REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE No. 13.176 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la distribución efectuada en fecha treinta (30) de julio de 2.010, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con ocasión de la apelación interpuesta en fecha doce (12) de abril del mismo año por la profesional del derecho MILENY PARRA URDANETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.814, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos ARQUIMIDES BARRETO COLMENARES y OLGA CECILIA SÁNCHEZ SERRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 5.825.937 y V.- 7.804.502, respectivamente; contra la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de noviembre de 2.009, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA interpusieron los ciudadanos ARQUIMEDES BARRETO y OLGA SÁNCHEZ, antes identificados contra de los ciudadanos FEDERICO JOSÉ GUTIÉRREZ SUÁREZ y LILIA JOSEFINA PIRELA DE GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 6.802.664 y V- 7.770.953, respectivamente. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 06 de agosto de 2010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Definitiva. Consta en actas, que en fecha catorce (14) de octubre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, abogada MILENY PARRA URDANETA, inscrita en Inpreabogado bajo el número 47.814, consignó ante esta Alzada, escrito de informes, constante de tres (03) folios útiles, mediante el cual expuso lo siguiente: “(…) si hacemos un análisis de la sentencia dictada por el tribunal de la causa existe una incongruencia, ya que no tomo (Sic) en consideración lo alegado por mis mandante (Sic) como se evidencia de la segunda opción firmadas por las partes de fecha once (11) de Septiembre (Sic) de 2002, por ante la Notaria Novena de Maracaibo, anotado bajo el N°.38, Tomo 112, en la cláusula Tercera, Cuarta y Sexta del referido contrato antes nombrado, y dice textualmente: Cláusula Cuarta: PARA GARANTIZAR LA EFECTIVA REALIZACIÓN (Sic) DE LA COMPRA –VENTA, LOS PROMITENTES COMPRADORES HARAN (Sic) ENTREGA A LOS PROMITENTES VENDEDORES AL MOMENTO DE LA FIRMA DE ESTA OPCION (Sic) A COMPRA – VENTA LA CANTIDAD DE DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 10.000.000.00), hoy Diez Mil Bolívares (10.000,00), EN EFECTIVO, LOS CUALES SERAN (Sic) IMPUTABLE A ESTE PRECIO, EN CALIDAD DE OPCCION (Sic) DE COMPRA Y EL SALDO RESTANTE DE CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.40.000.000,00), hoy Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00), CANTIDAD ESTA (Sic) QUE SERA (Sic) CANCELADA A TRAVES (Sic) , DEL CREDITO (Sic) DE LEY DE POLITICA (Sic) HABITACIONAL CON UN MONTO DE TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (30.000.00,00), hoy Treinta Mil Bolívares (30.000,00), MAS (Sic) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (BS.10.000.000), hoy Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,00), EN EFECTIVO, TENIENDO COMO PLAZO TOPE EL DIA (Sic) TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DE 2002; DE LO CONTRARIOP (Sic) SE TENDRA (Sic) QUE CANCELAR A FEDERICO JOSE (Sic) GUTIERREZ (Sic) SUAREZ (Sic) Y LILIA JOSEFINA DE GUTIERREZ (Sic), ANTES IDENTIFICADOS LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.3.000.000,00), ADICIONAL PARA UN TOTAL DE CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.53.000.000,00). Es de resaltar que la cláusula Tercera se modifico (Sic) por acuerdo de las partes según documento firmado por ante la notaria Tercera de Maracaibo de fecha Treinta (30) de Diciembre del Dos Mil Dos (2002), quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo :141, y dice: ACLARATORIA: CLAUSULA (Sic) TERCERA :Del Contrato de Opción de Compra de fecha 11 de Septiembre (Sic) de 2002, entre las partes donde se coloco (Sic) la palabra hábiles la cual se sustituye para calendario y se extiende la prorroga de Treinta (30) días hasta el Treinta y Uno (Sic) (31) Enero (Sic) de 2003., y la Cláusula Sexta: establece SI POR RAZONES (Sic) AJENAS DE LOS PROMITENTES VENDEDORES Y LOS PROMITENTES COMPRADORES, LA ENTIDAD BANCARIA NO APRUEBA DICHO CREDITO (Sic), SE ANULARA (Sic) LA OPCION (Sic) DE COMPRA VENTA. Si hacemos un análisis de la cláusula sexta y lo sentenciado por el tribunal de la causa se evidencia que hubo incongruencia en la decisión donde verifica (Sic) el tribunal dice: es evidente el cumplimiento de las mencionadas disposiciones convencionales, se verifica que el cumplimiento de la obligación estaba sujeta a un acontecimiento futuro e incierto, toda vez, la aprobación del crédito, por parte de la entidad bancaria es un hecho que no depende de la voluntad de las partes contratantes y por tanto inseguro de producirse (…) Ahora bien, ciudadano Juez, vista la incongruencia por parte de la Sentencia apelada al no valorar dichas cláusulas, y las pruebas que se encuentran en el expediente como quedo (Sic) demostrado en la opción a compra que dicha negociación se encontraba sujeta al crédito de política habitacional, ya que fue aprobado como quedo (Sic) demostrado en este (Sic) expediente, e incluso mis mandante (Sic) cancelaron los gastos de registros que le correspondían como compradores, los opcionante (Sic) vendedores no cumplieron con las solvencia (Sic) como bien sabemos es obligación de ellos dejar el inmueble libre de impuestos, pero esta sentenciadora no valoro (Sic) las pruebas promovida (Sic) por mis mandante (Sic) incurriendo en una sentencia incongruente y sin establecer su valor de convicción y la correcta concordancia con las pruebas promovida (Sic) por mis mandantes (…) (…) Es de resaltar ciudadana juez que mis mandante (Sic) le entregaron en arras a los opcionantes vendedores las cantidad (Sic) de Trece (Sic) Millones (Sic) de Bolívares ahora TRECE MIL BOLIVARES (Sic), como quedo (Sic) demostrado en la opción a compra, y en los recibos que reposan en el expediente, y el tribunal de la causa en su sentencia dice textualmente: NO OBSTA PARA QUE LA PARTE ACTORA , PUEDA EJERCER EN OTRO PROCESO DISTINTO LA ACCION (Sic) DE REGRESO DE LA QUE, POR LA CANTIDAD DE TRCE (Sic) MILLONES, CON CORRECCION (Sic) MONETARIA, EN CONTRA DE LA PARTE ACCIONADA POR CUANTO ESTA (Sic), EN LA OBLIGACION (Sic) DE DEVOLVER SEGÚN LA MENCIONADA DISPOSICION (Sic) DEL CONTRATO. LO DADO EN GARANTIA (Sic) PARA EFECTUAR LA OPCION (Sic), MAS (Sic) LOS TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) QUE PAGO (Sic) Y CUYOS RECIBOS, QUE NO FUERON DESCONOCIDOS POR LA DEMANDADA, CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES. Es de analizar dicha sentencia por incongruente, como quedan mis mandante (Sic) con las cantidades de dinero dada a los opcionantes vendedores intentar otro juicio, cuando en la demanda se solicito (Sic) las cantidades (Sic) de veintiséis millones de bolívares que es el doble de entregados (Sic) en arras y los gastos ocasionados por este juicio, como queda el principio de economía procesal, como todo (Sic) sabemos cuanto cuesta demandar nuevamente, cuando en este procedimiento quedo (Sic) demostrado la negatividad por parte de los vendedores de no cumplir con lo pautado en la opción a compra. La sentencia dice en cuanto a la cláusula sexta, al anular la contratación de no llegarse a producir en un futuro el hecho incierto de la aprobación o no el (Sic) crédito por parte del banco, por lo cual es obligatorio para esta sentenciadora, desestimar el argumento por la parte demandada y así se decide. Se demuestra con esta cláusula sexta que dicha negociación se encontraba sujeta ala (Sic) aprobación del crédito por política habitacional como fue aprobado y quedo (Sic) demostrado en el expediente en fecha 30 de Diciembre (Sic) de 2002 cuya identificación corre inserta en las actas procesales; y se evidencia que la firma según oficio emanado de la entidad mercantil estaba pautada para el 18 de Febrero (Sic) de 2003 a las diez (10) y treinta (30) minutos de la mañana (…) Es de destacar que la solvencia del inmueble le corresponde a las opcionantes vendedores y no a los opcionantes compradores como lo quiere hacer ver esta sentenciadora, por las máximas de experiencias es de obligatorio cumplimiento aunque no lo paute (Sic) las partes, tienen que ser canceladas los (Sic) opcionantes vendedores. (…) A mayor abundamiento cabe destacar, que el excesivo e incomprensible apego al rigor de las formalidades exigidas por la ley, no ha sido aplicado, al caso de cumplimiento de contrato de opción a compra de las obligaciones contraída en el documento de opción a compra (…) En razón de lo antes expuesto en este escrito, solicito a esta Superioridad que Declare con lugar la Apelación interpuesta por mis mandantes (…), contra la Sentencia dictad en fecha 10 de n Noviembre (Sic) del 2009, y consecuencialmente dicha decisión con los demás pronunciamientos de Ley. (…) Una vez narrados los fundamentos consignados por la parte apelante ante este Tribunal, pasa esta Juzgadora a relatar el resto de las actas que contiene el presente expediente en orden cronológico. En fecha 20 de febrero de 2003, consta en actas que los ciudadanos ARQUIMIDES BARRETO COLMENARES y OLGA CECILIA SÁNCHEZ, antes identificados, asistido por la abogada en ejercicio MILENY PARRA URDANETA, antes identificada, consignaron libelo de la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra- venta, con sus respectivos soportes ante el Juzgado distribuidor correspondiéndole su conocimiento al JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, contra los ciudadanos FEDERICO JOSÉ GUTIÉRREZ SUÁREZ Y LILIA JOSEFINA PIRELA DE GUTIÉRREZ, antes identificados. Consta en actas que en fecha 07 de marzo de 2003, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió la presente demanda y en consecuencia ordenó citar a los demandados de autos. Posteriormente pasa esta Juzgadora a citar extractos de la resolución proferida por el Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de marzo de 2003, donde resolvió lo siguiente: “De acuerdo a lo ordenado en el auto de admisión de la demanda, se abre la pieza de medida por separado y se numera. Vista la solicitud de medida formulada por la parte actora (…) El Tribunal para resolver observa: Solicita la parte actora se decreta Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 588, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil. Debe este Tribunal, antes de decretar o negar la medida solicitada, verificar si están llenos los extremos exigidos de Ley. (…) según lo establecido en los artículos 585 y 588, del Código de Procedimiento Civil, revisados los documentos en que se fundamenta la pretensión, este Juzgado considera que se encuentran demostrados los requisitos exigidos al respecto, es decir, la presunción del Derecho reclamado o “fomus Bonis iuris”, a través del documento de Opción de compra celebrado por las partes ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 11 de septiembre del pasado año, anotado bajo el Nº 38, Tomo 112 (…), también se evidencia de la copia simple del documento elaborado por el banco Mercantil, C.A., (…) todo ello aunado al hecho de que las partes en el presente juicio ya había realizado un documento aclaratorio del contrato principal de Opción de compra-venta, autenticado por la Notaria Publica de Maracaibo en fecha 30 de Diciembre (Sic) de 2002, anotado bajo el Nº 28, Tomo 141 (…) y posteriormente en fecha 08 de Enero (Sic) de 2003, anotado bajo el Nº 94, Tomo 01 (…) documento este en el cual acuerdan la prórroga a la que se refiere la Cláusula Tercera del documento de opción de compra-venta, será hasta el día 31 de Enero (Sic) de 2003 (…). Con relación al segundo de los requisitos exigidos, es decir el peligro en la mora o “fomus Periculum in Mora”, este lo constituye el documento definitivo de venta el cual no ha sido suscrito, toda vez que para el día 18 de Febrero (Sic) del presente año, fecha esta pautada para llevar a cabo la protocolización de dicho documento, el Promitente Vendedor, que es en este caso la aparte demandada, no procedió a perfeccionar la venta el (Sic) inmueble en cuestión, adminiculado a que la propiedad del inmueble se encuentra todavía en manos de los demandados pudiendo estos enajenarlos libremente, lo que hace presumir el temor de que quede ilusoria la ejecución del fallo. En consecuencia, (…) este Tribunal, DECRETA MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un inmueble (…) en consecuencia se ordena oficial (Sic) a la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de participarle dicha medida. Ofíciese. (…)” En la misma fecha anterior 11 de marzo de 2003, el tribunal aquo libró oficio N° 38.738-284, al Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro, a los fines que se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y se abstuviera de protocolizar cualquier documento mediante el cual se pretenda enajenar o gravar dicho inmueble. Consta en actas que en fecha 13 de marzo de 