TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE Nº 2705-2013
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 30 de enero del 2013 y admitida por esta sala el 4 de febrero de 2013, incoada por la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.439.767, de este domicilio, representada por los abogados ALEJANDRO GONZÁLEZ, MARIO HERNÁNDEZ y LEONARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 29.196, 29.095 y 53.355 respectivamente, de este domicilio, en contra de la S.M. CASSA NOSTRA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Nº 50, tomo 38-A, de fecha 13 de mayo del 2005, en la persona de su Presidente FRANK MARCHELO CASSANO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.778.717, de este domicilio, representado por las abogados ROSA PULIDO y CARMEN MORENO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado Nros. 39.491 y 40.819 respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, donde alega la parte demandante, celebró con el demandado de marras contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, sobre un local comercial de Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon mensual de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), cuyo ultimo aumento quedo en DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo), valido por un año a partir del 1 de marzo del 2006 prorrogable por un año, el 2 de marzo del 2007 comenzó a discurrir la única prorroga legal que finalizó el 1 de marzo del 2008 posterior a ello pasaron 2 años sin que se firmase un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, contraviniendo lo pautado e la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en vista de que la arrendadora no exigió la inmediata desocupación del inmueble arrendado, los arrendatarios continuaron en el inmueble pagando su canon y la arrendadora recibiéndolo, y actualmente siendo depositados mediante consignación arrendaticia Nº C-4.721 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pasa que según acta Nº S-4127 el día 28 de enero del 2011 el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la empresa arrendadora notifica que la prorroga legal comenzaría a correr el 2 de marzo del 2011 y según terminaría el 1 de marzo del 2013, procediendo como si se tratase de un contrato de tiempo determinado el cual se ha convertido desde el 2 de marzo del 2008 en un contrato de tipo indeterminado, irrespetando la arrendadora lo pautado en el contrato de arrendamiento con ella celebrado, por lo que procede a demandar, y solicitar lo siguiente:
1) El cumplimiento del contrato celebrado entre las partes que hoy en día se ha convertido en un contrato de tipo indeterminado.
2) Que el Tribunal declare la existencia de la tacita reconducción que de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, operaria desde el 2 de marzo del 2008.

Esta acción ha sido estimada en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) equivalentes a 2.777,77 Unidades Tributarias.

En fecha 19 de marzo del 2013 se hace presente en la causa la parte demandada. El 21 de marzo del 2013 la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda incoada en su contra alegando:
1) Hace mención de la Prohibición de la Ley de admitir la acción mero declarativa de la falta de cualidad e interés de la actora de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 16 ejusdem. Solicitando la inadmisibilidad de la acción mero declarativa y la falta de interés procesal de la actora para el ejercicio de esta misma acción si se demanda por el cumplimiento de contrato como en efecto lo hizo en donde según su dicho se convirtió en un contrato a tiempo determinado por haberse configurado la tacita reconducción. Alegando además la falta de interés procesal de la parte demandante ya que su proceso de acción mero declarativa no es el único medio de obtener la garantía jurisdiccional.

2) Negó rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte demandada, a excepción de reconocer que es cierta la relación arrendaticia que vincula a las partes de este proceso sobre el local comercial d actas y el contrato que regula tal convención, así como la existencia del procedimiento de la consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

3) Negó rechazó y contradijo que el contrato se haya convertido en un contrato de tipo indeterminado, y que el mismo prevé una única prorroga y que la misma se haya vencido el 1 de marzo del 2008, así como que, se haya contravenido la segunda cláusula por no firmar un nuevo contrato cada dos años y que el contrato suscrito entre las partes haya incurrido en errores de redacción, el contrato es celebrado a tiempo determinado y conservó así su naturaleza, no solo por así haberlo pactado las partes sino también del aumento de 20% del canon de arrendamiento cada vez que se renovaba.

4) Y en los dos últimos años lo ha estatizado la parte demandante unilateralmente ya que en los últimos dos periodos ha venido pagando únicamente la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) cuando debería estar pagando la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92).

5) Declara que es improcedente tanto la acción de cumplimiento de contrato, como la acción mero declarativa de certeza, negó, rechazó y contradijo que una eventual acción de su parte en contra de los arrendatarios les pueda causar daños, porque allí funciona un fondo de comercio por ellos fomentado, y que con ello le han generado un valor agregado al local por un derecho de punto (goodwill). Impugnó por exagerada la estimación de la cuantía efectuada por la demandante tanto por la acción de cumplimiento de contrato, como por la acción mero declarativa de certeza.

6) Reconvino en base al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil ya que anualmente se incrementaba el canon de arrendamiento en un 20% por lo que en la ilación de dichos incrementos la parte aquí reconvenida debió cancelar a partir del 1 de marzo del 2011 la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 12.441,06) y a partir del 1 de marzo del 2012 la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92), cosa que no sucedió así ya que la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU continuo depositando al tribunal en la consignación arrendaticia la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo), lo que adeudaría para la fecha la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 24.883,02) a razón de DOS MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.073,06) por mes, incrementos incumplidos desde el 1 de marzo del 2011, razón por lo que la reconvincente dejó de aceptar el pago de la parte reconvenida y esta empezó a depositarlo en una consignación arrendaticia, las cuales a su vez no son validas al no cumplir con los incrementos contractualmente establecidos. Por lo que demanda a la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a que cumpla su obligación de pago por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 235.146,04), por concepto de los cánones de arrendamiento con sus respectivos incrementos en los periodos comprendidos a partir del 1 de marzo del 2011 al 1 de marzo del 2012 y a partir del 1 de marzo del 2012 al 1 de marzo del 2013, así como no se verificó la tacita reconducción por ser este contrato determinado en el tiempo e invalidadas las consignaciones arrendaticias efectuadas en estos periodos por no depositar el monto adicional exigido en el contrato.

En fecha 26 de marzo del 2013 la parte reconvenida dio contestación a la reconvención contra ella propuesta:
1) Aclaró que la acción mero declarativa por ella propuesta fue de manera subsidiaria en caso de que su petición de cumplimiento de contrato fuera declarada sin lugar.

2) Negó rechazó y contradijo que de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se tenga que interpretar que el termino de duración del contrato se estableció por periodos de un año y que se prorrogarían automáticamente por periodos iguales y consecutivos de un año cada una de esas prorrogas, siendo falso también que en la citada cláusula segunda se estableció que se prorrogaría por periodos iguales de un año.

3) También agrega que los montos solicitados por la reconvincente de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 235.146,04), no seria el monto adecuado sino la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 79.626,24).

4) Negó rechazó y contradijo exista falta de pago alguna por su parte desde junio del 2010 hasta marzo del 2013, ya que en el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, consignación Nº C-4.721 con un monto de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) cada uno, están depositados esos cánones, que la parte reconviniente no ha ido a buscar.

5) Solicitó sea declarada improcedente cada uno de los alegatos de la parte reconviniente.

En la etapa de promoción y evacuación de pruebas solo la parte demandante lo hizo de la siguiente forma:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA ACTORA:
1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Consignó en copias simples contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, sobre un local comercial de Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. A lo cual se le da pleno valor probatorio al no haber sido confrontado en forma alguna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3) Consignó en copias certificadas Acta de Inspección-Notificación del Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia. La cual se trata de Notificación Judicial practicada en el local comercial Nº PBO-B8, objeto de esta controversia; en la persona del encargado del local. El anterior documento dirigido a la parte actora, al no ser desconocido por la parte actora debe ser valorada por este tribunal como prueba o principio de prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4) Solicitó prueba de informes al Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, sobre la consignación Nº C-4.721. Oficio solicitando remisión de copias certificadas de la consignación arrendaticia, en fecha 18 de abril del 2013 fue remitido a este tribunal en copia certificada del expediente 4721, del Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia; por consignación de cánones de arrendamiento que hizo la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU, a favor de la S.M. CASSA NOSTRA; se trata de documentos públicos aperturados y sustanciados por un funcionario público competente como es el Juez, y al no haber sido impugnados por la contra parte, se le da todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Consignó en copias certificadas Notificación Judicial del Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, sobre la consignación Nº 4.127-11. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

3) Consignó contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, sobre un local comercial de Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

4) Invocó la confesión espontánea de la arrendataria que en ese sentido consta en la consignación de cánones de arrendamiento que cursa ante el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, Nº C-4.721. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

5) Invocó el merito favorable de la prueba de informes al Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, sobre la consignación Nº C-4.721. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

6) Invocó el merito de la copia del contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, sobre un local comercial de Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en armonía con la copia certificada de la consignación arrendaticia ante el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, Nº C-4.721, para demostrar que en cada vez que la arrendataria renovó el contrato de arrendamiento se estableció un incremento del 20% sobre el canon de arrendamiento. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

7) Invocó el merito de Notificación que privada que emitió la demandada a la demandante de aumento de canon de arrendamiento de fecha 1 de febrero del 2007 en armonía con copias al carbón y sello húmedo de 6 depósitos bancarios del Banco Occidental de Descuento en la cuenta Nº 210308937, de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007 a nombre de FRANK CASSANO. En relación a este medio probatorio al no haber sido desconocida por la parte actora se valora por esta juzgadora, como prueba o principio de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil. Así se valora.

8) Invocó el merito de Notificación que privada que emitió la demandada a la demandante de aumento de canon de arrendamiento de fecha 2 de febrero del 2008 con 8 depósitos bancarios del Banco Occidental de Descuento en la cuenta Nº 210308937, de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007 a nombre de FRANK CASSANO, marcados como F1, F2, F3, F4, F5, F6, F7 y F8, por SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,oo) cada uno. En relación a este medio probatorio al no haber sido desconocida por la parte actora se valora por esta juzgadora, como prueba o principio de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil. Así se valora.

9) Invocó el merito de 11 depósitos bancarios del Banco Occidental de Descuento en la cuenta Nº 210308937, de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2009, y enero y febrero del 2010, a nombre de FRANK CASSANO, marcados como G1, G2, G3, G4, G5, G6, G7, G8, G9, G10 y G11, por NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo) cada uno. En relación a este medio probatorio al no haber sido desconocida por la parte actora se valora por esta juzgadora, como prueba o principio de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se valora.

10) Invocó el merito favorable de la prueba de informes al Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, sobre la consignación Nº C-4.721, con el moto en el que se apertura la misma es el 20% de aumento con respecto al monto del periodo del año 2009-2010. En relación a este medio probatorio ya fue valorado en su debida oportunidad en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que esta juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Así se decide.

11) Invocó el hecho de que de un análisis comparativo entre la fecha en la cual recibió por ultima vez el deposito, y que correspondió al canon del mes de diciembre del 2011, respecto a la fecha de admisión de esta demanda, esto en el año 2013, evidenciara que la demandada de autos no ha desistido de su derecho al cobro del diferencial de los cánones de arrendamiento del periodo marzo 2011 a marzo 2012, porque para aquella época no existía juicio contencioso alguno a los fines de esta demanda y de la copia certificada del expediente de consignación que produjo la parte actora-reconvenida. Con relación a este medio de prueba al no haber sido contrariado en forma alguna por la parte demandante se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Valora.
PUNTO PREVIO
Con relación a la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda; realizada por la parte demandada en su escrito de contestación; con fundamento en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil;
“Artículo 36. En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Esta jurisdicente observa que el mencionado artículo se refiere a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, observándose que en el presente caso ese es thema decidemdum, aunado a la naturaleza del mismo, en tal sentido dicha impugnación tocaría el fondo de la sentencia que será dilucidada en el presente juicio, en consecuencia se declara Sin Lugar dicha impugnación. Así se decide.

DEFENSA PERENTORIA
En la contestación la parte demandada alega que de conformidad con el artículo 361 y 16 del Código de Procedimiento Civil opuso como defensa de fondo, la inadmisibilidad de la acción mero declarativa, y la falta de cualidad e interés procesal de la actora para el ejercicio de esta acción; alegando que el procedimiento para las acciones mero declarativas es restringido, y deviene en que esas pretensiones sean inadmisibles y se agoten en el reconocimiento de un derecho subjetivo, cuando es posible obtener la satisfacción plena de ese derecho mediante el ejercicio de acciones diferentes.
Esta jurisdicente entra a analizar la defensa alegada y trae a colación el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 16. Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”

Al respecto con este artículo se consagran las acciones de mera declaración o declaratoria, o declaración simple o de mera certeza, en efecto en el citado texto no basta que el objeto de dichas acciones este limitado a la declaración de la existencia o inexistencia de un derecho, sino que además el demandante no pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante otra acción diferente, para que puedan dar origen validamente a un proceso, así pues, no es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una demanda diferente.
Por lo tanto puede concluirse que a través de la formulación de la cuestión previa a que se contrae el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata sobre la prohibición de la ley de admitir la acción, pueden los demandados alegar la limitación que respecto de su admisibilidad están sujetas las acciones mero declarativas o de mera certeza, si en verdad a través de otra demanda diferente el demandado obtiene la satisfacción de su interés.
En el caso que nos ocupa, se observa que el demandante en forma subsidiaria, demanda la acción mero declarativa; en el cual se declare la existencia de la tacita reconducción; fundamento este que también se encuentra alegado e la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el actor; la cual será valorada en la motiva de esta sentencia. Observándose que la actora ejerció principalmente la acción en cuanto al derecho invocado de cumplimiento de contrato de arrendamiento, para obtener la satisfacción de su interés, en tal sentido se declara inadmisible la acción mero declarativa que fue ejercida por la parte actora. Así se decide.
En consecuencia, se declara Con Lugar la defensa perentoria de Prohibición de la Ley de admitir la acción mero declarativa. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
Y observa los alegatos de las partes:
En primer lugar alega la parte demandante que; celebró con el demandado de marras contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, sobre un local comercial de Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon mensual de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), cuyo ultimo aumento quedo en DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo), valido por un año a partir del 1 de marzo del 2006 prorrogable por un año, el 2 de marzo del 2007 comenzó a discurrir la única prorroga legal que finalizó el 1 de marzo del 2008 posterior a ello pasaron 2 años sin que se firmase un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, contraviniendo lo pautado e la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en vista de que la arrendadora no exigió la inmediata desocupación del inmueble arrendado, los arrendatarios continuaron en el inmueble pagando su canon y la arrendadora recibiéndolo, y actualmente siendo depositados mediante consignación arrendaticia Nº C-4.721 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pasa que según acta Nº S-4127 el día 28 de enero del 2011 el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la empresa arrendadora notifica que la prorroga legal comenzaría a correr el 2 de marzo del 2011 y según terminaría el 1 de marzo del 2013, procediendo como si se tratase de un contrato de tiempo determinado el cual se ha convertido desde el 2 de marzo del 2008 en un contrato de tipo indeterminado, irrespetando la arrendadora lo pautado en el contrato de arrendamiento con ella celebrado, por lo que procede a demandar, y solicitar lo siguiente: 1) El cumplimiento del contrato celebrado entre las partes que hoy en día se ha convertido en un contrato de tipo indeterminado. 2) Que el Tribunal declare la existencia de la tacita reconducción que de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, operaria desde el 2 de marzo del 2008. Esta acción ha sido estimada en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) equivalentes a 2.777,77 Unidades Tributarias.
En segundo lugar la parte demandada al contestar la demanda también reconviene alegando;
1) Hace mención de la Prohibición de la Ley de admitir la acción mero declarativa de la falta de cualidad e interés de la actora de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 16 ejusdem. Solicitando la inadmisibilidad de la acción mero declarativa y la falta de interés procesal de la actora para el ejercicio de esta misma acción si se demanda por el cumplimiento de contrato como en efecto lo hizo en donde según su dicho se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haberse configurado la tacita reconducción. Alegando además la falta de interés procesal de la parte demandante ya que su proceso de acción mero declarativa no es el único medio de obtener la garantía jurisdiccional.

2) Negó rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte demandada, a excepción de reconocer que es cierta la relación arrendaticia que vincula a las partes de este proceso sobre el local comercial d actas y el contrato que regula tal convención, así como la existencia del procedimiento de la consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

3) Negó rechazó y contradijo que el contrato se haya convertido en un contrato de tipo indeterminado, y que el mismo prevé una única prorroga y que la misma se haya vencido el 1 de marzo del 2008, así como que, se haya contravenido la segunda cláusula por no firmar un nuevo contrato cada dos años y que el contrato suscrito entre las partes haya incurrido en errores de redacción, el contrato es celebrado a tiempo determinado y conservó así su naturaleza, no solo por así haberlo pactado las partes sino también del aumento de 20% del canon de arrendamiento cada vez que se renovaba.

4) Y en los dos últimos años lo ha estatizado la parte demandante unilateralmente ya que en los últimos dos periodos ha venido pagando únicamente la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) cuando debería estar pagando la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92).

5) Declara que es improcedente tanto la acción de cumplimiento de contrato, como la acción mero declarativa de certeza, negó, rechazó y contradijo que una eventual acción de su parte en contra de los arrendatarios les pueda causar daños, porque allí funciona un fondo de comercio por ellos fomentado, y que con ello le han generado un valor agregado al local por un derecho de punto (goodwill). Impugnó por exagerada la estimación de la cuantía efectuada por la demandante tanto por la acción de cumplimiento de contrato, como por la acción mero declarativa de certeza.

6) Reconvino en base al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil ya que anualmente se incrementaba el canon de arrendamiento en un 20% por lo que en la ilación de dichos incrementos la parte aquí reconvenida debió cancelar a partir del 1 de marzo del 2011 la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 12.441,06) y a partir del 1 de marzo del 2012 la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92), cosa que no sucedió así ya que la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU continuo depositando al tribunal en la consignación arrendaticia la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo), lo que adeudaría para la fecha la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 24.883,02) a razón de DOS MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.073,06) por mes, incrementos incumplidos desde el 1 de marzo del 2011, razón por lo que la reconvincente dejó de aceptar el pago de la parte reconvenida y esta empezó a depositarlo en una consignación arrendaticia, las cuales a su vez no son validas al no cumplir con los incrementos contractualmente establecidos. Por lo que demanda a la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a que cumpla su obligación de pago por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 235.146,04), por concepto de los cánones de arrendamiento con sus respectivos incrementos en los periodos comprendidos a partir del 1 de marzo del 2011 al 1 de marzo del 2012 y a partir del 1 de marzo del 2012 al 1 de marzo del 2013, así como no se verificó la tacita reconducción por ser este contrato determinado en el tiempo e invalidadas las consignaciones arrendaticias efectuadas en estos periodos por no depositar el monto adicional exigido en el contrato.

En tercer lugar la parte demandante reconvenida contesta a la reconvención efectuada en su contra;
1) Aclaró que la acción mero declarativa por ella propuesta fue de manera subsidiaria en caso de que su petición de cumplimiento de contrato fuera declarada sin lugar.

2) Negó rechazó y contradijo que de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se tenga que interpretar que el termino de duración del contrato se estableció por periodos de un año y que se prorrogarían automáticamente por periodos iguales y consecutivos de un año cada una de esas prorrogas, siendo falso también que en la citada cláusula segunda se estableció que se prorrogaría por periodos iguales de un año.

3) También agrega que los montos solicitados por la reconvincente de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 235.146,04), no seria el monto adecuado sino la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 79.626,24).

4) Negó rechazó y contradijo exista falta de pago alguna por su parte desde junio del 2010 hasta marzo del 2013, ya que en el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, consignación Nº C-4.721 con un monto de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) cada uno, están depositados esos cánones, que la parte reconviniente no ha ido a buscar.

5) Solicitó sea declarada improcedente cada uno de los alegatos de la parte reconviniente.

