TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la abogada CARMEN BECERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 56.914, actuando como apoderada judicial del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.685.840, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO seguido por el recurrente contra el ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.369.355, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión mediante la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró procedente la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad de la parte demandada, condenando en costas al actor.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° 09-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012, conforme a la cual, el Tribunal de Municipios a-quo declaró procedente la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad de la parte demandada, condenando en costas al actor, fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(...Omissis...)
“Ahora bien, en el presente proceso la parte actora ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ en su carácter de propietario-arrendador demandó por desalojo al ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, y alegó que la relación arrendaticia se configuró mediante el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha Diecinueve (19) de Octubre de 2006, bajo el No. 56, Tomo 116, en cuyo instrumento se observó que el vínculo arrendaticio inicial se suscitó entre la mencionada Sociedad Mercantil que posteriormente le vendió al ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER.
En virtud de la subrogación arrendaticia suscitada en el caso bajo estudio, el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ está obligado a respetar el Contrato de Arrendamiento en los mismos términos que fue convenido con los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER; en ese sentido, se evidencia que el arrendador así como ambos arrendatarios conforman en conjunto la relación jurídica sustancial arrendaticia y por ende, una comunidad de intereses jurídicos susceptible de tutela judicial efectiva. Sin embargo en la presente causa se demandó solamente a uno de los coarrendatarios, es decir, no se constituyó verdaderamente el contradictorio por cuanto la relación arrendaticia de autos la componen los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER con el carácter de arrendatarios y el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ en su carácter de arrendador.
(...Omissis...)
En este orden de ideas, dada la existencia de un litisconsorcio forzoso pasivo integrado por el demandado ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR y el coarrendatario ciudadano FADI MOHAMAD KHODER, no demandado en la presente causa, el primero de ellos carece de la legitimation ad causam, lo cual apareja irremediablemente su falta de cualidad para sostener el presente juicio, por lo que debe declararse procedente la defensa previa de falta de legitimación pasiva, y así será declarada en la parte dispositiva del presente fallo.”

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de DESALOJO interpuesta por la abogada CARMEN BECERRA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, contra el ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, supra identificados, según la cual manifiesta que su mandante adquirió de parte de la sociedad mercantil INGENIERÍA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. un local comercial signado con el N° PA-34 del centro comercial Doral Center Mall, ubicado en la avenida Fuerza Armadas, sector Monte Claro, del municipio Maracaibo, con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (79,10 mts2), según documento protocolizado en la antes denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 3 de diciembre de 2009, bajo el N° 2009.4448, asiento 1, inmueble que estaba sujeto a contrato de arrendamiento entre dicha sociedad y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, celebrado el día 19 de octubre de 2006 ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, quedando autenticado bajo el N° 56, tomo 116.

En relación a dicho arrendamiento afirma que a los arrendatarios se les hizo la notificación legal correspondiente sobre la efectuada enajenación, así como también, sobre la intención de no dar continuidad al contrato antes del vencimiento de la tercera prórroga y reconociéndose la prórroga legal, adicionando que su representado tiene imperiosa necesidad de ocupar y disponer de su inmueble para proceder a contratar la franquicia Mc Donald´s y generar ingresos para pagar el local que fue adquirido con ayuda de financiamiento bancario, por lo que alega que tal situación conforma la causal contenida en el artículo 34, literal “b” del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procediendo entonces a demandar el desalojo del bien arrendado.

Admitida la demanda el 28 de octubre de 2011 y practicados los trámites para la citación personal del demandado, posteriormente se presentó la abogada MARÍA GUERRERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 47.786, actuando con el carácter de apoderada judicial del accionado FAISAL CHAAR CHAAR, a consignar escrito de contestación a la demanda, solicitando como punto previo se declarara la falta de legitimación pasiva por cuanto no habían sido llamados al proceso todos los integrantes de la relación jurídica sustancial, como lo eran los dos (2) arrendatarios que conforman la relación arrendaticia objeto del desalojo, los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, quienes -según estima- configuraban un litisconsorcio pasivo necesario según lo establecido en el literal “b” del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil. En otro orden de ideas negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el libelo, con excepción de la existencia del contrato de arrendamiento y de la notificación de la venta que le fuere practicada, afirmando como falsos los alegatos expuestos como causal invocada por el accionante para el desalojo.
En la fase probatoria, ambas partes procesales promovieron pruebas documentales y de informes, las cuales fueron admitidas por el órgano jurisdiccional de la causa según resolución del 19 de marzo de 2012.

