REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PARTE NARRATIVA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: 1.- PARTE ACTORA O DEMANDANTE: MARIO RAFAEL FERMIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.595.865, domiciliado en el Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. 1.1- APODERADOS JUDICIALES: LUIS RAFAEL PERFECTO y SAMUEL DAVID AVENDAÑO venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.501 y 4.838, respectivamente. 2.- PARTE DEMANDADA: GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442, domiciliado en el Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. 2.2- APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, MARCOS JOSE CARREÑO y GERARDO GARCIA MORALES, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 57.483, Nº 112.458 y Nº 68.756 respectivamente. 3.- El motivo del presente juicio es RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Expone el actor que mediante contrato verbal, dio en arrendamiento al ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442, y de este domiciliado, un inmueble constituido por un terreno de trece metros (13 mts) de frente por treinta y tres (33 mts) de fondo, ubicado en la ciudad de Porlamar de este estado y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle Igualdad; SUR: Terreno propiedad de Mario Rafael Fermín; ESTE: Terreno de Eustaquio Velásquez; y OESTE: Calle Meneses. Que por el lindero SUR del deslindado inmueble, tiene también en propiedad un inmueble constituido por un terreno contiguo al dado en arrendamiento de diecinueve metros (19 mts) de frente por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, ubicado en la ciudad de Porlamar y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terreno propiedad de Mario Rafael Fermín, Eutiquio Velásquez, Teresa de Méndez y terreno y casa de Asunción Velásquez; SUR: Terreno de Marcos Larez, Maria Amparo Zabala de Vásquez y Maria Teofila Marcano; ESTE: Su fondo con fondo de casas particulares y terreno de la sucesión de Pedro Pablo Zabala; y OESTE: su frente con Calle Meneses. Que es el caso que este último terreno por estar contiguo al primero dado en arrendamiento, también es utilizado como estacionamiento por el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, atendiendo a una solicitud suya, quien me manifestó tener interés de salir adelante con la instalación de un estacionamiento para vehículos automotores. Que en esa oportunidad le propuso al demandado aumentar el canon de arrendamiento, procediendo el demandado a depositar mediante consignaciones en el expediente Nº 99013 del Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Que es el caso que el demandado dio en subarrendamiento una parte delantera del inmueble al ciudadano LUIS JOSE BELLO, titular de la cedula de identidad Nº 5.480.799, para que instalara un taller de refrigeración sin su consentimiento. Indica que el demandado no ha cumplido con una de sus obligaciones, pues paga tardíamente el canon de arrendamiento e incompleto, pues solo deposita el monto acordado en la regulación de alquileres de uno de los inmuebles y no paga nada por el otro inmueble contiguo, depositando en el Tribunal lo cual no fue lo convenido. Alega que el artículo 1.580 del Código Civil establece lo siguiente: “Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años. Los arrendamientos celebrados por mas de aquel tiempo se limitaran a los quince años…..”. Que en este caso en lo tocante al contrato objeto del arrendamiento, este fue celebrado a mediados del año 1.988, es decir que tiene mas de 25 años, que en este sentido se observa el incumplimiento de parte del demandado, en no querer celebrar un nuevo contrato de tiempo determinado ajustándose a la ley, hecho que se subsume en la norma sustantiva del articulo 1.580 del Código Civil. Asimismo indica que el artículo 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento y subarrendamiento de: a) Terrenos urbanos o suburbanos no edificados. b) Fincas rurales. c) Fondos de comercio…..”. Que es así que el asunto de esta pretensión se ubica entre los arrendamientos de dicha disposición, ya que el contratote arrendamiento objeto de este asunto se refiere a un terreno urbano con todos lo servicios públicos, donde funciona también la firma personal Estacionamiento Díaz, tal y como se evidencia del informe técnico que dio origen a la Resolución Nº 04-2005 R.A, emanada de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, subsumiéndose en la disposición del articulo antes enunciado. Que cuando por contrato verbal dio en arrendamiento el inmueble al demandado, este se comprometió a pagar inicialmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) mensuales al vencimiento de cada mes, el cual fue posteriormente regulado en la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 359.256,45), cantidad esta hoy ajustada a 359,45 Bolívares producto de la Reconversión Monetaria, volviéndose una cantidad irrisoria. Que por esta razón, trato de realizar un ajuste del canon de arrendamiento, el cual no se pudo realizar por negativa del demandado. Que es obvio que el ciudadano demandado GABRIEL ARTURO DIAZ, se esta enriqueciendo, ala vez que el se empobrece, tales hechos de incumplimiento se subsumen en las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.580 y 1.167 del Código Civil, así como en la norma contenida en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.” Que en este sentido el demandado nunca se interesó por el ajuste anual pactado en la norma jurídica antes señalada. Que en fuerza de las consideraciones anteriores, tanto de los hechos como del derecho, se concluye que ha habido un incumplimiento de lo acordado en el convenio por parte del arrendatario, al no cumplir con el ajuste establecido en la referida norma jurídica, y por cuanto el contrato de arrendamiento tiene mas de 15 años de celebrado, lo cual demuestra su expiración según la norma contenida en el articulo 1.580 del Código Civil. Con estos argumentos la parte actora demanda al ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442, domiciliado en el Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, por resolución de contrato de arrendamiento verbal. La parte actora solicitó el Secuestro del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el ordinal Siete del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Estimo la demanda en la cantidad de VEINTE Y UN MIL NOVECIENTOS CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.21.400.00), o doscientas Unidades Tributarias. El presente libelo de demanda fue recibido en este Tribunal, previa distribución, donde se le dio entrada en fecha 04-07-2013, asignándosele el Nº 13-3080. En fecha 11-07-2013, la parte actora consigno los recaudos. En fecha 15-07-2013, el Tribunal admitió la presente causa, emplazando al demandado para que compareciera ante el mismo al segundo (02) día de Despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 22-07-2013, la actora consignó las copias del libelo de la demanda a los fines de su citación. En fecha 23-07-2013, el Tribunal libro la compulsa de citación. En fecha 14-08-2013, el Alguacil consignó recibo de citación y compulsa indicando que no pudo localizar al demandado. En fecha 01-10-2013, la actora solicita la citación del demandado mediante carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03-10-2013, el Tribunal ordenó la citación del demandado por medio de carteles, ordenando la publicación en dos diarios de circulación regional de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09-10-2013, la parte actora retiró los carteles para su debida publicación. En fecha 15-10-2013, la actora diligenció consignando ejemplares de los Diarios “SOL DE MARGARITA” pagina 33 y “LA HORA” pagina 13, donde aparecen publicados los carteles de citación del demandado. En fecha 31-10-2013, mediante diligencia dejó constancia la Secretaria del Tribunal, que se trasladó a la dirección del demandado y fijó a las puertas de la misma el cartel de citación. En fecha 07-11-2013, la parte actora presento escrito de reforma de la demanda. En fecha 11-11-2013, el Tribunal admitió la reforma de la demanda, emplazando al demandado para que compareciera ante el mismo al segundo (02) día de Despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 18-11-2013, la actora consignó las copias del libelo de la demanda a los fines de su citación. En fecha 20-11-2013, el Tribunal libro la compulsa de citación. En fecha 09-12-2013, el Alguacil consignó recibo de citación y compulsa indicando que no pudo localizar al demandado. En fecha 10-12-2013, la actora solicita la citación del demandado mediante carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13-12-2013, el Tribunal ordenó la citación del demandado por medio de carteles, ordenando la publicación en dos diarios de circulación regional de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09-01-2014, la parte actora retiró los carteles para su debida publicación. En fecha 16-01-2014, la actora diligenció consignando ejemplares de los Diarios “SOL DE MARGARITA” pagina 36 y “LA HORA” pagina 13, donde aparecen publicados los carteles de citación del demandado. En fecha 20-01-2014, mediante diligencia dejó constancia la Secretaria del Tribunal, que se trasladó a la dirección del demandado y fijó a las puertas de la misma el cartel de citación. En fecha 19-02-2014, la parte actora solicita al Tribunal se sirva designar Defensor Judicial debido a la incomparecencia de la parte demandada. En fecha 24-02-2014, se designa como Defensor Judicial al abogado en ejercicio ALEJANDRO ARGENTINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 206.941, y ordena su notificación a los fines de que acepte o no el cargo para el cual fue designado. En fecha 06-03-2014, el Alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado en ejercicio ALEJANDRO ARGENTINO. En fecha 06-03-2014, el Defensor Judicial designado abogado en ejercicio ALEJANDRO ARGENTINO, se excuso y no acepto el cargo. En fecha 13-03-2014, la parte actora, solicito al Tribunal la designación de un nuevo Defensor judicial. En fecha 19-03-2014, se designa como Defensor Judicial al abogado en ejercicio ELI BELLORIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.399, y ordena su notificación a los fines de que acepte o no el cargo para el cual fue designado. En fecha 21-03-2014, compareció el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442, parte demandada en la presente causa, y se dio por