República Bolivariana de Venezuela
Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García,
Tubores, Villalba y Península de Macanao.
Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta
Porlamar, 03 de julio de 2013
203º y 154º
ASUNTO: 1880-12.
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: FRANCISCO GLENN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.560.682, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.446.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 16 de enero de 1.996, bajo el Nº 64, Tomo IV, Adicional 1.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO E. MORENO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.536.439, Abogado de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.582.
MOTIVO: cumplimiento de contrato de opción de compra-venta.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, de la demanda presentada en fecha 22 de octubre de 2012 por el ciudadano FRANCISCO GLENN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.560.682, Abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.446, actuando en su propio nombre y en representación de sus propios derechos, contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 16 de enero de 1.996, bajo el Nº 64, Tomo IV, Adicional 1.
Por auto de fecha 01 de noviembre de 2012, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., en la persona de su Director-Gerente, ciudadano JUAN CARLOS ROMERO MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.350.649 y de este domicilio para que compareciera a dar contestación a la misma al segundo, (2º), día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 07 de noviembre de 2012, el demandante presentó escrito de reforma de la demanda, el cual fue admitido por este Tribunal por auto de fecha 12 del mismo mes y año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., en la persona de su Director-Gerente, ciudadano JUAN CARLOS ROMERO MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.350.649 y de este domicilio para que compareciera a dar contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Una vez suministrados por la parte actora los emolumentos necesarios para gestionar la citación personal del Representante Legal de la parte demandada y una vez librada la compulsa respectiva, se agotó la citación personal de la parte accionada sin haberse logrado, por lo que el demandante, en diligencia de fecha 04 de diciembre de 2012, solicitó su citación por medio de carteles, lo cual fue acordado por auto de fecha 07 del mismo mes y año, librándose dichos carteles en la misma fecha.
Publicados y consignados por el demandante los carteles de citación correspondientes, se procedió a su fijación en el domicilio de la parte demandada, de lo cual dejó expresa constancia en autos la Secretaria de este Juzgado en fecha 17 de diciembre de 2012; vencido el lapso concedido a la parte accionada para darse por citada sin que lo hubiere hecho efectivamente, el demandante, en diligencia de fecha 29 de enero de 2013, solicitó se le designara Defensor Judicial.
Mediante diligencia suscrita en fecha 1º de febrero de 2013, el ciudadano JESÚS DANIEL SOTO PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.350.796 y domiciliado en Caracas, actuando en su carácter de Director Gerente de la parte demandada, PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., según consta de documentación consignada en dicha oportunidad, asistido por el Abogado ORLANDO E. MORENO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.536.439, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.582, se dio por citado en nombre de su representada y confirió poder apud acta al prenombrado Abogado.
En fecha 05 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 07 de febrero de 2013, promovió pruebas, las cuales fueron admitidas y providenciadas por este Tribunal por auto de fecha 14 del mismo mes y año.
Del mismo modo, el demandante, mediante escrito presentado en fecha 14 de febrero de 2013, promovió pruebas, las cuales fueron igualmente admitidas y providenciadas por este Tribunal por auto de la misma fecha.
En fecha 19 de febrero de 2013, rindieron sus respectivas declaraciones los testigos, DIÓGENES EMILIO CANCINI GONZÁLEZ, CARMEN LUCÍA SANTELIZ y CARMEN CECILIA PAREDES NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.883.345, 4.070.875 y 3.209.229, respectivamente, y de este domicilio.
En fecha 21 de febrero de .013, este Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte actora.
III.-MOTIVA
Siendo la oportunidad para emitir su decisión, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La parte actora alegó en su demanda que en fecha 16 de octubre de 1.996, suscribió Contrato de Opción de Compra Venta con la parte demandada para la adquisición de un apartamento distinguido con las letras y número PB-7, ubicado en la Planta Baja del Conjunto Residencial Las Gaviotas, jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, Porlamar, con un área de ciento setenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros, (177,40 m2), techados y cuarenta y dos metros cuadrados, ( 42,00 m2), aproximados de jardín, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 16 de octubre de 1996, bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros respectivos.
Igualmente alegó la parte actora en su libelo, que en la Cláusula Tercera del Documento Constitutivo y Estatutos de la empresa demandada, se encuentra el origen de la negociación, ya que el objeto descrito en la misma es la adquisición de una parcela de terreno y sobre la misma, la construcción de un edificio destinado a vivienda para ser vendido en propiedad horizontal a los accionistas de dicha Empresa.
Asimismo expresó el demandante en su libelo, que en la Cláusula Cuarta de los Estatutos citados, se establece el tipo de apartamento correspondiente a cada propietario según su clase de acción, afirmando que, tal como se establecía en la Cláusula Quinta del Documento Constitutivo, pagó el precio a PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., mediante un pago inicial de TRES MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES, (Bs. 3.269.629,oo), dividido en UN MILLÓN DE BOLÍVARES, (Bs.1.000.000,oo), por concepto de reserva, más DOS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES, (Bs. 2.269.629,oo), por concepto de “Cuota Única”; que posteriormente, realizó –puntualmente- cinco, pagos de la siguiente forma: 1) TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 3.844.392,oo), el día 16 de octubre de 1.996, fecha de la firma del contrato de opción de compra venta; 2) TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 3.844,392,oo), tres, (3), meses después de la señalada fecha; 3) TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 3.844.392,oo), seis, (6), meses después de la citada fecha anotada; 4) TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 3.844.392,oo), nueve, (9), meses después de la fecha anotada, y 5) TRES MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 3.844.392,oo), doce, (12), meses después de la indicada fecha, para un total de VEINTIDÓS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES, (Bs. 22.491.589,oo), correspondientes a DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES, (Bs. 19.221.960,oo), por concepto de precio-costo referencial del apartamento, previsto en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compraventa, más la cantidad pagada inicialmente.
Seguidamente señaló el demandante en su libelo que, en fecha 06 de diciembre de 2000, pagó aumentos de mano de obra, precio de materiales, inflación y devaluación de la moneda nacional más los intereses causados, constituyendo dicho pago el finiquito de la deuda pendiente, lo que -según afirma- se evidencia del recibo que por DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS, (Bs. 2.566.639,44), fue firmado por el ciudadano JESÚS SOTO PACHECO, Director Gerente de la Empresa demandada.
Alegó, asimismo, la parte actora que en fecha 04 de diciembre de 2000, pagó la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS, (Bs. 208.618,33), al prenombrado ciudadano JESÚS SOTO PACHECO, Director Gerente de la firma demandada, por concepto de alícuota de derecho de frente y gastos de liberación de hipoteca, lo cual consta del respectivo recibo.
Afirmó igualmente el demandante que la acción de su propiedad, representativa del derecho a que se le transfiriera el apartamento correspondiente, fue embargada el 16 de octubre de 2000 con motivo del juicio seguido en su contra ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que dicha medida fue suspendida en fecha 29 de abril de 2010, y debidamente notificada al Registro Mercantil mediante oficio Nº 0166 de fecha 24 de febrero de 2011.
Del mismo modo alegó que la acción de su propiedad se encuentra libre de medidas judiciales y que es deber de la demandada transferirle la propiedad del apartamento asignado, habida cuenta de que cumplió con todas las obligaciones que le imponía el contrato de opción. En tal sentido, señaló que la propiedad de los apartamentos se ha trasladado a todos y cada uno de los accionistas de la empresa demandada, excepto a él. Que se ha contactado con los directivos de la Empresa demandada a través de abogados, notificándoles la suspensión de la medida de embargo, obteniendo al comienzo de las gestiones, manifestaciones de acuerdo con el otorgamiento del documento de propiedad y en los meses siguientes hasta la fecha de interposición de la demanda, han alegado que la demandada mantiene una deuda con garantía hipotecaria sobre el apartamento P.B.-7 con DEL SUR, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO por remanente de un préstamo, sin que hasta la fecha de la demanda se hubiere recibido respuesta positiva alguna y que no existe relación entre las deudas adquiridas por la demandada y su persona por él haber pagado la totalidad del precio pactado por el apartamento, más los gastos por aumento de costos, inflación e intereses.
Afirmó igualmente el demandante que estamos ante un contrato bilateral en el cual la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de transferirle la propiedad del apartamento P.B.-7, conforme al contrato de opción de compra y que el precepto legal que debe aplicarse es el artículo 1.167 del Código Civil, señalando que optó por la acción de cumplimiento establecida en dicha norma, ejerciéndola mediante el libelo interpuesto.
En virtud de lo expuesto, el actor demandó a la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., en la persona de su Director Gerente, ciudadano JUAN CARLOS ROMERO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a transmitirle la propiedad del apartamento ya identificado objeto de la demanda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de compra venta.
En diligencia de fecha 26 de octubre de 2.012, el demandante consignó los recaudos a que se refiere la demanda y que se indican a continuación: Original del Contrato de Opción de Compraventa suscrito con PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A.; copia fotostática del Acta Constitutiva de PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A.; original del Recibo-Finiquito por DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS, (Bs. 2.566.639,44), emitido a favor del actor por PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., así como los recibos de pagos y demás documentos a que se refiere la demanda.
Una vez admitida la demanda, el actor, mediante escrito presentado en fecha 07 de noviembre de 2012, reformó su demanda, señalando que incluía en la línea 16 del tercer folio del libelo el siguiente párrafo: “…que, en 04 de diciembre de 2000, pagué al ciudadano Jesús Soto Pacheco, Director Gerente de Promotora La Gaviota, C.A. la cantidad de Bs. 208.618,33, destinada a cancelar la Alícuota de Derecho de Frente y Gastos de liberación de hipoteca, lo que significa que cumplí a cabalidad con todos los extremos necesarios para que me fuera otorgado el respectivo documento definitivo de compraventa del Apartamento PB-7 del Conjunto Residencial Las Gaviotas, todo según consta en recibo de fecha 04-12-2.000, suscrito por el antes indicado Director Gerente, señor Jesús Soto Pacheco, el cual acompaño original al presente libelo de demanda, conjuntamente con otros documentos que sustentan mi acción.”, (Sic).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó la misma, tanto en los hechos como en el derecho.
Alegó la representación de la demandada que su representada no celebró ninguna Asamblea en la cual se hubiera realizado algún cambio en la Junta Directiva desde el día 12 de octubre de 1996, fecha en la cual fueron designados tanto el Director Gerente y su suplente, así como los Directores Principales con sus respectivos suplentes y que en esa fecha, fue nombrado Director Gerente el ciudadano JESÚS DANIEL SOTO PACHECO. En tal sentido, señaló que este hecho es del conocimiento del actor, ya que en esa última Asamblea él fue nombrado suplente del Director Principal JUAN CARLOS ROMERO MATOS y que el actor, (FRANCISCO GLENN), era propietario de dos, (2), acciones de la Empresa demandada.
Del mismo modo alegó la representación judicial de la demandada, que las obligaciones de las partes están debidamente señaladas en el contrato de opción suscrito y que fuera consignado por el demandante el 26 de octubre de 2.012. Que del contrato se desprende que su representada no sólo cumplió con su obligación de construir el inmueble sino que a su vez, desde que se concluyó la obra, a los accionistas se les hizo entrega de las llaves de los apartamentos, a los cuales tenían derecho de acuerdo con el contrato, y que la gran mayoría reside en ellos.
Igualmente, la representación judicial de la demandada señaló que el retraso en el otorgamiento del contrato de venta es de la única y exclusiva responsabilidad del actor, en razón de la medida de embargo dictada por el Juzgado del Área Metropolitana de Caracas citada ut supra, recaída sobre la acción A5, a la cual le correspondía la propiedad del inmueble, ya que no se pudo realizar el traspaso en su oportunidad. En tal sentido expresó
que la medida de embargo fue participada al Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y, posteriormente, los Abogados del demandante en aquél juicio notificaron a la Empresa demandada los posibles ilícitos en que incurriría conjuntamente con su Director Gerente y las acciones legales de las cuales serían objeto de hacer caso omiso de la medida de embargo practicada y realizar el traspaso del apartamento al ciudadano FRANCISCO GLENN o a la persona que él señalara. A tal efecto, consignó la representación judicial de la parte demandada copia de la comunicación de los abogados demandantes del ciudadano FRANCISCO GLENN, copia del libelo de la demanda, copia del acta de embargo, copia del auto acordando la notificación del Registrador Mercantil y del oficio respectivo.
Señaló igualmente el apoderado de la demandada que aún cuando se completó la construcción y entrega de los apartamentos, así como la entrega de los títulos de propiedad a los propietarios de los restantes 27 apartamentos, la compañía no ha podido ser liquidada puesto que aún no ha cumplido su objeto en virtud de no haberse podido traspasar el apartamento PB-7, todo ello por razones ajenas a su representada. Sostiene la parte demandada que su representada es la más interesada en que sea suscrito el documento y que nunca se ha negado a realizar el correspondiente traspaso del inmueble al demandante, alegando que hasta esa fecha, 05 de febrero de 2.013, no había sido notificada de la suspensión de la medida de embargo.
Adujo asimismo que al ver la citación por carteles de su representada, procedieron a verificar los dichos del actor, requiriendo información en el Registro Mercantil respectivo, sin poder verificar la suspensión de la medida en el expediente 064, correspondiente a PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., pues no existe oficio del Registro que notifique la suspensión y que el Tribunal tampoco ha notificado la suspensión.
Sostuvo que el demandante debe cancelar los gastos administrativos, así como los impuestos y tasas tanto nacionales, estatales y municipales, así como presentar las solvencias que en su oportunidad, requerirá el Registro Inmobiliario, la actualización legal de la Empresa, la tramitación necesaria en el Registro Mercantil respectivo y cualquier otro gasto que se ocasione por causa del problema en cuestión, entre ellas el pago en Rentas Municipales, a la cual se le adeuda a la fecha por derecho de frente del apartamento PB-7, la cantidad de TRES MIL TRECE BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS, (Bs. 3.013,20), conforme consta del estado de cuenta anexado a la contestación, marcado “F”.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada señaló que su representada está en la mejor disposición para realizar el traspaso del inmueble al demandante pero hasta tanto no les sea notificado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sobre la suspensión de la medida de embargo practicada sobre la acción A-5, su representada se encuentra en la imposibilidad legal de hacerlo.
Por último, argumentó dicha representación judicial que el demandante se encuentra en la obligación de hacer entrega de las solvencias y pagar los gastos necesarios para realizar el registro del documento respectivo, toda vez que para el año 2.000, fecha en que por razones inherentes a su persona no se pudo realizar la operación de venta, la unidad tributaria equivalía a ONCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES, (Bs. 11.600,oo), que por efecto de la reconversión monetaria equivale a ONCE BOLÍVARES CON SESENTA CENTIMOS, (Bs. 11,60), y en la actualidad la unidad tributaria equivale a NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,oo), en virtud de lo cual solicitó fuera declarada sin lugar la demanda.
A los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones, durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas mediante escrito presentado en fecha 07 de febrero de 2.013 y en tal sentido solicitó:
1º Se oficiara al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a fin de que informara a este Tribunal si en el expediente signado con el Nº 064, correspondiente a la demandada, se encuentra el oficio mediante el cual el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas informa a esa Oficina de Registro sobre la suspensión de la medida de embargo decretada y practicada sobre la acción A-5 propiedad del demandante y la fecha en que fue recibido.
2º Se oficiara a la Dirección de Rentas Municipales del Municipio Mariño a fin de que informara a este Tribunal desde que fecha adeuda el apartamento PB-7 Derecho de Frente y el monto de la deuda.
Dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal por auto de fecha 14 de febrero de 2.013, ordenando oficiar al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, así como al Departamento de Rentas Municipales del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a fin de que informaran acerca de los particulares contenidos en el escrito de pruebas promovido por la parte demandada, librando en la misma fecha, sendos oficios distinguidos con los N°s. 13.106 y 13.107.
Por su parte el demandante durante el lapso probatorio, mediante escrito presentado en fecha 14 de febrero de 2.013, promovió en primer término, el mérito favorable que se desprende de los recibos de pago y toda la documentación promovida como instrumentos fundamentales de la acción.
Asimismo el demandante promovió, legajo contentivo de oficio original Nº 0116, dirigido al Registrador Mercantil del Estado Nueva Esparta, de fecha 24 de febrero de 2011, mediante el cual se suspende la medida de embargo que pesaba sobre la acción tipo “A”, signada con serie y número “A5”, perteneciente al actor, aduciendo que informó a los Directores de la firma demandada que por haber cesado el impedimento, procedieran a la protocolización del documento de venta del apartamento correspondiente a la acción.
Igualmente el demandante en el legajo mencionado, promovió comunicación entregada personalmente a la Gerente de DEL SUR, BANCO UNIVERSAL, señora GISELA CURIEL en fecha 22 de junio de 2.011, con firma y sello de recepción, que –según afirma- demuestra su intención de notificar a todas las partes involucradas su intención de firmar la escritura definitiva de compra venta pero fue informado que aún habiendo pagado totalmente la deuda desde el año 2.000, entregando las cantidades de dinero a los Directores de la demandada, tal como se evidenciaba de recibos, por causas desconocidas los pagos no aparecían realizados aún al día de la presentación del escrito de promoción, (14 de febrero de 2.013).
A tales efectos el actor solicitó al Tribunal, se trasladara a las oficinas de DEL SUR, BANCO UNIVERSAL, a fin de que mediante inspección judicial dejara constancia del estado de solvencia o insolvencia del crédito contratado por PROMOTORA LA GAVIOTA, C. A.
Por otro lado, el actor consignó –en dicho legajo- diez (10) recibos de pago y estados de cuenta emanados de la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Mariño, relacionados con la deuda de PROMOTORA LA GAVIOTA, C. A. e igualmente, promovió las testimoniales de los ciudadanos DIÓGENES CANCINI G., CARMEN LUCÍA SANTELIZ DE GARCÍA y CARMEN CECILIA PAREDES NÚÑEZ.
Dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal por auto de fecha 14 de febrero de 2.013, providenciando lo conducente acerca de su evacuación.
En fecha 19 de febrero de 2.013, los testigos promovidos por el demandante rindieron sus respectivas declaraciones y en fecha 21 del mismo mes y año, este Tribunal practicó la inspección judicial también promovida por el actor para lo cual se trasladó y constituyó en las oficinas de DEL SUR, BANCO UNIVERSAL.
Planteados de este modo los términos de la controversia, procede este Tribunal a decidirla con fundamento a las consideraciones que se expresan a continuación:
De los términos de la demanda así como de la reforma de la misma, observa este Juzgador que el actor pretende de la parte demandada el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 16 de octubre de 1.996, anotado bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros respectivos, el cual fue acompañado a la demanda en original, marcado con la letra “A” y a tales efectos, exige que la parte demandada cumpla su obligación de suscribir y protocolizar el documento definitivo de compra venta por haber cumplido con todas las obligaciones que le imponía el citado contrato de opción de compra venta, según se evidencia de los demás recaudos acompañados a su demanda.
Ahora bien, visto el referido contrato de opción de compra-venta contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 16 de octubre de 1.996, anotado bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros respectivos, el cual fue acompañado a la demanda en original marcado con la letra “A”, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando en consecuencia demostrada la relación jurídica que vincula a la partes en el proceso con motivo de la negociación realizada entre ellas, la cual tuvo por objeto la unidad de vivienda constituida por el Apartamento distinguido con las letras y número PB-7, ubicado en la Planta Baja del Conjunto Residencial Las Gaviotas, jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, Porlamar, con una dimensión aproximada de ciento setenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros, (177,40 m2), techados y cuarenta y dos metros cuadrados, ( 42,oo m2) aproximadamente de jardín y a la cual le corresponden adicionalmente, dos, (2), puestos de estacionamiento, conforme a los términos, condiciones y modalidades allí establecidas, y así se declara.
En tal sentido observa este Juzgador que en la Cláusula OCTAVA del contrato de opción de compra venta fundamento de la acción, las partes establecieron que sería por cuenta de EL OPCIONANTE –hoy demandante- el pago de todos los gastos que se causaran o derivaran de la opción, tales como: comisiones bancarias, intereses, cobranza judicial o extrajudicial, honorarios de abogado, derechos de arancel judicial, derechos de notaría o registro por otorgamiento de documentos, incluidos los de habilitación o traslado y cualesquiera otros.
A los fines de demostrar el cumplimiento de tales obligaciones, el demandante, junto a su demanda, acompañó diversos recibos emitidos a su nombre por la parte demandada -cursantes desde el folio 26 al folio 40, ambos inclusive de este expediente- los cuales, al no haber sido desconocidos por la parte accionada, este Tribunal les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Ahora bien, de dichos instrumentos se evidencia:
1º Que los representantes de la Empresa demandada son aquellos que se identifican en su Acta Constitutiva y Estatutos que el demandante acompañó a la demanda marcada “B” y a la cual este Tribunal le atribuye valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
2º Que el demandante cumplió con todas sus obligaciones derivadas del contrato de opción tal como se evidencia de recibo-finiquito que acompañó a la demanda en original, marcado “C”.
3º Que el demandante pagó honorarios profesionales por la elaboración del documento de venta, alícuota de derecho de frente y gastos de liberación de hipoteca, abono a multa, aporte inicial y asimismo, realizó el pago de la primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta cuota, pagando asimismo, el total de mejoras y modificación del proyecto, proyecto, estudio de suelos, levantamiento topográfico, limpieza y nivelación del terreno, impuesto de revisión del proyecto, promoción y asesoría legal, proyecto de arquitectura e ingeniería, honorarios profesionales por asesoramiento y asistencia jurídica en la elaboración del documento de opción de compra y pago de la acción tipo “A”.
En consecuencia y de acuerdo con dichos instrumentos, considera este Juzgador que el demandante demostró que, efectivamente, cumplió con todas las obligaciones a su cargo, ya que pagó a la demandada no sólo las cuotas correspondientes al precio del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, (incluyendo la alícuota del derecho de frente y gastos de liberación del hipoteca), sino también los diversos rubros y conceptos señalados en la Cláusula OCTAVA del citado contrato, incluyendo la redacción del documento de venta de dicho inmueble, y así se declara.
Ahora bien, la representación judicial de la empresa demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconoció la existencia de tal negociación, pero señaló que el retraso en el otorgamiento del contrato de venta se debió a la única y exclusiva responsabilidad del actor en virtud de la medida de embargo dictada por el Juzgado del Área Metropolitana de Caracas recaída sobre la acción A5 a la cual le correspondía la propiedad del inmueble, (objeto del contrato de opción de compra venta), decretada con motivo del juicio seguido contra el hoy demandante por el ciudadano PIETRO DE BENEDICTIS MASTROPAOLO por lo cual, en la oportunidad correspondiente, no se pudo realizar el traspaso a nombre del actor.
Al respecto observa este Juzgador que los recaudos antes mencionados con los cuales la parte demandada pretendió demostrar tales hechos -consignados por su representación judicial junto a su escrito de contestación a la demanda, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”- referidos a las copias fotostáticas: de la comunicación de fecha 15 de enero de 2.001, dirigida a la Empresa demandada por los sedicentes Abogados del ciudadano PIETRO DE BENEDICTIS MASTROPAOLO; de la demanda intentada por el prenombrado ciudadano contra el demandante en este proceso; del acta de embargo levantada con ocasión del embargo sobre la acción signada A5, perteneciente al hoy actor; del auto acordando la notificación del Registrador Mercantil y del oficio respectivo, respectivamente, no pueden ser apreciados por este Tribunal por cuanto se trata de copias fotostáticas de instrumentos que por una parte, son de naturaleza privada y emanadas de terceros ajenos a este proceso, (el marcado “A”) y por la otra, (los marcados “B”, “C”, “D” y “E”), se refieren a hechos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en oficinas públicas que tampoco son parte en este juicio por lo que la parte demandada debió requerir, respecto a la primera de dichas copias fotostáticas, su ratificación mediante la prueba testimonial del tercero conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y respecto a las restantes, debió promover prueba de informe conforme lo dispone el artículo 433 ejusdem, lo cual no consta en autos, y así se decide.
Observa igualmente este Juzgador que la representación judicial de la parte demandada, durante el lapso probatorio solicitó 1)se oficiara al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a fin de que informara si en el expediente signado con el Nº 064, correspondiente a la demandada, se encuentra el oficio mediante el cual el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informa a esa Oficina de Registro sobre la suspensión de la medida de embargo decretada y practicada sobre la acción A-5, propiedad del demandante y la fecha en que fue recibido, y 2) se oficiara a la Dirección de Rentas Municipales del Municipio Mariño a fin de que informara al Tribunal, desde qué fecha adeuda el Apartamento PB-7 derecho de frente y el monto respectivo, a los fines de comprobar la información contenida en el estado de cuenta, también acompañado al escrito de contestación a la demanda, marcado con la letra “F”.
Ahora bien, aún cuando dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal por auto de fecha 14 de febrero de 2.013, ordenando oficiar al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, así como a la Dirección de Rentas Municipales del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta observa este Juzgador que transcurrido tiempo suficiente a los fines de la evacuación de las mismas, no constan en autos las resultas, por lo que forzoso es concluir que la parte demandada no demostró los hechos a que se refieren dichos instrumentos, y así se decide.
Sin embargo, observa este Juzgador que el hecho referido a la existencia de la medida de embargo decretada y practicada sobre la acción A5, (perteneciente al actor), a la cual le correspondía la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, no está controvertido ya que el mismo fue expresamente reconocido por el demandante al señalar que efectivamente, le fue embargada dicha acción A5 pero, no obstante lo anterior, durante el lapso probatorio el actor promovió original del oficio Nº 0116, de fecha 24 de febrero de 2.011, dirigido al Registrador Mercantil del Estado Nueva Esparta, mediante el cual se le participó acerca de la suspensión de la medida de embargo que pesaba sobre la acción tipo “A”, signada con serie y número “A5”, perteneciente al actor.
Al respecto, este Sentenciador atribuye pleno valor probatorio al citado oficio Nº 0116, de fecha 24 de febrero de 2.011, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostradas no solo la suspensión de la referida medida de embargo, sino también su correspondiente participación al Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta y así se declara.
En este orden de ideas observa este Juzgador, que el actor adujo haber informado a los Directores de la Empresa demandada que por haber cesado el impedimento causado por dicha medida, procedieran a la protocolización del documento de venta del apartamento correspondiente a la acción y a los fines de demostrar tal circunstancia, promovió las testimoniales de los ciudadanos DIÓGENES CANCINI GONZALEZ, CARMEN LUCÍA SANTELIZ DE GARCÍA y CARMEN CECILIA PAREDES NÚÑEZ, quienes rindieron sus respectivas declaraciones en fecha 19 de febrero de 2013, y que este Tribunal pasa a examinar a continuación:
Respecto a la testimonial rendida por la ciudadana CARMEN CECILIA PAREDES NÚÑEZ, este Tribunal la desecha por encontrarse la prenombrada ciudadana incursa en la inhabilidad a que se refiere el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, dada la circunstancia de ser cónyuge del demandante –hecho, éste, reconocido por él en el libelo de la demanda- y así se declara.
En relación a las testimoniales rendidas por los ciudadanos DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ y CARMEN LUCÍA SANTELIZ DE GARCÍA, este Tribunal observa:
El ciudadano DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ declaró: que conoce al demandante de vista trato y comunicación y le consta que es persona de gran solvencia moral y profesional; que le consta que el demandante adquirió una acción de la Compañía PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., y que firmó una opción de compra del apartamento PB-7, por cuanto él también adquirió un apartamento de la misma manera con la diferencia de que a él si se le otorgó el documento definitivo de compraventa; que sabe y le consta que el demandante pagó la totalidad del precio de compra por haber tenido en su poder los recibos y el finiquito liberatorio de las obligaciones; que le consta la existencia del oficio de suspensión de la medida de embargo por haberlo tenido en su poder y que fue comisionado por el demandante para notificar a los Directores de la firma demandada de la existencia de dicho oficio, gestión que realizó en noviembre de 2.011, fecha en la cual obtuvo el compromiso por parte de ambos Directores de firmar el documento definitivo y que posteriormente fue notificado vía telefónica por el Director JESÚS DANIEL SOTO que no firmarían el documento que se comprometieron a otorgar, notificando al demandante de lo comunicado; que sabe y le consta que la firma demandada contrajo una deuda con DEL SUR, BANCO UNIVERSAL y que un remanente del crédito otorgado quedó garantizado con hipoteca sobre el apartamento designado PB-7, información que obtuvo de la entidad bancaria cuando se dirigió a ella, tratando de cumplir con la gestión del otorgamiento del documento definitivo de compra venta que le había sido encomendada y que todos los apartamentos de Residencias Las Gaviotas fueron liberados del gravamen hipotecario por cuanto la mayor parte del crédito otorgado fue pagado, quedando solamente el gravamen hipotecario sobre el apartamento propiedad del demandante.
Asimismo, la ciudadana CARMEN LUCÍA SANTELIZ declaró: que conoce al demandante y que le consta que es persona responsable y seria en el cumplimiento de sus obligaciones; que sabe y le consta que firmó una opción de compra para la adquisición del apartamento PB-7 por haber tenido en sus manos y haber revisado la documentación; que fue contratada para realizar los trámites de obtención de solvencias del apartamento, percatándose que las cuentas aún están a nombre de la firma demandada y no del demandante; que se comunicó con el Director JESÚS SOTO a fin de informarle de la situación para que fuera corregida e informarle sobre la medida de prohibición existente por falta de pago de la firma demandada a la entidad bancaria acreedora; que le informó igualmente al Director SOTO, que se había trasladado a la entidad bancaria DEL SUR y que la ciudadana Gerente de la misma, señora CURIEL, le había expresado la imposibilidad del banco de liberar la hipoteca por la deuda existente; que el Director SOTO le expresó no tener problema con el otorgamiento del documento definitivo pero que los gastos de actualización de la empresa debían ser pagados por el demandante a lo cual la testigo le informó al Director SOTO que la obligación del demandante era exclusivamente el pago de los gastos de solvencias y registro siendo por cuenta de la empresa los gastos de su actualización; que es cierto, que sabe y le consta la existencia del oficio de suspensión de la medida de embargo y que se lo entregó al Gerente SOTO al entrevistarse con él y que es cierto que la contratación con la testigo se suspendió por la negativa de los directivos de la firma demandada de firmar el documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, vistas las testimoniales rendidas por los prenombrados ciudadanos DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ y CARMEN LUCÍA SANTELIZ DE GARCÍA, este Tribunal las aprecia conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas cursantes en autos, y así se declara.
Por último y vista la inspección judicial promovida por el demandante y practicada por este Tribunal en fecha 21 de febrero de 2.013 en DEL SUR, BANCO UNIVERSAL, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio ya que la misma reúne los requisitos que para su validez, establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que, del crédito otorgado a la parte demandada con garantía hipotecaria, existe para el día 21 de febrero de 2.013, un balance impagado que asciende a la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 48.989,38), y así se decide.
En este orden de ideas y adminiculada dicha inspección con las testimoniales antes analizadas, observa este Juzgador que ha quedado demostrado que efectivamente, existe para el día 21 de febrero de 2.013, una deuda a cargo de la Empresa demandada por la cantidad de de CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 48.989,38), que se halla garantizada con una hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del presente juicio.
En tal sentido, considera este Juzgador que dicha deuda no puede ser asumida por el actor ya que –tal como se evidencia del recibo, (supra analizado), cursante al folio 28 de este expediente- el demandante pagó a la Empresa demandada en fecha 04 de diciembre de 2.000, la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL SEISICIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 208.613,33) “por concepto de pago alícuota de Derecho de Frente y gastos Liberación Hipoteca, correspondiente al Apartamento Tipo A Nº PB-7, del Conjunto Residencial La Gaviota, ubicado en la Ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta...” y así se declara.
Por último y en lo referente al pago de los impuestos municipales correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, observa quien decide que el demandante, durante el lapso probatorio, promovió estados de cuenta y recibos de pago emitidos por la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, cursantes del folio 143 al folio 153, ambos inclusive de este expediente, y a los cuales este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 el Código Civil, toda vez que constituyen copias fotostáticas de documentos públicos administrativos, quedando demostrado que el actor ha realizado las diligencias pertinentes ante dicha Dirección para obtener las solvencias correspondientes al inmueble de lo cual infiere este Juzgador que el actor no ha negado su obligación de sufragar tales gastos, y así se decide.
En conclusión, observa este Tribunal que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 16 de octubre de 1.996, bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros respectivos –y que sirve de fundamento de la acción- es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las respectivas obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, las cuales además, están regidas por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem.
Asimismo, el artículo 1.167 del citado Código establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección, demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a que haya lugar.
Por su parte, el artículo 1.488 del mencionado Código Sustantivo, prevé que, “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
En consecuencia y de acuerdo al saldo probatorio existente en autos, considera este Juzgador que –tal como se expresó anteriormente- quedó suficientemente demostrado que el actor cumplió con las obligaciones a su cargo conforme al contrato de opción de compra venta celebrado con la Empresa demandada, que tuvo por objeto la adquisición de un apartamento distinguido con las letras y número PB-7, ubicado en la Planta Baja del Conjunto Residencial Las Gaviotas, jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, Porlamar, por lo que, ante la renuencia de la parte la demandada de otorgar el documento definitivo de compra venta, el demandante se vio obligado a demandar judicialmente el cumplimiento de tal obligación, sin que sea admisible el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referido a que son cargos por cuenta del demandante, “… los relacionados con … la actualización legal de la Empresa y la tramitación necesaria en el Registro Mercantil respectivo y cualquier otro gasto que se ocasione por causa del problema en cuestión, …” (omissis del Despacho), ya que, en criterio de este Juzgador, tal argumento carece de asidero jurídico, toda vez que, por una parte, tal obligación no está contemplada en el citado contrato de opción a cargo del actor y por la otra, tales conceptos por su naturaleza, son inherentes a la Empresa demandada y a los directivos encargados del manejo y gestión de la misma de acuerdo a lo establecido en sus Estatutos por lo que forzoso es concluir que tal alegato es improcedente, y así se declara.
Igualmente considera el sentenciador improcedente, el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada sobre la imposibilidad legal de protocolizar dicho documento de venta, en virtud de la existencia de la medida de embargo recaída sobre la acción A5, (perteneciente al actor), a la cual le correspondía la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta fundamento de la acción, ya que –tal como se expresó anteriormente- dicha medida fue suspendida, según consta del oficio Nº 0116, de fecha 24 de febrero de 2011, dirigido al Registrador Mercantil del Estado Nueva Esparta, a través del cual se le participa acerca de la suspensión de dicha medida de embargo, hecho que, además, le fue participado a la parte demandada, según se evidencia de las testimoniales rendidas por los ciudadanos DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ y CARMEN LUCÍA SANTELIZ DE GARCÍA, y así se decide.
De manera que con fundamento a todo lo antes expuesto, considera este Juzgador que no existe motivo legal alguno que justifique la abstención de la parte demandada a protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente juicio al demandante, más aún si acogemos, como en efecto lo hace este Tribunal, los postulados de la doctrina italiana, (siguiendo a Giorgi y Ricci), de donde deriva que el contrato de opción de compra venta es una verdadera venta, al haber acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio del bien a vender, tal como sucedió en el presente caso, de modo que la compra venta quedó perfeccionada, y así se decide.
El mismo criterio fue retomado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en reciente sentencia de fecha 22 de marzo de 2.013, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. YRAIMA ZAPATA LARA, (expediente Nº 2012-000274), en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano DIEGO ARGÜELLO LASTRES contra la ciudadana MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RIO, al dejar establecido:
“Ahora bien, retomando el sentido de la delación, advierte la Sala que la formalizante aún cuando denuncia la supuesta infracción de los artículos 1.474 y 788 del Código Civil, sólo hace enunciaciones vagas para sustentarla y así se constata del texto transcrito, el cual se permitió esta Máxima Jurisdicción Civil realizar in extenso para de esta manera dejar en evidencia la falta de fundamentación.
No obstante lo expresado y en aras de la flexibilización que esta Sala ha efectuado a las exigencias técnicas que deben estar presentes en los escritos de formalización, en cumplimiento de los preceptos Constitucionales establecidos por los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se entrará a conocer la denuncia.
Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia Nº 116 del 12/4/05, expediente Nº 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.”, (negrillas y subrayado de este Tribunal).
De manera que, conforme a la Doctrina de Casación expuesta, la cual es acogida por este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe puntualizar quien decide:
1) que entre las partes se celebró un contrato de opción de compra venta contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 16 de octubre de 1.996, bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros respectivos, cuya existencia reconoció la parte demandada; 2) que el actor cumplió todas las obligaciones asumidas en el referido contrato, y 3) que la Empresa demandada no enervó la pretensión ejercida por el actor ni tampoco desvirtuó su obligación de hacer al demandante la tradición del inmueble vendido, forzoso es concluir que la acción de cumplimiento de contrato contenida en la demanda que da inicio a las presentes actuaciones, así como su reforma, debe prosperar con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, tal como se establecerá en el dispositivo del presente fallo en el cual se condenará a la parte accionada a cumplir su obligación de hacer la tradición referida a nombre del actor de conformidad con los artículos 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, ya que el referido contrato de opción de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron de modo que la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída y la tradición es una obligación de la Empresa vendedora –hoy demandada- y en consecuencia, la misma se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, asumiendo la demandada el pago de la deuda que pesa sobre el inmueble de autos a los fines de liberar la hipoteca que pesa sobre el mismo, debiendo este Tribunal agregar que, de no cumplir voluntariamente la parte demandada con tal obligación dentro del correspondiente lapso de cumplimiento voluntario, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, tal como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que –de acuerdo a lo establecido por el Máximo Tribunal- el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes debe equipararse a la venta pura y simple por haberse producido el cruce de consentimientos en los contratantes y por encontrarse presentes, claramente en dicho contrato de opción, los requisitos del objeto y precio, y así se declara.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer expedita la Justicia, tras el detallado análisis y ponderación de las pruebas según se expresó precedentemente, resulta inexorable para este órgano jurisdiccional declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y su reforma, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
IV.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO.- CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato incoara el Abogado FRANCISCO GLENN LÓPEZ, actuando en su propio nombre y en representación de sus propios derechos, contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A., representada judicialmente por el Abogado ORLANDO E. MORENO ARIAS, ambas partes suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
SEGUNDO.- SE CONDENA a la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GAVIOTA, C.A. a otorgar ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, el documento de compra venta, a nombre del Abogado FRANCISCO GLENN LOPEZ, del inmueble constituido por el Apartamento distinguido con las letras y número PB-7, ubicado en la Planta Baja del Conjunto Residencial Las Gaviotas, jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, Porlamar, con una dimensión aproximada de ciento setenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros, (177,40 m2), techados y cuarenta y dos metros cuadrados, (42,oo m2), aproximadamente de jardín y al cual le corresponden adicionalmente, dos, (2), puestos de estacionamiento, completamente liberado de la hipoteca que pesa sobre el mismo a nombre de DEL SUR, BANCO UNIVERSAL, asumiendo la demandada el pago de la misma, así como todos los gastos que se requieran para ello, a excepción de los relacionados con el pago de los derechos de frente correspondientes a dicho inmueble, causados hasta la fecha de publicación de esta sentencia, los cuales deberá asumir el demandante. Al efecto, este Tribunal ordena que, de no cumplir voluntariamente la parte demandada con tal obligación dentro del correspondiente lapso de cumplimiento voluntario, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, debiendo servir de título de propiedad suficiente a nombre del demandante sobre el inmueble antes identificado, una vez que éste satisfaga lo concerniente a la formalidad registral.
TERCERO.- Se condena en costas a la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
NOTIFÍQUESE la presente decisión a las partes, a tenor del artículo 251 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARICESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao en Porlamar a los tres (03) días del mes de Julio del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA.
LA SECRETARIA,
Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ.
En la misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ
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