TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 03782
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Motivo: DESALOJO (ARRENDAMIENTO).
Demandante: AUGUSTO ENRIQUE SÁNCHEZ GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad N° V-3.926.450, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderada Judicial de la Parte Actora: EURIDICE LIRA, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.516 y de este domicilio.
Demandada: RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de Noviembre de 2002, anotado bajo el N°13, Tomo 48–A y de este domicilio.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: DENNIS PEREZ PEROZO y LUIS ALBERTO LABARCA BRICEÑO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 36.643 y 71.119, en el orden indicado y de este mismo domicilio.
Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 03782, que este Juzgado en fecha 27 de Mayo de 2013, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SÁNCHEZ GUTIÉRREZ, en contra de la sociedad mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA, antes identificada, siendo emplazada ésta, en la persona de sus representantes legales, para que dieran contestación a la demanda en el SEGUNDO día de Despacho siguiente, previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.
El día 31 de mayo de 2013, se libraron los recaudos de citación, habiendo sido proporcionados los medios necesarios para ello.
En fecha 06 de Junio de 2013, el ciudadano JOSÉ FRANCISCO COLINA GUTIÉRREZ, en su carácter de Director-Administrador de la Sociedad Mercantil demandada, asistido por el profesional del derecho LUIS ALBERTO LABARCA BRICEÑO, identificado en actas, mediante diligencia, confirió poder apud-acta a los Abogados que en él se señalan, razón por la cual y de conformidad con el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, operó la citación presunta de la accionada de autos.-
El día 10 de Junio de 2013 el ciudadano José Francisco Colina Gutiérrez, en su carácter de Director-Administrador de la empresa demandada, se presentó en estrados con asistencia del profesional del derecho Luis Alberto Labarca Briceño, identificado en actas, y consignó escrito contestatorio de la demanda oponiendo la cuestión previa del Numeral Segundo del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, constante de cuatro (4) folios útiles y sus anexos, trabando con ello la litis.
En esa misma fecha 10-06-2013, el Alguacil del Tribunal consignó los recaudos de citación, los cuales se agregaron a las actas, por cuanto la demandada de autos ya se había dado por citada con anterioridad.
Luego, el día 12 de junio del aludido año 2013, la parte demandante presentó escrito en defensa de los alegatos esgrimidos por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda.
Aperturado el juicio a pruebas, las partes promovieron sus probanzas, mediante escritos de fechas 13, 18 y 25 de junio de 2013, respectivamente, los cuales fueron agregados y admitidos por este Tribunal, en la oportunidad respectiva, tal como se evidencia de autos.

Planteamiento de la Controversia:

Alegó la parte actora en su escrito de demanda, que en fecha 15 de mayo de 2012, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERIA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA. sobre un bien inmueble ubicado en la avenida 3H, con calle 67 (Cecilio Acosta), distinguido con el N° 3H-13, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para ser usado en actividades propias del objeto social de dicha empresa, relacionadas con el Instituto Nacional de Hipódromos y Jugadas Internacionales, el aludido contrato de arrendamiento fue suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el N° 38, Tomo 53 de los libros de Autenticaciones y el cual produjo marcado con la letra “A”.
Afirmó la parte actora que el plazo de duración del contrato, lo fue, por un (01) año a partir de la autenticación del contrato (15-05-2012), pudiéndose considerar prorrogado este término legalmente por un (01) año adicional, si así fuere decidido por EL ARRENDADOR, una vez recibida la comunicación correspondiente por parte de EL ARRENDATARIO por escrito y con treinta (30) días de anticipación de conformidad con la Cláusula Tercera, haciendo reconocimiento particular de la aplicación de la prórroga legal regida por las modalidades del plazo fijo de la duración inicial y nunca pudiera convertirse en contrato por tiempo indeterminado.
Alegó el accionante que al vencimiento del mencionado contrato de arrendamiento, EL ARRENDATARIO ha continuado ocupando el inmueble pretendidamente con tal carácter, sin haberme cursado por escrito su deseo de seguir arrendado con la debida anticipación al vencimiento del mismo (esto es, el día 15-04-2013), razón por la cual, dicho contrato se encuentra vencido y sin la intención y decisión del arrendador de su renovación, no consiguiendo de manera verbal y conciliatoria la desocupación del inmueble en comento y objeto del arrendamiento vencido.
Aseveró igualmente, que el canon de arrendamiento mensual por los primeros seis (06) meses lo fue de Veinte Mil bolívares (Bs. 20.000,00) y los siguientes seis (06) meses por la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs.- 24.000,00) mensuales, pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes y que EL ARRENDATARIO, ha incumplido con el pago de los meses de enero, febrero, marzo y abril y la porción conclusiva del mes de mayo todos del 2013, haciendo inconducente la prórroga legal.-
Que por ello es que demanda a EL ARRENDATARIO para que desocupe el inmueble en cuestión o sea desalojado judicialmente de él, previa la intimación al pago de los cánones vencidos y no cancelados, así como los gastos ocasionados en esta desocupación judicial.-
Entre tanto, la demandada de autos RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por su Director- Administrador, ciudadano José Francisco Colina Gutiérrez, asistido por el profesional del derecho Luis Alberto Labarca, identificados en actas, en fecha 10 de junio de 2013, procedió a contestar la demanda y, como primer punto, opuso la cuestión previa del Ordinal Segundo (2do) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que refiere, la ilegitimidad de la persona del actor por no tener la capacidad procesal para actuar en juicio, bajo el argumento que el actor no es el propietario del inmueble arrendado.-
Afirmó que los hechos alegados por el actor en la demanda de desalojo no son ciertos, por ello, los niega, rechaza y contradice por ser falsas todas y cada unas de sus afirmaciones.-
Aseveró la demandada, que lo cierto, es que el contrato, fundamento de la acción del demandante, está vencido, en consecuencia, no tiene valor jurídico entre las partes y que cumplió con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos, como consta de los recibos que acompañó el demandante en su libelo marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G” y no como yerra el accionante con los mencionados con las letras “B”, “C”, “D” y “E”.-
Que desde el día primero (01) de enero de 2013, se encuentra arrendada en el mismo local, la Sociedad Mercantil denominada CENTRO HÍPICOS BALLAOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de agosto de 2007, bajo el N° 18, Tomo 68-A.- y que dicho arriendo nació bajo la figura del contrato verbal de arrendamiento que mantiene con el demandante.-
Que dicha Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICOS BALLAOS, C.A., el 14 de mayo de 2013, presentó escrito de consignación de pago de cánones de arrendamientos a favor del demandante ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SÁNCHEZ GUTIERREZ por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que dicha consignación fue admitida en fecha 20 de mayo de 2013, y se distingue con el N° C-197 y la consignó en copias certificadas, constante de veinticinco (25) folios útiles.-
PUNTOS PREVIOS
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares y en razón que la materia objeto del litigio es concebida como de orden público el Tribunal procede al analices de los siguientes puntos a saber:
PRIMERO
Cuestión Previa que refiere el Ordinal Segundo (2°) del
Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

El Estado Venezolano al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos ínter subjetivos de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 257 dispone expresamente que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia”, esta finalidad no seria de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito.
En este orden de ideas, las Cuestiones Previas en nuestro Derecho procesal están dirigidas a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, esto es, la demanda, lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, es decir, sanean el proceso de impurezas en la búsqueda del mayor esclarecimiento de los derechos que conforman la litis, motivo por el cual, este Tribunal decide en observación de lo siguiente:
EL Artículo 350 de la Ley Adjetiva Civil establece:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, en la forma siguiente:
... OMISSIS..., El del ordinal 2°, mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado... (Negrillas del Tribunal)

