TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 2.827-13

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203º y 154º

DEMANDANTE: EDIXIO DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS, mayor de edad, venezolano, con cédula de identidad número V-7.720.113, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: OMAIRA TORRES MONCADA, mayor de edad, venezolana, cédula de identidad número V-9.369.357, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAFAEL BARRERA FERRER y NELEIDY RODRÍGUEZ, con cédulas de identidad N° V-16.032.868 y V-15.174.470, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 107.115 y 105.476, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada BEATRIZ ABREU FERRER, con cédula de identidad número V-7.760.848, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 120.303.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se dio inicio al presente proceso en virtud de la demanda interpuesta por el ciudadano EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS en contra de la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, por motivo Resolución de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 7/02/2011 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el N° 16, Tomo 13 de los libros respectivos, sobre un local comercial ubicado en la Avenida 49B con calle 183 del Barrio 24 de Julio del Municipio San Francisco del Estado Zulia.

Alega el demandante que, conforme a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, se estipuló un canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs.400,oo) mensuales; que desde el mes de abril del año 2013 no ha cancelado la Arrendataria la cantidad mensual correspondiente, siendo infructuosos los esfuerzos realizados para que pague; que se le indicó que si no podía costear el canon procediera a desalojar y a entregar el bien inmueble, toda vez que se ha configurado un perjuicio directo a su persona y al patrimonio, debido a que cuenta con el monto mensual para su subsistencia.
Que la Arrendataria no le permite visitar el inmueble; que como propietario tiene derecho a velar por la integridad física y estructura del local; que al parecer la Arrendataria ha procedido a realizar una serie de construcciones sin su autorización, aunado a que desde hace seis (6) meses no le cancela el canon, lo que lleva a presumir lo peor en detrimento de sus derechos e intereses como propietario.
Que por este motivo demanda a la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA la Resolución del Contrato, para que proceda a la entrega material del inmueble objeto del contrato.

En la oportunidad procesal correspondiente, la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, asistida por la abogada en ejercicio BEATRIZ ABREU FERRER, opuso como defensa perentoria la Falta de Cualidad e Interés del demandante, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el ciudadano EDIXIO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS, no es el único propietario del inmueble objeto de litigio, porque forma parte de la comunidad de bienes de una sucesión donde la ciudadana MILEIDIS RODRIGUEZ quien es su hermana, también es propietaria, que nada menciona al respecto ni presenta documento de propiedad que acredite la titularidad del bien, que debió presentar la declaración de únicos y universales herederos, la sentencia de partición de la sucesión en caso de existir y el correspondiente poder judicial para actuar en representación de su hermana.
Que da contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice la demanda, que la actora exige la entrega material del inmueble objeto del contrato por el supuesto incumplimiento, siendo falso, pues ha cancelado oportunamente cada mensualidad, tal como lo establece la Cláusula Tercera del Contrato.
Alegó que desde el día 7/01/2010 celebró un contrato de arrendamiento privado “de palabra” donde los ciudadanos antes mencionados autorizaron construir un local comercial dentro de su propiedad ubicado en el Barrio 24 de julio, avenida 48B con calle 183 en jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, y que ellos iban a descontar poco a poco de la construcción como parte del canon de arrendamiento, el cual era la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs.400.000) mensuales por veintiséis (26) meses que comenzó desde el 12/02/2010, terminando en abril de 2012; que el contrato de arrendamiento que presenta el demandante es posterior porque lo quería desalojar sin cancelarle lo que había gastado en la construcción del local comercial al que habían llegado por acuerdo previo y con la condición de seguir en el local, que por eso le aumentaron a setecientos bolívares (Bs.700,oo) mensuales desde el mes de abril de 2012 hasta octubre del mismo año, aumentándole luego a novecientos bolívares (Bs.900,00) desde ese mes de octubre.

