TSJ Regiones - Decisión

Visto, sin informes.

I. Consta en las actas procesales lo siguiente:

Este Tribunal le dio entrada y admitió en fecha 16 de febrero del año 2009, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que intentara la abogada en ejercicio YANINA MARGARITA PEROZO VILLALOBOS, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 46.372, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.823.617, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A., (INVERSIONES UMCA), inscrita en la oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de noviembre del año 2007, bajo el N° 42, tomo 96-A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Alegó la representación judicial de la parte actora que el día 31 de octubre del año 2008, su representada celebró con la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A., (INVERSIONES UMCA), representada por los ciudadanos ORLANDO ANTONIO URDANETA ANESSE y VENANCIO JOSÉ QUINTERO MELEAN, en su condición de Presidente y Vicepresidente de la misma, un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de junio del año 2008, bajo el N° 64, tomo 94, y ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2008, bajo el N° 31, tomo 270, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa distinguida con el N° 3-2, manzana 3, tipo C, ubicado en la avenida Fuerzas Armadas, conjunto residencial Lago Country I Villas, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, edificado sobre una parcela de terreno propio según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7 de diciembre del año 2003, bajo el N° 23, protocolo 1°, tomo 16.

Manifestó que en la cláusula segunda del referido contrato, se estableció que la duración del mismo sería de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su autenticación; que en la cláusula cuarta se acordó que el canon de arrendamiento se estableció, en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 7.000,00), pagaderos puntual y formalmente por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, los cuales debían ser depositados en la cuenta corriente del banco Mercantil N° 0105-0140-79-1140014757-010001.

Asimismo, indicó que en la señalada cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento, se estableció que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas constituiría causa de resolución del mismo.

Señaló que es el caso que el arrendatario demandado de autos, adeuda a su representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2008 hasta febrero de 2009, lo que constituye un monto de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,00), por concepto de retardo de los cánones de arrendamiento, más el pago de los diferentes servicios que posee el inmueble como el condominio y la electricidad, entre otros, siendo inútiles las gestiones extrajudiciales realizadas con el propósito de que el arrendatario cumpla con su obligación de pago de los conceptos que adeuda.

Finalmente se evidencia que la referida representación judicial, de conformidad con la norma contenida en el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, ocurrió ante este Tribunal para demandar como en efecto lo hizo, a la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERSIONES UMCA), en la persona de su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos ORLANDO ANTONIO URDANETA ANNESE y VENANCIO JOSÉ QUINTERO MELAN, para que convinieran en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribieron con su representada, haciendo entrega de la cosa arrendada totalmente desocupada, en buen estado y solvente en el pago de los servicios públicos y de condominio, y para que le pagaran además los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, los intereses generados y los honorarios profesionales judiciales causados en este proceso.

A su escrito libelar, la demandante de autos acompañó copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERSIONES UMCA), representada en ese acto por los ciudadanos ORLANDO ANTONIO URDANETA ANNESE y VENANCIO JOSÉ QUINTERO MELAN, Presidente y Vicepresidente, respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de junio del año 2008, bajo el N° 42, tomo 96-A, y ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2008, bajo el N° 31, tomo 270.

Se desprende de actas, que a su escrito de reforma de la demanda, acompañó documento de compraventa y de constitución de hipoteca convencional de primer grado, sucrito con la sociedad financiera BANCO MERCANTIL C.A. BANCO UNIVERSAL, respecto del inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 3-2, manzana 3, tipo C, ubicado en la avenida Fuerzas Armadas, conjunto residencial Lago Country I Villas, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, edificado sobre una parcela de terreno propio, protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7 de diciembre del año 2003, bajo el N° 23, protocolo 1°, tomo 16.

Ahora bien, agotada infructuosamente la citación personal y cartelaria de la demandada, este Tribunal designó al abogado en ejercicio DORISMEL JÚNIOR ÁLVAREZ, como defensor ad litem de la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELAN C.A., por auto de fecha 1° de diciembre del año 2009, quien una vez notificado, fue citado el día 29 de septiembre del año 2010, procediendo a contestar la demanda mediante escrito presentado en fecha 1° de octubre del año 2010.

