TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3763-12
Cursa ante este Juzgado, formal demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos CLEMYIN HIGUERA DE RODRIGUEZ y ATILANO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.381.579 y V-3.779.761, respectivamente, domiciliados en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, representados al momento de interponer la demanda, por la Abogada en ejercicio y de este domicilio, FADYA DEL CARMEN DARGHAM HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 79.895 y del mismo domicilio, representación que acreditó conforme al mandato otorgado en forma autentica, ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, el 30 de mayo de 2012, anotado bajo el N° 36, Tomo 72, en contra de la ciudadana ESTRELLA CELESTE CUSTODIO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.389.092, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
Consta en los autos, que a la demanda en referencia se le dio entrada ante este Juzgado en fecha 11 de junio de 2012, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día hábil siguiente después de citada, a fin de que diera Contestación a la demanda. Se precisa, que la parte actora consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada, en fecha 21 de junio de 2012, según consta en exposición del Alguacil de este Juzgado.
Practicada la citación de la accionada como consta del recibo de citación agregado al folio treinta y dos (32) del expediente, compareció la demandada en tiempo hábil a rendir Contestación a la demanda, para lo cual fue asistida por el Abogado en ejercicio y de este domicilio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 61.920, a través de la cual rindió Contestación a la demanda y al mismo tiempo opuso Reconvención o mutua petición en contra de los accionantes.
I
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Del escrito Libelar presentado por la parte accionante se destacan los siguientes alegatos:
Los ciudadanos CLEMYN HIGUERA DE RODRÍGUEZ y ATILANO RODRIGUEZ, en su condición de arrendadores, señalan que dieron en arrendamiento a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, un inmueble constituido por una edificación de dos (2) plantas, que consta de (11) salones de clases, dos (2) baños externos, oficina, área de dirección, área de cantina y cuarto de conserje, ubicado en la Urbanización Coromoto, Calle 171, N° 43-298, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, en el cual funciona la UNIDAD EDUCATIVA ENRIQUE MATISSE. Así mismo, precisan que el tiempo de duración del contrato fue acordado por seis (6) meses, a partir del 19 de octubre de 2011, prorrogable por seis (6) meses más, estableciendo un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), pagadero los primeros cinco días de cada mes.
En este sentido, continúan exponiendo que de conformidad con la Cláusula Cuarta del aludido contrato de arrendamiento, la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a los arrendadores a solicitar la desocupación del inmueble y el pago de los cánones vencidos. Seguidamente, esgrimieron que la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2012. Finalmente, demanda la Resolución del Contrato y el pago de la cuatro pensiones de arrendamiento vencidas y por vencerse y en caso contrario los condene al tribunal a ello con las imposición de las Costas y Costos procesales, fundamentándose en la referida Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento y en los artículos 1579 y 1592 del Código Civil, estimando su demanda en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,00), discriminados así: A) La suma de DOCE MIL BOLVIARES (Bs. 12.000,00), por canones vencidos e igualmente se solicita el calculo de la Indexación o corrección monetaria conforme a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela.
De otro lado, se precisa que con el referido escrito de demanda se acompañó Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el 19 de octubre de 2011, anotado bajo el N° 49, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Documento Privado dirigido al Jefe del Municipio Escolar, de fecha 5 de junio de 2012, fotografías y Documentos Públicos provenientes de la Intendencia de Seguridad del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA
Se infiere del escrito de Contestación presentado por la parte demandada , los siguientes argumentos:
La parte demandada convino en los alegatos de la parte actora, en lo que respecta a la celebración de un Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, anotado bajo el N° 49, Tomo 8, de los libros respectivos, a través del cual la parte demandante cedió en arrendamiento un inmueble que según esgrime está constituido por una edificación compuesta por dos (2) plantas, destinada para el funcionamientos de determinadas Unidades Educativas, once (11) salones de clase, dos (2) baños externos, oficina, área de dirección, área de cantina y cuarto de conserje, ubicado en la Urbanización Coromoto, Calle 171, N° 43-298, en Jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
Así mismo, señaló que en la cláusula tercera del referido contrato, el cánon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) mensuales, pagadero por mensualidades vencidas, los cinco (5) primeros días de cada mes, que deberían ser depositados en la Cuenta N° 0134-0073-36-0733070916, de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal. Seguidamente, señala la parte demandada que dio cumplimiento a lo previsto en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento, por cuanto realizó los depósitos de los cánones vencidos, en la oportunidad correspondiente, en tal sentido señala:
