LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA I INTRODUCCIÓN Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 9 de agosto de 2012, con motivo de las apelaciones interpuestas en fecha 12 de julio de 2012, por el abogado en ejercicio EUGENIO PÉREZ TOLEDANO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°183.571, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARIS & CIA, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha 01 de marzo de 1995 bajo el N°31, Tomo 25-A, y última acta de asamblea de fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 30, Tomo 76-A RM1, representada en este acto por el ciudadano JORGE ENRIQUE PÉREZ PARIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.862.049, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil antes mencionada, y apelación de fecha 31 de julio de 2012, por la ciudadana YRIA COROMOTO GOMÉZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°9.736.259, asistida por la abogada en ejercicio LORENA GRATEROL, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°145.628, en contra de la decisión dictada por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO |DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de julio de 2012, en el juicio por DAÑOS Y PERJUICIOS que sigue la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARIS & CIA, S.A, antes identificada, en contra de los ciudadanas NANCY VIOLETA LEÓN CARDOZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°7.760.712, domiciliada en el municipio Maracaibo, e YRIA COROMOTO GOMÉZ, antes identificada. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad, el día 10 de octubre de 2012, tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva; de acuerdo a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de noviembre de 2012, el abogado en ejercicio EUGENIO PÉREZ TOLEDANO, antes identificado, presentó escrito de informes por ante este Tribunal Superior, del cual se evidencian los siguientes extractos: “...Da inicio el presente procedimiento a raíz de demanda incoada por la Sociedad Mercantil JORGE ENRIQUE PÉREZ PARIS&CÍA S.A. plenamente identificada en actas en contra de las ciudadanas NANCY VIOLETA LEÓN CARDOZO E YIRIA COROMOTO GÓMEZ, igualmente ya identificada en actas, por motivo de indemnización de daños y perjuicios estimados en la cantidad de Bs. 120.000 derivados de un problema de filtración en techo del apartamento 9-B propiedad de mi poderdante, además de la reparación de los mencionados daños, que son los siguientes: • Deterioro del techo de la sala de “estar”. • “Deterioro total de la viga ubicada entre la sala de “estar” y el comedor, que presentan grietas. • Deterioro del techo de la sala “comedor”. • Ruina de la pared de la habitación de servicio del baño de la habitación de servicio. • Decaimiento de la pared, techo y rejilla de aire acondicionado. • Ruina del techo de la cocina y lavadero. • Ruina de techo y paredes de la habitación secundaria, así como el marco y la falquilla de la puerta que ameritan sustitución • Perdición de techo y paredes de la habitación del niño. Ahora bien, del debate probatorio realizado en la primera instancia se comprobó la existencia de todos y cada uno de los daños mencionados ut supra así como el nexo causal entre éstos y la filtración generada por la negligente instalación por parte de la propietaria del apartamento 10-B, hechos, repetimos, plenamente demostrados a raíz de las diversas pruebas aportadas al proceso. Por otro lado la demandada NANCY LEÓN en su escrito de contestación a la demanda se limitó a negar de forma genérica y maliciosa los daños ocasionados como consecuencia de la filtración hartamente descrita a pesar del notorio estado en que se encontraban las instalaciones más aún cuando mi representada demostró que en diversas oportunidades y a través de diferentes medios hizo de su conocimiento la situación reclamada; la propietaria demandada de igual forma esgrimió defensas impertinentes por cuanto alegó disposiciones legales atinentes a la relación arrendaticia prácticamente desprendiéndose de toda responsabilidad derivada de su cualidad de propietaria del apartamento 10-B, de manera incomprensible, toda vez que al afectar a un tercero no involucrado en el contrato de arrendamiento entre ella y la inquilina es a todas luces la primera de éstas la responsable por los daños que generen los bienes de su propiedad. En este sentido la ciudadana NACY LEÓN invocó en su contestación la cláusula novena del contrato de arrendamiento que cursa inserto en actas, pretendiendo eludir su responsabilidad indicando que las reparaciones menores que requiera su inmueble objeto del contrato de arrendamiento, correrían por cuenta de la arrendataria. Pero es el caso que la cláusula décima sexta del citado contrato le atribuye exclusivamente la responsabilidad a la arrendadora la reparación de los vicios del inmueble entre los cuales se incluye expresamente tuberías, drenajes, e impermeabilizaciones, entre otros, y resulta níveo que es la situación en el caso sometido a su arbitrio por lo cual mal pudo la a quo exonerar a la ciudadana NANCY LEÓN de la responsabilidad que tiene como propietaria del inmueble cuyo desperfectos causaron los daños al inmueble de mi representada. DE LOS VICIOS DE LA RECURRIDA Ciudadana juez, la sentenciadora que conoció en primera incurrió en e vicio de FALSA APLICACIÓN DE LA NORMA... Se ocasiona en este caso toda vez que la Juez de primera instancia fundamentó su decisión de exonerar de responsabilidad a la propietaria, ciudadana NACY LEÓN, en el contenido del artículo 1.193 del Código Civil venezolano según el cual toda persona es responsable de los daños causados por las cosas que tiene bajo su guarda e interpretando- de forma errada-que era la inquilina la que detentaba la guarda de la cosa y por ende era ésta la responsable. Sin embargo, la Juzgadora de primera instancia omitió de forma grotesca el contenido de la disposición normativa siguiente se basó en principio para excluir de responsabilidad a la propietaria, como lo es el artículo 1.994 ejusdem. Se desprende entonces de este artículo que cuando una persona detenta la condición de de propietaria sobre algún inmueble y éste genera daños surge inmediatamente una responsabilidad objetiva para con el propietario de indemnizar dichos daños, sin que pueda excepcionarse en hechos de terceros... (..) Por lo tanto, una vez quedó determinado el daño causado al inmueble de mi representada –apartamento 9-B- por las filtraciones generadas en el apartamento 10-B, resultaba imperioso atribuir la carga de indemnización conforme a lo dicho por el legislador a la propietaria del inmueble en ruinas, sin que mediara determinación de culpabilidad ya que la misma resulta innecesaria dada la responsabilidad que le impuso la ley. En otro orden de ideas ciudadana Juez, la a quo interpretó de forma aislada los hechos controvertidos en la causa al concluir que la propietaria se encontraba exenta de responsabilidad toda vez que ésta alegaba no estar en conocimiento del estado en que se encontraba el inmueble de su propiedad sin tomar en cuenta que la misma llevaba un procedimiento administrativo por desalojo en contra de la inquilina (hecho que se desprenden del expediente administrativo tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda que fue promovido por la parte actora y valorado por la a quo) lo que implica que necesariamente hubo contacto entre las ciudadana YRIA GÓMEZ (inquilina) Y NANCY LEÓN (propietaria) hecho que forzosamente debe concatenarse con que cursan en actas las diversas comunicaciones dirigidas a la propietaria del inmueble causante del daño para informarle del estado en que se encontraba el mismo y que si bien fueron recibidas por la inquilina, ésta declaró en su contestación haberlas entregado a la propietaria recibiendo siempre respuesta negativa por la Intendencia del Municipio Maracaibo, por lo cual es evidente que la propietaria de forma maliciosa no recibía dichas comunicaciones pretendiendo así no verse comprometida con la situación presentada por el inmueble de su propiedad, generando un doble gravamen tanto a mi representada como a la inquilina. Por otro lado, la ciudadana NANCY LEÓN no puede pretender eximirse de toda responsabilidad de indemnizar por los daños causados por bienes que integran su patrimonio por el sólo hecho de desconocer su estado, ya que es su deber como propietaria de los mismos velar por el funcionamiento y mantenimiento óptimo de los mismo como un buen pater familias... Aunado a la consideración transcrita ut supra, el caso sub examine no va a demostrar la inobservancia culposa de una conducta impuesta por la ley, ya que por el contrario el imperio normativo –como fuente de obligaciones-ha impuesto la responsabilidad objetiva al propietario de un bien inmueble en caso que su ruina ocasione daños a los terceros, por lo cual resulta forzoso concluir que no existe otra posibilidad más que la demandada NANCY LEÓN sea condenada a la reparación e indemnización de todos los daños causados por deterioro y la imperfecta instalación del aire acondicionado que originó las filtraciones que causaron los daños al apartamento propiedad de mi representada, mas cuando la propietaria ha declarado en su contestación que entregó el inmueble a su inquilina con el aire acondicionado ya instalado. Así pues ciudadana Juez, se verifica que la aquo no dirimió el conflicto planteado conforme al Derecho positivo, ya que no sólo hemos fundamentado la pretensión con los argumentos jurídicos