REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 3.666-2.013.- Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- La presente litis se inicia cuando el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.805.583, debidamente asistido por el abogado Jesús Urdaneta, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.715, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano LUIS ANTONIO PORTILLO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.609.990, debidamente representado por los abogados Marlon Rosillo, Marcel Cueva y Emmanuel Fernández, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.404, 111.821 y 152.362, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, estimada en la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 99.800,oo), lo cual constituye MIL CIENTO OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.108 U.T.).- Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 22 de Enero de 2.013, se ordenó la citación del demandado LUIS ANTONIO PORTILLO TORRES, en fecha 06 de Febrero de 2.013 la parte actora estampó diligencia solicitando la citación de la parte demandada, al efecto en fecha 01 de Abril de 2.013, el Alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber citado a la parte demandada, pero que el mismo se negó a firmar el recibo de citación, en virtud de lo cual en fecha 04 de Abril del presente año se libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, al efecto en fecha 10 de Abril de 2.013, la Secretaria del Tribunal estampó diligencia informando haber cumplido con la notificación para perfeccionar la citación efectuada por el Alguacil de este juzgado, quedando a partir de dicha fecha emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tal efecto la parte demandada en fecha 12 de Abril de 2.013 presentó su respectivo escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus probanzas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fechas 25 y 29 de Abril de 2.013. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 890 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora que celebró contrato de ARRENDAMENTO con el ciudadano FERNANDO PORTILLO, identificado con la cedula de identidad N° V- 118.256, en fecha 11/04/2001, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo bajo el N° 50, Tomo 25, sobre un inmueble, local comercial de su propiedad, ubicado en la parroquia Bolívar calle 96 (ciencias) con Av. 8 (Páez) signado con el N° 7 adquirido en fecha 28 de Octubre de 1998, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 2 protocolo 1°, Tomo 12°, que forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión distinguido con el N° 7.77 de la nomenclatura municipal dicho contrato comenzó a termino de seis meses prorrogable. Del mismo modo alega el accionante que en la actualidad el arrendatario Fernando Portillo ha incumplido en el pago de los canon de arrendamiento desde Enero del año 2010 y el inmueble esta deteriorándose, lo no menos grave consiste en que no ha tenido noticias del ARRENDATARIO, encontrándose encargado del local comercial el ciudadano LUÍS ANTONIO PORTILLO TORRES, identificado con la cedula de identidad N° V- 7.609.990, quien dice ser hijo del ARRENDATARIO FERNANDO PORTILLO y fue su padre que falleció hace tiempo, por lo cual quedaría como hacedero responsable del contrato de arrendamiento. Alude el demandante que el canon de Arrendamiento inicial fue de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en el 2001 hasta la fecha del 2006, posteriormente en el 2007 se fija en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) en el año del 2008 se fija en SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000). Pero es el caso que desde el 01 de Enero del año 2010 no cancela el canon de Arrendamientos por la cual solicita a las personas que se encuentran poseyendo de forma ilegal el inmueble, que solventaran su situación y le respondieron que no van a cancelar negándose a restituir el inmueble. Señala el accionante que el MONTO ADEUDADO POR FALTA DE PAGO DE CANON (IN SOLUTUM). Enero del 2010 a diciembre 2010, a razón de 900Bs, mensuales: 10.800Bs, Enero del 2011 a diciembre 2012,a razón de 1.100Bs, mensuales: 13.200Bs, Enero del 2012 a Septiembre 2012,a razón de 1.300Bs, mensuales: 10.400Bs, Total pagos atrasados: 34.400Bs. Alega el actor que conforme a lo antes indicado acude ante este Tribunal a demandar POR RESOLUCION DE CONTRATO y su consecuente entrega de su inmueble, en calidad de ARRENDATARIO al accionado; así mismo solicita el pago de los arrendamientos dejados de cancelar, comprendidos desde Enero del 2010 a Septiembre del 2012,antes determinados, mas los vencidos posteriormente a esta demanda con los intereses y su ajuste a la taza inflacionaria fijada por el Banco Central de Venezuela, mas las costas y costos del proceso, mas los honorarios profesionales en TREINTA Y UN MIL BOLIVARES (31.000Bs). Por su parte el demandado De conformidad con el artículo 340.6 del Código de Procedimiento Civil promueve el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado el requisito previsto en el artículo 340.5 del mismo código, según el cual: Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. A pesar de que el actor en el libelo señala un capítulo referido expresa y supuestamente a los “hechos y sus conclusiones”, cuando se le da lectura no se evidencia ninguna circunstancia que permita inferir la manera en la que ocurrieron los hechos, es decir, en el libelo de la demanda no se destaca una narración pormenorizada de los antecedentes que nos llevaron a la actual situación, lo que pone en indefensión a esta parte demandada pues difícilmente podríamos proceder a imaginarnos cuáles son los supuestos hechos que generan la supuesta insolvencia del demandado y consecuente resolución del contrato, por ello solicita al Tribunal que ordene a la parte actora subsanar la falencia invocada, que resulta de gran importancia pues no sabríamos determinar la forma en la que ocurrieron los hechos y las subrogaciones que virtualmente hace la parte actora para vincular a su persona en el presente juicio, siendo que ni siquiera conocía de la existencia del contrato que pretende resolverse.- Del mismo modo el accionado opone conforme al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, en el momento de contestar la demanda el accionado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En el presente caso, el mismo artículo 78 prohíbe la acumulación inepta de pretensiones, ya que indica que en el libelo de la demanda, claramente se evidencia que la pretensión de la parte demandante es la resolución del contrato de arrendamiento supuestamente suscrito por el ciudadano FERNANDO PORTILLO, en fecha 11 de abril de 2004. Además de ello, solicita que se paguen las costas del proceso y los honorarios profesionales, todo lo cual demanda de manera acumulada; señala el demandado que en ese sentido, se observa que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de locales comerciales se sustancia y decide conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Por otra parte, sobre el procedimiento para el cobro de honorarios judiciales, ha sido prolija la jurisprudencia que ha desarrollado la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ordenando que el juicio de cobro de costas y el de honorarios, se instruya por un procedimiento especial de intimación que se encuentra íntimamente ligado al principio de brevedad, pero que no es el procedimiento breve, por lo cual éste y aquél resultan procedimientos incompatibles; así mismo señala que el demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento, pero en el mismo libelo de demanda deja ver que se trata de una relación de alquiler en la que ocurrió tácita reconducción, por lo que se trataba de un inmueble contratado a tiempo determinado cuya desocupación no se logra por la demanda de resolución, sino por la de desalojo, como claramente lo establece el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la misma forma alega la parte demandada la Falta de cualidad activa, ya que debido a la muerte de su padre, ha tenido que atender algunos negocios que le eran propios; entre ellos, el local comercial que forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión, distinguido con el Nº 7-77 y signado con el Nº 7, ubicado en la esquina con calle 96 (Ciencias) con la avenida Páez, en la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia. Precisamente por lo repentina de la muerte de su padre, apenas pudimos tener acceso a algunos de los documentos de su interés, pero estuvimos conscientes de que el referido local comercial es de la propiedad del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, con quien había suscrito mi causante un contrato de arrendamiento sobre el descrito inmueble, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 27 de enero de 1989, anotado bajo el Nº 68, tomo 5. Y es este el documento que hasta la presente fecha ha aceptado como el legitimante para ocupar el inmueble en condición de arrendatarios, por ello, siendo ese el documento que establece la relación entre ambas partes, el presente juicio debe ser incoado por el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, o en su defecto, por los herederos del referido ciudadano, y de actas no consta que el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, sea el sucesor a título universal del ciudadano con quien nuestro causante suscribió el contrato, por lo que su actuación en este juicio carece de cualidad y debe ser considerada una causa para declarar la inadmisibilidad de este juicio, antes de que de seguir agotando inútilmente la jurisdicción. Así mismo opone la parte accionada la Falta de cualidad pasiva de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la falta de cualidad del demandado por no estar debidamente constituido el contradictorio en la presente causa, en efecto, entiende que son los herederos del ciudadano FERNANDO PORTILLO, quienes deben ser demandados en su nombre por haberse subrogado en sus obligaciones y derechos como arrendatarios, pues en atención a lo que dispone el artículo 1.603 del Código Civil: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.” Sin embargo, he de destacar que no soy yo el único heredero del ciudadano FERNANDO PORTILLO, y que es deber del ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE demandarlos a todos por igual, siendo herederos conocidos y desconocidos, pues de todos ellos es el interés de mantener y defender en juicio los derechos hereditarios del de cujus. En consecuencia, debido a que se verifica una integración incompleta del contradictorio, existe en el presente juicio falta de cualidad pasiva y así pedimos que sea declarada por este Tribunal. A todo evento el demandado, niega, rechaza y contradice la demanda del ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, por no ser ciertos los hechos ni procedente el derecho invocado. Insiste categóricamente el accionado que el contrato de arrendamiento que realmente vincula a nuestro causante porque es del cual tiene conocimiento, es que fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 27 de enero de 1989, anotado bajo el Nº 68, tomo 5. Siendo ese contrato del año 1989, para la fecha ya tiene veinticuatro (24) años de vigencia. En ese sentido, es importante destacar la previsión contenida en el artículo 1.580 del Código Civil, conforme al cual: Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Esto quiere decir que ya para el año 2004 la relación del arrendamiento estaba vencida debido a que el límite máximo de su duración es de quince años. Esto significa que no había tal relación que a los herederos del ciudadano FERNANDO PORTILLO, nos uniera al ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, ni mucho menos al ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, pues para el momento de la apertura de la sucesión ya el referido contrato estaba vencido conforme a las previsiones del artículo 1.580 del Código Civil, por haberse agotado el máximo de su duración. Alude el demandado que a todo evento y para el supuesto de que las anteriores defensas no sean válidamente estimadas por este respetable Tribunal, opone la excepción non adimpletis contratus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que a la letra impone: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Para entender mejor esta institución de la referida exceptio non adimpleti contractus, resulta útil acudir a la sentencia de reciente data de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que fue publicada reiterando un criterio más antiguo sobre esa excepción y en cuya parte interesante se lee: En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELE ARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia N° 401, expresa lo siguiente: “…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil.…Omissis… Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente: Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo. De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contratante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”. (Sentencia n° 0068, del 13 de febrero de 2008, caso: Carlos Alberto Maneiro Luongo vs. Pedro Antonio Arambula Barbesi) La doctrina la ha denominado exceptio non adimpleti contractus, y sobre ella el autor José Melich Orsini, ha opinado lo siguiente: El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente” (…) la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones. (…omissis…) La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…” (Doctrina General del Contrato, Caracas 2006, págs. 772 al 782) Indica el accionado que en el presente caso, aun cuando el actor parte de un contrato cuya existencia ni siquiera conocía, confiesa en el libelo de la demanda las condiciones paupérrimas del inmueble, tal y como se lee en el primer folio de su escrito libelar, cuando señala que el inmueble está deteriorándose. Efectivamente, el inmueble presenta estas condiciones debido a la indolencia del arrendador y a su inactividad en la realización de las reparaciones mayores que le corresponde. Por lo que si el arrendador no cumple con sus obligaciones, no está el arrendatario obligado a cumplir con el deber correlativo, precisamente por el principio non adimpletis contratus, cuya aplicación invoca en este acto. Según lo señala el Código Civil, el arrendador está en el deber de hacer las reparaciones que el inmueble necesite, por lo que se trata de una obligación con cargo a la persona del arrendador, cuyo incumplimiento permite al arrendatario excepcionarse. Esas obligaciones del arrendador se encuentran claramente establecidas en los artículos 1.586 y siguiente, por ello, y en especial atención a estas normas, se evidencia que la parte actora no ha cumplido con su obligación de reparar el inmueble y mantenerlo en perfectas condiciones, y ante la falta de cumplimiento de esa obligación legal, surge para quien suscribe la posibilidad de excepcionarse dada la insolvencia con las reparaciones que debe hacer el arrendatario. Por todo lo anterior, el demandando solicita a este Tribunal declare sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, si es que la resolución sobre las cuestiones previas o las defensas de fondo no dan lugar a la extinción del proceso, si así lo decidiera este Tribunal. PUNTOS PREVIOS Alega primeramente la parte demandada de conformidad con el artículo 340 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado el requisito previsto en el artículo 340 ordinal 5 del mismo código, según el cual: Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, ya que a pesar de que el actor en el libelo señala un capítulo referido expresa y supuestamente a los “hechos y sus conclusiones”, cuando se le da lectura no se evidencia ninguna circunstancia que permita inferir la manera en la que ocurrieron los hechos, es decir, en el libelo de la demanda no se destaca una narración pormenorizada de los antecedentes que llevaron a la actual situación, lo que lo pone en indefensión pues difícilmente podría proceder a imaginarse cuáles son los supuestos hechos que generan la supuesta insolvencia del demandado y consecuente resolución del contrato, al efecto la parte demandante en fecha 22 de Abril de 2.013, presentó escrito subsanando este defecto, por cuanto indico que según palabras del demandado LUÍS PORTILLO el arrendatario Fernando Portillo falleció (ver notificación del Tribunal) y el por ser su hijo esta poseyendo el local comercial arrendado. Se desprende que asumió como heredero y poseedor el contrato de arrendamiento, pues esta explicación es clara cronológicamente: tiempo y espacio y circunstancia en que ocurrieron los hechos, luego siempre estuvo obligado a cancelar los cánones de arrendamiento y no lo hizo; al mismo tiempo se aprecia del escrito libelar que la parte accionante indica que celebró contrato de ARRENDAMENTO con el ciudadano FERNANDO PORTILLO, en fecha 11/04/2001, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo bajo el N° 50, Tomo 25, sobre un inmueble, local comercial de su propiedad, ubicado en la parroquia Bolívar calle 96 (ciencias) con Av. 8 (Paez) signado con el N° 7 adquirido en fecha 28 de Octubre de 1998, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 2 protocolo 1°, Tomo 12°, que forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión distinguido con el N° 7.77 de la nomenclatura municipal dicho contrato comenzó a termino de seis meses prorrogable; de igual forma señala que en la actualidad el arrendatario Fernando Portillo ha incumplido en el pago de los canon de arrendamiento desde Enero del año 2010 y el inmueble esta deteriorándose, lo no menos grave consiste en que no ha tenido noticias del ARRENDATARIO, encontrándose encargado del local comercial el ciudadano LUÍS ANTONIO PORTILLO TORRES, quien dice ser hijo del ARRENDATARIO FERNANDO PORTILLO y que su padre que falleció hace tiempo, por lo cual quedaría como heredero responsable del contrato de arrendamiento; de igual forma indica el actor que el canon de Arrendamiento inicial fue de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en el 2001 hasta la fecha del 2006, posteriormente en el 2007 se fija en QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) en el año del 2008 se fija en SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000). Pero es el caso que desde el 01 de Enero del año 2010 no cancela el canon de Arrendamientos por la cual solicita a las personas que se encuentran poseyendo de forma ilegal el inmueble, que solventaran su situación y le respondieron que no van a cancelar negándose a restituir el inmueble; señala del mismo modo el actor que el MONTO ADEUDADO POR FALTA DE PAGO DE CANON (IN SOLUTUM). Enero del 2010 a diciembre 2010,a razón de 900Bs, mensuales: 10.800Bs, Enero del 2011 a diciembre 2012,a razón de 1.100Bs, mensuales: 13.200Bs, Enero del 2012 a Septiembre 2012,a razón de 1.300Bs, mensuales: 10.400Bs, Total pagos atrasados: 34.400Bs, motivo por el cual solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento, la entrega del inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo, observa esta sentenciadora que con lo antes indicado la parte accionante indica las circunstancias que dieron origen a la presente demanda en forma específica, desarrollando todo lo acontecido, desprendiéndose de tales indicaciones que de esta manera se suscitaron los acontecimientos que dieron origen a la interposición de la demanda, por lo que de esta forma debidamente subsanado el defecto opuesto. Así se Declara.- En segundo lugar la parte demandada alega conforme al artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En el presente caso, el mismo artículo 78 prohíbe la acumulación inepta de pretensiones, ya que el actor indica en el libelo de la demanda, claramente se evidencia que la pretensión de la parte demandante es la resolución del contrato de arrendamiento supuestamente suscrito por el ciudadano FERNANDO PORTILLO, en fecha 11 de abril de 2004, además de ello, solicita que se paguen las costas del proceso y los honorarios profesionales, todo lo cual demanda de manera acumulada, señala el demandado que en ese sentido, se observa que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de locales comerciales se sustancia y decide conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía y sobre el procedimiento para el cobro de honorarios judiciales, ha sido prolija la jurisprudencia que ha desarrollado la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ordenando que el juicio de cobro de costas y el de honorarios, se instruya por un procedimiento especial de intimación que se encuentra íntimamente ligado al principio de brevedad, pero que no es el procedimiento breve, por lo cual éste y aquél resultan procedimientos incompatibles.- Al efecto este Tribunal observa que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la acumulación inicial de pretensiones en los siguientes casos: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Sin embargo, podrá, acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si”. Este último supuesto, tiene su fundamento en la unidad de procedimiento como característica esencial de la acumulación en general y, en especial, de la acumulación inicial, todo ello en razón de que dicha acumulación debe respetar los presupuestos procesales y los requisitos básicos e indispensables para la constitución de toda relación procesal que conlleve un pronunciamiento válido por parte del Juez, a saber, la competencia y el trámite válido o debido proceso; Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. Tiene establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala de Casación Civil, el criterio, que por demás comparte este Juzgado, que la acumulación de acciones es de eminente orden público. La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos. Es por lo expresado anteriormente que la Sala de Casación Civil ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio. Es de antigua data la siguiente doctrina de la Sala de Casación Civil: “...Aun cuando las partes litigantes manifiesten su acuerdo, no es potestativo de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente litigada al orden público....” (S. De 24-12-15) De lo anteriormente expuesto resulta indudable para esta sentenciadora, que la inepta acumulación de pretensiones es un asunto de eminente orden público, y siendo así, a nuestro juicio, su proposición no solo puede hacerse como cuestión previa, sino como asunto de orden público en cualquier estado y grado del proceso por estar comprometido el debido proceso y con ello el derecho a la defensa. Aplicando lo antes indicado al presente caso este Juzgado trae a colación del escrito libelar la parte del petitorio y del mismo se desprende que el actor señala: “ocurro ante su autoridad para DEMANDAR y DEMANDO POR RESOLUCION DE CONTRATO y su consecuente entrega de mi inmueble, amparado en el derecho de propiedad y el incumplimiento en los pagos de los cano por violación del contrato de ARRENDAMIENTO en su cláusula Décima (Art. 33 LAI Articulo 1167 CC) en calidad de ARRENDATARIO al ciudadano LUÍS ANTONIO PORTILLO TORRES, cedula de identidad N° V- 7.609.990 Venezolano en calidad de ARRENDATARIO mayor de edad, domiciliado en esta ciudad y municipio MARACAIBO del Estado Zulia, calle 96 con Av.8. Solicitamos el pago de los arrendamientos dejados de cancelar, comprendidos desde Enero del 2010 a Septiembre del 2012, antes determinados, mas los vencidos posteriormente a esta demanda con los intereses y su ajuste a la taza inflacionaria fijada por el Banco Central de Venezuela”, de lo cual se desprende que la acción incoada por el accionante es la Resolución de Contrato de Arrendamiento y consecuencialmente de la misma la entrega del inmueble y la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados más lo que se sigan venciendo, de manera que la acción principal es la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y los otros pedimentos son consecuencia de la declaratoria con lugar del mismo, como lo es la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia y la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados más lo que se sigan venciendo; en lo que respecta a que la parte accionada indica que el actor realiza la acumulación de varias acciones al reclamar las costas, costos y honorarios profesionales, se evidencia del escrito libelar que estos conceptos están indicados en la parte de la estimación de la demanda, más no están indicados como la pretensión del accionante, en virtud de lo cual no se configura la cuestión previa opuesta por la parte demandada del artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inepta acumulación de pretensiones. Así se Declara.- Del mismo modo el accionado alega conforme al artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento, pero en el mismo libelo de demanda deja ver que se trata de una relación de alquiler en la que ocurrió tácita reconducción, cuya desocupación se logra por el desalojo, como claramente lo establece el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE y el ciudadano FERNANDO PORTILLO, por ante la Notaría Pública Cuarta, en fecha 11 de Abril de 2.001, quedando anotado bajo el, Nº 50, Tomo 259, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, que en su cláusula Tercera establece lo siguiente: “La duración de este Contrato será de Seis (6) meses contados a partir del día Primero de Enero del año 2.001, prorrogable automáticamente por igual o iguales lapsos, salvo que alguna de las partes participe a la otra, con Un (1) mes de anticipación a su vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo dada por escrito.” (Omissis)”, de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener en un principio la relación a tiempo determinado, por haber establecido la posibilidad de prórrogas de igual tiempo, salvo que alguna de las partes participare a la otra, con Un (1) mes de anticipación a su vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo dada por escrito, pero de una revisión de las actas se constata que no se evidencia la existencia de algún documento escrito suscrito por las partes manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en virtud de lo cual iniciado el lapso de duración del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 01 de Enero de 2.001 el mismo finalizaba el 01 de Julio de 2.001, pero como se fue prorrogando automáticamente la última prorroga convencional existente es desde el 01 de Enero de 2.013 al 01 de Julio de 2.013, encontrándose la relación arrendaticia a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, y como quiera que la presente demanda fue interpuesta en fecha 22 de Enero de 2.013, se desprende la vigencia de la prórroga contractual y con ello se evidencia a su vez que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al ordenamiento jurídico, y por consiguiente no existe prohibición de la ley para interponer la misma, en virtud de lo cual no se configura la cuestión previa opuesta por la parte demandada del artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la acción de desalojo solo es procedente para los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado. Así se Declara.- DEFENSAS PERENTORIAS En primer lugar el accionado alega la falta de cualidad activa, ya que el local comercial objeto del contrato de arrendamiento es propiedad del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, con quien había suscrito su causante un contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 27 de enero de 1989, anotado bajo el Nº 68, tomo 5, y conforme a ese documento el presente juicio debe ser incoado por el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, o en su defecto, los herederos del referido ciudadano, y de actas no consta que el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, sea el sucesor a título universal del ciudadano con quien nuestro causante suscribió el contrato, por lo que su actuación en este juicio carece de cualidad y debe ser considerada una causa para declarar la inadmisibilidad de este juicio, antes de que de seguir agotando inútilmente la jurisdicción. “Falta de cualidad. El Código de Procedimiento Civil de 1.916 preveía, en el artículo 257, como primera excepción de inadmisibilidad, la <>. Aunque la ligitimatio ad causam es un presupuesto material de la demanda y no puede ser dilucidada como cuestión previa, existen ciertos casos en los que – como ha explicado Luis Loreto (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, el ensayo jurídico, p.15SS)- la ilegitimidad a la causa proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inferida en el proceso actual, de suerte que puede dilucidarse in principio questionis tal asunto, a los fines de establecer con carácter previo, si la pretensión es admisible. Casos de ejemplo son los de sustitución procesal, como la acción oblicua (Arts. 1278 y 1847 C.C.) o la sesión de derechos litigiosos no autorizada por el reo (Art. 1557 C.C.), y todas las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la Ley y no de la titularidad de crédito o derecho in rem. Igualmente, los derechos a titularidad mediata, como el que corresponde al subarrendador, en cuanto depende de la cualidad de arrendador que en el primer arrendamiento tenga su contratante. Todos estos casos permitían resolver como se ha dicho la discusión sobre cualidad, en artículo previo Vgr; si quien diciéndose pariente de notado de demencia no tiene tal cualidad, no tendrá tampoco la legitimación por categoría que le da el Código Civil para demandar la interdicción civil; si quien diciéndose cesionario de los derechos litigiosos, los ha recibido después de la contestación de la demanda, s la aquiescencia del reo, no tendrá tampoco la cualidad, aunque sea válida la sesión interpartes (Arts. 145 CPC y 1557 CC). Hemos de aclarar que la legitimación a la causa debidamente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (CFR Comentario al Articulo 506). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que el es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa. De allí que la legitimación es entendida como la cualidad necesaria de las partes. El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentren frente a la relación material controvertida en la posición subjetiva de legítimos contradictores, al afirmarse sujetos activos y pasivos de dicha relación. La regla general es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En el proceso ordinario venezolano no es posible determinar sino hasta que se dicte la sentencia que resuelva el mérito de la acción, si las partes son o no los legítimos titulares activos o pasivos de la relación material controvertida en el juicio. Es en esa oportunidad cuando el tribunal se pronuncia en torno a la pretensión deducida por el actor en la demanda, según se infiere del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que al efecto establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, pudiendo hacer valer en esta oportunidad la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”. Por otro lado, la jurisprudencia patria ha sostenido que “… el interés es sinónimo de cualidad a los efectos del inciso 1º del Art. 257 del C.P.C. Derogado, (ahora 361 del Código de Procedimiento Civil).- En consecuencia, analizar la falta de cualidad es también analizar el interés…” (Jurisprudencia citada por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche – Ob. Cit. – Tomo III – Pág. 120)”. Así las cosas se debe considerar que, la capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha se señalado el Maestro Loreto, expresamente que debe existir una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y contra quien se ejercita dicha acción. Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes e juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal adjetivo. Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como defensa de fondo. Al respecto se aprecia de las actas procesales que el accionante consignó contrato de arrendamiento suscrito por su persona y el ciudadano el ciudadano FERNANDO PORTILLO, titular de la Cédula de Identidad N° 118.256, por ante la Notaría Pública Cuarta, en fecha 11 de Abril de 2.001, quedando anotado bajo el, Nº 50, Tomo 259, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, instrumento del cual el actor como arrendador tiene el derecho de ejercer determinada acción derivada del contrato de arrendamiento suscrito, en virtud de lo cual se configura su cualidad para demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano FERNANDO PORTILLO.- Así se Declara.- En segundo lugar el accionado alega la falta de cualidad pasiva de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por no estar debidamente constituido el contradictorio en la presente causa, por cuanto son los herederos del ciudadano FERNANDO PORTILLO, quienes deben ser demandados en su nombre por haberse subrogado en sus obligaciones y derechos como arrendatarios, pues en atención a lo que dispone el artículo 1.603 del Código Civil: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”, sin embargo, destaca que no es el único heredero del ciudadano FERNANDO PORTILLO, y que es deber del ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE demandarlos a todos por igual, siendo herederos conocidos y desconocidos, pues de todos ellos es el interés de mantener y defender en juicio los derechos hereditarios del de cujus, en consecuencia, debido a que se verifica una integración incompleta del contradictorio, existe en el presente juicio falta de cualidad pasiva.- Ahora bien siendo una de las aptitudes que puede alegar la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, la falta de cualidad, este Juzgado trae a colación los comentarios que al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche hace sobre este: “Falta de cualidad. El Código de Procedimiento Civil de 1.916 preveía, en el artículo 257, como primera excepción de inadmisibilidad, la <>. Aunque la ligitimatio ad causam es un presupuesto material de la demanda y no puede ser dilucidada como cuestión previa, existen ciertos casos en los que – como ha explicado Luis Loreto (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, el ensayo jurídico, p.15SS)- la ilegitimidad a la causa proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inferida en el proceso actual, de suerte que puede dilucidarse in principio questionis tal asunto, a los fines de establecer con carácter previo, si la pretensión es admisible. Casos de ejemplo son los de sustitución procesal, como la acción oblicua (Arts. 1278 y 1847 C.C.) o la sesión de derechos litigiosos no autorizada por el reo (Art. 1557 C.C.), y todas las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la Ley y no de la titularidad de crédito o derecho in rem. Igualmente, los derechos a titularidad mediata, como el que corresponde al subarrendador, en cuanto depende de la cualidad de arrendador que en el primer arrendamiento tenga su contratante. Todos estos casos permitían resolver como se ha dicho la discusión sobre cualidad, en artículo previo Vgr; si quien diciéndose pariente de notado de demencia no tiene tal cualidad, no tendrá tampoco la legitimación por categoría que le da el Código Civil para demandar la interdicción civil; si quien diciéndose cesionario de los derechos litigiosos, los ha recibido después de la contestación de la demanda, s la aquiescencia del reo, no tendrá tampoco la cualidad, aunque sea válida la sesión interpartes (Arts. 145 CPC y 1557 CC). Hemos de aclarar que la legitimación a la causa debidamente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (CFR Comentario al Articulo 506). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que el es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa. De allí que la legitimación es entendida como la cualidad necesaria de las partes. El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentren frente a la relación material controvertida en la posición subjetiva de legítimos contradictores, al afirmarse sujetos activos y pasivos de dicha relación. La regla general es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En el proceso ordinario venezolano no es posible determinar sino hasta que se dicte la sentencia que resuelva el mérito de la acción, si las partes son o no los legítimos titulares activos o pasivos de la relación material controvertida en el juicio. Es en esa oportunidad cuando el tribunal se pronuncia en torno a la pretensión deducida por el actor en la demanda, según se infiere del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que al efecto establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, pudiendo hacer valer en esta oportunidad la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”. Las excepciones de falta de cualidad en sentido propio, son aquellos que introducen a la litis hechos nuevos; valga decir, las que conciernen a cualidades anómalas (Art. 140) o a relaciones jurídicas distintas pero conexas con la disputada en el juicio. La debida integración de un litis consorcio necesario compete al tema de la cualidad, desde que esta se haya fraccionada entre todos los sujetos de la única relación sustancial (CFR. Art. 146), pero la denuncia de indebida integración de litis consorcio no constituye en nuestro nuevo código una excepción sustancial (exetio deficientes legitimationis ad causam) si no una intervención forzosa de terceros (Art. 370 Ord. 4° y 382). Jurisprudencia. a) El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho en numeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión este fue el motivo por cual la excepción fue incluida en el nuevo código de procedimiento como punto previo al fondo de la controversia, y eliminado como defensa a tramitarse in limine litis (CFR CSJ, SENT. 5-5-88, EN PIERRE TAPIA, O ob. Cit. N 5, P.182). b) dicha doctrina afirma que existen casos excepcionales en que la cuestión de cualidad puede ser resuelta in limine litis, como sucede en todos aquellos de sucesión universal o singular en la titularidad de un interés o situación jurídica, así como de una obligación, en los cuales el acto de sucesión mismo se presenta como presupuesto de la demanda, sin constituir el objeto mismo de ella, pues, si lo fuese, entonces el acto de sucesión tendría que discutirse al fondo. En estos casos de esta especie, el actor invoca una causa de adquisición del derecho subjetivo hecho valer en juicio admitiendo al mismo tiempo que no surgió originariamente en su persona sino que ese derecho se encuentra hoy en su esfera jurídica en virtud de una acto traslativo del cual deriva inmediatamente su titularidad. Derecho de contradicción. Como ha indicado Couture, existe un paralelismo entre el concepto de acción y de excepción (Fundamentos… 55), en forma que si la acción se concibe en sentido concreto, como el derecho a una sentencia favorable, la excepción ha de entenderse como el contraderecho del demandado, la relación de contradicción se daría en orden a ambos conceptos. Si se concibe la acción en sentido abstracto, como el derecho que se tiene frente al Estado para activar la función jurisdiccional y obtener oportuna respuesta (Art. 67 Const. Nac.), haciendo abstracción del fundamento de la petición, el derecho de contradicción sería también el derecho a obtener una oportuna respuesta del Estado en orden a la litis trabada. Ambos derechos, de carácter público, no entrarían en contradicción; serían aliados y convergerían a un mismo fin, la sentencia definitoria de la litis que da respuesta, dentro de las garantías del debido proceso, a la solicitud de ambas partes. Devis Ehandía define el derecho de contradicción como <> (cfr Devis Echandía, Hernando: Nociones Generales…, 102). Por otro lado, la jurisprudencia patria ha sostenido que “… el interés es sinónimo de cualidad a los efectos del inciso 1º del Art. 257 del C.P.C. Derogado, (ahora 361 del Código de Procedimiento Civil).- En consecuencia, analizar la falta de cualidad es también analizar el interés…” (Jurisprudencia citada por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche – Ob. Cit. – Tomo III – Pág. 120)”. Así las cosas se debe considerar que, la capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha se señalado el Maestro Loreto, expresamente que debe existir una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y contra quien se ejercita dicha acción. Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes e juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal adjetivo. Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como defensa de fondo. En lo que respecta al litis consorcio pasivo, esta Juzgadora trae a colación lo establecido por el Dr. Henríquez La Roche en su obra comentario del Código de Procedimiento Civil: “1. El Litisconsorcio se distingue de la simple pluralidad de partes. Esta última ocurre cuando existe dos o más parejas de contradictores en un único proceso, independientemente de que en la posición de parte de esas relaciones de contradicción existan una o varias personas… (Omissis) La simple pluralidad de partes tiene significación para la tasación de las costas procesales (Art. 278) y el nombramiento de asociados (Art. 122). 2. La distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto al litis consorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren las partes al proceso. Llámese al litis consorcio necesario cuando existe una sola causa o relaciones sustancial con varias partes sustanciales activas y pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no recibe plenamente en cada una de ellas. Así la demanda de nulidad del matrimonio que propone el progenitor de uno de los contrayentes, conforme al artículo 117 de C.C, debe dirigirse contra ambos supuestos cónyuges y no contra uno solo de ellos, ya que la ley concede la acción contra ambos pues siendo única la causa ventilada (el vinculo matrimonial) no podría el juez declarar la nulidad respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro. Igual sucede cuando se demanda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato o negocio jurídico de los previstos en el artículo 168 del Código Civil reformado, según el cual esta repartida entre ambos cónyuges la nulidad pasiva (cfr CSJ, Sent. 5-592, en Pierre Tapia, O.: ob. Cit. Nº 5, p. 153) más no la cualidad activa que pretende en juicio la obtención de un bien (cfr CSJ, sent. 9-8-91,en Pierre Tapia, O.: ob. Cit. Nº 8-9, p. 336). De la misma manera si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa. Esta situación que planteamos es distinta a la representación sin poder entre comuneros previsto en el Art. 168, la cual no obvia el litis consorcio sino que lo supone puesto que los comuneros apoderados al juicio son efectivamente litigantes en él, representado sin poder. El litis consorcio necesario corresponde al literal a) del artículo 146. La debida integración de un litis consorcio necesario compete al tema de la cualidad, desde que esta se haya fraccionada entre todos los sujetos de la única relación sustancial (CFR. Art. 146), pero la denuncia de indebida integración de litis consorcio no constituye en nuestro nuevo código una excepción sustancial (exetio deficientes legitimationis ad causam) si no una intervención forzosa de terceros (Art. 370 ord. 4° y 382). Jurisprudencia. a) El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho en innumerable veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión este fue el motivo por cual la excepción fue incluida en el nuevo código de procedimiento como punto previo al fondo de la controversia, y eliminado como defensa a tramitarse in límine litis (CFR CSJ, SENT. 5-5-88, EN PIERRE TAPIA, O ob. Cit. N 5, P.182)… (Omissis)”. Así mismo se trae a colación la sentencia de fecha 12 de Junio de 2.002, dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. Omar Alfredo Mora Díaz, en el Exp. Nº 02-000119), la cual establece “…Esta sala considera oportuna introducir al presente fallo el asertivo criterio doctrinario del procesalista Humberto Cuenca sobre el litis consorcio, quien en su obra Derecho Procesal Civil, de forma sencilla y cristalina explica: Cuando la relación jurídica se integra con varios demandantes o varios demandados, surge el fenómeno conocido con el nombre de litis consorcio. Generalmente, las partes en el proceso son singulares, un actor y un demandado, pero el principio de economía de los juicios, que tiende a impedir la proliferación de controversias separadas y el riesgo de que se dicten sentencias contrarias o contradictorias, exige convocar a todos los litigantes interesados para que resuelvan en un solo juicio los problemas vinculados a una misma cuestión jurídica (…). Debe observarse que a pesar de encontrarse reunidos en una misma posición, los litis consorcios no mantienen identidad de derechos ya que concurren al proceso con pretensiones propias, autónomas e independientes. Cuando los sujetos procesales se agrupan en la posición de actores, se llama litis consorcio activo, cuando varias partes se reúnen en la posición de demandado se forja el litis consorcio pasivo. (Negrillas de la sala). (Obra citada, pagina 328). Entonces de forma resumida, se puede señalar que el litis consorcio se configura cuando existen un grupo de demandantes que actúan contra un sujeto (litis consorcio activo) o cuando el sujeto acciona contra varias personas (litis consorcio pasivo) bajo los presupuestos del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, la concurrencia del litis consorcio activo y el pasivo produce el llamado litis consorcio mixto”. (Destacado de la sala). Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Así las cosas, esta Juzgadora considera necesario traer a colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.” De tal normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una excepción expresa en el propio contrato, debiendo traerse a colación el contenido normativo del artículo 1.603 ejusdem, que señala: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”. Derivándose así lo que en la Doctrina Civil se denomina la: “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que esa “legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen la mismas, y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos. Así lo establece en la Doctrina Nacional, el letrado ROBERTO HUNG CAVALIERI (El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Editorial Paredes. Año 2.002. Pág. 94), donde señala: “…nuestro Código Civil expresamente dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o por la del arrendatario, entonces en aquellos casos en que se celebren contratos de arrendamientos sobre inmuebles y ocurriere la muerte de alguna de las partes, el contrato subsistirá en la persona de los causahabientes de la parte que falleciere…”. Queremos con ello significar, que el artículo 1.603 del Código Civil, establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en el caso de muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndose que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes. En el caso de autos, el actor debe accionar a quienes estén investidos de la “Legitimatio Ad Causam” , que es un estado en el cual se encuentra una persona o una categoría de persona, que deben figurar, en el caso sub lite, como titulares pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, vale decir, que contratando para sí el arrendatario y para sus herederos, por efecto del artículo 1.163 del Código Civil, como un efecto propio del contrato y, siendo que, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendatario, los efectos del mismo se trasladan a los sucesores o herederos del De Cujus, vale decir, que los titulares del derecho de arrendatario, lo tienen éstos, pues existe una identidad, una relación lógica, al figurar per se, por ley, como titulares pasivos de la relación jurídica material de desalojo, en un contrato de arrendamiento, donde el De Cujus es el arrendatario; siendo así, el ciudadano Luis Portillo, como uno de los herederos del de Cujus -accionada por el actor-, no tiene la suficiente cualidad para ser demandado, pues el no es titular exclusivo del derecho que se reclama, la pertenencia del derecho subjetivo de arrendatario, lo tienen los sucesores del De Cujus, en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, de manera derivada, y el cual consiste en la defunción o muerte del arrendatario. Con lo cual, por el Principio “Iura Novit Curia”, que consiste, según ha expresado la Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 23 de Julio de 1.987, con ponencia del Magistrado Doctor RENE PLAZ BRUZUAL, en el juicio de Olga Josefina Andrade V Guillermo Andrade, que: “:..la jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del Principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y la prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…”, muerto el arrendatario, los sucesores son los que asumen dicha condición, siendo evidente además que, conforme al artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, la relación jurídica litigiosa de la resolución del contrato de arrendamiento, debe ser resuelta de modo uniforme para todos los legitimados en la causa, por lo cual, al no existir tales legitimados dentro del proceso, es evidente, que en cabeza del reo, surja una evidente falta de cualidad y así se declara. De la misma manera, reitera este Juzgado, que la parte actora indica en su escrito libelar que el arrendatario falleció, hecho que fue ratificado por el demandado; sin embargo, deja causahabientes; y de hecho, el demandado manifiesta que el local arrendado por la muerte de su padre su persona ha tenido que atender algunos negocios que le eran propios, entre ellos, el local comercial que forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión, distinguido con el Nº 7-77 y signado con el Nº 7, ubicado en la esquina con calle 96 (Ciencias) con la avenida Páez, en la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia. Por su puesto, si el contrato no se resuelve por la muerte de los contratantes, y así quien fallece transmite a sus causahabientes, todo su patrimonio, lo cual incluye todos los débitos y crédito sin exclusión alguna, en principio, resulta entonces que los legitimados pasivos de ésta demanda serán evidentemente los causahabientes del De cujus, al efecto como consecuencia del acto para mejor proveer en fecha 09 de Julio de 2.013 la parte accionada consignó copia certificada del acta de defunción del causante Fernando Antonio Portillo, de fecha 28 de Junio de 2.013, expedida por el Jefe Civil de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de la cual se desprende lo siguiente: Primero: que en fecha 18 de Septiembre de 2.007 fue el fallecimiento del referido ciudadano. Segundo: que el mismo era titular de la Cédula de Identidad N° 118.256. Tercero: que el causante murió a los 91 años de edad. Cuarto: que dejó doce hijos a su fallecimiento de nombre: NIRVA, MELIDA, DIANA, FERNANDO ENRIQUE PORTILLO FERREBUS, TRINA, FERNANDO SEGUNDO, JOSE, LUIS, CARMEN, BETSI, MILAGROS y RICHARD POTILLO TORRES, esta instrumental no fue tachada, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, y es mismo será analizado en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Decide.- Como antes se indicó siendo que el contrato de arrendamiento, no se otorga “intuito personae”, sino en vista del beneficio patrimonial que se genera del mismo, siendo lógico, que los herederos (esposa e Hijos) tienen derecho a permanecer en el inmueble alquilado en continuación con el arrendamiento contenido, lo cual hace nacer la titularidad, el interés y la cualidad de todos éstos para ser demandados y como quiera que de la copia certificada del acta de defunción del ciudadano Fernando Antonio Portillo y habiéndose constatado que se trata de la misma persona que suscribió por ante la Notaría Pública Cuarta, en fecha 11 de Abril de 2.001, quedando anotado bajo el, Nº 50, Tomo 259, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, contrato de arrendamiento con el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, es por lo que los ciudadanos NIRVA, MELIDA, DIANA, FERNANDO ENRIQUE PORTILLO FERREBUS, TRINA, FERNANDO SEGUNDO, JOSE, LUIS, CARMEN, BETSI, MILAGROS y RICHARD POTILLO TORRES, tienen derecho a permanecer en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en continuación con el arrendamiento contenido, lo cual hace nacer la titularidad, el interés y la cualidad de todos éstos para ser demandados. En consecuencia al no poder ser resuelta de modo uniforme la relación existente, pues el actor demandó única y exclusivamente a uno de los herederos del De Cujus-Arrendatario, es evidente, que surge la falta de cualidad o la “Ilegitimidad Ad Causam”, por parte del demandado para intervenir en el presente proceso, debiendo declararse tal falta de cualidad con lugar y así se establece. Siendo ello así, se hace inoficioso, analizar el resto del material probatorio, y así se establece. Ahora bien conforme a lo antes indicado y con aplicación de los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes citados esta Juzgadora observa, que el actor a los efectos de solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el causante Fernando Antonio Portillo, sólo demandó al ciudadano LUIS ANTONIO PORTILLO TORRES, ya identificado, sin tomar en cuenta a los otros once causahabientes, quienes igualmente debieron ser llamados al proceso, ya que por consiguientes todos tienen derecho a permanecer en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en continuación con el arrendamiento contenido, lo cual hace nacer la titularidad, el interés y la cualidad de todos éstos para ser demandados, de manera que los doce causahabientes tienen cualidad y su llamado es necesario para integrar debidamente el contradictorio, ya que la responsabilidad y cumplimiento del contrato que suscribió su causante se encuentra repartida entre todos, tal y como lo establece el ordenamiento jurídico, siendo que, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendatario, los efectos del mismo se trasladan a los sucesores o herederos del De Cujus, vale decir, que los titulares del derecho de arrendatario, lo tienen éstos, pues existe una identidad, una relación lógica, al figurar per se, por ley, como titulares pasivos de la relación jurídica material de la resolución del contrato de arrendamiento, donde el De Cujus es el arrendatario, de manera que no puede declararse la Resolución del contrato de Arrendamiento para uno y para los otros no, por lo que se hace necesario el llamado de todos por haber adquirido recíprocamente los derechos y obligaciones que se derivan del contrato suscrito, de allí que la conducta procesal de uno favorece o perjudica a todos, de lo cual se infiere la necesidad de la existencia del Litis Consorcio Pasivo Necesario. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA DEFENSA DE FONDO opuesta por la parte demandada, referida a su Falta de Cualidad para sostener el presente juicio por ausencia del Litis Consorcio Pasivo necesario y en tal sentido se Desecha la Demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara el ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, contra el ciudadano LUIS ANTONIO PORTILLO TORRES, todos identificados en actas, por resultar infundada.- Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadano YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecisiete (17) días del mes de Julio de 2.013. Años: 203º de la Independencia y 153º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P. -