“(…) Así por ejemplo, la mensualidad del mes de febrero del año 2012, fue cancelado de acuerdo a lo convenido el día seis (06) de marzo de 2012, tal como se evidencia en recibo de pago debidamente firmado por los arrendadores, el cual consigno junto al presente escrito, marcado con la letra “A”. De igual manera ciudadano Juez, se evidencia en comprobantes de transferencia a terceros, signado con los nos. 110879595, 11710135, 120288959, los cuales igualmente consigno marcados con las letras y números “B1 y “B2”, que a través de dichas transferencias bancarias realizadas a la cuenta corriente señalada en el contrato de arrendamiento, cancelé a mis arrendadores el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2012; de la misma forma, se evidencia en comprobante de transferencia a terceros signados con los nos. 120054615 y 120290410, los cuales igualmente consigno marcados con la letra y números “C y C1”, que a través de dichas transferencias bancarias realizadas a la cuenta corriente señalada en el Contrato de Arrendamiento, cancelé a mis arrendadores el cánon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2012; y que a través de transferencia a terceros signados con los nos. 120716363 y 120294376, los cuales igualmente consigno marcados con la letra y nos. “D y D1”, realizadas a la cuenta corriente señalada en el Contrato de Arrendamiento, cancelé a mis arrendadores el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2012; con lo que queda demostrado ciudadano juez, lo siguiente: a) Que para el momento de la interposición de tan temeraria e infundada acción no adeudaba yo los cánones de arrendamiento señalados por los actores; b) Que el pago de la mensualidad del mes de junio no era exigible por no estar aun vencida; c) Y que jamás he adeudado dos mensualidades consecutivas. De tal suerte ciudadano juez, que carece de fundamento tal acción resolutoria por no encontrarse colmado el extremo previsto en la cláusula cuarta del contrato, para la procedencia de la presente acción resolutoria, esto es “La falta de pago de dos (02) mensualidades”
III
DE LA RECONVENCION
Consta del escrito de Contestación en referencia, que la parte accionada procedió a reconvenir, señalando que el objeto del Contrato de Arrendamiento era destinar el inmueble arrendado al funcionamiento de la UNIDAD EDUCATIVA ENRIQUE MATISSE, que tiene distribuido sus salones de clases en dos (2) áreas; un conjunto de salones ubicados en la planta baja y parte delantera del inmueble y los demás distribuidos en la planta alta y parte trasera del mismo. Seguidamente, precisó que la parte accionante no le permitía el uso de la planta alta del inmueble, por cuanto lo había destinado al funcionamiento de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCON, lo que le ha generado Daños y Perjuicios. En este sentido, invocó el artículo 1168 del Código Civil, alegando el principio de NON ADIMPLETI CONTRACTUS, y demandó el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento a lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, y el artículo 1178 eiusdem, solicitando la entrega del área del inmueble que ocupa la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN y el reembolso de la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.48.000,00), equivalentes al cincuenta por ciento de los canones de arrendamiento cancelados, bajo el argumento que los arrendadores usufructúan parte del inmueble arrendado, en los términos antes referidos, estimando su acción en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00).
De otro lado, consta en los autos que la Parte Accionada Reconvincente acompaño con su escrito recibo de pago, comprobantes de transferencias a terceros del Banco Banesco, Banco Universal e Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia sobre el inmueble litigioso.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Así las cosas, el día 3 de julio de 2012, este Juzgado admitió la Reconvención en referencia, emplazando a la Parte Accionante Reconvenida, quien en fecha 6 de julio de 2012, procedió a rendir Contestación a la Reconvención o mutua petición, argumentando que negaba, rechazaba y contradecía que la parte Demandada Reconviniente hubiese cancelado los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2012, en el día establecido para cada fecha de pago, es decir, en los cinco (5) primeros días del mes siguiente de su vencimiento, en virtud de que canceló parcialmente e incluso de manera electrónica los meses de marzo, abril, mayo y parte del mes de junio de 2012, por cuanto debía como saldo la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), correspondiente al referido mes de junio de ese año, más la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) por concepto de intereses moratorios. Así mismo, precisó que los pagos realizados fueron hechos con posterioridad al momento en que introdujo la demanda el día 7 de junio de 2012. Igualmente, negó rechazo y contradijo que la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, sólo utilice parcialmente el inmueble arrendado, señalando que la mencionada ciudadana trabajó como Directora de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN, en horario nocturno, con una matricula de veinte (20) alumnos, quien posteriormente le sugirió a la ciudadana CLEMYN HIGUERA DE RODRIGUEZ, que retomara el cargo de Directora de la mencionada Unidad Educativa, por efecto de la Resolución recibida del Ministerio del Poder Popular para la Educación.
Así mismo, esgrime en su escrito que las Unidades Educativas ENRIQUE MATISSE Y JUNA CRISOSTOMO FALCÓN, tienen horarios distintos y administraciones independientes y que en el Contrato de Arrendamiento celebrado no se especifica que la parte Demandada Reconviniente tendría el uso exclusivo del inmueble durante las veinticuatro (24) horas del día. Finalmente señala, que niega, rechaza y contradice el alegato del pago de lo indebido, por cuanto la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO tiene la posesión total del inmueble litigioso, así como el reembolso de la cantidad señalada por cuanto la nombrada ciudadana trabajaba como Directora del Instituto JUAN CRISOSTOMO FALCON.

V
DE LAS PRUEBAS
En fecha 10 de julio de 2012, la representación judicial de la parte Actora Reconvenida presentó escrito, promoviendo las siguientes pruebas:
• Invocó el merito favorable que arrojan las Actas Procesales.
• Promovió y ratificó el mérito favorable de todos y cada uno de los documentos acompañados al Libelo de demanda identificados en los numerales del 1 al 10 del escrito en referencia.
• Solicitó se libre oficio a la Zona Educativa Departamento de Planteles Privados.
• Solicitó se oficie al Municipio Escolar San Francisco N° 2, dirigido a la Jefa de Municipio ZENDY BURGOS.
• Promovió los testigos MARIA DE JESÚS ARRAGA CANO, IVONNE DEL CARMEN VALBUENA HERRERA, MARÍA COROMOTO MORANTE BAZA, ZULIDER BENEDICTA VILCHEZ RIVAS Y MELISA DEL CARMEN URDANETA SUAREZ.
Consta en autos que el menciona escrito fue admitido por este Juzgado el 10 de julio de 2012, fijándose oportunidad para oír la declaración de los testigos promovidos.
De otro lado, la representación judicial de la Parte Demandante Reconvenida, presentó un segundo Escrito de Promoción de pruebas, exponiendo lo siguiente:
• Invocó el mérito favorable de las Actas Procesales.
• Promovió y ratificó el mérito favorable que arrojan los documentos acompañados al libelo de demanda, que precisa que son: Documento emitido por la Zona Educativa, Recibo de Cancelación y Documento emitido por el Ministerio de Educación.
En consecuencia, el 12 de julio de 2012, el Tribunal admitió las pruebas promovidas en el mencionado escrito de promoción de pruebas. Seguidamente, en fecha 13 de julio de 2012, el Tribunal procedió a oír la declaración de la ciudadana MARIA DE JESUS ARRAGA CANO, quien afirmó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, señalando que la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE, ocupaba todas las aulas y que la Unidad Educativa JUAN CRISÓSTOMO FALCON ocupaba dos salones y la dirección, que era compartida por ambas instituciones. Así mimo, afirmó que las actividades de la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE no se vieron afectadas y que la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO le notificó que iba a asumir la Dirección de la Institución Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN, pero no lo hizo porque el Municipio Escolar le comunicó que no tenia el perfil para desenvolverse en ese cargo.
En la fecha antes indicada, este Juzgado procedió a tomar la declaración de la ciudadana IVONNE DEL CARMEN VALBUENA HERRERA, quien manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, porque ella trabaja en la Unidad JUAN CRISOSTOMO FALCÓN desde el mes de Octubre de 2011, que la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE ocupaba todas las instalaciones del colegio y que la Institución Educativa JUAN CRISÓSTOMO FALCÓN sólo ocupaba dos salones que están en la parte externa del colegio. Igualmente, señaló que las actividades de la Institución ENRIQUE MATISSE no afectaron las actividades de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN por cuanto ambas instituciones tienen horarios distintos y que la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO era la Directoria de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN para el inicio del año escolar 2011-2012. Seguidamente, señaló que los depósitos que correspondían a las mensualidades e inscripciones de los alumnos adolescentes y adultos de la Unidad Educativa JUAN CRISÓSTOMO FALCÓN eran depositados en la cuenta bancaria personal de la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, que los pagos de cánones de arrendamiento eran hechos en partes y no en la fecha correspondiente y que el plantel se encontraba deteriorado por falta de mantenimiento.
Finalmente, en esa misma fecha, la ciudadana MARIA COROMOTO MORANTE BAZA, expresó que conocía de vista, trato y comunicación a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, debido a que había trabajado en la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN, que la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE ocupaba todas las instalaciones y que la Institución JUAN CRISOSTOMO FALCÓN sólo ocupa dos aulas. Así, continuó manifestando que en ningún momento las actividades del colegio ENRIQUE MATISSE se vieron afectadas, que al inicio del año escolar 2011-2012, la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO era la Directora del plantel JUAN CRISOSTOMO FALCÓN, que los depósitos que correspondían a las mensualidades e inscripciones de los alumnos adolescentes y adultos de la Unidad Educativa JUAN CRISÓSTOMO FALCÓN eran depositados en la cuenta bancaria personal de la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, porque ella recibía los depósitos y hacia los recibos. Seguidamente, precisó que le constaba que los pagos de los cánones de arrendamiento eran extemporáneos y parciales y que el inmueble carece de mantenimiento y del pago de los servicios.
En este sentido, el 16 de julio de 2012, la Parte Demandada Reconviniente presentó sendo escrito promoviendo las siguientes pruebas:
• Promovió, ratificó e hizo valer Inspección Judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, de fecha 17 de mayo de 2012.
• Promovió, ratificó e hizo valer comprobantes de depósitos o transferencias a terceros realizados a la Cuenta Corriente N° 0134-0073-36-0733070916, signados con los Nos. 110879595, 111710135, 120288959, 120054615 y 120290410, 120716363 Y 120294376.
• Solicitó se libre oficio a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal.

En otro orden de ideas, consta en el expediente que en fecha 16 de julio de 2012, la parte Demandada Reconviniente confirió Poder Apud Acta, a los Abogados ANGEL ENRIQUE MENDOZA Y ANGEL SEGOVIA CORONADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nos. 61.920 y 57.700.
Posteriormente, las pruebas promovidas el 16 de julio de 2012, fueron admitidas en esa misma fecha.