En su escrito de contestación a la demanda, el mencionado defensor ad litem de la sociedad mercantil demandada, negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos la demanda incoada en contra de su representada, manifestando que no son ciertos los hechos ni aplicable el derecho invocado.

Finalmente, se evidencia que el abogado en ejercicio DORISMEL JÚNIOR ÁLVAREZ HERNÁNDEZ, en su condición de defensor ad litem de la parte demandada, promovió pruebas en la presente causa mediante escrito presentado el día 20 de octubre del año 2010, las cuales fueron admitidas pro auto proferido en la misma fecha.

En el referido escrito de promoción de pruebas, el mencionado defensor ad litem¸ invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, a lo que corresponde a esta Sentenciadora señalar que el mérito probatorio que las actas arrojan, es el resultado de la actividad de tasación de los medios de prueba que está obligado el juez a valorar, que se rige por los principios de adquisición procesal y de la comunidad de la prueba, pero que no constituyen medios probatorios en sí mismos sino un principio que orienta la actividad de valoración, razón por la cual, resulta impropio que la indicada parte los postule como una promoción, y en ese sentido se desestima la misma.

II. El Tribunal para resolver observa:

Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, con señalamiento de aquellos que por estar reconocidos, se encuentran relavados de probanza alguna; procede a efectuar el análisis probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en atención al principio de exhaustividad probatoria consagrado en el artículo 509 eiusdem.

En ese sentido, se observa que la parte actora alegó que el día 31 de octubre del año 2008, su representada celebró con la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A., (INVERSIONES UMCA), representada por los ciudadanos ORLANDO ANTONIO URDANETA ANESSE y VENANCIO JOSÉ QUINTERO MELEAN, en su condición de Presidente y Vicepresidente de la misma, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que manifiesta que es de exclusiva propiedad, constituido por una casa distinguida con el N° 3-2, manzana 3, tipo C, ubicado en la avenida Fuerzas Armadas, conjunto residencial Lago Country I Villas, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, edificado sobre una parcela de terreno propio, autenticado ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de junio del año 2008, bajo el N° 64, tomo 94, y ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2008, bajo el N° 31, tomo 270, cuyo valor probatorio acoge esta Sentenciadora de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil patrio, por constituir un documento privado reconocido.

Así las cosas, demostrada como ha quedado la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada, resulta necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, que dispone:

“Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)”

Del contenido del mencionado contrato de arrendamiento, se desprende que su lapso de duración quedó establecido en la cláusula segunda, a saber, de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, y que en la cláusula cuarta se acordó que el canon de arrendamiento se estableció, en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 7.000,00), pagaderos puntual y formalmente por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, los cuales debían ser depositados en la cuenta corriente del banco Mercantil N° 0105-0140-79-1140014757-010001, estableciéndose además que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas constituiría causa de resolución del mismo.

Y es el caso que la arrendataria demandada de autos, presuntamente le adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2008 hasta febrero de 2009, lo que constituye un monto de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,00), por concepto de retardo de los cánones de arrendamiento, más el pago de los diferentes servicios que posee el inmueble como el condominio y la electricidad, entre otros.

A este punto, considera oportuno esta Sentenciadora, reproducir el criterio explanado por el doctrinario RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual establece:

“(…) La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendamiento (verbigracia resolución de contrato por falta de pago, improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y sobre el arrendador, según se desprende del principio reus un exipiendo fit actor. La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. (…)”

En este mismo orden de ideas, en relación a la carga de probar los hechos negativos, se ha pronunciado en diversas oportunidades el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, por lo que esta Sentenciadora pasa a transcribir el criterio sentado en la decisión N° RC.00799, de fecha 16 de diciembre de 2009, que estableció:

“(…) De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver Sentencia N° 00007, de fecha 16 de enero del año 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría)”.

Ahora bien, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”

El artículo reproducido muestra los diferentes modos en los cuales el demandado puede enfrentar la reclamación formulada en su contra. Así, el accionado puede contradecir los hechos que fundamentan la posición del actor, y aun estimar que no son ciertas las consecuencias jurídicas que a tales hechos se le adjudican en el escrito libelar. En el foro jurídico, esta actitud se conoce con el nombre de contestación pura y simple, pues no aporta nuevos hechos controvertidos a la litis. Es esta, precisamente, la defensa que ha proferido el defensor ad litem de los codemandados contra la petición del demandante.

Por otra parte, esta Juzgadora observa que cuando un justiciable presenta una demanda, tiene la carga de probar sus alegaciones; empero, al ocurrir la traba de la litis, esta carga de probar se distribuye entre las partes activas y pasiva del proceso. Al respecto, dispone el artículo 506 del citado Código de Procedimiento Civil que:

“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En ese sentido, si bien es cierto que cuando ocurre el tipo de contestación pura y simple, antes comentada, la carga de la prueba reposa sobre el actor, no es menos cierto que el demandado no se absuelve de la obligación de acreditar, por ejemplo, la falsedad de los hechos que rebate. Siendo ello así, es justo admitir que en el presente juicio el designado defensor ad litem no produjo prueba alguna que creara convicción a este Juzgado sobre la improcedencia del pedimento de la actora.

En consecuencia, probada como ha quedado la relación arrendaticia existente entre la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, y la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA); establecida como ha sido, la obligación de pago que tiene la arrendataria para con la arrendadora en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre del año 2008, autenticado ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de junio del año 2008, bajo el N° 64, tomo 94, y ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2008, bajo el N° 31, tomo 270; y habiendo quedado sentado que la falta de pago es un hecho negativo indefinido que no corresponde al arrendador accionante demostrar, al no haber demostrado el defensor ad litem de la demandada arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, resulta forzoso para esta Sentenciadora declarar procedente la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, contra la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA). ASÍ SE DECIDE.

En derivación de lo precedentemente expuesto, esta Sentenciadora declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, y la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA), en fecha 31 de octubre del año 2008, autenticado ante la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de junio del año 2008, bajo el N° 64, tomo 94, y ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de octubre del año 2008, bajo el N° 31, tomo 270, ordenando en consecuencia a la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA), pagar a la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, la suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de diciembre de 2008, hasta febrero de 2009, más todos aquellos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

Asimismo, se ordena hacer entrega del inmueble arrendado en buen estado de uso y conservación, libre de personas y cosas y solvente en el pago de las cuotas de condominio y de los servicios públicos de los que gozare el mismo.

Se le ordena a la demandada a pagar igualmente los intereses moratorios generados por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines de que realice los cálculos respectivos.

III. De la decisión de este Órgano Jurisdiccional:

Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demandada de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, contra la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA).

SEGUNDO: SE CONDENA a la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA), a pagar a la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, la suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de diciembre de 2008, hasta febrero de 2009, más todos aquellos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; a hacer entrega del inmueble arrendado en buen estado de uso y conservación, libre de personas y cosas y solvente en el pago de las cuotas de condominio y de los servicios públicos de los que gozare el mismo, y a pagar los intereses moratorios generados por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines de que realice los cálculos respectivos.

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana YOLANDA ÁVILA FERRER, contra la sociedad mercantil INVERSIONES URDANETA MELEAN C.A. (INVERSIONES UMCA), de conformidad con la norma contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, a los efectos de cumplir lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, para que surta los efectos previstos en el artículo 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ______________________ (____) días del mes de septiembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
La Jueza,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez. La Secretaria Temporal,

Abg. Anny Núnez de Rojas.

En la misma fecha, siendo las _____________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________.

La Secretaria Temporal,

Abg. Anny Núñez de Rojas.
ELUN/ymg.-