Expuestos los planteamientos de las partes esta juzgadora pasa a resolver el fondo de esta controversia de la siguiente forma;
Declarándose previamente inadmisible la acción subsidiaria mero declarativa del derecho de tacita reconducción alegada por la actora, esta sentenciadora observa que la parte demandante acciono por la vía de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en juicio, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1585 ejusdem, alegando que dicho contrato se convirtió en un contrato de arrendamiento de tipo indeterminado a partir del 2 de marzo del 2008 y por ende su continuidad no puede verse sacrificada por ningún tipo de desahucio, sino que su finalización solo puede demandarse por las cláusulas taxativas de Desalojo; consecuencialmente, pide se les mantenga en el goce pacifico del inmueble arrendado y a seguir ocupándolo por tiempo indeterminado. A su vez la demandada niega rechaza y contradice que el contrato se haya convertido en un contrato por tiempo indeterminado, y que el mismo prevé una única prorroga y que esa prorroga haya vencido el día 1° de marzo del 2008; ratifican contractualmente que el contrato de actas fue celebrado por tiempo determinado, ya que en la cláusula séptima se previo que el abandono del inmueble; daba lugar a solicitar la resolución judicial.así mismo con respecto a la cláusula décima primera, décima segunda y vigésima primera.
Así mismo que la notificación judicial que efectuó a la actora por intermedio del Juzgado Sexto de Los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la voluntad de no continuar en dicho contrato y la entrega del local fue realizada in tempore, comenzó a discurrir el lapso de prorroga de ley, artículo 38 parágrafo A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no se verificó la tacita reconducción y que resulta improcedente la acción de cumplimiento planteada por la actora.
Solicita a esta jurisdicente que la interpretación del contrato la efectué a lo narrado por los artículos 12, 15 del Código de Procedimiento Civil y 21 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.
En tal sentido señala el mencionado artículo 1167 del Código Civil:
“Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el mismo orden de ideas, esta jurisdicente trae a colación la opinión del Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, de su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, paginas 541, 544 y 545;
“(…) el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia mas importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no solo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez mas reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada (…)”

Ahora bien se observa que la demanda incoada tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamento en el hecho de que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Establecida las posiciones anteriores, y en aras de resolver la procedencia o no de la presente demanda, esta jurisdicente procede a verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento, tenemos que tal y como quedó demostrado de las pruebas ya valoradas, existe una relación contractual de arrendamiento entre ambas partes procesales derivadas de la suscripción de un contrato de arrendamiento llevado ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, trae a colación el contenido de la Cláusula Segunda referente a la duración del contrato de arrendamiento, que señala:
“CLÁUSULA SEGUNDA: DURACIÓN: El término de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de UN (01) año, contados a partir del día primero (01) del mes de marzo del año dos mil seis (2006). Este contrato se prorrogará automáticamente por un periodo igual y consecutivo de un (01) año, si antes del vencimiento de sus prorrogas si las hubiere, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra expresa voluntad de no continuar con el presente contrato de arrendamiento, dentro del termino de treinta (30) días por lo menos de anticipación antes del vencimiento de dicho termino, o de cualquiera de sus prorrogas si las hubiere, la cual se podrá efectuar en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma del recibo de esa notificación; por escrito. Queda expresamente convenido entre las partes que las prorrogas automáticas aquí convenidas no darán lugar a la Tacita Reconduccion del presente contrato y por ende, el mismo conservara bajo cualquier circunstancia su naturaleza como contrato por tiempo determinado. En caso de prorroga “LOS ARRENDATARIOS” se comprometen a firmar un nuevo contrato con las cláusulas actualizadas por lo menos cada dos (02) años, su omisión a la presente cláusula dará derecho a “LA ARRENDADORA” a exigir la desocupación inmediata del inmueble bien por vía extrajudicial con las medidas de Ley pertinentes.”

De un análisis de la anterior cláusula de duración del contrato se desprende que las partes convinieron en prorrogas automáticas, por periodos iguales a lo que inciden en la duración del contrato cuando expresan;
“Queda expresamente convenido entre las partes que las prorrogas automáticas aquí convenidas no darán lugar a la Tacita Reconduccion del presente contrato y por ende, el mismo conservara bajo cualquier circunstancia su naturaleza como contrato por tiempo determinado”
De manera que no se refieren a que sus prorrogas sean por un solo periodo, ya que no tendría sentido hacer estos señalamientos, y basándose esta jurisdicente en lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su última parte, cuando nos señala:
“Artículo 12. (…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Y aunado a lo establecido en la cláusula tercera, cuando establece:
“CLÁUSULA TERCERA: CANON MENSUAL: El canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato se ha convenido en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) mensuales, el cual será incrementado en un veinte por ciento (20%) en base al canon de arrendamiento mensual del año inmediatamente anterior, cada vez que se produzca una prorroga del presente contrato dicho canon de arrendamiento, se obligan “LOS ARRENDATARIOS” a pagar oportunamente por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, contados a partir de la fecha establecida e la cláusula segunda del presente documento a “LA ARRENDADORA”, así como el pago total de la cuota del porcentaje de condominio correspondiente al inmueble objeto del presente contrato en la oficina de “LA ARRENDADORA” o a quien sus derechos represente o adquiera, en esta ciudad de Maracaibo, domicilio de esta obligación y cuya dirección “LOS ARRENDATARIOS” declaran conocer. Así mismo las partes convienen que dado el caso que “LOS ARRENDATARIOS” procedan a cancelar las obligaciones asumidas por medio de este instrumento con cheque de persona natural o jurídica y este sea devuelto por causas imputables a “LOS ARRENDATARIOS” el pago se tendrá sin efecto.”

Así mismo a la cláusula décimo primera, y vigésima primera, cuando hacen señalamientos a sus prorrogas, tomando base estos señalamientos desarrollados, concluye esta jurisdicente que el contrato de arrendamiento, tantas veces identificado es un contrato a tiempo determinado. Así se decide.
Determinado como ha quedado el contrato de arrendamiento anteriormente identificado, que se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado, se evidencia que la actora fue notificada judicialmente el 28 de enero del 2011; cuando la empresa demandada le comunicó con la ejecución del Juzgado Sexto De Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada Y San Francisco De La Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, la expresa voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento y que a partir del 2 de marzo del 2011 comenzaría a disfrutar de la prorroga legal de conformidad con el artículo 38 parágrafo A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo hacer entrega el 1 de marzo del 2013.
Ahora bien, valorada como ha sido la notificación aludida, a lo cual se constata que la notificación judicial consignada por ambas partes, lo cual no fue desconocido ni negado por la parte actora, notificando dicho tribunal a la persona encargada del mismo. Por lo tanto, se observa que la demandada dejó establecido su intención de terminar el contrato, el 28 de enero del 2011, es decir 30 días de anticipación antes del vencimiento de dicho contrato, que seria el 1 de marzo del 2011.
Establecido la duración del contrato desde el 1 de marzo del 2006; hasta la notificación judicial efectivamente realizada; seria de 5 años de duración del mismo, el cual se trae a colación el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años (…).”

