TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.654-2011.-
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

La presente litis se inicia cuando el profesional del derecho HEBERT HERNANDEZ GACIA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.554 y de este domicilio, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A) incuó formal demanda contra el ciudadano, PASQUALE GIURDANELLA BARONE, Extranjero, mayor de edad, titular de la cedula N° E-320.805 y a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A en la persona del ciudadano, PASQUALE GIURDANELLA BARONE, en su carácter de Presidente de la Empresa con motivo de la RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 28 de Noviembre de 2.012, se ordenó la citación del demandado ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE y a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A en la persona del ciudadano, PASQUALE GIURDANELLA BARONE, anteriormente identificados; en fecha 18 de Diciembre de 2012, el apoderad de la parte actora consignó los emolumentos para la citación de la parte demandada. En fecha 29 de Enero de 2013 el apoderado Judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de demanda la cual fue Admitida por este Tribunal en la misma fecha, En fecha 13 de Febrero de 2013, el profesional del derecho, ciudadano, HEBERT HERNANDEZ GACIA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A), plenamente identificados en actas, mediante diligencia, consignó los emolumentos, a fin de citar a la parte demandada, ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE y a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A, plenamente identificados en actas; En fecha 12 el apoderado judicial de la parte actora mediante escrito solicitó la suspensión del proceso a lo cual este Tribunal en auto de fecha 17 de Abril señala que no es procedente el pedimento ya que la presente causa no se subsume a los presupuestos establecidos en los artículos del decreto de Fuerza de Ley de la Procurador General de la Republica y en tal sentido ordena oficiar al Procurador General de la Republica, en fecha 01 de Octubre de 2013, se agregó a las actas respectivas Boleta de Citación practicada por el alguacil del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia, quien informo haber sitazo al ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, plenamente identificado en atas, quien manifestó luego de leídos como fueron los recaudos de citación le fueron devueltos el Original SIN FIRMAR, quedándose con los recaudos de la misma, por tal motivo le manifestó el alguacil que quedaría citada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07 de Octubre de 2013, la profesional del derecho, ciudadana MARIA DE LOS ANGELES PORTILLO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el N° mediante diligencia, consignó diligencia conjuntamente con poder Notariado, donde se le acredita como apoderado judicial de la parte demandada PASQUALE GIURDANELLA BARONE y a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A, plenamente identificados , quedando a partir de éste momento tácitamente emplazado el accionado, para dar contestación a la demanda en el segundo (02) días de despacho siguientes a esa fecha; en fecha 09 de Octubre de 2013, la parte demandada PASQUALE GIURDANELLA BARONE y a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A, anteriormente identificado, presentaron escrito de Contestación; abierto el juicio a prueba ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha
18, 23 Y 25 de Octubre de 2013, vencido el lapso probatorio y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que celebro contrato de arrendamiento verbal en fecha 15 de Julio de 2000, con el ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. E-321.199, y de este mismo domicilio, en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y el objeto de dicho arrendamiento fue una parte del inmueble de su propiedad constituido por un Local Comercial, que se encuentra ubicado en la Avenida 4, antes Bella Vista, distinguido con el No. 66-12, en Jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Este contrato de arrendamiento comprende el área de circulación de vehículo, un local para oficina, que consta de 40 metros de extensión y un patio interior que tiene una superficie de 350 Metros cuadrados, aproximadamente, con sus instalaciones destinadas para reparación, entonamiento de vehículos, venta de repuestos y cauchos, lavado, engrase, y expendio de combustible, e igualmente es objeto del presente arrendamiento un local comercial que se encuentra ubicado dentro del mismo inmueble donde las partes en el presente contrato declara que funcionara la sociedad mercantil RENTOCA, C.A., el identificado local comercial dado en arrendamiento, tiene con las siguientes medidas y linderos: Por su lado Norte: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y Linda con la estación de servicio “La Automotriz”; por el Sur: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y linda con inmueble ocupado por la Panadería Roma; por el Este: Mide ocho metros (8 Mts) aproximadamente y linda con la Avenida 4 (Bella Vista); y por el Oeste: Mide dieciséis metros (16 Mts) aproximadamente y linda con propiedad del arrendador. Ese contrato de arrendamiento verbal, fue prorrogado mediante contrato de arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de Mayo de 2003, bajo el No. 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria (el cual acompañamos en Copia Certificada en ocho (8) folios útiles), en el cual el arrendador Michele Giurdanella Abichella), estando representado por su apoderado ciudadano Michele Giurdanella Mesci, también conocido como Michele Giurdanela Mesci, mayor de edad, comerciante, titular de la Cedula de Identidad No. 13.461.231, y de este mismo domicilio, representación esta que acredito al momento de firmar el contrato de arrendamiento, conforme a instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 2000, bajo el No. 99, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones. Con la firma del contrato antes identificado se prorrogo la duración del contrato verbal celebrado entre las partes en fecha 15 de Julio de 2000, en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
De la misma forma alude el actor que establece la clausula primera del referido contrato de arrendamiento lo siguiente: El arrendador cede en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad, ubicado en la avenida 4 (antes Bella Vista) distinguido con el No. 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde funciono anteriormente una estación de servicios, denominada La Automotriz, pero que a partir del 15 de Julio de 2000, paso a denominarse Estación de Servicio Rentoca, C.A. El contrato de arrendamiento comprende el área de circulación de vehículo de las islas de surtidor de combustible, un local para oficina, que consta de 40 metros de extensión y un patio interior que tiene una superficie de 350 Metros cuadrados, aproximadamente, con sus instalaciones destinas para el lavado y engrase de vehículos e igualmente es objeto del presente arrendamiento un local comercial que se encuentra ubicado dentro del mismo inmueble con las siguientes medidas y linderos: Por su lado Norte: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y Linda con la estación de servicio “La Automotriz”; por el Sur: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y linda con inmueble ocupado por la Panadería Roma; por el Este: Mide ocho metros (8 Mts) aproximadamente y linda con la Avenida 4 (Bella Vista); y por el Oeste: Mide dieciséis metros (16 Mts) aproximadamente y linda con propiedad del arrendador, es decir, el inmueble objeto del arrendamiento es solo una parte de la propiedad total que tiene el arrendador propietario MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA.
Indica el demandante que importante resulta señalar que el arrendador propietario MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, adquirió la propiedad del inmueble arrendado, de la siguiente forma: 1) Mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; 2) Mediante Protocolización de dicho documento Autenticado ya mencionado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Agosto de 1976, bajo el No. 41, Protocolo 1, Tomo 18, Tercer Trimestre, del cual se evidencia que adquiere de la Compañía Anónima de Automóviles, “La Automotriz”, un inmueble constituido por un edificio signado con el No. 66-12, ubicado en la Avenida 4 (antes Bella Vista), entre las calles 66 y 67, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del antiguo Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente Parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con sus dependencias, adherencias y pertenencias y el terreno sobre el cual está construido el edificio, el inmueble en cuestión tiene una superficie total Dos mil quinientos noventa y cuatro metros cuadrados con quince centímetros cuadrados (2.594,15 Mts2), tal como se desprende de Plano que se encuentra agregado al cuaderno de comprobante bajo el No. 230, de fecha 11 de Agosto de 1976, por ante la misma oficina de Registro, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Por su lado Norte: Linda con la Calle 66, antes Callejón Zaragoza, o la Gallera, mide cuarenta y ocho metros con setenta centímetros (48,70 Mts); por el Sur: Linda con Edificio Catatumbo, antes quinta de Ángel Quintero Parra, antes Hato San Andrés, que fue de Ana Julia Luzardo de Rincón; y mide Cincuenta y un metros con treinta y nueve centímetros (51,39 Mts); por el Este: Linda con la Avenida 4, antes (Bella Vista), y mide cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70 Mts); y por el Oeste: Linda con inmueble que es o fue de la vendedora, Compañía Anónima de Automóviles “La Automotriz”, y mide cincuenta y cuatro metros con veintitrés centímetros (54,23 Mts).
Señala el accionante que el canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), equivalente hoy a TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,oo), pagos estos que nuestra representada vino realizando a la arrendadora, hasta que en fecha 15 de Mayo de 2005, comenzó a consignar en beneficio del arrendador por ante el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. C-004-05, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Titulo VII, Capitulo I, Articulo 51, que trata de la Consignación arrendaticia.
Alega de la misma manera que actor que el día 22 de Noviembre de 2012, se presento al inmueble arrendado a nuestra representada, el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula No. E-320.805, y de este mismo domicilio, (quien es hijo del arrendador) y me manifestó verbalmente que ya el inmueble no era de su padre, (MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA) ya que el mismo le había sido vendido a una empresa de su propiedad llamada CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, y que si quería continuar como inquilino con la empresa RENTOCA, C.A., debía suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Al respecto le informe que debía consultar con mis abogados porque su contrato estaba vigente, ante tal situación respondió que no sabía cómo habían hecho para realizar esa venta ya que su representada RENTOCA, C.A., tenia preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 42, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alude el actor que por lo anteriormente planteado es que se vio en la necesidad de hablar con los apoderados de la empresa y una vez localizados los documentos de propiedad en el registro correspondiente y revisado se constato que en fecha 21 de Abril de 2010, por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que mediante documento inscrito bajo el No. 2010.936, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.1734, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, fue otorgado el documento mediante el cual MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, ya identificado, y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de oficios del hogar, titular de la Cedula de Identidad No. E-322.397, cónyuges, y de este mismo domicilio, quienes representados por su apoderado el ciudadano Michele Giurdanella Mesci, ya identificado, venden a la empresa mercantil “CORPOORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA,”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de Diciembre de 2003, bajo el No. 6, Protocolo 3º Tomo 2º, el inmueble de su propiedad, que había sido adquirido por el propietario arrendatario mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Agosto de 1976, bajo el No. 41, Protocolo 1, Tomo 18, Tercer Trimestre, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 82.000.000,oo) anexamos el referido documento de compra-venta.
