugna y desconoce, pretendiendo que lo firmara, redactado bajo sus condiciones sin tomar en cuenta las condiciones de su representada, con una opción de compra de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) cuando lo acordado en el primer contrato fueron cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000), cometiendo el abuso de pagar ante el Colegio de Abogados y las Transacciones Inmobiliarias, alega la mala fe al pretender incumplir con lo pactado en el contrato firmado por las partes.
Niega los hechos descritos en el libelo por la parte actora en relación a las circunstancias que rodearon el supuesto acuerdo de firma del nuevo contrato de opción de compra; alegó que la Notaria encargada de la operación la asesoró y le advirtió de las fallas que presentaba este nuevo contrato.
Reconoce que el plazo establecido en el contrato de opción de compra suscrito fue de noventa (90) días hábiles con una prórroga automática de noventa (90) días más, pero alega que también es cierto que no se perfeccionó por el incumplimiento del traspaso del vehículo que ofreció el comprador. Niega que su representada no tuviera listos los recaudos para concretar la operación de compra venta, pues el trámite lleva tiempo y escapaba de sus manos el tiempo de entrega y que el demandante lo sabía.
Niega que voluntariamente le hubiere entregado su mandante al Promitente Comprador los documentos descritos en el libelo, indicando que éste se los arrebató de sus manos, y es la razón por la que presentó ante este juzgado los documentos y recaudos necesarios para la opción de compra, por lo que tacha, impugna y desconoce todos los recaudos y documentos acompañados con el libelo, pues no le pertenecen al demandante si no a su representada.
Reconoce que recibió la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que aún están en su poder, que en varias oportunidades lo buscó y le rogó para devolverle el dinero y no lo quiso recibir, pues la amenazaba con dejarla en la calle.
Alega que nunca antes vio el segundo contrato de opción de compra hasta el momento en que se trasladaron a la Notaría y menos el documento final de la venta; negó que pidiera un mes mas para la firma de la venta definitiva; negó que hubiere recibido la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) para el pago de las solvencias y condominio alegando que canceló estos gatos con préstamos.
Niega que deba otorgar el documento definitivo de compra; alegando que el cheque al que hace alusión el demandante de fecha 29 de mayo de 2013 a nombre de Solibella Acosta tenga alguna relación con el contrato de opción de compra de fecha 24 de agosto de 2012, a sabiendas de que un cheque de gerencia se pude comprar sin que el dinero sea movido de la cuenta hasta que se haga efectivo el cheque.
Asimismo reconvino al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, por resolución de contrato de compra venta celebrada el 24/08/2012 sobre el inmueble de su representada inserto bajo el N° 33, Tomo 94 del cual consigna copia simple, por cuanto el documento original que corre inserto en el expediente le fue arrebatado a su representada, mediante el cual las partes se comprometieron a comprar y a vender el inmueble antes identificado; alegando que este ciudadano incumplió con la cláusula segunda del contrato de opción de compra, pues el precio de compra venta se acordó en la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000) que sería cancelados por el Promitente Vendedor en la forma señalada en dicha cláusula, es decir, la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) que debía cancelar a la ciudadana SOLIBELLA ACOSTA VILLALOBOS a título de arras, mediante la cancelación de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que esta recibió y la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) que lo constituía un vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Optra 1.8. Placa: AC160BA. Año: 2011, lo que nunca se materializó pues nunca tuvo la intención de cumplir con el traspaso; que en consecuencia, quedó activada automáticamente para ser aplicaba la Cláusula Quinta del contrato que le otorga el derecho a resolver y dejar sin efecto jurídico el contrato y en libertad de vender el inmueble quedando en su beneficio el monto total de las arras, es decir, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) como cláusula penal.
Que quedó evidenciada la mala fe del actor pues fue él quien incumplió con el contrato al no hacer el traspaso del vehículo ni tampoco le entregó la suma de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) lo que condicionó que se perfeccionara el contrato de opción de compra.
Señaló que es falso que su representada con posterioridad a la firma del contrato de opción de compra colocara un aviso de venta frente al inmueble, indicando además que su representada ha cumplido con el contrato de opción de compra desde el 24 de mayo de 2012 que fue cuando lo suscribieron hasta el día 24 de mayo de 2013, siendo esta la fecha definitiva cuando se cumplían los 180 días acordados.
Fundamenta su reconvención en las previsiones de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, y 1.264 del Código Civil en concordancia con el artículo 365 eiusdem.
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la parte demandante reconvenida YECID ALBERTO AÑEZ, representado por el profesional del derecho ORANGEL MARQUEZ GOMEZ, dio contestación en los siguientes términos:
Que la reconvención como pretensión autónoma ha de reunir los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con expresa determinación de los fundamentos en que se apoya y de la cosa que se pide o reclama; que de lo contrario es inadmisible, indicando que la presente reconvención no tiene un pedimento concreto destinado a esclarecer lo que se pide y respecto del cual pueda convenir el demandante reconvenido. También alegó que, que si bien el artículo 365 eiusdem, aplicable en materia de procedimiento breve permite que la pretensión de reconvención verse sobre el mismo objeto de la causa principal, no puede el reconviniente hacer derivar su presunto derecho de los mismos hechos invocados por el actor reconvenido, pues esto resultaría en una contradicción a la demanda y no a una nueva pretensión.
Que ante la inadmisibilidad in limine litis de la reconvención se deriva que la causa deba ser resuelta atendiendo solamente a la acción deducida por el demandante YECID ALBERTO AÑEZ y a la contestación realizada por SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS.
También arguye que, por los efectos que la ley asigna a la contestación de la demanda, es evidente la confesión de que la demandante suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta que constituye la venta misma, confirmada por el hecho de la cuota inicial o arras pactadas son imputables al precio de la venta, perfeccionándose una venta a plazos. Que resulta peregrino el argumento de la defensa de la parte demandada reconviniente, según el cual no procedió el actor a otorgar el traspaso del vehículo que formaba parte de la cuota inicial, ya que la consignación del precio total de la compra venta en dinero efectivo y curso legal en el país, resulta para la vendedora más ventajoso que el referido pago en especie. Que la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) entregada a la vendedora al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta, mas la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) que le fueran entregados para la obtención de las solvencias, mas la suma de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) consignada mediante cheque de gerencia en el acto de introducción de la demanda, suman la cantidad de un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.750.000) fijado de mutuo acuerdo como precio de compra venta.
Por último señala que los argumentos de la demandada en su contestación a la demanda, están dirigidos a sustraerse de los efectos del contrato bilateral de compra venta que quedó consumado con su otorgamiento por vía de autenticación, y confirmado aún por la imputación de la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) al precio de compra venta en cuestión, en virtud que quedaba pendiente el pago del saldo del precio por parte del comprador y el otorgamiento del respectivo documento traslativo de la propiedad por parte de la vendedora.
Consideraciones para decidir

Puede observarse de los términos en que fue planteada la controversia, que el presente juicio, iniciado por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ en contra de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, ya identificados, tiene por objeto el cumplimiento de un contrato de opción de compra celebrado sobre un inmueble propiedad de la demandada reconviniente, el día 24 de agosto de 2012; y asimismo, que ésta planteó reconvención cuyo objeto es la resolución del contrato. Ambas pretensiones están basadas en el alegato formulado por cada uno de los contratantes, referido al incumplimiento del contrato por el otro contratante. De manera que esta jurisdicente pasa a examinar el material probatorio existente en las actas a los fines de determinar la veracidad y pertinencia de los hechos alegados, para pronunciar una sentencia de mérito.
De la demanda

Como punto previo debe precisarse, que la parte demandada reconviniente impugnó y desconoció los instrumentos acompañados por el demandante reconvenido, identificados “C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, Ll, alegando como fundamento, que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ la despojó en forma agresiva de los documentos correspondientes a la información del inmueble, que son de su propiedad. Por otra parte, en el mismo escrito que contiene la contestación a la demanda y la reconvención presentada, promovió y acompañó copia del documento de opción de compra y de liberación de hipoteca consignados por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ.
Se observa que, los documentos identificados “C, D, E y G”, son documentos administrativos cuyo valor probatorio no fue desvirtuado; resultando contradictorios los argumentos expresados por la demandada reconviniente, dado que primero desconoce los documentos y luego los da como válidos cuando invoca el favor probatorio; lo que lleva a considerar improcedente su impugnación
Los documentos a que se hace referencia en este particular y que fueron acompañados por el demandante con el escrito libelar, se describen a continuación:
Solvencia Municipal a nombre de la ciudadana SOLIVELLA ACOSTA VILLALOBOS, representante del inmueble ubicado en la Urbanización Santa Fe III C/84 E/Av. 69C y 70B N° 69C-05; emitida por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la alcaldía de Maracaibo, en fecha 22/05/2013.
Solvencia de Hidrolago que corre inserta al folio once (11) correspondiente al inmueble ubicado en la avenida 69 C N° 84 sic (dir. Terreno #69C-05) de la Parroquia Raúl Leoni. Urbanización Santa Fe III, expedida por C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, en fecha 3/05/2013.
Documento expedido por el SENIAT, denominado Copia del Certificado de Registro de Vivienda Principal, correspondiente al inmueble anteriormente descrito.
Original de documento registrado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 26/04/2013, bajo el número 32, folio 147, tomo 14, protocolo de transcripción del año 2013, contentivo de la liberación de hipoteca realizada por el Banco Canarias de Venezuela Banco Universal, S.A., constituida sobre un inmueble constituido por una parcela y la casa quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 31-28 de la manzana 31 de la Urbanización Santa Fe, Tercera Etapa en el lugar conocido como Club Hípico o el Pedregal en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Original de constancia emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, Estado Zulia, de fecha 28/09/2012, contentiva de la condición jurídica del inmueble de autos.
Copia certificada de cheque a nombre de SOLIBELLA ACOSTA, por la cantidad de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) signado con el N° 00347584 de la entidad bancaria Banco Sofitasa de fecha 29/05/2013.
Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo el día 24/08/2012, bajo el N° 33, Tomo 94 de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo de contrato de opción de compra celebrado ente los ciudadanos SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS y YECID ALBERTO AÑEZ.
Original de documento visado por el abogado ANGEL PUCHE, sellado por el Colegio de Abogados del Estado Zulia el día 18/02/2013.
Planilla N° 7700034164 del Colegio de Abogados del Estado Zulia, por concepto de pago de honorarios por la redacción de (sic) opciones compra-venta.
Voucher de depósito de la entidad bancaria Banesco a nombre de SEDDEMAT, depositada por YECID AÑEZ en fecha 5/02/2013, por la suma de noventa bolívares (Bs.90, 00).
Original de Certificado de Registro de Vehículo N° 8Z1JD5CB4BV301921-1-1, expedido por el Instituto Nacional de Tránsito y Transporte Terrestre en fecha 5/01/2011, a nombre de YECID ALBERTO AÑEZ, correspondiente al vehículo Placa: AC160BA. Marca: Chevrolet. Año: 2011. Clase: Automóvil. Modelo: Optra. /1.8 L T/A C/Star. Color: Blanco.

También se destaca que la demandada reconviniente tachó el documento Original de documento visado por el abogado ANGEL PUCHE, sellado por el Colegio de Abogados del Estado Zulia el día 18/02/2013, sin que procediera a formalizar la tacha, teniéndose entonces como no opuesta la tacha. Respecto al valor de este instrumento se hará pronunciamiento en la motivación de la sentencia.

Corre inserto en actas, el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo el día 24/08/2012, bajo el N° 33, Tomo 94, que este Tribunal valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia que los ciudadanos SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS en su condición de Promitente Vendedora, celebró con el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, en su condición de Promitente Comprador, un contrato de Opción de Compra venta, mediante el cual, la Promitente Vendedora declaró que se obligaba a venderle y este a comprarle, un inmueble conformado por una parcela y la casa quinta sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 31-28 de la manzana 31 de la Urbanización Santa Fe, tercera etapa, situado en el sector conocido como Club Hípico o el Pedregal, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprometiéndose la Promitente Vendedora a realizar la liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Canarias, así como también los impuestos nacionales y municipales que se adeuden hasta la protocolización del documento definitivo de compra venta; documento del cual deriva la relación contractual que une a las partes, y las condiciones que la rigen.
En su Cláusula Segunda se acordó que el precio de venta del inmueble opcionado es la cantidad de un millón setecientos mil bolívares con 00/100 (Bs.1.700.000) que serían cancelados por el comprador de la siguiente manera: La cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000 que entrega en este acto el Promitente Vendedor a la Promitente Compradora a título de Arras, conforme a las normas del Código Civil, imputables al precio total de operación de compra venta, mediante la cancelación de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000), en cheque del Banco Provincial N° 00001044 a nombre de la Promitente Vendedora y la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) que lo constituye un vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Optra. 1.8. Placa: AC160BA. Año: 2011. Y el resto del precio total de operación de compra venta; es decir, la cantidad de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.250.000) que serán cancelados al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, por parte del Promitente Comprador, dicha cancelación se realizará de la siguiente manera: la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs.430.000) en dinero efectivo y de legal circulación en el país, y el resto, es decir, la cantidad de ochocientos veinte mil bolívares (Bs.820.000) que serán cancelados mediante la cesión de los derechos de propiedad, dominio y posesión de los vehículos que a continuación se determinan: Un vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Aveo. LT/4PTA C/A C/A GNV, Placa: AC741RA. Año: 2011, valorado en trescientos mil bolívares (Bs.300.000); una camioneta Marca: Ford. Modelo: Pick Up. Año: 2012. Placa: A25BU3V, valorado en la suma de quinientos veinte mil bolívares (Bs.520.000) que serán traspasados a la Promitente Vendedora al momento de protocolizar el documento de compra venta definitivo.
Como puede evidenciarse de la redacción del contrato de opción de compra venta, la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS se comprometió a venderle al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ y este a comprarle, el inmueble descrito en el lapso descrito en la Cláusula Tercera el cual señala, que el plazo de duración del contrato de opción de compra venta es de noventa (90) días calendario (hábiles) contados a partir de la fecha cierta del documento, prorrogable automáticamente por el mismo período de tiempo, por lo que debía de protocolizarse el documento definitivo de compra venta dentro del lapso de vigencia y de la respectiva prórroga, el cual venció el día 8 de mayo de 2013.
En relación al alegato formulado por parte demandante reconvenida, referido al incumplimiento de la Promitente Vendedora, porque no le hizo entrega de los recaudos requeridos para la compra venta del inmueble en el tiempo oportuno, debe precisarse que el demandante reconvenido no probó en qué fecha le hizo la entrega de los documentos la Promitente Vendedora, sin embargo se tiene como cierta la fecha que aparece estampada en los recaudos por el organismo competente, observándose que: 1) la Solvencia Municipal del inmueble fue emitida por el Servicio Desconcentrado de Administración Tributaria ( SEDEMAT) de la alcaldía de Maracaibo, en fecha 22/05/2013. 2) La Solvencia de Hidrolago fue expedida por C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo, en fecha 3/05/2013. 3) Certificado de Registro de Vivienda Principal, correspondiente al inmueble opcionado expedido por el SENIAT, evidencia que el inmueble fue inscrito el día 29/09/2012 y que la fecha de impresión de registro es el 23/04/2012. 4) El documento de liberación de la hipoteca que gravaba el inmueble, fue registrado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 26/04/2013, bajo el número 32, folio 147, tomo 14, protocolo de trascripción del año 2013. 5) La constancia contentiva de la condición jurídica del inmueble de autos con el Código Catastral, fue emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 28/09/2012, de lo cual puede concluirse que fueron expedidos dentro del término acordado para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, a excepción de la Solvencia Municipal del inmueble que fue expedida por el órgano administrativo competente el día 22/05/2013, es decir, pasados catorce (14) días de la fecha finalizó el contrato.
También se aprecia que el demandante reconvenido, tratando de imputarle a la Promitente Vendedora el incumplimiento del contrato, alegó que le entregó además de la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) el vehículo Marca: Optra. Marca: Chevrolet. Placa: AC160BA, y que esta se negó a realizar el traspaso, que luego de cuarenta (40) días de estar en posesión del vehículo se lo devolvió alegando que estaba caro, que no lo iba a recibir y que prefería que le pagara el resto del precio de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.550.000) en dinero en efectivo; que como no habían hecho el traspaso definitivamente no lo iba a hacer, que mejor le recibiera el carro.
De conformidad con las previsiones del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Conforme al artículo 1.160 los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Examinados los alegatos de las partes y las pruebas presentadas, pudo constatarse que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ no demostró que la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS hubiera recibido el vehículo que se comprometió a traspasarle al momento de la celebración del contrato y que se lo devolviera después de cuarenta (40) días negándose a hacer el traspaso y le requiriera que le pagara el resto del precio total del inmueble en efectivo; ni que éste para evitar problemas éste haya recibido el carro.
Se constata de las actas que este ciudadano no demostró que diera cumplimiento a su compromiso de traspasar el automóvil a la Promitente Vendedora, y al efecto puede apreciarse que aparece a su nombre el Certificado de Registro de Vehículo que corre inserto al folio treinta (30) de las actas expedido por el Ministerio del Poder Popular Para la Infraestructura que es valorado como documento administrativo, correspondiente al vehículo Marca: Chevrolet. Placa: AC160BA. Modelo: Optra/1.8L T/A C/STAR; y

También alegó que la Promitente Vendedora le dijo que tenían que revocar la opción de compra firmada el día 24/08/2012, por causas imputables a ésta, lo que no demostró, observándose que la demandada reconviniente argumentó en su escrito de contestación que fue ella quien le solicitó al Promitente Comprador que se anulara el documento de opción de compra venta en virtud del incumplimiento de éste. Por otra parte señaló, que no le aportó al Promitente Comprador los documentos que exigía la Notaría Pública para la firma de contrato de opción de compra; con lo cual quedó aceptado que había acordado firmar un nuevo contrato con el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, aunque no existe prueba de los términos acordados.
Al respecto se aprecia que, al folio veintisiete (27) corre inserto documento con sello húmedo de la Tesorería del Colegio de Abogados del Estado Zulia donde se observa el troquel con fecha 13/02/2013 por un monto de doscientos ochenta y seis bolívares (Bs.286) y que se encuentra visado con firma ilegible en original y sello húmedo del abogado Ángel Puche. Inpreabogado N° 39.534.
Anexa se encuentra Planilla N° 7700034164 del Colegio de Abogados del Estado Zulia, por concepto de pago de honorarios por la redacción de (sic) opciones compra-venta; y Voucher de depósito de la entidad bancaria Banesco a nombre de SEDEMAT, depositada por YECID AÑEZ en fecha 5/02/2013, por la suma de noventa bolívares (Bs.90, 00).
En relación a este documento se destaca que no fue otorgado ante un funcionario público ni firmado en forma privada, y entonces no hace prueba del negocio jurídico que se describe ni la aceptación por parte de la ciudadana SOLIVELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS de los términos de su redacción.
Tampoco consta en actas que este instrumento que corre inserto con sus correspondientes planillas de liquidación en los folios (27,28 y 29), sea el documento presentado ante la Notaría Pública según lo refieren las partes, ni tampoco existe prueba del hecho alegado por la parte demandada reconviniente, referido a que fue asesorada por la funcionaria de la Notaría de que no firmara el contrato porque no se incluía en éste el pago de la opción de compra mediante el traspaso del vehículo Optra.
También argumenta el actor reconvenido en su demanda, que tratando de hacer efectiva la compra venta del inmueble mandó a elaborar un cheque de gerencia para el pago del resto del precio que para el momento era la cantidad de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) pues le había entregado la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) para el pago de las solvencias y del condominio; alegato que fue rechazado por la demandada reconviniente, quien además alegó que canceló las solvencias con dinero proveniente de un préstamo.
Llama la atención que el apoderado judicial del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, expuso que consignaba original de cheque emanado del Banco Sofitasa, Banco Universal, signado con el N° 5445749 de fecha 21/03/2014, a la orden de la ciudadana SOLIBELLA ACOSTA, por la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) con el objeto de hacer constar que la suma indicada se encuentra a disposición de la parte demandada y como consecuencia deje de ser un hecho controvertido.
La conducta asumida por la representación judicial del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, desvirtúa el alegato referido a que le hubiera entregado a la Promitente Vendedora quince mil bolívares (Bs.15.000) para asegurar el pago de las solvencias y el condominio correspondientes al inmueble.
Fue recibido informe de la entidad bancaria Sofitasa Banco Universal mediante el cual señala a este Juzgado que se anexa la copia del cheque N° 00001044 por la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) emitido contra la cuenta corriente N° 0108-005952100298017 perteneciente a YECID ALBERTO AÑEZ, procesado ante la oficina de 5 de julio el día 24/08/2012. Esta prueba fue promovida a los fines de comprobar que fue cobrado el cheque que se le entregó a la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS al momento de la firma del contrato de opción de compra; hecho que fue admitido, quedando entonces relevado de prueba.
Asimismo, el demandante reconvenido consignó copia simple de cheque de gerencia del Banco Sofitasa por la suma de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) a nombre de SOLIBELLA ACOSTA, de fecha 29/05/2013; siendo recibida prueba de informes de dicha entidad bancaria mediante la cual se pone en conocimiento a este Juzgado que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, con el carácter de representante legal de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ZARA, C.A., compró un cheque de gerencia N° 00347584 a nombre de la ciudadana SOLIBELLA ACOSTA, en fecha 29/05/2013.
Las pruebas presentadas evidencian la intención del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ de pagar el precio del inmueble en dinero efectivo y en forma fraccionada, pues de un simple computo matemático se concluye, que al ser elaborado un cheque de gerencia por la cantidad de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) para la fecha 29/05/2013, sumados a los ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que declaró haber recibido la demandada reconviniente por concepto de arras, da un total de un millón seiscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.1.685.000) quedando una diferencia de quince mil bolívares (Bs.15.000) para completar el precio de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000); lo que lleva a concluir que dicho ciudadano no solo pretendió cancelar el precio del inmueble en una forma distinta a la convenida, sino también fraccionar el pago, pues no canceló los quince mil bolívares (Bs.15.000) para las solvencias. De manera que la otra contratante no está obligada a aceptar el pago a tenor de los artículos 1.290 y 1.291 del Código Civil.
Se considera que el Promitente Comprador incumplió el contrato desde sus inicios, pues debió hacer el traspaso del vehículo al tiempo o inmediatamente después que firmó el contrato de opción de compra del inmueble, y, por cuanto con la compra del cheque de gerencia efectuado por la cantidad de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) pretendía liberarse de la obligación de traspasar el vehículo Marca Chevrolet, Modelo Optra, Año 2011, a que se comprometió inicialmente; debió demostrar en el presente juicio que hizo la correspondiente oferta real de pago a la Promitente Vendedora y que esta hubiere aceptado el pago modificando el contrato inicial, lo que no ocurrió en el caso de autos, pues aún cuando la demandada reconviniente aceptó que acordó firmar otro contrato de opción de compra ante la Notaría, no existe constancia de los términos que serían plasmados en este nuevo contrato.
De manera que, fue el Promitente Vendedor quien se constituyó en mora al no cumplir con su obligación de pagar el precio en la forma convenida en el contrato por concepto de arras en la fecha estipulada, sin que lograra probar el incumplimiento culposo de la Promitente Vendedora; así se desprende de la redacción del artículo 1.269 del Código Civil.
“Artículo 1.269. Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.”

En relación a los testigos promovidos por la parte demandada reconviniente, se hace constar que en la audiencia oral y pública de juicio rindieron declaración las ciudadanas MARITZA DEL VALLE VILLALOBOS DE MOLINA, EULALIA RAQUEL MENDEZ ORTEGA y ANA JOSEFINA PASTRAN RINCON, declarando bajo juramento en relación a hechos vinculados con la relación contractual que une a los ciudadanos YECID ALBERTO AÑEZ y SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, refiriéndose a que les consta la existencia del contrato de opción de compra, al precio acordado, que nunca le fue traspasado el vehículo prometido a la mencionada ciudadana, que ésta es una persona de escasos recursos y nunca la vieron con un vehículo; además señalaron que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ con posterioridad a la celebración del contrato mostró una actitud agresiva hacia ella, y se apoderó de las solvencias y documentos necesarios para la compra venta.
Por su parte, los apoderados judiciales del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, en la audiencia oral solicitaron al Tribunal se declare la inadmisibilidad de la prueba testimonial con fundamento en las previsiones del artículo 1.387 del Código Civil. A tal efecto este órgano jurisdiccional declara inadmisible la prueba testimonial promovida, pues no puede ser demostrado por medio de testigos la existencia de un contrato ni lo contrario a éste, ni lo que se dijo antes, al tiempo o después de celebrado, conforme lo establece la señalada norma.
“Artículo 1.387.-No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (Bs.2.000).
Tampoco es admisible para probar lo contrario a una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.”

También se observa que fue promovido oficio dirigido por el Ministerio Público a la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Raúl Leoni, que corre inserto al folio setenta y ocho (78), donde se hizo constar que SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS ocurrió ante el Ministerio Público para denunciar agresiones verbales en ocasión del problema que mantiene por la opción de compra de una casa; el cual es valorado como un indicio de las denuncias señaladas por la demandada, sobre los inconvenientes presentados entre las partes después de la celebración del contrato.

En base a las consideraciones anteriores, y, demostrado como fue el incumplimiento del demandante reconvenido en el presente juicio, se hace procedente la defensa invocada por la demandada con fundamento en las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil venezolano, que otorga la facultad a una de las partes en el contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin haber cumplido su propia obligación; y en consecuencia, la improcedencia de la demanda.

En relación a la reconvención planteada por la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS en contra del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, basada en el incumplimiento de la obligación asumida en la Cláusula Segunda del contrato, al no hacer el traspaso del vehículo Marca Optra; se aprecia que el mencionado ciudadano en su defensa alegó que la reconvención no reúne los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, requeridos por tratarse de una pretensión autónoma con expresa determinación de los fundamentos en que se apoya y de la cosa que se pide o reclama y por este motivo resulta inadmisible; que de la demanda no se evidencia petición alguna que permita al juez proveer a falta de convenimiento del demandado, y ante la inadmisibilidad que reclama, el escrito consignado solo contiene la contradicción genérica de la demanda con los efectos procesales que la ley le asigna, más nunca la pretendida reconvención y que en consecuencia se debe atender únicamente a la acción deducida por el demandante.
Es oportuno señalar, que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que una de las características de la reconvención es que constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, y es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara el objeto y sus fundamentos, en virtud de que es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo quiso que cumpliera con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos puede observarse de los términos en que quedó redactada la demanda que la misma contiene los elementos requeridos en el artículo 340, aún cuando su redacción es extensa y desordenada.
Así puede apreciarse de lo expuesto, que la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad N° V-4.986.585, y con domicilio en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, reconvino al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, mayor de edad, venezolano, con cédula de identidad N° V-11.862.509, por Resolución del Contrato de Opción a Compra del inmueble de su propiedad, celebrado ante la Notaría Pública Décima Segunda de Maracaibo en fecha 24 de agosto de 2012, inserto bajo el N° 33, Tomo 94 de autenticación, señalando que consignaba copia simple del documento, marcado con la letra “A”. Que en dicho contrato las partes se comprometieron a compra y vender un inmueble constituido por una parcela y la casa quinta sobre ella construida cuya descripción, características y linderos están contemplados en el mismo contrato; que por cuanto el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ incumplió con la cláusula segunda del contrato de opción de compra, porque el precio del inmueble era de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1700.000) que serían cancelados por el Promitente Comprador a la Promitente Vendedora de la siguiente manera: la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) que debía entregar el Promitente Comprador a la Promitente Vendedora ciudadana SOLIBELLA ACOSTA, a título de arras, conforme a lo establecido en el Código Civil, mediante la cancelación de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que la Promitente Vendedora recibió en cheque que se especifica en el mencionado contrato, y la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) que lo constituía un vehículo Marca: Chevrolet. Modelo: Optra 1.8. Placa: AC160BA. Año: 2011, que nunca se perfeccionó ni se materializó el traspaso.
Que es el caso que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ nunca le dio cumplimiento a la Cláusula Segunda, por cuanto nunca tuvo la intención de hacer el documento de traspaso del vehículo a nombre de la Promitente Vendedora; por lo que en este caso queda activada automáticamente para ser aplicada la Cláusula Quinta del referido contrato de opción de compra que establece: En caso que vencido cualquiera de los plazos estipulados en este contrato, no se llegare a celebrar la venta por culpa o razones imputables al Promitente Comprador, la Promitente Vendedora podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, resolver y dejar sin ningún efecto jurídico el presente contrato, quedando en libertad de vender el inmueble a cualquier interesado, y como indemnización por daños y perjuicios a la Promitente Vendedora, quedan en su beneficio el monto total de las arras, es decir la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) como cláusula penal.
Que el Promitente Comprador nunca le entregó ni le traspasó el vehículo ni la cantidad trescientos mil bolívares (Bs.300.000) lo cual condicionó que se perfeccionara el contrato de opción de compra.
Por otra parte, señaló el fundamento legal de su reconvención, indicando “PETITORIO DE LA RECONVENCIÓN.” De todos los razonamientos antes expuestos es que vengo a reconvenir, como en efecto reconvengo, al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, suficientemente identificado en el expediente… según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.”
Del contenido de la reconvención se evidencia que el reconviniente expresó, la identificación del Tribunal al inicio del escrito de contestación de la demanda que contiene también la reconvención; identificación de la parte reconviniente y reconvenida y el carácter que cada uno tiene; el objeto de la pretensión referido a la resolución del contrato de opción de compra y la indemnización de daños y perjuicios y la relación de los hechos y los fundamentos de derecho; así como el instrumento en que se fundamenta la pretensión contenida en el contrato que agregó a las actas; y además invocó los daños y perjuicios y sus causas.

Respecto al objeto de la pretensión puede observarse que la demandada reconviniente expresamente señala que demanda al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ por resolución del contrato celebrado ante la Notaría Pública Décima Segunda de Maracaibo, de fecha 24 de agosto de 2012 inserto bajo el N° 33, Tomo 94 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual consigna en copia simple marcado “A”, por cuanto el documento original le fue arrebatado violentamente al Promitente Vendedor”.
De lo anterior se destacan dos aspectos, el primero, referido a que la demandante reconvenida cometió un error material al señalar que el contrato se celebró en la Notaría Pública Décima Segunda, cuando en realidad fue celebrado ante la Notaría Pública Décima Primera en fecha 24 de agosto de 2012 inserto bajo el N° 33, Tomo 94 de los libros de autenticaciones y bajo los datos del otorgamiento señalados en la reconvención.
El segundo aspecto se refiere a que la demandada reconviniente expresó que consignaba copia simple del contrato marcado con la letra “A”, por cuanto el documento original que corre inserto en el expediente le fue arrebatado violentamente.
Sobre este particular se aprecia que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ nada dijo sobre tales alegatos, ni impugnó el documento que le fue consignado por la representación judicial de la demandada reconviniente, de manera que, con fundamento en las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como válido dicho documento el cual contiene el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS y YECID ALBERTO AÑEZ, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, el día 24 de agosto de 2012, bajo el N°33, Tomo 94, de los libros respectivos.

Del escrito de reconvención se evidencia la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS invocó su derecho a resolver el contrato y a la indemnización de los daños y perjuicios contractuales conforme a lo acordado a la Cláusula Quinta del contrato, y fundamenta su demanda en las previsiones de los artículos 1.167, y 1.264 del Código Civil, pues aún cuando expresamente no haya utilizado la expresión –demando la indemnización de daños y perjuicios- sin embargo señaló que debido al incumplimiento del Promitente Comprador queda activada automáticamente para ser aplicada la Cláusula Quinta del referido contrato la cual transcribió, y que contiene el acuerdo sobre las consecuencias que se derivan el incumplimiento del contrato.

Sobre la solicitud de inadmisibilidad que el demandante reconvenido fundamenta en que el reconviniente no puede hacer derivar su presunto derecho de los mismos hechos invocados por el actor reconvenido, y que en este caso resultarían en una contradicción a la demanda y no en una nueva pretensión; debe señalarse que, el Código de Procedimiento Civil establece el derecho del demandado presentar reconvención o mutua petición, exigiendo que se determine el objeto de la pretensión y sus fundamentos; no establece una limitación al derecho de acción basado en los motivos que impulsan al demandado a plantear la reconvención. En el caso de autos, quedó expresado por la demanda reconviniente que el motivo que origina la reconvención es el incumplimiento del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, sobre lo cual no existe prohibición expresa del legislador. Como consecuencia de lo expuesto queda desechada la defensa de inadmisibilidad de la reconvención.

En cuanto a la defensa que señala que existe confesión expresa de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS de que suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta que constituye la venta misma, confirmada por el hecho de que la cuota inicial o arras pactadas son imputables al precio de la venta, perfeccionándose así según el contenido del documento fundamental de la demanda una venta a plazos; este Tribunal advierte que, la tesis que identifica la promesa bilateral de compra venta con la venta misma ha sido retomada por el Tribunal Supremo de Justicia en decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 22/03/2013; de la que este Tribunal de Municipio puede extraer lo que de seguidas se transcribe:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.”

Conforme al criterio asumido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al encontrarse presentes en el contrato los elementos del consentimiento, objeto y precio, puede ser considerado que las partes han convenido en realizar una venta. En el caso planteado se observa que las partes contratantes consideraron el negocio jurídico convenido como un contrato de opción de compra; que en su redacción la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS se comprometió a venderle al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ y este se comprometió a comprar el inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida destinado a vivienda principal, distinguida con el N°31-28 de la manzana 31 de la Urbanización Santa Fe, tercera etapa, situado en el sector conocido como Club Hípico o el Pedregal en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un precio de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000); de manera que se encuentra presente, el consentimiento, el objeto del contrato y su precio.
Se aprecia que en la demanda intentada por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de opción de compra y en la reconvención alega que la demandada solo pretende sustraerse a los efectos del contrato de compra venta, del que solo quedaba pendiente por pagar el saldo del precio y el otorgamiento del respectivo documento.
En tal sentido es preciso analizar el consentimiento expresado por los contratantes, en las cláusulas que contienen el acuerdo de voluntades. De la redacción de la Cláusula Segunda del contrato celebrado entre las partes, cuyo valor probatorio es invocado por el demandante reconvenido, consta que las partes acordaron como precio de venta del inmueble, la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1700.000), sin embargo quedó claro que esta suma no se cancelaría en efectivo en su totalidad sino que se relazaría mediante un primer pago a título de arras de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) de la siguiente forma: la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) en dinero efectivo que debía ser entregado al momento de otorgar el contrato que las partes decidieron calificar como opción de compra, y asimismo, sería parte de ese pago inicial, el traspaso a nombre de la Promitente Vendedora de un vehículo plenamente determinado Marca: Chevrolet, Modelo: Optra 1.8. Placa: AC160BA. Año: 2011, estimado en un valor de trescientos mil bolívares (Bs.300.000), Asimismo, que el resto del precio, es decir la suma de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.250.000) sería cancelados por el Promitente Comprador mediante el pago de la suma de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs.430.000) en dinero efectivo, y el resto, mediante el traspaso de otros dos vehículos plenamente identificados en el texto del contrato, que serían traspasados a nombre de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble.
Su redacción señala en forma clara la modalidad del pago del precio de compra venta del inmueble e igualmente se estableció en la Cláusula Quinta, la posibilidad de las partes de reclamar los efectos económicos en caso de incumplimiento por cualquiera de ellas, como indemnización de daños y perjuicios.
De tal forma que la obligación asumida por las partes quedó regulada por el contrato, y como tal debió ser cumplida, siendo que el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, no ejecutó la obligación de traspasar el vehículo ya identificado, como parte del pago inicial o arras que debía pagar a la Promitente Vendedora; debiendo apreciarse el contrato en forma integral y a la luz de las disposiciones legales que resultan aplicables al caso de autos, sin que pueda soslayarse el contenido del artículo 1.159 del Código Civil que regula la validez que el vínculo contractual tiene entre las partes, equiparándolo a la Ley, cuando señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes derivada de la autonomía de la voluntad; de manera tal, que obliga a los contratantes a su cumplimiento en los términos en que ha sido acordado, de buena fe y a cumplir además las consecuencias que de ellos se derivan (Artículo 1.160 del Código Civil). Al mismo tiempo, estas disposiciones justifican la existencia del artículo 1.167 eiusdem, que regula las acciones que puede intentar el contratante que no ha incurrido en incumplimiento, frente al otro contratante.
No puede entonces ignorarse expresas disposiciones legales que establecen las consecuencias jurídicas para los contratantes ante el incumplimiento de sus estipulaciones contractuales, cualquiera sea la naturaleza del contrato, bien que se trate de una opción de compra o de una verdadera venta, pues aún siendo una venta, el Promitente Comprador estaba obligado a cumplir con el pago del precio en la forma acordada. Tal razonamiento encuentra su fundamento en las previsiones de los citados artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, y del artículo 1.167 eiusdem, que otorga a una de las partes el derecho de exigir al otro contratante que no ha incumplido con su obligación, la resolución del contrato o su cumplimiento con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este orden se observa la defensa que arguye el demandante reconvenido cuando refiere que es impertinente y peregrino el argumento de la representación judicial de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, cuando señala que éste incumplió con la obligación de traspasarle el vehículo que formaba parte de la cuota inicial; y alega además que la consignación del precio total de la compra venta en dinero efectivo resulta más ventajoso para la vendedora que el pago en especie.
Considera este Tribunal que el ciudadano YECID ALBERTO VILLALOBOS, al realizar tal señalamiento, no hace más que reconocer que no cumplió con su obligación de traspasar el vehículo, y a la vez pretende que la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS reciba en efectivo el resto del precio del inmueble, en la forma que describe al indicar que consiste en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (150.000) entregados a la Promitente Vendedora al momento de la firma del documento de promesa bilateral de compra venta, mas la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) que le entregara para la obtención de las solvencias del inmueble, más la suma de un millón quinientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.1.535.000) consignados mediante cheque de gerencia en el momento de introducir la demanda, que suman la cantidad de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000).
Sobre estos argumentos se reitera que no logró demostrar que hubiere cancelado a la Vendedora la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000) para el pago de las solvencias, contradiciéndose con su actuación al consignar un cheque a nombre de ésta por dicha suma, según se desprende de la diligencia suscrita el día 2 de abril de 2014.
En tal sentido, tal como se indicó en líneas anteriores en la Cláusula Segunda del contrato celebrado entre las partes, consta la manera que éstas acordaron que se realizaría el pago del precio total del inmueble, evidenciando la falta de fundamento de la defensa explanada por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, y en consecuencia, la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS no está obligada a aceptar una forma de pago distinta a la convenida, de conformidad con los artículos 1.290 del Código Civil.
“Artículo 1.290. No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aún superior al de aquella.”

En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios que la nombrada ciudadana invoca a su favor, puede apreciarse del contenido de la Cláusula Quinta del contrato, que las partes acordaron que si la venta no llegare a efectuarse por culpas o razones imputables al Promitente Comprador, la Promitente Vendedora podría de pleno derecho resolver y dejar sin efecto el contrato, quedando en libertad de vender el inmueble y como indemnización de daños y perjuicios quedaría en su beneficio el monto total de las Arras, es decir, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000).
Tal como se indicó anteriormente, el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, no pudo demostrar que dio cumplimiento a la obligación asumida en el contrato de cancelar la suma pactada por concepto de Arras o cantidad inicial por un monto de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000) en la forma tantas veces indicada en el texto de esta sentencia, y en consecuencia, debe asumir las consecuencias jurídicas de tal incumplimiento, quedando en beneficio de la Promitente Vendedora la cantidad que recibió en calidad de Arras, que no es otra que la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000).
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS, ESTE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCIRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Sin lugar, la demanda intentada por el ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ en contra de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.
Asimismo declara:
PRIMERO: La admisibilidad de la reconvención propuesta por la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS en contra del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta y Cobro de la Indemnización de Daños y Perjuicios, prevista en la cláusula quinta del contrato.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar, la reconvención intentada por la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS en contra del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ, y en consecuencia se declara:
-Resuelto el contrato de opción de compra venta, celebrado el día 24 de agosto de 2012 ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 33, Tomo 94 de los libros de autenticaciones respectivos, entre los ciudadanos SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS y YECID ALBERTO AÑEZ.
-Queda en beneficio de la ciudadana SOLIBELLA DEL CARMEN ACOSTA VILLALOBOS el monto recibido en arras al momento de celebrar el contrato antes referido, es decir, la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) como indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato por parte del ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ.
Se condena al ciudadano YECID ALBERTO AÑEZ al pago de las costas procesales de la demanda por resultar totalmente vencido en la misma.
En relación a la reconvención no se condena en costas a la parte demandante reconvenida por no resultar totalmente vencida.
Publíquese y Regístrese.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo y Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. MARYLUZ PARRA VARGAS
En la misma fecha siendo las tres de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. MARYLUZ PARRA VARGAS.

Expediente N° 2.780-13.