citado. En la misma fecha el demandado otorgo poder apud-acta, a los ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, MARCOS JOSE CARREÑO y GERARDO GARCIA MORALES, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 57.483, Nº 112.458 y Nº 68.756 respectivamente. En fecha 25-03-2014, compareció el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442, parte demandada en la presente causa, y presento escrito de contestación de la demanda en los términos siguientes: Impugna la cuantía de la demanda por insuficiente, por cuanto el propósito de la demanda de resolución de contrato, no es otro que devolverle al propietario del mismo el uso, goce y disfrute y sobre todo la disponibilidad absoluta del inmueble arrendado. Indica que sobre el inmueble arrendado, ha realizado bienhechurias que poseen un valor actual de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), entonces mal puede la parte actora estimar el valor de la demanda en Veintiún Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 21.400,00), resultando insuficiente dicha estimación, y así pide lo declare el Tribunal como punto previo a la sentencia definitiva. Expone que es cierto que a mediados de 1.988 el ciudadano MARIO RAFAEL FERMIN, mediante contrato verbal le dio en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno de trece metros (13 mts) de frente por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, ubicado en la ciudad de Porlamar y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terrenos propiedad de Mario Rafael Fermín, Eutiquio Velásquez, Teresa de Méndez y terreno y casa de Asunción Velásquez; SUR: Terrenos de Marcos Larez, Maria Amparo Zabala y Maria Teofila Marcano; ESTE: Terrenos de la sucesión de Pedro Pablo Zabala; y OESTE: Calle Meneses. Que es igualmente cierto que el inmueble contiguo por el utilizado como estacionamiento, desde hace mas de veinticuatro (24) años, el cual viene poseyendo y utilizando, no ha sido en calidad de arrendatario, sino como poseedor legitimo del mismo, pues el único contrato celebrado con la parte actora de manera verbal es sobre el terreno descrito anteriormente. Que es el caso de que el demandante se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de lo cual mediante el procedimiento consignatario, consigno y sigue consignando por ante el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en el expediente signado con el Nº 99-013, consignaciones estas que el demandante ha venido retirando y recibiendo, por lo cual reconoce y acepta que es cierto. Niega, rechaza y contradice que haya subarrendado una parte delantera del inmueble al ciudadano Luís José Bello, para instalara un taller de refrigeración, sin el consentimiento del arrendador. Niega, rechaza y contradice, que no este cumpliendo con el pago de ,os cánones de arrendamiento, pues los mismo se han venido consignando por ante el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Que es cierto que la parte actora, solicito una regulación del alquiler del inmueble arrendado, ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía, basado en los artículos 9, 71, 75 y 76 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dicha solicitud de regulación es ilegal, irrita e ineficaz, se encuentra viciada de nulidad absoluta, toda vez que desconoce normas que conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de dicho Decreto-Ley son de orden público, tal y como lo son las disposiciones contenidas en el referido Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Que el artículo 3 de dicha Ley, de manera clara y precisa señala que quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados; por lo que siendo un terreno urbano no edificado el objeto del contrato de arrendamiento verbal celebrado con el demandante, mal podía entonces intentarse una regulación de alquileres de dicho terreno. Niega, rechaza y contradice, que pague tardíamente el canon de arrendamiento, o lo haga de forma incompleta, como lo dice el demandante, el cual no indica cual o cuales mensualidades han sido canceladas incompletas o es que son todas las mensualidades, lo cual le crea confusión e indefensión, pues lo cierto es que siempre ha pagado y sigue pagando el canon de arrendamiento en forma oportuna y eficaz, mediante la consignación por ante el Tribunal ya mencionado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Que es cierto y así lo reconoce, que se ha beneficiado del inmueble arrendado por más de 15 años específicamente un aproxima de 25 años, toda vez que la relación arrendaticia en cuestión nació a mediados del año 1.988. Que es cierto y así lo reconoce que el articulo 1.580 del Código Civil indica: “Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años. Los arrendamientos celebrados por mas de aquel tiempo se limitaran a los quince años…..”; pero que también es cierto que dicha norma hace referencia especifica a los contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado, en los cuales las partes intervinientes en el mismo, bajo el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, pueden fijar como tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento el que estos quieran o deseen, siempre y cuando no supere el limite establecido en la referida norma, la cual es