Que el día 5/02/2013 hicieron un nuevo negocio que consistió en un contrato de arrendamiento con opción de compra en forma privada “de palabra” en el cual le alquilaban la casa que forma parte del inmueble, es decir, que le iban a vender la casa y el local comercial en la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) que debía cancelar el día 5/09/2013 y el resto, es decir, la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000) se lo cancelaría en un (1) año. Que por ello se hizo un acta compromiso ante la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20/05/2013, que desde entonces se dedicó a hacerle mejoras al inmueble que le ofrecieron en alquiler con opción a compra porque la casa estaba en condiciones no habitables, deteriorada, sin servicios y se inundaba toda. Que tiene testigos presensiales y miembros del Consejo Comunal “24 de Julio Somos Todos” que pueden dar fe, además de los vecinos del sector.

Que el 5/09/2013 acudió a la referida Intendencia a llevar la primera parte del precio acordado y para su sorpresa, ellos no quisieron recibirlo, ni tampoco el canon de arrendamiento del local ni de la casa, por eso acudió a la Intendencia para formular denuncia , siendo citados para el día 13/09/2013 y en esa oportunidad le manifestaron que ya no le venderían por el precio acordado sino por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000). Que por este motivo el funcionario respectivo los instó a acudir ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia. Que solicitó la apertura de un procedimiento de consignación temporal del canon de arrendamiento, porque los propietarios se niegan a recibirlo, sin que pudieran llegar a un acuerdo, y desde que salieron de la Superintendencia ha sido víctima de amenazas por parte del ciudadano EDIXIO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS, para que saliera del local, por lo que tuvo que acudir ante el Ministerio Público donde se sigue investigación desde el 17/09/2013.
Que la acción intentada en su contra no concuerda con lo pautado extrajudicialmente entre su demandante y él, por el supuesto monto y el derecho a su cobro, pues ya se había pactado extrajudicialmente que se había pagado el canon de arrendamiento pendiente, porque fueron los Arrendadores quienes se negaron a recibir el pago, y es por lo que rechaza y contradice la falta de pago.

Pruebas presentadas por la parte demandante:

Original de documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 7/02/2011, inserto bajo el N°16, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, que evidencia que los ciudadanos EDIXIO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS y OMAIRA TORRES MONCADA, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la avenida 49B con calle 183 del Barrio 24 de Julio del Municipio San Francisco del Estado Zulia.

Ratificó el documento de propiedad acompañado al libelo de la demanda, indicando que de él se evidencia que ambas partes celebraron el contrato de arrendamiento sobre un local comercial, siendo menester aclararlo, porque de la contestación de la demanda la parte accionada se desprende la intención de querer darle un sentido contrario al espíritu y voluntad de los contratantes.

Promovió y opuso a la parte demandada recibos de pago insolutos en diez (10) folios útiles, referentes a los cánones de arrendamiento que van desde el mes de abril del año 2013 al mes de febrero de 2014, correspondientes a los meses en que no se ha podido lograr el pago del arrendamiento del inmueble.

Inspección judicial en el inmueble objeto del contrato –local comercial ubicado en la avenida 49B con calle 183, del Barrio 24 de Julio del Municipio San Francisco del Estado Zulia, para dejar constancia del estado del mencionado local y si se observa algún tipo de construcción o remodelación, tal como se desprende de la declaración de la parte demandada.
Esta inspección fue practicada por este Juzgado el día 21/01/2014, constituyéndose en el inmueble ubicado en la calle 183 con avenida 49 Barrio 24 de Julio en jurisdicción del Municipio San Francisco, procediendo a notificar al ciudadano TEMISCLOTES ROJAS HERNANDEZ, quien manifestó que habita el inmueble junto con su esposa OMAIRA TORRES, su hijo y dos nietos, su hija y el esposo; presentando recibo de electricidad que aparece a nombre del ciudadano EDIXON RODRIGUEZ. En dicha actuación se hizo constar además, que el inmueble se encuentra conformado en la parte delantera por un local comercial destinado al expendio de frutas, verduras y víveres, denominado “Abasto Los Martínez”, con techo de zinc, estructura en parte de metal con rejas y en parte con bloques de cemento sin frisar, en malas condiciones de uso y conservación. Se pudo verificar la existencia de un área anexa con techo de zinc, paredes de bloques frisados y pintados, pisos de cemento pulido, con las siguientes dependencias: dos (2) piezas destinadas a dormitorio, ambas sin puertas ni marcos, con cortina; cocina, baño rústico con piezas sanitarias en buenas condiciones (lavamanos y sanitario) sin puerta ni marco, con una cortina; pisos de cemento rústico. Todo en mal estado de uso y conservación. En esta área se observaron enseres propios del hogar.