2003, la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Municipio Maracaibo, emitio oficio N° 7850-185 al Tribunal de la causa, en el cual le informó que se tomó debida nota de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y el Tribunal aquo lo agregó el 18 de marzo de 2003. En fecha 31 de marzo de 2003, el Tribunal de la causa consignó el recibo de boleta de citación practicada en fecha 27 de marzo de 2003, por el alguacil del Juzgado aquo, ciudadano HELIMENAS ROMERO, donde quedó citado el demandado de autos ciudadano FEDERICO GUTIÉRREZ. En fecha 07 de mayo de 2003, el abogado en ejercicio HENRY NELSÓN PETIT DE POOL, inscrito en el inpreabogado número 54.190, actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandados de autos, presentó escrito de contestación-reconvención. En fecha 20 de mayo de 2003, el Tribunal de la causa admite la reconvención, propuesta por los demandados reconvinientes asimismo fijó el quinto día de despacho siguiente para que los demandantes reconvenidos, dieran contestación a la referida reconvención. Consta en autos que en fecha 27 de mayo de 2003, que la apoderada judicial de los actores reconvenidos presentó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 16 de septiembre de 2003, el Tribunal aquo hizo constar que tanto la parte actora reconvenida como la demandada reconviniente, presentaron escritos de promoción de pruebas. En fecha 22 de septiembre de 2003, el tribunal aquo, mediante auto de la misma fecha ordenó agregar los escritos de pruebas presentados por las artes de conformidad al artículos 110 y 397 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal a quo por auto de fecha 02 de octubre de 2003, ordenó librar oficio número 1182 al gerente del Banco Mercantil, C.A (SACA), a los fines indicados en el oficio que corre inserto en el folio número cuarenta y nueve (42), en la misma fecha oficio al Alcalde del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el número 1184, a los fines que le informara sobre el estado de solvencia del inmueble objeto del presente litigio, y finalmente en la misma fecha oficio al Registrador Subalterno del Primer Circuito del Estado Zulia bajo el número 1183, a los fines indicados en autos. En fecha 20 de octubre de 2003, el tribunal de la causa agregó el oficio número 7850-.605 de fecha 17 de octubre de 2003 proveniente de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En fecha 28 de noviembre de 2003, el Juzgado aquo ordenó agregar el oficio emanado de de la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal de fecha 07 de noviembre de 2003, con sus respectivos anexos. Consta en autos que en fecha 07 de enero de 2004, el Tribunal de la causa ordenó agregar a las actas que conforman el presente expediente el oficio número C/a 1894-2003 de fecha 11 de noviembre de 2003 proveniente de la consultoría jurídica perteneciente a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia. En fecha 17 de febrero de 2004, la abogada en ejercicio MILENY PARRA, apoderada judicial de la parte actora consignó ante el Juzgador aquo escrito de informes. Consta en actas que el Juzgador aquo en fecha 20 de abril de 2004, dictó auto de diferimiento para dictar el fallo correspondiente, dentro de treinta días continuos siguientes. En fecha 4 de agosto de 2005, la apoderada judicial de la parte actora abogada MILENY PARRA URDANETA, antes identificada, solicitó mediante diligencia al Tribunal aquo procediera a dictar sentencia por cuanto ya había transcurrido el lapso para dictar la misma. Consta en autos que en fecha 1 de noviembre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora abogada MILENY PARRA URDANETA, solicitó mediante diligencia al Tribunal aquo, en vista que la presente causa se encontraba en etapa de sentencia solicitó se avocara al conocimiento de la misma y asimismo solicitó se notificara a los demandados de autos. El Tribunal aquo por auto de fecha 04 de noviembre de 2005, el Dr, CARLOS FRIAS en su condición de Juez Suplente de ese Órgano Jurisdiccional se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes conforme a los dispuesto en artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 233 ejusdem. En fecha 21 de noviembre de 2005, el Tribunal aquo ordenó librar las boletas de notificación. En fecha 07 de diciembre de 2005, el ciudadano HELIMENAS ROMERO, en su condición de alguacil del Juzgado aquo, quien hizo constar que en fecha 06 de diciembre de 2005, procedió a entregarle la boleta de notificación dirigida a los demandados de la presente causa, en la dirección indicada en autos a la ciudadana Gabriela Revilla, y luego de que la leyó se la entregó firmada. En fecha 12 de diciembre de 2005, la apoderada judicial de los actores abogada MILENY PARRA, antes identificada se dio por notificada del avocamiento de fecha 04 de noviembre de 2005. Consta en autos que en fecha 02 de mayo de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante MILENY PARRA, solicitó al Tribunal aquo procediera a dictar sentencia en la presente causa. En fecha 06 de diciembre de 2006, la apoderada judicial de la parte actora antes identificada, solicitó nuevamente al Tribunal aquo dictara sentencia, En fecha 14 de diciembre de 2006, mediante auto el Tribunal aquo hizo constar que por cuanto la Jueza Provisoria de ese Juzgado se reincorporó a sus labores ordinarias, aprehendió el conocimiento de la causa para la continuación de la misma. En fecha 22 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora solicitó nuevamente al Tribunal de la causa dictara sentencia. Y finalmente, pasa esta Superioridad a citar extractos de la sentencia proferida por el Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2009, y objeto del presente recurso de apelación, donde resolvió lo siguiente: (…) Alega la parte actora que en fecha 30 de julio de 2002, los hoy litigantes del presente juicio, celebraron un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble, el cual es una casa-quinta y su terreno propio, que se encuentra ubicado en la urbanización Mara Norte, Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conformado por la parcela 35-43, de la manzana 35 de la tercera etapa , calle 7-E, No. 2D-209 (…) que según alegan es propiedad de los accionados según consta en documento Registrado en fecha dos (02) de septiembre de 1997, quedando anotado bajo el No. 32, Protocolo 1°, Tomo 35. Sigue exponiendo la parte accionante que el término de duración del contrato de opción de compra venta se estableció en un lapso de dos (2) meses contados a partir del 30 de julio de 2002, estableciéndose como precio de la negociación la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Sic). Alega la demandante, que de común acuerdo con los “opcionante (Sic) vendedores”, dejaron sin efecto la opción en referencia y seguido a ello celebraron una negociación de opción de compra-venta en fecha 11 de septiembre de 2002, por ante la Notaria Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 38, Tomo 112, de los libros llevados por esa Notaria; que la tramitación de la aludida negociación se realizaría mediante crédito de Ley Política Habitacional ante la Institución Bancaria Banco Mercantil C.A, S.A. C.A., el cual, según alega fue aprobado el 30 de Diciembre (Sic) de 2002, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Sic); y que se modificó en la segunda negociación el monto del precio del inmueble, quedando el inmueble en CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic), y que la obligación debería de cumplirse en un nuevo lapso de tiempo, siendo este de noventa días hábiles más una prorroga de un mes, y que el referido lapso comenzaría a correr a partir de la fecha cierta del documento. Se decidió de común acuerdo con los demandados, modificar mediante una aclaratoria la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, donde se sustituye la palabra hábiles por calendario y se extiende la prorroga de treinta días hasta el 31 de Enero (Sic) de 2003. (…) Siendo que el crédito habitacional se aprobó por parte de la referida Institución Bancaria en la fecha anteriormente referida, es decir, 30 de diciembre de 2002. (…) “(…) la cual los opcionantes vendedores incumplieron para asistir para dicha firma. Y nosotros disponíamos de los recursos para finiquitar la negociación, y le hicimos entender que no dejaran pasar el tiempo porque el crédito tiene su fecha de vencimiento”. (…) los accionados hicieron caso omisos a las peticiones de los promitentes compradores. Textualmente expresaron que “nos salían con evasivas y pretextos… hasta que por fin nos manifestaron que no podían suscribir el documento, en razón de que no encontraba al día con la solvencia municipal.”(…) Argumentan pues, que no se logró realizar la negociación por causa imputable a los hoy demandados en el presente juicio, en virtud de que no dieron cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera, cuarta y sexta del segundo contrato celebrado en fecha 11 de Septiembre (Sic) de 2002, y que además para garantizar que la compra-venta definitiva del bien inmueble se realizaría, se le hizo entrega a los promitentes de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES en efectivo, al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta, más TRES MILLONES DE BOLÍVARES, según consta en recibo firmado por el ciudadano Federico Gutiérrez, antes identificado, de la siguiente manera: un recibo de fecha 1° de Octubre (Sic) de 2002, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES, según consta en cheque No. 00000023 del Banco Occidental de Descuento y la cantidad de un millón de bolívares en efectivo, de fecha 10 de octubre de 2002, lo cual hace un total de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES. Conforme a lo anterior, solicitan a este Tribunal los demandantes en el presente juicio de cumplimiento de contrato lo siguiente: que se de cumplimiento a lo contenido en las cláusulas tercera, cuarta y sexta del contrato celebrado en fecha 11 de Septiembre (Sic) de 2002, (…) y (…) ordene el pago de honorarios profesionales y los costos originados en el presente juicio, estimando el valor de la demanda en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLÍVARES. (…) Además expuso que la cláusula quinta del referido contrato establecía que sí por causa imputable a los promitentes compradores no se perfeccionaba la negociación jurídica, esto era motivo suficiente para que a sus representados les quedara en beneficio la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, por concepto de daños y perjuicios (…) (…) Admitida como fue la reconvención propuesta, estando en tiempo hábil, ocurrió la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida a dar contestación a la reconvención intentada en su contra que es cierto que las partes en el presente juicio hayan celebrado un contrato de opción a compra el día 11 de Septiembre (Sic) de 2002, pero alegando la falsedad de que los demandantes reconvenidos hayan incumplido sus obligaciones según la cláusula quinta del prenombrado contrato agregando también (…) que sus representados no incumplieron con la contratación ni con la aclaratoria (…). Siendo la oportunidad legal correspondiente para que los demandados dieren contestación a la demanda (…) el apoderado judicial de la parte accionada (…) “ Rechazo, niego y contradigo, todo lo expuesto en el libelo de la demanda por no ser ciertos los hechos allí narrados…Niego y rechazo que el contrato objeto de la presente acción estuviese supeditado a la condición de que fuese aprobado el crédito hipotecario solicitado por los promitentes compradores (…) ya que en su esencia el contrato de opción de compra, establecía un lapso como condición sine qua non para perfeccionar la venta la cual operaba en fecha 31 de Enero (Sic) de 2003…” (…) En el mismo acto procesal de contestación de la demanda, el representante judicial de la parte demandada procedió a reconvenir a los actores y ello lo hace en los siguientes términos: Alegó que la parte demandante reconvenida se obligó a comprarle a sus representados por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, una casa quinta, descrita con anterioridad, dentro del término de noventa días calendario más un mes de prorroga contados a partir de la fecha cierta del documento de opción de compra, (…) lapso este, más el mes de prórroga, se extendía hasta el día 31 de enero fue aprobado el 30 de Diciembre (Sic) de 2002, antes del vencimiento de la prórroga establecida en la cláusula tercera, teniendo conocimiento lo opcionantes vendedores de esa aprobación (…) II. El Tribunal Para resolver observa: Trabada como quedó la litis y fijados los limites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, (…) observa que la parte demandada reconviniente admitió que sus representados suscribieron el contrato de opción de compra.venta en fecha 30 de Julio (Sic) de 2002, modificado el día 11 de Septiembre (Sic) de 2002, (…) negó que la contratación estuviera sujeta a una condición (…) (…) consta en las actas procesales que sólo la parte actora promovió pruebas, y la parte demandada sólo invocó el mérito a su favor que se desprende de las actas del presente juicio en virtud del principio de comunidad de la prueba (…) por lo que este Órgano Jurisdiccional, pasa a analizar las pruebas aportadas en tiempo hábil bajo los siguientes parámetros de valoración: (…) efectivamente la contratación efectuada por los litigantes en el presente juicio, si estaba sujeta a una condición suspensiva por cuanto quedó establecido en el contrato (…) (…) (…) evidencia pues esta juzgadora, que efectivamente la ejecución de la obligación contractual estaba sujeta a una condición suspensiva. (…) por cuanto el legislador patrio en el artículo 1.197 del Código Civil, (…). Es evidente entonces, que en virtud de las mencionadas disposiciones convencionales, se verifica que el cumplimiento de la obligación estaba sujeto a un acontecimiento futuro e incierto, (…). El carácter suspensivo de la condición a la que se hace referencia viene dado en el sentido de que frustrada la condición “Tratándose de una condición suspensiva, el negocio jurídico se considera como si jamás hubiese existido”. (…) (…) En referencia a la notificación emanada del Banco Mercantil S,A., S.A.C.A., se evidencia que el crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional, le fue aprobado por la referida institución bancaria a los hoy demandantes en fecha 30 de Diciembre (Sic) de 2002, para adquirir el inmueble cuya identificación corre inserta en las actas procesales. Del oficio emanado de la Institución Bancaria, se evidencia que la firma del documento definitivo de compra-venta, estuvo pautado para el dieciocho (18) de Febrero (Sic) de 2003 a las diez (10) y treinta (30) minutos de la mañana, en la Oficina del Primer circuito del Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.(…) Consta en las actas del proceso, documento elaborado por la INSTITUCION Banco Mercantil S.A, S.A C.A., para la venta definitiva del inmueble, Así mismo (Sic) se comprueba de planilla N° 61818, que la fecha de otorgamiento del documento de compra-venta del inmueble era para la fecha 18 de Febrero (Sic) de 2003. (…) Así las cosas, llama poderosamente la atención a este Tribunal, que en los motivos expuesto por la parte demandante, a la institución bancaria, por los cuales no se concreto la negociación, agrega que próximamente renovará su expediente en busca de otro inmueble que no tenga “Ningún obstáculo”. (…). Mal podría entonces, perfeccionarse la compra-venta definitiva de la cosa dentro del término establecido en el contrato la compra-venta definitiva de la cosa dentro del término establecido en el contrato. En efecto cabe entonces traer a colación el argumento esgrimido por la parte del accionante en este juicio, según el cual por los hechos ocurridos en Venezuela para Enero (Sic) de 2003, no se pudo protocolizar el documento de compra-venta, argumento que a juicio de esta Sentenciadora, carece de valor por cuanto no hay prueba fehaciente de que los organismos notariales no estuvieron cumpliendo con sus obligaciones a consecuencia de hechos ocurridos en la precitada fecha. (…). Hubiese sido interesante y acertado que la parte demandante pidiera, como lo hizo en otras oportunidades, oficiar a la referida Notaría a los efectos de que se demostrara la veracidad de su alegato, pues bien, si no lo hizo, mal puede esta Jurisdicente constatar la veracidad del hecho. En consecuencia se desestima el argumento infundado y así se decide. (…) ¿Cómo podría perfeccionarse la compra-venta definitiva del bien inmueble objeto del contrato litigioso, si el referido inmueble, según lo alegado y probado por el accionante se encontraba insolvente con la Municipalidad para la fecha 30 de Enero de 2003? En este estado de cosas, si no se pactó nada en la convención de opción de compra-venta que hicieren las partes, con respecto al pago de los tributos de bienes urbanos (…) (…) se desprende entonces la inequívoca obligación que tiene el propietario el inmueble de efectuar el pago de los impuestos, tasas y contribuciones sobre bienes mueble. (...) (…) Se evidencia (…) que la parte demandante tenía conocimiento de la insolvencia del inmueble, así, si bien el inmueble no podía ser objeto de enajenación dado su estado de insolvencia con la Municipalidad, la referida parte era responsable solidariamente del pago del referido impuesto municipal, aunado a ello, la institución bancaria precitada, fijó una fecha para llevar a efecto la tantas veces mencionada compra-venta, la cual era el 18 de Febrero (Sic) de 2003. (…) Pues bien, no hay constancia en actas de que la parte demandante haya practicado la notificación de la misma a la otra parte contratante, a los efectos de que esta tenga conocimiento efectivo de la nueva fecha en la cual se perfeccionaría el contrato. (…) en consecuencia mal podría presentarse la referida parte a perfeccionar una negociación jurídica si no tiene conocimiento de fecha cierta que fijó el Banco Mercantil para realizar tal negociación, situación que no es imputable a esta parte, motivo por el cual debe sucumbir la pretensión de la parte actora, como expresa inequívocamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. En relación a la reconvención (…) no obstante a lo anterior, no es una causa imputable a ninguna de las dos partes contratantes el hecho de que la entidad bancaria prenombrada haya liquidado y fijado la fecha del 18 de Febrero (Sic) de 2003, para celebrar el contrato definitivo de compra-venta tenor de lo dispuesto en la disposición sexta del contrato de opción a compra-venta (…) (…) aprecia esta Sentenciadora, que en la referida disposición contractual, existe un error material, por cuanto, de la concordancia que con la referida norma convencional se haga con la cláusula cuarta del mismo contrato, (…) (…) Se evidencia pues, que realmente se le entregaron en carácter de arras, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, a los promitentes vendedores y no CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, hecho que puede evidenciarse además, de los cálculos realizados en la misma contractual, la cual da como resultado inequívoco que realmente se entregó la cantidad referida, es decir, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (…) Lo anterior, no obsta para que la parte actora, pueda ejercer en otro proceso distinto la acción de regreso de la que es titular, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES, con corrección monetaria, en contra de la parte accionada, por cuanto ésta está en la obligación de devolver según la mencionada disposición del contrato, lo dado en garantía para efectuar la opción, más los TRES MILLONES DE BOLÍVARES que pagó y cuyos recibos, que no fueron desconocidos por la parte demandada, constan en las actas procesales. (…) Este JUZGADO PRIMERO DE PRMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, (…) DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (…) en virtud de los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada, como consecuencia de los argumentos esgrimidos e la parte motiva de esta sentencia. (…) III MOTIVOS PARA DECIDIR Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: La apoderada judicial de los actores solicitó ante esta alzada sea declarada con lugar la apelación interpuesta por sus mandantes, contra la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2009, asimismo sostuvo durante todo el decurso del proceso que la negociación pactada en el contrato de Opción a Compra se estableció un lapso de dos (02) meses contados a partir del 30 julio de 2002, donde establecieron el precio de la negociación por la cantidad de Cincuenta y Ocho millones de Bolívares (Bs. 58.000.000,oo) y procedieron a modificar y celebrar una nueva negociación de Opción de Compra en fecha 11 de septiembre de 2002, el cual fue suscrito por ante la Notaria Novena de Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el N° 38, Tomo; 112, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la urbanización Mara Norte conformado por la parcela 35-43 de la manzana 35 de la tercera etapa calle 7E y distinguida con el No. 2D-209, de igual manera en fecha 15 de noviembre de 2002, realizaron una aclaratoria a la cláusula Tercera en la cual se sustituyo la palabra hábiles por calendario y se extendió la prorroga hasta el 31 de enero de 2003, y según fue imposible efectuarla por causas imputables a los promitentes vendedores ciudadanos Federico José Gutiérrez y Lilia Josefina Pirela de Gutiérrez, antes identificados en virtud que los mismos no dieron cumplimiento al Contenido de la Cláusula Tercera, Cuarta y Sexta, del referido y último contrato celebrado en fecha 11 de septiembre identificado up-supra. Dicha negociación fue tramitada a través de la Ley de Política Habitacional ante la institución bancaria Banco Mercantil C.A, el cual fue aprobado el día 30 de diciembre de 2002, por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,oo) y que en la segunda negociación realizada en fecha 11 de septiembre de 2002, se modificó el monto del precio del inmueble quedando el monto en CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000), y que la referida obligación debería cumplirse en un nuevo lapso de tiempo, tal como quedó establecido en la posterior aclaratoria de la cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta marcado con la letra “H” el cual corre inserto en el folio número veintiuno (21) de la pieza principal. Ahora bien, alegó también que una vez que la entidad bancaria fijó la fecha para que procedieran al otorgamiento del documento definitivo, los accionados opcionantes vendedores le salían con evasivas y pretextos hasta que le manifestaron que no podían suscribir un documento definitivo, en razón de que el inmueble objeto del presente litigio no se encontraba al día con la Solvencia Municipal. De tal manera que los demandados, visto lo alegado por los accionantes en su escrito libelar, aludieron en su escrito de contestación/reconvención presentado en fecha 07 de mayo de 2003, que la presente acción es improcedente en derecho conforme a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, así como también reconvinieron con motivo a su incumplimiento para que les cancelaran la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), tal como lo dejaron expresamente establecido en la cláusula Quinta del precitado contrato de opción a compra venta modificado y suscrito en fecha 11 de septiembre de 2002. Así, pues se pasa a transcribir textualmente lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, caso de contravención.” Connotados autores, como ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Derecho Civil III, Tomo I, (pág. 23 y ss), señalan lo siguiente: “…, la obligación se ha definido como una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad. (…) Caracteres de la obligación A. Sus elementos constitutivos 1. Elemento subjetivo… 2. Elemento objetivo …Está constituido por la prestación, por la actividad o conducta que el deudor se compromete a cumplirle al acreedor…” (Resaltado Propio) Se considera la definición de “La Obligación”, plasmada por los autores antes citados, así como los caracteres necesarios para la existencia de las obligaciones, debemos tomar en cuenta que la apoderada judicial de la parte actora- reconvenida abogada MILENY PARRA, en su escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 27 de mayo de 2003, negó que sus representado hayan incumplido con el contrato de opción a compra y sus respectiva aclaratoria por cuanto a que quienes incumplieron con dicha negociación fueron los demandados de autos, debido a que el referido documento estaba sujeto a un crédito hipotecario de ley de política habitacional, según lo convenido por las partes en la cláusula tercera, cuarta y sexta, ya que el préstamo fue aprobado el 30 de diciembre de 2002, antes del vencimiento de la prorroga establecida en la cláusula cuarta, teniendo conocimiento los opcionantes vendedores de la aprobación del crédito la cual no pudo ser debidamente protocolizada en enero de 2003 en virtud de la problemática vivida por los venezolanos en el país. Además esta Juzgadora observa, que la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente admitió que sus representados suscribieron el contrato de opción a compra-venta en fecha 30 de julio de 2002, el cual fue modificado el día 11 de septiembre de 2002, los cuales se obligaron a comprarle a sus representados por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000), el inmueble antes identificado asimismo negaron que la contratación estuviera sujeta a una condición, debido que para que el contrato de opción de compra-venta se perfeccionara no dependía que el crédito hipotecario solicitado por los accionantes estuviese aprobado. Así, las cosas se permite esta Sentenciadora en Traer de las actas procesales las cláusulas TERCERA, CUARTA y SEXTA del contrato de opción de compra de fecha 11 de septiembre de 2002, el cual corre inserto en los folios seis (06), siete (07) y ocho (08) de las actas que conforman el presente expediente: “(…) TERCERA: EL LAPSO DE TERMINO (Sic) DE LA PRESENTE OPCION (Sic) ES NOVENTA (90) DIAS, (Sic) HABILES (Sic) MAS (Sic) UN (1) MES DE PRORROGA; CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA CIERTA DE ESTE DOCUMENTO. CUARTA: PARA GARANTIZAR LA EFECTIVA REALIZACION (Sic) DE LA COMPRA –VENTA, LOS PROMITENTES VENDEDORES AL MOMENTO DE LA FIRMA DE ESTA OPCION (Sic) DE COMPR (Sic)- VENTA. LA CANTIDAD DE DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 10.000.000,oo) EN EFECTIVO, LOS CUALES SERAN (Sic) IMPUTABLES A ESTE PRECIO, EN CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) 8Bs. 40.000.000,oo), CANTIDAD ESTA QUE SERA (Sic) CANCELADA A TRAVES (Sic) DEL CREDITO (Sic) DE LA LEY DE POLITICA (Sic) HABITACIONAL CON IN (Sic) MONTO DE TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.30.000.000,oo) MAS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 10.000.000,oo), EN EFECTIVO, TENIENDO COMO PLAZO TOPE EL DIA (Sic) TREINTA Y UNO DE DICIEMBRE DEL AÑO 2002; DE LO CONTRARIO SE TENDRA QUE CANCELAR A FEDERICO JOSE (Sic) GUTIERREZ (Sic) SUAREZ (Sic) Y LILIA JOSEFINA PIRELA DE GUTIERREZ (Sic), ANTES IDENTIFICADOS LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 3.000.000,oo) ADICIONALES PARA UN TOTAL DE CINCUENTA Y TRES MILLONES BOLIVARES (Sic). (Bs. 53.000.000,oo). (…) SEXTA: SI POR REZON (Sic) AJENAS DE LOS PROMITENTES COMPRADORES, LA ENTIDA (Sic) BANCARIA NO APRUEBA DICHO CREDITO (Sic), SE ANULARA LA OPCION (Sic) DE COMPRA-VENTA REGRESANDO LA CANTIDAD DE CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 5.000.000,oo), DADO EN OPCION (Sic). (…)” Siguiendo el mismo orden de ideas se pasa a transcribir textualmente la ACLARATORIA CLÁUSULA TERCERA, de fecha 30 de diciembre de 2002, el cual corre inserto en los folios veintiuno (21) y veintidós (22) de las actas que conforman el presente expediente: “(…) ACLARATORIA: CLÁUSULA TERCERA: Del Contrato de Opción de Compra de fecha 11 de Septiembre de 2.002, entre las partes se coloco (Sic) la palabra hábiles la cual sustituye por calendario y se extiende la prorroga de Treinta (30) días hasta el Treinta y Uno (31) de Enero de 2003. (…)” Ahora bien una vez transcritos por esta Juzgadora algunas de las disposiciones convencionales, se puede verificar que para que se materializara la venta definitiva del bien inmueble objeto del presente litigio, independientemente que la entidad bancaria aprobara o no el crédito solicitado por los demandantes reconvenidos, estos debían cumplir con su obligación en el plazo establecido en la aclaratoria de la cláusula tercera del presente contrato es decir hasta el 31 de enero de 2003, fecha en la cual venció la prorroga para que se llevara a cabo la ejecución de la compra-venta. Dispone el artículo 1.474 lo siguiente: “…La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” (Negrillas del Tribunal). Al respecto, el Dr RAFAEL GELMAN B., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente: “…Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental… En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…”. (Negrillas del Tribunal). De manera que, siendo que en este caso, operó una promesa futura de comprar y vender, el mismo encuadra perfectamente en el sentido real de esta norma, manifestado en el hecho de que los ciudadanos Federico Gutiérrez y Lilia Pirela de Gutiérrez, antes identificados, prometieron, transmitir los derechos de propiedad a través de una venta futura, a los ciudadanos Arquímedes Barreto y Olga Sánchez, igualmente identificados, y éstos a su vez se comprometieron a adquirirlo en propiedad, pagando un precio por ello antes de la prorroga pautada. Así las cosas, luego de un estudio exhaustivo de las actas procesales que conforman la presente causa se observa que en fecha 16 de septiembre de 2003, la apoderada judicial de la parte actora reconviniente en su escrito de promoción de pruebas solicitó al Juzgado de la causa se oficiara al Banco Mercantil a los fines diera las razones por las cuales no se protocolizo la venta definitiva del referido inmueble, seguidamente la entidad bancaria antes mencionada en fecha 07 de noviembre de 2003, emitió una carta dándole respuesta al Tribunal de acuerdo a lo solicitado y expresó en su anexo número 2 inserto en el folio sesenta y siete (67) la notificación de firma de fecha 10 de febrero de 2003 indicando que fijó el día 18 de febrero de 2003 para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Ahora bien, pues si se comprobó que la fecha de otorgamiento para perfeccionar la venta del inmueble era para el 18 de febrero de 2003, es por ello que el oficio emanado por parte del Banco Mercantil S.A, C.A, constituye un elemento probatorio clave para el presente caso en concreto ya que si bien es cierto lo alegado por la parte actora en cuanto no se pudo perfeccionar la venta del inmueble objeto de presente litigio debido a la incomparecencia de los demandados, no es menos cierto que la fecha pautada para el perfeccionamiento del negocio jurídico fue extemporánea a la prorroga establecidas por ambas partes en la aclaratoria de la cláusula tercera es decir el día 31 de enero de 2003. También argumento también la parte accionante en su escrito libelar que no pudo protocolizarse el documento de compra- venta por caso fortuito los hechos ocurridos en Venezuela en el mes de enero de 2003, y que la única oportunidad les otorgaba el Banco para la venta definitiva era para la tercera semana del mes de marzo de 2003, argumento este que carece de de valor probatorio para esta Superioridad, por cuanto la demandante debió solicitar ante el Juzgado a quo oficiara al Registro correspondiente a los fines que fuese demostrado con certeza el referido alegato, en consecuencia se desecha el referido testimonio. Así se Decide. Se permite esta Sentenciadora a traer a las actas procesales la Sentencia Nº EXEQ.00242 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 04-475 de fecha 30/03/2007. (...) En aplicación de la jurisprudencia anteriormente transcrita, se evidencia que: 1. Para que un hecho sea considerado notorio se requiere su incorporación a la ¿...cultura normal propia de un determinado círculo social en el tiempo en que se produce la decisión...¿, que él, por su importancia, se integre a la memoria colectiva, con lo que adquiere connotación de referencia en el hablar cotidiano, o forme parte de los refranes, o de los ejemplos o recuerdos, de lo que se conversa en un círculo social. 2. El hecho publicitado o comunicacional no es un hecho notorio en el sentido clásico, ya que puede no incorporarse como permanente a la cultura del grupo social; sin embargo, su difusión pública uniforme por los medios de comunicación social escritos, audiovisuales, o radiales, lo hace conocido como cierto en un momento dado por un gran sector del conglomerado, incluyendo al juez. 3. Aún cuando se hubiera alegado, la simple publicación de un hecho determinado en un medio de comunicación no lo convierte en ¿notorio¿, admitir lo contrario equivaldría al absurdo de considerar que, basta la circunstancia que cualquier hecho haya sido publicado en cualquier medio de comunicación, para que se le atribuya la condición de notorio.(...). Por lo que la inactividad de un Organismo del estado, alegato que fue traído por la parte actora no puede configurarse en un hecho público y notorio, ya que debe contener los presupuestos indispensables establecidos en el texto jurisprudencial antes transcrito para que un hecho sea considerado público y comunicacional. Igualmente en el oficio Nº DC- I - 1992-2003, emanado por la Alcaldía de Maracaibo del estado Zulia (DICAT), en fecha 11 de noviembre de 2003, la Dirección de Catastro, mediante el cual le informaron al Tribunal de la causa, que una vez practicado un estimado en fecha 30 de enero de 2003 y revisado el estado de solvencia ante la Oficina de Inmuebles Urbanos constataron que el inmueble identificado en autos se encontraba insolvente para esa fecha con la municipalidad, es decir que la venta definitiva no hubiese podido celebrarse dentro del termino establecido en contrato suscrito por las partes. Ahora bien la parte demandada reconviniente, fundamento en su contra demanda que la parte actora reconvenida con motivo a su incumpliendo con lo pactado en el contrato de opción de compra-venta, están obligados a reconocerle y a pagarle la cantidad de CINCO MILLLONES DE BOLÍVARES, tal como lo dispone la cláusula sexta y en caso de negarse fuesen obligados por el Tribunal de la causa. En consecuencia, esta Sentenciadora le asigna a los documentos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, hace fe hasta prueba en contrario, atribuyéndole valor probatorio en cuanto al contenido de su lectura y certeza de la información suministrada. ASÍ SE DECIDE.- Asimismo, el Artículo 1.159 ejusdem, establece: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal). De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo. Así pues resulta Forzoso para esta Superioridad resaltar que la cláusula cuarta se deja establecido (…) “Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, los promitentes compradores harán entrega a los promitentes vendedores al momento de la firma de esta opción de compra-venta, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (…) en efectivo, los cuales, será imputables a ese precio, en calidad de opción de compra y el saldo restante de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (...) cantidad esta que será cancelada a través de crédito de Ley de Política Habitacional con un monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (…) en efectivo, teniendo como plazo tope el día 31 de diciembre de 2002 (…). De lo anterior se colige, que si realmente la parte accionante reconvenida le entregó a la accionada la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, tal como se observa en la norma pactada por ambos, aunado a ellos se puede constatar que los recibos que se encuentran marcados con la letra “D” y “E” de fecha 01 de octubre 2002 y el segundo de los nombrados de fecha 10 de octubre de 2002 consignados junto al escrito libelar donde hace constar que le fueron entregados la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) que hacen un total de TRECE MILLIONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo), recibos estos que no fueron desconocido ni negados por los demandados reconvinientes y en virtud a lo establecido en el articulo 1.364 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio. Así se decide. Esta Operadora de Justicia, luego de un estudio exhaustivo de las actas procesales evidencia que realmente le fueron entregados en arras la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo), seguidamente en virtud que de los antes expuesto visto que el incumplimiento del presente contrato de compra-venta no es atribuible a solo una de las partes este Tribunal declara de manera inequívoca la improcedencia de la reconvención planteada por los demandados. ASÍ SE ESTABLECE. – En vista de lo anterior, éste Juzgado Superior considera pertinente declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta de fecha doce (12) de abril de dos mil diez (2010), por la profesional del derecho MILENY PARRA URDANETA, anteriormente identificada, en consecuencia SE CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha diez (10) de noviembre de dos mil nueve (2009) y Se declara SIN LUGAR la reconvención planteada por el apoderado judicial de los demandados abogado HERY NELSON PETIT DE POOL; plenamente identificado. ASÍ SE ESTABLECE. IV DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación de fecha doce (12) de abril de dos mil diez (2010) interpuesta por la profesional del derecho MILENY PARRA UDANETA, anteriormente identificada, contra el fallo dictado por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha diez (10) de noviembre de dos mil nueve (2009). SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha diez (10) de noviembre de dos mil nueve (2009). Se declara SIN LUGAR la reconvención planteada por el apoderado judicial de los demandados abogado HERY NELSON PETIT DE POOL; plenamente identificado. TERCERO: Se condena a la parte demandante-reconvenida, en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, el día trece (13) de enero de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación LA JUEZA SUPERIOR, (Fdo) DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO. EL SECRETARIO, (Fdo) Abg. MARCOS FARIA QUIJANO. En la misma fecha anterior, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, (Fdo) Abg. MARCOS FARIA QUIJANO.