Expediente: 2.814-13. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 203° Y 154° DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 15/12/2004, bajo el N°27, Tomo 78-A, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. DEMANDADA: Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 10/06/2005, bajo el N°33, Tomo 45-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados, HALIM MOUCHARFIECH UZCATEGUI, PATRICIA RUMBOS ZURITA, DAVID MOUCHARFIECH, MARIA DE LOS ANGELES PORTILLO Y CARLOS RAFAEL FARIA VILCHEZ inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 14.695, 46.664, 108.257, 124.157 y 198.355, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YAMID GARCIA CUADRA, NESTOR JOSE PALACIOS, DIEGO VILLASMIL PADUY y SIMON GOTERA OTERO, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social bajo los números 85.253, 56.945, 51.754 y 141.647, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Ocurre ante este Tribunal el ciudadano LUCIANO CAUTILLI, mayor de edad, venezolano, italiano, con cédula de identidad N°E-621.371, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., asistido por la Abogada en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES PORTILLO, para demandar al la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., alegando que, su representada es propietaria de un local inmueble conformado por un local comercial identificado con el N°20, ubicado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial GALERIAS MALL que está situado con frente a la avenida 28 (Avenida La Limpia) en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos se encuentran detallados en el documento de propiedad que se encuentra agregado a la demanda. Que dicho local comercial fue dividido en dos (2) locales, identificados como Local N°20-A y Local N°20-B. Que celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., sobre el local comercial identificado con el N°20-B; que la Arrendataria estuvo representada al momento de celebrar el contrato por el ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO, quien se constituyó en Fiador Solidario de las obligaciones contraídas por la empresa. Que dicho contrato comenzó a regir a partir del día 1/07/2005, autenticado respecto de la Arrendadora ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 15/07/2005, anotado bajo el N°61, Tomo 93 de los libros de autenticaciones, y por lo que respecta a la firma de la Arrendataria y del Fiador, fue autenticado ante el Notario Público Tercero del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el día 5/09/2005, anotado bajo el N°20, Tomo 126 de los libros de autenticaciones respectivos. También señala la demandante, que el contrato fue renovado en el año 2009, mediante documento autenticado el día 22/06/2009, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N°69, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, respecto a la firma de la Arrendadora, y respecto de la firma de la Arrendataria y del Fiador -RUSSO TEMPONE NICOLINO-, fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 8/07/2009, bajo el N°36, Tomo 124 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría. Que una vez renovado el contrato en el año dos mil nueve (2009), se estableció en la Cláusula Segunda, que la duración sería por tiempo determinado de dos (2) años, contados a partir del día 1/07/2009. Que de acuerdo al término de duración del contrato la relación arrendaticia rigió desde el 1/07/2005 hasta el día 30/06/2011, culminando el día fijado en el contrato; siendo su duración total de seis (6) años. Alega también que la demandada hizo uso de la prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó el día 1/07/2011 y venció el día 30/6/2013. Que en la Cláusula Tercera del contrato se estableció que durante el primer año de vigencia, el canon de arrendamiento sería por la suma de veintidós mil bolívares (Bs.22.000) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y para el segundo año de vigencia del contrato, dicho canon se incrementaría conforme a los índices de precios al consumidor indicados por el Banco Central de Venezuela, entre el período comprendido entre el 1/07/2009 y el 1/07/2010. Que el canon sería cancelado por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes, sin necesidad de requerimiento alguno, hasta la entrega definitiva del inmueble, en el mismo estado de aseo, mantenimiento y pintura en que declaró recibirlo la Arrendataria; que el inmueble sería destinado para la instalación de un establecimiento mercantil, para la compra y venta al mayor y al detal de zapatos nacionales e importados y a la importación o exportación de zapatos de todo tipo, así como materiales inherentes y conexos