TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, veintinueve (29) de enero de 2014.
Años 203° y 154°.-

Vista la solicitud de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar formulada por la ciudadana CARMEN VICTORIA MENDEZ VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 18.394.670, en su carácter de VICEPRESIDENTE de la sociedad mercantil HOUSE BANKER C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha nueve (9) de febrero de 2009, bajo el N° 24, Tomo 12, sociedad la cual funge como administradora de la Junta de Condominio de la Torre I del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, según consta de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha dieciséis (16) de febrero de 2006, bajo el N° 1, Tomo 15, Protocolo Primero, debidamente asistida por el abogado en ejercicio ANTONIO SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.330, se le da entrada y el curso de Ley. Fórmese pieza de medida por separado y numérese. El Tribunal para decidir observa:

La presente demanda busca el Cobro de a Cuotas de Condominio, a fin de que el ciudadano GILBERTO RAMON MORA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 13.129.934, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cancele la cantidad de VEINTITRÉS MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 23.083,60) al Condominio de la Torre I del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA.

Al efecto acompañó con el libelo de la demanda los siguientes medios probatorios:

 Copia fotostática simple del documento de condominio del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA.

 Copia fotostática simple del documento de propiedad, del cual se evidencia la cualidad de propietario que ostenta el ciudadano GILBERTO RAMON MORA, ya identificado.

 Copia fotostática simple de la acta constitutiva y estatutaria, así como de la última modificación del acta constitutiva de la sociedad mercantil HOUSE BANKER C.A, ya identificada.
 Copias fotostáticas simples de las actas de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, de fechas quince (15) y dieciséis (16) de octubre de 2013.

 Copias fotostáticas simples de las actas de asamblea general extraordinarias de propietarios del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, de fechas diecisiete (17) de febrero de 2011, treinta y uno (31) de octubre de 2011, veinte (20) de junio de 2012, veintisiete (27) de febrero de 2013 y cinco (5) de septiembre de 2013.

 Documento privado mediante el cual la presidenta de la sociedad mercantil HOUSE BANKER C.A, ELISA CHIQUINQUIRÁ MÉNDEZ VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 16.354.208, se ausentara de su labor por un lapso de sesenta (60) constados a partir del día siete (7) de enero de 2014, resultando encargada en dicho lapso la Vicepresidenta, ciudadana CARMEN VICTORIA MENDEZ VILCHEZ.

 Copia fotostática de la cedula de identidad de la ciudadana CARMEN VICTORIA MENDEZ VILCHEZ.

 Veintitrés (23) Facturas a nombre del ciudadano GILBERTO RAMON MORA respecto a cuotas ordinarias y extraordinarias del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, y de la cuales se presume la supuesta deuda que posee el referido ciudadano con el condominio antes referido.

Al respecto establece el artículo 585 del Código de Procedimiento civil lo siguiente:
“Articulo 585. Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituye presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.”

De una simple lectura del precitado artículo, se puede constatar que el legislador patrio estableció dos condiciones de procedibilidad para el decreto de las medidas cautelares, los cuales refieren, en primer lugar a la presunción grave del derecho que se reclama (fumus bonis iuris), definido por el Dr. Rafael Ortíz Ortíz, como “la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por parte del sujeto que solicita la medida…”, y en segundo termino a la presunción grave de que quede ilusoria la ejecución del fallo (fumus periculum in mora), desarrollado por el mismo autor, como “la probabilidad potencial de peligro de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuida en su ámbito patrimonial o extrapatrimonial, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales, aunado a otras circunstancias provenientes de las partes con la lamentable consecuencia de quedar ineficaz la majestad de la justicia en su aspecto práctico” (fumus periculum in mora), por lo que, la demostración de los mismos en forma concurrente para el decreto de determinadas medidas cautelares, constituye una verdadera carga procesal para el solicitante de las mismas.

En ese mismo orden de ideas, consagra el artículo 588 ejusdem, lo siguiente:
“Artículo 588. En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
1° El embargo de bienes muebles;
2° El secuestro de bienes determinados;
3° La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.
Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado.” Negrillas del Tribunal.

De lo antes citado, se observa que el Juzgador al momento de decretar cualquiera de las medidas nominadas circunscritas en la norma, debe atender siempre a los requisitos concurrentes establecidos en el artículo 585 ejusdem, esto es, a la presunción grave del derecho que se reclama (fumus bonis iuris) y a la presunción grave de que quede ilusoria la ejecución del fallo (fumus periculum in mora).

Igualmente, prevé este Órgano Jurisdiccional, la doctrina del jurista Ricardo Henríquez La Roche quien expone en su obra Medidas Cautelares, Pág. 116, específicamente en lo que al comentario de la citada disposición legal se refiere:
“Con fundamento en el poder cautelar general que prevé el párrafo primero del art. 588 CPC, es posible el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar con finalidad eminentemente conservativa, habida cuenta de que dicha medida, al no desposeer la cosa, produce efectos menos perjudiciales para el demandado…”.

En tal sentido, de lo anterior se desprende que la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar es una de las medidas típicas menos gravosa por cuando al no producir la desposesión de la cosa como si ocurre en el embargo y en el secuestro, es la que menos daño ocasiona a la parte sobre la cual recae.

Asimismo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal lo sucesivo:
“Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”

En ese sentido, este Órgano Jurisdiccional al realizar un análisis de los dos requisitos exigidos por el legislador en el artículo in comento, para la procedibilidad de las medidas preventivas, concatenado éste con una revisión de las actas que conforman el presente expediente, puede presumir que siendo que se evidencia la existencia de un condominio del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, debidamente constituido tal y como se desprende las copias fotostáticas simples del documento constitutivo del condominio, el cual indica en su artículo octogésimo séptimo que cada torre o edificio tendría su administración independiente, administración ésta que es realizada por la sociedad mercantil HOUSE BANKER, C.A., del cual se deriva la obligación de todo propietario de contribuir con los gastos comunes del edificio en virtud del porcentaje de propiedad que posee sobre las áreas comunes, asimismo se constata un contrato compra-venta en el cual da la convicción de que el ciudadano GILBERTO RAMON MORA, ya identificado, es el presunto propietario de un apartamento distinguido con el número 11-A, ubicado en la primera planta del Edificio Torre I, del conjunto Residencial la Pequeña Europa, situado en la calle 60, intersección de la avenida 7, número de catastro 03-971, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, igualmente consta en actas veintitrés (23) facturas todas a nombre del ciudadano GILBERTO RAMON MORA, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias del Conjunto Residencial LA PEQUEÑA EUROPA, situación ésta que pudiera generar una presunción de incumplimiento por parte del mencionado ciudadano, en lo que respecta al pago oportuno de las cuotas de condominio que como propietario esta en la obligación de pagar y contribuir así con los gastos comunes, en virtud de encontrase dichas facturas en poder de la administración del referido condominio, de manera que por tales motivos, considera quien decide cubierto el primer requisito, es decir, el Fumus Bonis Iuris o presunción grave del derecho que se reclama.

Asimismo, observa esta Juzgadora que al existir la presunta deuda del ciudadano GILBERTO RAMON MORA, la cual se puede inferir no solo como ya se estableció de las veintitrés (23) facturas acompañadas al libelo de la demanda, que según alega la aparte actora pertenecen a dicho ciudadano, sino además de lo expresado por la Junta de Condominio lo cual consta en las copias fotostáticas simples de las actas de asamblea, respecto a la deuda del propietario del apartamento 11-A, es decir el ciudadano GILBERTO RAMON MORA, documentos probatorios que según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene fuerza ejecutiva, de manera que tales situaciones constituyen razones que pueden generar incertidumbre respecto al cumplimiento de las obligaciones del ciudadano GILBERTO RAMON MORA, en relación a los gastos comunes del edificio, y siendo que esta fase del proceso para el decreto de una medida cautelar se requiere es de hechos que hagan presumir al juzgador la existencia de los requisitos de procedibilidad, sumado ello a lo que pudiera tardarse el proceso en virtud de la cantidad de causas que existen en los Tribunales, situación que por demás, pudiera hacer nugatoria la pretensión del accionante, procede a considerar cubierto el segundo requisito, es decir, la presunción grave de que quede ilusoria la ejecución del fallo o fumus periculum in mora.

Las circunstancias expuestas en su conjunto acreditan de forma contundente los extremos legales exigidos por el legislador para el decreto de las medidas cautelares, motivo por el cual este Órgano Jurisdiccional de conformidad con el ordinal 3° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil decreta MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el bien inmueble propiedad de la parte demandada, ciudadano GILBERTO RAMON MORA, constituido por: un (1) apartamento distinguido con el número 11-A, ubicado en la primera planta del Edificio Torre I, del conjunto Residencial la Pequeña Europa, situado en la calle 60, intersección de la avenida 7, número de catastro 03-971, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual posee una superficie aproximada de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la fachada Norte del Edificio; SUR: con el apartamento 11-B; ESTE: con el hall de entrada al ascensor y a las escaleras de servicio y con los espacios compartidos con los apartamentos del piso; y OESTE: con la respectiva fachada del Edificio, propiedad que consta que se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha doce (12) de marzo de 2009, bajo el número 2009.740, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.6.426, correspondiente al folio real del año 2009.

En consecuencia, se ordena oficiar a la referida Oficina de Registro, a los fines de participarle el decreto de la presente medida.

LA JUEZA TEMPORAL,

ABOG. AURIVETH MELENDEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS

En la misma fecha se libró oficio bajo el número 047.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS