TSJ Regiones - Decisión

Sent. No. 128-14
Exp. 2489-2013
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTES: JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE Y YUSSEPPE FARRUGIO FEDELE, Venezolanos, Mayores de edad, Titulares de las Cedulas de Identidad Nos. V-7.714.292, V.-10.415.487 y V.- 7.805.583, respectivamente y con domicilio en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
DEMANDADO: JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-17.070.403 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

Se da inicio a la presente litis por demanda recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de Agosto de 2013, admitida en fecha dieciocho (18) de Septiembre de 2013, con motivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO siguen los ciudadanos JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE Y YUSSEPPE FARRUGIO FEDELE, asistido por el Abogado en ejercicio y de este domicilio JESUS BENITO URDANETA VILLASMIL, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 33.715, en contra del ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, todos identificados anteriormente .
Alegan los actores que su progenitor, ya fallecido ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 7.828.507, de este domicilio celebró un contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 26 de Abril de 1988, el cual se realizó por el lapso de un (01) año y que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el No. 77, Tomo 2, sobre un inmueble, local comercial que actualmente es propiedad de los demandantes y para el año 1988, era propiedad de su padre, ubicado en la Parroquia Bolívar, Calle 96 (Ciencias), con avenida 8 (Páez), signado con el No. 2, que forma parte de una edificación comercial signada con el No. 7.77.
Señalan igualmente que en fecha 15 de Junio de 1994, le compraron a su padre el referido local, todo lo cual consta en documento registrado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, bajo el No. 57, Tomo 97, de los libros de autenticaciones, y ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de Octubre de 1998, bajo el No. 2, del protocolo 1°, tomo 12°.
Ahora bien, indican que dicho contrato comenzó a termino de un año prorrogable, en fecha 04 de Diciembre de 2012, notifican al ARRENDATARIO que debía hacer entrega del inmueble, en vista de que tiene más de tres años sin cancelar canon de arrendamiento, siendo el caso además que el demandado ha incumplido en dicho pago desde el mes de Enero del año 2008, y hasta la presente fecha adeuda la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,00), a razón de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) mensuales.
Por las consideraciones antes expuesta acuden por ante este Tribunal a demandar por RESOLUCION DE CONTRATO, al ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES y en consecuencia se le haga entrega del inmueble amparado en el derecho de propiedad y en el incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento, por violación de lo estipulado en el contrato.

ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha 24 de Marzo de 2014, por el abogado MELQUIADES PELEY, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 37.885, actuando como apoderado judicial del ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, se procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
En primer lugar opuso como punto previo la falta de cualidad e interés de los demandantes, ya que ellos nunca suscribieron con su representado el Contrato de Arrendamiento ya que lo cierto es que el inmueble se lo arrendó el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, señalando además que el documento donde supuestamente los demandantes le compraron a su progenitor es falso.
Alegó asimismo como defensa la ineptitud técnica del proceso: ya que en el petitum libelar al momento de precisar el objeto de la pretensión, solicitan la resolución del contrato, cuando lo que se ha debido solicitar es el desalojo, motivo por el cual solicita al Tribunal declare el punto previo Sin Lugar la demanda por falta de idoneidad técnica en la escogencia del medio usado para deducir la pretensión.
Señala que es cierto que su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, pero niega que dicho ciudadano le haya vendido el inmueble a los demandantes.
Niega, rechazo y contradice que el contrato fue celebrado por un (1) año, prorrogable por período igual y que en fecha 04 de Diciembre de 2012 le hayan notificado que debía hacer entrega del local, así como también es falso que su representado adeude más de tres años de cánones de arrendamiento.
Niega rechaza y contradice que su representado le deba del año 2008 al 2009 la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,oo).
Niega rechaza y contradice que su representado le deba del año 2010 al 2011 la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,oo).
Niega rechaza y contradice que su representado le deba del año 2011 al 2012 la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,oo).
Niega rechaza y contradice que su representado deba en total la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,oo).
Por los motivos antes señalados solicita al Tribunal declare Sin Lugar la demanda y proceda a la condenatoria en costas de la parte demandante.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

En fecha 02 de Abril de 2014, el abogado en ejercicio y de este domicilio MELQUIADES PELEY, apoderado Judicial de la parte demandada, presento escrito de promoción de pruebas
Constante de dos (02) folios útiles escritos por una sola cara más anexo. En el cual solicitó.
1. Invocó al merito favorable de las actas procesales y muy especialmente la confesión espontánea y judicial en que incurrió la parte actora cuando señaló que el contrato fue celebrado en fecha 26 de Abril de 1988, por lo que el mismo tiene una duración de más de 25 años de vigencia y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil se hizo a tiempo indeterminado, por lo cual la parte actora erró en la calificación dada al momento de interponer la demanda y en consecuencia solicita se declare inadmisible la misma.
2. Consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia de fecha 26 de Octubre de 2009, donde se evidencia que el inmueble está arrendado a la empresa Novedades Eva C.A.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente proceso éste Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO
En la oportunidad de la contestación de la demanda el apoderado judicial opone como punto previo la falta de cualidad e interés de los demandados, señalando que el documento por medio del cual le compraron el inmueble al ciudadano Calogeno Farruggio Sergio es falso, ante tal alegato este Tribunal observa lo siguiente:
Se evidencia de las actas procesales en los folios 16 al 20 que existe constancia de la venta que realizaran los ciudadanos CALOGENO FARRUGGIO y GAETANA FEDELE DE FARRUGGIO del inmueble objeto de la presente causa a los hoy demandantes, el cual riela nuevamente en copias certificadas a los folios 78 al 82 y que quedó anotado bajo el No. 2, tomo 12, Protocolo 1 de los Libros que reposan en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo.
Ahora bien al alegar la falsedad del documento antes referido la parte demandada ha debido incoar el procedimiento de tacha de documento público, establecido en los artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1380 del Código Sustantivo, por lo tanto en el devenir del proceso no logró la parte demandada demostrar la falsedad del documento por medio del cual se traspasó la propiedad del inmueble objeto de la presente causa a los hoy demandantes ciudadanos JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE y YUSSEPPE FARRUGIO FEDELE, todos suficientemente identificados en actas, ya que lo ideal hubiese sido instaurar el procedimiento de tacha de instrumento público antes referido para determinar la veracidad o no del tantas veces mencionado documento de compra venta, por lo que considera esta Juzgadora que el mismo es cierto y da fe y hace plena prueba de lo que en él se establece de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, por lo tanto al haberse perfeccionado una compra venta entre el antiguo propietario del inmueble y arrendador del mismo a los hoy demandantes, todo de conformidad con lo estipulado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”

Por lo tanto al haberse realizado la compra venta entre el antiguo arrendador y los hoy demandantes la cual es perfectamente válida de conformidad con las consideraciones antes expuestas , se continuó la relación arrendaticia por lo que considera este Tribunal que los ciudadanos JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE Y YUSSEPPE FARRUGIO FEDELE, están perfectamente legitimados para ejercer la presente demanda. Así se decide.-
Como segundo punto indica el apoderado judicial del demandado que la demanda ha debido ser por Desalojo y no por Resolución de Contrato y que existe una falta de idoneidad técnica en la escogencia del medio usado para deducir la pretensión. Ante tal afirmación observa esta Juzgadora lo siguiente:
En el caso de autos, la relación arrendaticia efectivamente comienza el 26 de abril de 1988.
La cláusula contractual referente a la vigencia del contrato de arrendamiento, las partes determinaron que el arrendamiento era por un (01) año con prórrogas sucesivas siempre y cuando se notificara con treinta (30) días la manifestación de voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, notificación que se materializo judicialmente.
Que desde la vigencia del contrato primigenio por un (01) año, este se fue prorrogando por el mismo lapso, es decir, un (01) año más.
El quid del presente asunto, está en determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, habida cuenta que la demandante considera que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado ya que solicita la Resolución del mismo; y por su parte el apoderado de la demandada afirma que al superar los quince (15) años como arrendatario y continuar ocupando el inmueble, operó la conversión del contrato a tiempo indeterminado.
Ciertamente, se observa que ambas partes afirman que la relación arrendaticia se inició el 26 de abril de 1988 por un término de un (1) año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales y que la relación arrendaticia se ha extendido por mas de quince años.
Al efecto, el artículo 1580 del Código Civil, dispone:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlo si pueden extenderse hasta cincuenta años.”
Sobre la norma in comento, el autor José Luis Aguilar Gorrondona, manifiesta que el arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo, la reducción a diferencia que la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción. (Obra citada: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB 2009, página 370)
No obstante, lo acreditado del autor, el mismo no hace mención alguna a lo que ocurre con la naturaleza del contrato, en caso que no se ejerza la llamada acción de reducción que afirma corresponde a los arrendadores.
Coincidimos con el tratadista citado, José Luis Aguilar Gorrondona, al afirmar que extender el arrendamiento por más de quince (15) años no causa la nulidad del contrato, pero es necesario agregar, que si excede el arrendamiento por más de quince (15) años tampoco cambia la naturaleza del contrato, como afirma la recurrente, sencillamente la norma no surte ningún efecto en el contrato, lo que evidentemente es incorrecto, máxime que la norma es de orden público y expresamente establece que toda estipulación contraria es de ningún efecto.
La parte actora alega que desde la vigencia del contrato primigenio, este se fue prorrogando por el mismo lapso, es decir, un (01) año más, y así sucesivamente y que el referido contrato nunca cambio su naturaleza.
En materia inquilinaria, la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, es por ello, que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Esta juzgadora considera, al igual que la parte demandante que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince (15) años que dispone el artículo 1580 del Código Civil, llegado ese término que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil.
Abona este criterio, el exmagistrado José Agustín Catalá al afirmar, que cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince (15) años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción. (Obra citada: El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, página 609) .
Como quiera que en el caso de marras quedó evidenciado que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble y se inició el 26 de abril de 1988 por un término de un (1) año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince (15) años a que alude el artículo 1580 del Código Civil, el 26 de abril de 2003; y como quiera que después de esa fecha se dejó al arrendatario en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo. ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (subrayado y negrillas del Tribunal).
Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:
“Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda. …omissis…
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”
Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de resolución de contrato.
En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de resolución de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
En efecto, la acción escogida por los demandantes, que fue la de resolución de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual se hace forzoso para ese Tribunal declarar inadmisible la presente causa sin entrar a analizar ningún otro alegato o defensa esgrimido por las partes intervinientes en el proceso. ASI SE DECIDE.
En sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No 03-2946 se estableció lo siguiente:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. Sentencia n° 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, dicha conclusión judicial no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el suceder de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho en la acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y solo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificas el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto de las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandante de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para el Juez, que conoce el derecho o dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa-v.g.; en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.
Como se observa de la sentencia antes transcrita al Juez, se le otorga la facultad de que si en el devenir del proceso observa alguna causa que acarrea la inadmisibilidad de la demanda, éste puede declararla en cualquier estado y grado de la causa. Así se decide.-
DECISION

Por las razones anteriormente expuestas este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intentaran los ciudadanos JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE Y YUSSEPPE FARRUGIO FEDELE en contra del ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de Abril del año Dos Mil Catorce (2014). Años 203° y 155° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZ,

ABOG. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.
EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.
En la misma fecha, siendo las dos y veinte (2:20 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.