TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha 21 de febrero de año 2014, se inició, dándosele entrada y el curso de Ley, a la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que interpuso el ciudadano JAVIER DAVID PARRA URDANETA y GREILYS CAROLINA TORRES AÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 16.016.444 y 18.285.909 respectivamente, domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, asistidos por la profesional del derecho MARI FRANCI SOTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número N° 16.837.188, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 115.145; en contra de los ciudadanos RICARDO EMIRO VERA NARVÁEZ y YENNIFER BELÉN VARGAS CÁCERES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 10.438.696 y 11.868.102 respectivamente, del mismo domicilio, para que convengan o sea obligado por el Tribunal en que otorguen el documento definitivo de compraventa sobre inmueble conformado por apartamento distinguido con el N° 310, tipo 2D-4B, Edificio D Ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el N° 07-23 de Catastro, con ocasión del contrato de opción a compara suscrito en fecha 14 de septiembre de 2012, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, inserta bajo el N° 44, tomo 18 de los Libros de Autentificaciones, o en caso contrario la sentencia definitiva emanada de este tribunal sirva de justo titulo.
En fecha 14 de marzo de 2.014, los ciudadanos Javier David Parra Urdaneta y Greilys Carolina Torres Añez, otorgaron poder apud acta a la abogada en ejercicio Mari Franci Soto, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 115.145.
En fecha 14 de marzo del 2014, el Alguacil Natural del Tribunal estampó diligencia informando que la parte actora indicó la dirección de la parte demandada en el libelo de la demanda, proveyó las copias fotostáticas del libelo de la demanda y de la orden de comparecencia y le suministró los gastos de transporte para su traslado a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada.
En fecha 16 de mayo del 2014, el Alguacil Natural del Tribunal estampó diligencia informando que consigna la boleta de citación firmada por el codemandado Ricardo Vera Narváez, el día 13 de mayo de 2014.
En fecha 28 de mayo del 2014, el Alguacil Natural del Tribunal estampó diligencia informando que consigna la boleta de citación firmada por la codemandada Jennifer Vargas Cáceres, el día 13 de mayo de 2014.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
La parte actora fundamenta su pretensión en lo siguiente:

“… Que el día 14 de septiembre de 2012, sus representados ciudadanos Javier David Parra Urdaneta y Greilys Carolina Torres Añez, suscribieron documento de Opción de Compra- Venta, con los ciudadanos Ricardo Emiro Vera Narváez y Yennifer Belén Vargas Cáceres, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, inserta bajo el N° 44, tomo 18 de los libros de autentificaciones respectivos.
Que los ciudadanos Ricardo Emiro Vera Narváez y Yennifer Belén Vargas Cáceres, convinieron en vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 310, tipo 2D-4B, Edificio D Ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el N° 07-23 de Catastro, el cual tiene un área aproximada de Setenta y Siete Metros Cuadrados con Once Metros Centímetros Cuadrados (77,11Mts2) de los cuales Setenta Metros con Catorce centímetros cuadrados (70,14 Mts2) son de área cerrada y Seis metros Cuadrados (6,97Mts2) corresponden a una terraza cubierta, sala-comedor, dos (2) dormitorios con sus closet, 2 y ½ salas de baño, cocina y área de servicios con batea y estacionamiento para un vehículo marcado con el mismo número del apartamento, comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento N° 312, SUR: Apartamento N° 308, ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Área común de pasillos conforme se desprende, a sus representados ciudadanos Javier David Parra Urdaneta y Greilys Carolina Torres Añez.
Que el documento de condominio del Edificio D ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides aparece registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registros del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de marzo de 1986, bajo el N° 21, Protocolo 1°, Tomo 14°.
Que el inmueble antes descrito les pertenece a los ciudadanos Ricardo Emiro Vera Narváez y Yennifer Belén Vargas Cáceres, según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registros del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 12 de mayo de 2006, bajo el N° 47, Protocolo 1° Tomo 13°.
Que el precio convenido para la venta fue de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.320.000, 00), tal como lo expresa el contrato de opción de compra- venta.
Que se estipuló en la Cláusula Segunda, la forma de pago la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) que le pagaron al momento de la celebración del contrato el día 14 de septiembre del año 2012, la cual fue cancelada por medio de un deposito en la cuenta personal de la ciudadana Yennifer Belén Vargas Cáceres, en contra de la Institución Bancaria Banco Provincial, dando en calidad de arras y, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), pagaderos mediante una sola cuota dentro de ciento cincuentas días continuos, con una prorroga dentro de treinta días más, igualmente continuos, es decir con el vencimiento del día 14 de marzo de 2013.