En fecha 14 de agosto de 2012, el Tribunal de Municipios a-quo dictó la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual fue ejercido recurso de apelación el día 30 de octubre de 2012 por la representación judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de distribución de ley, le correspondió conocer a este Jurisdicente Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a este Tribunal de Alzada, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012, según la cual, el Juzgado de Municipios a-quo declaró procedente la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad de la parte demandada, condenando en costas al actor.

Asimismo cabe acotarse que verificado como fue que la parte accionante fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, siendo que el presente juicio de desalojo se tramita por el procedimiento breve en el que se deberá dictar decisión sin la admisión de escritos de conclusiones o informes, según se desprende del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, entonces se inteligencia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta la mencionada parte respecto a la declarada falta de legitimación pasiva.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia.

Sobre la legitimidad de las partes, el procesalista Arístides Rengel-Romberg expone en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, tomo II, Caracas, 2001, páginas 27 y 38, lo siguiente:
(…Omissis…)
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación (…).
(…Omissis…)
No debe confundirse pues la ilegitimidad, que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto (legitimatio ad processum), con la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. La primera es un presupuesto procesal, cuya falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impide al juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa y le obliga al desechar la demanda y no darle entrada al juicio.”
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

También se puede agregar el criterio de Ricardo Enríquez La Roche en su obra de comentarios al “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, tomo I, página 438, que señala sobre el concepto bajo estudio:
(…Omissis…)
“(…) Viene al caso abstraer aquí el concepto de cualidad o legitimidad a la causa (legitimatio ad causam), (…). Siguiendo la enseñanza de CHIOVENDA, explicitada por el maestro LORETO (Ensayos Jurídicos, Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, núms 4ss), podemos decir que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva.
La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto).
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

De forma general sobre las cualidades de las partes la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 102 de fecha 6 de febrero de 2001, caso: Oficinas González Laya C.A. y otros en amparo, expediente N° 00-0096, bajo la ponencia del Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando, ha establecido:
“La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489).
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. Pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
“…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. Pág. 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. Pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. (…).”
(…Omissis…) (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior)

En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, la cual este Tribunal Superior acoge para sí, se concluye que, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, es necesaria la determinación de cuáles son las personas que tienen derecho a que se les resuelva su pretensión, catalogadas como partes en tal proceso; esto es, la legitimatio ad causam, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el juez pueda resolver si, en el caso del demandado (legitimación pasiva), éste es la persona frente a la cual debe sentenciarse, aptitud procesal cuya falta de consideración dentro de la vida jurídica acarrearía la procura de una tutela judicial inútil o infructuosa frente a aquel accionado que no tendría la cualidad para ser condenado y por ende obligado o ejecutado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Efectuadas las anteriores ilustraciones, observa este operador de justicia que el demandado FAISAL CHAAR CHAAR en la oportunidad de la litiscontestación, opuso su falta de cualidad en este juicio bajo el fundamento que la relación arrendaticia estaba conformada por dos (2) arrendatarios: los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, considerando que por tanto se configuraba un litisconsorcio pasivo necesario según lo establecido en el literal “b” del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido llamados los dos (2) al proceso originaba tal falta de legitimación, la cual así fue declarada procedente por el Juzgado de Municipios.

Del análisis de las actas procesales se verifica que en efecto se consignó junto al escrito libelar copia de contrato de arrendamiento autenticado el día 19 de octubre de 2006 ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, bajo el N° 56, tomo 116, cuya copia simple fue igualmente promovida por la parte demandada en la fase probatoria, arrendamiento objeto de la presente demanda de desalojo. Igualmente se anexó a la demanda copia certificada de expediente N° 362 contentivo de notificación judicial hecha a los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER en fecha 28 de agosto de 2009 por parte del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en virtud de solicitud de la sociedad INGENIERÍA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A., en relación a la intención de no continuar con el arrendamiento, el otorgamiento de la prórroga legal y el cumpliendo la preferencia ofertiva de la venta del inmueble arrendado.

Tales documentos deben ser valorados por esta Superioridad en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por las partes quienes más bien se sirvieron de los mismos y cuyos hechos demostrativos (notificación y contrato de arrendamiento) fueron aceptados en la contestación. Y ASÍ SE ESTIMAN.

Se presentó junto a la demanda impresión de estado de cuenta del accionante al 25 de noviembre de 2010, emitida por la entidad financiera BANCO MERCANTIL, C.A., y constancia expedida en la misma fecha donde se hace constar que dicha parte mantiene un crédito hipotecario con la mencionada institución bancaria, con impresión de cuadro contentivo de cuotas pagadas, sin embargo cabe establecerse que los mismos constituyen documentos privados emanados de tercero ajeno al presente juicio que debería ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello, es deber en consecuencia ser desestimado su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

En la fase probatoria se observa que la parte actora promovió documento donde consta la venta del local comercial arrendado por parte de la empresa INGENIERÍA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. a favor del demandante por crédito bancario, protocolizado en la antes denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 3 de diciembre de 2009, bajo el N° 2009.4448, asiento 1, que al no haber sido impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a este Juzgador respecto de tal enajenación y titularidad de derechos de propiedad y de arrendamiento por subrogación. Y ASÍ SE VALORA.

Asimismo el referido accionante promovió copia certificada de acta levantada el día 12 de agosto de 2010 por parte del Juzgado Tercero de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se evidencia la abstención de ejecución de medida de secuestro dictada en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ contra FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, en virtud de transacción acordada en dicho acto de ejecución entre el demandante y el codemandado FAISAL CHAAR CHAAR.

Tal instrumental fue promovida a objeto de demostrar que el hoy demandado era el único de los arrendatarios interesado en suscribir nuevo contrato de arrendamiento vencida ya la prórroga legal del anterior, -según decir del promovente- comprometiéndose en nombre propio, y que en esa oportunidad pagó la totalidad de la obligación. Empero, estima este oficio jurisdiccional que, en virtud de que el objeto de la controversia sometida a consideración es la demanda por desalojo de inmueble arrendado bajo contrato celebrado el 19 de octubre de 2006 del caso sub examine según la causal del literal “b” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, forzosamente se infiere que la referida acta de ejecución, es impertinente por no guardar congruencia entre el thema decidendum y los hechos controvertidos (siendo que tampoco demuestra la improcedencia de la alegada ilegitimidad pasiva respecto de los dos (2) arrendatarios que suscribieron específicamente el contrato objeto de este desalojo), consecuencialmente se desestima en su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por otro lado se promovió copia simple de expediente N° C-173 del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por consignación arrendaticia, con el fin de demostrar que el demandado se encuentra ocupando ilegalmente el bien arrendado; observándose igualmente que la parte demandada en el lapso probatorio promovió constancias emanadas del mismo mencionado juzgado, sobre la consignación de dinero para el pago de los cánones de arrendamientos.

Al respecto, se estima que al tratarse de documentos certificados por autoridad judicial, se les confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, y que al no haber sido impugnados ni tachados de falso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valoran en su contenido concerniente al pago de cánones de arrendamiento por el procedimiento consignatario contenido en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no de la ocupación ilegal como manifiesta el demandante que no podría ser demostrada con expediente sustanciado con base a un proceso regulado legalmente. Y ASÍ SE VALORA.

Por último el demandante promovió prueba de informes respecto del Condominio del centro comercial Doral Center Mall y del BANCO MERCANTIL, C.A., a fin de que el primero, informe si tiene conocimiento que la franquicia Mc Donald’s ha manifestado su interés en el local PA-34, y el segundo, para que remitiera record de pago del actor en relación a préstamo contenido en el documento protocolizado en la antes denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 3 de diciembre de 2009, bajo el N° 2009.4448, asiento 1, previamente valorado.

Se constata de actas que los mencionados entes remitieron comunicaciones fechadas 4 de abril y 15 de mayo de 2012, informando en el caso del BANCO MERCANTIL, C.A., que lamentaban no poder atender la solicitud de información pues según la ley respectiva esa información debía canalizarse a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario; mientras que por su parte el Condominio del centro comercial Doral Center Mall expresó que la franquicia Mc Donald’s manifestó interés de alquilar un local desocupado en el área de feria de comida, pero sin precisar cuál de los locales requerían.

En derivación, una vez consignados en actas tales informes solicitados, se observa que a pesar que los mismos no fueron impugnados ni tachados de falso por la contraparte, sólo le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad los informes respondidos por el Condominio del centro comercial Doral Center Mall con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el caso del BANCO MERCANTIL, C.A. no rindió la información requerida manifestando que debía canalizarse por medio de otro organismo, debiendo en consecuencia desestimarse la prueba de informes respecto a esta institución bancaria. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por otro lado se tiene que la parte demandada, además de documentales previamente valoradas, evacuó constancia de solvencia de servicios públicos y varios recibos de pago de cuotas de condominio emanados del Condominio del centro comercial Doral Center Mall, promoviendo prueba de informes respecto de la mencionada entidad para que informe si dicha parte se encontraba solvente con el pago de los servicios y el condominio, indicando la cantidad de dinero que se paga por ese último concepto.

La respuesta a estos informes fue recibida en actas por medio de comunicación fechada 15 de mayo de 2012, donde el Condominio manifiesta que desconocía si el demandado estaba solvente por el servicio de energía eléctrica y en el pago de impuestos al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), porque eso lo realizaba directamente el arrendatario, mientras que con el servicio de agua potable si se encontraba solvente porque el pago lo realiza el Condominio, y luego expresa que las cuotas de condominio eran variables siendo el promedio de los últimos tres (3) meses a la fecha de la comunicación, de cinco mil quinientos bolívares (Bs.5.500,oo), encontrándose pendiente a esa fecha la cuota del mes de abril, cancelable en el transcurso de mayo.

De lo anterior concluye quien hoy decide, que los referidos informes no estaban destinados a ratificar la emisión específica de las documentales relativas a la solvencia de servicios públicos y recibos de pago de cuotas de condominio, por lo que al constituir éstos documentos privados emanados de tercero ajeno al presente juicio debían ser ratificados por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello entonces debe ser desestimado su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Ahora con relación específica a los resultados del informe remitido, quedó demostrado sólo la solvencia con el servicio de agua potable y, el monto de las cuotas de condominio solventes hasta el mes marzo del año 2012, ya que se expresó que para la fecha de la comunicación (15 de mayo de 2012) sólo se día el mes anterior (abril) cuya obligación de pago estaba corriendo, mereciéndole fe y validez probatoria los informes a esta Superioridad sólo cuanto a ese contenido, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y siendo que no fueron impugnados por la contraparte. Y ASÍ SE APRECIA.

Finalmente, se evacuó copia certificada de auto fechado 1 de octubre de 2010 y sentencia proferida el 25 de octubre de 2011, ambos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en relación a juicio de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares incoado por el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ contra los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, promovidas a fin de ilustrar sobre la alegada falta de legitimación pasiva en al presente causa, evidenciándose del referido auto la mención por parte del ya mencionado órgano jurisdiccional, la existencia de un litisconsorcio facultativo pasivo que hacía que los actos de cada litisconsorte no aprovecharan ni perjudicaran a los demás, y que entonces la transacción celebrada el 12 de agosto de 2010 sólo surtía efectos para el codemandado FAISAL CHAAR CHAAR. Mientras que de la sentencia proferida se observa que se declaró la perención en el referido juicio de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares.

Al respecto, se considera que al tratarse de documentos emanados por autoridad judicial, como lo son las sentencias judiciales suscritas por un juez, se les confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, y que al no haber sido impugnados ni tachados de falso de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valoran en su contenido supra referido. Y ASÍ SE VALORA.

Ahora bien, para determinar la procedencia de la alegada falta de cualidad sobre el derecho de ser demandado el accionado FAISAL CHAAR CHAAR, como manifiesta en su escrito de contestación, cabe revisarse la pretensión planteada por la parte actora en su libelo de demanda, observando este operador de justicia que se pretende el desalojo de un local comercial invocando la causal de necesidad del propietario de ocupar el inmueble contenida en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El juicio de Desalojo consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, es evidente que la acción de desalojo se encuentra determinada sobre un contrato de arrendamiento, en el cual, siguiendo la letra del artículo 1.579 del Código Civil, una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

En el caso facti especie, efectivamente tanto la parte accionante como el demandado aceptan la existencia del arrendamiento celebrado y existente sobre un local comercial del centro comercial Doral Center Mall, explicando el demandante en su escrito libelar que el arrendamiento fue suscrito como arrendador por la sociedad mercantil INGENIERÍA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A., quién luego le vende a él el inmueble, cumplido el tiempo de la preferencia ofertiva, pasando entonces el actor a subrogarse como propietario en los derechos y deberes del arrendamiento.

Sin embargo de la lectura del mismo contrato de arrendamiento en el que pasa a formar parte ahora el demandante como arrendador al adquirir el bien arrendado, se desprende sin lugar a dudas que se establecieron como arrendatarios dos (2) personas, los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, en consecuencia el negocio jurídico de arrendamiento estaría constituido, ahora el actor EMAD AL MAAZ AL MAAZ como arrendador, en virtud de la adquisición del local comercial objeto del arrendamiento, y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER como arrendatarios, configurándose así todas las obligaciones y derechos que se derivan de los contratos de arrendamiento entre esas tres (3) personas.

Y en efecto, una de las obligaciones impuestas al arrendatario en un contrato de arrendamiento lo es el de devolver al arrendador la cosa tal como la recibió según dispone el artículo 1.594 del Código Civil. En el caso de autos, como se desprende del contrato de arrendamiento celebrado el día 19 de octubre de 2006, con base al cual el actor demanda el desalojo del bien arrendado, los arrendatarios están conformados por dos (2) personas, los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, quiénes entonces a la luz de la comentada norma, tendrían como obligación, cuando corresponda, entregar el bien tal como lo recibieron.

En ese sentido sin dudas se evidencia que efectivamente, tal como alega el demandado de autos, en caso de una demanda que se fundamente en ese contrato de arrendamiento, derivaría un litisconsorcio pasivo necesario, específicamente de conformidad con lo previsto en el literal “b” del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, pues frente a la pretensión de desalojo interpuesta por el accionante, los demandados vendrían a ser todos los arrendatarios quienes se encuentran sujetos a una obligación que deriva de un mismo título (contrato de arrendamiento).

Se trataría de un litisconsorcio pasivo necesario debido a que los arrendatarios en un contrato de arrendamiento, están vinculados a éste de forma inquebrantable junto al arrendador, es decir, los derechos y obligaciones que se derivan del mismo aprovechan o afectan a todos los contratantes, máxime, si se trata de poner fin al negocio jurídico con la presente acción de desalojo siendo imposible fraccionar dicha acción judicial en uno solo de ellos, pues no puede pretenderse exigírsele a uno solo de los arrendatarios la entrega del bien arrendado cuando son dos (2) los arrendatarios y que como tales ambos tendrían esa obligación de entrega cuando sea procedente.

En consecuencia, al observarse que en el escrito libelar la parte accionante demanda o señala como demandado sólo a uno de los arrendatarios, específicamente al ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, excluyendo al otro arrendatario el ciudadano FADI MOHAMAD KHODER, se ve efectivamente afectada la legitimación pasiva en el presente proceso, ya que siendo ésta la aptitud judicial que tiene el demandado de ser sentenciado, la cualidad o titularidad para exigírsele una pretensión determinada atendiendo a los hechos concretos en cada supuesto, en el presente caso de exigirse la pretensión de desalojo del bien que ha sido arrendado, la titularidad para ser demandado corresponde a todos los arrendatarios al ser quienes se encuentran obligados en la relación arrendaticia a entregar el bien, siendo indispensable además, para así garantizar el derecho a la defensa de todas las partes ligadas al contrato.

Por ende, no caben dudas para este Tribunal Superior que en la presente causa resulta procedente la declaratoria de falta de cualidad pasiva del ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, siendo que con base a las precedentes consideraciones, la acción de desalojo debería interponerse contra todos los arrendatarios de la relación arrendaticia en que se basa la referida acción, en este caso contra los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, falta que frente a la pretensión exigida acarrearía una tutela judicial inútil o infructuosa frente al accionado que no tendría la cualidad para ser única e independientemente condenado y por ende obligado o ejecutado a entregar el bien. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Así pues, en aquiescencia de las argumentaciones expuestas tomando base en los fundamentos de derecho, doctrinarios y jurisprudenciales aplicados al análisis cognoscitivo del caso facti especie, surge entonces el deber de declarar LA EXISTENCIA DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA, ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, para sostener y ser condenado en el presente juicio, cuyos efectos determinantes hacen inadmisible la acción de forma sobrevenida, imposibilitando así al suscriptor de este fallo a emitir pronunciamiento que resuelva el fondo del asunto con o sin lugar y que otorgue la pretensión exigida, debiendo acotarse, que tal declaratoria no impide la interposición de la demanda nuevamente pero previo el cumplimiento de los extremos de Ley y si es que se adquiere o se subsana la cualidad omitida, pues la cosa juzgada del fallo emitido fue formal y no material. Por tales motivos resulta forzoso concluirse en la procedencia de CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado de Municipios a-quo, y en la declaratoria SIN LUGAR del recurso de apelación incoado por la parte accionante, y en tal sentido, en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio de DESALOJO intentado por el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ contra el ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, por intermedio de su apoderada judicial CARMEN BECERRA, contra sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2012 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la supra aludida decisión de fecha 14 de agosto de 2012, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, en el sentido de considerar la existencia de la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el presente juicio, lo que en consecuencia origina la inadmisibilidad de forma sobrevenida de la acción instaurada, todo ello de conformidad con los términos expresados en este fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada en la presente causa, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de febrero de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia 153° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES DE JESÚS GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

LGG/ag/mv