anteriormente vertidos, sino que además se demostró con las experticias –coincidiendo el criterio de los expertos- cuales son .los daños y cómo se ocasionaron, cuyas fotografías también rielan en el expediente y fueron verificadas en una inspección extralitem en consecuencia, estas pruebas fueron suficientes para demostrar que TODOS los daños cuya reparación se solicita se generaron con ocasión a la indebida instalación de un aire acondicionado de superior capacidad a la permitida para el cuatro de máquinas; una vez verificado esto la a quo debió condenar a su propietaria NANCY LEÓN, a que, mas allá de su conocimiento del daño o de su culpa (la cual se verifica por la instalación negligente e imprudente del aire acondicionado), por imperio normativo le fue atribuida la RESPONSABILIDAD OBJETIVA sobre los perjuicios causados por la ruina de un inmueble de su propiedad, sin distinciones de estar ocupando o no la edificación. Comos se ha observado ciudadana Juez, es absolutamente procedente la condenatoria de NANCY LEÓN como responsable por los daños reclamados, ya que esta demandada no puede desligarse de su condiciones de propietaria del inmueble e inexorablemente tiene la obligación de reparar todos los daños que este ocasione; resultando impertinentes todas sus infundadas defensas, principalmente la falta de conocimiento y la falta de notificación por parte de la inquilina YRIA GÓMEZ, ya que en todo caso la propietaria puede solicitar de manera autónoma la responsabilidad de la arrendataria por falta de notificación (como establece su contrato de arrendamiento que no es oponible a tercero por surtir efectos de manera exclusiva entre las partes); mas ello no es una defensa válida en contra de mi representada por ser la propietaria la única responsable frente a ella como se ha indicado hartamente. En fecha 28 de noviembre de 2012, la abogada en ejercicio MAHA KARINA YABROUDI BEYRAM, presentó en la oportunidad procesal correspondiente, escrito de informes, del cual se evidencia lo siguiente: “Es evidente ciudadana Juez, que el escrito de informes presentado por la parte actora, y que sirve de fundamento para su apelación, carece de manera absoluta de argumentación jurídica alguna que permita a este sentenciador revocar la decisión dictada por el Juzgado a quo, en tal sentido manifiesta la parte recurrente que mi representada, se limito (sic) al momento de dar contestación a la demanda a dar una contestación genérica, lo cual es totalmente falso, pues como podrá observar de las actas que conforman el presente expediente, que mi representada (sic) Que el inmueble objeto de la presente acción se encontraba arrendado a la ciudadana YRIA COROMOTO GÓMEZ, Negando a su vez que exista un bote de agua en el apartamento de su propiedad que haya generado la humedad, moho y filtración; que el aire acondicionado central ubicado en el pasillo de entrada a las habitaciones esté mal instalado, por cuanto al ser celebrado el contrato de arrendamiento entre las partes y la codemandada YRIA GÓMEZ, manifestó haberlo recibido en perfecto estado de uso y conservación y bien instalado, por lo que cualquier daño derivado de la conducta negligente e imprudente de la inquilina Yria Gómez, debería de ser indemnizado por dicha ciudadana, conforme a las reglas establecidas en el Código Civil, pues se presume que los daños han sido ocasionados por la referida ciudadana, quien poseía la guarda del inmueble en su calidad de inquilina, y así es ratificado en el referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y del cual pretendió librarse sin éxito la ciudadana YRIA GÓMEZ, pues quedo (sic) demostrado en las actas procesales su total y absoluta responsabilidad en la materialización de los supuestos daños. Asimismo, la parte actora pretende hacer creer a este Despacho que el Juez a quo incurrió en la aplicación de un falso supuesto de hecho, lo cual es totalmente falso, por cuanto la parte actora pretende hacer crecer que la ciudadana NACY LEÓN actuó de mala fe, circunstancia que nunca fue demostrada a lo largo del proceso, pues lo único que quedo demostrado en el proceso fue que la ciudadana YRIA GÓMEZ, era la única que conocía la situación del apartamento; en consecuencia es evidente que los hechos fueron analizados y valorados de manera correcta por el Juez a quo, ya que la parte actora, no logró demostrar a los largo del debate probatorio que mi representada tuviera conocimiento de los supuestos daños, ni tampoco lograron demostrar que mi mandante actúa con imprudencia, negligencia o mala fe, pues nunca estuvo en conocimiento de los referidos daños, ni de las condiciones del inmueble; no cumpliendo de esta forma con su carga procesal. Asimismo, pretende la parte actora excluir la aplicación de la obligación contractual asumida por la inquilina YRIA GÓMEZ, en la reparación de los daños causados, ya que conforme al contrato de arrendamiento suscrito por representada y la codemandada, esta ultima (sic) tenía la obligación de reparar los supuestos daños que se estaban suscitando, o en su defecto, comunicárselos a mi mandante para tomar los correctivos pertinentes, siempre que de acuerdo a lo previsto en el contrato le correspondieran; en consecuencia al no haber cumplido la ciudadana YRIA GÓMEZ con su obligación contractual de notificar a mi representada, resulta evidente que dicha ciudadana asumió la obligación de correr con la reparación de los mismos, dada su conducta negligente, imprudente e irresponsable pues transgredió lo previsto en las cláusulas Novena, Décimo y Vigésima Primera del contrato de arrendamiento suscrito, pues el apartamento le fue entregado a la arrendataria el día dieciocho (18) de junio de 2010, en excelentes condiciones de uso, tal como consta de la cláusula Vigésima Tercera del contrato y de los artículo 1.594 y 1.595 del Código Civil, razón por la cual se exime de toda responsabilidad a mi mandante pues la única obligada debe ser la ciudadana YRIA COROMOTO GÓMEZ, en su condición de arrendataria, pues quedó que probado que fue ella a quien se le hicieron los reclamos y en forma irresponsable y negligente jamás le notificó de nada. En consecuencia, es evidente ciudadana Juez, que lo único que quedo demostrado en el presente proceso fue la responsabilidad de la ciudadana YRIA GÓMEZ, como agente causante y responsable de los supuestos daños, no logrando la parte actora demostrar en modo alguno, responsabilidad, o participación en la causa de los daños invocados y cuya indemnización se pretende, lo que hace aplicable las disposiciones contenidas en el artículo 1.193... En consecuencia es evidente ciudadana Juez, que en el presente proceso únicamente quedo evidenciada la existencia de una relación arrendaticia entre las codemandadas, y que dicha relación arrendaticia la ciudadana YRA GÓMEZ, recibió el inmueble en perfecto estado de uso y conservación; y que derivada de esa relación arrendaticia, la ciudadana YRIA GÓMEZ, nunca cumplió con su obligación contractual de notificar la existencia de algún daño por lo que debe de aplicarse el artículo 1.193 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas contractuales suscritas por las partes, ya que mi representada no estaba en posesión del inmueble, por lo que la responsabilidad única y absoluta sobre los supuestos años corresponde a la ciudadana YRIA GÓMEZ. En cuanto a la decisión proferida por el JUEZ NOVENO DEL MUNICIPIO MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de julio de 2012, se evidencian de los siguientes extractos: “De las pruebas presentadas, quedó plenamente demostrado que la codemandada YRIA COROMOTO GÓMEZ, asumió la guarda del apartamento 10-B del edificio Montserrat a partir de la fecha en que comenzó a regir el contrato de arrendamiento -18 de julio de 2010-, siendo ésta la persona que estaba en la posibilidad de controlar el derrame del agua del aire acondicionado central instalado en el inmueble, y obligada a actuar con diligencia en hacer las reparaciones necesarias para evitar que el bote de agua proveniente del aparato de aire acondicionado ubicado en el apartamento que ocupa, causara los daños anteriormente descritos, o en su defecto, poner en conocimiento a la propietaria de la situación, para que tomara las previsiones necesarias, en caso que no le correspondiera como arrendataria realizar las reparaciones conforme al contrato. En consecuencia, la responsabilidad de los daños causados en el apartamento 9-B del edificio Montserrat, no pueden atribuírsele a la propietaria del apartamento 10-B, ciudadana NANCY LEÓN CARDOZO, en virtud de que no pudo demostrarse que ejerciera el control sobre el inmueble causante del daño, ni que estuviera en conocimiento de la problemática que se presentó en relación a las filtraciones originadas en el apartamento de su propiedad; siendo únicamente imputable la responsabilidad a la co-demandada YRIA COROMOTO GÓMEZ, quien no probó que los daños causados en el apartamento 9-B se deban a la culpa de la victima, de un tercero, a un caso fortuito o fuerza mayor, como lo exige el artículo 1.193 del Código Civil. DISPOSITIVO ...Sin Lugar la demanda que por Indemnización de Daños y Perjuicios intentó la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARÍS & CIA, S.A. en contra de la ciudadana NANCY VIOLETA LEÓN CARDOZO... Con Lugar la demanda que por Indemnización de Daños y Perjuicios intentó la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARÍS &CIA, S.A. contra la ciudadana YRIA COROMOTO GÓMEZ, ya identificada. Se condena a la ciudadana YRIA COROMOTO GÓMEZ a indemnizar a la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARÍS &CIA, S.A., los daños causados en el apartamento 9-B del piso 9 del edificio Montserrat, ubicado en la calle 73ª con avenida 2B en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo monto en bolívares será determinado mediante experticia complementaria del fallo que se ordena practicar conforme al procedimiento establecido para el Justiprecio de Bienes en los artículos 556 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, determinando con claridad el valor de las reparaciones a realizar, incluyendo el costo de la mano de obra y de los materiales conforme al precio actual en el mercado, de los siguientes daños existentes en el mencionado apartamento: Techo de la sala de estar en total deterioro que amerita remoción de pintura y reposición de friso con aditivo, pintura alcalina, lijar, encamisar, pintura blanca tipo A. -Viga entre la sala de estar y comedor en total deterioro, con grietas, amerita remoción de pintura, reposición de friso con aditivo, pintura alcalina, lijar, encamisar, pintura blanca tipo A. -Techo sala comedor, amerita reparación mediante el lijado y encamisado, pintura alcalina, pintura tipo A. Piso de pasillo principal machado y oscurecido por el bote de agua que cae por la viga, que amerita reposición de la cerámica italiana de primera. -Pared entre la sala de estar y comedor, amerita remover y pintura alcalina. -Techo de la sala principal, amerita reparación. -Techo pasillo de habitaciones con hongos y manchas, amerita lijar, encamisar, pintura alcalina, pintura blanca tipo A. -Pared de habitación de servicio con manchas de humedad la cual amerita reparación. -Techo del baño de servicio que amerita remoción de pintura y reposición de friso con aditivo, pintura alcalina, lijar encamisar y pintura blanca tipo A. -Techo de baño de la habitación principal, rejilla aire acondicionado y pared de habitación que ameritan reparación. -Techo de la cocina y lavadero que ameritan reparación y reposición de pintura, friso, pintura alcalina, lijar, encamisar y pintura blanca tipo A. -Techo y paredes de habitación secundaria que necesita remoción de pintura, reposición de friso con aditivo, pintura alcalina, lijar, encamisar, pintura blanca tipo A. -Techo y pared de habitación del niño, necesita remoción de pintura, reposición de friso con aditivo, pintura alcalina, lijar encamisar, pintura blanca tipo A. Marco y falquilla de puerta de habitación secundaria dañada, amerita sustitución y pintura. III EXTENCIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA En el presente litigio es importante tomar en cuenta los medios probáticos que presentaron las partes durante el proceso para demostrar la veracidad de los hechos alegados, es por ello que a continuación se nombran explícitamente las pruebas promovidas por ambas partes. Consta en actas que en fecha 07 de noviembre de 2011, el ciudadano JORGE ENRIQUE PÉREZ PARIS, antes identificado, presentó en su libelo de la demanda la promoción de pruebas: a) Copia del documento de propiedad del Apto 9B. b) Copia del documento de propiedad del Apto 10B. c) Copia de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARIS & CIA, S.A, y su última Acta de Asamblea. d) Original de carta de reclamo a la propietaria del apto 10B, recibida por la inquilina. e) Copia de citación recibida. f) Original de Informes de Inspección N°0287-11 y 0398-11, del Cuerpo de Bomberos de Maracaibo. g) Original de Informe Técnico N°DO-DCM-11-118, SIEM-DG-2011-0932, DEL SIEM. h) Original del presupuesto del Ingeniero Civil. i) Original Experticia Judicial con fotografías. j) Prueba de Testigos a los ciudadanos Diana Elena Pirela meza, Héctor José Ortega Mendoza, Marlin Leal Leal, Freddy Portillo Reverol, Mario Luis Soto Villasmil, y Sandra Luz Arrias. Consta en actas que en fecha 13 de marzo de 2012, la ciudadana NANCY VIOLETA LEÓN CARDOZO, asistida por el abogado en ejercicio JESÚS ENRIQUE BELANDRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.721.506, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°51.567; presentó en su contestación el escrito de promoción de pruebas: a) Contrato de arrendamiento autenticado, en fecha 07 de julio del año 2010, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, quedando inserto en el N°22, Tomo 77 de los libros respectivos. b) Copias certificadas de la totalidad del expediente tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda. IV MOTIVOS PARA DECIDIR Para clarificar el inconveniente que se discute en el presente caso, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, esta Sentenciadora Superior, pasa a considerar los siguientes aspectos: De conformidad con lo dispuesto en el Código Civil, establece: “Artículo 1.185. El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.” Artículo 1.586. El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios” Artículo. 1596. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.” Artículo. 1597. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.” (Destacado de este Tribunal) En tal sentido, se hace imperativo esbozar lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 12. Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento y conservación. A estos, deberán contratar con personas especializadas servicios de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás leyes y Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios.” En este sentido, los civilistas Juan Garay y Miren Garay, en su obra CÓDIGO CIVIL, Ediciones JUAN GARAY, Volumen V, (pág. 78), comenta sobre los artículos 1.596 ejusdem, lo siguiente: COM 1596: Una obligación imperiosa del inquilino es informar al arrendador de las novedades que ocurran en el inmueble que exijan reparación así como cualquier novedad que pueda ocasionar daño, como sería por ejemplo, una invasión (usurpación, dicé el artículo), und debilitamiento deliberado o no de columnas y vigas de sustentación, etc. La negligencia en informar al dueño, lleva consigo la responsabilidad del inquilino de los daños que sufra el inmueble y de los perjuicios que ocasione el propietario.” En este sentido, el autor José Luis Varela, en su Libro ANÁLISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, 2da. Edición Actualizada, Caracas-Venezuela (pag 30 y ss), comenta sobre el artículo 12 de la mencionada ley, se evidencia lo siguiente: “Esta obligación es de carácter imperativo para los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento. Lo cual excluye de tal obligación legal a los arrendadores que poseen edificios o apartamentos bajo el régimen de Propiedad Horizontal, es decir, en estos casos el mantenimiento y conservación del inmueble puede corresponder al arrendatario, situación que a nuestro entender no exonera al arrendador de la obligación de derecho común de entregar la cosa arrendada en buen estado. Sin embargo, aun cuando la obligación de mantener en buen estado de mantenimiento y conservación el inmueble destinado arrendamiento es imperativa para los propietarios y administradores, para el arrendatario dicha obligación es de carácter facultativo, pues el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art.12) deja a salvo las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Conforme al derecho común, es obligación del arrendador conservar el inmueble en estado de servir al fin para que se le haya arrendado (Art. 1.585, ord. 2° C.C). Impone el legislador no sólo la obligación de hacer entrega de la cosa al arrendatario, sino también, el deber de realizar actos de conservación (reparaciones) que permita el goce de la cosa al arrendatario. En este sentido el legislador civil ha señalado expresamente las obligaciones siguientes: a) El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (Art. 1.586 C.C). La cosa debe ser entregada en perfecto estado de conservación, de modo de servir para el destino arrendado. Estas reparaciones sean pequeñas o mayores son a cargo del arrendador. Si no se ha hecho en el contrato la descripción del estado de conservación del inmueble se presume, iuris tantum, que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición (Art. 1.595 C.C). b) Mientras dure el contrato, el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones, que según el uso, son de cargo de los arrendatarios. (Art.1.586 encab. C.C). Salvo pacto en contrato, respecto las reparaciones pequeñas, las debe efectuar el inquilino, estas reparaciones están referidas conforme a nuestra costumbre y uso urbano a aquellas destinadas a conservar los accesorios y estética del inmueble, por ejemplo: cerraduras, vidrios, puertas, grifos de agua, tomacorrientes, interruptores de electricidad, bombillos, pintura de paredes y techos, etc. En la practica contractual se suele estipular en los contratos de arrendamiento un criterio económico o tarifa para determinar cuando una reparación es menor o mayor, recurriendo a la cuantía de la reparación (si valor de la reparación es menor a determinada cantidad de dinero las hace el inquilino y si es mayor a la suma estipulada las hace el arrendador). Esta cláusula contractual a nuestro criterio es válida siempre considerándose estar referida a reparaciones menores, pues por pacto en contrario, de manera pura y simple, no se podría obligar al inquilino a efectuar reparaciones mayores al inmueble, a menos, por supuesto, que los daños meritorios de reparación sean culpa del inquilino, personas de su familia o subarrendatarios (Art. 1.597 C.C). Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino y en caso de duda serán de cuenta del propietario (Art. 1.612 C.C); el legislador no establece en caso de arrendamiento, cuáles son las reparaciones mayores, por lo cual debemos recurrir a la analogía y aplicar el artículo 609 del Código Civil referente al usufructo en el cual se señala: “Se entiende por obras o reparaciones mayores días que ocurren por una vez o a largos intervalos de tiempo, y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria”. Asimismo, de autores Ricardo Henriquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su libro el NUEVO RÉGIMEN JURÍDICO SOBRE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, 2da Edición 2004, Caracas, (pag 40 y 41), se extrae lo siguiente: “La principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario, y en consecuencia debe entregarla en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, y conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts. 1585 y 1.586 del Código Civil). Los vicios y defectos que impidan el goce de la cosa, total o parcialmente, se resuelven en indemnización de daños y perjuicios debidos al arrendatario, salvo que esos vicios sean ocultos, ignorados por el arrendador (Art. 1.587 del Código Civil). En efecto, dicho artículo 12 de la Ley establece que <>. Esta norma es similar a la del artículo 1.586 del Código Civil, según el cual < Pero el arrendador debe sanear todos los vicios o defectos del inmueble arrendado que impidan su uso, aunque no los conociere al tiempo del contrato, al punto de que responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba (Art.1.587 del Código Civil). No obstante el vicio oculto no queda eximido de las obligaciones del arrendador según el artículo 12 de la Ley especial, toda vez que ésta no excluye al arrendador de ninguna obligación de mantenimiento y conservación, sea o no un vicio oculto. Empero, el artículo 12 en comento, establece una obligación de resultado y no de medios, en el sentido de que es deber del arrendador o de quien administre el inmueble arrendado por su orden y cuenta, mantener el buen funcionamiento y conservación de la cosa alquilada. No obstante, según el artículo 19, los gatos de conservación de unidades de edificaciones no sujetas a regulación (cfr Art.4°), los gastos de conservación son negociables, en el sentido de que pueden ser fijados por las partes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento. De acuerdo al artículo 30. No obstante, la norma tiene carácter supletorio y no imperativo. No consagra dicho artículo 19 un derecho irrenunciable del arrendatario, pues como su texto lo indica, es posible establecer en el contrato, de mutuo acuerdo, estipulaciones que determinen cosa distinta a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o en el Código Civil. De manera que las partes pueden establecer el criterio cuantitativo de los gastos mayores (a cargo del arrendador) y las reparaciones menores (a cargo del arrendatario), o bien poner a cargo de éste la reparación de los inmuebles por destinación o artefactos y equipos técnicos que estén incluidos en el arrendamiento.” Por otra parte, es necesaria la valoración y análisis de las pruebas promovidas por la parte actora en el escrito libelar, por cuanto se invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso. Así pues, en primer lugar el demandante promovió copia simple del documento de propiedad del apartamento 9B, inserta desde el folio seis (6) hasta el folio ocho (8) de la Pieza Principal 1, ambos inclusive, adjunta la nota registral del la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde en autoridad de cosa juzgada se declara la partición de la comunidad conyugal mediante la cual se adjudica la propiedad del apartamento 10B a la ciudadana Nancy Leon, inserto desde el folio nueve (9) hasta el folio once (11), adjunto la nota de registro; Copia de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARIS&CIA, C.A, inserto desde el folio trece (13) hasta el folio diecisiete (17); y copia del Acta de Asamblea Extraordinaria, inserta desde el folio diecinueve (19) hasta el folio veintidós (22), todos folios pertenecientes a la Pieza Principal 1 del expediente. De lo anterior, esta Jurisdicente observa que, en todo caso son copias simples de documentos públicos; en virtud de ello, para que dichas copias simples de documento público simple surtan plenos efectos probatorios en el juicio de autos, es necesario que cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha disposición constituye la norma rectora acerca de la posibilidad de acompañar copias simples a los autos y que surtan efectos jurídicos procesales, al establecer que: “…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…” Asimismo, los referidos documentos se valoran de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, el cual establece: “Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos público o de cualquier otro documento auténtico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes.” Los requisitos que prevé la norma adjetiva precedentemente transcrita, cuyo cumplimiento otorga pleno valor probatorio a las copias fotostáticas o simples, se subsumen en primer lugar a que, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con el libelo o la contestación o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte); así pues, los anteriores documentos cumplen con los requisitos establecidos en la norma planteada. ASÍ SE ESTABLECE. Por cuanto, de los instrumentos promovidos efectivamente se constata que la sociedad mercantil JORGE PÉREZ PARÍS & CÍA es propietaria del apartamento signado con el N° 9B que conforma el edificio Montferrat; así como también se evidencia claramente que la ciudadana NANCY LEON es la propietaria del apartamento 10B perteneciente al mismo edificio. ASÍ SE ESTABLECE.- Original de carta de reclamo dirigida a Nancy León, propietaria del apartamento 10B, de fecha 01 de septiembre de 2010, inserta en el folio veintitrés (23) de la Pieza Principal 1, este instrumento esta sujeto a las reglas de valoración del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el legislador exige que aquel sujeto, tercero a la causa, de quien emana el documento, debe acudir al proceso a ratificarlo. Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial…” (Destacado del Tribunal) Así pues, que tratándose de documentos emanados de terceros, el proponente en el lapso probatorio, no sólo debe limitarse a promover la documental privada emanada de terceros, sino igualmente la prueba testimonial a los efectos de la ratificación del documento sin lo cual, el documento carecerá de eficacia probatoria, porque la valoración de la prueba debe a hacerse de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de una prueba testimonial y no una documental. Al respecto y comentando el artículo 431 ejusdem, el Dr. RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, 3ª edición actualizada, página 327 y ss, cita lo siguiente: “…Si un testigo al rendir declaración, dice reconocer documentos como suscritos o emanados de él…constituye una prueba testimonial válida…En consecuencia, lo inadmisible es solicitar de un tercero el reconocimiento en juicio de un documento, sin articular el hecho dentro de los particulares de la prueba testimonial… (…) No se trata…de una prueba documental, ya que no es un reconocimiento de un instrumento privado el que realiza el tercero declarante, si no un testimonio, que se aprecia según las reglas de la valoración de la prueba de testigos prevista en el artículo 508 ejusdem y no de acuerdo a las del instrumento privado a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. En otras palabras, que la ratificación del instrumento privado por parte de los terceros forma parte de la prueba testimonial y por esta razón, este instrumento ratificado no se convierte en un documento privado reconocido que puede ser usado en otro juicio…” (Resaltado del Tribunal) Ahora bien, otros autores como el Dr. HUMBERTO E. T. BELLO TABARES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROBATORIO, TOMO II, página 948 y ss; comenta que: “…en relación a la ratificación consiste en poner a la vista del tercero el documento emanado de él, a los fines que lo reconozca como efectivamente emanado de él, así como su contenido, de manera que descartamos aquella tesis que sostiene que la ratificación no se limita a esta situación, sino al interrogatorio sobre el lugar, modo, tiempo en que se realizó el documento, su contenido y demás circunstancia referidos al mismo, pues en este caso, no estaríamos en presencia de la ratificación de un documento y su contenido, desnaturalizándose la mecánica, por lo que insistimos, la ratificación solo involucrará el hecho que el tercero reconozca el documento como emanado de él, todo ello no obstante a que la apreciación de la prueba no es por vía documental sino testimonial, vale decir, que en materia del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el operador de justicia lo que apreciará y valorará será la declaración del tercero, como si se tratara de una prueba testimonial, lo cual en nada influye en la forma de ratificación, pues aquello solo se refiere a la apreciación, no a la ratificación; por otro lado, en cuanto a la finalidad y motivo de la ratificación es con el objeto de asegurar al contendor judicial de aquella parte que lo haya propuesto, el derecho de controlar y contradecir la prueba, ejerciendo su derecho constitucional en materia probatoria…quien tiene el derecho de interrogar al tercero es precisamente el no proponente, siendo en consecuencia una práctica viciada, que el proponente realice preguntas al tercero, salvo que lo haya promovido también como testigos, conforme a lo previsto en el artículo 483…” (Destacado del Tribunal) En este sentido, aún cuando se observa que la referida misiva esta suscrita por la ciudadana Amira Leal quien según acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Empresa Jorge Peréz París & Cía, S.A, celebrada el veintidós (22) de Noviembre de 2010, se le ratifica como presidente suplente en forma vitalicia; la misma no fue suscrita por la ciudadana antes mencionada en representación de la sociedad mercantil. Aunado a esto, si bien es cierto que la ciudadana Nancy Leon no desconoció expresamente el instrumento, se evidencia de actas que quien lo recibió y firmó es la ciudadana Yria Gómez, tal como lo alega en su escrito de contestación, por cuanto esta sentenciadora no tiene la convicción de que la propietaria Nancy Leon haya recibido en algún momento la mencionada misiva, por cuanto no contiene firma de la ciudadana, para tenerse como recibido por la misma. Por las razones up supra expuestas y de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial; y como quiera que ese medio no fue promovido por la parte promovente de los instrumentos; este Juzgado Superior desecha como material probatorio de la presente causa, la misiva antes referida. Así se Establece.- Boleta de Citación N°257, de fecha 15 de septiembre de 2010, inserta en el folio útil veinticuatro (24) de la Pieza Principal 1, dirigida a la ciudadana Nancy León, contiene una firma ilegible, estampada con el sello húmedo de la Gobernación del estado Zulia; se considera un documento público administrativo, por cuanto se valora de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; así pues, se aprecia la dirección del apartamento 10B en el edificio Montferrat y la fecha de citación 28 de septiembre de 2010; igualmente se desprende de esta prueba que efectivamente la parte actora hizo una denuncia ante la intendencia del Municipio Maracaibo, tal como lo alegó en su escrito libelar. Original de comprobante de solicitud N° 15.441, inserto en el folio veinticinco (25) de la Pieza Principal 1, de fecha 19 de julio de 2011, solicitado por la ciudadana Amira L. Leal. A, emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, suscrito con firma ilegible, medio probatorio el cual también se considera como un documento público administrativo, regulado por el mencionado artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; por cuanto se aprecia que es la solicitud para la realización de una inspección e informe de riesgo, aunado a esto, no se evidencia dirección alguna de la realización de esta inspección. Original de Informes de Inspección N°0287-11, de fecha 21 de julio de 2011, inserto desde el folio veintiséis (26) hasta el folio veintisiete (27) de la Pieza Principal 1, emanado de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, suscrito por el Coronel Gilfredo Espinoza, y por el Teniente Coronel Luis Arrieta M, estampado con los sellos húmedos de la Dirección de Prevención del Cuerpo de Bomberos y de la Comandancia General, en el cual esta Juzgadora aprecia las recomendaciones con respecto a las medidas de seguridad que deben tomarse en el edificio Montferrat, así como también el cuerpo de bomberos deja constar de los daños causados tanto al pasillo del piso 9, como al apartamento 9B. Original del informe de inspección N°0398-11, de fecha 14 de septiembre de 2011, inserta en el folio útil veintisiete (27) de la Pieza Principal 1, emanado de la Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, suscrito por el Mayor Juan García, y por el Teniente Coronel Luis Arrieta M, estampado con los sellos húmedos de la Dirección de Prevención; mediante el cual se deja constancia de la inspección ocular realizada por el mismo organismo en el apartamento 9B, de la cual se arrojan como resultados según lo expresado en el informe “las filtraciones de aguas existentes, provenientes del inmueble (apartamento) ubicado en la parte superior del mismo, en las paredes y techo-losa (platabanda) en ambientes de dormitorio principal, sala comer, cocina, área de aires acondicionados, sala sanitaria; condición que genera el deterioro progresivo de la estructura y atenta contra la integridad física del núcleo familiar que en esta reside”; por lo que para esta Juzgadora es evidente la existencia de daños en el apartamento 9B, determinados por un organismo público administrativo, que goza de confiabilidad y especializado para realizar tales inspecciones. De lo anterior, se denota que ambos informes se consideran documentos públicos administrativos que como se expuso anteriormente goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, referida prueba es valorada de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; así mismo, ha quedado demostrado que en el apartamento 9B existen filtraciones de agua, proliferación de hongos en el techo y paredes, y una serie de daños determinados por un cuerpo especializado en la determinación de los deterioros en el apartamento objeto del litigio. ASI SE OBSERVA.- Copia de la remisión de los informes técnicos elaborados por el Departamento de Construcción de esta Dirección, N°DG-2011-0932, inserta en el folio útil veintiocho (28) de la Pieza Principal 1, suscrita por la Directora General del Sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), Maria Alejandra Jover, por cuanto se evidencia la dirección de las instalaciones del inmueble, apartamento signado con el número 9B, ubicado en la Av.2B con calle 73ª, Conjunto Residencial Montferrar, Sector la Lago, Parroquia Olegario Villalobos, el cual tiene N° de oficio DO-DCM-118.2011, Tramitación N°0398-11, así pues esta Juzgadora evidencia que en los informes realizados por el SIEM se especifican los daños de filtraciones al apartamento realizados fueron enviados al Cuerpo de Bomberos y recibidos en fecha 30 de septiembre de 2011, a las 10:51, Recibidos por Maria Reverol, ratificando una vez mas los daños existentes en el apartamento 9B. Copia del informe Técnico, N°DO-DCM-11-118, inserto en el folio veinte nueve (29) hasta el folio treinta y dos (32) de la Pieza Principal 1, de fecha 21 de septiembre de 2011, suscrito por el Arquitecto Rufino Jiménez, contiene el sello húmedo estampado de la Dirección de Prevención del Cuerpo de Bomberos, emitido por la Directora General Sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), Economista María Alejandra Jover, medio probatorio del cual esta juzgadora evidencia los daños existentes en el apartamento 9B, avalados por un organismo público administrativo. En cuanto a estos documentos mencionados en el párrafo precedente, emanados por estos organismos públicos administrativos son considerados como copias de instrumentos públicos administrativos, por lo que se aplica el criterio antes mencionado con respecto al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por el artículo 1.384 del Código Civil, estas pruebas cumplen con los requisitos, en cuanto a que se promovieron en la oportunidad correspondiente, e igualmente no han sido desconocidos por la contraparte; así mismo se valoran por gozar de total veracidad, al derivarse de un documento público administrativo. Original del presupuesto, inserta en el folio útil treinta y tres (33) de la Pieza Principal 1, suscrito por la Ingeniero Civil Diana E. Pirela M, estampado de sello húmedo correspondiente a la misma ingeniera; con respecto a esta medio probatorio de conformidad con el artículo 431 ejusdem, al ser un documento privado emanado de un tercero, se ratificó y reconoció en su contenido y firma mediante la prueba testimonial a la Ingeniero civil antes mencionada; el cual su apreciación se explicará en lo adelante con la valoración de la testimonial de la Ingeniero durante la audiencia oral. Inspección Ocular Extralitem, inserta desde el folio cuarenta y nueve (49) hasta el folio sesenta y uno (61) de la Pieza Principal 1, realizada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 13 de octubre de 2011; esta prueba se valora conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el Juez puede verificar por sí mismo los hechos, así pues el artículo establece: “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o de cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos. La inspección ocular prevista en el Código Civil se promoverá y evacuará conforme a las disposiciones de este Capítulo.” De conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.” Al respecto y comentando el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el Dr. RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, 3ª edición actualizada, página 470 y ss, cita lo siguiente: “La prueba de inspección judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del juez, sin necesidad de representación del mismo, sea por la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que de una escritura (representación documental)...Aquí la percepción es directa, y como no sólo puede ser de visu, sino también a través de los otro cuatro sentidas, es par lo que el nuevo Código le ha dado el nombre más amplio de inspección judicial, en vez de inspección ocular, como se le llamaba. Son objeto de esta prueba los hechos que el juez puede percibir por sí mismo. Por tanto, los hechos pasados que no han dejado huello ni rastro y las deducciones o suposiciones que se puedan formular, mediante razonamientos lógicos, con base en los hecho constatados, no puede acreditarte por este medio probatorio. El juez <>, según lo dispuesto en los artículos 1.428 del Código civil y 475 de este Código; pero ello no va a desmedro de la potestad que tiene, en la oportunidad legal, de valorar la prueba, y hacer entonces las deducciones y apreciaciones que en sano juicio y según las sindéresis, ameriten los hechos objetivamente considerados, según lo dispuesto en el artículo 1.430 del Código Civil.” En este sentido, para esta Juzgadora es evidente los daños ocasionados a las instalaciones del inmueble, por cuanto a través de las fotografías que constan en el expediente, medios probatorios que gozan de total veracidad debido a que son parte del informe que se deja de la inspección ocular realizada por el tribunal encargado, por cuanto se aprecia de las fotografías tal cual como se establece en el informe de la inspección “un área destinada a Sala-Comedor, observándose en su techo manchas de color marrón y negro, desprendimiento de pintura y grietas. Asimismo se pudo observar manchas de color negro en el área común existente entre las habitantes, específicamente en su piso. De igual forma, en lo que respecta a la Sala Sanitaria se observan manchas de color marrón y negro, desprendimiento de la pintura y grietas en su techo. Por otra parte se constato la existencia de una puerta dentro de un espacio común, en el cual se encuentra ubicado un Aire Acondicionado, observándose asimismo manchas de color marrón y negro, desprendimiento de la pintura y grietas en el techo. En lo referente al área de la Habitación Principal y Habitación Secundaria, resultó evidente la presencia de manchas de color marrón y negro, desprendimiento de la pintura y grietas en el techo, baño y closet de ellas. En lo que respecta a la Habitación de Huéspedes, se constataron la existencia de manchas de color marrón y negro en su techo, paredes y rejillas del aire acondicionado, así como en la puerta de entrada a la habitación. En cuanto al área de la Cocina, se evidenciaron manchas de color marrón y negro, al igual que desprendimiento de la pintura en el techo. Ahora bien, al realizarse un recorrido por el área del Lavadero, se observaron manchas de color marrón, al igual que deterioro en la pintura. En lo referente a la Habitación de Servicio, se constató la existencia de manchas de color marrón y negro, al igual que desprendimiento de la pintura en el techo y pared de la habitación y baño...” Por cuanto se le acredita total valor probatorio al anterior medio, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.- Experticia, inserta desde el folio veintitrés (23) hasta el folio treinta y dos (32) realizada en fecha 28 de mayo de 2012, suscrita por las ciudadanas Lisette Mogollon y Mirilla Aguilar, ingenieros civiles; y Beatriz Castro, arquitecta, todas identificadas en actas, estampado el sello húmedo correspondiente a la arquitecta Beatriz Castro; de la cual se evidencian los siguientes extractos: “...según información suministrada por la Sra.Amira Leal, su problema se intensificó en estos últimos 2 años, donde se manifestó que ha habido periodos largos de tiempo que caían constantemente gotas de agua, viéndose en la necesidad de colocar recipientes para recogerlas. Hecho que pudimos corroborar debido al deterioro y las marcas en un área aproximadamente del 80% del área total del apartamento, las marcas en el piso y la presencia de moho, lo cual evidencia que los daños ocasionados en el apartamento 9B se viene presentando desde hace tiempo. Según planos del inmueble, en las áreas afectadas no existen instalaciones sanitarias. En la inspección realizada al inmueble 10B, el cual está situado sobre el inmueble afectado 9B, pudimos verificar que: 1. Existe un derrame de agua proveniente del aire acondicionado central ubicado en el pasillo que da hacia los cuartos; el Aire Central, no cumple con las medidas del cuarto de máquina, ya que el área que posee dicho cuarto es menor a la requerida por la máquina existente. Para poder instalarlo en ese espacio se tuvo que demoler parte (6cms aprox). De las paredes frontal y lateral derecha, dichas paredes no aparecen recubiertas en algunas áreas, (colocación friso), ni impermeabilizadas (fotos 13,14,15,16 y 17); aunado a esto, la unidad de Aire Acondicionado fue colocada de lado, originando que el agua que bota debido a su funcionamiento normal se filtrara por las paredes que se encuentran sin recubrimiento, hacia la losa de techo, vigas y paredes del inmueble 9B. Incluso se observa que existe humedad y desprendimiento de la pintura en las paredes del Comedor y pasillo del apartamento 10B (Fotos No. 19, 20 y 21). 2. Por otra parte, se realizó un reconocimiento por área de la Cocina –Lavadero, así como también el Cuarto y Baño de Servicio, donde se constató: a. El Aire acondicionado que se encuentra en el área de la Cocina tiene tiempo dañado y se observan restos de manchas de humedad en paredes y piso (Foto No.22) b. En el Cuarto de Servicio, está ubicado un tanque de 520lt (aprox), conectado con otro tanque de la misma capacidad que se encuentra en el área de la ducha dentro del baño de servicio (fotos No.23 y 24); conversando con la Sra. Yiria Gómez habitante del departamento 10B, nos informó que por malas conexiones en los tanques, tuvo que contratar a un plomero para que le solventara el problema, colocando conexiones nuevas. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES En virtud de lo anteriormente expuesto se concluye que: 1.- El daño evidenciado en la losa de entrepiso, vigas y paredes tanto de la habitación del niño, como habitación principal, estudio, sala-comedir-estar, es a consecuencia de las constantes filtraciones generadas en el apartamento 10B por la mala instalación y sobredimensionamiento del aire acondicionado situado en el pasillo que va a los cuartos, así como de la falta de recubrimiento e impermeabilización del cuarto de máquinas, 2.-Los daños en la zona de Baño Principal y Cocina-Lavadero, son producto de filtraciones pasadas, provenientes del apartamento 10B. 3.- Las marcas en el área del Cuarto y Baño de Servicio se presume que son a causa de las conexiones de los tanques existentes ó de las instalaciones sanitarias de la zona en el apartamento 10B, ya que para el momento de la visita, no se evidencia humedad presente. (...) En este sentido, con respecto a la validez de la prueba de expertita el Dr. HUMBERTO ENRIQUE BELLO TABARES, de su obra TRATADO DE DERECHO PROBATORIO, Tomo II, página 993 y 999, explica lo siguiente: “En cuanto a la naturaleza de la experticia, debe destacarse que se trata de un verdadero medio de prueba judicial, que permite apreciar o verificar hechos de carácter controvertido, gracias al dictamen o juicio que emitan o aporten al proceso lo expertos, vale decir, de la declaración científica, técnica o artística que hagan sobre hechos que requieran de conocimientos especiales, científicos o artísticos que escapan del conocimiento general del juzgador, de manera que al experto, se le exige su pericia, sus máximas de experiencia en determinada materia especial, científica, técnica, artística; igualmente, es de naturaleza personal, indirecta e histórica, al solo poder verificarse los hechos mediante la práctica que de la prueba hagan los expertos designados por el operador de justicia, quien recibe de éstos sus opiniones o juicios para la verificación de los hechos que se reconstruyen. Luego, se trata de una prueba judicial. Por medio de la cual el operador de justicia puede verificar los hechos que escapan de sus conocimientos generales y que requieren de conocimientos especiales, partiendo de las declaraciones científicas, artísticas, técnicos o especiales que aporten al proceso los expertos mediante sus opiniones o juicios de valor, basados en sus conocimientos especiales y sus máximas de experiencia, allegándose así la verificación de los hechos en forma indirecta e histórica; consecuencia de lo anterior es que, siendo el operador de justicia de valor, basados en sus conocimientos especiales y sus máximas de experiencia, allegándose así la verificación de los hechos en forma indirecta e histórica; consecuencia de lo anterior es que, siendo el operador de justicia un perito o experto en la materia jurídica o así en teoría debiera serlo, ante la ignorancia de conocimientos especiales que escapan de sus conocimientos generales, si se requiere del concurso de los mismos para la verificación de los hechos debatidos en la arena judicial, debe acudirse a la experticia, al dictamen de expertos o por expertos, quienes brindarán y aportarán su ciencia, su técnica, su arte para producir la prueba que demuestre la verdad o falsedad de lo que se discute, lo cual en definitiva deberá ser apreciado por el juzgador, a quien no ata el dictamen o juicio de valor del experto. ...Para la validez de la prueba d experticia, se requiere el cumplimiento de las formalidades legales, especialmente en materia del dictamen pericial o informe de los expertos, el cual debe contener y cumplir con un junto de requisitos mínimos previstos en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, como su presentación escrita –en los procesos orales no existe esta previsión, siendo que el dictamen debe presentarse en la audiencia oral, de juicio o de pruebas, directamente por los expertos, quienes deben comparecer personalmente al acto- descripción detallada de los hechos que fueron sometidos al conocimiento de los expertos, exposición de los métodos, técnicas o sistemas utilizados para el examen de verificación de los mismos y las debidas conclusiones de la prueba, además de tener que ser presentado en un solo escrito y debidamente suscritos por todos, ello conforme a lo previsto en el artículo 1.425 del Código Civil, sin lo cual, el dictamen pericial carecerá de validez procesal y probatoria...” Con la experticia promovida por la parte actora, antes explanada, la misma es valorada por este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 451 Código de Procedimiento Civil y 1.422 y siguientes del Código Civil; se evidencian los daños ocasionados en el apartamento 9B, con respectos a la humedad, manchas y deterioro en las paredes y techos; e igualmente las condiciones en la que se encuentra el apartamento 10B, el cual es el causante de estos daños al apartamento mencionado; por lo que no hay lugar a dudas para esta Sentenciadora que existe una responsabilidad imputable por los daños originados del mal estado del apartamento 10B. ASÍ SE DECIDE. Así pues, con respecto a la testimonial de las ciudadanas BEATRIZ CASTRO, LISETTE MOGOLLON Y MIRELLA AGUILAR, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 5.039.955, 7.974.690 y 4.522.978, respectivamente; de profesión arquitecto la primera de las nombras e Ingeniero Civil las dos últimas nombradas, actuando en este juicio como expertas designadas y juramentas por el Tribunal a quo; por cuanto durante la audiencia oral rindieron su testimonio con respecto a la experticia realizada; de la cual explicaron detalladamente cada punto sobre la misma, e igualmente aclararon cada duda instada tanto por las partes como por la Juez a quo. De lo anterior, por lo apreciado en la unidad de disco compacto de la audiencia oral, contenido en el expediente, esta Juzgadora aprecia las testimoniales de las expertas como medio probatorio esencial para la resolución del presente litigio, por cuanto aclaran puntos particulares de la experticia de la situación de los inmuebles, tanto del apartamento 9B afectado como del 10B, que solo ellas como expertas con sus conocimientos especiales, pueden explanarle a esta Sentenciadora; por lo cual efectivamente existe un daño en el apartamento 9B causado por los fenómenos ocurridos en el apartamento 10B. Así pues, en cuanto a la testimonial de la ciudadana Diana Elena Pirela, titular de la Cédula de identidad N°7.628.995; de profesión Ingeniera Civil, traído su testimonio para reconocer instrumento privado emitido por a misma, el cual es un presupuesto sobre la valoración de los gastos para la indemnización de los daños al inmueble. Por lo tanto, en base a los párrafos precedentes, esta sentenciadora en cuanto a la testigo, según apreciación de grabación, considera que la misma no fue exacta al momento de aclarar varios puntos sobre el presupuesto de manera que alegó que no se recordaba exactamente el mismo, por cuanto ya había pasado tiempo de haberlo realizado, por cuanto se valora a la testigo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, en varias oportunidades leyó un papel alegando que necesitaba leer para recordar lo establecido por ella para el momento de la realización del presupuesto; por lo que esta Juzgadora desecha la prueba testimonial de la ciudadana antes mencionada junto con el Presupuesto por ella realizado; debido a que en base al artículo 498 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal goza de libre apreciación para valorarla; por la imprecisión en la respuesta de la testigo y la lectura en reiteradas ocasiones de un papel, de lo cual se apreció que la testigo no estaba segura de lo realizado por ella en ese presupuesto, en razón de lo anterior a esta Sentenciadora se le imposibilita valorarla como precisa y veraz. Así se decide.- En cuanto, al testigo Héctor Ortega, titular de la cédula de identidad N° 83.484.267, quien es el conserje del edificio; manifestó haber notificado al esposo de la ciudadana demandada Nancy Leon; aunado a esto apreció los daños ocasionados en el apartamento 9B. Pues bien, aún cuando el artículo 479 establece: “Nadie puede ser testigo en contra, ni a favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge. El sirviente doméstico no podrá ser testigo ni a favor ni en contra de quien de quien lo tenga su servicio.” Si bien es cierto, que el artículo anteriormente citado no regula como relación de dependencia y/o subordinación la existente entre el conserje y la administradora de condominio, Amira Leal, cónyuge del demandante, esta Sentenciadora hace alusión al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya que por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación. “ De lo anterior, este Tribunal desecha este testigo en primer lugar en alusión al artículo precedente ya que su testimonio no merece confianza por la profesión que ejerce, como conserje del cual aún cuando no esta subordinado por la cónyuge del demandante, existe un grado de confianza entre ambos, lo cual no hace imparcial al testigo en la causa. Así pues, se evidencia del testimonio del ciudadano Héctor Ortega, no recuerda la fecha exacta en que le entregó la carta de notificación al esposo de la ciudadana Nancy Leon, parte demandada, esta razón también alude a desechar esta testimonial. ASÍ SE DECIDE.- En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos, Freddy Portillo Reverol y Mario Luis Soto Villasmil, Sandra Arrias, venezolanos, titulares de la cédula de identidad N° 4.143.649, 15.720.181, 5.844.190; esta Juzgadora los valora de conformidad con el artículo 508 del Código Procedimiento Civil. Así pues, de sus testimonios esta Juzgadora evidencia claramente el hecho de que la problemática se suscita desde hace 2 años, en base a lo dicho por los testigos y por cuanto los mismos no han sido tachados, esta juzgadora les acredita total validez a su testimonio. Durante la Audiencia Preliminar, la parte actora igualmente promovió Planos de aguas blancas y aguas negras de la estructura del Edificio Montferrat, insertos en los folios doscientos dieciocho (218) y doscientos diecinueve (219); Fotos del apartamento 10B de fecha 14 de marzo de 2012, inserta desde el folio doscientos veinte (220) hasta el folio doscientos veintitrés (223); Original de recibo de llamadas, inserto en los folios doscientos veinticuatro (224) y doscientos (225), emitido en fecha 20 de marzo de 2012, estampado el sello húmedo de TELCEL CELULAR, C.A, suscrito con firma ilegible; todos los folios mencionados anteriormente corren insertos en la Pieza Principal 1; medios probatorios que se valoran de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte, el cual establece: “Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indiciado en el libelo la oficina donde se encuentran”. Así pues, en base al artículo antes citado, esta Juzgadora desecha las anteriores medios probáticos por cuanto son impertinentes, por no haber sido presentados en la oportunidad legal correspondiente, debido a que por se documentales debieron haberse presentados con los demás medios promovidos por la actora en su escrito libelar. De las pruebas promovidas por la codemandada Nancy Leon se evidencia copia del contrato de arrendamiento autenticado, de fecha 07 de julio del año 2010, presentado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N°22, Tomo 77 de los libros respectivos, inserto desde el folio cien (100) hasta el folio ciento cuatro (104) ambos inclusive de la Pieza Principal 1; por cuanto por ser copia de documento público se valora de acuerdo al criterio planteado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, así pues, del mismo se aprecia el tiempo de ocupación del inmueble por parte de la arrendataria en comparación para el momento de la interposición del escrito libelar. En este sentido, también promovió por la codemandada Nancy Leon copia del Expediente N° S-00115, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región-Zulia, inserto desde el folio ciento cinco (105) hasta el folio doscientos quince (215) de la Pieza Principal 1, es considerado un documento público administrativo y se valora de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; por cuanto en el se evidencian los hechos suscitados en la relación arrendaticia, debido a la falta del pago de cánones arrendaticios y por inconvenientes de la inquilina con el condominio del edificio, empero de que es una prueba promovida de manera perfecta, la misma no aporta información relevante sobre el caso que nos comete. Asimismo, la codemandada YRIA GÓMEZ, durante la Audiencia Preliminar del juicio también promovió Factura N°000157, inserta en el folio doscientos veintiséis (226), emitida por Mecánica de Refrigeración Martínez, C.A, en fecha 10 de febrero de 2011, dirigida a YRIA GÓMEZ; Factura N°000152, inserta en el folio doscientos veintisiete (227), emitida por Mecánica de Refrigeración Martínez, C.A, en fecha 10 de febrero de 2011, dirigida a YRIA GÓMEZ; Testimonial del ciudadano Richard José Mendoza Estrada, titular de la cédula de identidad N°10.427.595; Informe, inserto desde el folio doscientos veintinueve (229) hasta el folio doscientos treinta y cuatro (234), de fecha 02 de agosto de 2010, suscrito por las ciudadanas YRIA GÓMEZ y FRANCISCA ESPINA, todos folios insertos en la Pieza Principal 1. En este sentido, se analizan los anteriores medios probatorios con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil: “Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar. El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indiciado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.” (Destacado de este Tribunal). Así pues, esta Juzgadora desecha los medios probatorios antes mencionando por cuanto no fueron promovidos en la oportunidad legal correspondiente, con la contestación de la demanda tal como lo establece el artículo precedentemente mencionado. Por las razones ut supra expuestas, este Tribunal primeramente hace referencia a la inspección ocular realizada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de la cual efectivamente se evidencia que si existe un daño en el apartamento 9B, evidenciado en actas, la humedad, las filtraciones y las manchas en las paredes y techos de las distintas áreas del apartamento mencionado. Esta Sentenciadora, hace destacar la responsabilidad aludida a la propietaria del inmueble por cuanto, la experticia ejecutada en el proceso, evidenció que efectivamente los daños son causados por el aire acondicionado y que devienen desde su instalación, debido a las razones expuestas en alusión a la instalación del mismo, en especial la falta de impermeabilización y colocación de friso del área donde se encuentra instalado el aire, lo cual produce que el bote de agua traspase las paredes al inmueble afectado. Por otro lado, esta Juzgadora destaca el hecho que el contrato de arrendamiento se celebró en fecha 07 de julio del año 2010, es decir, que para el momento de la interposición de la demanda en fecha 07 de noviembre de 2011, había transcurrido 1 año y 4 meses de estar habitado el inmueble por la inquilina, por cuanto la demandante en su escrito libelar alude que los daños se intensificaron hace 2 años aproximadamente, argumento que quedó demostrado mediante experticia por cuanto en la misma se explanó “Hecho que pudimos corroborar debido al deterioro y las marcas en un área aproximadamente del 80% del área total del apartamento...” Por consiguiente, este Tribunal considera que la máquina del aire acondicionado ya tenía problemas desde su origen, es decir, desde el momento de su instalación, por lo cual, la propietaria debió realizar las respectivas reparaciones de las condiciones en las que se encontraba el mencionado equipo. No obstante, en la Cláusula Vigésima Tercera del contrato de arrendamiento entre las ciudadanas Nancy León e Yria Gómez, establece: “EL ARRENDATARIO deberá realizar mantenimiento, servicio y limpieza de las dos (02) unidades de aire acondicionado con una empresa o técnico en refrigeración de confianza de LA ARRENDADORA una vez cada tres (03) meses. La planta de ozono quedará instalada en el inmueble arrendado pero no se le dará uso...” De lo anterior, no se evidencia en actas que la arrendataria haya realizado el debido mantenimiento por servicio y limpieza al aire acondicionado, acto que le correspondía realizar según los pactado en el contrato de arrendamiento; es por ello que los daños y perjuicios ocasionados al apartamento 9B se intensificaron con la ocupación del inmueble, debido a que en efecto el aire estaba mal instalado que alude a lo establecido en el artículo 1.586 a la obligación del arrendador de entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias; en adición la falta de mantenimiento al aire acondicionado por parte de la arrendataria, en referencia al artículo 1.597 ejusdem por la responsabilidad del arrendatario en el deterioro que sufriere la cosa arrendada. ASI SE DECIDE.- Así pues, el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con las doctrinas citadas anteriormente, determinan la responsabilidad de los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento en el mantenimiento y conservación del inmueble; por tanto, que nuestro ordenamiento jurídico establece el deber y obligación de tanto el propietario como del arrendador, el cual se considera administrador del inmueble en la duración del contrato; de mantener en buen estado el inmueble. Por consiguiente, en cuanto a lo argumentado por la demandada, propietaria del inmueble Nancy León, en cuanto al desconocimiento de los hechos ocurridos; aún cuando la parte demandante y la arrendataria alegan haber notificado a la misma sobre la situación y que está hizo caso omiso; hecho que no consta mediante medio probatorio de que ciertamente la propietaria si estaba en conocimiento de lo acontecido. Empero, este hecho no exenta de responsabilidad a la propietaria por cuanto los daños ocasionados al apartamento 9B, devienen con origen a la instalación del aire, vicio que se le imputa a la misma, debido a que su obligación es entregar la cosa en buen estado, como ya se ha dicho reiteradamente en la sentencia. ASI SE ESTABLECE.- En conclusión, una vez determinados y establecidos los términos en los cuales fue trabada la litis, es necesario para esta Jurisdicente a los fines de determinar la responsabilidad del acto acometido, precisar cuales son los requisitos necesarios para la aplicación del Artículo 1.185 del Código Civil, Dichos requisitos son: 1. La presencia de un Acto ilícito, sea doloso o culposo: Del análisis del expediente, así como de los elementos probáticos aportados por las partes se desprende, que el carácter ilícito se encuentra plenamente demostrado en juicio, debido a que tanto la propietaria como la inquilina del apartamento, incurrieron en dejar perecer la cosa, por cuanto la propietaria en primer lugar no realizó la correcta instalación del aire, y prevenir cualquier contratiempo que se pueda suscitar; así pues existe un incumplimiento de contrato por parte de la inquilina en cuanto a la falta de mantenimiento del aire cada 3 meses tal como lo establecido la Cláusula Vigésima Tercera..-ASI SE DECLARA. 2. Daño: El segundo elemento constitutivo de la responsabilidad extracontractual, está constituido por el daño. Es evidente que para que se pueda hablar de resarcimiento, ha de haberse producido un daño y este debidamente demostrado, y por lo tanto ha quedado evidenciado en el proceso, que se produjo el mismo, claramente establecido mediante inspección ocular y experticia ya explanada anteriormente.-ASI SE DECLARA. 3. Relación de causalidad: El otro elemento necesario para concretar la obligación de resarcimiento, es la relación de causalidad entre el hecho ilícito y el resultado dañoso. Evidentemente hay una relación de causalidad entre el hecho y el daño, como lo demuestran en actas las pruebas de inspección ocular y experticia, ejecutadas por personas que gozan de total veracidad, así pues, se evidencia el daño que esta causando el aire acondicionado del apartamento 10B al apartamento 9B, en consecuencia esta Superioridad señala que efectivamente existe una evidente relación de causalidad entre el hecho ilícito y el daño analizado en esta sentencia; por lo que en consecuencia quedó plenamente determinado la presencia de todos los elementos necesarios para la presencia de la obligación de reparar por parte de la demandada.-ASI SE DECLARA. Por consiguiente, en atención a los fundamentos de derecho antes expuestos, este Órgano Superior, tomando además en cuenta el principio según el cual el juzgador debe atenerse únicamente a lo que conste en actas; declarará Sin Lugar el recurso ejercido por la codemandada YRIA GÓMEZ, en fecha 31 de julio de 2012; se declarará también Con Lugar la apelación interpuesta por la parte actora JORGE PÉREZ PARIS & CIA, S.A en fecha 12 de julio de 2012; y se REVOCARÁ PARCIALMENTE la sentencia dictada por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO |DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el sentido que se declarará Con Lugar la demanda incoada en contra de ambas codemandas, tanto de la ciudadana NANCY LEÓN como de la ciudadana YRIA GÓMEZ, y no como erróneamente lo indicó el Tribunal a quo en la sentencia antes mencionada donde únicamente se le atribuyó responsabilidad a la ciudadana YRIA GÓMEZ, pues se deben considerar los argumentos señalados en la presente sentencia, así como el análisis de los medios probatorios producidos, para justificar la presente sentencia. ASÍ SE DECIDE.- V DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 31 de julio de 2012 por la codemandada YRIA GÓMEZ, asistida por la abogada en ejercicio Lorena Graterol, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°145.628, plenamente identificada de actas, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Noveno De Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de julio de 2012. SEGUNDO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 12 de julio de 2012 por el abogado en ejercicio EUGENIO PÉREZ TOLEDANO, plenamente identificado en actas, en su cualidad de Apoderado Judicial de la parte actora JORGE PÉREZ PARIS & CIA, S.A en este proceso, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de julio de 2012. TERCERO: SE REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia definitiva, proferida por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO |DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 10 de julio de 2012, en el sentido que se declara Con Lugar la demanda incoada en contra de ambas codemandadas, tanto de la ciudadana NANCY LEÓN como de la ciudadana YRIA GÓMEZ. CUARTO: Únicamente se condena en costas a la codemandada YRIA GÓMEZ, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de junio el año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA (Fdo) Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO EL SECRETARIO (Fdo) Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO En la misma fecha anterior, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO (Fdo) Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO.