Expediente número 2.766-13 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 203º y 154º DEMANDANTE: MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, mayor de edad, venezolana, soltera, arquitecto, titular de la cédula de identidad N°V-14.085.094, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 26/08/2008, bajo el N°44, tomo 57-A, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ENY BERMUDEZ VALBUENA, ELISA BERMUDEZ DE SUAREZ, EVANAN BERMUDEZ MARIN, NORMAN BERMUDEZ ALARCON y LUIS MARIA GONZALEZ de HERNANDEZ, mayores de edad, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 14.941, 79.848, 103.259, 103.441 y 83.336, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LORENA PARRA TERAN, MARIBEL VALERO NARANJO y MIGUEL UBAN RAMIREZ, mayores de edad, venezolanos, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 57.277, 29.067 y 56.759, respectivamente, del mismo domicilio. MOTIVO DE LA DEMANDA PRINCIPAL: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. MOTIVO DE LA RECONVENCIÓN: CUMPLIMIENTO DEL DERECHO A LA PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO. En la escrito libelar la parte actora, ciudadana MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, asistida por el Abogado en ejercicio EVANAN BERMÚDEZ MARÍN, demandó por cumplimiento de contrato a la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., alegando que consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo en fecha 19 de septiembre del año 2012, bajo el Nº 21, Tomo 106, que celebró con la demandada de autos, contrato de arrendamiento no prorrogable, a tiempo determinado, sobre un local comercial distinguido con el No. 70-E, de la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63, en jurisdicción de las Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el lapso de duración fue fijado por seis (06) meses, contados desde el día treinta (30) de agosto del año 2012, hasta el día veintiocho (28) de febrero del año 2013. Que en la cláusula décima tercera del contrato se estableció que todas las mejoras del inmueble correrían por cuenta única y exclusiva de la Arrendataria e igualmente, a través de las cláusulas quinta y séptima la Arrendataria se obligó a devolver el local arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió: asimismo a participar por escrito y hacer de su conocimiento inmediato cualquier novedad de daños o indicios que conllevasen a reparaciones mayores en el inmueble, y que en caso de no hacerlo incurriría en negligencia u omisión del cumplimiento de dicha formalidad. Que la autorizó en fecha 29/11/2012 para realizar las mejoras indicadas en el presupuesto N°0156, realizado por la empresa CONSTRUGIL, C.A., el cual consigna con el libelo de demanda. También arguye la actora, que la Arrendataria de forma irresponsable ha violado las normas de convivencia interna del Centro Comercial, puesto que el inmueble arrendado se encuentra sometido a régimen de propiedad horizontal, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro, de fecha nueve (09) de octubre del año 1997, bajo el Nº 45, Protocolo 1°, Tomo 3, pues en virtud de éste, las mejoras o reformas que se deseen hacer a los locales deben ser previamente sometidas a consideración de la administración. Que la arrendataria procedió de manera inconsulta a demoler las paredes internas que delimitan el local arrendado del local contiguo propiedad de terceros, y de alguna manera fusionó dos locales de diferentes propietarios en uno solo, violando sus derechos y de los demás propietarios. Que el contrato expiró el día veintiocho (28) de febrero del año en curso, y que por las razones antes expuestas acude ante este Despacho a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETE, C.A., antes identificada, para que le entregue el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, restaurándolo su estructura original a objeto de dotarlo de su uso y funcionalidad, le haga entrega de los finiquitos y solvencias del condominio, CANTV, y cualquier otra cuota especial que durante la vigencia del contrato hubiere establecido la administración. De la contestación a la demanda El apoderado judicial de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., negó, rechazó y contradijo que su representada de forma irresponsable e inconsulta haya procedido a demoler las paredes internas que delimitan el local arrendado del local contiguo propiedad de terceros, sin la debida autorización otorgada por la arrendadora, y que como consecuencia de tal infracción, su poderdante no tenga derecho a disfrutar de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que comenzó el día 28 de enero de 2013. Afirma que su representada fue autorizada por la arrendadora, como ella misma lo admite, el día 29/11/2012 a realizar las mejoras o reformas en el inmueble arrendado, las cuales fueron las que indica en su libelo, más la demolición de las paredes internas que delimitan el local contiguo y que están señaladas en el presupuesto N°0156 de fecha 8/07/2012, realizadas por la empresa CONSTRUGILCA, C.A. J-29901186-8 y destinadas a ser válidas por el tiempo en que el autorizado “se encuentre bajo alquiler en el local”. Que acompaña la autorización en original de fecha 29/11/2012, firmada por la arrendadora MAIRET FERRER, cédula de identidad N°14.085.094, y la ciudadana JANET GONZALEZ VILLASMIL, cédula de identidad N°12.381.029, actuando como representante de la arrendataria, que opone en su contenido y firma a la demandante, marcado “A”; y original del presupuesto N°156 emanado de la empresa CONSTRUGILCA, firmado y sellado por el ciudadano JULIO CESAR GIL ALVARADO, cédula de identidad N°10.033.427, marcado “B”. Que la demandante alega, que la reforma consiste en la demolición de paredes internas que delimitan el local arrendado del contiguo, propiedad de terceros, que según su decir no fue aprobada por ella, violando la normativa contenida en el Reglamento de Condominio del Centro Comercial Galerías Mall. Que su argumentación es contradictoria e inconsistente al fundamentar la acción, pues la actora admite que autorizó las reformas indicadas, no obstante que la misma también estaría en contravención con el Reglamento de Condominio, pues para que ésta pudiera dar la autorización a la arrendataria, se requería previamente que la Administración del Condominio le autorizara primero a ella; formalidad que la actora no alegó haber cumplido en su libelo, lo que permitiría o dejaría a conveniencia y discreción del interesado (propietario-arrendador) solicitar o no la autorización del condominio para hacer las reformas, o desconocerlas por incumplimiento del Reglamento, aunque previamente las haya autorizado, verbigracia, el caso que nos ocupa. Que este solo argumento es suficiente para desechar la demanda. Que su representada fue autorizada verbalmente y por escrito para realizar las mejoras, sólo que la autorización o presupuesto válidos para tal fin, son los que la parte demandada acompaña con el escrito de contestación de la demanda, que evidencian que dicha pared fue incluida en el presupuesto al que se hace referencia en la autorización aquí consignada y omitida en la autorización o presupuesto acompañados con la demanda, agregados en las actas en los folios 11 al 12 del expediente, los que no tienen ningún valor probatorio porque no están firmados por sus otorgantes, además que el presupuesto a que hace referencia la actora, emana de una empresa distinta (CONSTRULOGICA) a la verdaderamente autorizada por la arrendadora (CONSTRUGILCA). Que en consecuencia se infiere, que su representada no incumplió el contrato de arrendamiento, ya que actuó de buena fe al realizar las reformas y mejoras señaladas. Que si la autorización iba en contravención con los documentos o reglamentos internos del Centro Comercial como lo manifiesta la actora, debió advertírselo en su autorización a efecto de tramitar los permisos correspondientes, o abstenerse de realizar las mejoras. Que rechaza la estimación de la demanda por insuficiente y solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda. Plantea reconvención en contra de la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, fundamentado en que su mandante no se encuentra incursa en causal de incumplimiento del contrato de arrendamiento citado, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en el cumplimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivada del contrato de arrendamiento plenamente identificado en actas. Alega que la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ demandó a su representada por cumplimiento del contrato de arrendamiento otorgado el día 19/09/2012, bajo el N° 21, Tomo 106, teniendo como base el supuesto incumplimiento contractual cometido, al demoler una pared interna medianera o colindante del local arrendado con el N° 70-E, de la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28 conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63 de la Ciudad de Maracaibo, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni. Que dichas afirmaciones de incumplimiento pretenden hacer incurrir a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en las previsiones del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a que este supuesto incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, harían perder a su representada el derecho a gozar del beneficio de prórroga legal. Que siendo falsas tales afirmaciones y habiéndose decretado una medida precautelativa de secuestro en esta causa, existe riesgo manifiesto de que con la demanda se cercene el derecho de la demandada reconvincente de disfrutar de la prórroga legal que la Ley le concede; lo que hace necesario reconvenir a la demandante, con base a los siguientes argumentos: Que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio comenzó el día 30/08/2012, hasta el día 28/02/2013, por un período de seis (6) meses, sin embargo, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho, y vencida la misma si no existen otras circunstancias legales que amparen al arrendatario, es cuando el arrendador puede exigir la entrega del inmueble, no antes. Que dicha prórroga es obligatoria para el arrendador. Que su representada tiene derecho a la prórroga legal de seis (6) meses contados a partir del día 28/02/2013, esto sin perjuicio de que su poderdante proponga por vía autónoma una acción judicial que tome en cuenta y determine la prórroga que le asiste, que es muy superior a la aquí expuesta, en virtud que la relación arrendaticia comenzó el día 30/08/2008, lo que se evidencia en varios contratos suscritos por copropietarios distintos, como arrendadores, al igual que los directivos y accionistas de su mandante, así como su poderdante misma, con el propósito de simular que se trata de distintas relaciones arrendaticias, para evadir el derecho que tiene a la prórroga legal. Estima la reconvención en la suma de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs.55.000) equivalentes a quinientas catorce punto cero uno Unidades Tributarias consignando copia certificada de los contratos de arrendamiento de fecha 19/09/2012, 4/09/2009 y 20/08/2008, otorgados ante la Notaría Pública Décima, Segunda y Novena de Maracaibo, respectivamente. DE LAS PRUEBAS - Original de documento autenticado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre del año 2012, bajo el No. 21, Tomo 106 del libro de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ y la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A, sobre un local comercial distinguido con el número 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63, de la ciudad de Maracaibo, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual produce valor probatorio en el presente juicio, con fundamento en las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil. -Copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana FERRER MENDEZ MAIRET ENNI, la cual es valorada como documento administrativo que acredita la identidad de la demandante. -Copia simple de documento privado, sin firma, dirigido por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES GIL Compañía Anónima (CONSTRUGILCA), a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., de fecha 8/7/20012, contentivo de presupuesto N°0156, por la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000). -Copia simple de documento privado de fecha 29/11/2012, mediante el cual la ciudadana MAIRETT FERRER, en representación y como propietaria del local N°70-E ubicado en el Centro Comercial GALERIAS MALL, autoriza a JEANETTE GONZALEZ, por REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., a realizar reformas en el local, indicadas en el presupuesto N° 156, presentado el día 8/7/20012, por la empresa CONSTRUGILCA J-29901186-8. En relación al presupuesto y la autorización promovidas por la parte demandante, que corren insertos de los folios 11 al 12 de la pieza principal, se observa que carecen de firmas, motivo por el cual no producen valor probatorio alguno. -Copia simple de documento de condominio del Centro Comercial Galerías Mall, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 9/10/1997, bajo el N° 45, protocolo 1°, tomo 3. Este documento produce valor probatorio en el presente juicio, con fundamento en las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. -La declaración testimonial de los ciudadanos MARIA ALEJANDRA GOTERA FUENMAYOR, JORGE LUIS BOSCAN DAVILA, DANIEL SERRUDO y MIGUEL BALBOA, de los cuales rindiendo testimonio los tres primeros. El ciudadano JORGE LUIS BOSCAN DAVILA, declaró que conoce el local comercial ubicado en el Centro Comercial Galerías Mall en el área roja, donde funciona MANIQUETTE. Al ser interrogado ¿conoce a las ciudadanas MAIRET FERRER y JEANETTE GONZALEZ? Contestó: sí las he visto. ¿Diga por el conocimiento que dice tener de dichas ciudadanas, si le consta que en diversas oportunidades en el interior del local donde funciona MANIQUETTE, conversaron sobre el retiro de paredes internas y divisorias de los locales? Contestó: No, escuché que iban a remodelar, pero no que iban a retirar paredes; que dicha conversación la escuchó hace meses. Al ser repreguntado por la parte demandada, declaró que la relación que lo une a la ciudadana MAIRET FERRER es la de cliente, porque en algunas ocasiones le ha reparado el equipo del aire acondicionado del local donde funciona MANIQUETTE. Al ser interrogado ¿Diga el testigo en virtud de los servicios que presta, cuantas veces en el transcurso de los últimos 12 meses ha visitado el local comercial? Contestó: no puedo dar un día específico pero yo le hago revisiones a los equipos para ver en qué condiciones se encuentran, pero paso cada tres meses en el año, puedo pasar como cuatro veces- Declaró que la persona que contrata el servicios es la señora MAIRET FERRER; que en una de sus visitas coincidió con las señora MAIRETE FERRER y JEANNETTE GONZALEZ, que fue cuando estaban hablando de las remodelaciones. Por su parte, la ciudadana MARIA ALEJANDRA GOTERA FUENMAYOR, declaró que conoce el Centro Comercial Galerías Mall, que conoce el interior del local ubicado en la segunda planta, donde funciona MANIQUETTE; que conoce a la señora MAIRET FERRER pero no conoce a la señora JEANETTE; que en una oportunidad escuchó una conversación de la señora MAIRET FERRER con otra señora que estaba allí en el local donde funciona MANIQUETTE, referente al cambio de las paredes, que no estaba de acuerdo; que va con regularidad al local pero no puede precisar el día de la conversación. El ciudadano DANIEL AUGUSTO SERRUDO RONDON, de 36 años de edad, técnico en computación, declaró que conoce los locales comerciales donde funciona la empresa MANIQUETTE, ubicados en el Centro Comercial Galerías, segunda planta, área roja; que conoce de vista a las ciudadanas MAIRET FERRER y JEANETTE GONZALEZ, que por ese conocimiento presenció una conversación entre estas, a mediados del año 2012, sobre las paredes divisorias de los locales comerciales, sobre unas remodelaciones de tabiquería, que cree que sobre una pared también, que una quería hacer una remodelación y la otra no; que no estaban de acuerdo sobre la pared, que se imagina que sería sobre la pared divisoria, porque la otra pared da hacia fuera del local comercial. Al ser repreguntado contestó que no lo une vínculo alguno con la ciudadana MAIRETE FERRER; que la conoce de la misma tienda, la que visita porque hace compras de artículos de belleza. Al ser repreguntado ¿En qué fecha visitó por última vez el local? Contestó: en lo que va de año no lo he visitado, pero si he pasado por el frente, he conseguido otros locales con mejores precios; que en el presente año no ha comprado en el local. Al ser interrogado ¿Diga cómo le consta que se iba a realizar algún trabajo de remodelación en la parte interna del local donde funciona REPRESENTACIONES MANIQUETTE? Contestó: en el momento en que estaba haciendo la compra, ellas conversaban fuertemente sobre las actividades a realizar. El testimonio rendido por los testigos MARIA ALEJANDRA GOTERA FUENMAYOR, JORGE LUIS BOSCAN DAVILA y DANIEL SERRUDO, es valorado conforme a las previsiones del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, observándose que se pretende demostrar que los testigos presenciaron conversaciones entre las ciudadanas MAIRET FERRER y JEANETTE GONZALEZ, en las que se referían a la remodelación que debía efectuarse en el local comercial, y que la ciudadana MAIRET FERRER no autorizó a la representante de la empresa REPRESENTACIONES MANIQUETTE para retirar la pared divisoria del local; considerando esa juzgadora que sus testimonios no aportan elementos probatorios a este proceso por ser contrarios a la autorización que corre inserta al folio 75 de las actas, mediante la cual la ciudadana MAIRET FERRER autorizó la demolición de paredes existentes en el local comercial, descritas en el presupuesto N° 0156 que corre inserto al folio 76. -Inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, a los fines de demostrar su ubicación, nomenclatura, denominación comercial que se lee en su fachada, características determinando sus dependencias, configuración y elementos (paredes) que delimitan los locales contiguos; y existencia en su interior de elementos que determinen espacios interiores. Dicha inspección fue practicada por este Juzgado el día 17/06/2013, en los locales comerciales distinguidos con los números 70E y 71E del Centro Comercial Galerías Mall, ubicado en la avenida La Limpia de esta Ciudad, haciendo constar el Tribunal que no existe nomenclatura visible en los locales, que en la puerta está pegado el Registro de Información Fiscal donde se lee que la dirección exacta de REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., es avenida La Limpia. Centro Comercial Galerías Mall. Nivel 2. Locales 70E y 71E. Sector La Limpia. Zona Postal 4005. Que en la fachada se lee MANIQUETTE COSMETICS, R.I.F. J-29644797-7 y MANIQUETTE NAIL & HAIR. R.I.F.J-29429550-9. También se hizo constar que se trata de un local con pisos de cerámica, techo con trabajo de yeso, pared frontal y lateral (que limita con pasillo intermedio al ascensor) y puertas de vidrio. Que en su interior se observaron vitrinas de vidrio y paredes de exhibición con productos varios y un área destinada a oficina, separada por una pared a la cual se tiene acceso a través de dos puertas plegables. Que sus límites con los locales contiguos son, el pasillo que es intermedio en la pared frontal y lateral con los demás locales, y el local 71F que queda al lado. -Promovió experticia en el local comercial objeto de la presente litis, a los fines de determinar: 1) Elementos utilizados para su construcción en lo que respecta a su delimitación externa con los locales colindantes y elementos utilizados para sus delimitaciones internas y si existe o no la pared que lo delimita del local contiguo que se distingue con la nomenclatura 71-E. 2) La forma en que se encuentra configurado internamente el inmueble. 3) Existencia o alteración de sus instalaciones eléctricas ubicadas en sus paredes colindantes externas, y las condiciones que presenta, determinando en lo posible la data de las mismas y en caso de haberlas de diferentes fechas, indiquen las unas y las otras. 4) Si el inmueble en sus condiciones actuales se puede considerar afectado en su estructura y comprometida su operatividad al valorársele individualmente, es decir, como local único e independiente. Fue presentado informe técnico por los expertos designados en el presente juicio, señalando que visitaron el día 29/07/2013, el local comercial número 70E, del Centro Comercial Galerías Mall, ubicado en la avenida La Limpia de la Ciudad de Maracaibo, que pudieron determinar que según el plano suministrado por el Centro Comercial Galerías Mall, que se anexa a este informe, el local presenta una distribución original que se delimita al Norte, con el pasillo de circulación central de las mini tiendas del centro comercial Galerías Mall. Al Sur, con una pared de bloques y cemento que colinda al exterior del centro comercial, determinada como la fachada del edificio. Al Este, con pasillo de circulación ubicado frente a un núcleo de circulación vertical (ascensores y escaleras) y al Oeste, con una pared divisoria con el local 71-E. Que según la inspección en el sitio se determinó que la pared era de bloque y cemento. Que actualmente y según fotos anexas a este informe, el local presenta una variación a la distribución original de los planos, sus paredes delimitantes están conformadas de la siguiente manera: al Norte, una pared de material de vidrio, ubicada en la entrada al local 70-E, desde el pasillo de circulación central a los mini locales del centro comercial Galerías Mall. Al Sur, una pared de bloques y cemento con acabado de friso liso que colinda al exterior del centro comercial, como la fachada Sur del edificio. Al Este, una pared de vidrio que delimita dicho local con el área de circulación del centro comercial y donde se ubica un núcleo de circulación vertical (ascensores y escaleras), y al Oeste, actualmente no existe ninguna pared divisoria de ningún material entre el local 70E y el local 71E, que determine la dimensión original de los mismos, quedando acceso libre entre ambos locales. Sólo se aprecia una columna que se considera que forma parte de la estructura general del edificio de dimensión 40 cm. x 40 cm. En respuesta al segundo punto de la prueba, referido a la forma en que está configurado internamente el local, indican que, el local 70E presenta una distribución interna libre como área de venta, donde se ubican los mostradores de los productos y en el área posterior del local, se ubica el área de oficina, con una división y material de madera. Que el local 70E, por no presentar pared divisoria con el local 71E que permitiría limitar el espacio real, se aprecia que internamente se amplía y percibe como un local más grande, en espacio y función, por lo que se ve afectada su configuración interna. En relación al tercer punto de la experticia, referida a la existencia y alteración de sus instalaciones eléctricas ubicadas en sus paredes colindantes (externa) y las condiciones en que se encuentran; señalan que según el plano original de electricidad presentado por el Centro Comercial Galerías Mall, anexo a este informe, se ubican cinco puntos de tomacorrientes en la pared divisoria entre los locales 70E y 71E; tres puntos de toma corrientes del lado de la pared interna en el local 70E y dos puntos de tomacorriente en la misma pared del lado interno del local 71E. Que en la actualidad no existe dicha pared divisoria, que se eliminaron también los puntos de tomacorriente y se reubicó sólo un punto en la columna ubicada entre los dos locales, destacándose que la instalación de este único punto no está en condiciones adecuadas. Respecto al cuarto punto sobre el que versa la experticia, señalan que según los documentos del local y los planos del mismo, la estructura original del local 70E está conformada como un espacio de 37,92mts2., funcionando como un local único e independiente, existiendo una conexión funcional debido a la eliminación de la pared divisoria entre los locales 70E y 71E, entonces puede concluirse que se ve alterada la funcionalidad original convirtiendo los dos locales en uno solo, porque no existe elemento formal limitante que establezca la forma individual y el funcionamiento de los dos locales señalados en el plano como local 70E y 71E. Que sin embargo, existen elementos de acabados entre los dos locales que indican que son áreas diferentes, entre los que se puede mencionar el cambio del material del piso, con dos tipos de cerámica, la diferencia en el techo, con formas y acabados diferentes, lo que se puede visualizar en las fotos agregadas. -La parte demandante en su escrito de pruebas ratificó el contenido del libelo donde se lee: “Al amparo de esta citada normativa contractual, en fecha 29 de noviembre del 2.012, autoricé las siguientes mejoras: Partida Descripción Total 1 Demolición de pisos existentes. 30.000 2 Suministro y construcción de pisos de plantillas. 45.000 3 Suministro e instalación de pisos flotantes. 70.000 4 Suministro e instalación de paredes en drywall para vestidores. 170.000 5 Suministro e instalación de espejos en vestidores. 60.000 6 Suministro e instalación de techos en yeso con molduras y luces para indirectas. 180.000 7 Suministro e instalación de luces indirectas, ojos de buey y lámparas. 60.000 8 Suministro e instalación de cajeras auxiliares tomas de fuerza interruptores, brekers, y cableados (incluye materiales como tomas de lámparas y accesorios). 90.000 9 Suministro y ampliación de trabajos en pintura, encamisados, lijados y pintura. 145.000 TOTAL PRESUPUESTO Bs. 850.000,00 Alegó que, si bien la parte demandada reconviniente en su contestación sostiene, que el presupuesto acompañado a la demanda no posee valor probatorio por no estar firmado, no desconoce el contenido libelar transcrito, por lo que en consecuencia fue admitido con su silencio y el mismo ha de tener su valor probatorio. Al respecto se observa que, la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación afirma lo siguiente: “Segundo. Es cierto que mi representada fue autorizada por la arrendataria, como ella misma lo admite, en fecha 29 de noviembre del año 2012 a realizar mejoras o reformas en el inmueble arrendado. Dichas mejoras fueron las que indica la actora en su libelo, más la demolición de las paredes internas que delimitan el local contiguo, y que están todas señaladas en el presupuesto N°0156, de fecha 08 de julio de 2012, realizado por la empresa CONSTRUGILCA, C.A., J-29901186-8 y destinadas a ser válidas por el tiempo en que el autorizado se encuentre bajo alquiler del local”. De los términos anteriormente transcritos, quedó claro que, la parte demandada reconviniente rechaza la afirmación de la parte demandante reconvenida, referida a que solo la autorizó para realizar las mejoras descritas en su libelo de la demanda, pues según afirma la demandada reconviniente, además de las mejoras que describe, la autorizó para demoler las paredes internas que delimitan el local contiguo. En consecuencia, no puede ser considerado como admitido el contenido del escrito libelar en el sentido indicado por la demandante reconvenida. -Ratificó el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda, señalando que debe ser apreciado en todo su valor probatorio derivado de la naturaleza pública, que goza de todas las condiciones de validez requeridas en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Sobre este medio probatorio ya se pronunció el Tribunal en líneas anteriores. -Promovió tres instrumentales obtenidas a través de la página web del SENIAT. a) Consulta de RIF N°J-29644797-7 perteneciente a REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A señalando que este fue indicado en el escrito libelar, que no fue impugnado por la demandada. b) Consulta de RIF N° J-29908611-8, perteneciente a CONSTRUCCIONES GIL, C.A., donde se indica el número transcrito y no el indicado por ella en su membrete y sello húmedo, donde se lee J-29901186-8. c) Consulta del último de los RIF señalados, o sea el N° J-29901186-8, donde certifica el SENIAT que no existe ese contribuyente. Estos documentos de conformidad con las previsiones del artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tienen el valor de un simple fotostáto. En consecuencia, al no ser acreditada la autenticidad de los mensajes de datos, ningún efecto probatorio producen. No obstante debe precisarse, que en el Presupuesto N°0156 agregado al folio 76 de las actas, aparece el número J-29901186-8, como el número de RIF de la empresa CONSTRUGILCA, siendo concatenado dicho presupuesto con la autorización para realizar las remodelaciones, cursante en el folio 75, la cual quedó reconocida en el presente juicio por la parte demandante reconvenida, donde se hace expresa referencia al Presupuesto N° 0156. -Ratificó el contenido del documento de condominio del Centro Comercial Galerías Mall, específicamente en su artículo 3.7 que trata de Sus limitaciones…b) Unión o división de locales y cambio de destino o de comercio. Sobre este particular se pronunciará el Tribunal en la parte motiva de la sentencia. De la oposición a las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida La parte demandada reconviniente mediante escrito presentado en fecha 10/06/2013 alegó que las pruebas de inspección judicial y experticia, promovidas por la parte actora reconviniente son inidóneas e inconducentes, pues no guardan identidad con los hechos controvertidos en el proceso. Al respecto se observa, que la parte actora reconvenida en su libelo de demanda alegó que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., de manera irresponsable e inconsulta violando inclusive las reglas inherentes a la convivencia interna del Centro Comercial, ya que es un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, procedió a demoler las paredes internas que delimitan el local arrendado del local contiguo propiedad de terceros. Que el local arrendado se distingue con el N° 70-E y el colindante, posee una nomenclatura diferente por constituir otro inmueble diferente y ajeno al arrendado. Por otra parte en su libelo de demanda la parte actora reconvenida demanda la entrega del inmueble, y a objeto de dar cumplimiento a lo convenido le sea entregado en las mismas condiciones en que fue recibido, restaurando su estructura a su estado original, a objeto de dotarlo de su uso y funcionalidad. En escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, alegó que insiste en la pertinencia de la experticia promovida por estar orientada a determinar la existencia o no de la pared divisoria del local con respecto a sus colindantes, así como a determinar su configuración interna, pues la autorización conferida a la demandada se limitaba a las paredes internas comúnmente conocidas como tabiquería. Que también está orientada la experticia a determinar la existencia o alteración de las instalaciones eléctricas ubicadas en sus paredes colindantes externas y las condiciones en que se encuentran, y si el inmueble se puede considerar afectado en su estructura y comprometida su operatividad al valorarse individualmente. Sobre estos alegatos se aprecia que fue aceptado por la parte demandada reconviniente que demolió las paredes que delimitan el local arrendado del local contiguo propiedad de terceros, fusionándolo en un solo local; contradiciendo que lo hubiere hecho de manera inconsulta y violando las normas de convivencia del Centro Comercial. La inspección judicial fue promovida en el local comercial signado con el N°70E, para dejar constancia de la ubicación del inmueble, su nomenclatura, denominación comercial que se lee en su fachada, características del inmueble, en el sentido de determinar sus dependencias, configuración y elementos (paredes) que lo delimitan de los locales contiguos. Al apreciarse los hechos sobre los cuales recae la prueba, concluye este Tribunal que con la prueba de inspección se trata de traer a las actas constancia de hechos que no guardan relación con los hechos controvertidos, pues se reclama que el local sea entregado en las mismas condiciones en que fue recibido, restaurándolo en su estructura y estado original a objeto de dotarlo de su uso y funcionalidad; sin embargo en su libelo la actora reconvenida no indica las condiciones que presentaba el local al momento de la celebración del contrato, sus características ni dependencias. En consecuencia, la inspección judicial no produce valor probatorio. La misma consideración se hace respecto a la prueba de experticia, la cual fue promovida con la finalidad de demostrar los elementos utilizados para la construcción del local comercial arrendado, su delimitación externa, es decir, con los locales comerciales colindantes y los elementos utilizados en sus delimitaciones internas y la existencia o no de la paredes que lo delimita del local contiguo; la forma en que se encuentra configurado internamente el mismo; de la existencia o alteración de las instalaciones eléctricas ubicadas en las paredes colindantes externas y las condiciones en que estas se encuentra; si el inmueble en sus condiciones actuales se encuentra afectado en su estructura y comprometida su operatividad al valorarse como un local único e independiente. Considerando este Tribunal que con la experticia se pretende demostrar hechos que no fueron alegados en la demanda y la contestación, dado que quedó aceptado por la parte demandada reconviniente, que la pared del local arrendado fue demolida e integrado en un solo local; sin embargo, no describió la demandante reconvenida las características, estructura e instalaciones eléctricas que conformaban el local al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento; resultando entonces la prueba de experticia inconducente para demostrar los hechos que realmente han sido controvertidos en el presente juicio. De las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente -Original de documento privado de fecha 29/11/2012, contentivo de autorización realizada por MAIRET FERRER, como propietaria del local 70E del Centro Comercial Galerías Mall, a la ciudadana JEANETTE GONZALEZ como representante de REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., para realizar las reformas en el local, indicadas en el presupuesto N°0156, presentado el día 8/7/2012 por la empresa CONSTRUGILCA, J-29901186-8, suscrito por las ciudadanas JEANETTE GONZALEZ y MAIRET FERRER. En este instrumento se indica además, que dichas reformas son responsabilidad y van por cuenta del autorizado, cualquier otro cambio o modificación realizada en el local antes o después, que no esté especificada, no está autorizada por los propietarios. Que estas reformas son válidas solo por el tiempo que el autorizado se encuentre bajo alquiler del local; al finalizar el contrato de arrendamiento según acuerdo entre las dos partes el local debe ser entregado en su estado original y perfectas condiciones como lo especifica la cláusula quinta del contrato de arrendamiento acordado y firmado entre las partes indicadas el día 17/09/2012. En relación a este documento se observa que, fue promovido en original, el cual le fue opuesto a la parte demandante en su contenido y firma, y ésta no lo desconoció. En consecuencia, de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, produciendo plenos efectos probatorios. -Original de documento privado denominado “Presupuesto 0156” de fecha 8/7/2012, emitido por la empresa CONSTRUCCIONES GIL COMPAÑÍA ANONIMA (CONSTRUGILCA) con RIF J-29901186-8, dirigido a REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., C.C. Galerias Mall. 2do. Nivel, sector rojo, local 70E, donde se lee: “A continuación paso a detallar presupuesto requerido por usted. Presupuesto 0156 Partida Descripción Total 1 Demolición de pisos y paredes existentes. 30.000 2 Suministro y construcción de pisos de plantillas. 45.000 3 Suministro e instalación de pisos flotantes. 70.000 4 Suministro e instalación de paredes en drywall para vestidores. 170.000 5 Suministro e instalación de espejos en vestidores. 60.000 6 Suministro e instalación de techos en yeso con molduras y luces para indirectas. 180.000 7 Suministro e instalación de luces indirectas, ojos de buey y lámparas. 60.000 8 Suministro e instalación de cajeras auxiliares tomas de fuerza interruptores, brekers, y cableados (incluye materiales como tomas de lámparas y accesorios). 90.000 9 Suministro y ampliación de trabajos en pintura, encamisados, lijados, y pintura. 145.000 TOTAL PRESUPUESTO Bs. 850.000,00 NOTA: Todos los materiales incluidos serán de primera calidad y los mejores del mercado. En el siguiente presupuesto se requiere el 60% del monto al empezar la obra y el resto por valuación. Sin mas. Por Construcciones Gil, c.a. (Hay firma y sello húmedo) JULIO C. GIL. C.I.V-10.033.427.” -Promovió la declaración testimonial del ciudadano JULIO CESAR GIL ALVARADO, a efecto de que ratifique el presupuesto N°0156 de fecha 8/07/2012, suscrito por REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y la empresa CONSTRUCCIONES GIL, C.A. (COONSTRUGILCA); quien ocurrió a la sede de este Tribunal el día 13/06/2013 y se identificó con la cédula de identidad N°10.033.427, a quien se le puso de manifiesto el presupuesto N°0156 que corre inserto al folio 76 de las actas, manifestando que es su firma la que aparece en el documento y es su empresa, que lo hizo él y lo ratifica en su contenido y firma. Al ser interrogado manifestó que conoce a la ciudadana JEANETTE ROSANA GONZALEZ VILLASMIL, que le hizo el presupuesto y luego le realizó la obra en Galerías en un local que tiene allí. Que le consta que la arrendataria REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. representada por la ciudadana JEANETTE ROSANA GONZALEZ VILLASMIL, fue autorizada por la arrendadora MAIRET FERRER para realizar las mejoras; que vio la autorización firmada por ambas, donde la señora MAIRET autorizaba la remodelación del local y sin esa autorización él no podía comenzar la obra. También declaró que las obras consistieron en demolición de paredes y pisos, suministro y trabajo e instalación de pisos, suministro y trabajo de techos de yeso y moldura, instalación de lámparas, ojos de buey, luces indirectas, suministro de cajeras, tuberías, cables, tomacorrientes, lámparas y su respectiva instalación, trabajo de encamisado, lijado y pintura, suministro y construcción de paredes de drywal, suministro e instalación de espejos para vestidores. Que realizó las mejoras en enero, a principio de mes del año en curso. Contestó además que el trabajo se hizo para unir dos locales y la pared que se tumbó es la que divide los dos locales, para convertirlos en uno solo, que fue parte del trabajo. -Promovió Acta constitutiva de la empresa CONSTRUCCIONES GIL, C.A. (CONSTRUGILCA), inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28/05/2010, anotado bajo el N° 18, Tomo 44-A, donde consta que el ciudadano JULIO GIL ALVARADO, cédula de identidad N° 10.033.427, es el presidente de la compañía y tiene amplias facultades de administración; prueba que promueve a los efectos de demostrar que el presupuesto que riela en actas, ratificado en juicio tiene suficiente valor probatorio. Dicho documento es estimado conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En relación al presupuesto de fecha 8/7/2012 se observa que en él se describen las remodelaciones a que se hace referencia en la autorización de fecha 29/11/2012, que fue reconocido en su contenido por el testigo JULIO GIL, señalando además, que realizó las mejoras descritas en su texto, que la firma estampada en él es suya y que la empresa CONSTRUGILCA, C.A., es su empresa; declaración no contradice el contenido del acta constitutiva de la empresa CONSTRUCCIONES GIL, C.A. (CONSTRUGILCA). En dicha acta consta, que el ciudadano JULIO GIL es accionista y Presidente de la compañía, la cual tiene por objeto todo lo relacionado con el ramo de la construcción y ejecución de obras. En consecuencia, con fundamento en los artículos 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio a la declaración rendida por el testigo promovido y al Presupuesto N° 0156, teniendo como cierto su contenido. -Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana ENNI FERRER MENDEZ actuando con el carácter de Presidente de REPRESENTACIONES MANIQUETTEE, C.A., sobre el local comercial objeto del presente juicio, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo el día 19/09/2012, bajo el N° 21, tomo 106. -Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día 4/09/2009, autenticado bajo el N° 51, Tomo 205, celebrado entre los ciudadanos RICHAR EDWIN FERRER MENDEZ y la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZALEZ VILLASMIL, sobre el local comercial distinguido con el N° 70-E de la segunda planta de Centro Comercial Galerías Mall, situado entre la calle 28 conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63 de la Ciudad de Maracaibo. -Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MENDEZ y JORGE BARRIOS MORALES ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día veinte (20) de agosto de 2008, bajo el N° 19, tomo 72 de los libros de autenticaciones, sobre el local comercial distinguido con el N° 70-E de la segunda planta de Centro Comercial Galerías Mall, situado entre la calle 28 conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63 de la Ciudad de Maracaibo. Las copias simples descritas en los tres particulares anteriores son valoradas de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. -Invocó el mérito probatorio que arrojan las actas del proceso en virtud del principio de la comunidad de la prueba y de los documentos consignados con la contestación de la demanda, indicando que de ellos se demuestra que las mejoras y reformas estructuradas en el inmueble arrendado, tanto las aceptadas por las partes, así como la demolición de las paredes internas que delimitan el local arrendado al local contiguo. En relación a esta promoción debe señalarse que el mérito de las actas no es un medio probatorio establecido en la Ley, teniendo el Juez la obligación de valorar todas las pruebas existentes en actas, en base al principio de comunidad de la prueba, sin necesidad de que sea invocado por las partes. -Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos YESEILA VILLALOBOS, CAROLINA CHACON y JULIO CESAR GIL ALVARADO, a los fines de declarar sobre los hechos controvertidos. En fecha 14/06/2013, rindió declaración la ciudadana YESEILDA CAROLINA VILLALOBOS, de veinticuatro (24) años de edad, vendedora, quien declaró que conoce a las ciudadanas MAIRET ENNI FERRER MENDEZ y JEANETTE ROSANA GONZALEZ VILLASMIL; que le consta la existencia del contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial signado con el N°70E de la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall de la Ciudad de Maracaibo, porque tiene varios años trabajando en la empresa. Que le constan las reformas autorizadas por la arrendadora MARIT FERRER efectuadas en el local comercial, que le consta porque varias veces presenció la conversación entre las ciudadanas MAIRET y JEANETTE, cuando hablaban sobre la remodelación del local. Que hablaban de la pared que dividía dos (2) locales de Galerías, que también se habló de los pisos y trabajos de yeso. Que las remodelaciones se efectuaron en el mes de enero del presente año y durarían como quince (15) días aproximadamente. Que dichas conversaciones se efectuaron en el Centro Comercial Riviera, donde la señora MAIRET hacía los cobros del alquiler de Galerías. Además declaró, que le constan las mejoras y remodelaciones porque le hace días libres a las chicas de Galerías. Al ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandante: ¿Diga la testigo en qué forma conoce a las ciudadanas MAIRET FERRER Y JEANETTE GONZALEZ? CONTESTÓ: conozco a la señora JEANETTE GONZALEZ porque es mi jefa, la dueña de los dos locales, es decir, las dos tiendas de Galerías y Delicias. Que REPRESENTACIONES MANIQUETTE funciona en dos sucursales, una en el Centro Comercial Galerías Mall, y la segunda en la avenida Delicias, Centro Comercial Riviera Mall. Se le interrogó: ¿Diga si la sucursal ubicada en el Centro Comercial Galerías Mall funciona solamente el local 70E indicado por usted? Contestó: antes de la remodelación era sólo el local 70E, después que se tumbó la pared en el 70E y 71E. Que le consta porque trabaja en esa empresa. ¿Diga por qué está segura que se refiere al local 70E? Contestó: tengo más conocimiento de lo que puedo ver y escuchar de las conversaciones entre la señora MAIRET y JEANETTE, cuando se tumbó la pared del local de la señora MAIRET, y es el 70E, que ahora está unido al 71E. Declaró que le consta que la ciudadana MAIRET FERRER iba personalmente a cobrar al Centro Comercial Riviera Mall. La ciudadana CAROLINA COROMOTO CHACON MEDINA, de treinta y ocho (38) años de edad, vendedora, declaró que conoce a las ciudadanas MAIRET FERRER MENDEZ y JEANETTE GONZALEZ, que conoce que existe una relación arrendaticia entre MAIRET FERRER y REPRESENTACIONES MANIQUETT, porque va a cumplir un año de trabajar en la empresa. Que además tiene conocimiento de las remodelaciones autorizadas, realizadas en el local comercial, pues presenció en varias oportunidades conversaciones entre MAIRET FERRER y JEANETTRE GONZALEZ, en el Centro Comercial Riviera, que la señora JEANETTE visitaba para el cobro del arrendamiento. Que para las remodelaciones del local de Galerías se tumbó la pared divisoria del local de al lado, cambio de pisos y trabajos de yeso en el techo. Que estas se realizaron en enero del año 2013 y duraron aproximadamente quince (15) días. Al ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandante: ¿Diga de qué forma conoce a las nombradas ciudadanas? Contestó: porque la señora MAIRET va al local la mensualidad: declaró también que verbalmente autorizó a la señora JEANETTE a tumbar la pared y hacer las reformas. Que presta servicios para representaciones MANIQUETTE, la cual funciona en dos sucursales –Galerías y Riviera-, que le consta que JEANETTE GONZALEZ es la propietaria; que el local donde funciona REPRESENTACIONES MANIQUETTE tiene los productos, sus vitrinas, cosméticos, que posee una pared pequeña que es donde está la oficina. Las declaraciones rendidas por las ciudadanas YESEILA CAROLINA VILLALOBOS MILLAN y CAROLINA COROMOTO CHACON MEDINA, son desechadas, pues ambas manifestaron tener conocimiento de los hechos por ser trabajadoras de la empresa REPRESENTACIONES MANIQUETTE; lo que lleva a considerar que los testigos están influenciados en su subjetividad, derivada de la relación de subordinación que los une a la empresa demandada, y por tanto sus testimonios no generan credibilidad a esta juzgadora. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación realizada por la parte actora en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), equivalentes a cuatrocientas sesenta y siete unidades tributarias (467,28 U.T.), alegando que en el supuesto negado de que el fallo que se dicte en esta causa sea en contra de la demandada, ésta no tendría posibilidad de ejercer el recurso de apelación, limitando el derecho a la Tutela Judicial Efectiva. Que dicha estimación debe tener como base mínima el equivalente a quinientas Unidades Tributarias (500U.T.). Que aunado a lo anterior debe tenerse en cuenta, que las reformas y bienhechurías efectuadas en el local comercial arrendado, admitidas por la parte actora, alcanzan la suma de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000), por lo que cualquier planteamiento en juicio acerca de ellas, como en efecto lo han hecho las partes, debe tomar en cuenta la posibilidad de una segunda instancia para el caso de insatisfacción de cualquiera de ellas, una vez dictada la sentencia de fondo. De conformidad con las previsiones del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el demandante tiene la obligación de estimar la demanda cuando no conste, pero sea apreciable en dinero. Por su parte el demandado, tiene la posibilidad de rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando su impugnación en la oportunidad de dar contestación a la demanda, teniendo el Juez la obligación de pronunciarse sobre la estimación en la sentencia definitiva. El Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que, cuando el demandado impugna el valor de la demanda, está en la obligación de indicar las razones por las cuales considera que la estimación realizada por el actor es exagerada y probar su alegato, en la distribución de la carga de la prueba. En sentencia dictada por la Sala de Casación Civil con ponencia del Dr. Carlos Oberto Vélez. Expediente N° 00082, del 31/10/2000, señaló: “(…) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”. Para decidir sobre la impugnación realizada por la demandada se observa que, la parte actora señaló, que a los efectos de la determinación de la competencia del Tribunal por la cuantía, estimaba la demanda en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000) equivalentes a cuatrocientas sesenta y siete con veintiocho décimas Unidades Tributarias (467,28 U.T.). Por su parte la sociedad mercantil demandada al hacer su impugnación se fundamenta en que en el caso de autos debe tomarse en cuenta para la determinación de la cuantía, que las reformas y bienhechurías efectuadas en el local comercial arrendado, admitidas por la parte actora, alcanzan la suma de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000). Ahora bien, del examen de las actas puede apreciarse con claridad que el objeto de la prentesión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el sentido de que la empresa demandada le haga entrega a la demandante del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibió, restaurando su estructura al estado original a objeto de dotarlo del uso y funcionalidad; así como la entrega de las solvencias de condominio y del servicio telefónico –CANTV-. Aún cuando la demandante fundamenta su pretensión en el incumplimiento por parte de la arrendataria del contrato de arrendamiento y del documento de condominio del edificio en el cual está situado el inmueble, por haber realizado mejoras que no están autorizadas, se aprecia que lo que realmente pretende el actor es la devolución del local comercial, y el demandado en su reconvención reclama la prórroga legal arrendaticia; lo que palmariamente muestra la independencia del objeto de la pretensión del valor que pueda asignársele a las mejoras realizadas en el local comercial arrendado. Como consecuencia, la prueba de las razones de la insuficiencia de la estimación de la demanda está relacionada sobre el valor del inmueble que se pretende rescatar, y no sobre el valor de las mejoras realizadas en el mismo, con lo cual puede considerarse como no demostradas las razones en que fundamenta la insuficiencia de la estimación de la demanda. En consecuencia, se hace necesario desestimar la impugnación realizada por el demandado, y dar por válida la estimación expresada por el actor en su libelo de demanda. Así se decide. En este orden se pasa a decidir la controversia planteada en la demanda principal, para lo cual debe determinarse por medio de las pruebas presentadas en autos, si la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., procedió a demoler sin autorización, la pared que delimita el local que la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ le arrendó; si violó el Reglamento de Condominio del Centro Comercial Galerías Mall, y si en consecuencia de ello, esté obligada a entregarle el inmueble arrendado sin derecho a prórroga, restaurando su estructura al estado original a objeto de dotarlo de su uso y funcionalidad. En el acto de la contestación a la demanda, la parte demandada aceptó que hubiera realizado las remodelaciones en el local comercial arrendado, quedando exento de prueba este hecho. Alegó también que fue autorizada por la Arrendadora a realizar las mejoras, es decir, aquellas indicadas por la demandante en su libelo de demanda, y además, la paredes que delimitan el local contiguo, y que están todas señaladas en el presupuesto N°0156 de fecha 8/07/2012, realizadas por la empresa CONSTRUGILCA, C.A. y destinadas a ser válidas por el tiempo en que el autorizado se encuentre en el local; teniendo entonces la obligación de probar estos hechos. Se constata, que quedó reconocido por la parte actora, el documento de fecha 29/11/2012 mediante el cual, en su condición de propietaria del local comercial signado con el N° 70E del Centro Comercial Galerías Mall, autorizó a la señora JEANETTE GONZALEZ, en su condición de representante de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., para realizar las reformas indicadas en el presupuesto N° 0156 presentado por la empresa CONSTRUGILCA J-29901186-3; señalando además que cualquier cambio o modificación no realizada en el local comercial, no especificada en su texto, no estaría autorizada. Asimismo expresó, que las reformas serían válidas solo durante el tiempo que el autorizado se encuentre bajo alquiler del local, y al finalizar el contrato según acuerdo de las partes, debía ser entregado el local en su estado original y en perfectas condiciones como lo especifica la cláusula quinta del contrato de arrendamiento firmado el día 17/09/2012. Asimismo, el ciudadano JULIO GIL, representante de la sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES GIL, C.A. (CONSTRUGILCA), declaró que realizó el presupuesto y construyó las mejoras a las que se refiere la mencionada autorización. En dicho presupuesto se describen las remodelaciones autorizadas por la ciudadana MAIRET FERRER MENDEZ, para ser efectuadas en el local comercial distinguido con el N° 70E del segundo nivel, sector rojo del Centro Comercial Galerías Mall; observándose que en el reglón N° 1, se describe la demolición de pisos y paredes existentes; de lo cual se concluye, que la Arrendadora autorizó a la Arrendataria para realizar la demolición de la pared que delimitaba el local 70E del local 71E. Por otra parte, aprecia este Tribunal que la demandante invocó la Cláusula Séptima del contrato, indicando que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., se obligó a participarle por escrito cualquier novedad de daños o indicios que conllevasen a la necesidad de algunas reparaciones mayores en el local arrendado, y que de no hacerlo sería responsable de los perjuicios que ocasionare su negligencia u omisión en el cumplimiento de la formalidad. Que de manera irresponsable e inconsulta violó las reglas de convivencia interna del Centro Comercial, pues el uso y disfrute del inmueble está sometido al régimen del documento de condominio, sus anexos y las leyes, al que deben someterse los propietarios y arrendatarios de los locales. Corre inserto en actas, copia simple del documento de condominio del Centro Comercial Gallerías Mall. En su artículo 3.5. Literal b) señala: b) Los propietarios de los locales no podrán dividirlos para obtener dependencias diferentes y lograr con ellos autoridades disímiles que contraríen su destino, sin la previa autorización de la administración. En su artículo 3.7, que trata de las limitaciones señala: El uso y disfrute de los locales estará sometido a las reglas y limitaciones establecidas en este documento, sus anexos y sus leyes. A esas reglas y limitaciones al adquirirlos se comprometen a acatar los propietarios, se someterán también los arrendatarios u ocupantes de los locales por cualquier título. Estas limitaciones se resumen en los siguientes puntos: a) obras y reparaciones: las obras de mejoras, reformas o reparaciones que los propietarios deseen hacer en el local de su propiedad, deberán ser previamente sometidas a la consideración de la administración a través de su órgano competente, quien las aprobará o improbará por escrito. Toda obra que se inicie sin esta aprobación, deberá ser paralizada de inmediato por la administración, la que a este fin podrá solicitar la intervención de la autoridad respectiva, y hasta de la fuerza pública, en caso necesario. Con fundamento en el contrato de condominio la propietaria del inmueble estaba obligada a solicitar la autorización de la administración del condominio del centro comercial, antes de autorizar a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE C.A., para realizar remodelaciones que involucraban la demolición de las paredes existentes en el local, más cuando esta demolición daría como resultado la alteración de la estructura original de los locales comerciales 70E y 71E. El referido documento de condominio indica que, tanto los propietarios como los arrendatarios de los locales, se someterán a su normativa. Sobre este particular se advierte por máximas de experiencia, que el documento de condominio es aceptado por los propietarios al adquirir el inmueble; siendo la arrendataria un tercero ajeno a la relación jurídica que existe entre los copropietarios del Centro Comercial Galerías Mall con fundamento en el artículo 1.166 del Código Civil, y en el caso de autos, no existe constancia en actas de que haya aceptado someterse a las condiciones del documento de condominio al tiempo o con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento. A lo anterior se agrega que, el documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ y REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en su cláusula Décima Tercera establece como requisito para que la arrendataria pudiera realizar alguna reforma en el inmueble arrendado, que debía de solicitar el consentimiento previo de la Arrendadora; sin someterla a otra exigencia. En consecuencia, considera este Tribunal que correspondía a la propietaria del local comercial la obligación de solicitar la autorización de la administración del Condominio del Centro Comercial Galerías Mall, antes de proceder a autorizar a la arrendataria para realizar las remodelaciones del local arrendado; por lo que no puede alegar que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en forma irresponsable e inconsulta violó las reglas de convivencia del Centro Comercial cuando realizó las mejoras. La parte demandante alega que la conducta asumida por la arrendataria al fusionar los locales comerciales de propietarios diferentes, lesionó sus derechos e intereses y también los de la comunidad que conforman los copropietarios de la comunidad del Centro Comercial Galerías Mall. Al respecto se aprecia que la demandante reconvenida, no describe en su libelo los derechos lesionados ni el perjuicio causado, destacándose que autorizó a la arrendataria para realizar remodelaciones en el local arrendado, entre las que se incluyen la demolición de las paredes existentes en el local comercial. También alegó el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, en escrito presentado el día 11/6/2013, que la autorización conferida a la demandada se limitaba a las paredes internas comúnmente conocidas como tabiquería, pues cuando se afecta la estructura del conjunto o centro comercial se requiere la autorización señalada en el artículo 3.7. del reglamento de condominio; siendo extemporáneo dicho argumento, no alegado con el libelo de la demanda. En relación a la duración del contrato, se aprecia que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en su cláusula cuarta establece: “El lapso de duración sería de seis (6) meses, no prorrogables, contados a partir del día 30 de agosto de 2012; en consecuencia el primer mes de arrendamiento se produciría el día 30 de septiembre de 2012 y así sucesivamente hasta el día 28 de febrero de 2013. La arrendataria conviene que en la fecha de expiración del presente contrato es el día 28 de febrero de 2013, fecha en que entregará a La Arrendadora el inmueble arrendado sin necesidad de notificación alguna, totalmente desocupado y en el mismo buen estado de conservación, aseo y funcionamiento de todas las instalaciones y servicios en que lo recibe.” De la redacción de la cláusula transcrita queda claro que, para la fecha en que fue presentada la demanda -22/03/2013- ya había expirado el lapso de duración del contrato. Ahora bien, aún cuando nada expresa la mencionada cláusula sobre la prórroga legal, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, confiere el derecho a la prórroga al arrendatario y una obligación para el arrendador, quien debe otorgar la prórroga legal si el arrendatario así lo quiere y no ha incumplido con las obligaciones contractuales; como es el caso de autos, en el cual no se comprobó el incumplimiento alegado por la parte actora reconvenida. Por otra parte se observa, que la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ solicita al Tribunal que se tengan las mejoras descritas en el libelo de la demanda como pertenecientes al local comercial arrendado. Establece la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento: “Todas las mejoras y bienhechurías de cualquier naturaleza que sean realizadas por LA ARRENDATARIA en el inmueble arrendado de tal forma que no puedan ser retiradas sin modificar la estructura del inmueble mismo, quedarán en beneficio de LA ARRENDADORA y del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDATARIA pueda exigir ni reclamar en ningún caso indemnización alguna en razón de ellas, cualquiera que fuere la causa por la cual termine este contrato. Para que LA ARRENDATARIA pueda realizar cualquier reforma o bienhechurías en el inmueble que recibe en arrendamiento deberá solicitar el consentimiento previo de LA ARRENDADORA y en cualquier oportunidad en que ésta se lo exija.” Las remodelaciones descritas en el presupuesto N° 0156 que se encuentra agregado en el folio 76 de las actas, son mejoras que por su naturaleza no pueden retirarse sin alterar la estructura del local arrendado. Conforme a lo acordado en la citada cláusula, las remodelaciones realizadas en el inmueble pasan a formar parte de él; sin embargo, dado que la demolición de la pared colindante del local altera su funcionalidad como local individual, ésta deberá ser restaurada a su estado original con las respectivas instalaciones eléctricas, para proveer al local arrendado su uso y funcionalidad; únicamente en el momento en que finalice el contrato y su prórroga. Por lo cual se colige que ha sido invocado el derecho sin respetar la prórroga legal que le otorga la Ley a la Arrendataria cuando no incumple sus obligaciones contractuales. En este orden pasa este Tribunal a examinar la reconvención presentada por la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. La demandada reconviene a la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ por cumplimiento de la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivada del contrato de arrendamientos plenamente identificado en autos, por cuanto no ha incumplido el mismo, señalando que esta prórroga es de seis (6) meses contados a partir del día 28 de febrero de 2013; sin perjuicio de que por vía autónoma proponga una acción judicial que determine que la prórroga legal que le asiste es superior a la ya expuesta, tomando en cuenta el primer contrato celebrado en fecha 30 de agosto de 2008, y además, que desde esa fecha han suscrito el contrato de arrendamiento propietarios distintos al igual que los directores y accionistas de REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., con el objeto de simular que se trata de distintas relaciones arrendaticias. Invocó también la confesión ficta de la parte demandante reconviniente por no dar contestación a la reconvención. Se observa que, en fecha 28/05/2013 fue admitida la reconvención presentada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., ordenándose la comparecencia de la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, para que diera contestación a la misma, en el segundo día siguiente de despacho; apreciándose de las actas, que la parte demandante reconvenida no contestó la reconvención, de manera que con su contumacia se invirtió la carga de la prueba, teniendo ésta la obligación de desvirtuar los hechos alegados en el escrito de reconvención por la parte demandada reconviniente, encontrándose limitada a promover pruebas orientadas a tal fin, pues no puede probar hechos nuevos no alegados cuando tuvo la oportunidad procesal correspondiente. En este sentido puede apreciarse del examen del material probatorio existente en las actas, que no fueron desvirtuados los hechos alegados por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. en su escrito de reconvención, pues no demostró la demandante reconvenida, que la arrendataria esté incursa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de arrendamiento celebrado el día 19/09/2012 ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, autenticado bajo el N° 21, Tomo 106, sobre el local comercial descrito en las actas, pues como se indicó en líneas anteriores, la demandante reconvenida no pudo comprobar que la arrendataria procediera en forma inconsulta a realizar mejoras en el local arrendado, demoliendo la pared contigua sin autorización; como tampoco demostró que violara sus derechos como propietaria del local, los derechos de los demás propietarios y el reglamento de condominio del Centro Comercial Galerías Mall. La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el día 19/09/2012, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, establece que el contrato tendría un lapso de duración de seis (6) meses, no prorrogables, contados a partir del día 30 de agosto de 2012, con vencimiento el día 28 de febrero de 2013. Ahora bien, por cuanto la demandante reconvenida no dio contestación a la reconvención, nada probó que le favorezca y la reconvención no es contraria a derecho, por estar previsto en el ordenamiento jurídico venezolano el derecho a la prórroga legal, se declara la confesión ficta de la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ respecto de la reconvención presentada en su contra, en la cual se le demanda declare el derecho de la arrendataria de hacer uso de la prórroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contada a partir del día primero (1) de marzo de 2013. “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del lapso estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso de seis (6) meses…”. En este orden es importante precisar, que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., se reserva el derecho de accionar por vía autónoma que se tome en cuenta la prórroga legal que le asiste, es superior a la aquí expuesta con base a que el primer contrato celebrado entre las partes comenzó el día 30/08/2008, y que ello se evidencia de varios contratos suscritos por copropietarios arrendadores al igual que los directivos y accionistas de REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., con el propósito de simular que se trata de distintas relaciones arrendaticias y así negar la verdadera prórroga que le asiste. En relación a estos alegatos se aprecia que la demandada reconviniente presentó copia simple de los siguientes contratos: 1- Contrato celebrado el día 19/09/2012 ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, entre MAIRET ENNI FERRER MENDEZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., representada por su Presidente y Vicepresidente JEANETTE ROSANA GONZALEZ y JORGE BARRIOS MORALES, sobre el local comercial distinguido con el N°70E ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, de la calle 28, conocida como avenida La Limpia entre avenidas 62 y 63 de la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. 2- Contrato celebrado el día 4/09/2009 sobre el mismo local comercial ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, entre los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MENDEZ en su condición de arrendador, y JEANETTE ROSSANA GONZALEZ, sobre el mismo inmueble. 3- Contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 20/08/2008, entre los ciudadanos RICHAR EDWIN FERRER MENDEZ y JORGE BARRIOS MORALES, sobre el mismo local comercial ya identificado. Ahora bien, considera este Tribunal que es innecesario pasar a analizar lo alegado por la parte demandada reconviniente, en relación a que le corresponde una prórroga mayor a la invocada en su reconvención, en virtud de que se reservó el derecho de accionar por vía autónoma el reconocimiento del derecho a hacer uso de una prórroga legal mayor a la demandada. De manera que, con fundamento en las previsiones de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se abstiene de hacer pronunciamiento sobre este punto, pues solo fue demandada la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. DECISIÓN Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por AUTORIDAD DE LA LEY, declara: Sin lugar, la demanda intentada por la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ en contra de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Con lugar la reconvención intentada por la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. en contra de la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, por CUMPLIMIENTO DEL DERECHO A LA PRÓRROGA LEGAL. En consecuencia, se declara el derecho de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., de hacer uso de la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contada a partir del día primero (1) de marzo de 2013. Se condena a la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MENDEZ, a pagar las costas causadas por el vencimiento total en la demanda y en la reconvención. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. La Juez, Abog. Maria Del Pilar Faria Romero. Mg. Sc. La Secretaria, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. En la misma fecha siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede. La Secretaria, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. Exp. 2.766-13.-