TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO NUEVA ESPARTA.
203º y 154º

I.- Identificación de las partes
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 08-02-2006, bajo el Nº 67, Tomo 6-A, con domicilio procesal en la calle Fermín, Nº 16-75 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, representada por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos JORGE RAFAEL FALCÓN y TANIA DEL VALLE REYES ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.543.456 y 13.274.301, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados RODOLFO FERMÍN MATA y OTTO JULÍAN ARISMENDI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.826.679 y 8.395.416, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.499 y 27.461, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FADI EL MAJZOUB y DAISY DEL VALLE NARVÁEZ VALDIVIESO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 26.326.745 y 4.045.146, respectivamente; el primero con domicilio procesal en la calle Mariño, entre calles Igualdad y Velásquez, local identificado con el nombre de Nurhan Tronics, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta y la segunda en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 19-08-1997, bajo el Nº 1.337, Tomo I, Adicional 26, con domicilio procesal en el sector Ochenta de la Población de San Antonio, Municipio García del Estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditaron
II.- Breve reseña de las actas del proceso.
Mediante oficio N° 24636-13, de fecha 03-07-2013 (f. 217), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior expediente N° 11.480-13, constante de 217 folios útiles y anexo cuaderno de medidas constante de 03 folios útiles; contentivo del juicio que por Retracto Legal Arrendaticio sigue la Sociedad mercantil Comercializadora Corre Camino George, C.A. contra los ciudadanos Fadi El Majzoub Y Daisy del Valle Narváez Valdivieso, a los fines de tramitar el recurso de apelación ejercido por el abogado Otto Julián Arismendi, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 20-06-2013 por el referido tribunal de instancia.
Por auto de fecha 04-07-2013 (f. 218) este Tribunal recibe el expediente, se le da cuenta al juez y mediante auto dictado en fecha 18-07-2013 (f. 219) se le da entrada, se le asigna el Nº 08452/13 y se le advierte a las partes que el acto de informes tendrá lugar el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del auto, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 02-08-2013 (f. 220), el apoderado judicial de la parte actora, advierte a este tribunal que la presente causa se deriva de una relación de arrendamiento, el cual debe ser tramitado por el procedimiento breve y no por el procedimiento ordinario como se estableció en el auto de fecha 18-07-2013, tal y como se tramitó en el a quo; de igual manera consigna escrito y anexos a los fines de que sea tomado en cuenta al momento de dictar sentencia en la presente causa, siendo agregados los mismos a los folios 221 al 227 del presente expediente.
En fecha 02-08-2013 (f. 228) este tribunal dicta auto mediante el cual en virtud de lo señalado por el apoderado actor en su diligencia de fecha 02-08-2013, reforma el auto de fecha 18-07-2013 cursante al folio 219 del presente expediente, ordenando tramitar la presente causa por el procedimiento breve, y fijando de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el lapso de 10 días de despacho para dictar sentencia en la presente causa; asimismo le aclara a las partes que en virtud del resguardo a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, el referido lapso comenzó a correr a partir del día de despacho siguiente al 18-07-2013.
Por auto de fecha 06-08-2013 (f. 230) el tribunal difiere por encontrarse con el exceso de trabajo, la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la fecha del auto (06-08-2013) (inclusive), de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal para dictar el fallo respectivo, este tribunal no lo hizo, por lo que pasa hacerlo ahora bajo las consideraciones siguientes:
III.- Trámite de instancia
La demanda.
Comienza la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada por los ciudadanos Jorge Rafael Falcón y Tania del Valle Reyes Rojas, en su carácter de Presidente y Vicepresidenta de la sociedad mercantil Comercializadora Corre Camino George, C.A., debidamente asistidos por el abogado Otto Julián Arismendi contra los ciudadanos Fadi El Majzoub y Daisy del Valle Narváez Valdivieso, expresando en el escrito libelar lo siguiente:
“(…) Que en fecha 15-02-2005, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Daysi del Valle Narváez Valdivieso, (…), según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 09-03-2006, anotado bajo el Nº 38, Tomo 36, con un lapso de duración de cuatro (4) años y con un canon de arrendamiento de dos millones de bolívares (Bs. 2.000,00) (sic), equivalente hoy a dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), posteriormente se suscribió nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de cuatro (4) años, contados a partir del día 15-05-2009 y por un canon de arrendamiento de cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs.) mensuales, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 01-07-2009, anotado bajo el Nº 62, tomo 37, sobre unos inmuebles constituidos por seis (6) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial C.C.C., en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta.”
Que “Posteriormente la arrendadora protocolizó documento de condominio por ante (sic) la Oficina Subalterno de registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, en fecha 5-10-2012, bajo el Nº 32, folios 184 de los tomos 21, protocolo de transcripción, y los seis (6) locales, objeto del contrato de arrendamiento, fueron modificados y convertidos en dos (2) locales comerciales (no físicamente) identificados con los Nros. 9 y 10.”
Que “de acuerdo al documento de condominio el local Nº 9, ubicado en la planta baja con un área total de doscientos cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (256, 74 Mts²), tien un porcentaje de condominio de 17,61% y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con locales Nros. 4, 5 y 6; Sur: pasillo de circulación; Este: en parte con locales Nros 3 y 2; y Oeste: con pasillo de circulación; y el local Nº 10, se compone de planta baja y planta mezzanina, con un área total de trescientos sesenta y ocho metros cuadrados con diez centímetros (368,10 Mts²), distribuidos así: Planta baja, con un área de ciento ochenta y cuatro metros cuadrados con cinco decímetros (184,5 Mts²), tiene un porcentaje de condominio de 14% y alinderado así: Norte: con pasillo de circulación; Sur: con casa de Carmen Dolores Castañeda de López; Este: Con local Nº 1 y, Oeste: con baños públicos; la planta mezanina (sic), tiene un área total de ciento ochenta y cuatro metros cuadrados con cinco decímetros (184,5 Mts²), con los siguientes linderos: Norte: vacío que da al pasillo de circulación; Sur: con casa de Carmen Dolores Castañeda de López; Este: Con local Nº 1 y, Oeste: con casa de Pedro José Caraballo.”
Que “durante la relación arrendaticia, a su representada nunca se le notificó ni verbal, ni por escrito, mucho menos mediante documento autenticado, tal y como lo expresa el artículo 44 de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la intención por parte de la arrendadora de vender el inmueble arrendado.”
Que “en fecha reciente y en la oportunidad de encontrarse su representada en horario de ejecución de sus actos de comercio, se presentó el juez y secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de hacer la notificación correspondiente a la venta del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, por parte de la arrendadora ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., (…), al ciudadano Fadi El Majzoub, (…), en fecha posterior se dirigieron a la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, a los fines de constatar el motivo de la visita del Juzgado antes mencionado, y efectivamente corroboraron la veracidad de esas actuaciones y procedieron a exigir copias certificadas del referido contrato de venta, (…), a los fines de ejercer las acciones legales a que hubiera lugar.”
Que “Dispone al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: (Omissis).”
Que “su representada se encuentra legitimada para ejercer la presente acción legal de retracto legal arrendaticio, toda vez que es arrendataria del inmueble, se mantiene a la fecha actual en la posesión del inmueble dentro del lapso contractual, y tiene la preferencia del mismo por haberlo ocupado en condición de arrendataria por mas de dos (2) años, por encontrase en total solvencia con todas las obligaciones contractuales y perfectamente puede satisfacer todas las aspiraciones del propietario, amen, cuando en el referido contrato de compra venta del inmueble se acordó la finalización del pago de precio mediante cuotas, es decir, venta a plazo o crédito.”
Que “establece el artículo 48 de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios: (Omissis).”
Que “desde el 15-02-2005, su representada se encuentra en todos los días de la semana abierta al público (clientela general) a los fines de realizar sus actos de comercio, que en toda sociedad general Nueva Espartana es ampliamente conocido que expende comidas, bebidas y se explota actividades de apuestas de juegos lícitos (Centro Hípico), no ocurriendo ausencias o cierres cortos mucho menos largos precisamente por ser una de las exigencias del Instituto Nacional de Hipódromos, en mantenerse durante las actividades hípicas abierto al público en general, a objeto que el arrendador , pudieran dar la notificación de venta del inmueble, al no proceder de esta manera, es obvio de que (sic) actuaron en perjuicios de los derechos e intereses legítimos de su representada, por lo que se haya legitimada para intentar la presente demanda por retracto legal arrendaticio y subrogarse al comprador.”
Que “permitir lo contrario es consagrar el fraude a la ley por parte de las personas involucradas en el contrato de compra venta a espaldas de la empresa mercantil Comercializadora Corre Caminos, C.A.”
Que “por todos los razonamientos que anteceden, es por lo que ocurren en nombre de su representada (…) para demandar como en efecto formalmente demandan por vía de retracto legal arrendaticio a los ciudadanos Fadi El Majzoub (…), y Daisy del Valle Narváez Valdivieso, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., (…), toda vez que a la fecha actual su representada se encuentra dentro del lapso legal previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…), para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: Primero: en el derecho que tiene su representada, (…) como arrendataria, de subrogarse al comprador ciudadano Fadi El Majzoub, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta, el cual se encuentra protocolizada por ante (sic) la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 09-11-2012, bajo el Nº 2012.2476, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3923, correspondiente al libro de folio real del año 2012, número 2012.2477, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3924, correspondiente al libro de folio real del año 2012, número 2012.2478, asiento registral 1 del inmueble con el Nº 398.15.6.1.3925 y correspondiente al libro de folio real del año 2012, comprometiéndose su representada a rembolsar la suma de dinero que pagó como precio por dicha compra y por los conceptos y montos por servicios autónomos ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público. Segundo: que la sentencia definitiva que recaiga en el presente juicio sirva a la empresa mercantil Comercializadora Corre Caminos, C.A., de suficiente título de propiedad sobre el referido inmueble, a los fines de su protocolización en la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público y sean estampadas las correspondientes notas marginales. Tercero: demandan en nombre de su representada igualmente el pago de las costas procesales.”
Que “estiman el valor de la presente pretensión en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), lo cual equivale a 18.691,58 unidades tributarias.”
Que “con fundamento en el parágrafo 588 del Código de Procedimiento Civil, por estar demostrado los elementos estructurales de Fumus Boni Iuris y Periculum In Mora, con los hechos y fundamentos de derecho expuestos en la demanda y por el temor manifiesto a que estaría expuesta de no seguir en el disfrute y goce del inmueble arrendado (periculun in damni), toda vez que en fecha reciente, se presentó el mismo juez y secretaria del juzgado tercero de los municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, notificando a su representada a solicitud del ciudadano Fadi El Majzoub, nuevo comprador, de entregar libre de personas y cosas el inmueble arrendado para la fecha 15-05-2013, es por ello que solicitan al tribunal acuerde la providencia cautelar innominada en mantenerse su representada en posesión del inmueble arrendado, obligándose a darle el cuido y uso de buen padre de familia.”
Que “solicitan la admisión de la presente demanda, su tramitación conforme a derecho y su declaratoria con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas y demás pronunciamientos de ley. (…)”
En fecha 05-03-2013 (f. 21) mediante distribución y sorteo la causa es asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Por auto de fecha 12-03-2013 (f. 22 y 23) el tribunal de la causa, admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que comparezcan ante ese tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra; en relación a la medida solicitada el tribunal le aclara que proveerá en cuaderno separado que a tales efectos ordena abrir.