Para el maestro RANGEL ROMBERG, la Institución de las cuestiones previas previstas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tiene por finalidad limpiar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo, cuya función principal es la regularidad del procedimiento en cumplimiento de las previsiones legales.-
El libelo de la demanda contiene una pretensión en concreto, que viene sucedida por la narración de ciertos presupuestos de hechos que en definitiva, esto es, en el debate probatorio, las partes están obligadas a demostrar y el Juez a resolver conforme a las disposiciones legales, esto es, el derecho.-
En relación a la cuestión previa del ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, conforme lo señala el procesalista LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA, en su obra “Las cuestiones previas en el Procedimiento Civil Ordinario”. El asunto a dilucidar, consiste en determinar, si el demandante tiene o no “CAPACIDAD PROCESAL”, es decir, si puede o no iniciar un proceso Judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión, conociéndose en doctrina como Legitimatio ad procesum. Conforme a los alcances del Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en el juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por sí o por medio de apoderados, por interpretación en contrario, no tendrían capacidad procesal para estar en juicio, los entredichos, los inhabilitados, entre otros.-
Afirma el señalado procesalista que, desafortunadamente ocurre en la práctica forense, la confusión de esta cuestión previa con la de falta de cualidad en el demandante, conocida como Legitimatio ad Causam, que constituye una defensa perentoria de fondo.-
La cualidad en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cual denota la vinculación del actor y la demandada a un deber jurídico, éste ubicado en el campo del derecho público o privado, tanto el actor como la demandada tienen la capacidad procesal ya que comparecen en juicio, lo cual es independiente del vocablo “CUALIDAD”, en tutela jurídica conforme a los Artículos 16 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en consecuencia, este Jurisdicente, habiendo analizado el carácter con el que actúa el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ GUTIERREZ, esto es, como Arrendador, en derivación del contrato de arrendamiento base de la pretensión de fecha 15 de mayo de 2012, el cual no fue tachado de falso por la parte demandada como medio de impugnación activa y no constando de las actas procesales, que el actor ciudadano AUGUSTO SÁNCHEZ GUTIERREZ, identificado en actas, se encuentre INHABILITADO PARA EJERCER SUS DERECHOS CIVILES, en consecuencia, este Tribunal, desestima la cuestión previa opuesta por la accionada de autos, y en consecuencia, la declara SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.-

SEGUNDO
NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR LAS PARTES

En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:
La parte actora para el momento de interponer la demanda calificó su pretensión como Desalojo, al establecer lo siguiente: ... Por lo expuesto es que demanda a EL ARRENDATARIO para que desocupe el inmueble en cuestión o sea desalojado judicialmente de él, previa la intimación al pago de los cánones vencidos y no cancelados, así como los gastos ocasionados en esta desocupación judicial…
Ahora bien, dado el Principio de Exhaustividad que debe contener toda sentencia en la cual se deben revisar los sujetos, el objeto y el título de la pretensión, este Juzgador, observa que en el contrato de arrendamiento traído por la parte actora con en su escrito libelar, específicamente de la lectura de la CLÁUSULA TERCERA, lo siguiente:

El plazo de duración de este contrato es de un (01) año, contados a partir de la autenticación de este documento, este término se podrá considerar prorrogado legalmente por un lapso de un (01) año adicional, si así fuere decidido por EL ARRENDADOR, una vez recibida la comunicación correspondiente por parte de EL ARRENDATARIO, expresando por escrito su deseo de seguir arrendado, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo. La prórroga legal se considerará como plazo fijo y así lo acepta EL ARRENDADOR para todos los efectos legales y contractuales, esta prórroga se regirá por las modalidades que rigen el plazo fijo de duración inicial y nunca podrá convertirse en contrato por tiempo indeterminado.-

Por su parte el accionante en el libelo de la demanda, señala que:

…al vencimiento del mencionado contrato de arrendamiento “EL ARRENDATARIO” ha continuado ocupando el inmueble pretendidamente con tal carácter, sin haberme cursado por escrito su deseo de seguir arrendado con la debida anticipación al vencimiento del mismo (esto es, el 15/04/2013), razón por la cual dicho contrato se encuentra vencido y sin la intención y decisión de mi parte de su renovación, no consiguiendo de manera verbal y conciliatoria la desocupación del inmueble en comento y objeto del arrendamiento vencido.

Del análisis de la ya mencionada cláusula tercera del contrato arrendaticio, se evidencia que el contrato suscrito, lo es, A TIEMPO DETERMINADO y para la prórroga convencional, era imprescindible que EL ARRENDATARIO manifestare a EL ARRENDADOR por escrito y con treinta (30) días de anticipación su voluntad de prorrogar el mismo, y que éste a su vez, aceptara tal manifestación de voluntad. Pero de las actas no se evidencia ningún tipo de notificación, comunicación, carta o misiva suscrita por la Arrendataria que exprese tal manifestación de voluntad ni mucho menos aceptación alguna por el Arrendador que la Arrendataria seguiría ocupando el inmueble y continuaría cancelando los cánones de arrendamientos, una vez terminado ese año de duración, es decir, NO HUBO NINGÚN TIPO DE NOTIFICACIÓN POR AMBAS PARTES al respecto, por lo tanto, el contrato precluyó por la expiración de su término. Así se decide.-
En el escrito libelar la actora está muy clara que se trata de un contrato a tiempo determinado, ello traduce que la acción que le es aplicable es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y la consecuente entrega material del inmueble libre de personas y cosas, por ser un contrato a tiempo determinado. Es por ello, que nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.... (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de insolvencia en los pagos de cánones de arrendamiento regidos por un Contrato a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los casos de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, como es el caso de marras, la acción es la Resolución de Contrato derivada del derecho común. Así se determina.-
En este orden de ideas, es necesario hacer referencia en primer lugar a la definición de contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado: En cuanto a los contratos a tiempo determinado de la lectura del Artículo 1.599 del Código Civil, se infiere que: Es aquel que concluye el día fijado sin necesidad de desahucio; y en referencia a los contratos a tiempo indeterminado, de la lectura del Artículo 1.600 ejusdem, se deduce que: Son aquellos que se realizan sin determinación de tiempo; o que expirado el tiempo fijado para el arrendamiento y al déjasele al arrendador en posesión de la cosa, en este caso se produce la indeterminación en el tiempo.-

DE LA SENTENCIAS DE LA SALA CONSTITUCIONAL ACERCA DE LA LESIÓN AL DEBIDO PROCESO EN LOS CASOS EN QUE SE DECLARAN CON LUGAR ACCIONES QUE NO TIENEN APOYO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO.
CASO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha determinado en varias sentencias que la demanda por DESALOJO de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, ya que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
De esta manera, la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, Expediente Nº 02-0570 con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, estableció:

…cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…
…Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…
Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado Artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos:

..Esta Sala ha señalado que la acción de amparo contra actuaciones judiciales, contenida en el Artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es un mecanismo especial de protección constitucional que surge cuando el juez, actuando fuera de su competencia, lesiona un derecho o garantía constitucional y no como un mecanismo para que el juez de alzada del que dictó la decisión conozca, nuevamente, de los vicios que mediante el recurso ordinario de apelación fueron alegados. Es decir, sólo procede el amparo, conforme el citado artículo 4, contra las sentencias que dicten los tribunales en segundo grado de jurisdicción, cuando se denuncien violaciones a derechos o garantías constitucionales no juzgadas en cualquiera de las dos instancias”. (Sentencia Nº 127 del 6-2-01, Exp Nº 00-1301, caso Licorería el Buchón C.A).
En el caso de autos, este Tribunal, se ha percatado del error jurídico o ineptitud técnica en su proposición en la calificación de la demanda.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana, en la Sentencia Nº 382, de fecha 01 de Abril de 2005 (T.S.J.- Sala Constitucional) con Ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, (Ramírez y Garay, Tomo CCXXI, Abril de 2005, Pág. 81); expresa, entre otras cosas lo siguiente:

…Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir que solo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente…

En vista de lo anteriormente expuesto resulta evidente que la acción de Desalojo tiene causales taxativas que sólo proceden cuando se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, indistintamente si es de tipo verbal o escrito, y que en caso que la acción no se encuentre tipificada dentro de esas causales enumeradas en la normativa en cuestión, es decir el Artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se considera procedente intentar la acción de Desalojo; y siendo que la situación expresada por la accionante en su escrito libelar señala que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado se concluye que la acción intentada debió ser RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no DESALOJO; razón por la cual, no le quedará más a este Juzgador, que en la definitiva, DECLARAR DE MANERA SOBREVENIDA, INADMISIBLE la acción interpuesta por considerar que no es la vía idónea para su tramitación.
Sobre el Debido Proceso ha señalado la Sala Constitucional en sentencia N° 2403/2002:

Dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso, entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el venezolano, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes.
El reconocimiento de tal garantía como constitutiva del debido proceso formal, implica la imposibilidad de, por ejemplo, si se intenta una demanda de resolución por incumplimiento de un contrato de venta garantizado con reserva de dominio, seguir un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, o que si se demanda la reparación de daños ocurridos con motivo de un accidente de tránsito, se sustancie un procedimiento distinto al previsto en el Decreto Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, o si se demanda el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, cumplidos los requisitos exigidos para ello, no se siga el procedimiento establecido en el Capítulo IV del Título II, Libro Cuarto, del Código de Procedimiento Civil.
A juicio de esta Sala, existe tal imposibilidad no sólo porque las disposiciones legales que establecen el procedimiento a seguir para dirimir el conflicto suscitado son integrantes del orden público, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser inobservadas o modificadas por los particulares ni por el juez de la causa, sino también porque tal proceder puede causar perjuicios o gravámenes a cualquiera de las partes, de difícil o imposible reparación por la definitiva, como puede ocurrir en aquellos procedimientos ejecutivos donde, admitida una demanda que no podía ser tramitada sino por el procedimiento ordinario, se decreta ope legis un medida ejecutiva sobre un bien del demandado. Igual infracción al orden público se comete si, solicitada de conformidad con la ley la aplicación de un determinado procedimiento para tramitar la demanda interpuesta, el juez niega la solicitud y aplica un procedimiento no contemplado legalmente para dirimir la controversia o asunto sometido a su consideración”. (Subrayado nuestro).

Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RONDÓN HAAZ, en el expediente Nº 06-1043:

…3. El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…

En fin propedéutico el Tribunal, se permite hacer las siguientes consideraciones doctrinales:
El DESALOJO se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento éste sea verbal, por lo cual se trae a colación la Doctrina sostenida por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, en el cual establecen:
LA RELACIÓN INDETERMINADA
El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal… (Omisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; …omisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …Omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …Omisis…
LA RELACIÓN A PLAZO FIJO
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo, no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal)...”
Se ha evidenciado que en muchas ocasiones se tiende a confundir las acciones de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo; razón por la cual, se considera necesario indicar la diferencia existente entre estas dos acciones, reguladas por una misma ley y que se tramitan conforme a las disposiciones previstas en el procedimiento breve, contenidas en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (arts. 881 y ss. CPC).
En tal sentido, citando de nuevo al autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 173, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000, desarrolla las siguientes distinciones entre las mismas:
1.- Según la duración del contrato:
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el Artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del Artículo 34 ejusdem.
2.- Según se admita el Recurso de Casación:
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
3.- De acuerdo con el motivo o causa:
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
4.- Según la falta de pago del alquiler:
La acción de desalojo el artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI).
5.- Con vista al pago por consignación:
El Desalojo del literal a) del Artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art 51, ejusdem)”.
La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.
Mutatis-Mutandis, el demandante de autos con sus alegatos reconoció lo existencial de la convención arrendaticia a tiempo determinado y en consecuencia, la acción típica en este caso, lo era LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y no EL DESALOJO, por lo que hubo ineptitud técnica en su proposición, lo cual afecta el orden público, y no estándole dado a Operador de Justicia actuar en detrimento de éste ni en menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa, en consecuencia, se abstiene de analizar las pruebas aportadas por las partes y dictamina lo siguiente:
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
1.- LA INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA ACCIÓN PROPUESTA por el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ GUTIERREZ en contra de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA C.A.
2.- Conforme a la naturaleza de la decisión donde no se discutió la relación sustancial controvertida, el Tribunal exime de costas procesales a las partes.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días de julio de dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez,
Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y cuarenta y dos minutos de la tarde (2:42 p.m).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales