TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE N° 0008-14
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
MOTIVO: CONVENIMIENTO

Vista la diligencia de fecha once (11) de agosto de dos mil catorce (2014), suscrita por el ciudadano HECTOR ALONSO MORALES URDANETA, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad número 7.819.615, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) con el N° J-31064318-0 y por ante la Oficina del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 17 de octubre de 2003, bajo el N° 34, Tomo 44-A, carácter y facultades acreditados en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, inscrita en la citada Oficina Mercantil en fecha 18 de enero de 2011, bajo el N° 6, Tomo 4-A RM 4to, asistido por las abogadas en ejercicio YOLEYDA PARRA MANZANO y ANA AZUAJE SIFUENTES, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.745 y 29.529 respectivamente, parte actora en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido contra los ciudadanos ALFREDO SAYAGO SANCHEZ y/o JULIAN ENRIQUE MORALES DURAN, venezolanos, mayores de edad, con Cédulas de Identidad números 11.867.065 y 10.427.175 respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, suscrita igualmente por los ciudadanos ALFREDO SAYAGO SANCHEZ y/o JULIAN ENRIQUE MORALES DURAN, antes mencionados e identificados, asistidos por la abogada en ejercicio JANELLA GUERRA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 109.532, diligencia mediante la cual las partes intervinientes en el presente proceso realizan acuerdo para poner fin al juicio y dejar resuelta la controversia con efectos de cosa juzgada, denominándose en el mismo LA DEMANDANTE y LOS CODEMANDADOS, declarando los CODEMANDADOS, que se dan por notificados, citados y emplazados en presente juicio, al mismo tiempo renuncian a los lapsos para la contestación de la demanda y demás actos procesales del presente juicio; acuerdo que se regirán bajo los siguientes términos: “PRIMERO: Las partes reconocen que LA DEMANDANTE celebró en calidad de arrendadora un Contrato de Arrendamiento con los ciudadanos ALFREDO SAYAGO SANCHEZ Y/O JULIAN ENRIQUE MORALES DURAN, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.867.065 y V-10.427.175 respectivamente, domiciliados ambos en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estos en calidad de arrendatarios, contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veinticinco (25) de agosto de 2011, e inserto en los respectivos libros bajo el N° 69, Tomo 69, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de un inmueble constituido por un (1) Inmueble Comercial Tipo Galpón Comercial ubicado en la Calle 82, entre Avenidas 11 y 12, nomenclatura municipal 11-89, Sector Veritas, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (410 Mts2), área totalmente arrendada, identificada en el Anexo 1, como número 1, de la Relación para Bienes que conforman el Activo Hereditario, que por error se identificó con la nomenclatura municipal 11-65, siendo la correcta 11-89, propiedad de la Sucesión PEDRO AUGUSTO MORALES SANCHEZ, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-30526624-7, según se evidencia de Planilla de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones N° S-1-H-88-A 065745. SEGUNDO: Los términos establecidos de manera consensuada entre las partes involucradas en dicho negocio jurídico quedaron vertidos en el citado contrato, entre los cuales se encuentran: Cláusula Tercera: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (01) AÑO, contado a partir del día 01-08-2011, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con Treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento. En lo relacionado al aumento del canon de arrendamiento, ambas partes convienen que se haga anualmente, a partir de la fecha del presente contrato y que se tome como base para el cálculo del nuevo canon de arrendamiento, lo establecido en materia de alquileres, de conformidad con lo previsto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. La cláusula Cuarta establece que el inmueble arrendado sólo podrá ser utilizado exclusivamente para instalar UNA FERRETERIA DENOMINADA “SUMINISTROS FERRETEROS MORALES SAYAGO C.A.”, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 05 de agosto de 2011, bajo el N° 22, Tomo 53-A, representada por los antes identificados ALFREDO SAYAGO SANCHEZ Y/O JULIAN ENRIQUE MORALES DURAN. La Cláusula Quinta del referido contrato estableció: El canon de arrendamiento mensual es a razón de BOLIVARES FUERTES OCHO MIL EXACTOS (Bs.F. 8.000,00) más el impuesto al valor agregado, que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar a LA ARRENDADORA, dentro de los primero cinco (05) días de cada mes, en la oficina de LA ARRENDADORA, situada en: La Calle 72 con Av. 15A. N° 15A-33, Planta Alta, Local N° 3, Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar El Cumplimiento de Contrato o La Resolución del Contrato; igualmente el pago de las indemnizaciones de Ley y de los cánones vencidos e insolutos y los que faltaren por vencerse, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, como Cláusula Penal…” En este orden de ideas, las partes reconocen, en cuanto a la duración del contrato estipulado en la cláusula Tercera, que el primer año de duración del contrato comenzó el primero (1°) de agosto de 2011 hasta el treinta (30) de julio de 2012, renovándose dicho contrato por el periodo desde el primero (1) de agosto de 2012 hasta el treinta (30) de julio de 2013, y que el periodo de prorroga legal se inició el 1° de agosto de 2013 hasta el 31 de julio de 2014. Igualmente, las parte admiten que el canon. TERCERO: Así mismo, LOS CODEMANDADOS admiten que le adeudan a LA DEMANDANTE los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, a razón cada uno de ellos de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00); y los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2014, a razón cada uno de ellos de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00), todo lo cual suma la cantidad CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA) que calculado al 12%, arroja un total de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 145.600,00). CUARTO: Reconocen las partes, en este acto que el antes identificado contrato se constituyó como parte sustantiva y formal de una misma relación arrendaticia iniciada el 01 de agosto de 2011, regulada por las estipulaciones contenidas en el mismo. QUINTO: En tal contexto, las partes acuerdan, convienen y asumen en este acto en resolver el antes identificado contrato de arrendamiento, así como extinguir la relación arrendaticia, por culminación del periodo contractual convenido, y disfrute de la prórroga legal conforme a los preceptos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23-05-2014. SEXTO: En tal sentido, LOS CODEMANDADOS acuerdan en hacer entrega formal y material del inmueble arrendado, para lo cual luego de suscribir la presente acta de conciliación, las partes se trasladarán a la dirección del inmueble arrendado con la finalidad de constatar las condiciones de conservación, uso y limpieza, para lo cual levantarán un acta de condiciones suscritos por las partes. LOS CODEMANDADOS se obligan a entregar el inmueble arrendado en buenas condiciones, en perfecto estado de funcionamiento en todas sus instalaciones y libre de personas y cosas, solvente en todos los servicios públicos, tributos nacionales y municipales, así como cualquier otro concepto por uso del inmueble que le sea inherente y exigible. En este mismo, acto, hace entrega de la solvencia de electricidad, servicios municipales (Sagas, Aseo Urbano). En relación al servicio de agua potable, LOS CODEMANDADOS ofrecen pagar a LA DEMANDANTE, la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS (Bs. 1.800,00), para solventar la deuda existente con HIDROLAGO. SEPTIMO: En cuanto a la cantidad adeudada por LOS CODEMANDADOS a LA DEMANDANTE, por concepto de cánones de arrendamiento, LOS CODEMANDADOS ofrecen pagar a LA DEMANDANTE, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 145.600,00), más la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS (Bs. 1.800,00), para solventar la deuda existente con HIDROLAGO, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 147.400,00), en cinco (5) cuotas semanales, cada una por la cantidad de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 29.480,00), siendo pagada la primera de ellas en este mismo acto, a través de cheque por esta cantidad a favor de LA DEMANDANTE; la segunda cuota, por un monto de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 29.480,00), a pagar en fecha 19 de agosto de 2014; la tercera cuota, por un monto de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 29.480,00), a pagar en fecha 25 de agosto de 2014; la cuarta cuota, por un monto de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 29.480,00), a pagar en fecha 1° de septiembre de 2014; y la quinta cuota, por un monto de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 29.480,00), a pagar en fecha 8 de septiembre de 2014. LA DEMANDANTE declara que acepta el ofrecimiento de pago realizado por LOS CODEMANDADOS, y recibe en este mismo acto el pago correspondiente a la primera cuota. Las partes aceptan que la segunda, tercera y cuarta cuota serán pagadas en la oficina de LA DEMANDANTE ubicada en la Calle 72, con Avenida 15A, N° 15A-33, Planta Alta, Local N° 3, de esta ciudad y Municipio Maracaibo. OCTAVO: Las partes acuerdan, que una vez constatado las condiciones de entrega del inmueble y cumplida las obligaciones contraídas en este convenio, así como el pago total y absoluto de la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 147.400,00), LA DEMANDANTE se obliga a devolver inmediatamente a LOS CO-DEMANDADOS la cantidad de dinero que le recibió en calidad de Depósito así como sus intereses. NOVENO: Las partes igualmente declaran que con ocasión a la relación arrendaticia que hasta los momentos han mantenido no tienen nada ni ningún concepto que reclamar, en especial por daños y perjuicios, reintegros de cánones, retracto arrendaticio, preferencia ofertiva, reducción de área arrendada, entre otro similares y conexos. DECIMO: LOS CODEMANDADOS eximen de responsabilidad de cualquier tipo o materia a LA DEMANDANTE por causas o situaciones que puedan sobrevenir por hechos propios o de terceros antes o durante la entrega del inmueble. DECIMO PRIMERO: El presente acuerdo es la libre manifestación de la voluntad de las partes, por lo que carece de dolo, mala fe o cualquier otro vicio del consentimiento, manifestando su conocimiento en el alcance legal del mismo. DECIMO SEGUNDO: Las partes declaran que el presente acuerdo de conciliación es absoluta, irrevocable e irreversible, por lo que se abstendrán de cualquier reclamación, recurso o acción que tanga por objeto impugnar la validez y efectos del presente acuerdo o de controvertir puntos o derechos que constituyan parte de su objeto. En tal virtud, ambas partes se comprometen a abstenerse de formular nuevas reclamaciones vinculadas con la materia objeto del presente acuerdo. DECIMO TERCERO: Ambas partes dan por terminado el presente juicio de Cumplimento de Contrato, y solicitan a este Tribunal la HOMOLOGACION del presente acuerdo, reconociendo los mismos efectos de sentencia definitivamente firme”.
El Tribunal para resolver hace previas las siguientes observaciones:
Se inicia el presente proceso, por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO instaurado por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., antes identificada, representada por el ciudadano HECTOR ALONSO MORALES URDANETA, con el carácter de Vicepresidente, contra los ciudadanos ALFREDO SAYAGO SANCHEZ y JULIAN ENRIQUE MORALES DURAN, igualmente identificados, solicitando el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el día 25 de agosto de 2011, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 69, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, en relación a la cancelación de los cánones de arrendamiento vencidos, que arrojan la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL CUARENTA BOLIVARES (BS. 131.040,00), así como el pago de costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales, que a su decir alcanzan la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL CIEN BOLIVARES (BS. 35.100,00). Dicha demanda, se admitió en fecha trece (13) de junio de 2014, cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó sustanciarla por el procedimiento oral, tal como lo dispone el Artículo 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
Admitida la demanda, se tramitó la misma hasta la etapa de citación y encontrándose en dicha fase procesal, concurren las partes debidamente facultadas y asistidas para celebrar el acuerdo antes mencionado, en los términos señalados en dicho escrito y que aquí se dan por reproducidos, indicando que el acto de autocomposición procesal es una conciliación, tal como lo dispone el Artículo 262 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitan se homologue y se declare como sentencia definitivamente firme.
En relación a la conciliación, dicha figura procesal se encuentra contenida en los Artículos 257 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estableciendo el Artículo 257:
“En cualquier estado y grado de la causa, antes de la sentencia, el Juez podrá excitar a las partes a la conciliación, tanto sobre lo principal como sobre alguna incidencia, aunque ésta sea de procedimiento, exponiéndoles las razones de conveniencia”
El Artículo 261, indica:
“Cuando las partes se hayan conciliado, se levantará un acta que contenga la convención, acta que firmarán el Juez, el Secretario y las partes”
Igualmente, el Artículo 262 señala:
“La conciliación pone fin al proceso y tiene entre las partes los mismos efectos que la sentencia definitivamente firme”
Ahora bien, aplicando las normas antes mencionadas al caso bajo estudio, se observa, tal como se dejó asentado con antelación que la causa para el momento del acto de autocomposición procesal se encontraba en la fase de citación, no evidenciándose actuación del Tribunal tendente a excitar a las partes para una conciliación, asimismo, se observa que en el acuerdo celebrado por las partes, no intervino el Juez y no se levantó el acta a que se refiere el Artículo 261 eiusdem, siendo éstos supuestos, requisitos de forma exigidos para la conciliación, encontrándonos en consecuencia en presencia de otra figura de terminación del proceso, encuadrándose la misma en un allanamiento, tal como lo indica el Artículo 363 eiusdem, que a la letra señala:
“Si el demandado conviniere en todo cuanto se le exija en la demanda, quedará ésta terminada y se procederá como en cosa juzgada, previa la homologación del convenimiento por el Tribunal”
Establecido como ha sido que el acto de autocomposición procesal realizado por las partes se refiere al allanamiento, este Juzgador en sujeción a la norma antes transcrita y en vista que el mismo no es contrario a la Ley, al orden público o a las buenas costumbres, lo encuentra conforme y por disposición del Articulo 363 del Código de Procedimiento Civil, da por consumado el acto, lo homologa y le da carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Así se declara.
Publíquese y regístrese la presente resolución. Déjese copia certificada por Secretaria a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo establecido en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ,

Abog. GUSTAVO ORTIGOZA ATENCIO
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abog. JUAN CARLOS MORENO

En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m.), se publicó la anterior resolución.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abog. JUAN CARLOS MORENO