Mediante diligencia de fecha 13-03-2013 (f. 24), el apoderado judicial de la parte actora, consigna los recaudos en que fundamenta la demanda, los cuales fueron agregados a los folios 25 al 38 de este expediente.
En fecha 19-03-2013 (f. 39) el a quo dicta auto complementario, en virtud de que en fecha 12-03-213, se incurrió en un error involuntario al admitirse la demanda por el procedimiento ordinario, cuando por mandato expreso del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo correcto era el procedimiento breve; por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, corrige el error involuntario en el que se incurrió, reformando el auto de fecha 12-03-2013, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que comparezcan ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos la última citación de que los demandados se haga, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Mediante nota secretarial de fecha 25-03-2013 (f. 40) se dejó constancia de que fueron suministradas las copias simples del auto complementario dictado en fecha 19-03-2013, a los fines de librar las compulsas de citación a la parte demandada, tal y como fue acordado en el auto de fecha 12-03-2013.
Mediante nota secretarial de fecha 26-03-2013 (f. 41) se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación al ciudadano Fadi El Majzoub y a la sociedad mercantil CCCP, C.A.
Mediante diligencia de fechas 03-04-2013 (f. 42 al 45) la alguacil titular del tribunal de la causa, consignó debidamente firmada la boleta de citación librada a los ciudadanos Daisy del Valle Narváez Valdivieso y Fadi El Majzoub, respectivamente.
Contestación a la demanda por parte de la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso.
Consta a los folios 46 al 48 del presente expediente, escrito de contestación a la demanda, consignado en fecha 05-04-2013 por la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, debidamente asistida por la abogada Antonia Bello Castillo, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., parte demandada en el presente procedimiento, alegando en su escrito lo siguiente:
Que “opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley, cuestión esta opuesta en virtud de que el arrendatario solicitante del retracto legal arrendaticio, no ejerció la acción dentro del plazo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) en el presente caso el adquiriente notificó vía judicial, el 23-01-2005 de ser el nuevo propietario del bien inmueble objeto de esta acción en consecuencia el actor debió intentar su acción a mas tardar el día 05 de marzo inclusive, y de las actas que integran el presente expediente se puede ver claramente que la acción fue admitida en fecha 12-03-2013, es decir, una vez caducado su plazo.”
Que “niega, rechaza y contradice la presente demanda, tanto en los hechos como en cuanto al derecho.”
Que “no es cierto que el arrendatario se le haya vulnerado su derecho preferente para adquirir el inmueble, ya que le fue ofertada la venta del inmueble e hizo caso omiso a la oferta.”
Que “no es cierto que el arrendatario se enteró de la venta del inmueble cuando el nuevo propietario le notificó de la misma en fecha 23-01-2013, a través del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.”
Que “alega la insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento del local objeto de la presente acción.”
Que “de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza y contradice la estimación de la demanda por exagerada.”
Que “se opone a la solicitud de medida cautelar solicitada por el actor, ya que la demanda no cumple los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer la acción de retracto legal arrendaticia.”
Que “finalmente solicita que esta temeraria demanda sea declarada sin lugar, desechada y extinguido el proceso, con la respectiva condenatoria en costas.”
Contestación a la demanda por parte del ciudadano Fadi El Majzoub.
Consta a los folios 49 al 58 del presente expediente, escrito de contestación a la demanda y anexos, consignados en fecha 05-04-2013 por el ciudadano Fadi El Majzoub, debidamente asistido por la abogada Antonia Bello Castillo, parte demandada en el presente procedimiento, alegando en su escrito lo siguiente:
Que “opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley, cuestión esta opuesta en virtud de que el arrendatario solicitante del retracto legal arrendaticio, no ejerció la acción dentro del plazo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) en el presente caso (…) le notificó a la arrendataria demandante vía judicial, el día 23-01-2005 de ser el nuevo propietario del bien inmueble objeto de esta acción, en consecuencia el actor debió intentar su acción a mas tardar el día 05 de marzo inclusive, y de las actas que integran el presente expediente se puede ver claramente que la acción fue admitida en fecha 12-03-2013, es decir, una vez caducado su plazo.”
Que “admite el señalamiento realizado por la parte demandante en el libelo de la demanda, cuando señala que en fecha reciente y en la oportunidad de encontrarse su representada en horario de ejecución de sus actos de comercio, se presentó el Juez y Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de hacer la notificación correspondiente a la venta del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, por parte de la arrendadora ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, actuando en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., y que constató por motivo de la visita del Juzgado el contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, (…), venta realizada al ciudadano Fadi El Majzoub (…)”
Que “no es cierto que el arrendatario se enteró de la venta del inmueble cuando el nuevo propietario le notificó de la misma en fecha 23-01-2013, a través del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.”
Que “alegó la insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento del local objeto de la presente acción.”
Que “de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza y contradice la estimación de la demanda por exagerada.”
Que “se opone a la solicitud de medida cautelar solicitada por el actor, ya que la demanda no cumple los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer la acción de retracto legal arrendaticia.”
Que “finalmente solicita que esta temeraria demanda sea declarada sin lugar, desechada y extinguido el proceso, con la respectiva condenatoria en costas.”
Consta a los folios 59 y 60 del presente expediente, diligencias suscritas por cada una de las partes demandadas, respectivamente en fecha 05-04-2013, debidamente asistidos de abogada, mediante la cual le alega al tribunal que en relación a la cuestión previa opuesta respecto al lapso de caducidad, que el actor debió presentar su acción a mas tardar el día 04-03-2012 y no el día 05-03-2013, como lo expusieron en la oportunidad de contestar la demanda.
