TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE. No. 13.169

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de julio de 2010, siendo recibida el día 03 agosto de 2010, en virtud de la DECLINATORIA DE COMPETENCIA declarada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20 de abril de 2010; para conocer del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado en ejercicio Rubén Darío Rojas Solano, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.393 en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 05 de marzo de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, siguen HERMINIA ELENA VERDE RAMÍREZ, LEO DE JESÚS VERDE RAMÍREZ, ILVANIA JOSEFINA VERDE RAMÍREZ e IVON LETICIA VERDE RAMÍREZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-4.539.861, V-9.730.718; V-10.412.265 y 7.710.990, contra MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.709.719.

II
NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 03 de agosto de 2010, en virtud de la DECLINATORIA DE COMPETENCIA declarada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20 de abril de 2010.

Consta en actas que en fecha que en fecha 19 de septiembre de 2011 esta Juzgadora emitió auto motivado mediante el cual ordenó suspender la presente causa, en virtud del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hasta tanto la parte interesada consignara los documentos respectivos que comprobaran haber tramitado el procedimiento administrativo previo a que se refiere el prenombrado decreto.

En fecha 17 de septiembre de 2012 la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio Kendrina de los Ángeles Torres Montiel, inscrita en el Inpreabogado 108.575 consignó copias certificadas del procedimiento especial consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual arrojó la siguiente decisión emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia, actuando en Sede Administrativa:
“…-V-
-DECISIÓN-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia, actuando en Sede Administrativa decide así:
PRIMERO: Se insta a la parte accionante a dirigirse a sede judicial y así continuar con las reglas estipuladas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en referencia al procedimiento que debe ser llevado en esa instancia, debido a la imposibilidad de llegar a una conciliación voluntaria, esto establecido en los artículos 97 y siguientes EJUSDEM.
SEGUNDO: Si fuese el caso, de producirse el desalojo, se aplicaría el procedimiento a que se contraen los artículos 12 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a os fines de que se le otorguen a los afectados de desposesión los plazos de ley para la entrega del inmueble y en todo se le garantice un refugio o la solución habitacional definitiva de comprobar que no tiene lugar donde habitar.
TERCERO: Se declara agotada la vía administrativa en el presente procedimiento administrativo de desalojo…”

Ahora bien, una vez narradas las actas procesales presentadas ante este Juzgado Superior, pasa esta Juzgadora a narrar el resto de las actas procesales que conforman el presente expediente:

Conoce el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de la presente causa producto de la distribución efectuada en fecha 07 de diciembre de 2009, siendo recibida y dándole entrada en fecha 09 de diciembre de 2009.

Admitida como fue en fecha 14 de diciembre de 2009 el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios para que fuera efectuada la citación de la parte demandada en el presente juicio.

En fecha 20 de enero de 2010 el Alguacil natural del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia expuso que efectuó satisfactoriamente la citación a la ciudadana Milagros Chiquinquirá Guerrero Mosquera, parte demandada en este juicio y en el mismo acto consignó la boleta de citación correspondiente.

Posteriormente, en fecha 22 de enero de 2010 la parte demandada, Milagros Chiquinquirá Guerrero Mosquera, anteriormente identificada, asistida por el abogado en ejercicio Rubén Darío Rojas Solano, consignó el escrito de contestación a la demanda incoada en su contra bajo los siguientes términos:

“…CONTRADICCIÓN DE LOS HECHOS
Niego, rechazo y contradigo los hechos que la demandante me atribuye por ser totalmente falsos como lo demostraré en el desarrollo del presente escrito de contestación y con las pruebas que en su momento procesal promueva para tales fines.
Primero: Es cierto que el documento promovido con la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado (Sic) Zulia, en fecha 03 de Julio (Sic) de 2007, bajo el No. 74, Tomo 47 de los libros de autenticaciones, fue suscrito por mi con el carácter de arrendataria y opcionante compradora, pues tal contrato es un arrendamiento con opción d (Sic) compra, que la demandante no indicó correctamente, pues sólo lo denomina contrato de arrendamiento.
Segundo: No es cierto que del contenido de la cláusula octava del contrato se evidencie que se encuentre vigente, pues lo que sí es verdad, y también la demandante lo omite, es que desde el 03 de Enero (Sic) de 2010, estoy haciendo uso de la prórroga legal de un (1) año, por el tiempo de vigencia del contrato según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y precisamente hago uso de tal prórroga por ser cumplidora cabal de las obligaciones contractuales legales.
Tercero: Es completamente falso que haya incurrido en incumplimiento de la cláusula octava del referido contrato, pues mi conducta ha resultado ser todo lo contrario, es decir, he dado cumplimiento a las cláusulas establecidas en el mencionado contrato de arrendamiento –opción de compra, pues he pagado todos los servicios públicos, como la energía eléctrica, aseo urbano, agua, C.A.N.T.V., puntualmente.
Dice la Cláusula Octava que me obligo a entregar solventes los servicios públicos al vencimiento del contrato, ya mencionado, que ahora hago uso de la prórroga legal, la cual vence el 03 de Enero (Sic) del año 2011. Es decir, ¿cómo se puede afirmar que estoy insolvente con el pago de los servicios públicos, sino (Sic) ha llegado el término de la mencionada prórroga legal?
Cuarto: La misma Cláusula Octava establece que la cláusula objeto del contrato posee una línea telefónica signada con el No. 0261-7594362, “la cual entra en el contrato de arrendamiento y opción de compra”
De lo antes expresado, observamos que estamos en presencia de un sofisma, pues la cláusula octava del contrato, relacionada con la línea telefónica sólo establece que la misma forma parte del contrato.
Es conveniente señalar que la inspección extrajudicial acompañada con la demanda, deja claro que la línea a mi nombre fue otorgada por C.A.NT.V. vía telefónica, es decir, sin presentar documentación alguna, mal podría atribuirme al carácter de propietaria, pues lo soy, sólo por ahora tengo el carácter de opcionante compradora del inmueble en cuestión, el cambio de la titularidad de la línea telefónica sólo se hizo con el propósito de tener acceso al uso de Internet (Sic), Plan ABA INICIO, debido a que mi menor hijo requiere de tal servicio.

(…)

De una simple lectura de la demanda se evidencia claramente que no existe elemento alguna que comprueba que en mi condición de arrendataria opcionante-compradora, me atribuya la condición de propietaria del inmueble objeto del contrato.
Dice la demandante que la cláusula octava deja “claro que ella como arrendataria sólo puede usar la línea telefónica 0261-7594362, y su única obligación contractual es la cancelar el servicio al día y a la hora de la culminación de dicho contra debe entregarla solvente tal como la recibió”.
Esta afirmación de la demandante sirve para aclarar que del contenido de la cláusula octava no se observa ninguna prohibición para hacer un cambio de la titularidad de la línea telefónica, sino que se circunscribe al cumplimiento de su única obligación contractual, es decir, cancelar el servicio del día y devolverla solventa solvente tal como la recibió.

(…)

En mi condición de arrendataria el uso que he empleado en el inmueble objeto del contrato no es otro que destinarlo a mi vivienda familiar, no hay evidencia alguna en el contenidote la demanda que haya tan siquiera presunción alguna de darle otro destino al inmueble arrendado y opcionado.

(…)
PETITUM
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho explanados, solicito al Tribunal se sirva declarar SIN LUGAR la demanda por carecer de fundamento jurídico, con todos los pronunciamientos de Ley y el pago de las costas y costos del proceso y honorarios de abogados.
Es Justicia. En Maracaibo ala fecha de su presentación”

En fecha 28 d enero de 2010 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

“…PRIMERA
Invoco el mérito favorable que a mi favor desprendan de las Actas (Sic) procesales, especialmente el referido al hecho, la demandante incurrió en el incumplimiento de la cláusula OCTAVA, establecida en el contrato de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, consignado en el expediente junto con el escrito libelaren copias certificadas, especialmente el referido a los hechos de que la demandada actuó de mala fe, cambiando la titularidad de la línea telefónica signada bajo el N° 02617594362 a su nombre, situación que no fue establecida contractualmente, ya que su única obligación contractual era cancelar el servicio telefónico mensualmente, y al momento de entregar el inmueble tal servicio debería estar solvente; por lo tanto cualquier situación o acción distinta a realizar para con la línea telefónica antes citada debía ser comunicada a mis representados en su calidad de legítimos propietarios quienes en todo caso hubieran podido aceptar o no tal solicitud, es decir, no podía pretender la demandada atribuirse obligaciones distintas a las estipuladas en el contrato firmado con mis representados, y ya citado y muchos menos excederse hasta el punto de cambiar la titularidad de la línea telefónica ya identificada.
(…)
SEGUNDA
PRUEBA DOCUMENTAL
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y ratifico la inspección extrajudicial anexa al escrito libelar en original constante de quince (15) folios útiles, de fecha veinticuatro (24) de Noviembre (Sic) de 2009, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; evacuada en las instalaciones de la empresa CANTV, ubicada en el Centro comercial Salto ángel, ubicado en la calle 78, con avenida 3Y San Martín, sector Plaza República, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia.
(…)
TERCERA
PRUEBA DE INFORMES
De conformidad con lo previsto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promuevo la PRUEBA DE INFORME, en el sentido de que se oficie al (Sic) las oficinas de la CANTV, ubicada en la siguiente dirección “Calle 78 con Santa Lucía del Municipio Maracaibo del estado Zulia”…”

Seguidamente, en fecha 28 de enero de 2010 el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió las pruebas promovidas y ordenó se oficiara al Representante de la Empresa Compañía Anónima Nacional de Teléfonos de Venezuela (CANTV) a los efectos de ratificar lo solicitado en el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora.

En fecha 28 de enero de 2010 la parte demandada asistida por el abogado en ejercicio Rubén Darío Rojas Solano inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.393, consignó escrito de promoción de pruebas bajo los siguientes términos:
“…PRIMERO:
Invoco el mérito favorable de las actas procesales, especialmente el contrato de arrendamiento con opción de compra promovido por la demandante con su libelo y que corre en el expediente, donde se evidencia claramente del contenido de la cláusula octava del contrato de arrendamiento-opción de compra, que no existe violación o infracción alguna por mi parte, en mi carácter de arrendataria y opcionante compradora.
(…)
SEGUNDO:
Promuevo recibo de pago de C.A.N.T.V., correspondiente a la línea telefónica No. 0261-7594362, con fecha de emisión 27 de noviembre de 209, y fecha de vencimiento de 03 de diciembre de 2009, el cual acompaño en ocho (08) páginas, marcado con la letra “A”, se demuestra con esta prueba que la mencionada línea telefónica permitió tomar el servicio de Internet (Sic) bajo el Plan (Sic) Aba (Sic) Incio (Sic) NOVOC09, (página 6), único motivo del traspaso de la línea telefónica a mi nombre con el conocimiento pleno de que al término del contrato (prórroga legal) será entregada tal línea telefónica a nombre de su propietario original, de resultar a su favor la sentencia definitiva pendiente en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial relacionada con la resolución del contrato de arrendamiento-opción de compra, pues de resultar a mi favor los efecto (Sic) jurídicos serían distintos.
TERCERO:
Promuevo carta de notificación de los demandantes a mi persona en mi carácter de arrendataria opcionante compradora, de fecha 02 de noviembre de 2009, la cual acompaño marcada con la letra “B” en dos (02) folios útiles, donde se pone mi conocimiento que a partir del 03 de enero de 2010, comienzo a hacer uso de la prórroga legal…”

En fecha 26 de febrero de 2010 fue agregada a las actas la resulta de la prueba informativa solicitada a la Empresa Compañía Anónima Nacional de Teléfonos de Venezuela (CANTV).

En fecha 05 de marzo de 2010 el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia dictó sentencia a la presente causa, en los siguientes términos:

“…MOTIVACIONES PARA DECIDIR
(…)
En ese sentido la cláusula octava del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 03 de julio de 2007, bajo el No. 74, Tomo 47 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, establece lo siguiente:

“El pago de los servicios públicos y/o privados tales como, gas, electricidad, aseo urbano, agua, CANTV, serán por cuenta exclusiva de la prominente compradora y arrendataria a cuyos efectos manifiesta expresamente que los recibe totalmente solventes e igualmente se obliga a entregarlos solventes al vencimiento contractual y posee una línea telefónica con el No. 02617594362, la cual entra en este contrato de arrendamiento y de opción a compra”
Sin embargo la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, señaló en su contestación a la demanda que del contenido de dicha cláusula solo se infiere que o está expresamente prohibido hacerle el cambio a la línea telefónica, que se encontraba dentro del inmueble arrendado y cuya titularidad ostentaba el ciudadano IVAN VERDE. Siendo esta disyuntiva entre las partes lo que originó que los ciudadanos HERMINIA ELENEA VERDE RAMÍREZ, LEO DE JESUS VERDE RAMIREZ, ILVANIA JOSEFINA VERDE RAMIREZ E IVON LETICIA VERDE RAMIREZ, demandaran representados por su abogada la ciudadana KENDRINA TORRES, ya identificada a la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRA GUERRERO MOSQUERA, por resolución de contrato-
(…)
Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes como causa específica de la resolución ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
(…)
En la presente causa nos encontramos inmersos dentro de la segunda situación, pues ciertamente no fue expresado claramente que no debía hacerse un cambio de titular en la línea telefónica en el cuerpo del contrato, así las cosas Hay que tomar en cuenta que el derecho privado presupone la libertad: todo lo que no está prohibido esta permitido. Sin embargo la cláusula décima del referido contrato establece lo siguiente:

“La prominente compradora y arrendataria no podrá hacer modificaciones o alteraciones al inmueble, sin el consentimiento por escrito de la promitente vendedora y arrendadora y deberá para realizar las mejoras darle por escrito una especificación de las mejoras a realizar y su costo total para que le sea dado el visto bueno por parte de la promitente vendedora y arrendadora”
(…)
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DELA (Sic) CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República y por Autoridad d ela Ley, declara, CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentaron los ciudadanos HERMINIA ELENA VERDE RAMIREZ, LEO DE JESUS VERDE RAMIREZ, ILVANIA JOSEFINA VERDE RAMIREZ, E IVON LETICIA VERDE RAMIREZ, contra la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRA GUERRERO MOSQUERA. En consecuencia:
1.- Queda RESUELTO, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Carta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 03 de julio de 2007, bajo el No. 74, Toma 47 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría
2.-) Se ordena a la demandada MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, entregar totalmente desocupado de personas y cosas, el inmueble antes descrito y objeto de la presente demanda, en el mismo estado en que lo recibió…”

Posteriormente, en fecha 10 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora se da por notificado de la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 05 de marzo de 2010 y en el mismo acto solicita se notifique a la parte demandada en el presente juicio.

En fecha 15 de marzo de 2010 el Alguacil natural del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia expuso que en la fecha mencionada se dirigió al Liceo Vicente Lecuna, ubicado en el Sector Urbanización La Paz, detrás del Hospital Madre Rafoll, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia y realizó satisfactoriamente la notificación de la parte demandada en el presente juicio.

En fecha 06 de abril de 2010 el apoderado judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante la cual apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 05 de marzo de 2010.

Seguidamente, en fecha 09 de abril de 2010 el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia ordenó remitir el presente expediente al Tribunal de Alzada.

En fecha 14 de abril de 2010 esta causa es recibida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia producto de la distribución efectuada en esa misma fecha.

Posteriormente, en fecha 20 de abril de 2010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia se declaró incompetente para conocer de la presente causa en segunda instancia, y por ello, declinó competencia al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

En fecha 26 de julio de 2010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior que le corresponda conocer por distribución.

En fecha 03 de agosto de 2010 este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia recibe y le da entrada a la presente causa producto de la distribución efectuada en fecha 27 de julio de 2010.

