TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 2.841-13

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203° y 154º

Ocurre ante este Tribunal la abogada MERLINA ARRIAS, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 18.285.091, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 177.712, con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana JANINA VICTORIA OQUENDO MÁRMOL, quien es mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-11.947.567, mediante poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta de fecha 20/11/2013, anotado bajo el N° 07, Tomo 236 de los libros de autenticaciones; para solicitar el decreto de medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un inmueble conformado por una casa de habitación formada por una parcela de terreno distinguida con el N° 17-3 y una vivienda unifamiliar sobre ella construida que forma parte del terreno de mayor extensión que pertenece al Conjunto 17 o El Rosal de la Urbanización Camino de la Lagunita Tercera y Cuarta Etapa, ubicada en la Carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción también conocida como avenida 91, sector La Sibucara, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; el cual pertenece a la demandada según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8/12/2009, bajo el N° 39, folio 187, tomo 61, inscrito bajo el número 2009-2889, asiento registral 1 del inmueble matriculado 481.21.5.13.1873, correspondiente al libro del Folio Real del año 2009. Asimismo, solicita se notifique al Registro Subalterno del Tercer Circuito sobre la litis, a fin de que BANABIH sea notificado de la misma.

Se observa que el presente juicio se inició mediante demanda instaurada por la mencionada apoderada MERLINA ARRIAS en representación de la ciudadana JANINA VICTORIA OQUENDO MÁRMOL por motivo de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta del inmueble antes descrito, en contra de la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VÁSQUEZ.
Por auto dictado en fecha 19/12/2013 se admitió la demanda.
Mediante escrito presentado el día 15/01/2014, se reformó la demanda, siendo admitida dicha reforma por auto de esta misma fecha.

Alegó la parte demandante que el día 25/06/2013, su representada firmó un contrato de opción de compra en calidad de reserva de inmueble, de acuerdo al documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo bajo el N° 06, Tomo 71 de autenticaciones respectivo. Que con posterioridad firmó el contrato de opción de compra el día 15 de julio de 2013, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 19, Tomo 80 de los libros de autenticaciones, con la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad N° 13.301.896, identificada como la Promitente Vendedora, y su representada como la Promitente Compradora.
Que en el documento N° 1, la Promitente Vendedora se comprometió a dar a la Promitente Compradora, la opción de adquirir el inmueble de su exclusiva propiedad, anteriormente identificado. Que en la Cláusula Segunda se estableció como precio de venta la suma de novecientos treinta mil bolívares (Bs.930.000) el cual sería conservado hasta la compra definitiva, por lo que cualquier cantidad entregada en opción de compra sería imputada al precio final de venta. Que en la Cláusula Quinta la Promitente Vendedora se comprometió a entregar los recaudos aludidos en la Cláusula Tercera, tales como cédula o ficha catastral del inmueble, solvencias de impuestos municipales, certificado de gravámenes, liberación de hipoteca, borrador del encabezado de liberación, documento de propiedad y documento de parcelamiento registrado.
Que también consta que le entregó en opción de compra la suma de veinte mil bolívares (Bs.20.000) y que existe una responsabilidad de reserva del inmueble, compromiso de compra venta, compromiso de entrega de los documentos necesarios para la celebración de la compra venta. Que además es entendido que el inmueble debe quedar solvente de cualquier hipoteca para el momento de la venta.

Que en el contrato N° 2 en su Cláusula Tercera se estableció que el lapso de duración de la opción de compra venta es de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogable por treinta (30) días más. Que en su Cláusula Cuarta se acordó que la Promitente Compradora haría entrega a la Promitente Vendedora al momento de la firma del documento de la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) cantidad que se sumaría a la entregada en fecha 25/06/2013 de conformidad con el documento otorgado en esa fecha, siendo entonces la opción por la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs.170.000), y el saldo deudor, es decir la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs.760.000) serían cancelados al momento de la venta definitiva.
Que en su Cláusula Octava se estableció que en caso que la Promitente Vendedora por causas ajenas a su voluntad no pueda dar cumplimiento a lo pactado, se comprometía a devolver a la Promitente Compradora la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs.170.000) mas el ocho por ciento (8%) del monto de las arras, es decir, la suma de trece mil seiscientos bolívares (Bs.13.600) . Que si el incumplimiento era por culpa de la Promitente Compradora, la Promitente Vendedora podría resolver de pleno derecho, reservándose el monto del ocho por ciento (8%) de la cantidad entregada en arras, es decir, la suma de trece mil seiscientos bolívares (Bs.13.600) por concepto de daños y perjuicios causados, y devolver el resto de la suma recibida a la Promitente Compradora.

Alega que la Promitente Vendedora ha incumplido con las Cláusulas Segunda, Quinta, Sexta y Octava del referido contrato de opción de compra venta, denominado contrato N° 1 y las Cláusulas Segunda, Séptima y Novena del denominado contrato N° 2. Que su representada obtuvo la aprobación del crédito de la entidad bancaria y de PDVSA con anticipación al vencimiento del contrato de opción de compra pero la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VÁSQUEZ no presentó la documentación necesaria y negó presentarse al momento de la firma definitiva; que la comunicación donde BANCARIBE se dirige a PDVSA a fin de manifestar la aprobación del crédito hipotecario fue en fecha 6/11/2013, por lo que de allí en adelante su ejecución dependía de los trámites administrativos y la efectividad de la entidad bancaria, que no dependía de su representada sino de la Promitente Vendedora por el deber de presentar la documentación.
Que realizó gestiones informando a la Promitente Vendedora y a su intermediario sobre la fecha de la firma y de la documentación faltante, y la respuesta fue que debía cancelar una cantidad extra, que de lo contrario se negaba a firmar, que de no poder pagar la cantidad debía esperar a que ésta culminara con las negociaciones con otros compradores y entonces tenia que esperar a que tuviera la solvencia necesaria cuando venda el inmueble en efectivo para que le reintegre su opción de compra, sin importarle los créditos ejecutados por PDVSA y BANCARIBE; señalando además que en este caso no hubo vencimiento alguno pues la aprobación fue dentro de la prórroga y su correspondiente ejecución procedió por cuenta y orden de la entidad bancaria, sin incurrir en errores por parte de la compradora.

Que en consecuencia demanda por Resolución de Contrato de opción de compra para que la demandada convenga en la obligación, o a ello sea constreñida por el Tribunal y devuelva la suma recibida por concepto de opción de compra y la suma por concepto de cláusula penal, además de los gastos administrativos realizados en la tramitación del documento definitivo de compra venta, que incluye las solvencias del inmueble.

Medios probatorios acompañados

-Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 25 de enero de 2013, bajo el N° 6, Tomo 71 de los libros de autenticaciones, mediante el cual la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VÁSQUEZ da a la ciudadana JANINA VICTORIA OQUENDO MÁRMOL, la opción de adquirir el inmueble ubicado en la carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción también conocida como avenida 91 sector La Sibucara en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 17-3 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida que forma parte del Conjunto 17 o El Rosal de la Urbanización Caminos de la Lagunita, Tercera y Cuarta Etapa.

-Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 15/07/2013 bajo el N° 19, tomo 80 de autenticaciones.

-Original de documento de fecha 6/11/2013 dirigido por BANCARIBE a PDVSA GAS, S.A. donde se hace constar que esa institución financiera convino con la ciudadana JANINA VICTORIA OQUENDO MÁRMOL, en celebrar el contrato de préstamo a largo plazo por un monto de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000).

-Recibo de pago emitido por concepto de avalúo del inmueble signado con el N°17-3 ubicado en el Conjunto El Rosal del Conjunto Residencial Caminos de la Lagunita.

-Documento contentivo de Consulta de Movimientos emitido por la entidad bancaria BANCARIBE.

-Originales de Solvencias de Hidrolago N° 0271005 de fecha 13/11/2013 y N° 251853 de fecha 26/06/2013 a nombre de MARIANELA ROMAY, del inmueble ubicado en Calle 94C N° 108A-349, casa N° 17-03 del Conjunto Residencial El Rosal de la Ciudad de Maracaibo.

-Solvencia Municipal N° 0010874 y N° 0019317 correspondientes al tercer y cuarto trimestre del año 2013 del inmueble ubicado en Caminos de la Lagunita III C/ 94C E/Av. 108A y Tapón N° 1 del parcelamiento N° 17-3 El Rosal.

-Planillas N° 19113022422 y N° 32513002806 de fecha 12/11/2013 y 13/11/2013 respectivamente, por concepto de Transacción Inmobiliaria, emanadas de la Alcaldía de Maracaibo.

-Factura por Servicios Municipales correspondiente al inmueble mencionado, de fecha 12/11/2013, y planillas de pago emitidas por HIDROLAGO.

-Planilla N° 30613001365 de fecha 8/07/2013 y N° 30613000990 de fecha 18/06/2013, emitidas por la Alcaldía de Maracaibo, por concepto de Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias.

-Factura N° 01E0099-145411 de fecha 20/11/2013 de la empresa Zoom Porlamar.

Examinados el libelo de la demanda conjuntamente con los contratos de opción de compra celebrados por las partes, así como las solvencias de Hidrolago y solvencia Municipal del inmueble descrito, considera este Tribunal que ha sido acreditado el requisitito de la presunción del olor al buen derecho exigido por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma, ha sido acreditado el requisito del peligro en la infructuosidad en el fallo que eventualmente pudiera dictarse en el presente juicio, toda vez que fue incorporado al proceso documento registrado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 12/02/2007, bajo el N° 3, tomo 10, protocolo 1°, mediante el cual la ciudadana MILAGROS YOLANDA AMAYA MORENO adquirió el bien que es objeto de la negociación a que se refiere el presente juicio, elemento que acredita el riesgo de pueda ser enajenado por su propietaria.
En relación a la solicitud de notificación a la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito sobre la existencia de la litis, a los fines de que sea notificada BANAVIH, considera este Tribunal que dicha solicitud corresponde a una medida innominada de Anotación de la Litis, la cual debe cumplir con los requisitos exigidos por el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, es decir, además de cumplir con los requisitos requeridos por el artículo 585 eiusdem, debe acreditarse que existe fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra.
En el caso de autos, si bien existe constancia de los requisitos exigidos por el artículo 585 del mencionado cuerpo legal; no hay prueba en actas del temor fundado de las lesiones graves o de difícil reparación que la demandada pudiera causar a la parte actora, menos aún cuando en esta misma fecha se está decretando medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble, lo que imposibilita que la propietaria pueda efectuar actos de disposición sobre el mismo.

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Se decreta medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar en el juicio seguido por la ciudadana JANINA VICTORIA OQUENDO MÁRMOL en contra de la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VASQUEZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana MARIANELA MILAGROS ROMAY VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad N° 13.301.896, sobre un inmueble conformado por una casa de habitación formada por una parcela de terreno distinguida con el N° 17-3 y una vivienda unifamiliar sobre ella construida que forma parte del Conjunto 17 o El Rosal de la Urbanización Camino de la Lagunita Tercera y Cuarta Etapa, ubicada en la Carretera que conduce de Maracaibo a la Concepción también conocida como avenida 91, sector La Sibucara, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; el cual pertenece a la demandada según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8/12/2009, bajo el N° 39, folio 187, tomo 61 del protocolo de transcripción del año 2009, inscrito bajo el número 2009-2889, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.1873, correspondiente al libro del Folio Real del año 2009.
Se niega el decreto de la medida innominada de la Anotación de la Litis.
Se ordena oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que estampe la nota correspondiente de la medida preventiva decretada.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diecisiete (17) días del mes de enero del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede y se ofició bajo el Nº 034-14.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Exp. 2.841-13.-