Por lo que, con fundamenta a estas apreciaciones se observa en consecuencia que encontrándose vencido el contrato de arrendamiento llevado ante la Notaria Publica Décima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de abril del 2006, Nº 53, tomo 30, así como su prorroga legal de 2 años que culminarían el 1 de marzo del 2013 y planteada como ha sido el desahucio por la arrendadora-demandada siendo el caso que no pudo operar la tacita reconduccion por la ocupación de la arrendataria desde el 1 de marzo del 2006, hasta la proposición de la demanda, ya que no esta permitida una vez que ha habido desahucio de conformidad con el artículo 1601 del Código Civil. Así se decide.
Es decir que considerando este Tribunal que el contrato de arrendamiento es un contrato de tiempo determinado, llego a la convicción que la notificación judicial ejecutada el 28 de enero del 2011, fue tempestiva por lo que a partir del 2 de marzo del 2011 inicio el periodo de la prorroga legal, la cual venció el 1 de marzo del 2013 y vencido dicho periodo la Arrendataria debió entregar desocupado el local de actas el día 1 de marzo del 2013. Así se decide.
Con respecto a la Reconvención planteada por la demandada reconviniente, en la cual fundamenta que el contrato es a tiempo determinado, el cual se desprende de las cláusulas tercera, séptima, decimos primera, décimo segunda y vigésima primera y que por el hecho relativo del canon de arrendamiento mensual se estableció en la cláusula tercera, en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) el cual seria aumentado, como en efecto se hizo en un 20% en base al canon de arrendamiento mensual del año inmediatamente anterior, cada vez que se produjo una prorroga.
Alega la demandada-reconviniente que su mandante notificó a través de comunicación privada que a partir del 1 de marzo del 2007 el canon de arrendamiento seria incrementado a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo) mensuales; así mismo a partir del 1 de marzo del 2008 hasta el 1 de marzo del 2009, el canon de arrendamiento fue incrementado nuevamente en un 20% ascendiendo a la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,oo), que en el periodo debió ascender a la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA (Bs. 8.640,oo); pero fue en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), por que así lo acordaron las partes, que cuando la actora-reconvenida a través de depósitos bancarios; para el 1 de marzo del 2010, fue incrementado a la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) los cuales fueron recibidos por la demandada reconviniente, venciéndose el 1 de marzo del 2011.
A partir del 1 de marzo del 2011 alega que el canon debió ser cancelado y depositado a razón de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 12.441,oo) por el 20% más; sin embargo la arrendataria continuo depositando el mismo monto de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo); del deposito que venció el 1 de marzo del 2012; es por ello que la arrendataria adeuda la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 24.883,20) a razón de DOS MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 2.073,oo) por cada mes. Respecto al periodo del 1 de marzo del 2012, debió haber sido depositado a razón de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92) que es el incremento del 20%, sin embargo la arrendataria ha venido depositando la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo); del deposito que venció el 1 de marzo del 2013.
Solicita se declare inválidas las consignaciones de canon de arrendamiento en los periodos comprendidos del 1 de marzo del 2011 al 1 de marzo del 2012; y 1 de marzo del 2012 al 1 de marzo del 2013, por no haberlas efectuado con el incremento que establece la cláusula tercera del contrato ejerciendo la acción de cumplimiento de contrato para que la demandante-reconvenida, entregue dicho local arrendado por vencimiento del termino contractual y su prorroga legal del 1 de marzo del 2013; solvente en sus servicios públicos, cuotas de condominio, en las mismas condiciones que lo recibió y cancele los cánones de arrendamientos comprendidos del 1 de marzo del 2011 hasta el 1 de marzo del 2012 a razón de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 12.441,oo) cada mes, que asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 149.299,20), menos la cantidad de NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 93.312,oo), equivalente a 9 meses los cuales su mandante recibió las consignaciones, quedando un saldo de CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 55.987,oo) y cancele el periodo del 1 de marzo del 2012 hasta el 1 de marzo del 2013 a razón de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92) por cada mes, que asciende a la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 179.159,04), haciendo un total de 2 periodos de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 179.159,04), procediendo a demandar por cumplimiento de contrato como acción principal, y subsidiariamente por cobro de bolívares a su vez; el demandante reconvenido, al momento oportuno al contestar la reconvención plenamente alega: negó, rechazó y contradijo los alegatos expresan, es improcedente de la cláusula segunda del contrato, se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y consecutivos, alegando que opera la tacita reconduccion; todo conforme a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, alegando que la cuantía de la reconvención no corresponde con la reclamación de los supuestos facultades.
Ya que para el periodo 1 de marzo del 2011 al 1 de marzo 2012 fueron consignadas todos esos 12 meses y no de 9 meses no indica el reclamante, por lo que el resultado seria la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 24.883,20) (149.299,20 – 124.416,oo = 24.883,20) y el periodo reclamado del 1 de marzo del 2012 al 1 de marzo del 2013, también fueron consignadas todos los meses, resultando la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 54.743,04) montos estos que suman la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 79.626,24) y no como lo indicó la demandada-reconviniente de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 235.146,04) niega la falta de cánones consignados judicialmente, por los meses de junio del 2010 al mes de marzo del 2013; a razón de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo); ya que la arrendadora retiró y recibió 19 mensualidades desde el mes de junio del 2010 hasta diciembre del 2011, también contradice dicha relación por no cumplir con el decreto del índice general de precios al consumidor como lo señala el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que solo se aplica a los contratos comerciales.
Trabada la litis de la reconvención en cuanto a lo peticionado por la demandada-reconviniente; se observa que en el contrato de arrendamiento de fecha 17 de abril del 2006; en su cláusula tercera se lee:
“CLÁUSULA TERCERA: CANON MENSUAL: El canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato se ha convenido en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) mensuales, el cual será incrementado en un veinte por ciento (20%) en base al canon de arrendamiento mensual del año inmediatamente anterior, cada vez que se produzca una prorroga del presente contrato dicho canon de arrendamiento, se obligan “LOS ARRENDATARIOS” a pagar oportunamente por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, contados a partir de la fecha establecida e la cláusula segunda del presente documento a “LA ARRENDADORA”, así como el pago total de la cuota del porcentaje de condominio correspondiente al inmueble objeto del presente contrato en la oficina de “LA ARRENDADORA” o a quien sus derechos represente o adquiera, en esta ciudad de Maracaibo, domicilio de esta obligación y cuya dirección “LOS ARRENDATARIOS” declaran conocer. Así mismo las partes convienen que dado el caso que “LOS ARRENDATARIOS” procedan a cancelar las obligaciones asumidas por medio de este instrumento con cheque de persona natural o jurídica y este sea devuelto por causas imputables a “LOS ARRENDATARIOS” el pago se tendrá sin efecto.”
Es decir que dicho canon se incrementara cada vez que se produzca una prorroga, ahora bien; se observa que la demandante-reconvenida en el expediente Nº 4721, relativo a las consignaciones arrendaticias; en la solicitud de la misma, manifiesta y recuerda que el incremento del canon de arrendamiento del periodo 1 de marzo del 2007, quedaría en SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), que el periodo del 1 de marzo del 2008, quedaría en SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,oo), que el periodo del 1 de marzo del 2009, quedaría en OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 8.640,oo), y que en el periodo del 1 de marzo del 2010 seria incrementado a continuidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo).
Observa esta sentenciadora que dichos incrementos corresponden al 20% de aumento de cada cantidad, a su vez riela en el presente expediente consignaciones de fechas 1 de febrero del 2007; y 2 de febrero del 2008, como también planillas de depósitos de los años correspondientes al 2007, 2008, 2009, y enero y febrero del 2010, pruebas estas que ya fueron valoradas, las cuales no fueron contradichas por su contraparte, quedando firmes en el ínterin del proceso. Así mismo, se observa del expediente de consignación Nº 4721, que se comenzó a depositar desde el mes de junio del 2010 hasta diciembre del 2010, enero 2011 hasta diciembre del 2011, enero del 2012 hasta diciembre del 2012, enero del 2013 hasta marzo del 2013, por un solo monto que es la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo), así mismo, en el referido expediente se verifica que la demandada reconviniente, retiro los cánones de arrendamiento por la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.368,oo) cada uno, el periodo de junio 2010 hasta diciembre del 2011, una totalidad de 19 mensualidades, quedando pendiente por retirar los meses comprendidos de enero del 2012 a marzo del 2013, es decir 15 mensualidades convalidando dichas cantidades en esa oportunidad; ahora bien, se observa, que los meses de enero y febrero del 2012 no fueron retirados, pero han debido ser depositados en la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 12.441,oo) cada uno, haciendo una suma de ambos meses la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 24.882,oo).
Y que el periodo que comprende el mes de marzo del 2012 a marzo del 2013, ha debido depositarse la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92) cada uno de esos meses, y verificadas dichos montos no fueron depositados con el incremento del 20% respectivo, encontrándose esta sentenciadora en la necesidad de declarar invalidas las consignaciones realizadas por la actora-reconvenida en el periodo comprendido de enero 2012 a marzo 2013, en consecuencia se declara procedente en derecho la petición formulada por la demandada-reconviniente en su reconvención, ordenándose el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del 2012 por la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 12.441,oo) en total los dos meses serian VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 24.882,oo); y los meses de marzo del 2012 hasta marzo del 2013 por la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 14.929,92) de cada mes, haciendo CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 179.159,04), haciendo un total de DOSCIENTOS CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 204.041,04), declarándose con lugar la Reconvención planteada. Así se declara.
Así mismo, valorada como ha sido la notificación judicial ,se desprende de la misma que la parte demandante quedo notificada de la terminación del contrato referido; en fecha 28 de enero del 2.011; notificación que se produjo como ya se dijo con treinta (30) días de anticipación; culminando dicha prórroga el 01 de Marzo del año en curso, con la terminación de la prórroga legal correspondiente, y observándose que la presente reconvención fue planteada en el cumplimiento del contrato, por haber finalizado el término de la prórroga legal, en fecha 21 de Marzo del 2.013; en la contestación de la demanda, es decir fecha posterior al vencimiento de la prórroga que fue el 01 de Marzo del 2.013,esta jurisdicente verifica que vencida la misma opero de pleno derecho la prórroga legal, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, en consecuencia el la arrendadora podrá pedir la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria. Así se decide.-
En consecuencia se declara con lugar la acción de cumplimiento planteada en la Reconvención por haber finalizado el término de la Prórroga legal y se ordena a la arrendataria actora la entrega del local comercial Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; desocupado de bienes y personas. Así mismo se declara Sin Lugar la demanda incoada por la actora por cumplimiento de contrato.- Así se decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) INADMISIBLE: La acción mero declarativa incoada por la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.439.767, de este domicilio, representada por los abogados ALEJANDRO GONZÁLEZ, MARIO HERNÁNDEZ y LEONARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 29.196, 29.095 y 53.355 respectivamente, de este domicilio, en contra de la S.M. CASSA NOSTRA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Nº 50, tomo 38-A, de fecha 13 de mayo del 2005, en la persona de su Presidente FRANK MARCHELO CASSANO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.778.717, de este domicilio, representado por las abogados ROSA PULIDO y CARMEN MORENO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado Nros. 39.491 y 40.819 respectivamente.

2) SIN LUGAR: la demanda incoada por la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.439.767, de este domicilio, representada por los abogados ALEJANDRO GONZÁLEZ, MARIO HERNÁNDEZ y LEONARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 29.196, 29.095 y 53.355 respectivamente, de este domicilio, en contra de la S.M. CASSA NOSTRA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Nº 50, tomo 38-A, de fecha 13 de mayo del 2005, en la persona de su Presidente FRANK MARCHELO CASSANO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.778.717, de este domicilio, representado por las abogados ROSA PULIDO y CARMEN MORENO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado Nros. 39.491 y 40.819 respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

3) CON LUGAR: la Reconvención incoada por la S.M. CASSA NOSTRA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Nº 50, tomo 38-A, de fecha 13 de mayo del 2005, en la persona de su Presidente FRANK MARCHELO CASSANO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.778.717, de este domicilio, representado por las abogados ROSA PULIDO y CARMEN MORENO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el inpreabogado Nros. 39.491 y 40.819 respectivamente, en contra de la ciudadana ELIZABETH FERNÁNDEZ ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.439.767, de este domicilio, representada por los abogados ALEJANDRO GONZÁLEZ, MARIO HERNÁNDEZ y LEONARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 29.196, 29.095 y 53.355 respectivamente, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento de la prorroga legal: en consecuencia se le ordena a la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del 2012 por la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 12.441,oo) en total los dos meses serian VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 24.882,oo); y los meses de marzo del 2012 hasta marzo del 2013 por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 179.159,04), haciendo un total de DOSCIENTOS CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 204.041,04), y la entrega del local comercial Nº PB0-B8, del Centro Comercial Galerías, planta baja, calle 79 antes avenida 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, terrenos del antiguo Hipódromo de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; desocupado de bienes y personas.

Hay condenación en costas por haber resultado vencida la parte demandante en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a 21 días del mes mayo del 2013. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 3:30 pm se publicó y registró el presente fallo, fue expedida la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA