TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Exp. Nº 3.257-2010.-
Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana KATHERINE TORRES ROLONG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.208.824, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 122.415, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de apoderada judicial del ciudadano DECIDERIO DIAZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.693.551, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano EDGAR ALBERTO ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.772.849, debidamente representado por los abogados Víctor Acosta, Eva Amesty Sánchez, Carlos Fernández, Karem Jiménez, Vanesa Díaz, Javier González y Juan Govea, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 178.909, 175.744, 127.613, 168.715, 150.253, 117.294 y 40.729, respectivamente domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del juicio por DESALOJO.-
Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 08 de Diciembre de 2.010, se ordenó la citación del demandado EDGAR ALBERTO ACOSTA, en fecha 16 de Diciembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, estampó diligencia solicitando los recaudos de citación y haber suministrado al alguacil los recursos necesarios para gestionar la misma, al efecto en fecha 17 de Febrero de 2011, el Alguacil de este Juzgado, estampó diligencia informando la imposibilidad de citar al demandado, por lo que la apoderada judicial de la parte demandante en fecha 24 de Febrero de 2.011, realizó diligencia solicitando los carteles de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron proveídos por el Tribunal en fecha 02 de Marzo de 2.011, en virtud de lo cual en fecha 23 de Marzo de 2.011, la apoderada judicial de la actora realizó diligencia consignando periódicos, en fecha 10 de mayo de 2011, la secretaria de este tribunal dio cumplimiento a la última formalidad establecida en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 18 de Mayo de 2.011 el Tribunal dictó auto paralizando el curso de la causa conforme a lo establecido en los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, en fecha 14 de Diciembre de 2.011, el Tribunal dictó auto reanudando el curso de la causa, en fecha 24 de Enero de 2.012, la parte actora diligencia solicitando la designación del defensor Ad-Litem a la parte demandada; en fecha 08 de Marzo de 2012, este Tribunal designó como defensora Ad-Liten a la profesional del derecho, ciudadana YANMEL RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el N° 114.943, a tales efectos en fecha 28 de Junio de 2.012, el Alguacil realizó exposición informando haber notificado a la defensora Ad-Litem, en virtud de lo cual en fecha 02 de Julio de 2.012, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 06 de Julio de 2012, la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, en tal sentido en fecha 10 de Diciembre de 2012, el Alguacil de este Tribunal diligenció informando haber citado a la Defensora Ad-Litem, en fecha 17 de Diciembre de 2.012, el ciudadano Edgar Acosta, otorgó poder apud acta y en la misma fecha presentó escrito de contestación a la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas en fecha 10 de Enero de 2.013, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega el actor que es el único y exclusivo propietario de una casa-Quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado con el N° 6-67 de la Calle 16 del Mencionado barrio, la cual esta construida sobre una porción de terreno, dentro de los siguientes linderos: veinte metros (20mts) por el lado Norte-Sur y cincuenta metros (50mts) por el lado Este-Oeste; el cual consta: Porche, Sala, Recibo, Cuatro (04) dormitorios, Cocina, Comedor y dos (02) Salas Sanitarias, construida con bloques de arcilla, completamente frisadas, pisos de cementos pulidos, techos de platabanda, puertas de madera y ventanas de hierro y vidrio. Dicho inmueble esta alinderado de la siguiente manera: por el NORTE: Propiedad que es o fue de CRUZ MILLAN, por el SUR: su frente la calle 16, por el ESTE: Propiedad que es o fue de FLORENTINO BRACHO, NESATOR PEREZ y VERENICE RAMIREZ y por el OESTE: Propiedad que es o fue de Maria Antonio Vaquero, inmueble que obtuvo según documento notariado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 23. Tomo 146, de los Libros de Autenticaciones de fecha cinco (05) de Diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991), según notificación de Enajenación del Inmueble N° 004590 de fecha 02-12-1991 quien se identifica como Enajenante el ciudadano EZEQUIEL DE JESUS CARMONA, titular de la cedula de identidad N° 122.499 donde consta la fecha de adquisición del inmueble por parte de este el cual fue el día veintiuno (21) de septiembre de Mil Novecientos setenta y seis (1976) e igualmente consta su identificación como Adquiriente (DECIDERIO DIAZ CONTRERAS).-
Así mismo alega el accionado que el mencionado y descrito inmueble, se encuentra actualmente alquilado desde quince (15) años y tres (03) meses, al demandado, según contrato celebrado en fecha veinticuatro (24) de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Cinco (1995) por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 52, Tomo 39, celebrado entre el referido Ciudadano y su persona permaneciendo “El ARRENDATARIO” en el uso y disfrute del inmueble bajo su consentimiento, sin oposición alguna por su parte, por consiguiente de concluir que, el contrato de arrendamiento en cuestión aun se encuentra en plena vigencia, pero sus efectos se rige por el artículo relativo a los arrendamientos por tiempo indeterminado, es decir, se debe considerar que al haberse celebrado este contrato de arrendamiento de manera indeterminada entre las partes se concluye forzosamente a firmar que se trata de un contrato de arrendamiento en vigencia a tiempo indeterminado.
Señala el demandante que el ultimo canon de Arrendamiento fijado por las partes, por el alquiler de la Casa-Quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signada con el N° 6-67 de calle 16, es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500. 000, oo), hoy QUINIENTOS BOLIAVRES FUERTES (Bs.F, 500,oo) mensuales que el accionado le venia cancelando por mensualidades vencidas, los días últimos de cada mes.
Indica el accionante que el demandado esta adeudando por la Casa-Quinta ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio MARACAIBO DEL Estado Zulia, signada con el numero 6-67 de la calle 16, el cual es de su propiedad TREINTA Y UN (31) CANONES DE ARRENDAMIENTO, correspondientes a los meses de: MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2010) a razón de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500. 000, oo), hoy QUINIENTOS BOLIAVRES FUERTES (Bs.F, 500,oo) cada una de ellas conforme al ultimo canon de arrendamiento vigente entre las partes, estas TREINTA Y UN (31) mensualidades adeudadas por el demandado a su persona, los cuales suman la cantidad de QUINCEMIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 15.500,oo), NO OBSTANTE QUE CONFORME A LA LEY Especial de la materia y el Código Civil, “EL ARRENDATARIO” tiene la obligación de cancelarle a “EL ARRENDADOR” los cánones de arrendamiento en cuestión, personalmente y por mensualidades vencidas, con esta aptitud “EL ARRENDATARIO” incumplió Legal de cancelarle puntualmente las presiones de arrendamiento, a su persona, lo cual hace procedente esta acción de DESALOJO por el incumplimiento o falta de pago de mas de dos (02) mensualidades, tal y como loo dispone el Literal a) del articulo 34 del Decreto-Ley de arrendamiento Inmobiliarios.
Señala el demandante que por las razones expuestas, ocurre ante esta majestuosa autoridad muy respetuosamente, para DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDA POR “DESALOJO DEL INMUEBLE” antes identificado al accionando Edgar Alberto Acosta, para que convenga en: A).- Cumplir con su obligación Legal de entregar o devolverme sin plazo alguno totalmente desocupado (DESALOJADO), la Casa-Quinta ubicada en el Barrio Sierra Maestra Jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signada con el numero 6-67 de la Calle 16 de su única y exclusiva propiedad, en buenas condiciones de habitabilidad y solvente en el Pago de los servicios de mantenimiento, aseo urbano, agua, energía eléctrica, etc., y de cualesquiera otros gastos que se deriven de la ocupación del referido Inmueble; B) Para que convenga el demandado, en cancelarle, y por concepto de indemnización por Daños y Perjurios, la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 15.500,oo) como monto total de las PENSIONES O CANONES DE ARRENDAMIENTO vencidas y adeudadas correspondientes a las Treinta y Un (31) MENSUALIDADES INSOLUTAS de los meses de : MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2010) a razón de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500. 000, oo), hoy QUINIENTOS BOLIAVRES FUERTES (Bs.F, 500,oo); así mismo reclama daños y perjuicios que se sigan ocasionando por el uso y disfrute que haga el arrendatario por el tiempo que dure el presente procedimiento conforme a la pensión de cánones de arrendamiento insolutos, que representan justa compensación del incumplimiento producido por el arrendatario traducidos en daños y perjuicios hasta la entrega del inmueble; C) Pagar los intereses de Mora, mediante Experticia una vez de haberse realizado la entrega del inmueble; y D) convenga en pagar las costas y costas de este Proceso de Conformidad de Ley, de no convenir el demandado en sus pedimentos pide que sea condenado por el Tribunal conforme a los mismos con los demás pronunciamiento de ley.-

Por su parte el demandado antes de dar contestación a la demanda, trae a colación el artículo 94 del Titulo III de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en Gaceta Oficial Extraordinario No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, así como el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y en virtud de lo cual solicita se suspenda el presente procedimiento hasta tanto se agote la vía administrativa establecida en los mencionados cuerpos normativos.
Indica el demandado que ha venido habitando una casa, de manera pacífica, continua, ininterrumpida, desde el día 01 de Diciembre de 1991, ubicada en el Sector Sierra Maestra calle 16 entre avenidas 6 y 7 bajo nomenclatura municipal No. 6-67 de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia, con el animo de dueño de tener la casa para sí y su familia, ya que fue entregada en la fecha anteriormente mencionada por el hoy demandante a efectos de habitarla, cuidarla y de realizarle el pago del valor de la casa en un lapso de Diez (10) años, mediante la celebración de un contrato de Opción a Compra Venta y a futuro la realización del contrato definitivo de Compra Venta, haciendo para ese momento efectivo su aporte de la anteriormente conocida Ley de Política Habitacional y un dinero que recibió producto de una herencia.
Señala igualmente el accionado que pasado Un (01) año luego de entregada la casa decide pagar íntegramente, con el dinero producto de la herencia recibida, el valor del inmueble anteriormente identificado, y es cuando el actor y su actual esposa Nancy Davalillo de Díaz (compadre y cuñada) decidieron no venderle el inmueble, alegando que el precio a pagar ya no era el acordado sino un precio más alto, el cual escapaba por mucho de su capacidad de pago.