de orden público. Que esta norma no aplica a los contratos a tiempo indeterminado, donde solo se tiene conocimiento de la fecha de inicio, más no de la de culminación. Que en este caso el contrato tiene más de quince (15) años, veinticinco (25) años, por lo que pudiera entrar en el ámbito de la reconducción contractual, a tenor de lo dispuesto en los articuelos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que es falso y por lo tanto niega y rechaza, que la presunta negativa de su parte de dar por terminado el contrato de arrendamiento verbal, le haya causado daños y perjuicios al actor, los cuales no describe ni señala en el libelo, en contradicción a su obligación legal de hacerlo. Niega, rechaza y contradice que el demandante, pueda o deba demandarlo por la vía de resolución de contrato de arrendamiento verbal, toda que el no ha dado lugar a ello, es decir no ha incumplido su obligación contractual y menos legal que amerite el ejercicio de dicha acción judicial. Que por todas estas razones, fundamentos de hecho y de derecho en la contestación de la demanda, solicita al Tribunal declarar Sin Lugar la presente demanda. En fecha 03-04-2014, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. En fecha 03-04-2014, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 07-04-2014, el apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas. En fecha 08-04-2014, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 09-04-2014, se llevo a cabo la inspección judicial promovida por la parte demandada. En fecha 10-04-2014, las parte demandada, presento escrito por medio del cual desconoce, rechaza, niega y contradice la inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, signada con el Nº 1.467-13, la cual cursa en la tercera pieza de este expediente, por cuanto en la practica de la misma no participo su representado, violándosele el derecho a la contradicción y control de la prueba y en consecuencia el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva previstos en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. En fecha 15-04-2014, la parte actora ratifica la inspección judicial promovida como prueba. En fecha 22-04-2014, siendo el día para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal la difirió por cinco (05) días, por ser el expediente muy voluminoso, y al tener que dictar en la misma fecha otras decisiones. PARTE MOTIVA El Tribunal, encontrándose en la oportunidad para dictar sentencia definitiva, lo hace en los siguientes términos: Punto Previo. La parte demandada alego como punto previo, la Impugnación de la cuantía de la demanda por insuficiente, por cuanto el propósito de la demanda de resolución de contrato, no es otro que devolverle al propietario del mismo el uso, goce y disfrute y sobre todo la disponibilidad absoluta del inmueble arrendado. Indico que sobre el inmueble arrendado, se ha realizado bienhechurias que poseen un valor actual de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), entonces mal puede la parte actora estimar el valor de la demanda en Veintiún Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 21.400,00), resultando insuficiente dicha estimación, y así pide lo declare el Tribunal como punto previo a la sentencia definitiva. El actor ante este argumento, expuso que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece que las demandas de arrendamiento a tiempo indeterminado como es el presente caso, el valor de la demanda se determinara acumulando las pensiones de arrendamiento de un año, y que si tienen que el pago mensual por el alquiler es la cantidad de Trescientos Cincuenta y Nueve con veintiséis céntimos (Bs. 359,26), tienen que los doce meses de arrendamiento dan un total de Cuatro Mil Trescientos Once con Doce Céntimos (Bs. 4.311,12), por lo que en nada es insuficiente el valor de la demanda, pues esta acorde con la mencionada disposición y así pide sea declarado por el Tribunal. Al respecto este Juzgador observa que en el presente caso, estamos en presencia de una relación de arrendamiento, pactada de forma verbal, sin fijación de su término, en lo cual están contestes las partes en litigio. El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un año.” En el presente caso se Acciona por Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo cual encuadra en el supuesto de la norma indicada, pues ciertamente se trata de la continuación o no de la relación arrendaticia, debiendo estimarse la demanda de conformidad con lo previsto en el precitado artículo 36. Así tenemos que el canon de arrendamiento que paga el arrendador demandado en al actualidad, es la cantidad de Trescientos Cincuenta y Nueve con veintiséis céntimos (Bs. 359,26), mensuales, que multiplicado por doce (12), da como resultado la suma de Cuatro Mil Trescientos Once con Doce Céntimos (Bs. 4.311,12), suma esta que en nada puede señalarse como insuficiente. Y así se establece. Además para ratificar este argumento, en la presente causa no se esta dilucidando el valor de las mejoras y/o bienhechurias que dice el demandado haber fomentado en el terreno arrendado, resultando forzosos declarar Improcedente la impugnación de la cuantía alegada. Y Así se decide. El Tribunal, decidido el punto anterior entra a analizar el fondo de esta causa. De las Pruebas. Parte Actora: 1. En copia simple Resolución Nº 04-2005 R.A. de fecha 27-05-2005, dictada por la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, mediante la cual se regulo el canon de arrendamiento, así como sentencia dictada por este Juzgado en fecha 21-09-2006, y sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contenciosos Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental en fecha 15-04-2008 y documento de propiedad del inmueble arrendado, las cuales cursan en autos en la Primera Pieza del folio 17 al 46. Estas pruebas fueron desconocidas e impugnadas por la parte demandada en la contestación de la demanda. La parte actora no promovió el cotejo con el original o presento copia certificada de las mismas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual no se les da valor probatorio. Y así se decide. 2. Marcado “A”, en copia certificada del Expediente de Consignaciones Nº 99-013, que cursa por ante este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el cual cursa en autos en la Tercera Pieza del folio 04 al 237. En este expediente constan las consignaciones de cánones de Arrendamiento realizadas por el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, a favor del ciudadano MARIO RAFAEL FERMIN. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide. 3. Marcada “B”, en original Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nº 1.467-13, la cual cursa en autos en la Tercera Pieza del folio 238 al 261. Esta prueba fue desconocida e impugnada por la parte demandada, por cuanto en la práctica de la misma no participo su representado, violándosele el derecho a la contradicción y control de la prueba y en consecuencia el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva prevista en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. Al respecto es criterio reiterado de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Sentencia Nº 360 del 22-05-2007, expediente Nº 06-735, “que la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por medio de sus sentidos las circunstancias del caso y lleva al acta respectiva el resultado de sus percepciones.” En dicha inspección se dejó constancia de que el inmueble es un terreno en el cual funciona un estacionamiento. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. Parte Demandada: 1. Marcada “A”, en copias certificadas de la Quinta Pieza del Expediente de Consignaciones Nº 99-013, que cursa por ante este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el cual cursa en autos en la Tercera Pieza del folio 265 al 343. En este expediente constan las consignaciones de cánones de Arrendamiento realizadas por el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, a favor del ciudadano MARIO RAFAEL FERMIN. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide. 2. Marcado “B”, en copias certificadas de la Sexta Pieza del Expediente de Consignaciones Nº 99-013, que cursa por ante este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el cual cursa en autos en la Tercera Pieza del folio 344 al 451. En este expediente constan las consignaciones de cánones de Arrendamiento realizadas por el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, a favor del ciudadano MARIO RAFAEL FERMIN. El Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide. Así las cosas tenemos que en el presente caso, estamos en presencia de una relación de arrendamiento, pactada de forma verbal, sobre un inmueble constituido por un terreno de trece metros (13 mts) de frente por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, ubicado en la ciudad de Porlamar y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terrenos propiedad de Mario Rafael Fermín, Eutiquio Velásquez, Teresa de Méndez y terreno y casa de Asunción Velásquez; SUR: Terrenos de Marcos Larez, Maria Amparo Zabala y Maria Teofila Marcano; ESTE: Terrenos de la sucesión de Pedro Pablo Zabala; y OESTE: Calle Meneses. El resaltado es mió. También son contestes las partes en que la relación de arrendamiento nació en el año 1.988 y que el terreno es usado como estacionamiento. Dispone el articuló 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento y subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regimenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. El subrayado es mió. En el presente caso, se trata de inmueble constituido por un terreno de trece metros (13 mts) de frente por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, ubicado en la ciudad de Porlamar y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terrenos propiedad de Mario Rafael Fermín, Eutiquio Velásquez, Teresa de Méndez y terreno y casa de Asunción Velásquez; SUR: Terrenos de Marcos Larez, Maria Amparo Zabala y Maria Teofila Marcano; ESTE: Terrenos de la sucesión de Pedro Pablo Zabala; y OESTE: Calle Meneses. En consecuencia esta excluido expresamente del ámbito de aplicación del decreto-Ley antes mencionado. No procediendo en consecuencia el procedimiento consignatario para el pago de los cánones de arrendamiento, debiendo este Juzgador proceder al cierre y archivo del expediente de Consignaciones que cursa por ante este Tribunal bajo el Nº 99-013. Y así se decide. En este punto también están contestes las partes en litigio. Como consecuencia de lo anterior, mal puede el demandante solicitar le sea aplicado el articulo 14, de dicho Decreto-Ley, para el incremento del canon de arrendamiento, petición esta que se desestima. Y así se decide. Dilucidado lo anterior, en el presente caso la relación contractual se rige por las normas contenidas en el Código Civil. Y así se establece. Alega también la parte actora, la expiración del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.580 del Código Civil, el cual establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta cincuenta años.” El resaltado es mió. Sobre la norma in comento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona, manifiesta que “el arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo, la reducción a diferencia de la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador y sus causahabientes, incluso a titulo particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción.” (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB 2009, pag 370). En el mismo sentido, el exmagistrado José Agustín Cátala, afirma que “cuando el tiempo de arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este termino, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la Ley, opera la tacita reconducción.” (El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, pag. 609). Así mismo, La sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14-08-1991, con ponencia de al Magistrado Hildegar Rondon de Sanso, asentó lo siguiente: “Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado articulo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el articulo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tacita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado…” El resaltado es mió. El artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” El artículo 1.601 del Código Civil, dispone: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” Así las cosas, en el presente caso tenemos un contrato verbal, el cual al no demostrar las partes los términos acordados en el mismo, se rige por las normas establecidas en el Código Civil. En cuanto a su vigencia esta regulado por el articulo 1.580, que lo limita a una duración de quince (15) años. La relación contractual es ente caso se inicio en el año 1.988, debiendo haber expirado legalmente en el año 2.003. Ahora bien, pero no fue alegado ni probado en autos, la manifestación de voluntad del arrendador de no renovar el contrato, que debió hacerse en el año 2.003, el llamado desahucio previsto en el artículo 1.601, para que procediera la expiración del contrato por aplicación de lo previsto en el artículo 1.580. Esta demostrado en autos y están contestes las partes en litigio, que la relación de arrendamiento se ha mantenido desde el año 1.988, cumplidos el término legal de quince (15) años, la relación arrendaticia ha continuado, cumpliendo las partes sus obligaciones contractuales, el arrendador cobrando los cánones de arrendamiento y el arrendatario ocupando, gozando el inmueble, es decir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, tal y como habían sido pactadas al inicio de la relación y como lo preceptúa el articulo 1.579 del Código Civil. Esta prueba es fundamental, ya que el arrendador siguió cobrando el precio y el arrendatario siguió ocupando y gozando del inmueble, lo cual configura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, operando la Tacita Reconducción del contrato y pasando a ser este a tiempo indeterminado. Y así se decide. Así las cosas se declara Improcedente el alegato formulado por la parte actora en el sentido de la expiración del contrato por vencimiento del término. Y así se decide. El actor pide la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto el arrendatario ha venido pagando los cánones de arrendamiento incompletos y en forma extemporánea, constituyendo un incumplimiento contractual, incumpliendo con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil. Dispone el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.” El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” La parte actora, no indico que pagos se hicieron incompletos o extemporáneos ni demostró tales hechos que le servían de sustento, para pedir la resolución de contrato, en razón de lo cual la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento es Improcedente. Y así se decide. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano MARIO RAFAEL FERMIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.595.865, contra el ciudadano GABRIEL ARTURO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.484.442. SEGUNDO: Se ordena el cierre del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento Nº 99-013, que cursa por ante despacho. TERCERO: Se ordena la notificación a las partes del contenido de esta sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Porlamar a los veintinueve (29) días del mes de Abril de dos mil catorce. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.- EL JUEZ, Dr. LEONARDO J. IRIBARREN URDANETA LA SECRETARIA TEMPORAL, ABG. AYLEEN PEREZ BIANCO. NOTA: En esta misma fecha (29-04-2014), siendo las 2:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Conste, LA SECRETARIA, LJIU Exp. Civil No. 13-3080.