La testimonial de los ciudadanos JOSE CUSTODIO SANCHEZ REYES y SOL MARINA SANCHEZ, a los fines de demostrar los hechos y circunstancias que motivaron la demanda de resolución del contrato de arrendamiento.
Se deja constancia de que los mismos no fueron presentados par rendir declaración.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

Copia simple de Acto de Inicio emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 28/10/2013, documento administrativo que no fue impugnado por el demandante de autos, y en tal sentido se le da pleno valor probatorio; evidenciando que el mismo corresponde al acta levantada en el expediente N° CT-00017/10-13, donde se hace constar que, la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, solicitó el inicio del Procedimiento para la Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento en virtud de que presuntamente el propietario-Arrendador EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS, se niega a recibir el pago, según contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble ubicado en el Barrio 24 de Julio, calle 183, avenida 49, esquina Los Martínez, casa N°49-11 del Municipio San Francisco del Estado Zulia; ordenándose realizar preventivamente la consignación a través del Sistema de Arrendamiento en Línea (SAVIL) hasta que se emita la decisión final.

Ejemplar del Diario VERSION FINAL de fecha 4/12/2013 en el cual aparece publicado cartel del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, expedido el día 28/11/2013, correspondiente al expediente N°MC-00892/10-13 mediante el cual se notifica al ciudadano EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOs, que ante esa Superintendencia cursa expediente administrativo contentivo de procedimiento previo a la demanda, solicitado por la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, concediéndole un plazo de diez (10) días para que exponga sus descargos y promueva las pruebas que considere pertinentes en virtud que presuntamente existe negativa de recibir el pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el Barrio 24 de Julio, calle 183, avenida 49, esquina Los Martínez, casa N°49-11 del Municipio San Francisco del Estado Zulia

Original de constancia emitida por el Concejo Comunal “24 de Julio Somos Todos” de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en la cual los siguientes representantes -Vocera Principal Administrativo, Vocera de Igualdad Social y Contraloría- señalan que la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, tiene cuatro (4) años como residente del sector, en la calle 183, casa N° 49-11, ya que el ciudadano EDIXON RODRÍGUEZ se niega a cumplir el acuerdo de alquilar la casa con opción de compra; anexando firmas de miembros de la comunidad.

Oficio N° 24-FS-OAC-2566-2013 de fecha 17/09/2013 dirigido por el Ministerio Público a la Superintendencia de Seguridad de la Parroquia Domitila Flores, mediante el cual remite a la ciudadana OMAIRA TORRES quien sostiene problemas con el ciudadano EDISON RODRÍGUEZ, en relación a que se pretende desalojar a la recurrente de un inmueble de su propiedad, a los fines de que sean canalizadas las acciones procedentes en atención al caso.

Original de Denuncia formulada por el ciudadano EDIXON JESUS RODRÍGUEZ CHIRINOS en contra del ciudadano JUAN CARLOS ROJAS, causa de alquiler, con fecha de entrada 13/05/2013; con Acta de Compromiso anexa donde consta que los ciudadanos antes mencionados se presentaron ante ese Despacho para buscar la solución a un problema, tomando la decisión que en fecha 5/09/2013 que le será entregado a los hermanos EDIXON CHIRINOS y MILEIDI RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs.80.000), restando la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000) que serán entregados en la fecha 5/09/2014; que el arrendamiento se seguirá pagando completo hasta el día 5/09/2013 y después será la mitad hasta cancelar el total de la vivienda.

Denuncia formulada el día 9/09/2013 por la ciudadana OMAIRA TORRES en contra del ciudadano EDIXON RODRÍGUEZ señalando que presenta problemas por la compra y venta de una casa, que hicieron un compromiso por ante la Intendencia . Anexo se encuentra Acta de Compromiso realizada el día 13/09/2013 donde la Intendente Parroquial hace constar que no fue posible lograr la conciliación. Que según acto celebrado el día 20/05/2013 los mencionados ciudadanos firmaron un compromiso en los siguientes términos:
Los señores EDIXON DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS y MILEIDI SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, ofertan en alquiler con opción a compra a la mencionada ciudadana y su esposo un inmueble por un monto de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) que los mencionados propietarios estarían recibiendo a más tardar el día 5/09/2013 la suma de ochenta mil bolívares (Bs.80.000), quedando por cancelar en el transcurso de un año cuya fecha límite es el 5/09/2014.
Los cánones mensuales por concepto de arrendamiento se seguirían cancelando hasta el día 5/09/2013 y después cancelarían solo el 50% del valor según las cláusulas del acuerdo celebrado voluntariamente y sin coacción alguna ante ese Despacho.
Que nuevamente se presentaron las partes según lo acordado, por cuanto la oferta de compra varió, ya que los Promitentes Vendedores pretenden que los Promitentes Compradores le cancelen la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000) por el inmueble y no la suma de ciento ochenta mil (Bs.180.000) como lo habían convenido los Promitentes Vendedores. Que los Promitentes Compradores presentaron documentación de mejoras y bienhechurías del inmueble para cobrarlo en condiciones dignas para ser habitado. Que se solicitó se reconozca la inversión pero el Vendedor rehusó a llegar a un acuerdo y se mantuvo firme en la posición de disolver la negociación en caso de no recibir la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000), sin embargo las partes manifestaron su voluntad de regresar hasta la Intendencia el día lunes 16/09/2013 a los fines de pensar nuevas propuestas para lograr conciliar que son los objetivos que persigue esta Instancia.
Se hizo constar que el acto contó con la presencia de los abogados Gustavo Ramón Vera Ordóñez y Marlene del Consuelo Díaz, quienes acudieron en representación de los propietarios del inmueble, así como el ciudadano ALEJANDRO ABREU quien es miembro del Consejo Comunal del sector. Que se realizaron propuestas para la conciliación y ante la negativa y falta de voluntad de las partes, el Despacho decide remitirlas a una instancia con competencia en materia inquilinaria .

Los documentos anteriormente descritos emanados de la Intendencia de Seguridad Parroquial Domitila Flores son valorados por este Tribunal por tratarse de documentos administrativo que no fueron impugnado por la parte demandante.

Asimismo fue promovida prueba de informe a la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, para que informe y remita copia certificada de la denuncia de fecha 5/09/2013; siendo recibido del mencionado organismo oficio signado 001-14 de fecha 21/01/2014 donde se informa que en dicho Despacho actuaron como denunciantes los ciudadanos OMAIRA TORRES y JUAN ROJAS, con motivo del arrendamiento y compra venta de inmueble, causa que se atendió por vía de mediación y orientación, tomando como principio que por ante ese Despacho todos los actos son conscientes y de manifestación voluntaria entre las partes, y de no haber acuerdo se remite a la instancia correspondiente, anexando copia certificada de los expedientes contentivos de la denuncia efectuada por los ciudadanos RODRIGUEZ CHIRINOS EDIXON DE JESUS y MILEIDI SANCHEZ RODRIGUEZ en fecha 13/05/2013, en contra de JUAN CARLOS ROJAS, así como del acta de compromiso levantada; denuncia formulada por la ciudadana OMAIRA TORRES en contra del ciudadano EDIXON RODRIGUEZ por los problemas de la compra y venta de la casa; acta compromiso levantada por el Intendente de la Intendencia de la Parroquia Domitila Flores; observándose que dichos documentos contiene las declaraciones que se encuentran plasmadas en los documentos que fueron acompañadas a las actas por la parte demandante, y además, que la parte demandante ninguna objeción realizó sobre la prueba de informes. En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio.

De los folios 53 al 54, copia fotostática de documento privado.

De los folios 60 al 63 trece (13) fotografías, de las cuales indica la demandada que corresponden al inmueble.

Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 7/02/2011, bajo el N°16, Tomo 13.

Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, especialmente de los documentos consignados con la contestación de la demanda.