Que los vendedores se negaron rotundamente a cumplir con sus obligaciones tales como la de efectuar la protocolización del documento de venta y la tradición efectiva del inmueble en el tiempo determinado debido a que no han realizado los trámites necesarios para liberación del préstamo hipotecario que mantenían en contra del Banco del Tesoro, C.A, Banco Universal Sociedad Mercantil.
Que además de la declaración de CONACUID, copia fotostática de la cedula de identidad de los otorgantes, certificado de solvencia municipal, certificado de solvencia de hidrólago, declaración de vivienda principal expedida por el SENIAT o en su defecto la planilla de pago de impuestos de enajenación (FORMA 33) equivale al 0,5% del monto de la operación, debidamente liquidada ante un banco receptor de fondos nacionales conjuntamente con los R.I.F de los otorgantes (Art. 89 Ley de Impuestos Sobre la Renta), timbres fiscales y 0,02 U.T por folio mas 0,02 de U.T para la nota de registro, fotocopia de la cedula de identidad de los otorgantes y/ o presentantes, ficha o cedula catastral y una copia fotostática del documento de propiedad del vendedor ( anexamos marcado con la letra “D” impresión descargada de la pagina web oficial www. Saren.gob.ve. del Servicio Autónomo de Registros y Notaria), los cuales constituyen los presupuestos necesarios para que surgiera la obligación a sus cargo, referida a la cancelación de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), en el momento del otorgamiento del respectivo documento, por lo tanto los promitentes vendedores, hoy demandados, han observado una actitud de total incumplimiento al contrato de opción de compra- venta pactado y a recibir el pago correspondiente, incluso, reiteran a obtener las solvencias necesarias que debían ser realizadas en el tiempo estipulado para la protocolización del inmueble y así el contrato no se considerase de tiempo vencido, plazo que los demandantes dejaron transcurrir.
Que los ciudadanos por medio de comunicación WHATS App, les informaron que necesitaban un dinero para realizar el pago de los servicios municipales, el pago de Hidrólago para poder obtener la cedula catastral que exigían para protocolización de la liberación del préstamo hipotecario, además para poder cancelar la deuda que poseía el inmueble con la Junta del Condominio del inmueble, tal como aparece impreso en copia fotostática de los mensajes.
Que el dinero fue entregado de forma efectiva a la ciudadana Yennifer Belén Vargas Cáceres, quien realizó las operaciones pertinentes por su infinito interés en que se llevara a cabo la venta definitiva y así con llamadas telefónicas, con citas acordadas no cumplidas por los vendedores se pudo lograr que se gestionara los trámites necesarios para obtener la cedula catastral, obtenida en un tiempo ya vencido para la fecha del contrato pero que aun ellos consentían que era de su debida responsabilidad realizar los trámites necesarios por haber actuados con negligencia, los referidos mensajes fueron realizados a mediados de octubre y la cedula catastral fue entregada el 19 de noviembre de ese mismo año, como se puede evidenciar constancia emanado del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio de Maracaibo CPU, pero como lo estipula el contrato en su Cláusula Cuarta todos los gastos necesarios que ocasione el documento, como la protocolización del documento definitivo de compra-venta y las Solvencias Municipales y de Hidrólago, además del pago de cualquier impuesto relacionado con el inmueble eran por cuenta de los promitentes compradores y por tal motivo actuando de buena fe accedieron a cancelar los pagos correspondientes y que les urgía ya que habían ya realizado las gestiones pertinentes para el avaluó en contra del ente Bancario Banco de Venezuela.
Que el informe técnico de avaluó fue solicitado por ellos los promitentes compradores y que les era necesario para obtención del beneficio de Ley de Política Habitacional tal como consta en documento suscrito por la Arquitecta Lelia Abidar de fecha siete de enero de 2014, seleccionada de forma al azar por la lista de Arquitectos que les había facilitado el ente bancario antes señalado donde se deja constancia que el inmueble poseía un valor de Cuatrocientos Tres Mil Doscientos Noventa y Un Bolívar con Cuarenta y Nueve Bolívares sobre Cien (Bs. 403.291,49) y que el valor ajustado según SUDEBAN (SUPERINTENDENCIA DE LAS INTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO) fue de Trescientos Sesenta y Dos Mil Novecientos Sesenta y Dos Bolívares con Treinta y Cuatro sobre Cien (BS. 362.962,34).