Así, el día 16 de julio del año 2012, el Tribunal procedió a oír la declaración de la testigo ZULIDER BENEDICTA VILCHEZ RIVAS, quien expreso que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, que trabajó para ella en la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE, hasta el 1 de junio de 2012. Posteriormente, señaló que la nombrada Institución ocupaba todas las aulas del inmueble y que la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCON sólo ocupaba dos aulas, ubicadas en la parte trasera y de afuera del inmueble, que en ningún momento las actividades de la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE se vieron afectadas y que para el inicio del año escolar 2011-2012, la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO tomo posesión del cargo de Directora de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCÓN. Así mismo, la representación judicial de la Parte Accionada Reconviniente, ejerció su derecho de repreguntas, ante lo cual la nombrada testigo manifestó que se retiró de la Unidad Educativa Enrique Matisse por problemas personales, que aun no le han cancelado los conceptos laborales adeudados y que tiene una reclamación en contra de la mencionada Unidad Educativa.
Consta en actas, que en esa misma fecha se tomo la declaración de la ciudadana MELISA DEL CARMEN URDANETA SUÁREZ, quien expreso que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, que trabajaba como docente en la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE, el cual ocupaba todas las aulas, mientras que la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCON dos aulas, mientras que en un inicio la Dirección era compartida, luego la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, realizó una oficina independiente. Así mismo, precisó que las actividades de la Unidad Educativa Enrique Matisse no se vieron afectadas, que al inicio del año escolar 2011-2012, la nombrada ciudadana ESTRELLA CUSTODIO era la Directora de la Unidad Educativa JUAN CRISOSTOMO FALCON y que al inmueble en referencia no se le daba el mantenimiento necesario. Inmediatamente, el Abogado ANGEL MENDOZA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Parte Demandada Reconviniente ejerció su derecho a repreguntar, por lo que la testigo manifestó que trabajó en la Unidad Educativa Enrique Matisse por dos años, que se retiró de esa institución por motivos personales y por pago atrasado y que tiene una reclamación judicial en contra de la mencionada Unidad Educativa Enrique Matisse ante el Ministerio del trabajo.
Ahora bien, consta en el expediente que el día 17 de enero de 2013, el Tribunal dictó Sentencia ordenando la restitución del inmueble a favor de la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO.
Durante el debate procesal, los demandante confirieron en fecha 6 de agosto de 2012, Poder Apud Acta, a los Abogados JESÚS BENITO URDANETA VILLASMIL y MARIA EUGENIA CANGA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nos. 33.715 y 95.120, según consta en Poder Apud Acta, conferido ante el Secretario Titular de este Juzgado en fecha 6 de agosto de 2012,

Admitidas la pruebas de las partes, contas en los autos el resultado de la pruba de informe dirigida a la Jefa del Municipio Escolar del Municipio San Francisco 2, junto a los recaudos acompañados a la referida prueba normativa, en compañía de sus anexo

VI
PUNTO PREVIO
DE LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO
Del escrito de Contestación a la demanda, se observa la defensa de Contrato no Cumplido, opuesta por la accionada reconviniente ESTRELLA CUSTODIO, quien narra dentro de sus defensas que los arrendadores no le garantizaron efectivamente el uso pacifico y oportuno del bien inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, durante el termino de su vigencia, al haber venido ocupando parte del inmueble, en los términos plasmados en la parte narrativa de este fallo, y que tal situación le faculta para invocar la excepción establecida en el artículo 1168 del Código Civil, conocida como Excepción Non Adimpletti Contractus, lo que a su entender la faculta a incumplir también con sus obligaciones contractuales para con los arrendadores, hasta tanto, estos no cumplan con la suya en cuanto a la entrega total del inmueble, en los términos establecidos en la convención.
En concordancia a lo expuesto, según tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, en su Obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pagina 502, la Excepción Non Adimpletti Contractus:
“…es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.”.
A este respecto, ha sido constante la doctrina del más alto Tribunal de la República, en sostener que la Excepción Non Adimpletti Contractus, llamada también excepción de incumplimiento, solo es posible invocarla cuando se demanda el cumplimiento del contrato y nunca cuando se trata de una acción Resolutoria. En este sentido, ha sido reiterada a este respecto la doctrina del más alto Tribunal de Justicia de la República. Así, se encuentra que la extinta Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 8 de Junio de 1960, citada en la obra Código Civil de la Republica de Venezuela, del autor Dr. Oscar Lazo, sexta edición, Caracas-Venezuela 1977, deja sentado que:
“…La excepción non adimpletti contractus, contemplada en el articulo 1168 del Código Civil, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el artículo 1168 del citado Código no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato, como en el caso de autos…”.
En similar sentido y en consonancia con la doctrina transcrita, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando interpreta el artículo 1168 del Código Civil, mediante Sentencia de fecha 27 de Abril de 2004, con Ponencia del Dr. Carlos Oberto Vélez, Expediente N° 03207, reiteró la doctrina anteriormente citada, en los términos siguientes:
“…Celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto de que el otro contratante no ejecute el suyo. En estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción “non adimpletti contractus” y, de ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por el contrario.”.

A este respecto conviene destacar, que con arreglo al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar en presencia de una acción de resolución de contrato, en virtud de la condición resolutoria invocada, la Excepción Non Adimpletti Contractus no tiene aplicación, pues para ello es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las acciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer esta excepción.
En síntesis, y con el propósito de atender a la defensa de fondo de excepción de incumplimiento hecha valer en este juicio por la parte accionada, se reitera de manera objetiva y en aplicación de la doctrina sostenida históricamente por el Máximo Tribunal de Justicia, que la defensa en examen no resulta aplicable al caso de autos, tomando en cuenta que la acción principal esta dirigida a obtener la resolución de un contrato con vista al incumplimiento que se le atribuye a la demandada, y por tanto, no resulta procedente en derecho la defensa opuesta para pretender del Juez, una decisión en la cual le impida a la parte actora obtener una eventual sentencia estimativa para resolver el contrato de Arrendamiento invocada en la demanda. ASI SE DECIDE.-
VII
DE LA PRETENSION RESOLUTORIA
Conforme a los alegatos y defensas traídos a juicio por los litigantes, infiere quien hoy Juzga que el núcleo de la controversia radica en el incumplimiento que los accionantes imputan a la demandada, para pretender del Juez una Sentencia constitutiva que declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble litigioso, ante la falta de pago de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2012, las cuales igualmente reclama, argumento que no es aceptado por la demandada de autos ESTRELLA CUSTODIO, quien afirma haber satisfecho las pensiones de arrendamiento que sustentan la acción de Resolución de Contrato planteada por los demandantes, lo que a su entender conduce a que el Juez de merito debe declarar sin lugar la acción ejercida. Su defensa en juicio, como se ha dicho, no se limitó a esperar una Sentencia desestimativa de la pretensión, sino que además en vía Reconvencional pretende el reintegro de pensiones de arrendamiento, en un porcentaje equivalente al cincuenta por ciento (50%) de cada canon arrendaticio pagado y además obtener una decisión en la cual se le restituya las áreas del inmueble que según dice, se encuentran en posesión de los accionantes.
Con respecto a la insolvencia atribuida en la demanda, como causal resolutoria, se observa dentro del material probatorio incorporado a juicio por la parte accionada, la existencia en autos de un recibo de pago por intereses moratorios correspondiente al mes de febrero de 2012, suscrito por la Co-Arrendadora CLEMYN HIGUERA DE RODRIGUEZ, instrumento este que lógicamente no se relaciona a las pensiones arrendaticias que se reclaman en este juicio. En este sentido, con el escrito de Contestación se acompañaron siete (7) constancias contentivas de transferencias a terceros, generadas como se dice a favor de terceros, para el pago de las pensiones de arrendamiento, de los meses de marzo, abril y mayo de 2012. De manera paralela a estos medios probatorios, la demandada a través de su representación procesal, hizo valer en la etapa probatoria, prueba de Informe para obtener información sobre las citadas transferencias de la Institución Bancaria Banesco y cuyo resultado aparece contenido en la comunicación expedida el 3 de abril de 2013, por el Departamento de Seguridad de la Zona Occidental, por Órgano de la Gerencia de Investigaciones, Canales y Medios de Pago cursante a los folios 134 y 135 de la pieza principal N° 2.
De un examen concatenado, de los instrumentos mencionados, se obtiene como resultado, partiendo de la idea de que el mes de febrero de 2012 fue oportunamente satisfecho por la arrendataria, tomando en cuenta que la pensión de arrendamiento en referencia, generó el pago de intereses moratorios, como lo determina el recibo de intereses previamente analizado, fechado el 6 de marzo de 2012 y que aparece agregado al folio 36 de la Pieza Principal N° 1. En orden a lo dicho y aplicando una sana y lógica interpretación de los abonos efectuados electrónicamente respaldados con el resultado de la prueba informativa, llevan al Juez a la necesidad de indagar de su propio contenido, la tempestividad del pago arrendaticio, tomando en cuenta que la parte actora al momento de rendir Contestación a la acción reconvencional, dejó establecido que los pagos en referencia fueron efectuados con posterioridad a la presentación del Libelo de demanda, ante el órgano distribuidor, esto es el día 7 de junio de 2012 y adujo que “la demandante hizo dichos pagos desesperados, parciales y electrónicos después que introduje la mencionada la solicitud de Resolución de Contrato sobre el inmueble propiedad de mis representados, el día siete (7) de junio de 2012, como puede evidenciarse dichos pagos fueron realizados los días Ocho (8) de Junio, Doce (12) de Junio y el día Catorce (14) de junio del presente año 2012, según consta en las Consultas de Transferencia del Banco Banesco (Banco Universal) (…)” y concluye que los pagos arrendaticios no fueron realizados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Así las cosas, en cuanto al material probatorio mencionado, se observa que las transferencias electrónicas conforme al criterio mantenido por el Tribunal Supremo de Justicia, se inscriben en la categoría de pruebas libres que exigen el cumplimiento de un conjunto de formalidades para que el medio pueda alcanzar en este asunto efecto liberatorio. En este sentido, se observa sin embargo, que la promovente hizo valer de manera paralela a los medios referidos, la prueba de Informe que vino a corroborar el contenido de esos instrumentos en cuanto al monto y fecha de su realización, y que por el expreso reconocimiento de sus adversarios quedo reconocido en juicio, tanto los hechos invocados en cuanto a las transferencias realizadas como los medios de prueba articulados para acreditar la realización de los nombrados abonos arrendaticios.