Consta a los folios 61 al 86 del presente expediente, escritos de promoción de pruebas y anexos, consignados en fecha 16-04-2013, por los ciudadanos Daisy del Valle Narváez Valdivieso y Fadi El Majzoub, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada Antonia Bello Castillo, parte demandada en el presente procedimiento.
Por auto dictado en fecha 17-04-2013 (f. 87 y 88) el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte codemandada, ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso.
Por auto dictado en fecha 17-04-2013 (f. 89 y 90) el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte codemandada, ciudadano Fadi El Majzoub.
Mediante diligencia de fecha 22-04-2013 (f. 91) el ciudadano Jorge Rafael Falcón, debidamente asistido por el abogado Rodolfo Fermín Mata, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.499, niega y desconoce el documento privado contentivo supuestamente de la oferta de venta promovido en fecha 16-04-2013, por la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, ya que en esa fecha ni en ninguna otra le fue presentada la referida oferta, y por no ser suya la firma que aparece en la misma, ni mucho menos su número de cédula de identidad; por lo que pide que dicha prueba sea desechada por carecer de validez jurídica y ser totalmente falso y forjado.
Consta a los folios 92 al 133 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas y anexos consignados en fecha 24-04-2013, por el abogado Rodolfo Fermín Mata, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 24-04-2013 (f. 134) la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, debidamente asistida de abogada, a los fines de probar la autenticidad del documento privado contentivo de la oferta de venta, promueve la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 446 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto consigna para dicha prueba instrumentos indubitados firmados por el ciudadano Jorge Falcón. Los documentos consignados están agregados a los folios 135 al 139 del presente expediente.
Por auto de fecha 25-04-2013 (f. 140 y 141) el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora.
Consta a los folios 142 y 143 del presente expediente, auto dictado en fecha 25-04-2013, mediante el cual el tribunal admite la prueba de cotejo promovida por la parte codemandada en el presente procedimiento, y fija el segundo (2ª) día de despacho siguiente al la fecha del auto, a objeto de que se lleve a acabo la designación de los expertos grafotécnicos, quienes se encargaran de realizar dicho cotejo.
Consta al folio 144 del presente expediente, acta levantada en fecha 29-04-2013, con motivo de la designación de los expertos grafotécnicos en el presente procedimiento, dejándose constancia en dicha acta de la incomparecencia de la parte actora al referido acto; asimismo se designó por la parte promovente de la prueba, a la ciudadana María Sánchez Maldonado, consignándose a tal efecto la respectiva carta de aceptación, comprometiéndose la parte promovente a hacerla comparecer ante ese Juzgado al tercer (3º) día de despacho siguiente a la fecha del acta, para prestar el correspondiente juramento de ley. Igualmente el tribunal designa al ciudadano Carlos Alberto García, por la parte actora, y por lo que respecta al tribunal al ciudadano Nelson José Zabala, a quienes ordena notificar, a los fines que comparezcan ante ese tribunal al tercer (3º) día de despacho siguiente a su notificación con el objeto de que acepten o no dicho cargo, y en el primero de los casos presten el juramento de ley. La carta de aceptación consignada y las boletas de notificación ordenadas están agregadas a los folios 145 al 147 del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 30-04-2013 (f. 148 al 150) la alguacil del tribunal de la causa, consigna debidamente firmadas las boletas de notificación de los ciudadanos Carlos Alberto García y Nelson José Zabala, expertos grafotécnicos designados en la presente causa.
Por auto de fecha 02-05-2013 (f. 151) el tribunal ordena efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 03-04-2013 (exclusive) hasta el día 05-04-2013 (inclusive); de los días de despacho transcurridos desde el día 05-04-2013 (exclusive) hasta el día 24-04-2013 (inclusive) y de los días de despacho transcurridos desde el día 24-04-2013 (exclusive) hasta el día 02-05-2013 (inclusive); dejándose constancia mediante nota secretarial de la misma fecha y cursante al mismo folio que, en el primer cómputo transcurrieron dos (2) días de despacho; en el segundo cómputo transcurrieron diez (10) días de despacho y en el tercer cómputo transcurrieron cinco (5) días de despacho.
Por auto de fecha 02-05-2013 (f. 152) el tribunal advierte a las partes que una vez precluida la articulación probatoria a que hace referencia el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, y la cual se abrió en fecha 25-04-2013, en virtud de la prueba de cotejo promovida por la parte codemandada, se procederá a dictar la respectiva sentencia en la presente causa, por cuanto dicha prueba es determinante para dictar el referido fallo.
Mediante diligencia de fecha 03-05-2013 (f. 153) la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, debidamente asistida de abogada, señala a los expertos designados, que se tengo como documento indubitado para el cotejo de la firma, la boleta de notificación judicial de fecha 23-01-2013, donde aparece la firma del ciudadano Jorge Falcón; así como también la diligencia de fecha 22-04-2013; todo ello a los fines de facilitar la evacuación de la prueba de cotejo promovida.
En fecha 03-05-2013 (f. 154) mediante diligencia la ciudadana María Sánchez Maldonado, experta grafotécnica designada en la presente causa, manifiesta su aceptación al cargo para el cual fue designada; y jura cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al mismo.
En fecha 06-05-2013 (f. 155) mediante diligencia el ciudadano Carlos Alberto García Castro, experto grafotécnico designado en la presente causa, manifiesta su aceptación al cargo para el cual fue designado; y jura cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al mismo.
En fecha 06-05-2013 (f. 156) mediante diligencia el ciudadano Nelson José Zabala, experto grafotécnico designado en la presente causa, manifiesta su aceptación al cargo para el cual fue designado; y jura cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al mismo.
En fecha 06-05-2013 (f. 157) los ciudadanos María Sánchez Maldonado, Nelson Zabala y Carlos Alberto García, expertos grafotécnicos designados en la presente causa, suscriben diligencia mediante la cual solicitan al tribunal se le conceda un lapso de diez (10) días de despacho para consignar el dictamen pericial resultante, ya que uno de los documentos indubitados señalados, cursa en copia certificada, por lo que solicitan se les expidan las credenciales respectivas, dirigidas al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a objeto de analizar técnicamente la firma original contenida en el acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa Comercializadora Corre Camino George, C.A. Igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 466 del Código de Procedimiento Civil, señalan que darán inicio a sus actuaciones periciales, el día de despacho siguiente al 06-05-2013, en la sede del tribunal.
Por auto dictado en fecha 07-05-2013 (f. 158) el tribunal se pronuncia en relación a la diligencia suscrita en fecha 03-05-2013 por la parte codemandada, aclarándole a la diligenciante que dichos documentos debieron ser consignados como indubitados en la oportunidad contemplada en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en el momento de promover la prueba de cotejo; por lo que el tribunal le niega el planteamiento efectuado e insiste en que los expertos designados en la presente causa, deberán limitarse a realizar la prueba pericial sólo en aquellos documentos que fueron señalados como indubitados en la diligencia de fecha 24-03-2013.
En fecha 07-05-2013 (f. 159) el tribunal dicta auto mediante el cual ordena efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 25-04-2012 (exclusive) hasta el día 07-05-2013 (inclusive); dejándose constancia mediante nota secretarial que transcurrieron siete (7) días de despacho.
En fecha 07-05-2013 (f. 160) el tribunal dicta auto, mediante el cual extiende hasta por un lapso de quince (15) días el término de la articulación probatoria, por cuanto del cómputo realizado se evidencia que han transcurrido siete (7) días de despacho de los ocho (8) días a que alude el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo con respecto al lapso solicitado por los expertos para la evacuación de la prueba de cotejo, el tribunal lo concede por un lapso de ocho (8) días de despacho contados a partir de la fecha del auto exclusive, a fin de que los expertos designados presenten su respectivo informe y no por diez (10) días, ya que la misma debe cumplirse dentro del lapso de prórroga previsto en el referido artículo 449.
Consta a los folios 161 al 163 del presente expediente, credenciales otorgadas a los expertos grafotécnicos designados en la presente causa.
En fecha 08-08-2013 (f. 164) mediante diligencia, los expertos grafotécnicos designados en la presente causa, consignan dictamen grafotécnico y anexos y asimismo reconocen su contenido como cierto y suyas cada una de las firmas que lo suscriben, cumpliendo de esta manera con lo ordenado por el tribunal de la causa. El informe consignado está agregado a los folios 165 al 176 del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 08-05-2013 (f. 177) los expertos grafotécnicos designados en la presente causa, estiman sus honorarios profesionales en la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00), a razón de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) para cada uno de los expertos designado, y los cuales fueron aceptados y convenidos por la parte promovente de la prueba de cotejo. Asimismo manifiestan que dichos honorarios fueron debidamente cancelados, por lo que declaran que no se les adeuda nada mas por concepto de honorarios profesionales, ni por ningún otro concepto derivado de su actividad técnica pericial realizada en el presente procedimiento.
Consta a los folios 178 y 179 del presente expediente, escrito de conclusiones presentado en fecha 16-05-2013 por el ciudadano Fadi El Majzoub, debidamente asistido de abogada, mediante el cual entre otras cosas solicita se declare sin lugar con la respectiva condenatoria en costas la demanda incoada en su contra.
Consta a los folios 180 al 182 del presente expediente, escrito de conclusiones presentado en fecha 16-05-2013 por la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, debidamente asistida de abogada, mediante el cual entre otras cosas solicita se declare sin lugar con la respectiva condenatoria en costas la demanda incoada en su contra.
Consta a los folios 183 al 186 del presente expediente, escrito de conclusiones consignado en fecha 20-05-2013 por el abogado Otto Julián Arismendi, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual manifiesta que considera que todos los presupuestos exigidos por nuestro legislador para proceder a la acción legal judicial de retracto legal arrendaticio, están suficientemente cumplidos, tales como tener más de 2 años como arrendatario, encontrarse solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento y su representada suficientemente capacitada para satisfacer las aspiraciones del propietario, todo de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 21-05-2013 (f. 187) el tribunal ordena efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 25-04-2013 (exclusive) hasta el día 20-05-2013 (inclusive); dejándose constancia mediante nota secretarial que transcurrieron quince (15) días de despacho.
Por auto de fecha 21-05-2013 (f. 188) el tribunal le aclara a las partes que a partir de la fecha del auto (inclusive) comenzó a transcurrir el lapso de cinco (5) días de despacho para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27-05-2013 (f. 189) el tribunal mediante auto, difiere la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la fecha del auto (exclusive) de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Consta a los folios 190 al 210 del presente expediente, sentencia dictada por a quo en fecha 20-06-2013, mediante la cual se declaró procedente la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada; sin lugar la demanda interpuesta y condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Mediante diligencias de fechas 26-06-2013 y 01-07-2013 (f. 211 y 212) el abogado Otto Julián Arismendi, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, apela de la decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 20-06-2013.
Por auto de fecha 03-07-2013 (f. 213) el tribunal ordena efectuar por secretaría cómputo de los días continuos transcurridos en ese tribunal desde el día 27-05-2013 exclusive hasta el día 26-06-2013 exclusive y de los días de despacho transcurridos desde el 26-06-2013 exclusive hasta el día 02-07-2013 inclusive; dejándose constancia mediante nota secretarial de la misma fecha y cursante al mismo folio que en el primero de los casos transcurrieron treinta (30) días continuos y en el segundo de los casos transcurrieron tres (3) días de despacho.
Por auto de fecha 03-07-2013 (f. 214 y 215) el tribunal oye en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora y ordena remitir las actuaciones al Tribunal de Alzada a los fines que conozca y decida el recurso ejercido. Asimismo el tribunal ordena corregir la duplicidad de foliatura existente en el presente expediente. Dejándose constancia mediante nota secretarial de esa misma fecha cursante al folio 216 que se dejan salvadas y testadas las enmendaduras de foliaturas existentes en el presente expediente.
Cuaderno de medidas.
Por auto dictado en fecha 12-03-2013 (f. 1 al 3) el tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, ordena a la parte solicitante de la medida innominada que amplié la prueba en torno al periculum in mora y periculum in damni; asimismo el tribunal advierte que una vez cumplida las anteriores exigencias, providenciará dentro del lapso contemplado en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil respecto al decreto de la medida atípica solicitada bien sea decretándola o negándola.
IV.-La Sentencia apelada
Se observa que en la sentencia recurrida se expresa:
PUNTOS PREVIOS.-
a.- RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-
Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente: (…)
Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.
En este asunto se desprende que el rechazo planteado por los accionados se hizo de forma tempestiva, sin embargo la misma no cubre las expectativas establecidas en el fallo precedentemente apuntado, dado que se limitaron a expresar para sustentar dicho medio de ataque que la estimación de la demanda es exagerada, lo cual obliga a que inexorablemente sea desestimada por este Tribunal y que por vía de consecuencia, se tenga como válida la estimación que le asignó el actor a la demanda. Y así se decide.
b.- CUESTIÓN PREVIA.-
En lo que respecta a la cuestión previa del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la caducidad de la acción opuesta por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO actuando como presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, y el ciudadano FADI EL MAJZOUB, ambos debidamente asistidos por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO, se observa que como sustento de hecho se indicó que el arrendatario - solicitante del Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ejerció la acción en forma intempestiva, ya que debió ejercerla dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la notificación judicial que se le hizo por intermedio del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y no en un momento posterior al vencimiento del mismo.
Ahora bien, a los efectos de discernir sobre el planteamiento efectuado se tiene que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículo 42 al 50 ejusdem), estableciendo a que a tal efecto, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo. Sobre esta misma figura del retracto legal el artículo 1.547 del Código Civil dispone como requisitos para el ejercicio de dicha acción los siguientes, a saber: - Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente; -una vez realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, cuando quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, el ejercicio de la (sic) tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.
Como se desprende nos encontramos ante dos disposiciones legales que regulan de una forma diferente dicha acción, estipulando lapsos de caducidad disímiles entre sí. Al respecto, la Sala de Casación Civil del alto Tribunal mediante sentencia Nº RC- 00260 emitida en fecha 20 de Mayo el 2005, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez (expediente Nº 04807) aclaró esa disyuntiva, estableciendo en forma determinante en torno al término para recurrir por vía del Retracto Legal Arrendaticio, lo siguiente: (…).
Del fragmento transcrito emerge sin que exista lugar a dudas, que la Sala luego de considerar que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios, con el propósito de dar cumplimiento a los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estableció que para todos los casos el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
Delimitado lo anterior el thema decidendum en este caso estará centrado en dilucidar primariamente lo concerniente a la caducidad de la acción argumentada y luego, dependiendo de la resolución que se dicte, en torno a la procedencia de la acción de retracto legal propuesta. Y así se decide.
Ahora bien, analizado como ha sido todo el material probatorio que fue aportado por los sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso, a los efectos de determinar la oportunidad o el momento en que la parte accionante adquirió noción sobre la venta del inmueble que ocupa como arrendataria resulta imperioso instituir dos circunstancias, la primera que el ciudadano JORGE FALCON en su condición de representante legal de la empresa CORRE CAMINO GEORGE, C.A, fue notificado mediante comunicación privada fechada 8 de junio de 2012 que éste firmo en señal de su conocimiento sobre la intención de ofrecer en venta los locales que éste ocupa en calidad de arrendatario (vid documento que riela al folio 63), y la segunda, que según emerge de la notificación judicial cursante a los folios 76 al 80 efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente 1.358-12, en fecha 23 de enero de 2013 que se constituyó y trasladó en compañía del ciudadano FADI EL MAJZOUB debidamente asistido de la abogada Antonieta Bello Castillo en un local comercial denominado CORRECAMINO, ubicado en la calle Igualdad entre calles Arismendi y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado y que procedió a notificarle al ciudadano JORGE RAFAEL FALCÓN en su carácter de arrendatario del local comercial donde funciona el Centro Hípico Correcaminos George, C.A, que a raíz de la compraventa efectuada sobre los locales 9 y 10 del Centro Comercial CCCP, C.A a su favor mediante documento protocolizado, en lo sucesivo, todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos será tratado con su persona, por ser el nuevo propietario de éstos, todo lo cual revela sin que exista lugar a dudas, que la co-demandada Sociedad Mercantil C.C.C.P., C.A., a través de su presidenta la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO cumplió con la carga que le impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que se refiere a la obligación de ofrecer la venta del bien arrendado a su arrendatario, sin que éste manifestara en tiempo legal su disposición de adquirirlo, y más aún, que es lo más importante para dilucidar la defensa previa opuesta, que la parte actora obtuvo noción sobre la venta que su arrendador le efectuó al ciudadano FADI EL MAJZOUB el día 23.1.2013, momento en el cual – se reitera – el precitado Tribunal cumpliendo los requerimientos del solicitante procedió a emitir la referida notificación judicial.
Así las cosas, estima quien decide que bajo los anteriores señalamientos en este caso en particular se configuró efectivamente la caducidad de la acción, toda vez que a juicio de quien resuelve existe certeza de que, contrario a lo expresado por la demandante en el libelo de la demanda, la noción sobre la venta la obtuvo, no en la fecha invocada en el libelo, sino desde el día 23 de enero del año 2013, que fue la oportunidad en que fue notificado judicialmente por el precitado Juzgado sobre la realización de la venta de los ya referidos locales que ocupa la empresa accionante en calidad de arrendataria. De tal manera que es evidente conforme a lo antes expuesto que en este asunto operó infaliblemente la caducidad de la acción por cuanto -se insiste- desde la fecha expresada hasta el 05 de marzo de 2013, fecha en la que fue presentada la presente demanda ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado a los efectos de que la misma fuera sometida al procedimiento de distribución de causas, transcurrieron más de los cuarenta (40) días continuos a que hace referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En atención a las circunstancias precedentemente establecidas es incuestionable señalar que al haber operado la caducidad de la acción, la presente demanda debe ser desestimada, tal como se hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta decisión. Y así se decide.
Por último, conviene puntualizar que en virtud del anterior pronunciamiento resulta innecesario emitir juicio sobre el resto de los alegatos y defensas que fueron planteados en este caso, pero si exhortar a la parte accionante, especialmente al ciudadano JORGE RAFAEL FALCÓN y a su abogado OTTO JULIAN ARISMENDI toda vez que propició una incidencia de tacha incidental a sabiendas que la misma carecía de sustento legal, y por esa razón éste Tribunal lo previene para que en lo sucesivo actúe con lealtad y probidad de conformidad con lo previsto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues en caso de reincidencia tomará las medidas que sean conducentes, haciendo uso de las facultades que se le otorgan al Juez conforme al artículo 17 eiusdem. Y así se decide.
IV.- DISPOSITIVA.-
(…) PRIMERO: PROCEDENTE, la caducidad de la acción opuesta por los demandados, DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO actuando como presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, y el ciudadano FADI EL MAJZOUB, debidamente asistidos por la abogada ANTONIA BELLO CASTILLO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por los ciudadanos JORGE RAFAEL FALCÓN y TANIA DEL VALLE REYES ROJAS, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la empresa mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A en contra del ciudadano FADI EL MAJZOUB y la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil CCCP, C.A, todos identificados.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. (…)”

V.- Actuaciones en la Alzada.
Alegatos de la parte apelante.
En fecha 02-08-2013 (f. 221 al 227) el abogado Otto Julián Arismendi, apoderado judicial de la parte actora, consigna extenso escrito de fundamentación de la apelación y anexos en la alzada, alegando en dicho escrito entre otras cosas lo siguiente:
Que “(…) el a quo basó su decisión en dos puntos. Un primer punto en el rechazo de la estimación de la demanda, sin traer a los autos las pruebas o demás alegaciones donde basaba su rechazo, decidiendo el tribunal sin lugar, quedando en consecuencia firme la estimación primigenia realizada en el libelo de demanda.”
Que “quedando desvirtuada esa defensa realizada por la demandada, no se debió condenar en costas a su poderdante, en vista que no fue totalmente vencida en el proceso a tenor de lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil. (…)”
Que “un segundo punto analizado y sancionado por el tribunal de la causa, es lo concerniente a la cuestión previa opuesta, esta es, Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales caducidad de la acción.”
Que “para declarar con lugar esta defensa, el tribunal a quo, se basó en el hecho que el libelo de demanda se había presentado al tribunal distribuidor un día posterior al vencimiento a los cuarenta (40) días a que se refiere el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal determinación conlleva a la sentencia de estar totalmente viciada y, por supuesto fuera del espíritu, razón y lógica del legislador patrio, que igualmente estableció cierta modalidad y requisitos que deben cumplirse para iniciarse el lapso aludido, que en el presente caso no se cumplieron y que llama mucho la atención que los mismos fueron advertidos en su escrito de conclusiones e hicieron caso omiso en la sentencia (…)”
Que “la sentencia incurrió en un primer vicio, el denominado Error de Interpretación de una norma jurídica, (…), el tribunal fundamentó su decisión en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece el lapso de caducidad de 40 días, empero, el mismo legislador estableció una obligación que debe cumplirse para dar inicio al referido lapso al decir.”… A dicha notificación deberá anexarse necesariamente (…) copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Esta obligación (..) no se cumplió, con lo cual la notificación debe considerarse defectuosa, por no haberse cumplido todos los extremos exigidos para iniciarse un lapso. (…)”
Que “se incurre en un segundo vicio, el denominado suposición falsa, (…), en la sentencia se le niega valor probatorio a los recibos de pagos de cánones de arrendamiento realizados por su representada y, emitidos los días 31/10/12, 30/11/12 y 31/12/12, identificados para su promoción como 3/12, 4/12 y 5/12 y que corren al folio 94 del expediente, por constituir documentos privados con firmas ilegibles que emanan del mismo promovente.”
Que “reza el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil: (omissis).”
Que “efectivamente los referidos pagos se refieren a recibos emitidos y firmados por la parte demandada, los cuales no fueron objetados en n i ninguna forma por ella y, donde quedó demostrado la solvencia en el pago de arrendamiento por parte de su poderdante, confiriendo el juez a dichos recibos menciones equivocadamente percibidas.”
Que “en la presente causa hubo una serie de actuaciones realizadas por la parte demandada, en total divorcio con lo especificado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que aprovecha la oportunidad para solicitar su determinación al respecto.”
Que “entre estas actuaciones esta el hecho por parte de la codemandada, (…), haber omitido la manifestación de voluntad de vender de manera autenticada, tal y como lo exige el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el hecho por parte de el nuevo propietario ciudadano Fadi El Majzoub, manifestar a su representada solo la circunstancia que en lo sucesivo todo lo concerniente al arrendamiento de los locales ocupados por su poderdante, sería tratado personalmente con él, pero omite la notificación cierta de la negociación celebrada, de acuerdo a lo especificado en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el hecho de la errada manifestación de voluntad por parte de la codemandada sociedad mercantil CCCP, C.A., representada por su presidenta ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, de no haber especificado las modalidades y condiciones de la venta, sin embargo, vender a plazo con garantía hipotecaria, en total violación a lo establecido en el artículo 44 ejusdem.”
Que “todas esas violaciones aquí denunciadas, el legislador en el mismo texto del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en el artículo 7 las caracteriza de nula y sin ningún efecto.”
Que “estas son las razones en que fundamenta el recurso de apelación, lo cual ruega sean tomados en consideración al momento de dictarse la correspondiente sentencia. (…)”
VI.- Motivaciones para decidir
Entra en conocimiento este tribunal de alzada, a los fines de revisar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 20-06-2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
Al respecto, el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el derecho de examen legal de quien se encuentra en el inmueble, y la parte apelante en su informe señala que la sentencia del a quo incurrió en un vicio, error de interpretación de norma jurídica, el tribunal fundamentó su decisión en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece el lapso de caducidad de 40 días, cuando a su decir, el mismo legislador estableció una obligación que debe cumplirse para dar inicio al referido lapso al decir. “…A dicha notificación deberá anexarse necesariamente (…) copia certificada del documento contentivo de la negociación la cual quedará en poder del notificado”. Esta obligación no se cumplió, en opinión del apelante, con lo cual la notificación debe considerarse defectuosa, por no haberse cumplido todos los extremos exigidos para iniciarse un lapso.
En este caso, es imperioso señalar que la caducidad, es la perdida o extinción de una acción o un derecho por inacción del titular en plazo perentorio, o modo de extinción del proceso que tiene lugar cuando no se cumple acto de impulso algúno, durante el tiempo establecido por la ley y en ese sentido para poder observar, si se cumplieron o no los requisitos necesarios para el ejercicio no solamente de la venta a una persona distinta al que ejerce el retracto legal, sino también para quien demanda en este tipo de caso, realizar la respectiva demanda dentro del lapso en primer lugar, para evitar la extinción de la acción, es el de someterse a la ley y así valer los argumentos, alegatos y defensas que le son propias en el retracto legal, lo que supone que las razones presentadas en el informe pertenecen al fondo de la discusión, y lo que se revisa en alzada es si se produjo la caducidad o no, lo que corresponde a la formalidad de la presente demanda, por estar pendiente el cumplimiento de acto de impulso.
En ese sentido, el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, este último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario, que el bien que ocupa, ha sido ya transferido, lo antes dicho, representa en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.
En el mismo sentido, la sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión N° 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N° 99-761, caso Noel José Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros, estableciendo que:
“...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:
"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".
"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".
"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...”.

En el presente caso tenemos que la parte actora, en su retracto legal ejerció su respectivo derecho fuera de la oportunidad legal establecida en el artículo 47 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a todas luces es de 40 días contados a partir de la notificación cierta de la negociación celebrada, esto como lo establece la ley y el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23-01-2013 (f. 76 al 86 de la 1 1ª pieza), se constituyó en el domicilio de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINOS GEORGE C.A, donde se le informó quien era el nuevo propietario de los locales 9 y 10 en el Centro Comercial CCCP, C.A, posteriormente, como acertadamente el a quo señaló, que en fecha 23-01-2013, fue notificado por el tribunal en cuestión (Juzgado de Municipio) de la venta de los referidos locales comerciales, donde justamente la sociedad mercantil accionante es la que ocupa en calidad de arrendatario, evidenciándose que la fecha de interposición de la demanda se realizó el 05-03-2013 operando inmediatamente la caducidad de la acción por cuanto se realizó fuera de los 40 días a que hace referencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo cual se traduce que los 40 días comienzan a correr en el retracto legal a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación del bien que se pretende demandar en este procedimiento, tal aspecto se produce a partir del 23-01-2013 cuando el tribunal Tercero de Municipio, defensas que se produce por el alegato de la cuestión previa numero 10 del artículo 346 del texto adjetivo por la parte demandada, se constituyó en el domicilio de la sociedad mercantil de la parte demandante apelante lo cual se traduce que, se aplicaron los dispositivos consagrados en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez de lo expresamente establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20-05-2005 bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez en el exp. N° AA20-C-2004-000807, por lo que en atención a lo anteriormente señalado, quien aquí se pronuncia declara, sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 20-06-2013 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, ratificándose el respectivo fallo. ASI SE DECIDE.
VII.-Decisión
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrado Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara:
Primero: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil Comercializadora Corre Camino George, C.A., contra la decisión dictada en fecha 20-06-2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Segundo: Se Ratifica el fallo dictado en fecha 20-06-2013 por el A-quo.
Tercero: Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Se ordena la notificación de las partes por haber sido emitido el presente fallo fuera del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese Diarícese y Déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En la ciudad de La Asunción, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El juez temporal,

Abg. Juan Alberto González Morón
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo

Exp. N° 08452
JAGM/EEP
Definitiva

En esta misma fecha (23-10-2013) siendo las dos horas y treinta minutos post-meridiem (2:30 p.m) previa las formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior decisión. Conste,
La Secretaria,

Abg. Enmyc Esteves Parejo