Que para esa fecha aun consentían en venderles el bien inmueble, posteriormente en fecha 14 de enero decidieron comunicarse con los Promitentes Vendedores para que les concretaran su posición decidida, y les citaron pero nunca les atendieron, es necesario acotar que durante todo el periodo transcurrido solo tuvieron comunicación con la ciudadana Yennifer Belén Vargas Cáceres, debido a que el ciudadano Ricardo Emiro Vera Narváez por palabras textuales de la mencionada ciudadana siempre estaba ocupado y de viaje, el último encuentro personal fue con la ciudadana supra indicada donde fuimos sorprendidos en su buena fe, cuando, la promitente vendedora manifestó que su cónyuge había decido aumentar el precio de la venta del inmueble de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.320.000,00) a Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), es decir, sumo al precio inicial la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (80.000,00) constriñéndonos que de no aceptarlo, no continuaría la venta del inmueble, pero la ciudadana Yennifer manifestó en el mismo momento en que ella si estaba de acuerdo a que se realizara la venta pero el ciudadano Ricardo no acordaba lo mismo, porque según él la inflación estaba muy elevada y que con el dinero acordado desde el principio no podían adquirir ningún otro bien inmueble.
Que se estipula en la Cláusula Quinta del contrato de venta, en caso de que la negociación no pudiera realizarse por causa imputable a los promitentes vendedores, estos se obligan a devolver la cantidad recibida en inicial, no obstante debe señalarse que se le imputó dicha obligación a los ciudadanos promitentes vendedores por no realizar los trámites pertinentes en el plazo establecido para poder realizarse la venta definitiva, sin embargo señalaron que no poseían ningún interés en el beneficio representado en la cláusula supra señalada, sino que solamente les interesa la adquisición del inmueble, lo cual le hemos hecho saber en reiterada oportunidades a la promitente vendedora a la ciudadana Yennifer que estaban de acuerdo en cancelar lo estipulado por el informe del avaluó según SUDEBAN.
Que Lo anteriormente señalado prueban fehacientemente, la voluntad unilateral de los promitentes vendedores de dar por terminado y rescindir del contrato de opción de compra -venta que se firmó el día 14 de septiembre de 2012, sin haberle dado motivo alguno para ello, al contrario, han sido los promitentes vendedores quienes se negaron reiteradamente a formalizar la negociación, a recibir el pago correspondiente, a obtener en el plazo necesario la protocolización de la liberación del préstamo hipotecario que poseían para ese entonces con el bien inmueble y las correspondientes solvencias necesarias para la protocolización del documento de la venta pactada y a realizar la tradición legal del inmueble, y piden sea así declarado por el tribunal.
Que el dinero fue entregado de forma efectiva a la ciudadana Yennifer Belén Vargas Cáceres, quien realizó las operaciones pertinentes por sus infinito interés en que se llevara a cabo la venta definitiva y así con llamadas telefónicas, con citas acordadas no cumplidas por los vendedores se pudo lograr que se gestionara los trámites necesarios para obtener la cedula catastral, obtenida en un tiempo ya vencido para la fecha del contrato pero que aun ellos consentían que era de su debida responsabilidad realizar los trámites necesarios por haber actuado con negligencia, los referidos mensajes fueron realizados a mediados de octubre y la cedula catastral fue entregada el 19 de noviembre de ese mismo año, como consta de documento emanado del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio de Maracaibo CPU, pero como lo estipula el contrato en su Cláusula Cuarta todos los gastos necesarios que ocasione el documento, como la protocolización del documento definitivo de compra-venta y las Solvencias Municipales y de Hidrolago, además del pago de cualquier impuesto relacionado con el inmueble eran por cuenta de los promitentes compradores y por tal motivo actuando de buena fe accedieron a cancelar los pagos correspondientes y que les urgía ya que habían ya realizado las gestiones pertinentes para el avaluó en contra del ente Bancario Banco de Venezuela.
Que el informe técnico de avaluó fue solicitado por ellos los promitentes compradores y que les era necesario para obtención del beneficio de Ley de Política Habitacional tal como consta en documento suscrito por la Arquitecta Lelia Abidar, de fecha 07 de enero de 2014, seleccionada de forma al azar por la lista de Arquitectos que les había facilitado el ente bancario antes señalado, donde se deja constancia que el inmueble poseía un valor de Cuatrocientos Tres Mil Doscientos Noventa y Un Bolívar con Cuarenta y Nueve Bolívares sobre Cien (Bs. 403 .291,49) y que el valor ajustado según SUDEBAN (SUPERINTENDENCIA DE LAS INTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO) fue de Trescientos Sesenta y Dos Mil Novecientos Sesenta y Dos Bolívares Con Treinta y Cuatro sobre Cien (Bs. 362.962,34) que para esa fecha aun consentían en vendernos el bien inmueble, posteriormente en fecha 14 de enero decidieron comunicarse con los Promitentes Vendedores para que les concretaran su posición decidida, y los citaron pero nunca los atendieron, es necesario acotar que durante todo el periodo transcurrido solo tuvieron comunicación con la ciudadana Yennifer Belén Vargas Cáceres, debido a que el ciudadano Ricardo Emiro Vera Narváez, por palabras textuales de la mencionada ciudadana siempre estaba ocupado y de viaje, el último encuentro personal fue con la ciudadana Supra indicada donde fueron sorprendidos en su buena fe, cuando la promitente vendedora manifestó que su cónyuge había decido aumentar el precio de la venta del inmueble de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.320.000,00) a Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) es decir, sumo al precio inicial la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) constriñéndonos que de no aceptarlo, no continuaría la venta del inmueble, pero la ciudadana Yennifer manifestó en el mismo momento en que ella si estaba de acuerdo a que se realizara la venta pero el ciudadano Ricardo no acordaba lo mismo, porque según él la inflación estaba muy elevada y que con el dinero acordado desde el principio no podían adquirir ningún otro bien inmueble.
En tal sentido ciudadano Juez como se estipula en la Cláusula quinta del contrato de venta, en caso de que la negociación no pudiera realizarse por causa imputable a los promitentes vendedores, estos se obligan a devolver la cantidad recibida en inicial, no obstante debemos señalar que le imputamos dicha obligación a los ciudadanos promitentes vendedores por no realizar los trámites pertinentes en el plazo establecido para poder realizarse la venta definitiva, sin embargo señalamos que no poseemos ningún interés en el beneficio representado en la cláusula Supra señalada, sino que solamente nos interesa la adquisición del inmueble , lo cual le hemos hecho saber en reiterada oportunidades a la promitente vendedora a la ciudadana Yennifer que estamos de acuerdo en cancelar lo estipulado por el informe del avaluó según SUDEBAN, que serán cancelados de forma efectiva a su entera satisfacción, y más aun con lo estipulado en el Código Civil y a la doctrina señalada por el Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido en que la parte no haya dado causa al incumplimiento del contrato puede solicitar el cumplimiento del contrato.
Lo anteriormente señalado prueban fehacientemente, la voluntad unilateral de los promitentes vendedores de dar por terminado y rescindir del contrato de opción de compra -venta que se firmo el día Catorce (14) de Septiembre de 2012, sin haberle dado motivo alguno para ello, al contrario, han sido los promitentes vendedores quienes se negaron reiteradamente a formalizar la negociación, a recibir el pago correspondiente, a obtener en el plazo necesario la protocolización de la liberación del préstamo hipotecario que poseían para ese entonces con el bien inmueble y las correspondientes solvencias necesarias para la protocolización del documento de la venta pactada y a realizar la tradición legal del inmueble, y pido sea así declarado por el tribunal….”

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Con el libelo de la demanda consignó los siguientes documentos:
Consignó copia fotostática simple del documento de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Javier David Parra Urdaneta y Greilys Carolina Torres Añez, en su condición de promitente compradores y los ciudadanos Ricardo Emiro Vera Narváez y Yennifer Belén Vargas Cáceres, en su carácter de promitentes vendedores.
Copia fotostática simple del documento de condominio del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 310, tipo 2D-4B, Edificio D Ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registros del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de marzo de 1986, inserto bajo el N° 21, Protocolo 1°, Tomo 14°.
Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 310, tipo 2D-4B, Edificio D Ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o la Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el N° 07-23 de Catastro, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 12 de mayo de 2006, bajo el N° 47, Protocolo 1° Tomo 13°.
Copia fotostática simple de la planilla de requisitos para trámites, impresión descargada de la pagina web oficial www. Saren.gob.ve. del Servicio Autónomo de Registros y Notaria).
Copia fotostática simple de la comunicación WHATS App.
Copia fotostática simple de la constancia No. 191113- 10126305, emitida por la Dirección de Catastro, de fecha 19 de noviembre de 2013.
Copia fotostática simple del informe técnico de avaluó del apartamento 310, Edificio D Ala D-2, tipo 2D-4B, piso 3, del Conjunto Residencial Las Piramirades, ubicado en la avenida 19C, Pomona Sector Buena Vista, en jurisdicción de la Parroquia Cristo Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 07de enero de 2014, solicitada por el ciudadano Javier David Parra Urdaneta.
La parte demandada no promovió prueba alguna.
Ahora bien, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil prevé: “ ...Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contrario en derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezcan. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado...”
Al respecto la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 19 de junio de 1996, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, en juicio de Maghglebe Landaeta contra la Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, esta sala expreso lo siguiente:

(.....) La Sala ha reiterado pacíficamente la siguiente doctrina en cuanto la confesión ficta, que fue reiterada en sentencia de esta Sala del 15 de enero de 1992:
“Para que se consuma o haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requiere tres requisitos, a saber: a) que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; y c) Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso. (....).La Sala se acoge en el caso de auto, la doctrina expresada, ya que el Juzgador debe necesariamente constatar que los tres elementos antes expuestos, se hayan dado en el proceso, para sentenciar atenido a la confesión, conforme lo establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. La doctrina expuesta, limita la actuación del Juzgador que tiene ante sí un proceso con una parte demandada, rebelde y contumaz a constatar los tres elementos expuestos, ya que la presunción iuris tantum producida por la falta de contestación a la demanda que permite al demandado la prueba limitada, no ya de excepción sino de hecho que enerven la acción del demandante deviene, con la confesión ficta y la falta de probanzas, una consecuencia legal impuesta por la misma disposición que sustituye las pruebas que pudiera sustanciar el Tribunal.
En el estudio de dicha institución el autor A. Rangel Romberg, en su libro Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el Código de 1987, expresa lo siguiente:
......c) Como se ha visto antes, la disposición del articulo 362 C.P.C., requiere dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada y tenga eficacia legal: Que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca; y consecuencialmente, los problemas que plantea la institución en la practica, son dos: establecer lo que debe entenderse por “ petición contraria a derecho” y el alcance de la locución “si nada probare que le favorezca”. Determinar cuando la petición del demandante es contraria a derecho, tiene trascendencia en nuestro caso, solo en cuanto a la declaración de la confesión ficta, pues en cuanto al mérito de la causa, aunque se tenga por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda, ni acordar lo pedido por la parte actora, si esa petición resulta contraria a derecho en el sentido de que los hechos admitidos, no produce la consecuencia jurídica pedida. Para determinar este extremo, no es preciso que el Juez entre a indagar acerca del derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse en concreto a los hechos establecidos o confesados por el demandado, porque una cosa es la desestimación de la confesión ficta por ser contraria a derecho la petición del demandante, y otra la desestimación de la demanda por improcedente e infundado en derecho. Ambos conceptos giran en torno a la cuestión de derecho, y fácilmente puede confundirse las situaciones.
....e) Una innovación importante en la materia que estamos tratando, con relación a la prueba que puede aportar el confeso, se encuentra en el referido artículo 362 C.P.C., al establecer que vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin mas dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado…” .

Ahora bien, esta Juzgadora acoge en el caso de auto la doctrina expresada, procediendo constatar los tres elementos: a) que el demandado no diere contestación a la demanda; b) que el demandado no probare nada que le favorezca; y c) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho.

Constata el Tribunal que en fechas 16 de mayo del 2014 y 28 de mayo del 2014, el Alguacil Natural del Tribunal estampó diligencia informando que consignó las boletas de citación firmadas por los codemandados Ricardo Vera Narváez y Jennifer Vargas Cáceres, el día 13 de mayo de 2014, comenzando a correr el lapso para la contestación de la demanda a partir de último de los citados, sin que hubieran comparecidos a dar contestación a la demanda, ni promovieron pruebas alguna que pudiera obrar a su favor, y con relación si lo pretendido por el actor no es contrario a derecho, se hace necesario entrar a examinar las cláusulas del contrato, a continuación se transcribe:

“ PRIMERA: PRIMERA: LOS PROMITENTES VENDEDORES, dan la primera opción a LOS PROMITENTES COMPRADORES, de adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el No 310, Tipo 2D-4B, Piso 3, Edificio D, Ala D-2 del Conjunto Residencial y Comercial Las Pirámides, ubicado en el lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el N° 07-23 de catastro. El apartamento tiene un área aproximada de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON ONCE CENTIMETROS CUADRADOS (77,11Mts2), de los cuales Setenta Metros Cuadrados con Catorce Centímetros (70,14 Mts2) son de área cerrada y Seis Metros Cuadrados con Noventa y Siete Centímetros Cuadrados (6,97Mts2), corresponden a una terraza cubierta y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, dos (2) dormitorios con sus closets, 2 y ½ salas de baño, cocina y área de servicios con batea y estacionamiento para un vehículo marcado con el mismo número del apartamento, comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento No. 312, SUR: Apartamento No 308, ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Área común de pasillos…”
SEGUNDA “El precio convenido por LOS PROMITENTES VENDODRES con LOS PROMITENTES COMPRADORES del inmueble antes descrito es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 320.000,00), el cual será cancelado de la siguiente manera: la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BS.20.000,00) que entregan en este acto los PROMITENTES COMPRADORES, en señal de trato y a entera satisfacción de LOS PROMITENTES VENDODRES, y que serán imputables al precio de la venta del inmueble objeto de este contrato y el resto, es decir la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), serán cancelados por LOS PROMITENTES COMPRADORES el día de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta.”
TERCERA “El término de duración de la presente opción de compra –venta es de ciento cincuenta (150) días continuos, con una prorroga de treinta (30) días más, igualmente continuos, contados a partir de la firma del presente documento.”
CUARTA “ Será por cuenta de LOS PROMITENTES COMPRADORES todos gastos necesarios que ocasione, tanto este documento, como la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y las solvencias municipales y de Hidrolago, además del pago de cualquier impuesto relacionado con el inmueble serán por cuenta de LOS PROMITENTES VENDEDORES.”
QUINTA “ En caso de que la negociación no pudiera realizarse por causa imputable a las partes, se conviene en lo siguiente: Si el incumplimiento es por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos se obligan a devolver a LOS PROMITENTES COMPRADORES, la cantidad recibida en opción y que está referida en la Cláusula Segunda de este documento más la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por indemnización; y si el incumplimiento es por parte de LOS PROMITENTES COMPRADORES, estos perderán la suma de entregada a LOS PROMITENTES VENDEDORES, por indemnización.”
SEXTA “LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a entregar a LOS PROMITENTES COMPRADORES el inmueble objeto de este contrato; libre de gravamen, para la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra-venta” SÉPTIMA “LOS PROMITENTES COMPRADORES le dan un plazo a LOS PROMITENTES VENDEDORES de tres (3) meses contados a partir de la firma definitiva del documento para la entrega del inmueble…”
Observa el Tribunal que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “los Promitentes Compradores” a “los Promitentes Vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), se estableció la “Cláusula Penal ” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 000460/2010, del 27 de octubre de 2010, estableció:

“…. Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).
Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…”
De acuerdo al criterio señalado y de la interpretación de las cláusula del contrato, se concluye que se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, y no contrato de venta, dado que la parte demandada durante el plazo de la opción no confirmó su voluntad definitiva de celebrar la venta sobre el inmueble objeto de la opción a compra, además de la existencia de la estipulación de la cláusula penal que permite exigir la indemnización por incumplimiento de alguna de las partes; en consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora señalar que la acción a intentar era resolución del contrato de opción compra y daños y perjuicios, y no la accionada, siendo la misma contraria a derecho por la naturaleza del contrato.
Por todos los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano JAVIER DAVID PARRA URDANETA y GREILYS CAROLINA TORRES AÑEZ, en contra de los ciudadanos RICARDO EMIRO VERA NARVÁEZ y YENNIFER BELÉN VARGAS CÁCERES.
Se condena en costa a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 16 días del mes de julio de 2014. 204 y 155 años de Independencia y Federación.
LA JUEZ TITULAR

Abog, GLENY HIDALGO ESTREDO

EL SECRETARIO

Abog JUAN CARLOS CROES.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las tres de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.