Así se tiene que como quedó descrito precedentemente, las transferencias bancarias quedaron confirmadas con la prueba informativa, las cuales fueron realizadas de la Cuenta Origen N° 01340080670803161283, a la Cuenta Beneficiaria N° 01340073360733070916, en beneficio de la ciudadana CLEMIN HIGUERA DE RODRIGUEZ, de la siguiente manera:
• En fecha 12 de abril de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 4.950,00), por concepto de “Abono Alquiler Casa N° 43-298”.
• En fecha 17 de abril de 2012, por la suma de MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.050,00), por concepto de “Abono Alquiler mes de Marzo Casa 43-298”.
• En fecha 8 de junio de 2012, por el monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de “Abono Alquiler Casa Nro 43-298 Abril”.
• En fecha 11 de junio de 2012, por la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), por concepto de “Abono Alquiler Casa Nro 43-298 Mayo.”
• En fecha 11 de junio de 2012, por la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), por concepto de “Diferencia Alquiler Casa Nro 43-29 Marzo.”
• En fecha 11 de junio de 2012, por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de “Dif. Alquiler Casa Nro 43-298 Abril 12”.
• En fecha 14 de junio de 2012, por el monto de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), por concepto de “Difer. Alquiler Casa Nro 43-298 Mayo”,
El resultado de las mencionadas probanzas, llevan al Juez a examinar si en el caso de autos es posible a través del fallo de merito producir un cambio de las relaciones o estado jurídico en que se encuentran las partes, en cuanto a la existencia de una relación arrendaticia de carácter comercial y dicha modificación de la relación jurídica no puede ocurrir sin la previa declaración del Tribunal, por la existencia de los requisitos que la Ley exige a fin de que ese cambio pueda producirse (relaciones indisponibles), es decir, que el Juez bajo las circunstancias anotadas debe constatar si las condiciones fijadas por la ley para la declaratoria de la Resolución de Contrato planteada en la demanda, existe como causal resolutoria.
Con vista a las anteriores probanzas, observa el Sentenciador que resulta objetivamente cierto que la arrendataria para el momento de la presentación de la demanda, ante el Órgano Distribuidor Correspondiente, esto es para el fecha 7 de junio de 2012, había dejado de pagar tres pensiones de arrendamiento, esto es las correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2012, tomando en cuenta que la primera de ellas, fue pagada en su totalidad en la siguiente forma:
• En fecha 12 de abril de 2012, la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 4.950,00).
• En fecha 17 de abril de 2012, la suma de MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.050,00).
• En fecha 11 de junio de 2012, el monto de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00),
En este sentido, conviene precisar que el resto de las pensiones arrendaticias demandadas, es decir, la del mes de abril y mayo de 2012, resulta absolutamente evidente que fueron transferidas electrónicamente más allá del tiempo establecido en el contrato, para el pago de las pensiones de arrendamiento y que de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Tercera de la Convención arrendaticia, deben efectuarse en los primeros cinco (5) días de cada mes, contados a partir de la fecha cierta del contrato, es decir, el día 19 de cada mes de arrendamiento, lo que nos lleva a determinar que cada canon debía ser pagado antes del día 25 de cada periodo de arrendamiento, cosa que no sucedió en el caso de autos, pues la arrendataria al utilizar la vía electrónica para el pago de las pensiones correspondientes, se valió de este método para violar abiertamente el contrato en cuanto al plazo fijado en el Contrato de Arrendamiento. Sin embargo, lo que resulta inadmisible en este juicio para los accionantes, era el de haber solicitado la pensión de arrendamiento del mes de junio de 2012, cuando su demanda fue presentada, como ya se dijo, antes del vencimiento de este canon arrendaticio, lo cual resulta contrario a derecho.
A este respecto, debe el Juez precisar, en cuanto a la determinación del precio, que nuestra ley es exigente cuando dispone que el precio del arrendamiento, debe ser , es decir, cierto en su cuantía, como lo contempla el artículo 1579 del Código Civil, lo que significa que no puede dejarse al azar, a la incertidumbre ni a la sola voluntad del arrendatario, en cuanto al modo de satisfacerla, lo cual conduce por aplicación del articulo 1202 eiusdem, a producir la nulidad del contrato y tomando en cuenta que los contratantes dejaron establecido claramente el monto de la pensión y la oportunidad de su pago resulta indudable que en el caso de autos la arrendataria violó una de sus obligaciones principales como lo es el pago de las pensiones de arrendamiento, con arreglo a lo establecido en el artículo 1592 que establece la obligación del arrendatario, en el sentido de que “DEBE PAGAR LA PENSION DE ARRENDAMIENTO EN LOS TERMINOS CONVENIDOS”. Este señalamiento normativo, destaca la facultad en que se encuentran los sujetos de la relación arrendaticia, para establecer el pago del alquiler en cuanto al quantum o tiempo en que debe satisfacerse las mensualidades vencidas o anticipadas.
Así, resulta indudable que la demandada de autos, en su condición de arrendataria, no ejecutó su contraprestación de pagar a los arrendadores el quantum pecuniario o económico para el disfrute del inmueble arrendado en el lapso establecido en la convención, esto faculta a los arrendadores a peticionar la Resolución del Contrato por la vía judicial y si bien es cierto que la accionada produjo el pago arrendaticio después de la presentación del Libelo, ello no podía ser controlado por los arrendadores para impedir las transferencias bancarias aun cuando fueran extemporáneas por la naturaleza de las mismas. Esta situación, no puede sin embargo, considerarse como una limitante para que la partes actora ejercitara su derecho de acción, tomando en cuenta que lo trascendente es que, se den las condiciones fijadas por la ley para solicitar la Resolución del Contrato y por tanto, su modificación o cesación por el incumplimiento acaecido. En este sentido, entiende el Juzgador que en el caso de autos, para el momento de la incoación de la demanda, se encontraban presentes las condiciones fijadas por la ley para que los accionantes pudieran pedir la Resolución del Contrato y por lo tanto, el Juez se encuentra facultado para ordenar la modificación del estatus en que se encuentran los litigantes, para que surjan los efectos jurídicos pedidos en la pretensión, a través de un fallo creativo de derecho a favor de los accionantes. En consecuencia, resulta procedente en derecho la demanda de Resolución de Contrato objeto de examen y se acuerda la restitución del inmueble en favor de los arrendadores demandantes y así se hará constar de manera expresa, objetiva y precisa en el Dispositiva de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
En lo que respecta a los medios de prueba cursante a los folios sesenta y ocho (68) al doscientos cuarenta y cuatro (244), de la pieza principal N° 1, acompañados por la parte actora reconvenida, se precisa que los mismos carecen de valor probatorio para la demostración de los hechos invocados para resistirse a la Reconvención, tomando en cuenta que los depósitos bancarios y sus anexos están suscritos por sujetos ajenos a la relación procesal. En lo que respecta a los recibos de arrendamiento, los cinco (5) primero de ellos están relacionados a pensiones de arrendamientos no reclamadas en el proceso y los cinco (5) restantes se refieren a los canones reclamados en el proceso, lo cual ameritó un análisis pormenorizado cuando se valoró la prueba de Informe rendida por Banesco y el resto de los medios acompañados, en cuanto a recibos de pago, tampoco guardan relación o pertinencia con los hechos libelados y en cuanto a las fotografías cursante a los folios doscientos treinta y cinco (235) al doscientos cuarenta y dos (242), no pueden surtir efectos dentro del proceso por cuanto al inscribirse dentro de la categoría de Pruebas Libre, no cumplieron con las formalidades procesales necesarias para ratificarlas dentro del proceso.
VIII
DE LA RECONVENCIÓN
El Juez para pronunciarse sobre la Reconvención o mutua petición hecha valer por la demandada reconviniente ESTRELLA CUSTODIO, observa que dentro de sus planteamiento libelados, solicita del Juez la restitución del cincuenta por ciento (50%) de las pensiones de arrendamiento pagadas durante la vigencia del contrato y para justificar esta exigencia manifiesta que los accionantes ocupan parte del inmueble arrendado en los términos que han quedado reproducidos en la parte narrativa de este fallo. A este respecto, se observa que la parte actora se resiste a este pedimento bajo el argumento de que los contratantes en sus relaciones, habían establecido modificaciones en cuanto a la tenencia de algunas áreas del inmueble en beneficio de la arrendadora, partiendo de la idea de que la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, representaba con el carácter de Directora un Instituto Educativo de nombre JUAN CRISOSTOMO FALCON, regentado por los accionantes. A este respecto, cursa en los autos el resultado de la prueba de Informe cursante del folio once (11) al veinticuatro (24) de la pieza principal N° 2, rendida por el Ministerio del Poder Popular para la Educación, por Órgano de la licenciada Zendy Burgos, en su carácter de Jefa del Municipio Escolar San Francisco II, quien informa a este Juzgado que la demandada asumió la dirección de la U.E.A JUAN CIRSOSTOMO FALCÓN, y estaba autorizada para ello por la Profesora CLEMYN DE RODRIGUEZ, conforme a las documentales que reposan en dicho Ministerio, pero que posteriormente esa autoridad conforme a la normativa emitida por el Ministerio de Educación, determinó que la nombrada ESTRELLA CUSTODIO, no cumplía el perfil para ejercer el cargo para el cual había sido designada, lo que trajo como consecuencia que se dejara sin efecto su designación original al cargo mencionado para el periodo escolar 2011-2012. A esta prueba se acompañan anexos relativos al procedimiento administrativo cumplido.
Estos elementos de hechos, quedaron confirmados dentro del proceso con las testifícales rendidas por los ciudadanos MARIA DE JESÚS ARRAGA CANO, IVONNE DEL CARMEN VALBUENA HERRERA y MARÍA COROMOTO MORANTE BAZA, quienes fueron contestes en afirmar que la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO tenía control absoluto del inmueble arrendado y que estuvo en el cargo de Directora del Instituto JUAN CRISOSTOMO FALCÓN, sin que se perturbara el funcionamiento de la Unidad Educativa ENRIQUE MATISSE. En el mismo sentido, rindieron declaración las ciudadanas ZULIDER BENEDICTA VILCHEZ RIVAS y MELISA DEL CARMEN URDANETA SUÁREZ, quienes en su declaración afirmaron que actualmente mantienen una reclamación en contra de la parte accionada en este juicio, lo que en criterio del Tribunal representa un conflicto de intereses entre las testigos y la parte demandada, lo que compromete sus dichos para atribuirles efectos probatorios. En consecuencia, el Juez le niega valor probatorio para la demostración de los hechos controvertidos en la causa, desechándolas como testigo. ASI SE DECIDE.
Planteado el problema en los términos narrados, entiende el Juzgador que lo alegado por la parte accionada carece de contenido jurídico para aducir una petición con el objeto de que se le restituya un porcentaje equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las pensiones pagadas durante el contrato, tomando en cuenta que la permanencia en el local arrendado de áreas individuales para el cumplimiento, en horas de la tarde, del objeto social que cumple el Instituto Educativo JUAN CRISOSTOMO FALCON, obedeció sin lugar a dudas a un convenio celebrado por las partes que integran esta relación procesal, lo que indudablemente vino a representar circunstancias fácticas e insurgentes dentro del contrato de arrendamiento, producto de la autonomía de la voluntad de los contratantes, pues de no haberse sucedido en los términos asimilados por el Juez, es indudable que quien hoy ejercita una acción reconvencional, hubiese ejercitado las acciones legales para que le fuera restituida la porción inmobiliaria que ocuparon los arrendadores por intermedio del citado Instituto Educativo o por el contrario, haber acompañado medios de pruebas capaces de acreditar de manera fehaciente la modificación en el pago arrendaticio.
Las anteriores conclusiones, llevan al Sentenciador a declarar improcedente el anterior pedimento por las consideraciones plasmadas en este fallo, al no encontrar elementos que convenzan al Juez en cuanto a la pertinencia de que esta solicitud encuentre el debido reconocimiento de la ley, pues se reitera que lo acontecido fue producto de la voluntad de las partes y ello ahora no puede servir ahora para pretender la restitución de una porción importante de los pagos arrendaticios realizados durante la vigencia del contrato. En consecuencia, se declara SIN LUGAR, la solicitud de reintegro arrendaticio solicitada. ASÍ SE DECIDE.
Por último, en lo que respecta a la solicitud de restitución de los segmentos o partes del inmueble, que afirma la accionada reconviniente se encuentran en posesión de los arrendadores, resulta trascendente rescatar lo anteriormente expresado, en cuanto al surgimiento de condiciones fijadas por las partes para el funcionamiento del Instituto JUAN CRISOSTOMO FALCON, tomando en cuenta que no se acreditó en este juicio que dicho evento se haya producido de manera unilateral por parte de los accionantes, pues se ratifica nuevamente que conforme al material probatorio aportado el Ministerio del Poder Popular para la Educación, demuestra que la demandada reconviniente estableció acuerdos para permitir el funcionamiento del Instituto JUAN CRISOSTOMO FALCON, al punto de haber ejercido la dirección del mismo, hecho este que viene a representar un acontecimiento importante para destruir lo afirmado en cuanto a una tenencia ilegal en lo que respecta a las áreas que ocupó el mencionado Instituto Educativo. En este sentido, es importante traer a colación que el inmueble arrendado se encuentra actualmente en poder de la parte accionada reconviniente, como derivación de los efectos procesales producidos con vista a la incidencia probatoria aperturada durante el juicio, con arreglo a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que dio lugar a que el Órgano Ejecutor correspondiente, hiciera entrega a la arrendataria de la totalidad del inmueble dado en arrendamiento.
También cabe destacar, que al haberse producido un incumplimiento en el pago arrendaticio por parte de la arrendataria, como ya ha sido establecido por este Órgano Jurisdiccional, el alegato invocado no puede conducir a la restitución solicitada cuando el Juzgador ha considerado procedente en derecho la Resolución solicitada por los accionantes. En consecuencia, se declara SIN LUGAR dicho pedimento.
Así mismo, precisa el Tribunal que la Indexación solicitada en la demanda, es innecesaria tomando en cuenta que el pago arrendaticio sobre el cual se pide la corrección monetaria, si bien resultaba procedente en derecho para el momento de la presentación de la demanda, ello para este fase procesal resulta innecesario, por cuanto el pago arrendaticio se efectuó después de la admisión de la demanda y no existe actualmente obligación pecuniaria que deba satisfacer la accionada y por tanto no hay obligación alguna que indexar, por lo contrario sería conceder más de lo pedido (ultrapetita). ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley:
PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos CLEMYIN HIGUERA DE RODRIGUEZ y ATILANO RODRIGUEZ, en contra de la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO y se ordena la restitución del inmueble a favor de los accionantes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana ESTRELLA CUSTODIO, en contra de los demandantes reconvenidos CLEMYIN HIGUERA DE RODRIGUEZ y ATILANO RODRIGUEZ.
TERCERO: Se condena en Costas procesales a la Parte Demandada Reconviniente, ESTRELLA CUSTODIO, por haber sido totalmente vencida en el presente juicio de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE .
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de mayo de 2013.
EL JUEZ TITULAR:

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

EL SECRETARIO TITULAR:

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 P.M.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el N° 077/2013.

EL SECRETARIO