II
MOTIVACIONES PARA DECIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa esta Juzgadora a emitir las siguientes consideraciones:

Siendo que el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, versa sobre un inmueble destinado como vivienda principal, es necesario traer a colación el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, el cual dispone lo siguiente en su artículo 1°:
“…El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda…” (Negrillas de esta Alzada)

Así las cosas, si bien es cierto que del artículo anterior se desprende que el Decreto en cuestión tiene como misión proteger las figuras de arrendatario, comodatario, ocupante y usufructuario de bienes inmuebles destinados como vivienda principal, no es menos cierto tampoco que en el articulado del Decreto Ley también está contemplado el procedimiento previo que debe cumplirse antes del ejercicio de cualquier acción judicial que conlleve al desalojo del inmueble protegido, y así lo dispone el artículo 5°:

“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Negrillas de esta Alzada)

De tal manera que, una vez analizado detalladamente el presente expediente, esta Jurisdicente pudo evidenciar que en fecha 19 de septiembre de 2011, este Juzgado suspendió la presente causa en virtud de lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, específicamente en su artículo 6° y siguientes.

Ahora bien, en atención a lo anterior, se evidencia que en fecha 08 de agosto de 2012 la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia, actuando en Sede Administrativa decidió lo siguiente con respecto a los hechos narrados en la presente causa:
“… -IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteados los hechos que generan la presente solicitud y luego de haberse efectuado el estudio pormenorizadote las actas que conforman el presente expediente, esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia pasa a decidir. Esta oficina en vista de la negativa de las partes en celebrar un acuerdo voluntario, es por lo tanto se da por agotada esta instancia administrativa.
En vista de la imposibilidad de llegar a una conciliación, es por que esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda pasa a decidir, en concordancia con lo establecido en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
-V-
-DECISIÓN-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región-Zulia, actuando en Sede Administrativa decide así
PRIMERO: Se insta a la parte accionante a dirigirse a sede judicial y así continuar con las reglas estipuladas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en referencia al procedimiento que debe ser llevado en esa instancia, debido a la imposibilidad de llegar a una conciliación voluntaria, esto establecido en los artículos 97 y siguientes EJUSDEM.
SEGUNDO: Si fuese el caso, de producirse el desalojo, se aplicaría el procedimiento a que se contraen los artículos 12 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a os fines de que se le otorguen a los afectados de desposesión los plazos de ley para la entrega del inmueble y en todo se le garantice un refugio o la solución habitacional definitiva de comprobar que no tiene lugar donde habitar.
TERCERO: Se declara agotada la vía administrativa en el presente procedimiento administrativo de desalojo…”

Asimismo, esta Juzgadora pudo constatar que en fecha 17 de septiembre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora, abogada KENDRINA DE LOS ÁNGELES TORRES MONTIEL, previamente identificada, consignó las copias certificadas del procedimiento administrativo previo, mencionado anteriormente, consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

De tal manera que, cumplido como fue el procedimiento previo consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pasa esta Jurisdicente a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

En miras al caso bajo estudio, la parte demandante conformada por Herminia Elena, Leo de Jesús, Ilvania Josefina e Ivon Leticia Verde Ramírez, representados por la abogada en ejercicio Kendrina de los Ángeles Torres Montiel, expuso en su escrito libelar lo siguiente:

“…Por otro lado, es el caso ciudadano juez que el día veinticuatro (24) de noviembre de 2009, se realizo inspección extrajudicial por el Juzgado Segundo de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Losada (Sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; la cual se anexa a este escrito en original constante de quince (15) folios útiles signada bajo la letra “B”, evacuada en las instalaciones de la empresa CANTV, ubicada en el Centro comercial Salto ángel, ubicado en la calle 78, con avenida 3Y San Martín, sector plaza republica, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del estado Zulia.
En la cual quedaron asentados los siguientes hechos:
(…)
• Se dejó constancia que la titular actual de la línea telefónica bajo el N° 0261-7594352, es la ciudadana Milagros Guerrero portadora de la cédula de identidad N° 9.709.719 parte demandada en este proceso
• Que la precitada ciudadana es titular de la línea telefónica desde el 17/08/2009.
• Que esa línea tenia como titular al ciudadano IVAN VERDE desde el dieciséis de mayo del año 2000 hasta el descisiete de agosto de 2009, quien era padre de mis representados y propietario del inmueble objeto de alquiler antes de su fallecimiento.
(…)
En tal sentido la demandada se atribuyó facultades no descritas en el contrato de arrendamiento suscrito con mis poderantes, por lo tanto ejerció una acción de hacer que iva (Sic) de la naturaleza y de la finalidad del contrato antes citado…”

En tal sentido, la cláusula octava del contrato de opción a compra con arrendamiento que versa sobre el inmueble objeto de este proceso, el cual fue suscrito entre las partes en fecha 03 de julio de 2007, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarte de Maracaibo del estado Zulia, quedando asentado bajo el N° 74, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, establece lo siguiente:

“…OCTAVA: El pago de los servicios públicos y/o privados tales como: gas, electricidad, aseo urbano, agua, C.A.N.T.V., serán por cuenta exclusiva de LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA a cuyos efectos manifiesta expresamente que los recibe totalmente solventes e igualmente se obliga a entregarlos solventes al vencimiento contractual; y posee una línea telefónica con el No. 0261-7594362, la cual entra en este contrato de arrendamiento y opción a compra…”

Asimismo, la cláusula décima del contrato de opción a compra con arrendamiento mencionado anteriormente, dispone lo siguiente:

“…DÉCIMA: LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA no podrá hacer modificaciones o alteraciones al inmueble sin el consentimiento por escrito de LA PROMINENTE VENDEDORA Y ARRENDADORA y deberá para realizar las mejoras darle por escrito una especificación de las mejoras a realizar y su costo total para que le sea dado el visto bueno por parte de LA PROMINENTE VENDEDORA Y ARRENDADORA…” (Negrillas de este Juzgado)

De tal manera que, siendo que el apoderado judicial de la parte actora en fecha 28 de enero de 2010 presentó escrito de promoción de pruebas, admitido por el juzgado a quo en la misma fecha en todas sus partes, y a través del cual promovió y ratificó la inspección extrajudicial consignada junto al escrito libelar, la cual fue realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de la se pudo evidenciar que efectivamente la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, parte demandada en este juicio, es la titular actual de la línea telefónica signada con el Número 0261-7594362, desde el día 17 de agosto de 2009, titularidad ésta que cambió vía telefónica alegando que fue tal cambio se debía a la venta del inmueble.

Asimismo, en el mencionado escrito de promoción de pruebas la parte actora solicitó se oficiara a la oficina de la empresa CANTV ubicada en el sector plaza república de la Ciudad y Municipio Maracaibo, para obtener información sobre los requisitos para realizar el cambio de titularidad de la línea telefónica y confirmar que en fecha 24 de noviembre de 2009 fue realizada la inspección extrajudicial consignada junto al escrito libelar, así pues, en fecha 25 de febrero de 2010 el Juzgado a quo recibe las resultas de la prueba de informes, a través de la cual se evidencia con meridiana claridad que efectivamente la inspección extrajudicial fue realizada en la fecha nombrada, y además se distingue que para realizar el cambio de titularidad de una línea telefónica el operador debe realizar una serie de preguntas al cliente y de no acertar 2 de las 3 correspondientes se le solicitarán soportes documentales que certifiquen su condición de propietario respecto del inmueble al que se encuentra asociada la línea.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, el cual fue presentado y admitido en todas sus partes en fecha 28 de enero de 2010, promovió como prueba documental el recibo de pago de CANTV de fecha 27 de noviembre de 2009, la cual se encuentra inserta del folio cincuenta y seis (56) al cincuenta y nueve (59) de las actas procesales que conforman el presente expediente, del cual se puede evidenciar que la titularidad de la línea telefónica 0261-7594362 se encuentra a nombre de MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, parte demandada en este juicio, y que además del servicio telefónico, la línea esta suscrita al servicio Aba Incio, pues la demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda que para poder adquirir tal servicio era necesario realizar el cambio de titularidad a línea telefónica referida; de igual manera promovió la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento que le hizo la apoderada judicial de la parte actora, previo a la instauración del presente juicio., sin embargo, de las pruebas presentadas por la parte demandada no se evidencia autorización alguna por parte de la parte actora que le otorgarara libertad para realizar el cambio de titularidad a la línea telefónica referida.

Así las cosas, en materia de desalojo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 91, establece taxativamente las causas para el desalojo, de la siguiente manera:

“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus pariente consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria o arrendataria haya cambiado el uso o destino para que el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de uso normal del inmueble, o efectuado cambios no autorizados por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimientote las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo Único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarara que el inmueble no será arrendador notificara el arrendatario o arrendataria con por lo menos novena días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo, o en el derecho común…” (Negrillas de este Juzgado)

Entonces, la parte demandante conformada por Herminia Elena, Leo de Jesús, Ilvania Josefina e Ivon Leticia Verde Ramírez, representados por la abogada en ejercicio Kendrina de los Ángeles Torres Montiel, expuso en su escrito libelar lo siguiente:

“…Por otro lado, es el caso ciudadano juez que el día veinticuatro (24) de noviembre de 2009, se realizo inspección extrajudicial por el Juzgado Segundo de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Losada (Sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; la cual se anexa a este escrito en original constante de quince (15) folios útiles signada bajo la letra “B”, evacuada en las instalaciones de la empresa CANTV, ubicada en el Centro comercial Salto ángel, ubicado en la calle 78, con avenida 3Y San Martín, sector plaza republica, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del estado Zulia.
En la cual quedaron asentados los siguientes hechos:
(…)
• Se dejó constancia que la titular actual de la línea telefónica bajo el N° 0261-7594352, es la ciudadana Milagros Guerrero portadora de la cédula de identidad N° 9.709.719 parte demandada en este proceso
• Que la precitada ciudadana es titular de la línea telefónica desde el 17/08/2009.
• Que esa línea tenia como titular al ciudadano IVAN VERDE desde el dieciséis de mayo del año 2000 hasta el descisiete de agosto de 2009, quien era padre de mis representados y propietario del inmueble objeto de alquiler antes de su fallecimiento.
(…)
En tal sentido la demandada se atribuyó facultades no descritas en el contrato de arrendamiento suscrito con mis poderantes, por lo tanto ejerció una acción de hacer que iva (Sic) de la naturaleza y de la finalidad del contrato antes citado…”

En tal sentido, la cláusula octava del contrato de opción a compra con arrendamiento que versa sobre el inmueble objeto de este proceso, el cual fue suscrito entre las partes en fecha 03 de julio de 2007, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarte de Maracaibo del estado Zulia, quedando asentado bajo el N° 74, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, establece lo siguiente:

“…OCTAVA: El pago de los servicios públicos y/o privados tales como: gas, electricidad, aseo urbano, agua, C.A.N.T.V., serán por cuenta exclusiva de LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA a cuyos efectos manifiesta expresamente que los recibe totalmente solventes e igualmente se obliga a entregarlos solventes al vencimiento contractual; y posee una línea telefónica con el No. 0261-7594362, la cual entra en este contrato de arrendamiento y opción a compra…”

Asimismo, la cláusula décima del contrato de opción a compra con arrendamiento mencionado anteriormente, dispone lo siguiente:

“…DÉCIMA: LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA no podrá hacer modificaciones o alteraciones al inmueble sin el consentimiento por escrito de LA PROMINENTE VENDEDORA Y ARRENDADORA y deberá para realizar las mejoras darle por escrito una especificación de las mejoras a realizar y su costo total para que le sea dado el visto bueno por parte de LA PROMINENTE VENDEDORA Y ARRENDADORA…” (Negrillas de este Juzgado)

Ahora bien, pasa esta juzgadora a analizar lo anteriormente establecido partiendo de los artículos 1.167 y 1.594 del Código Civil, lo cuales disponen lo siguiente:
“…Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

(…)

“…Artículo 1.594. El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor…” (Negrillas de esta Alzada)

De tal manera que, en atención a las disposiciones transcritas ut supra, es evidente que la legislación venezolana ampara ampliamente la condición de arrendador y titular del derecho de propiedad que recae sobre el bien objeto de arrendamiento, por lo que prohíbe que durante la duración del contrato se realicen cambios que alteren la condición de la cosa que fue arrendada, sin embargo, también estipula que de ser necesario efectuar cambio alguno sobre el bien, para realizarlo debe privar la autorización del arrendador.

Por lo tanto, siendo que al momento de suscribir el contrato de opción a compra con arrendamiento, la titularidad de la línea telefónica CANTV 0261-7594362 estaba a nombre del ciudadano IVAN JOSÉ VERDE, quien en vida fue padre de los demandantes en este proceso, posteriormente, se pudo constatar que LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA, ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, antes identificada, procedió en fecha 17 de agosto de 2009 a cambiar la titularidad de la línea telefónica antes mencionada, colocándola a su nombre, según se evidencia de inspección extrajudicial promovida por la apoderada judicial de la parte demandante en este juicio y realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 24 de noviembre de 2009, la cual se encuentra inserta en los folios veintisiete (27) al cuarenta (40) de las actas procesales que conforman el presente expediente.

Así las cosas, se ha reflejado que el incumplimiento por parte de LA PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA de cualquiera de sus obligaciones y deberes, fue expresamente contemplado en el contenido del contrato suscrito entre las partes como causal para la resolución del mismo, y tomando en cuenta que el contrato perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, estas están obligadas a cumplir con cada uno de sus obligaciones y deberes so pena de las sanciones y responsabilidades que su incumplimiento derive, es por ello y por lo anteriormente planteado, que esta administradora de justicia considera que al haber realizado LA PROMINENTE COMRPADORA Y ARRENDATARIA el cambio en la titularidad de la línea telefónica que forma parte del inmueble, sin autorización previa de LA PROMINENTE VENDEDORA Y ARRENDADORA, violó las disposiciones contractuales, puesto que al modificar la dicha titularidad, inevitablemente alteró la condición inicial del bien y al finalizar el contrato no entregará el inmueble tal como le fue arrendado, situación que constituye una causal de resolución del contrato. ASÍ SE DECIDE.

Por ende, salta a la vista de quien decide que la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.709.719, parte demandada en este juicio en su condición de PROMINENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA, efectivamente realizó el cambio de titularidad de la línea telefónica CANTV 0261-7594362 colocándola a su nombre, lo cual constituye una casual de resolución del contrato suscrito pues realizó sin autorización un cambio en la condición del inmueble que le fue arrendado por la ciudadana ILVANIA J. VERDE RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.412.265, en su condición de PROMINENETE VENDEDORA Y ARRENDADORA, y apoderada de los ciudadanos HERMINIA ELENA VERDE RAMÍREZ, IVON LETICIA VERDE RAMÍREZ y LEO DE JESÚS VERDE RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad titulares de las cédulas de identidad números V- 4.539.861, V-7.710.990 y V-9.730.718, respectivamente, por lo tanto, se declarará SIN LUGAR el recurso y se confirmará la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 05 de marzo de 2010, tal y como se reflejará en la dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN interpuesto por el abogado en ejercicio RUBEN DARÍO ROJAS, inscrito en el inpreabogado bajo el número 13.393, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.709.719 contra la sentencia proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 05 de marzo de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO siguen los ciudadanos HERMINIA ELENA VERDE RAMIREZ, LEO DE JESÚS VERDE RAMÍREZ, ILVANIA JOSEFINA VERDE RAMÍREZ e IVON LETICIA VERDE RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-4.539.861, V-9.730.718, V-10.412.285 y V-7.710.990, respectivamente, contra la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, antes identificada.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 05 de marzo de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO siguen los ciudadanos HERMINIA ELENA VERDE RAMIREZ, LEO DE JESÚS VERDE RAMÍREZ, ILVANIA JOSEFINA VERDE RAMÍREZ e IVON LETICIA VERDE RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-4.539.861, V-9.730.718, V-10.412.285 y V-7.710.990, respectivamente, contra la ciudadana MILAGROS CHIQUINQUIRÁ GUERRERO MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.709.719.

TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
(FDO)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
(FDO)
Abg. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede
EL SECRETARIO
(FDO)
Abg. MARCOS FARÍA QUIJANO