Promovió prueba de informes a la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, para que informe de la existencia del documento otorgado el día 7/10/2011, bajo el N°16, Tomo 12, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ y OMAIRA TORRES MONCADA, siendo recibido oficio emitido por la mencionad oficina, donde informan que se pudo comprobar que aparece inserto el documento otorgado el día 7/02/2011, bajo el N°16, Tomo 13 de autenticaciones y no como erróneamente se indicó en el texto del oficio, remitiendo copia certificada de dicha actuación , así como copias de las actuaciones de los libros diarios e índice, pues los datos suministrados no concuerdan.
Puede apreciarse que anexo a este oficio se encuentra agregado el documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 7/02/2011, bajo el N°16, Tomo 13, el cual corresponde al documento que ya había sido incorporado por el demandante en original y en copia simple por la parte demandada.

Prueba de informe al Ministerio Público para que informe sobre la denuncia interpuesta en contra del ciudadano EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS en fecha 17/09/2013 signada FS-OAC-2566-2013.

Se recibió oficio de la Fiscalía Superior del Ministerio Público, mediante el cual informa que el 17/09/2013 fue atendida la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA ante la Oficina de Atención al ciudadano, siendo remitida a la Intendencia de Seguridad Ciudadana de la Parroquia Domitila Flores a los fines de que efectuaran acto conciliatorio con el ciudadano EDIXON DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS, sin que se iniciara ninguna investigación penal, ya que la misma resultaba improcedente por ser materia de naturaleza civil.

Prueba de informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zulia, a los fines de conocer el estado en que se encuentra el proceso aperturado en virtud de la denuncia que hiciera la ciudadana OMAIRA TORRES seguido en expediente N° CT00017/10-13; siendo recibido del mencionado organismo administrativo, oficio N° SUNAVI-ZULIA-0268-2014 de fecha 15/01/2014 mediante el cual informa que efectivamente cursa en expediente signado CT00017 procedimiento para la Consignación Temporal de Cánones de Arrendamiento seguido por la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA en contra del ciudadano EDIXIO DE JESÚS CHIRINOS, participando que fue imposible la notificación personal del mismo, por lo que se procedió a la notificación cartelaria. Adjunto se remiten copias certificadas del referido expediente.
Examinadas las copias certificadas del expediente administrativo pudo constatarse que en dicho procedimiento fue librado cartel de notificación por la prensa del ciudadano EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS, sin que este compareciera a efectuar los descargos correspondientes.

Promovió prueba de informes al Consejo Comunal “24 de Julio Somos Todos” de la Parroquia Domitila Flores del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia para que informe y remita copia certificada de la Carta de Residencia y de las firmas que aparecen de los miembros del Consejo Comunal y miembros de la comunidad y vecinos del sector; siendo recibida comunicación emanada de dicho Consejo Comunal mediante la cual informa que confirma que fue emitida la carta de fecha 9/10/2013 con firmas de los miembros del Consejo Comunal y los vecinos del mismo a la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA, señalando que reside en el sector en la calle 183, casa N°49-11.

También fue promovida por la parte demandada, la declaración testimonial de los ciudadanos FERNANDO RAMON CORDERO CUELLO, JESUS SALVADOR MUÑOZ BERMUDEZ, JOSE ROGELIO PELAEZ ANTOLINEZ, ROBINSON JAVIER SANCHEZ LOPEZ, JENNY CAROLINA CARRUYO y EMILIO RIVAS.

En el lapso de evacuación de pruebas rindieron declaración los siguientes testigos:

El día 14/01/2014, declaró el ciudadano FERNANDO RAMÓN CORDERO COELLO, señalando que conoce a los ciudadanos OMAIRA TORRES MONCADA, EDIXO DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS y MILEIDIS RODRÍGUEZ, que los últimos mencionados son hermanos y propietarios de un local comercial ubicado en el Barrio 24 de Julio, avenida 48B con calle 183 en jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que le pertenece a la sucesión Rodríguez. Que celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría, que tienen allí entre tres y cuatro años, que cuando el señor EDIXON se lo arrendó a la señora OMAIRA el local era pequeño y ella lo agrandó con autorización de los hermanos RODRÍGUEZ; que ofrecieron venderle con opción a compra la casa y el local a la señora OMAIRA y después se negaron a recibir en la Intendencia la primera parte de lo que habían acordado y el arrendamiento, incluso le aumentaron el valor de la casa; que ha recibido amenazas porque el señor EDIXO ha llegado con groserías para que la señora y su esposo, teniendo que denunciarlo ante el Ministerio Público e irse hasta la Superintendencia Nacional de Arrendamiento para poder depositar la mensualidad porque se niega a recibirla.

JENNY CAROLINA CARRUYO, declaró el día 17/01/2014 y dijo conocer de vista, trato y comunicación a los ciudadanos OMAIRA TORRES MONCADA, EDIXO DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS y MILEIDIS RODRÍGUEZ desde hace varios años.
Fue interrogada ¿le consta que el local comercial ubicado en el Barrio 24 de Julio, avenida 48B con calle 83 en jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia es propiedad de los nombrados EDIXO DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS y MILEIDIS RODRÍGUEZ? A lo que contestó que sí, lo heredaron del padre y le pertenece a la sucesión RODRÍGUEZ. Declaró también que estos ciudadanos celebraron un contrato de arrendamiento del local comercial ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo y que hicieron un contrato de compra venta de la casa.
Al ser interrogada ¿diga la testigo si estos ciudadanos violaron el acuerdo firmado ante la Intendencia de la Parroquia Domitila Flores con la ciudadana OMAIRA MONCADA, negándose a recibir la primera parte del precio acordado por haber aumentado su valor y también se negaron a recibir el dinero del alquiler? Contestó si, ellos tienen esa costumbre, siempre alquilan con opción de compra y venta y después quieren sacar a la gente a lo bravo, con grosería. Declaró que conoce el caso, que la ciudadana OMAIRA MONCADA tuvo que ir a la Fiscalía a buscar amparo por sus constantes amenazas y también fue a la Intendencia de Vivienda para poder depositar el dinero porque se niega a recibirlo. Al ser interrogada ¿diga la testigo si sabe que los nombrados ciudadanos le han arrendado a otras personas la casa y el local y en caso afirmativo diga si han tenido problemas con otros inquilinos? Contestó: sí, ellos tienen esa costumbre, allí estuvo alquilada una Fundación de Derechos Humanos y les hicieron lo mismo.
Examinadas las declaraciones realizadas por los testigos, puede concluirse que no incurrieron en contradicciones, siendo contestes y en consecuencia producen valor probatorio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se aprecia que en el presente juicio ha sido demandada la Resolución de un contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial ubicado en la avenida 49B con calle 183 del Barrio 24 de Julio del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que el demandante –EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS- alega que dio en arrendamiento a la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA en fecha 7/02/2011 ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N°16, Tomo 12 de los libros respectivos, pudiendo constatarse del documento agregado a las actas procesales, que ciertamente éstos celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial en la dirección indicada por el demandante, por documento autenticado ante la mencionada Notaría, el día 7/02/2011, bajo el N°16, Tomo13 de los libros respectivos.
En este orden se destaca la defensa esgrimida por la parte demandada al dar contestación a la demanda, cuando señala que el Arrendatario lo autorizó para construir un local comercial dentro de su propiedad y que le sería descontado poco a poco la construcción como parte del canon de arrendamiento; que celebró el día 5/02/2013 contrato verbal de arrendamiento con opción a compra que tenía por objeto el alquiler y la opción de compra de la casa y del local comercial, por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000).
Puede apreciarse de la fecha en que fue celebrado el contrato de arrendamiento existente en las actas - 7/02/2011-, que en éste se señaló que tendría una duración de veintiséis (26) meses y que comenzó a regir a partir del día 2/02/2010, evidenciándose de esta declaración convencional formulada por las partes, que para la fecha en que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el contrato de arrendamiento, ya la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA se encontraba ocupando el inmueble.
Se aprecian las declaraciones formuladas por los testigos y las actuaciones administrativas emanadas de la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que corren insertas de los folios 48 al 52 de las actas, así como de la prueba de informes recibida de esa institución donde consta la denuncia efectuada en fecha 13/05/2013 por los ciudadanos EDIXON RODRIGUEZ CHIRINOS y MILEIDI SANCHEZ RODRIGUEZ por motivo de alquiler; la denuncia formulada en fecha 9/09/2013 por la ciudadana OMAIRA TORRES en contra de EDIXON RODRIGUEZ, por problemas por la compra de una casa, así como la exposición realizada en el acta de compromiso por la Intendente de Seguridad de la Parroquia DOMITILA FLORES; por lo que puede inferirse de dichas pruebas, que los ciudadanos EDIXON RODRIGUEZ CHIRINOS y MILEIDIS RODRIGUEZ SANCHEZ, habían acordado dar en opción de compra a la ciudadana OMAIRA TORRES MONCADA una vivienda, y que las denuncias fueron motivadas por desacuerdos entre éstos.
No consta en las referidas actuaciones la dirección del inmueble objeto de las diferencias, sin embargo son adminiculadas estas pruebas con las actuaciones realizadas por la ciudadana OMAIRA TORRES ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con ocasión del inicio del procedimiento para la consignación temporal del canon de arrendamiento, en las que ésta señala que el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano EDIXO DE JESUS RODRIGUEZ CHIRINOS tiene por objeto el inmueble tipo casa de habitación ubicada en el Barrio 24 de Julio, calle 183 con avenida 49 esquina Los Martínez, signada con el N°49-11 del Municipio San Francisco del Estado Zulia; así como el acta de la inspección judicial practicada por este juzgado el día 21/01/2014 donde se pudo evidenciar que en el inmueble signado con el N° 49-11 ubicado en la calle 183 con avenida 49, Barrio 24 de Julio del Municipio San Francisco, está conformado por un local comercial y un área destinada a vivienda.
En tal sentido, del material probatorio existente en las actas puede concluirse que el local comercial cuya resolución se demanda, también consta de un área que se encuentra destinada a vivienda familiar, sin que se hubiere aportado al proceso la prueba del cumplimiento del requisito previo a las demandas exigido por los artículos 94, 95 y 96 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda publicado en Gaceta Oficial de fecha 12/11/2011; pues si bien se dio inicio al tramite administrativo para la Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, no fue tramitado el procedimiento administrativo conforme a lo establecido en el Decreto N°8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas descrito en los artículos del 7 al 10.
Es importante destacar el criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 17/04/2013. Expediente N° 0000712, en relación a las causas que tengan por objeto el desalojo de inmuebles destinados a vivienda:

“…Asimismo, cabe destacar que esta Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, así como otros cuerpos legales, verbigracia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal.
“..En este escenario, la Sala se refirió al rol fundamental de los órganos jurisdiccionales competentes en la materia conforme a este nuevo marco regulador, para erradicar todas las prácticas adversas fundamentadas en normas preconstitucionales, que condujeron a situaciones arbitrarias y de injusticia al amparo de formalidades legales que subordinaban los derechos sociales, específicamente el derecho a una vivienda digna a los intereses económicos.
(…)
Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
(….)
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
(…)
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
(…)
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley...”

En base a las consideraciones anteriormente expuestas, debe concluir este Tribunal que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, pues no cumple con el requisito de admisibilidad establecido en las normas citadas, lo que impide que esta juzgadora pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa y hace innecesaria la valoración del resto de las pruebas aportadas al proceso.
Debe señalarse que, la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda no obsta para que las partes puedan ocurrir a vía judicial para tramitar la acción correspondiente para obtener la tutela de sus derechos, una vez agotada la instancia administrativa.
Por ultimo, considera este Tribunal que aún cuando resulta inadmisible la demanda, la admisibilidad debe equipararse al vencimiento total y en consecuencia la parte actora debe cancelar las costas procesales.
Al respecto, es oportuno citar el contenido de la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 12/06/2013. Expediente N° AA-20-C-2013-0000072, en la cual se señaló que cuando se niegue la admisión de la demanda, resulta equiparable al vencimiento total de su proponente, quien debe ser condenado al pago de las costas, con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, para resarcir los gastos que la defensa respectiva pudo haber generado en su contraparte.

DISPOSITIVO
En razón de los fundamentos de hecho y de derecho antes esgrimidos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por AUTORIDAD DE LA LEY, declara:
Inadmisible, la demanda intentada por el ciudadano EDIXO DE JESÚS RODRÍGUEZ CHIRINOS en contra de la ciudadana OMAIRA TORRES MONDADA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Se condena en costas a la parte demandante por resultar vencida en el presente juicio. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las once y veinte minutos de la tarde (11:20 am.), se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Exp. 2.827-13.-