con su objeto principal. Asimismo, la Arrendataria se obligó a devolver el inmueble una vez vencido el término del contrato, y en las mismas condiciones en que fue recibido. Que también se indicó, que, si no hacía entrega del inmueble una vez vencido, la Arrendataria debía cancelar por concepto de Cláusula Penal la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado. Señala que la Arrendataria no cumplió con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble una vez vencida la prórroga legal y es por lo que ocurre ante este órgano jurisdiccional a demandar a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERÍA, C.A., para que se orden la entrega del local comercial arrendado en las mismas perfectas condiciones de conservación, mantenimiento y pintura; destacando que en el presente caso no es aplicable el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque no se encuentra en curso la prórroga legal, pues esta venció el día 30/06/2013, cesando así la relación arrendaticia. Reclama además por vía accesoria, el pago de dos mil bolívares (Bs.2.000) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, es decir, desde el día 1/07/2013 hasta la entrega definitiva del local comercial. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., representada por el abogado en ejercicio YAMID GARCIA CUADRA, negó, rechazó y contradijo la existencia de una sola relación arrendaticia entre las contratantes, que hiciera nacer el día 1/07/2011 una prórroga legal de dos (2) años a favor de su representada, cuando lo correcto es que existieron dos relaciones arrendaticias, pues su poderdante celebró contrato con la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES CALAFATE, C.A., para tener una vigencia de tres (3) años computables a partir del 1/07/2005, terminada como en efecto ocurrió el 1/07/2008, conforme se desprende de la Cláusula Segunda del contrato. Que terminada la vigencia del primer contrato, comenzó a transcurrir el lapso para la prórroga legal que era de un (1) año, según lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser una relación cuya vigencia fue de uno a cinco años . Que terminado el contrato celebrado en el año 2005, y disfrutada la prórroga legal arrendaticia respectiva por parte de su poderdante, en el año 2009 se suscribió nuevo contrato donde se convino que la vigencia de la relación inquilinaria sería de dos (2) años computables a partir del 1/07/2009 hasta el 1/07/2011, según consta de su Cláusula Segunda. Es decir, que durante el lapso comprendido entre el 1/07/2005 hasta el 1/07/2008, subsistió un vínculo arrendaticio, y durante el 1/07/2009 hasta el 1/07/2011, subsistió otro nuevo, sin calificarlo como renovación uno del otro, porque fue voluntad inequívoca y absoluta de las partes, que se tratara de dos (2) contratos distintos, tanto es así, que al terminar el primer contrato la Arrendataria disfrutó de la prórroga legal que estuvo vigente entre el 1/07/208 hasta el 1/07/2009. Negó que el segundo contrato haya sido una prórroga del primero por cuanto al suscribir el segundo contrato, las partes convinieron en que se tuviera una duración de dos (2) años, totalmente distinta, independiente y autónoma a la anterior –que era de tres años-, los cánones también fueron distintos, es decir, que los términos contractuales fueron distintos. Negó que haya existido una sola relación arrendaticia de seis (6) años, pues de los dos contratos se extrae que el primero duró tres años y el segundo dos años, que totalizan cinco años. Que en el supuesto negado en que se considere que hubo una sola relación arrendaticia, debe entenderse que fueron dos contratos distintos e independientes, es decir, dos vínculos distintos, pues entre la vigencia de uno y de otro, la Arrendataria disfrutó de la prórroga legal por espacio de un (1) año. Que una interpretación contraria imposibilitaría la calificación del tiempo en el cual detentó la arrendataria el local comercial durante el lapso comprendido entre el 1/07/2008 hasta el 1/07/2009. Alegó también que la prórroga legal arrendaticia es una sola para cada contrato, y al haber disfrutado la Arrendataria la prórroga correspondiente al primer contrato, se debe dar por terminado dicho vínculo, y que luego las partes acordaron suscribir un contrato en condiciones diferentes, aunque sobre la misma cosa. También alega la parte demandada que la demandante incurre en Fraude a la Ley, señalando que esta es una institución jurídica que se perfecciona cuando la persona intenta que se le apliquen consecuencias previstas en algunas normas, para evitar cumplir otra parte del ordenamiento jurídico, que debe observar por estar situado en determinadas circunstancias. Que en el presente caso la demandante solicitó una medida cautelar de secuestro y subrepticiamente utiliza alegatos para distraer a quien decide con la finalidad de lograr que le sean aplicadas normas que conllevan consecuencias jurídicas distintas a las que verdaderamente le deben ser aplicadas en función de la realidad de los hechos de marras, es decir, la aplicación de los artículos 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Argumenta que, la demandante manifestó en su libelo un hecho incierto, al manifestar que el primer contrato de arrendamiento se suscribió en julio de 2005, fue renovado en julio de 2009; que en la Cláusula Segunda del primer contrato señala que las partes convinieron que su vigencia fuera por el término de tres (3) años, de manera que se venció en el mes de julio del año 2008, y que a partir de ese momento CALZADOS GALERIA, comenzó a disfrutar de la prórroga legal, circunstancia que se mantuvo hasta el día 30/06/2009. Que en julio de 2009 al celebrar un contrato de arrendamiento en términos distintos al anterior ya terminado, se acordó que su vigencia fuera por un término de dos (2) años, es decir, veinticuatro (24) meses, tiempo que se hace efectivo a partir del 1/07/2009 y finaliza el 1/07/2011, y desde ese momento hasta la presente fecha CALZADOS GALERÍA se ha mantenido en posesión ininterrumpida y pacífica del local. Que en el supuesto negado de haber transcurrido la prórroga legal respectiva, esta sería de un (1) año computable a partir de junio de 2011 hasta junio de 2012 y desde ese momento se ha mantenido en posesión del local operando la tacita reconducción del contrato, pasando a ser por tiempo indeterminado, por lo que se puede concluir que el contrato no ha terminado y mucho menos su poderdante negarse a entregar el inmueble en el supuesto negado de haber terminado y así solicita sea declarado. Que además es falso lo señalado por la demandante en el “ Capitulo I De los Hechos”. Que menciona que el contrato fue renovado en el año 2009, hecho totalmente falso, porque la nueva relación arrendaticia comenzó en julio de 2009, luego de haber transcurrido íntegramente la prórroga legal correspondiente a los tres (3) años de vigencia del contrato. Que al ser un contrato nuevo e independiente del primero, mal podría entenderse que en una misma relación arrendaticia una de las partes disfrutara de dos (2) prórrogas legales. Que el texto del nuevo contrato no se encuentra mención alguna que lo relacione con el anterior, por lo que no pueden interpretarse circunstancias no plasmadas en el cuerpo de dicho documento y menos darle la posibilidad de aplicación de consecuencias jurídicas a menciones no hechas en el instrumento. Que también es falso el alegato de la actora, referido a que la relación contractual fue de seis (6) años, pues del primer contrato se lee que tuvo una duración de tres (3) años sin posibilidad de prórroga, y la duración del segundo fue de dos (2) años fijos, también sin posibilidad de prórroga, totalizando cinco (5) años y no de seis (6) como falsamente alega la demandante tratando de confundir al Tribunal y conseguir que le sean aplicados los artículos 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lograr el decreto de una medida de secuestro que se fundamentó en hechos falsos, contaminando de nulidad tal acto y así solicita sea declarado. Que en el punto “C” del libelo la demandante sigue alegando falsamente que la relación duró seis (6) años, estando separada totalmente de la realidad; que en virtud del Fraude a la Ley, se tiene que declarar la nulidad de las actuaciones realizadas como consecuencias de dicho fraude, porque contamina de nulidad las actuaciones posteriores, y por este motivo solicita se revoque la medida de secuestro solicitada por estar contaminada de nulidad. DE LAS PRUEBAS Pruebas presentadas por la parte demandante: Copia simple del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., documento que es valorado de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia simple de documento público, la cual no fue impugnada por la parte demandada; evidenciándose de dicho documento la inscripción de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE - parte demandante- en fecha 15/12/2004 ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el N°27, Tomo 78A, y el nombramiento del ciudadano LUCIANO CAUTILLI como Presidente de la empresa; así como consta su ratificación en dicho cargo de la copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la mencionada empresa, de fecha 20/12/2010, registrada en la Oficina del Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia el día 18/01/2011, bajo el N°42, Tomo 3-A, documento que al igual que el anterior, es valorado con fundamento en las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedades Mercantiles INVERSIONES CALAFATE, C.A., representada por su Presidente LUCIANO CAUTILLI como Arrendadora, y CALZADOS GALERÍA como Arrendataria, autenticado dicho documento ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 15/07/2005, inserto bajo el N°61, Tomo 93 de autenticaciones, respecto al otorgamiento por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE; y por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 5/09/2005 dejándolo anotado bajo el N°20, Tomo 126 de los libros de autenticaciones, respecto del ciudadano RUSSO TEMPONE NICOLINO como Presidente y Fiador de CALZADOS GALERIA, C.A. Dicho documento surte plenos efectos probatorios de conformidad con las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil. Documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 22/06/2009, bajo el N°69, Tomo 95 de los libros respectivos, en lo que respecta a la firma del ciudadano LUCIANO CAUTILLI, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A.; y respecto de la firma del ciudadano RUSSO TEMPONE en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA C.A. y en nombre propio, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 8/07/2009, dejándolo anotado bajo el N°36, Tomo 124 de los libros de autenticaciones respectivos; documento que surte plenos efectos probatorios de conformidad con las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil. Copia simple de documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19/01/2005, bajo el N° 47, Protocolo 1°, Tomo 43; mediante el cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, demuestra la propiedad del inmueble de autos, hecho que no quedó controvertido y no es objeto de prueba en el presente juicio. Señaló que el objeto de la prueba es demostrar: La fecha en comenzó la relación arrendaticia 1-7-2005. La fecha en que comenzó la prorroga legal. 1-7-2011. La fecha en que finalizó la prorroga 30-06-2013. Que la relación arrendaticia fue de seis (6) años. De las pruebas presentadas por la parte demandada: Promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, principalmente de los documentos de arrendamiento presentados por la parte demandante, alegando que el primer contrato otorgado los días 15/07/2005 y 5/09/2005, respecto de INVERSIONES CALAFATE y CALZADOS GALERIA, C.A., a los fines de demostrar la duración del contrato y su fecha de culminación. En relación al mérito favorable de las actas, se advierte que es deber del Juez analizar los medios probatorios existentes en actas sin necesidad de que sea solicitado por las partes. Ratificó y opuso a la demandante, el segundo contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Octava de Maracaibo en fecha 22/06/2009 anotado bajo el N°69, Tomo 95 en lo que respecta a INVERSIONES CALAFATE y ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 8/07/2009 bajo el N°36, Tomo 124 de los libros respectivos en lo que respecta a CALZADOS GALERÍA, C.A. promoción que tiene por objeto demostrar la duración de la relación arrendaticia. Promovió y opuso a la demandante en catorce (14) folios en copia simple, las facturas emitidas por la sociedad mercantil INVERSIONES CALAFATE a favor de CALZADOS GALERIAS, C.A., correspondientes a los pagos de cánones de arrendamiento, de los meses que van de enero a diciembre del año 2011, de enero a diciembre del año 2012 y los meses de enero y febrero del año 2013; a los fines de demostrar el pago efectivo, cabal y oportuno de la obligación de la Arrendataria del local comercial. Promovió y opuso a la demandante en original, las facturas emitidas por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. a favor de CALZADOS GALERIAS, C.A., correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y abril del año 2013 para demostrar el pago efectivo, cabal y oportuno de la obligación de la Arrendataria. Señala además que los instrumentos probatorios no solo demuestran la solvencia de la Arrendataria sino que además demuestran la vigencia de los dos (2) años previstos en la cláusula segunda del contrato suscrito. Señaló que los originales que se corresponden a los meses de enero a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a febrero de 2013, se encuentran agregados en el cuaderno de medidas que forma parte de este expediente, por lo que ratifica su contenido y firma, aceptando como veraces y fieles copias de sus originales las documentales consignadas y descritas en este capitulo. En relación a las facturas acompañadas a las actas por el apoderado judicial de la parte demandada, se aprecia que la demandante alegó que son impertinentes para probar que la relación arrendaticia se hizo indeterminada, señalando además que, al estar en prórroga legal, los arrendadores tienen la obligación de emitir facturas de la misma forma que si el contrato estuviese vigente, pues no está exonerada esta obligación por parte de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y su Reglamento. Respecto de estos documentos se observa, que fueron acompañados en formato impreso con membrete de “INVERSIONES CALAFATE, C.A.”, la mayoría sin firma. Sin embargo, al alegar la representación de dicha empresa, su impertinencia para probar que la relación se convirtiera en indeterminada, dió por aceptado que emanaron de ella dichos documentos, aunque no se encuentren firmados. En relación a la impertinencia alegada, se aprecia que el apoderado judicial de CALZADOS GALERIA, C.A., afirmó que el objeto de la promoción de las catorce (14) facturas consignadas en actas, es demostrar que su representada se encuentra solvente y dio cumplimiento en forma efectiva, cabal y oportuna a la obligación de pagar el canon de arrendamiento; hecho que no se encuentra controvertido y no guarda relación con el mérito de la causa, resultando impertinente a estos efectos. Por otra parte también alegó la parte demandada que los pagos que se corresponden a los meses de marzo y abril de 2013 demuestran además, los meses de vigencia del contrato de arrendamiento, superando de manera sensible los dos (2) años previstos en la cláusula segunda del contrato. Sobre este particular, puede considerarse que las prueba promovida guarda relación con los hechos controvertidos, pues como bien puede apreciarse de los argumentos formulados por las partes, es un hecho debatido en el proceso la duración de la relación arrendaticia, el comienzo y la terminación de la prórroga legal, así como la indeterminación del tiempo acordado por las partes para la existencia del contrato. En tal sentido, dichas facturas producen valor probatorio. Así se decide. Por escritos de fecha 23/09/2013 y 30/01/2014, los apoderados judiciales de la parte demandante y de la parte demandada, respectivamente, hicieron alegatos y conclusiones respecto a los hechos controvertidos; actuación que no está prevista en la tramitación del procedimiento breve y en consecuencia, este Tribunal se abstiene de pronunciase sobre tales argumentos. Así se decide. Pasa este Tribunal a decidir el mérito de la causa, observando de los términos en que quedó planteada la controversia, que la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., demanda a la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento para que entregue el local comercial identificado con el N°20B de la planta baja del Centro Comercial GALERIAS MALL ubicado dicho centro comercial con frente a la avenida 28 (también conocida como avenida La Limpia) entre las avenidas 57 (conocida como Circunvalación N°2) y las Avenidas 61 y 63 en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo demanda por vía accesoria el pago por concepto de la Cláusula Penal en virtud de la mora en la entrega del mencionado local , la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000) por cada día de retardo en la entrega del local comercial objeto del contrato, calculado a partir del día 1/07/2013 hasta la efectiva entrega del mismo. Puede apreciarse, del documento contentivo del contrato celebrado entre la Sociedades Mercantiles INVERSIONES CALAFATE, C.A., y CALZADOS GALERÍA, C.A., autenticado dicho documento ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 15/07/2005, inserto bajo el N°61, Tomo 93 de autenticaciones, respecto al otorgamiento por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE; y por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 5/09/2005 anotado bajo el N°20, Tomo 126 de los libros de autenticaciones, respecto de CALZADOS GALERIA, C.A.; que las partes celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble conformado por un local comercial identificado con el N°20-B con un área aproximada de ciento diez metros cuadrados (110mts2.) situado en la Planta Baja del Centro Comercial Galerías Mall, ubicado con frente a la avenida 28 (antes La Limpia) entre las avenidas 57, conocida también como Circunvalación N°2 y las avenidas 61 y 63 en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En su Cláusula Segunda se establece: “Las partes han convenido que el presente contrato de arrendamiento es por tiempo determinado; vale decir, un término fijo de tres (3) años, o sea Treinta y Seis (36) meses; tiempo que se hace efectivo a partir del día primero de julio de 2005 y finaliza el día primero de julio del año 2008. “ Asimismo corre inserto en actas, documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 22/06/2009, bajo el N°69, Tomo 95 de los libros de autenticaciones, respecto a la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A.; y respecto de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA C.A, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 8/07/2009, dejándolo anotado bajo el N°36, Tomo 124 de los libros respectivos; mediante el cual celebraron un contrato de arrendamiento INVERSIONES CALAFATE, C.A. y CALZADOS GALERIAS, sobre el inmueble conformado por un local comercial identificado anteriormente. En su Cláusula Segunda se acordó: “ Las partes han convenido que el presente contrato de arrendamiento es por tiempo determinado; vale decir, un término fijo de dos (2) años, o sea veinticuatro (24) meses, tiempo que se hace efectivo a partir del día primero (1) de julio de 2009 y finaliza el día primero de junio de 2011. “ En tal sentido, es necesario determinar si en el caso de autos, puede considerarse si el segundo contrato celebrado en el año 2009 corresponde a una renovación del contrato como afirma el demandante o en realidad constituye un nuevo contrato de arrendamiento totalmente distinto al primer contrato celebrado en el año 2005 como lo afirma la demandada, quien da una interpretación distinta a la planteada por la demandante en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, no obstante haber aceptado que los contratos de arrendamiento cursantes en actas tienen plena validez. . A tales efectos es importante citar algunas disposiciones legales que encuentran aplicación a la situación jurídica planteada en el caso de autos. La primera de ellas el artículo 1.159 del Código Civil, de la cual deriva la fuerza obligatoria de los contratos. “Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. “Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al referirse a la prórroga legal señala: “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (..) b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y, menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años ..” A la luz de las disposiciones citadas, debe considerarse que, en el caso de autos estamos ante la existencia de dos contratos de arrendamiento: El primero, que comenzó a regir a partir del día 1/07/2005 por un período de tres (3) años, cuyo vencimiento fue el día 30/06/2008. Que a partir de esta fecha, comenzó a correr de pleno derecho, el lapso de la prórroga legal por un período de un (1) año, contado a partir del 1/07/2008 hasta el día 30/06/2009. Un segundo contrato, por un período de veinticuatro (24) meses, que comenzó a regir el día 1/07/2009 hasta el día 30/06/2011 Que a partir de esta fecha, comenzó a regir por efecto de la Ley, una prórroga legal de un (1) año, contada a partir del 1/07/2011 hasta el día 1/07/2012. Del anterior razonamiento puede concluirse que en la situación planteada, no puede computarse la prórroga legal desde el día 1/07/2005 porque la relación arrendaticia haya tenido un período de duración de seis (6) años como lo afirma la Sociedad Mercantil demandante; sino que debe entenderse que la Arrendataria disfrutó de la prórroga legal del primer contrato, y que la prórroga del segundo contrato finalizó el día 1/7/2012, es decir, que tuvo un período de un (1) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que las partes acordaron en forma clara su voluntad en relación a la duración que cada uno de los contratos suscritos tendría, sin que presenten oscuridad o ambigüedad sobre la verdadera intención que tuvieron al contratar, pues en ellos se indicó expresamente su duración. En tal sentido se precisa, que el tiempo transcurrido desde la finalización de la prórroga legal del primer contrato, hasta la fecha en que comenzó a regir el segundo contrato, transcurrió un año, el cual coincide exactamente con el lapso de prórroga que otorga el citado Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a una relación con una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, que comienza a contarse por efecto de la ley, sin necesidad del consentimiento del Arrendador, pues es obligatoria para éste y potestativa para el Arrendatario; y que lleva a concluir que el motivo que impulsó a las partes a celebrar un nuevo contrato por un período de dos (2) años, fue evitar que una vez finalizada la prórroga legal del primer contrato, se convirtiera en indeterminada la relación arrendaticia. Para abundar sobre este punto se destaca que en el contrato de arrendamiento que comenzó a regir a partir del día 1/07/2005 por un período de tres (3) años, se observa que en su Cláusula Sexta se establece: “Al vencimiento de este contrato LA ARRENDATARIA se obliga a devolver el inmueble arrendado dentro de las condiciones estipuladas en este contrato y en las mismas perfectas condiciones de conservación, mantenimiento y pintura en que hoy declara recibirlo:” De este acuerdo contractual puede razonarse, que estando en la obligación la Arrendataria de entregar el inmueble una vez finalizado el término del contrato, resulta lógico que ésta hiciera uso de la prórroga legal que es de orden público e irrenunciable, que nació de pleno derecho al vencimiento del término aún cuando no fue acordado, dado que existía incertidumbre en relación a la voluntad de la Arrendadora en continuar la relación arrendaticia; lo que le da fuerza a la tesis de el período comprendido entre el 1/07/2008 y el 1/07/2009 corresponde a la prórroga legal que la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., disfrutó antes de celebrar el segundo contrato con la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A; y es por ello que no puede contarse la relación arrendaticia desde el día 1/07/2005 a los efectos del cálculo de la prórroga legal, porque no hubo renovación del primer contrato celebrado entre las partes. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 17/03/2011. Expediente N°10-005, señaló que los contratos suscritos entre las partes a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, y por ello no es necesario notificar sobre la prórroga o no prórroga del contrato. En este orden también debe precisarse que la permanencia de la Arrendataria en el inmueble arrendado después de vencida la prórroga legal del segundo contrato -1/07/2012- produjo como efecto la tacita reconducción del mismo, por la inactividad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., en exigir la entrega del local comercial a la Sociedad Mercantil GALERÍA, C.A., convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Puede apreciarse de las facturas o recibos de pago que corren insertos en actas, que la Arrendadora después de la fecha en que finalizó la prórroga legal del segundo contrato, siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, y fue hasta el día 2/07/2013 cuando presentó la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, lo que lleva a considerar que transcurrió un lapso de tiempo suficiente durante el cual la Arrendadora consintió la permanencia de la Arrendataria en el local comercial sin hacer ninguna oposición, lo que produjo la tácita reconducción de contrato conforme a las normas citadas, pues el tiempo inicialmente determinado expiró, renovándose bajo las mismas condiciones excepto en lo que respecta al tiempo. Se observa que el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., en su escrito de contestación a la demanda desconoce la carta que supuestamente dirigió a su representada INVERSIONES CALAFATE, C.A. en fecha 11/06/2011, consignada en la pieza de medidas, negando que la recibiera o hubiera firmado la misiva en la que se le manifiesta a CALZADOS GALERIAS, C.A., la decisión de no renovar el contrato celebrado en el año 2009 y que puede hacer uso de la prórroga legal que termina el día 1/07/2013; observándose que la parte demandante no promovió ningún tipo de prueba para demostrar que efectivamente la hubiere recibido y firmado y así demostrar su autenticidad. Al respecto, reitera este Tribunal que no existe necesidad de notificar al Arrendatario antes del vencimiento de la prórroga legal, sino que después de vencida el Arrendador debe requerir la entrega del inmueble arrendado Es oportuno citar la opinión del autor Gilberto Guerrero Quintero sobre la continuidad de la relación arrendaticia después de concluido el término contractual y su prórroga. Tratado de Derecho Inmobiliario pág. 298. “Si bien es cierto que el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de la LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue), sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continúa la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión….” En base a las consideraciones anteriores debe concluirse que, no podía la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que el contrato se hizo indeterminado, y ante la inexistencia de la determinación del tiempo, se hace necesario poner fin al contrato, para que entonces surja el interés legítimo del Arrendadora para presentar demanda en contra de la Arrendataria. Tampoco es procedente la reclamación realizada por la demandante sobre el pago de la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000) diarios por cada día de retardo en la entrega material del local comercial objeto del arrendamiento; pues aún cuando fue acordada en la Cláusula Décima Novena del último contrato celebrado entre las partes una indemnización por concepto de Cláusula Penal, esta solo se hace exigible en el caso en que el contrato haya terminado y la Arrendataria se demore o se niegue a hacer la entrega, no siendo exigible ante la incertidumbre de la fecha de terminación del contrato. Así puede interpretarse de la redacción de la cláusula que se transcribe a continuación: “Décima novena: Cláusula Penal: Si la Arrendataria no entregase a la Arrendadora el inmueble arrendado a satisfacción de esta última dentro del término estipulado en este contrato, esto es, el día 01 de julio de 2011, la Arrendataria deberá pagar a la Arrendadora diariamente la cantidad de Dos mil bolívares (Bs.2.000) diarios por concepto de Cláusula Penal, por cada día de retardo en la entrega del inmueble.” En relación al argumento formulado por la parte demandada, referido a la denuncia del Fraude a la Ley en el que según su afirmación incurrió la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A., al plantear con hechos falsos el fundamento de su pretensión de cumplimiento de contrato y la solicitud del decreto de la medida cautelar, señalando que no concuerdan con la verdad plasmada en los contratos de arrendamiento, pretendiendo confundir al Tribunal y conseguir que le sea aplicada la consecuencia prevista en los artículos 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, pide a este Tribunal sean declaradas nulas las actuaciones realizadas en base al fraude; este Tribunal hace las siguientes consideraciones: En relación a la figura del Fraude a la Ley, la doctrina ha considerado que esta configura uno de los tipos del Fraude Procesal. En este sentido se han pronunciado los autores Bello y Tabares. Conforme al criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual define la figura del Fraude Procesal, ha considerado la necesidad de la presencia del elemento intencional o Dolo Procesal, para que pueda calificarse que la conducta asumida por los sujetos del proceso configura un fraude procesal, y que lo que se juzga es esa conducta engañosa dirigida a desviar el proceso de su verdadera finalidad, lo cual debe quedar evidenciado de las propias actas; destacándose que en el caso de autos no se pudo verificar el Dolo Procesal, toda vez que la parte demandante al plantear los hechos en su libelo de demanda, lo hace conforme a la interpretación que a su entender se desprende de los contratos cursantes en las actas y de las disposiciones legales que cita; conducta que no puede ser considerada como Fraude a la Ley, pues no existe constancia del elemento intencional de causar un daño. A continuación se transcribe un extracto de la sentencia dictada por Sala Constitucional en fecha 04 de agosto de 2000. Caso: Hans Gotterried Ebert Dreger), ratificada por sentencia del 6 de julio de 2001 (Caso: Antonino Carpenzano Cirimele), “Pareciera, debido a lo confuso de la solicitud, que el accionante lo que pretende es fundar un amparo en un fraude procesal y, esta Sala Constitucional, sin prejuzgar sobre su existencia, quiere apuntar lo siguiente: (Omissis) ...a partir del vigente Código de Procedimiento Civil, en forma genérica y no puntual, el dolo procesal y sus efectos aparece recogido en el ordenamiento procesal, cuando el ordinal 1° del artículo 170 crea en las partes el deber de veracidad (exponer los hechos de acuerdo a la verdad), mientras que el artículo 17 al desarrollar el deber de lealtad y probidad en el proceso por parte de los litigantes, ordena la prevención de la colusión y el fraude procesal (máximo exponente del dolo procesal). (Omissis) El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal….” DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho antes mencionados, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, declara: Sin lugar, la demanda intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CALAFATE, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil CALZADOS GALERIA, C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Sin lugar, la reclamación por vía accesoria por concepto de Cláusula Penal de la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000) por cada día de retardo en la entrega del local comercial objeto del contrato. Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el presente juicio. Publíquese y Regístrese Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil diez (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. LA JUEZ, Mg. Sc. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR. En la misma fecha se publicó el anterior fallo previo los anuncios de ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m). LA SECRETARIA, Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Expediente: 2.814-13.