TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7983 Sent.: 466-2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203º y 154º

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.
DEMANDADOS: SUCESIÓN DEL CIUDADANO NÉSTOR MORALES SÁNCHEZ y POLICENTRO FALCÓN C.A.
ACCIÓN: SIMULACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
MOTIVO: SOLICITUD DE MEDIDA PREVENTIVA INNOMINADA DE POSESIÓN (INTERLOCUTORIA)
II
PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio por demanda de simulación y retracto legal arrendaticio incoada por los abogados DAVID FERNÁNDEZ y NERIO CORDERO, matriculados bajo los Nos. 10.327 y 42.563, obrando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 10-10-2001 bajo el No. 07, tomo 51-A, contra la sucesión del ciudadano NESTOR MORALES SANCHEZ (†), cédula de identidad No. V-1.650.390, conformada por los ciudadanos NESTOR MORALES SANDOVAL, NEIKER MORALES SANDOVAL, NELSON MORALES SANDOVAL, ADELA MORALES SANDOVAL y CARMEN SANDOVAL DE MORALES, cédulas de identidad Nos. V-7.801.744, V-9.718.057, V-10.425.260, V-12.305.203 y V-2.874.464, respectivamente, y la sociedad mercantil POLICENTRO FALCÓN C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 24-09-1979 bajo el No. 81, tomo 16-A.
En tal sentido, la parte actora aduce que celebró en el año 2005 contrato de arrendamiento sobre dos (02) inmuebles propiedad del ciudadano NESTOR MORALES SANCHEZ (†), ubicados en la calle 67 Cecilio Acosta, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, y que en dicho negocio jurídico el prenombrado ciudadano estuvo representado por la sociedad mercantil NEMOSA C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20-09-1994 bajo el No. 49, tomo 20; todo según consta de documento autenticado el día 03-05-2005 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo bajo el No. 54, tomo 58.
Asimismo, la empresa demandante de marras alega que el contrato de arrendamiento celebrado entre ésta y la sociedad mercantil NEMOSA C.A., fue renovado en el año 2006, pactándose un lapso de vigencia de cinco (05) años, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año; y que según sentencia proferida por éste Tribunal en fecha 30-05-2012, se declaró que la finalización legal del mismo es el día 01-01-2014; concluyendo que al ocupar como arrendataria los inmuebles objeto del contrato por más de siete (07) años, y al no haber incumplido con ninguna de sus obligaciones, tiene derecho a la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señalan los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo, que no obstante lo anterior, el ciudadano NESTOR MORALES SANCHEZ (†) vendió a la empresa POLICENTRO FALCÓN C.A., los bienes arrendados, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 21-06-2012 bajo el No. 2012.1346, asiento registral No. 1 del inmueble No. 479.21.5.1.710; pero que luego, mediante documento protocolizado ante esa misma Oficina de Registro Público el día 23-11-2012 bajo el No. 10, tomo 52, folio 35, sus herederos excluyeron de dicho negocio uno de los inmuebles alquilados, declarando haber incurrido en error involuntario, trasladándose sólo la propiedad de uno de los dos bienes objetos del contrato de arrendamiento; refiriendo que con dicha exclusión pretenden que a su representada le sea cercenado el derecho a la preferencia ofertiva.
Prosigue la parte demandante señalando que la afirmación de que en el primer contrato de compraventa se incurrió en error material es falsa, dado que se realizó dos (02) años después de la primera venta y más de un (01) año después de la muerte del ciudadano NESTOR MORALES SANCHEZ (†), por lo que concluye que tal negocio fue simulado.
De otra parte, refieren los apoderados judiciales de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., que el ciudadano NESTOR MORALES SANCHEZ (†) nunca notificó a su patrocinada su voluntad de vender los inmuebles que ésta ocupaba como arrendataria; por lo que demanda la simulación y consecuente nulidad del contrato de venta celebrado por la sucesión del prenombrado ciudadano con la empresa POLICENTRO FALCÓN C.A., y el retracto legal previsto en los artículos 43 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber ocupado por más de dos (02) años los bienes inmuebles objeto de la compraventa.
Ahora bien, la referida demanda fue admitida mediante auto de fecha 04-10-2013, y la parte actora, mediante escrito presentado en fecha 04-11-2013, requirió, de conformidad con el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, medida cautelar innominada de posesión de los bienes inmuebles arrendados, refiriendo en su escrito de solicitud lo siguiente:
“…nuestra representada solicita Medida Cautelar Innominada dirigida a mantenerla en la posesión precaria del inmueble arrendado, que ha dado causa a la pretensión de simulación y sobre el cual ha ejercido la pretensión de retracto legal arrendaticio, y por lo tanto para que continúe poseyéndolo como arrendataria con el consiguiente pago del canon de arrendamiento mensual, rigiéndose en todo caso y durante la vigencia de la medida, bajo las mismas modalidades del contrato de arrendamiento que rige dicha relación, ya que existen evidencias suficientes que apuntan a que la decisión de la demandada es arrendar por largo tiempo el referido inmueble, inmediatamente después que finalice el contrato de arrendamiento que mantienen con mi representada, que de materializarse haría ilusoria la ejecución del fallo de mérito que se dicte en el presente juicio, y le causarían un daño a nuestra representada de difícil reparación…”

FUNDAMENTOS PARA DECIDIR

En primer lugar, éste Tribunal constata que el bien objeto del contrato de arrendamiento que une a la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A. con la empresa NEMOSA C.A., según la cláusula primera del documento autenticado por la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 03-05-2005 bajo el No. 54, tomo 5, está constituido por un inmueble situado en la calle 67 Cecilio Acosta entre avenidas 7 y 8, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; sin embargo de dicho instrumento no se verifican linderos o medidas algunas del terreno sobre el cual está constituido el local comercial y sus alrededores.
No obstante del documento de compraventa celebrado entre el ciudadano NESTOR MORALES SÁNCHEZ (†) y la sociedad mercantil POLICENTRO FALCÓN C.A., protocolizado en fecha 21-06-2012 por el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia bajo el No. 2012.1346, asiento registral 1 del inmueble No. 479.21.5.1.710, se evidencia que el inmueble está conformado así:

“…Primero: un inmueble ubicado en la esquina formando parte por el cruce de la calle 67, antes avenida Cecilio Acosta y la avenida 7, antes Santa Rita, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, compuesta por un galpón con todas sus construcciones…SUR: con la calle 67, antes avenida Cecilio Acosta…NORTE: CON INMUEBLES QUE SON O FUERON DE Adela Loaiza y Ramos Bastidas…ESTE: con la avenida 7 antes Santa Rita, y OESTE: con inmueble que es o fue de Arbonio Molero…Segundo: Un inmueble integrado por una superficie de terreno…ubicado en la calle 67 (antes avenida Cecilio Acosta) con avenida 8 (antes Santa Rita), en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: inmueble que es o fue del Presbítero Ángel Ríos; SUR: con la calle 67 (antes Cecilio Acosta); ESTE: con inmueble que es o fue de la propiedad de Néstor Morales…OESTE: con la avenida 8 (antes Santa Rita)…”

En consecuencia, quien aquí decide, verifica que el inmueble objeto de la presente demandada, y previamente dado en arrendamiento por la empresa NEMOSA C.A. a la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A, es el mismo, a pesar de que fue dividido en dos (2) partes según el contrato de compraventa antes descrito celebrado entre el ciudadano NESTOR MORALES SÁNCHEZ y la sociedad mercantil POLICENTRO FALCÓN C.A. ASÍ SE ESTABLECE.-
De otra parte, revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, y vistos los antecedentes que reposan en la pieza de medida, esta Sentenciadora considera pertinente realizar un análisis de los requisitos contenidos en las disposiciones legales para la providencia de las medidas cautelares, encontrándose previsto en los artículos 588 y 585 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 588: “En conformidad con el articulo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas: …omissis…
Parágrafo Primero: Además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas, y con estricta sujeción a los requisitos previstos en el artículo 585, el Tribunal podrá acordar las providencias cautelares que considere adecuadas, cuando hubiere fundado temor de que una de las partes pueda ocasionar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra…”
Artículo 585: “Las medidas preventivas establecidas en este titulo la decretará el juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama” (Destacado de éste Tribunal).

En este mismo orden de ideas, el artículo 23 del código in comento, señala:

“Cuando la Ley dice: “El juez o Tribunal puede o podrá” se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo mas equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad.”

Así pues, se tiene que las medidas cautelares proceden cuando existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora), lo cual ocurre si el órgano jurisdiccional no actúa oportunamente en cuanto a la cautela solicitada; y la presunción del buen derecho (fumus boni iuris), que es la existencia de elementos que permitan al juzgador valorar si el derecho cuya protección se pretende, posee una probabilidad cierta de lograrse.
En tal sentido, la legislación, tomando en cuenta lo previsto en el articulo 23 trascrito ut supra, le otorga facultad discrecional al juez en ciertos casos, para que quede de éste la alternativa de aplicar o no la norma y de proveer o no lo solicitado según su prudente arbitrio.
En consecuencia, queda asentando del presente análisis, que para la procedencia de las medidas cautelares, se requiere la verificación en cada caso en concreto del periculum in mora y del fumus boni iuris, pues son el fundamento de protección cautelar, en virtud que sólo a la parte que posee la razón en el litigio, puede causársele perjuicios irreparables que deben ser evitados, ya sea que emanen de la contraparte o surjan derivadas de la tardanza del proceso.
Ahora bien, tomando en cuenta que la presente solicitud versa sobre una medida cautelar innominada de permanencia, resulta necesario indicar que el artículo 588 ejusdem dispone el periculum in damni como otro requisito de procedencia; el cual es determinante en la decisión que adopte el Juez para actuar, autorizando o prohibiendo la ejecución de determinados actos y adoptando las providencias necesarias, para evitar lesiones que una de las partes pueda ocasionar a la otra. De ello, el autor Rafael Ortiz (Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, 1999) señala:

“las innominadas son un tipo de medidas preventivas de carácter cautelar cuyo contenido no está expresamente determinado en la ley sino que constituye el producto del poder cautelar general de los jueces quienes, a solicitud de parte, pueden decretar y ejecutar las medidas adecuadas y pertinentes para evitar cualquier lesión o daño que una de las partes amenace infringir en el derecho de la otra y con la finalidad de garantizar tanto la eficacia como la efectividad de la sentencia definitiva y de la función jurisdiccional misma…”.

En el caso bajo estudio, se tiene que la parte actora, para sustentar el pedimento de la medida innominada de posesión requerida, consignó justificativo de testigos evacuado en fecha 14-10-2013 ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, oyéndose las declaraciones de los ciudadanos MARÍA VERA, VICTORIA LONDOÑO y DANIEL DUQUE, plenamente identificados en dicho instrumento, quienes al noveno particular, que interroga: Dirán los testigos si por el conocimiento que tienen de la sociedad de comercio NEMOSA C.A., de NELSON MORALES SANDOVAL como presidente de NEMOSA C.A. el día miércoles dieciocho (18) de Septiembre del presente año 2013, estando en la recepción del Gimnasio denominado MARACAIBO FITNESS CENTER…siendo aproximadamente las cinco de la tarde (5 p.m) le manifestó a una persona, con quien estaba conversando, que el contrato de arrendamiento que su representada NEMOSA C.A. tenía celebrado con MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.... y que finalizaba el 31 de Diciembre de 2013, ya había pactado con un grupo farmacéutico, dárselo en arrendamiento por tres (3) años prorrogables…; respondieron cada uno de ellos, de manera textual, lo que de seguidas se transcribe:

“…el día Miércoles 18 de Septiembre del presente año 2.013 (sic), estando presente en la recepción del Gimnasio denominado Maracaibo Fitness Center…siendo aproximadamente las Cinco de la Tarde el señor NELSON MORALES SANDOVAL, presidente de NEMOSA, le manifestó a una persona, con la cual estaba conversando, que el Contrato de Arrendamiento que su representada NEMOSA, C.A., tenía celebrado con MARACAIBO FITNESS CENTER… finalizaba el 31 de Diciembre de 2.013 (sic),y que ya había pactado con un Grupo Farmacéutico, para dárselo en Arrendamiento por Tres (3) años prorrogables…”

Así pues, a juicio de ésta Juzgadora, los testigos antes señalados no pueden considerarse como medio fehaciente que pueda permitir inferir al Tribunal que se podría producir algún daño contra la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., y que éste sería imposible de reparar mediante la sentencia definitiva, en virtud de la naturaleza de dicha probanza, la cual depende de factores como la memoria del sujeto que declaró, el tiempo que transcurrió entre los hechos y la declaración, entre otras cosas, tal como refiere el autor Henríquez La Roche (Instituciones de Derecho Procesal, 2005), quien afirma:

“…El objeto del testimonio es el hecho a probar, el que tiene significación para la litis. Las cosas sobre que recae la declaración pueden tener apariencias engañosas. Hechos que suceden en fracciones de minuto, caen bajo una imperfecta percepción de los sentidos; hechos conocidos por todo el mundo llegan al testigo desformados por la versión corriente; circunstancias accesorias adquieren en la mentalidad del declarante posición de primer plano y hechos fundamentales se borran lentamente de ella. El conjunto mismo del hecho relatado va perdiendo contornos propios para transformarse en meras impresiones subjetivas. Aunque se diga frecuentemente, por facilidad de expresión, que el testimonio es descripción meramente objetiva de hechos, lo cierto es que no pueden ser excluidos del mismo numerosos juicios de valor…”

Referido esto, las deposiciones de los ciudadanos MARÍA VERA, VICTORIA LONDOÑO y DANIEL DUQUE fueron realizadas más de un (01) mes después de haber sucedido la supuesta manifestación del ciudadano NELSON MORALES SANDOVAL a un tercero de que arrendaría por largo período a otra persona distinta al actual arrendatario el inmueble controvertido. Aunado a que de sus dichos no se desprenden detalles como: ¿Cuál es el presunto Grupo Farmacéutico que ocupará en calidad de arrendamiento el bien objeto de la controversia?, ¿Con quien se encontraba hablando el ciudadano NELSON MORALES SANDOVAL el día de los hechos?, entre otras interrogantes, lo que igualmente haría imposible tomar únicamente los dichos de los testigos promovidos como fundamento para el decreto de la medida requerida, conjuntamente con los argumentos que plasmó la parte interesada en su escrito de solicitud. Por ello, considera este Tribunal que no existe prueba alguna en el presente expediente de la cual se desprenda la existencia del periculum in damni, requisito fundamental para el decreto de una cautelar innominada. ASÍ SE DECLARA.
Quien suscribe el presente fallo considera no poder pasar por alto, que según sentencia No. 249 de fecha 30-05-2012, correspondiente al expediente signado bajo el No. 7788 contentivo de juicio de resolución de contrato de arrendamiento que instauró la sociedad mercantil NEMOSA C.A. contra la hoy demandante empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., éste Juzgado Sexto de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia decidió lo que de seguidas se transcribe:

“…Dicho esto, se tiene que el contrato se venció el 01-01-2010, habiéndose prorrogado convencionalmente por dos (02) periodos de un (01) año, transcurriendo el primero de ellos desde el 01-01-2010 hasta el 31-12-2010, y el segundo desde el 01-01-2011 hasta el 31-12-11. Por lo que, habiendo tomado en consideración esta sentenciadora la notificación eficaz realizada por vía judicial del deseo de no renovación del contrato de fecha 08-11-2011 por parte de la arrendadora, comenzaría a computarse el transcurrir la prórroga legal correspondiente, a partir de 01-01-2012, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, que en la actualidad, el contrato se encuentra en estado de prórroga legal, la cual vence, si hubiere lugar a su disfrute, el día 01-01-2014.
...Omissis…
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la sociedad mercantil NEMOSA C.A., contra la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ; identificados en la parte narrativa de este fallo…”

Del fallo anterior se evidencia que la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., hoy parte actora, tiene derecho a permanecer en el inmueble arrendado, constituido por un (01) terreno con sus instalaciones, adherencias, pertenencias y construcciones que constan de un (01) local comercial, ubicado en la calle 67 con avenidas 7 y 8, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta de documento autenticado en fecha 03-05-2005 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo bajo el No. 54, tomo 58; hasta el 01-01-2014, dado que esa es la fecha en la cual se vence la prórroga legal que por derecho le corresponde disfrutar, en virtud del negocio jurídico que la une con la sociedad mercantil NEMOSA C.A.
Por lo que las garantías como arrendatario de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. se encuentran tuteladas por dicho fallo, el cual, al estar definitivamente firme, posee carácter de cosa juzgada, es decir, lo allí decidido es estable e inalterable, por cuanto precluyeron los recursos que contra éste concede la Ley; y deberá cumplirse cabalmente la prórroga legal concedida, para proceder a la entrega material del bien en la etapa de ejecución voluntaria, o en caso de que sea necesario la ejecución forzosa, debiendo respetarse el principio constitucional del debido proceso en aquel procedimiento. ASÍ SE DECIDE.-
Del mismo modo, se desprende del auto de admisión de fecha 04-10-2013 [vid folio sesenta y uno (61)], que el presente juicio se está tramitando por el procedimiento breve contemplado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con disposiciones del Código de Procedimiento Civil, el cual se caracteriza por ser expedito, y cuyas etapas procesales son sustancialmente cortas; estableciéndose un término de dos (02) días para la contestación de la demanda, un lapso de diez (10) días para la promoción y evacuación de pruebas y cinco (05) días para proferir la sentencia definitiva. De tal análisis concluye esta Sentenciadora que por la brevedad del procedimiento mediante el cual fue admitido el presente juicio, para la fecha en la cual finalice la prórroga legal, se habría dictado el fallo respectivo en la presente causa.
Por lo tanto, al no cumplirse los requisitos de procedencia para el decreto de la cautelar innominada requerida, y al desprenderse que la posesión precaria que ostenta la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A. no se ha visto comprometida hasta los momentos esta Juzgadora procede a negar la misma. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVO
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, NIEGA la medida preventiva innominada de posesión solicitada por el abogado NERIO CORDERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., plenamente identificados en la parte narrativa de este fallo. ASÍ SE DECIDE.-
NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante debido a la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 92 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de éste Juzgado, a los siete (07) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL
Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia bajo el No. 466-2013.-
EL SECRETARIO