Señala el demandante que acreditada como ha sido la condición de arrendatario de su representada RENTOCA, C.A., y evidenciada la compra venta del inmueble que ocupa con tal condición queda demostrado que esa venta efectuada por MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, violo expresamente disposiciones de orden público ya que nuestra representada posee el inmueble anteriormente identificado por más de doce (12) años sin que en ningún momento hubiesen cumplido con el requisito de ofrecérselo en venta de manera previa o de haberle hecho la Notificación autentica de Ley, con el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos que la misma prevé, a pesar de encontrarse solvente con los pagos de cánones de arrendamiento.-
Alude a su favor el demandante los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la recta interpretación de la normativa invocada comporta en el presente caso, el derecho que le asiste a su representada como arrendataria para el ejercicio de esta acción. Y para afirmar más aun el derecho que le asiste y hoy reclamada se permite traer a colación la interpretación que a estas disposiciones legales ut supra ha dado nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en específico la contenida en la sentencia del 15 de Agosto de 2007. En el expediente No. AA20-C-2007-000171, de la Sala de Casación Civil, la cual señalo: (Omissis) A los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizado a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien pueda ejercer este, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedo demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. Pues bien el derecho de propiedad implícito en el ejercicio de la acción de retracto debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación en caso como el planteado es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento, en modo alguno depende de quien tenga el derecho de ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador)…(Omissis) (resaltado propio)
Indica el actor que de la lectura de esta Doctrina Jurisprudencial, se concluye que aun habiendo transcurrido – solo en apariencia – más de los cuarenta (40) días que otorga la ley como plazo de caducidad para intentar la acción de retracto legal, por el hecho de no haberse cumplido ni valida ni autentica notificación dicho plazo en todo caso corre es a partir de la fecha que su representada tuvo conocimiento del hecho (compra-venta) esto es desde el 22 de Noviembre de 2012, cuando se presento el ciudadano Pascuale Giurdanella Barone, ya identificado, y le informo verbalmente al Presidente de Rentoca. C.A., ciudadano Norman Sierra Montiel, que su empresa “CORPOORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA,” ya identificada, había comprado a sus padres MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, el inmueble arrendado a Rentoca, C.A., señalamos que esta información fue verbal y no entrego el respectivo documento de dicha operación ni copia alguna y en todo caso, y en consideración a que se constato que: 1) Mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; 2) Mediante Protocolización de dicho documento Autenticado ya mencionado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Abril de 2010, fue otorgado el documento de traspaso de esta propiedad para el supuesto en que se considere dicha fecha como el día de inicio de los cuarenta (40) días para el ejercicio de la acción de retracto, tampoco ha transcurrido hasta la presente fecha ese lapso de caducidad y en derivación, resulta tempestiva y oportuna la interposición de esta acción que hoy ejerce nuestra representada RENTOCA, C.A.
Por otra parte destaca nuevamente que de conformidad con el artículo 7 del Decreto Ley, con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecidos en el Titulo I, Capitulo I, que habla de las disposiciones generales, nuestro legislador patrio establece que dicha regulación es materia de orden público, y en consecuencia los derechos de nuestra representada como arrendataria son irrenunciables y cualquier violación a tales disposiciones, deviene en nulidad de esas actuaciones y así pedimos sea apreciado y declarado.
Señala el demandante que tomando en consideración la fuerza y fundamentos de hecho y de derecho, expuestos, es por lo que demanda, como 1) Al ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula No. E-320.805, y de este mismo domicilio, en su condición de único hijo y universal heredero del arrendador ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, quien falleciera en fecha 03 de Marzo de 2005, en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de Acta de Defunción, inserta en los Libros de Defunciones bajo el No. 101, Libro No. 1, del año 2005, de la Jefatura Civil Parroquia Olegario Villalobos, Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, y condición esta de único y universal heredero que consta en Resolución, emanada del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Solicitud No. 3148, introducida en fecha 29 de Julio de 2005, según se evidencia de copia certificada que acompañamos en cuarenta y un )41) folios útiles, otorgadas en fecha 09 de octubre de 2012, por el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. C-004-05, por consignación de canon de arrendamiento sigue REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A.), a favor de MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA. 2) A la sociedad Mercantil CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, ya identificada, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal, sirviendo dicha sentencia como título definitivo que de conformidad con lo previsto en el artículo 43, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene derecho su representada RENTOCA, C.A., a subrogarse, en las mismas condiciones pactadas en la venta efectuada por el ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, del inmueble ya identificado, que ocupa en calidad de arrendataria, venta efectuada según consta de: Documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; Y que posteriormente fuera Protocolizado dicho documento Autenticado ya mencionado, en fecha 21 de Abril de 2010, por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que mediante documento inscrito bajo el No. 2010.936, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.1734, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,oo), cantidad esta que su representada está dispuesta a consignar por ante esta autoridad judicial en cualquier momento que me sea señalado.
Alude la accionante que celebró contrato de arrendamiento verbal en fecha 15 de Julio de 2000, con el ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. E-321.199, y de este mismo domicilio, en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y el objeto de dicho arrendamiento fue una parte del inmueble de su propiedad constituido por un Local Comercial, que se encuentra ubicado en la Avenida 4, antes Bella Vista, frente al Centro Comercial Costa Verde, distinguido con el No. 66-12, en Jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Este contrato de arrendamiento comprende el área de circulación de vehículo, un local para oficina, que consta de 40 metros de extensión y un patio interior que tiene una superficie de 350 Metros cuadrados, aproximadamente, con sus instalaciones destinadas para reparación, entonamiento de vehículos, venta de repuestos y cauchos, lavado, engrase, y expendio de combustible; el local comercial se encuentra ubicado dentro del mismo inmueble donde las partes en el presente contrato aceptaron que funcionará a partir de esa fecha, la Sociedad Mercantil RENTOCA, C.A., el identificado inmueble (local comercial dado en arrendamiento), tiene las siguientes medidas y linderos: Por su lado Norte: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y Linda con la estación de servicio “La Automotriz”; por el Sur: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y linda con inmueble ocupado por la Panadería Roma; por el Este: Mide ocho metros (8 Mts) aproximadamente y linda con la Avenida 4 (Bella Vista); y por el Oeste: Mide dieciséis metros (16 Mts) aproximadamente y linda con propiedad del arrendador; ese contrato de arrendamiento privado verbal, fue prorrogado mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de Mayo de 2003, bajo el No. 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (el cual ya fue acompañado en copia certificada a la demanda inicial), en el cual el arrendador Michele Giurdanella Abichella), estando representado por su apoderado ciudadano Michele Giurdanella Mesci, también conocido como Michele Giurdanela Mesci, mayor de edad, comerciante, titular de la Cedula de Identidad No. 13.461.231, y de este mismo domicilio, representación esta que acreditó al momento de firmar el contrato de arrendamiento, conforme a instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 2000, bajo el No. 99, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones, y que fuera posteriormente registrado en fecha 28 de Diciembre de 2003, bajo el Nro. 6, Protocolo 3, Tomo 2. Con la firma del contrato antes identificado se prorrogó la duración del contrato verbal celebrado entre las partes en fecha 15 de Julio de 2000, en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
Señala el actor que establece la clausula primera del referido contrato de arrendamiento lo siguiente: El arrendador cede en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad, ubicado en la avenida 4 (antes Bella Vista) distinguido con el No. 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde funcionó anteriormente una estación de servicios, denominada La Automotriz, pero que a partir del 15 de Julio de 2000, pasó a denominarse REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A.). El contrato de arrendamiento comprende el área de circulación de vehículo de las islas de surtidor de combustible, un local para oficina, que consta de 40 metros de extensión y un patio interior que tiene una superficie de 350 Metros cuadrados, aproximadamente, con sus instalaciones destinas para el lavado y engrase de vehículos e igualmente es objeto de arrendamiento un local comercial que se encuentra ubicado dentro del mismo inmueble con las siguientes medidas y linderos: Por su lado Norte: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y Linda con la estación de servicio “La Automotriz”; por el Sur: Mide veintisiete metros (27 Mts) aproximadamente, y linda con inmueble ocupado por la Panadería Roma; por el Este: Mide ocho metros (8 Mts) aproximadamente y linda con la Avenida 4 (Bella Vista); y por el Oeste: Mide dieciséis metros (16 Mts) aproximadamente y linda con propiedad del arrendador, es decir, el inmueble objeto del arrendamiento, es solo una parte de la propiedad total que tiene el arrendador propietario MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA.
Indica el demandante que el arrendador propietario MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, adquirió la propiedad del inmueble arrendado según consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Agosto de 1976, bajo el No. 41, Protocolo 1, Tomo 18, Tercer Trimestre, (el cual ya fue agregado), y del mismo se evidencia que adquiere de la Compañía Anónima de Automóviles, “La Automotriz”, un inmueble constituido por un Edificio signado con el No. 66-12, ubicado en la Avenida 4 (antes Bella Vista), entre las calles 66 y 67 en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del antiguo Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente Parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con sus dependencias, adherencias y pertenencias y el terreno sobre el cual está construido el edificio, el inmueble en cuestión tiene una superficie total de Dos mil quinientos noventa y cuatro metros cuadrados con quince centímetros cuadrados (2.594,15 Mts2), tal como se desprende de Plano que se encuentra agregado al cuaderno de comprobante bajo el No. 230, de fecha 11 de Agosto de 1976, por ante la misma oficina de Registro, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Por su lado Norte: Linda con la Calle 66, antes Callejón Zaragoza, o la Gallera, mide cuarenta y ocho metros con setenta centímetros (48,70 Mts); por el Sur: Linda con Edificio Catatumbo, antes quinta de Ángel Quintero Parra, antes Hato San Andrés, que fue de Ana Julia Luzardo de Rincón; y mide Cincuenta y un metros con treinta y nueve centímetros (51,39 Mts); por el Este: Linda con la Avenida 4, antes (Bella Vista), y mide cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70 Mts); y por el Oeste: Linda con inmueble que es o fue de la vendedora, Compañía Anónima de Automóviles “La Automotriz”, y mide cincuenta y cuatro metros con veintitrés centímetros (54,23 Mts); el canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), equivalente hoy a TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,oo), pagos estos que mi representada vino realizando al arrendador, (MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA), hasta que en fecha 15 de Mayo de 2005, procedió a consignar en beneficio del arrendador por ante el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. C-004-05, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Titulo VII, Capitulo I, Articulo 51, que trata de la Consignación arrendaticia, manteniéndose al día en dichos pagos hasta la presente fecha.
Alega el accionante que el día viernes (09) de Noviembre de 2012, se presento al inmueble arrendado a mi representada la Sociedad Mercantil RENTOCA C.A, el ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula No. E-320.805, y de este mismo domicilio, (quien es hijo del arrendador) y le manifestó verbalmente al cciudadano NORMAN SEGUNDO SIERRA MONTIEL, mayor de edad, venezolano, comerciante, casado, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.528.863, y quien es el Presidente de mi representada, quien se encontraba en el local de la empresa en presencia de varias personas que a esas horas de la mañana (10:00 a.m.) que ya el inmueble no era de su padre (MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA), ya que el mismo le había sido vendido a una empresa de su propiedad llamada CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA,” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 45, Tomo 10 A, y que si quería continuar como inquilino con la empresa RENTOCA, C.A., debía suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Al respecto el Presidente de la empresa Norman Sierra, le contesto que debía consultar con sus abogados porque el contrato suscrito por Rentoca CA, estaba vigente, prueba de ello es que la empresa seguía funcionando en el inmueble arrendado, ya identificado, y además se encontraba al día con el pago de los cánones de arrendamiento, ante tal situación, ciudadano Juez, el Presidente de la empresa ciudadano NORMAN SEGUNDO SIERRA MONTIEL respondió que no sabía cómo habían hecho para realizar esa venta el arrendador propietario ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, ya que su representada RENTOCA, C.A., tiene preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 42, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo anteriormente, planteado es por lo que el Presidente de la empresa se vio en la necesidad de hablar con los apoderados de la misma y una vez localizados los documentos de propiedad en el registro correspondiente y revisado, se constató que mediante documento protocolizado en fecha 21 de Abril de 2010, por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el No. 2010.936, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.1734, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, el cual había sido anteriormente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que en cinco (05) folios útiles se acompañaron con la demanda, fue otorgado el documento mediante el cual MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, ya identificado, y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de oficios del hogar, titular de la Cedula de Identidad No. E-322.937, cónyuges, y de este mismo domicilio, quienes representados por su apoderado el ciudadano Michele Giurdanella Mesci, ya identificado, venden a la empresa mercantil “CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, el inmueble de su propiedad, ya identificado, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 82.000.000,oo), cantidad que actualmente representa el valor de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,00) anexo el referido documento de compra-venta.
Señala el actor que acreditada como ha sido la condición de arrendatario de mi representada RENTOCA, C.A., y evidenciada la compra venta del inmueble que ocupa con tal condición queda demostrado que esa venta efectuada por los cónyuges ciudadanos MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, violó expresamente disposiciones de orden público ya que mi representada posee el inmueble anteriormente identificado en calidad de arrendamiento por más de doce (12) años sin que en ningún momento hubiesen cumplido el arrendador propietario con el requisito de ofrecérselo en venta de manera previa o de haberle hecho la Notificación autentica de Ley, con el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos que la misma prevé, a pesar de encontrarse solvente con los pagos de cánones de arrendamiento.
Alega el actor que la recta interpretación de la normativa invocada comporta en el presente caso, el derecho que le asiste como arrendataria para el ejercicio de esta acción. Y para afirmar más aun el derecho que le asiste y hoy reclamado me permito traer a colación la interpretación que a estas disposiciones legales ut supra ha dado nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en específico la contenida en la sentencia del 15 de Agosto de 2007. En el expediente No. AA20-C-2007-000171, de la Sala de Casación Civil, de la lectura de esta Doctrina Jurisprudencial, se concluye que aun habiendo transcurrido – solo en apariencia – más de los cuarenta (40) días que otorga la ley como plazo de caducidad para intentar la acción de retracto legal, por el hecho de no haberse cumplido ni valida ni autentica notificación dicho plazo en todo caso corre es a partir de la fecha que mi representada tuvo conocimiento del hecho (compra-venta) esto es desde el 09 de Noviembre de 2012, cuando se presento el ciudadano Pascuale Giurdanella Barone, ya identificado, y le informo verbalmente al Presidente de Rentoca. C.A., ciudadano NORMAN SEGUNDO SIERRA MONTIEL, que su empresa “CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA,” ya identificada, había comprado a sus padres MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA y ROSARIO BARONE DE GIURDANELLA, el inmueble arrendado a RENTOCA, C.A., señalamos que esta información fue verbal y no entregó el respectivo documento de dicha operación ni copia alguna y en todo caso, y en consideración a que se constato posteriormente que: 1) Mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; 2) Posteriormente Protocolizado dicho documento Autenticado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Abril de 2010, bajo el Nro. 2010.936, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado bajo el Nro. 479.21.5.6.1734 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, fue otorgado el documento de traspaso de la propiedad del inmueble arrendado a Rentoca CA, solicita al Tribunal se considere dicha fecha (09-11-2012) como el día de inicio de los cuarenta (40) días para el ejercicio de la acción de retracto, tampoco ha transcurrido hasta la presente fecha ese lapso de caducidad y en derivación, resulta tempestiva y oportuna la interposición de esta acción que hoy ejerce nuestra representada RENTOCA, C.A.
Por otra parte alega el accionante que destaca nuevamente que de conformidad con el artículo 7 del Decreto Ley, con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecidos en el Titulo I, Capitulo I, que habla de las disposiciones generales, nuestro legislador patrio establece que dicha regulación es materia de orden público, y en consecuencia los derechos de mi representada como arrendataria son irrenunciables y cualquier violación a tales disposiciones, deviene en nulidad de esas actuaciones y así pido sea apreciado y declarado.
Por último el demandante demanda, en su condición de arrendataria en el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de Mayo de 2003, bajo el No. 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a las siguientes personas: PRIMERO: Al ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, de nacionalidad italiana, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula No. E-320.805, y de este mismo domicilio, en su condición de único hijo y universal heredero del arrendador ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, quien falleciera en fecha 03 de Marzo de 2005, en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de Acta de Defunción, inserta en los Libros de Defunciones bajo el No. 101, Libro No. 1, del año 2005, de la Jefatura Civil Parroquia Olegario Villalobos, Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, y condición esta de único y universal heredero que consta en Resolución, emanada del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Solicitud No. 3148, introducida en fecha 29 de Julio de 2005, según se evidencia de copia certificada que acompañamos en cuarenta y un (41) folios útiles, otorgadas en fecha 09 de octubre de 2012, por el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el ya indicado Expediente No. C-004-05, que por consignación de canon de arrendamiento sigue REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A.), a favor de MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA. SEGUNDO: A la sociedad Mercantil CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, para que ambos convengan en el derecho que tiene a subrogarse, en las mismas condiciones pactadas en la venta efectuada inicialmente por el propietario arrendador, ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, del inmueble ya identificado, que ocupa en calidad de arrendataria, venta esta efectuada a la CORPORACION GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANONIMA, ya identificada, según consta de: documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; Y que posteriormente fuera protocolizado dicho documento autenticado ya mencionado, en fecha 21 de Abril de 2010, por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que mediante documento inscrito bajo el No. 2010.936, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.1734, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, por la cantidad actual de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,oo).

Por su parte demandada, niega, rechaza y contradice en la forma más amplia permitida en Derecho, todos y cada uno de los alegatos, hechos y señalamientos realizados por la parte actora en el presente proceso, así como también niego, rechazo y contradigo el Derecho invocado por no ser el mismo procedente, ni aplicable, solicitando sea declarada sin lugar la pretensión del demandante con todos los pronunciamientos de Ley.
Alude el accionado que se desprende de las actas procesales que la Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS, COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Mayo de 1.999, bajo el Nº 23, Tomo 29-A, interpuso demanda por Retracto Legal Arrendaticio, contra, ciudadano PASQUALE GIURDANELLA BARONE, y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificados.
Niega, rechaza y contradice la demandada que se haya celebrado un contrato verbal.-
Alega la parte accionada que es cierto que la empresa hoy demandante celebró un Contrato de Arrendamiento escrito, con el de cujus MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA, este último representado por su Apoderado MICHELE GIURDANELLA MESCI, por lo que destacamos que este Contrato consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha ocho (08) de Mayo de 2003, anotado bajo el Nº 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual la parte actora consignó junto con su libelo de demanda inicial, y que corre inserto en los folios del diez (10) al dieciséis (16) ambos inclusive, de la Pieza Principal del presente expediente.
Señala el demandado que, se evidencia de dicho Contrato de Arrendamiento que el mismo recayó sobre un Fondo de Comercio denominado Estación de Servicios “La Automotriz”, como se desprende de su Cláusula Primera.
Alude el demandado que, destaco el demandado que la Cláusula Vigésima Tercera establece claramente que el contrato comprende el arrendamiento de los bienes muebles y equipos que conforman dicho FONDO DE COMERCIO.
Señala la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, es la actual propietaria del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz” y del inmueble donde este funciona, tal como se evidencia del documento de propiedad registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de Abril de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.936, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 479.21.5.6.1734 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.
Alega el accionado que dicha empresa que representa, al momento de adquirir la propiedad del inmueble y del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”, tenía conocimiento del Contrato de Arrendamiento antes identificado, contrato que subsiste conforme a la Ley.
Alega la demandada, a fin de ampliar y esclarecer el punto en torno a lo que fue objeto del arrendamiento, señalamos lo siguiente: Se evidencia del citado documento de propiedad que la empresa CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, adquirió la propiedad del inmueble con todas sus dependencias, adherencias y pertenencias, constituido por un edificio y el terreno en el cual está construido, que es parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida 4 (antes Bellas Vista), entre las calles 66 y 67, distinguido con el Nº 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y asimismo adquirió la propiedad sobre el Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”, que funciona en una parte del referido inmueble, es decir, que dicho Fondo de Comercio solo abarca un espacio dentro de la totalidad del inmueble antes identificado.
Destaca el demandado que el terreno en cuestión sobre el cual está construido el inmueble tiene una superficie total de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CON QUINCE CENTÍMETROS (2.594,15 Mts), como se demuestra del documento de propiedad, pero sólo se le arrendó a la empresa hoy demandante, una parte de la totalidad de dicho inmueble, tal como se evidencia del Contrato de Arrendamiento antes aludido. Así pues, se estableció en la Cláusula Primera que el contrato de arrendamiento comprende lo siguiente: “El área de circulación de vehículos alrededor de las islas surtidoras de combustible; un local para oficina que consta de Cuarenta Metros Cuadrados (40 Mts2) aproximadamente de extensión; un patio interior que tiene una superficie de Trescientos Cincuenta Metros Cuadrados (350 Mts2) aproximadamente, con sus instalaciones destinadas para el lavado y engrase de vehículos; y un local comercial ubicado dentro del mismo inmueble…”; cuyas medidas y linderos se encuentran claramente detalladas en la Cláusula Primera del contrato. Es importante señalar que existen dentro del mismo inmueble otras áreas y dependencias que igualmente lo conforman, pero que no fueron arrendadas a la empresa RENTOCA C.A., como bien se estipuló en la Cláusula Primera del contrato, siendo que en su parte in fine se estableció lo siguiente: “…No se incluyen en este contrato tres (3) locales arrendados a terceras personas, ni tampoco el local general de oficinas; salvo los Cuarenta Metros Cuadrados (40 Mts2) asignados a la oficina de la ARRENDATARIA (…) ya que el resto del local grande es de uso exclusivo de EL ARRENDADOR”. En tal sentido, se evidencia del aludido Contrato de Arrendamiento que sólo se arrendó a la empresa, hoy demandante, una parte de la totalidad del inmueble, tal como se demuestra de la Cláusula Primera del contrato.Tanto así que la parte actora aceptó expresamente en su libelo de demanda que dicho Fondo de Comercio objeto del arrendamiento está ubicado en una parte de la totalidad del inmueble, propiedad -para ése momento del arrendamiento- de los ciudadanos MICHELE GIURDANELLA ABICHELLA y ROSARIO BARONE de GIURDANELLA, quienes en vida fueron italianos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. E-321.199 y E-322.937 respectivamente, y de este domicilio. Esto se demuestra, de lo expuesto por la propia parte actora en su reforma del libelo de Demanda, cuando señaló: “…el inmueble objeto del arrendamiento, es solo una parte de la propiedad total…”; lo cual se desprende de la parte in fine del primer párrafo, en el anverso del folio Setenta y seis (76).
Asimismo alude el demandado que, la misma parte actora aceptó expresamente que lo que se le arrendó fue una parte del inmueble, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 4, antes Bella Vista, distinguido con el Nº 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Para demostrar lo anterior, es pertinente señalar que se han celebrado otros Contratos de Arrendamiento con distintos Arrendatarios, los cuales versan sobre otros espacios (locales, oficinas, etc.), ubicados dentro del mismo inmueble antes descrito, es decir, tales locales y oficinas son también parte integrante de la totalidad del referido inmueble.
Señala el accionado que algunos de dichos Contratos de Arrendamiento celebrados por la empresa CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, son los siguientes: 1.- Contrato de Arrendamiento celebrado con el ciudadano RODRIGO ALBERTO HOYOS MUNERA, mayor de edad, Comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.252.079, de este domicilio, en su condición de Arrendatario, cuyo documento fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha ocho (08) de Junio de 2005, anotado bajo el N° 26, Tomo 65, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; Se desprende de dicho Contrato de Arrendamiento que el mismo versa sobre dos (2) Locales que forman parte del citado inmueble, propiedad actualmente de la empresa que represento. Los dos (2) locales constan de dos (2) oficinas, dos (2) estacionamientos y dos (2) baños, y tienen su frente y estacionamiento para vehículos hacia la calle 66, en ellos se encuentra funcionando una cauchera o local de reparación de cauchos para vehículos, y en el otro, un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores. 2.- Contrato de Arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil BELLA VISTA FULL TIRES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 02 de Febrero de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 9-A, de este domicilio, en su condición de Arrendataria, representada en dicho acto por el ciudadano Wasim El Safadi El Safadi, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.290.163, de igual domicilio, documento este que fue autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha cuatro (04) de Mayo de 2012, anotado bajo el N° 14, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Se desprende de este Contrato de Arrendamiento que el mismo versa sobre dos (2) Locales que son parte integrante del inmueble tantas veces aludido, identificados en el contrato como “Local A”, y “Local “B”.
Señala el demandado que, se evidencia de tales Contratos que se dio en arrendamiento, a distintos Arrendatarios, otros espacios que también forman parte integrante de la totalidad del inmueble propiedad de la empresa CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA. Siendo así, el Contrato de Arrendamiento autenticado al cual alude la parte actora en su demanda, que fue suscrito entre el antiguo propietario del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz” y del inmueble donde este funciona, y la empresa RENTOCA C.A., ésta última en su condición de Arrendataria, versó sobre una parte de la totalidad del inmueble propiedad de mi representada, ya que el objeto del arrendamiento fue el FONDO DE COMERCIO, el cual ocupa un espacio igualmente arrendado dentro de la totalidad de dicho inmueble.
Alude el accionado que por todo lo antes expuesto, queda evidenciado que el espacio arrendado donde funciona el Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”, es solo una parte de la totalidad que abarca el inmueble antes determinado, y así lo aceptó expresamente la parte actora, cuando señaló: “…el inmueble objeto del arrendamiento, es solo una parte de la propiedad total…”, lo cual se constata del primer párrafo en su parte in fine, del anverso del folio Setenta y seis (76), de la reforma al libelo de demanda.
Señala la demandada que alega la parte demandante, de forma temeraria y sin aportar ningún medio de prueba, que el día 09 de Noviembre de 2012 mi representado PASQUALE GIURDANELLA BARONE, ya identificado, supuestamente le notificó de manera verbal al señor NORMAN SEGUNDO SIERRA MONTIEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.528.863, de este domicilio, Presidente de la empresa REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA C.A.), sobre la venta que los antiguos propietarios del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz” y del inmueble donde este funciona, le realizaron a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA. Asimismo, arguye la parte actora que mi representado, supuestamente, le manifestó que si quería continuar como inquilino, debía suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento.
Alega la parte demandada que, dicho argumento de la parte actora sobre lo relacionado a la supuesta notificación verbal que, a su decir, le realizó el día 09 de Noviembre de 2012, lo niega, rechaza y contradice. Cabe destacar que la parte actora Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA C.A.), es inexacta al señalar la fecha en que supuestamente su representado PASQUALE GIURDANELLA BARONE le informó de manera verbal sobre dicha compra-venta, y sobre la actual propietaria del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz” y del inmueble donde este funciona. Decimos que dicho alegato de la parte actora es inexacto y ambiguo, ya que en su demanda inicial indicó que la notificación verbal sobre dicha compra-venta fue en fecha 22 de Noviembre de 2012, pero en la reforma de demanda señaló que fue el día 09 de Noviembre de 2012, con lo cual, se demuestra que los argumentos de la parte demandante no tienen fundamento ni asidero alguno.
Alega la parte demandada que por otra parte, mal puede alegar la hoy demandante que no tenía conocimiento de la venta del citado Fondo de Comercio y del inmueble donde el mismo funciona, cuando en fecha 17 de Mayo de 2012 se le notificó que debía entregar el Fondo de Comercio arrendado con su respectivo inmueble, notificación esta realizada por parte de la actual propietaria Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, todo lo cual se evidencia del Telegrama remitido en fecha 09 de Mayo de 2012 por mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, y el cual fue recibido por la empresa hoy demandante, en fecha 17 de Mayo de 2012. Con ello se demuestra los alegatos infundados de la parte demandante en la presente causa, y en todo caso, su mala fe y su intención de tergiversar los hechos, pues claramente se constata que la parte actora desde el día 17 de Mayo de 2012, tenía pleno conocimiento que la actual propietaria del Fondo de Comercio Estación de Servicio “La Automotriz” y del inmueble donde este funciona, es mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA.
Alega la parte accionada que por lo cual, es preciso acotar que no es cierto lo que alega la demandante al señalar que tuvo conocimiento del nuevo propietario el día 09 de Noviembre de 2012, ya que el Telegrama fue recibido por la arrendataria, hoy demandante, el día 17 de Mayo de 2012, y el mismo fue suscrito por la actual propietaria.
Alude el demandado que, debe destacar en principio la diferencia en materia Mercantil, entre empresa y fondo de comercio o establecimiento mercantil, pues la primera constituye una actividad organizada y el segundo una organización de bienes. Según sostiene el autor Alfredo Morles Hernández, la naturaleza jurídica concibe el fondo de comercio como se señaló anteriormente, en una organización de bienes del comerciante.
Alega la parte demandada que, señala el mismo autor que La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión concibe al fondo de comercio como un bien mueble susceptible de hipoteca. Continua señalando que, sin embargo, este “bien mueble” no queda sometido, como el resto de los bienes muebles, al régimen de transmisión previsto por el Código Civil, puesto que la citada ley lo que hace es darle un tratamiento especial, es decir, lo imagina como unidad funcional. Esto significa que la transferencia de la unidad se desdobla en la transmisión de cada uno de sus elementos y no hay transmisión en bloque. Y a pesar de no disponer de autonomía, presenta una utilidad técnica incontestable, al permitir al comerciante ceder o arrendar por una sola operación jurídica un conjunto de bienes. Por su parte, Goldschmidt, en su obra igualmente denominada Curso de Derecho Mercantil, señala que el derecho comparado revela que uno de los aspectos más controversiales sobre el fondo de comercio es el relativo a la naturaleza jurídico del mismo. Sobre este particular expone dicho autor, que “nuestra corriente mayoritaria parece considerarlo una universalidad de hecho (sin que constituya un objeto único de derecho), que comprende bienes muebles y bienes incorporales”. Cita dicho autor a Reinhard, quien advierte “la unidad de la noción de fondo es puramente intelectual, los elementos que lo constituyen están unidos por un destino común: la afectación a una actividad comercial o industrial, pero tal unidad no tiene carácter jurídico”. Para Santono Passarelli “la universalidad de muebles (o de cosas, o de hecho) está constituida por una pluralidad de cosas materiales destinadas por la persona a la cual pertenecen a una función económica unitaria”. Señala asimismo el citado autor Roberto Goldschmidt, “el derecho comparado cita legislaciones sobre el particular con las notas protectoras de sus normas. Nuestra Jurisprudencia lo reconoce: al efecto leemos en una sentencia ‘… es indudable que no obstante la venta de un fondo de comercio solo implica la transmisión al comprador de la propiedad de los bienes que lo conforman, a saber, los bienes muebles y los bienes inmateriales como seria el punto, la clientela, que constituyen una universalidad de bienes propiedad del vendedor….” .
Alega la parte accionada que, apartándonos del punto sobre la naturaleza jurídica del Fondo de Comercio, que como se pudo observar, la corriente doctrinaria es unísona al señalar que el Fondo de Comercio se concibe como un conjunto o universalidad de bienes,también merece importancia en este caso citar la opinión del autor Juan Garay, quien en los comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que los Fondos de Comercio están excluidos de la regulación de dicha Ley y define a los Fondos de Comercio como: “…la universalidad de bienes que comprenden un negocio, que puede ser desde el letrero que está en la puerta de la calle, el valor del punto, el mobiliario, las mercancías y también la edificación donde todo eso se contiene…”.
Alude el demandado que con fundamento a todo lo antes expuesto, reiteramos que en el presente caso estamos en presencia del arrendamiento de un FONDO DE COMERCIO, pues el aludido Contrato de Arrendamiento (el cual la misma parte actora consignó con su demanda inicial), versa sobre una universalidad de bienes que componen el espacio de la Estación de Servicios “La Automotriz”, lo cual se desprende claramente de las Cláusulas Primera y Vigésima Tercera del Contrato, ya que incluso se señala el nombre de la Estación de Servicios y se describen la universalidad de bienes que lo conforman.
De igual forma, ambas partes así lo establecieron en el referido contrato al referirse a la explotación de un Fondo de Comercio, ya que todos los bienes y equipos arrendados conforman el Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”.
Alega la parte demandada que, considera oportuno señalar que la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, interpuso una demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, contra la Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA C.A.), la cual se tramita ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente Nº 2634. La referida demanda versa sobre el incumplimiento por parte de la empresa RENTOCA C.A., en su condición de Arrendataria, al citado Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 08 de Mayo de 2003, otado bajo el Nº 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Es decir, que nos referimos al mismo Contrato de Arrendamiento al cual la parte actora -en la presente causa- alude en su demanda, y cuyo documento contractual acompañó con la demanda inicial.
Así pues, del mencionado juicio se constata que la empresa que represento CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en su condición de propietaria, tanto del Fondo de Comercio como de la totalidad del inmueble donde este funciona, demandó el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, el cual evidentemente versa sobre un FONDO DE COMERCIO, tal como se desprende de sus cláusulas contractuales y así fue admitido por el Tribunal de la causa. Cabe destacar que dicha demanda se admitió por un procedimiento Breve, por la cuantía, más no porque se le aplicase la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo demostraremos de seguidas. Acompaña el demandado la Sentencia Interlocutoria dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el aludido juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sentencia en la cual el referido Tribunal de la causa estableció que dicho juicio corresponde “a un contrato de arrendamiento de un Fondo de Comercio, que se tramita por la vía del juicio ordinario y que en el caso bajo examen, se admitió para ser tramitado a través del juicio breve establecido en los artículos que van del 881 al 894, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en virtud de su cuantía”, esto se desprende del primer folio de la sentencia, Punto II. En este orden de ideas, ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, lo que a continuación citamos: “Tenemos entonces que, como principio general, la vía para la resolución de los contratos de arrendamiento, es a través del procedimiento breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, esta norma tiene su excepción prevista en el artículo 3 de la misma ley, el cual reza: “Artículo 3. Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬ Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”. (resaltado de la Sala).…(omissis)…
Alude el demandado que de lo anteriormente expuesto, esta Sala debe expresamente señalarle al Juez a quo, que, aun cuando la parte actora accionante no lo alegó en su escrito de amparo, ambas partes -demandante y demandada- en la oportunidad de incoar la demanda por resolución de contrato y contestación de la misma respectivamente, le señalaron que la vía por la cual admitió el juicio no era la que correspondía, resultando así que la causa, se ventiló con un procedimiento incorrecto. Comparte la Sala el criterio de que el procedimiento que ha debido aplicarse en este caso, era el del juicio ordinario, ya que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3 literal “c” de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que queda excluida de su aplicación “los fondos de comercio”, el cual forma parte del contrato cuya resolución se pretende por vía del juicio breve.” (Negrillas y subrayado nuestro). (TSJ. Sala Constitucional, Sentencia del 23 de Junio de 2004, N° 1219, Magistrado Ponente: Jesús E. Cabrera Romero).
Por lo antes expuesto, en anuencia a la doctrina y jurisprudencia antes citada, ha quedado evidenciado que NO es aplicable, en el presente caso, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 08 de Mayo de 2003, anotado bajo el Nº 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por tratarse en este caso del arrendamiento de un Fondo de Comercio, que funciona en un espacio igualmente arrendado, del inmueble propiedad de mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA.
Señala la parte demandada que siendo entonces que en el presente caso se arrendó un Fondo de Comercio, no le es aplicable el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se aplican las disposiciones previstas en el Código Civil. En tal sentido, en el presente caso el lapso para interponer el Retracto Legal es el previsto en el artículo 1.547 del C.C., que establece: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.” Cabe destacar que en estos casos la notificación prevista en el citado artículo 1.547 del C.C., no establece el cumplimiento de ciertas formalidades para realizarse la notificación. Distinto a lo previsto en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los casos en los cuales si se aplica dicha Ley especial, en los que la notificación establecida en su artículo 47 debe cumplir con ciertos requisitos o formalidades allí previstas. Así las cosas, en relación al presente caso de arrendamiento reitera que su representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en su condición de nueva propietaria, le notificó a la empresa arrendataria (hoy demandante) en fecha 17 de Mayo de 2012, sobre su obligación de entregar el Fondo de Comercio con el inmueble donde este funciona, lo cual se evidencia del Telegrama dirigido a la empresa Arrendataria Sociedad Mercantil REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA C.A.). Razón por la cual, es evidente que el lapso que tenía la empresa demandante RENTOCA C.A. para interponer la acción de Retracto de acuerdo a lo previsto en el Código Civil, era dentro de los nueve (9) días, contados a partir del 17 de Mayo de 2012, fecha ésta en la cual dicha empresa arrendataria quedó en conocimiento que hay un nuevo propietario del Fondo de Comercio con su inmueble. Destaca la parte demandada que la arrendataria tampoco ejerció el retracto como lo indica la Ley Civil sustantiva, en el término de cuarenta (40) días a partir del 21 de Abril de 2010, fecha esta en la cual se registró la venta ante el Registro correspondiente.
Señala la parte demandada que por lo antes expuesto, destaca que en el presente caso la arrendataria si tenía conocimiento de un nuevo propietario, quien es mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, como bien se evidencia del Telegrama remitido en fecha 09 de Mayo de 2012 y recibido por la empresa Arrendataria, hoy demandante, en fecha 17 de Mayo de 2012.
Alude el demandado que, es importante acotar que la parte actora en su reforma de demanda hace mención a una Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo Justicia, de fecha 15 de Agosto de 2007, Expediente N° AA20-C-2007-000171, de la cual se desprende que la Sala estableció que el lapso de caducidad para ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, será de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la cual quedó demostrado que el titular del derecho de ejercer el retracto tuvo conocimiento de la enajenación. Razón por la cual, consideramos pertinente destacar que en el presente caso la parte actora no ejerció la acción de retracto dentro de ese lapso de cuarenta (40) días, que contados a partir del 17 de Mayo de 2012, fecha ésta en la cual la hoy demandante tuvo conocimiento del nuevo propietario sobre el fondo de Comercio y su inmueble, se constata que tampoco interpuso dicha acción dentro del referido lapso de cuarenta (40) días. Cabe destacar asimismo que el Máximo Tribunal de la República ha catalogado, reiteradamente, como un vació de Ley del artículo 1.547 del Código Civil, lo referente al punto de partida del lapso de caducidad para que el titular del derecho a retraer, presente en el país pero no notificado, intente su demanda de retracto. Todo lo cual indujo a la jurisprudencia del Máximo Tribunal a buscar apoyo hermenéutico en el artículo 4° del Código Civil, y a aplicar a esta circunstancia no regulada -cuando el titular del derecho a retracto encontrándose presente no fuere notificado de la operación de compra-venta del bien- la solución aportada por la norma contenida en la parte in fine del artículo 1.547 ejusdem.
Así pues, señala la Sala de Casación Civil del TSJ que, por interpretación analógica, la falta de aviso de Ley, se equipara a la situación del no presente en el país, y por consiguiente, en este caso cuando haya falta de notificación el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta (40) días contados a partir del registro de la escritura.
En este orden de ideas, citamos lo establecido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia: “…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente.” (Resaltado nuestro). (TSJ. Sala de Casacíon Civil, Sentencia del 20 de Mayo del 2005, N° 00260, Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez, criterio reiterado en Sentencia del 26 de Noviembre del 2007, N° RC.00851, Magistrado Ponente: Yris Armenia Peña Espinoza, y reiterado en Sentencia del 18 de Octubre del 2011, N° RC.000471, Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez). En base al criterio jurisprudencial antes citado de nuestro Máximo Tribunal, reiteramos que en el presente caso la Arrendataria RENTOCA C.A., hoy demandante, si tenía conocimiento que un nuevo propietario adquirió el Fondo de Comercio arrendado con el inmueble donde este funciona, en virtud del Telegrama dirigido por la compradora Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA; donde se le notificó a la empresa arrendataria que tenía que entregar el Fondo de Comercio y el inmueble conforme al Contrato de Arrendamiento, a su nuevo propietario. Por lo que mal puede decir la arrendataria (hoy demandante), que no tenía conocimiento que se había realizado la venta del fondo de comercio con su inmueble.
Señala la parte demandada que, reitera que la notificación verbal, que se limita a alegar la parte actora, nunca ocurrió. Por lo cual, insistimos que la empresa arrendataria tenía conocimiento que mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, es la nueva propietaria, y es a partir de la fecha en que la hoy demandante recibió el Telegrama, es decir, a partir del 17 de Mayo de 2012, que debe computarse el lapso legal para interponer el Retracto, conforme a lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil.
Indica la accionada que de la improcedencia del Retracto Legal Arrendaticio en caso de venta global del inmueble, conforme al Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a todo evento, y para el supuesto negado que este digno Tribunal considere que en el presente caso es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es menester hacer las siguientes consideraciones: Establece el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. (Resaltado nuestro). En este sentido, ha establecido el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios”, lo siguiente: “Cuando se trata de arrendatarios de partes definidas (locales, apartamentos, oficinas) de una edificación, rige el artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
Señala la parte demandada, vemos que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al establecer que en caso de venta o transferencia global de la propiedad, no procede el Retracto Legal arrendaticio. Cabe destacar nuevamente que en el caso de marras la venta efectuada a mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, por los antiguos propietarios del inmueble y del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”, constituyó la totalidad del inmueble, descrito en dicho documento de compra-venta, al establecer lo siguiente: “…En nombre de mis representados vendo en forma pura y simple, libre de todo gravamen a la empresa Mercantil “CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA” …(omissis)… un inmueble de la única y exclusiva propiedad de mis representados, con todas sus dependencias, adherencias y pertenencias, constituido por un Edificio y el terreno en el cual está construido, que es parte de mayor extensión; porción esta ampliamente descrita en el plano que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 230, en fecha 11 de Agosto de 1976; ubicado en la Avenida 4 (antes Bella Vista), entre las calles 66 y 67, distinguido con el número 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde funciona la ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA AUTOMOTRIZ”, …(omissis)… El terreno descrito y deslindado tiene una superficie total de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CON QUINCE CENTÍMETROS (2.594,15 Mts).”
Señala la parte demandada que, mal puede en este caso aplicarse el Retracto Legal Arrendaticio, ya que es evidente que hubo una transferencia global de la propiedad a mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, aunado al hecho que en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento tantas veces aludido, se evidencia que dentro del mismo inmueble se encuentran arrendados, a distintos Arrendatarios, otros espacios (locales) que son también parte integrante de la totalidad del inmueble propiedad de mi representada.
Señala la parte demandada que en tal sentido, el inmueble fue vendido en su totalidad a mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, como se evidencia del documento de propiedad identificado ut supra, siendo importante destacar que las diferentes áreas y espacios que conforman dicho inmueble, se dividieron solo para efectos de arrendamiento con distintos Arrendatarios, tal y como se demuestra de los Contratos identificados ut supra. Así las cosas, en esta materia el Máximo Tribunal de la República ha establecido lo siguiente: “La Sala observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.…(omissis)… De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.” (TSJ. Sala Constitucional, Sentencia de fecha 11 de Octubre de 2009, N° 1310, Magistrado Ponente: Pedro Rafael Rondón Haaz). (Resaltado propio). Cabe destacar que este criterio jurisprudencial ha sido reiterado, en tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció: “Para decidir, la Sala observa: La norma delatada como falsamente aplicada, prevé: “…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”. Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece: “A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…”. La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Alí, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…. La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”. En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.” (Resaltado nuestro). (TSJ. Sala de Casación Civil, sentencia de fecha 09 de Diciembre de 2011, Nº RC.000735, Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez).
Señala la parte demandada que, queda claro que la Ley especial que rige la materia arrendaticia establece, expresamente, que el retracto legal arrendaticio NO procede cuando se efectúa la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forma parte el local arrendado. Por lo cual, es precioso reiterar que en el presente caso se realizó la venta global del inmueble donde funciona el Fondo de Comercio arrendado, siendo que el Fondo de Comercio ocupa solamente un espacio dentro de la totalidad del inmueble, y todo lo cual es propiedad actualmente de mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA.
La parte demandada Insiste que lo antes expuesto se evidencia, como señalamos en el Capítulo II del presente escrito referente a “Los Hechos”, que dentro del mismo inmueble existen varios arrendamientos, en vista de que las diferentes áreas o acios que conforman el inmueble se encuentran arrendados, por separado, a distintos Arrendatarios.
Señala la parte accionada que, también se demuestra del Contrato de Arrendamiento al cual alude la parte actora en su demanda, pues repetimos, se estableció expresamente en la Cláusula Primera del referido contrato, lo siguiente: “…No se incluyen en este contrato tres (3) locales arrendados a terceras personas, ni tampoco el local general de oficinas; salvo los Cuarenta Metros Cuadrados (40 Mts2) asignados a la oficina de la ARRENDATARIA (…) ya que el resto del local grande es de uso exclusivo de EL ARRENDADOR”.
Señala la parte demandada, que la misma demandante reconoció que lo que se le arrendó fue solo una parte del inmueble, cuando expuso claramente en su demanda lo siguiente: “…el inmueble objeto del arrendamiento, es solo una parte de la propiedad total…”; lo cual se desprende de la parte in fine del primer párrafo, del anverso del folio setenta y seis (76) de la reforma al libelo de demanda. Así pues, es indudable que siendo que la venta del inmueble realizado a mi representada, comprendió la totalidad del mismo, por cuanto no se vendió de forma individual cada local o espacio arrendado dentro del inmueble, es por lo que, evidentemente NO procede en este caso el Retracto Legal Arrendaticio.
Señala la parte demandada que, por todo lo antes expuesto, y para el supuesto negado que este Tribunal considere la aplicación del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso de marras, solicitamos que se declare SIN LUGAR la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la hoy demandante, en atención a la improcedencia de la acción prevista en el artículo 49 de la citada Ley especial. En conclusión, con fundamento a lo expuesto en el presente Capítulo referente a “El Derecho” reiteramos que en el presente caso no procede el Retracto Legal por las siguientes razones que, de manera resumida, procedemos a señalar: En primer lugar, estamos en presencia del arrendamiento de un Fondo de Comercio, lo cual se desprende de la Cláusulas Primera y Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento identificado ut supra, ya que todos los bienes y equipos arrendados forman parte del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz”; contrato este al cual alude la parte actora en su demanda. En tal sentido, de conformidad con el artículo 3, literal C, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde establece que quedan fuera del ámbito de aplicación de dicha Ley los Fondos de Comercio, es por ello, que evidentemente NO es aplicable al presente caso ninguna disposición establecida en el referido Decreto-Ley. 2.- Siendo que en el presente caso se arrendó un Fondo de Comercio, se aplican las disposiciones previstas en el Código Civil. En tal sentido, el lapso legal para interponer el Retracto en el establecido en el artículo 1.547 del C.C.
Alude el demandado que es decir, en el caso bajo estudio el lapso que tenía la empresa demandante RENTOCA C.A. para interponer la acción de Retracto, era en el mejor de los casos, dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir del 17 de Mayo de 2012, fecha ésta en la cual la empresa arrendataria tuvo conocimiento sobre el nuevo propietario del Fondo de Comercio arrendado y del inmueble donde este funciona, en virtud del Telegrama remitido por mi representada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A., a través de Ipostel, y que recibió la arrendataria en fecha 17 de Mayo de 2012. Por lo cual, insiste el accionado que en el caso de marras la empresa arrendataria (hoy demandante) NO ejerció en forma tempestiva la acción de retracto legal, siendo que no interpuso dicha acción dentro del lapso previsto en la Ley Civil sustantiva, conforme lo establece su artículo 1.547. Con lo cual se demuestra que la acción de retracto interpuesta por la hoy demandante es extemporánea, siendo que ya había caducado el lapso legal para interponer dicha acción. 3.- Por último, insiste que para el supuesto negado que este Tribunal considere que en el presente caso es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es importante recalcar que en este caso no procede el Retracto Legal Arrendaticio, en virtud que el artículo 49 de dicha Ley establece, claramente, lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble (…)”.
Asimismo el demandado alude que el citado artículo de la Ley especial es muy preciso al señalar que en los casos de venta o transferencia GLOBAL de la propiedad, no procede el retracto legal arrendaticio. Por tal motivo, en relación al caso bajo estudio, destacamos que los antiguos propietarios del inmueble y del Fondo de Comercio Estación de Servicios “La Automotriz” le realizaron a mi representada CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A. la transferencia global de la propiedad sobre los mismos, siendo que dicha venta efectuada a mi representada comprendió la totalidad del inmueble, con todas sus dependencias, adherencias y pertenencias, tal como se desprende del documento de propiedad identificado ut supra.
Alude el accionado que, no puede proceder en el presente caso el Retracto Legal Arrendaticio, ya que es evidente que hubo una transferencia global de la propiedad a su poderdante Sociedad Mercantil CORPORACIÓN GIURDANELLA, COMPAÑÍA ANÓNIMA.

PUNTO PREVIO
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que las partes suscribieron contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha ocho (08) de Mayo de 2003, anotado bajo el Nº 34, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, procede este Juzgado a transcribir la cláusula de cada contrato relacionada con la naturaleza del mismo:
“Cláusula Primera: “EL ARRENDADOR, cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida 4 (antes Bella Vista), distinguido con el N° 66-12, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde funciona la ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA AUTOMOTRIZ”. El contrato comprende el área de circulación de vehículos alrededor de las islas surtidoras de combustible, un local para oficina que consta de cuarenta metros (40 Mts), aproximadamente de extensión, y un patio interior que tiene una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (350 MTS 2), aproximadamente, con sus instalaciones destinadas para el lavado y engrase de vehículos e igualmente es objeto de arrendamiento, un local comercial que se encuentra ubicado dentro del mismo inmueble con las siguientes medidas y linderos, NORTE: Mide veintisiete (27 Mts.) aproximadamente, linda con Estación de Servicios “La Automotriz”, SUR: Mide veintisiete (27 Mts.) aproximadamente y linda con inmueble ocupado por la Panadería Roma, ESTE: Mide ocho metros (8 Mts.) aproximadamente y linda con la Avenida 4 y OESTE: Mide dieciséis metros (16 Mts.) aproximadamente y linda con propiedad del ARRENDADOR.”
“Cláusula Tercera: “Correrán por cuenta de LA ARRENDATARIA, el pago de los servicios de energía eléctrica, de aguas blancas y servidas, teléfono, gas, aseo, impuestos municipales por concepto de inmuebles y por cualquier otro servicio público o privado, inclusive el de la limpieza, que precise el inmueble arrendado. LA ARRENDATARIA, recibe el fondo de comercio y el inmueble arrendado totalmente solvente por lo que respecta al pago de Energía Eléctrica, Servicios Telefónicos, Impuestos Municipales sobre el inmueble y Servicios de Aguas Blancas y servidas o cometidas del INOS; debiendo recibir en el acto de entrega del inmueble al finalizar el contrato EL ARRENDADOR, las solvencias correspondientes a dichos servicios y obligándose así mismo a entregar debidamente solvente los bienes arrendados al finalizar este contrato.”
“Cláusula Cuarta: “El plazo de este contrato es de un (1) año, contado a partir de la fecha cierta de este documento. ESTE CONTRATO NO TENDRÁ PRORROGAS AUTOMÁTICAS, NI AÚN EN EL CASO DE QUE LA ARRENDATARIA CONTINÚE EXPLOTANDO EL FONDO DE COMERCIO, UTILIZANDO LOS BIENES MUEBLES Y EQUIPOS…”
“Cláusula Quinta: “Al vencimiento de este contrato, LA ARRENDATARIA, se obliga a devolver el Fondo de Comercio, los bienes muebles, equipos y el inmueble arrendado en las mismas perfectas condiciones de conservación, mantenimiento, operación, funcionamiento y pintura en las que hoy declara recibirlos.”
“Cláusula Vigésima Segunda: “El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de cualquiera de las cláusulas de este contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a exigir judicialmente la entrega inmediata del Fondo de Comercio, del inmueble, de los muebles y equipos arrendados; la resolución de este contrato; el pago de los cánones de arrendamiento vencidos o por vencerse hasta la fecha de terminación del contrato y la indemnización por daños y perjuicios materiales y morales que le fuesen causados a EL ARRENDADOR o al fondo de comercio, inmueble y muebles arrendados.”
“Cláusula Vigésima Tercera: Comprende también este Contrato de Arrendamiento, los bienes muebles y equipos que a continuación se enumeran, que forman parte del fondo de comercio arrendado y se encuentran dentro del inmueble otorgado en arrendamiento: 1.- Un (1) escritorio. 2.- Un (1) monitor FCC1D: EWBOM123N, CPU KEYBOARD BTC-53, en mal estado. 3.- Un (1) archivo de cuatro (4) gavetas de fórmica. 4.- Cofre o caja fuerte (0797). 5.- Cinco (5) vitrinas exhibidores.- 6.- Un (1) teléfono con línea telefónica número 92-68-75. 7.- Un (1) enfriador de agua eléctrico. 8.- Un (1) aire acondicionado de tres toneladas y media (3 ½), en mal estado. 9.- Dos (2) estantes para baterías de color negro y amarillo. 10.- Una (1) bomba de agua marca SIEMENS número 1700BB, ½ HP. 11.- Un (1) aire acondicionado marca tijera, modelo FP46AMKS, serial No. T67891. 13.- Un (1) tanque de gasolina de treinta y cinco mil (35.000) litros. 19.- Dos (2) tanques de gasolina de cincuenta mil (50.000) litros cada uno. 14.- Dos (2) extinguidotes de incendio de diez (10) libras cada uno, con caja de seguridad. 15. Un (1) compresor GILBARCO, SERIAL No. 26447, modelo GPH3D78. 16.- Un (1) techo corrido de metal sobre las islas. 17.- Una (1) bomba de agua PRESTON. 18.- Dos (2) mangueras de presión de agua con sus picos. 19.- Una (1) manguera con sus instalaciones graceras. 20.- Una (1) manguera de aire con su pistola. 21.- Una (1) pistola para asfaltar. Las disposiciones contenidas en las cláusulas de este contrato son totalmente aplicables a los referidos bienes”.-
De las cláusulas antes transcritas se desprende claramente que el ciudadano MICHELE GIURDANELLA ABICHELA, en su carácter de arrendador, le otorgó en arrendamiento el fondo de comercio ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA AUTOMOTRIZ” a la empresa REPUESTOS ENTONAMIENTO DE AUTOMÓVILES Y CAUCHOS COMPAÑÍA ANÓNIMA (RENTOCA, C.A.).
En este sentido, es pertinente señalar los elementos que la doctrina considera que forman parte del fondo de comercio; en este caso, según el autor venezolano Roberto Goldschmidt, quien en su obra “Curso de Derecho Mercantil”, versión actualizada del año 2007, manifiesta lo siguiente:
“Al tratar de enajenar un fondo de comercio comprobamos que éste no constituye en el derecho venezolano un patrimonio separado. Un problema distinto es el saber si el fondo, concebido como el conjunto de bienes organizados por el comerciante para el ejercicio de sus actividades, representa un objeto unitario respecto del cual se puede admitir un derecho de propiedad. El fondo de comercio se compone de varios elementos, que en algunos países se encuentran enumerados en la ley; no obstante, tales enumeraciones no siempre coinciden y tienen, por otra parte, carácter de dispositivo. O sea, indican los elementos que comprenden la venta…omissis…De todas maneras, para poder hablar de la transferencia de un fondo de comercio debe transferirse el elemento al cual queda vinculada la clientela; éste puede ser, caso de un abasto el derecho al local, o sea, el contrato de alquiler con el dueño del edificio y, en la hipótesis de que se fabriquen artículos conocidos, la marca que los distingue.
Algunos legisladores extranjeros mencionan entre los elementos del fondo de comercio la clientela. No obstante, la clientela no representa un elemento del fondo…omissis… Las relaciones de hecho que con los clientes existen aumentan, en verdad, el valor económico del fondo de comercio y representan, en este sentido, factores determinantes de valor, pero ellos constituyen una cualidad y no un elemento.
Se ha señalado como elemento del fondo también, el llamado avviamento de los italianos, y el achandalage de los franceses, conceptos que, a veces, se han traducido como llave de fondo y que corresponden al goodwill de los ingleses. Se entiende por esto la capacidad del fondo de producir económicamente y de dar ganancias a su titular.
Ahora bien, la tesis que admite un derecho de propiedad sobre el fondo sólo puede sostenerse desde éste último punto de partida, aunque algunos autores han querido llegar a ella en base a la teoría que el fondo de comercio como una universalidad de hecho…omissis… En definitiva, el fondo de comercio es una universalidad de hecho que, contrariamente a la concepción tradicional de la misma, reúne no sólo bienes muebles por su naturaleza sino también bienes inmateriales y, en algunos países extranjeros, más allá del ya mencionado derecho al local, hasta el inmueble perteneciente al titular del fondo en que éste se encuentra, pero como tal no representa un objeto único de derecho. Cuando el legislador y las parte de determinado acto jurídico, verbigracias, de una venta, consideran los bienes de referencia sub especie universitatis, realizan una mera operación del pensamiento. En otras palabras, la universalidad no es una categoría ontológica, sino una categoría lógica.”
Por otra parte, en las notas de actualización de la citada obra, el autor refiriéndose a las corrientes doctrinales que consideran a los bienes inmuebles parte de la hacienda o fondo de comercio, destaca que para poder incluir entre los elementos de la hacienda el inmueble-sede, éste debería pertenecer al titular del fondo, y que aún en este caso podría prescindirse del local al momento de enajenar el fondo.
De igual manera en relación a la definición de un fondo de comercio; la editorial legis, en la obra; el código de comercio y normas complementarias, indica que:
“El Código de Comercio no trae definición alguna, lo cual nos obliga a recurrir a la Doctrina, encontrando al efecto, que Fondo de Comercio es: el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y de muebles incorporales, o sea, la instalación material, útiles, mobiliario, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas, marcas y al arrendamiento del local. Desde el punto jurídico: 'es el conjunto de cosas, bienes y servicios, reunidos y organizados para ejercer el comercio; el elemento económico 'capital' jurídicamente se traduce en el concepto 'bien'; el económico 'trabajo', en el concepto de 'servicio' o 'prestación'. Enciclopedia Jurídica Opus. Tomo IV. Pág. 124)”.
Ahora bien, al tratarse el asunto controvertido de una demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, estima pertinente esta Juzgadora remitirse a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:
“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. (Negrillas del Tribunal)”

Ahora bien, el Juez, como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio.
Como corolario de lo anterior, resulta importante transcribir el contenido del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual es del tenor siguiente:
”Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia.
La Sala Constitucional, en sentencia del 29 de noviembre de 2005 (caso Banco Provincial C.A.) estableció que la tutela judicial efectiva comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, esto es, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución consagra que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Tal como lo señala la doctrina de la Sala Constitucional, comprende el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y extensión del derecho deducido.
De esta manera, que se puede observar que la citada norma excluye de su aplicación a los arrendamientos o subarrendamiento de los Fondos de Comercio; en este orden de ideas, resulta relevante remitirse al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 228, de fecha 18 de febrero de 2003, caso: PARQUE MOTORS CONDE Y TRIGO S.R.L., expediente No. 02-3208, con ponencia del Magistrado Dr. IVÁN RINCÓN URDANETA, que dejó establecido:
“(…) el argumento que señaló la accionante para fundamentar la presente acción de amparo, fue la violación de su derecho constitucional al debido proceso, el cual a su criterio se configuró, cuando el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto, lo cual convalidó la errónea aplicación que realizó el Juzgado Vigésimo de Municipio, al tramitar por procedimiento breve la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, esta Sala observa que los artículos 3 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen textualmente:
“Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.”
“Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.

Así las cosas, luego del estudio de las actas que conforman el presente expediente, observa este Juzgado que la pretensión del actor esta circunscrita al retracto legal arrendaticio del inmueble arrendado que constituye un fondo de comercio, en aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no estando conforme a derecho tal fundamentación, ya que en el contenido del referido contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, en su cláusula tercera, señalaron que el inmueble objeto del referido contrato es un fondo de comercio, razón por la presente demanda debía ser tramitada por el procedimiento ordinario, no el que se aplicó, cuando le concedió dos días para la contestación de la demanda, puesto que dicho inmueble está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispone el artículo 3 eiusdem, y Así se Decide.
Así las cosas, se evidencia que se cercenó el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitarle su capacidad de defensa aplicando incorrectamente un procedimiento con lapsos abreviados, cuando le correspondía el procedimiento ordinario establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, el cual le concede un lapso superior -veinte días para la contestación de la demanda y Así se Declara.
Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia del 3 de julio de 2002 (Caso: Inversiones Indriago, C.A., contra Matheus Orlando de Castro Reis), confirmó un fallo dictado por un Juzgado Superior, el cual declaró con lugar una acción de amparo constitucional en un caso similar, en el cual se había tramitado y decidido, por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble -un hotel- que al igual que el inmueble de autos -el terreno no edificado- se encuentran totalmente excluidos del ámbito de aplicación de conformidad con el artículo 3 eiusdem.
El referido fallo estableció lo siguiente:
“...El quejoso está atacando específicamente el procedimiento empleado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil...omissis...toda vez que el problema planteado perseguía la resolución del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, la desocupación del Hotel, Fuente de Soda y Restaurant El Yunque S.R.L., al aplicársele el procedimiento breve contemplado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no el ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil se le violó su derecho constitucional del debido proceso...”.
En virtud de las anteriores consideraciones, y en acatamiento a la jurisprudencia anteriormente señalada, esta Sala declara con lugar la acción de amparo interpuesta y, en consecuencia, procedente la apelación ejercida, por lo que se revoca la sentencia dictada el 10 de diciembre de 2002 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia se ordena al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la reposición de la causa al estado de fijar el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil y la continuación de la causa según las disposiciones del procedimiento ordinario establecido en el mencionado texto legal, y así se decide.”

Señalado como quedó el criterio establecido por nuestro máximo Tribunal, el cual comparte quien aquí decide, y por cuanto se observa que en el caso bajo análisis se evidencia del contrato de arrendamiento, que riela del folio 09 al 16 del presente expediente que en bien inmueble objeto del mismo es un Fondo de Comercio, es por lo que el presente juicio trata del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sobre un inmueble, el cual se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, conforme lo prevé su literal a) del artículo 3; quedando claramente evidenciado que el bien inmueble objeto de la demanda es un Fondo de Comercio; sobre el cual efectivamente existe una relación arrendaticia, considera esta juzgadora que la acción intentada fue admitida y sustanciada erróneamente por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en atención a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sin haberse analizado tal circunstancia al momento de admitirse la acción propuesta, siendo que en atención al principio iura novit curia, es el Juez quien conoce el derecho y en consecuencia, debió efectuar el minucioso análisis de la pretensión y no proceder como lo hizo, con lo cual, se causo un daño a las partes en el proceso, pues no tuvieron acceso a una justicia en sintonía con la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de nuestro ordenamiento constitucional, con fundamento en lo expuesto y en la doctrina Constitucional.
De este modo, es importante señalar la doctrina imperante en la materia, derivada de jurisprudencia de nuestros tribunales, v.g. sentencia del 16 de abril de 2009, dictada por el Juez Titular Dr. GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, San Juan de los Morros, en la cual se señaló:
“(…) es menester, traer a colación que el cumplimiento del Debido Proceso, tiene en Venezuela rango Constitucional desde la entrada en vigencia de la Carta Política de 1999, específicamente en su artículo 49, que lo hace obligatorio tanto para las actuaciones jurisdiccionales como administrativas y que consiste en la aplicación de las normas adjetivas, en forma debida, durante el devenir del iter procesal. Por ello, la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo está preestablecida por la ley, y no es disponible por las partes ni por el Juez, subvenir o modificar el trámite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Las formas procesales no son establecidas por capricho del legislador, una de sus finalidades es garantizar el derecho de defensa y un desarrollo eficaz del proceso.”

En virtud de lo anteriormente expuesto, se concluye que lo jurídicamente adecuado para subsanar las violaciones legales y constitucionales aquí advertidas, de conformidad con los parámetros establecidos en el debido proceso y en virtud de la violación de la norma constitucional de rango constitucional, en concordancia con el principio de legalidad establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que en aras de procurar la estabilidad procesal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso es para quien aquí decide, que al haberse admitido equivocada la demanda lo cual -ya como se ha fundamentado- es una subversión en el proceso, falta ésta que perjudica a los intereses de las partes; motivo por el cual, considera esta Juzgadora que lo mas ajustado a derecho en el presente juicio es repone presente la causa al estado de que se admita la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO por el procedimiento del juicio ordinario, conforme a lo dispuesto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículo 206 y 211 Código de Procedimiento Civil, se Repone la presente causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento del juicio ordinario, una vez que transcurra el lapso legal para la interposición de los recursos y se dejan sin ningún efecto jurídico todas las actuaciones realizadas en el expediente desde el 28 de Noviembre de 2.012. Así se Decide. -

PUBLIQUESE. REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Trece (13) días del mes de Febrero de 2.014. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo siendo las Doce y Cincuenta (12:50 PM) minutos de la tarde y se libraron las boletas de notificación. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-