Alega el demandado que los referidos ciudadanos incumplieron la palabra empeñada a su persona de venderle el inmueble, y es por ello que producto de dicha situación, bajo amenaza de despido (ya que se desempeñaba como obrero en una de sus empresas de fundición y metalmecánica), constreñimiento, vil engaño le hacen firmar un documento el cual le indicaron que era para “JUSTIFICAR LA POSESIÓN DENTRO DE LA CASA”, el cual según ellos, le protegería ante cualquier inconveniente con terceros que quisieran invadir o desocuparme ilegalmente, y dentro de su total ignorancia de dichos procedimientos legales y carente de abogado que le asesorara ante tal situación, firmo tal documento, el cual con el pasar de los años se da cuenta que es un contrato de arrendamiento con el cual hoy el demandante pretende desalojarlo.
Señala del mismo modo el accionado que durante todos éstos años que viene habitando el inmueble el hoy demandantes nunca exigió pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento vencidos o insolutos, jamás acordaron precio alguno por dicho alquiler ni mucho menos plazo de desocupación, es por ello su sorpresa cuando el Alguacil de éste Tribunal a través de los carteles fijados en su casa, le notifican que el Sr. Deciderio Díaz Contreras lo demanda por Desalojo argumentando incumplimiento en el pago de alquileres vencidos.
Indica el accionado que el supuesto contrato de arrendamiento el cual firmó de forma coaccionada, engañado y bajo amenaza de despido de su trabajo, y que en el momento de firmarlo el hoy demandante le indicó que era un JUSTIFICATIVO DE POSESION, fue un documento en el cual jamás tuvo conocimiento que me acarrearía obligaciones para con el Sr Deciderio Díaz de pagar alquileres por mes vencido y de ajustarse a la normativa arrendaticia vigente, porque de haberle explicado a detalle las consecuencias legales de firmar dicho contrato de arrendamiento hubiese cumplido desde el primer mes con las obligaciones acordadas y no se encontraría dentro de éste litigio. Tanto es así que durante diecisiete (17) años nunca se cobró ni se modificó el canon de arrendamiento, ya que los hoy demandantes jamás pretendieron cobrar tal concepto.
Alude el accionado que luego de firmar el supuesto JUSTIFICATIVO DE POSESION, que resultó a la final en un contrato de arrendamiento que hoy mediante ésta demanda busca desalojarle del inmueble, los ciudadanos Deciderio Díaz Contreras y Nancy Davalillo de Díaz, gerentes de la fundición y metalmecánica en donde trabajó para el momento de la firma de tal nefasto documento, procedieron de igual forma a despedirlo sin importarle el destino y futuro de sus hijos.
Niega, rechaza y contradice el accionado que el inmueble descrito se encuentre alquilado desde hace quince (15) años y tres (03) meses desde el 24 de agosto de 1995, ya que junto a su familia habita desde el 01 de Diciembre de 1991, es decir, tres (03) años y ocho (08) meses antes de la firma del supuesto Justificativo de Posesión.
De igual forma niega, rechaza y contradice que entre él y el demandante hayan pactado un canon de arrendamiento de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F 500,00), ya que como señaló anteriormente fue engañado, manipulado y coaccionado a firmar un documento el cual desconocía su contenido y alcance.
Así mismo niega, rechaza y contradice que deba la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 15.500,00) por concepto de Treinta y Un (31) cánones de arrendamiento vencidos a razón de Quinientos Bolívares Fuertes mensuales, contados a partir del mes de mayo del año 2008, hasta el mes de noviembre del año 2010, ya que como fue descrito anteriormente fue vilmente engañado, presionado y manipulado por el hoy demandante al indicarle que el documento a firmar era un JUSTIFICATIVO DE POSESIÓN que afianzaría su posesión sobre dicho inmueble y que no acarrearía ningún tipo de obligaciones dinerarias, ya que de haber sabido tal situación hubiese cumplido con tal contrato ya que su posición es siempre cumplir con su palabra y los compromisos asumidos.
De igual manera niega, rechaza y contradice que deba la cantidad de Quince Mil Quinientos Bolívares (Bs. 15.500,00) por concepto de Daños y Perjuicios, como consecuencia del uso y disfrute indebido del inmueble, ya que ratifica que desconocía el contenido y alcance del documento firmado, y que fue engañado por cuanto solo le indicaron que era un JUSTIFICATIVO DE POSESIÓN y que no le acarrearía obligaciones, así mismo el hoy demandante ciudadano Deciderio Díaz Contreras, jamás exigió pago por el uso y disfrute de la casa objeto de tal pretensión de desalojo.
Por último el demandado niega, rechaza y contradice todos los puntos que se establecen el libelo de demanda, por cuanto no son ciertos y alejados de la realidad verdadera por cuanto fue víctima de la vil engaña hecha por el demandante que jugó con la buena intención y con la necesidad de vivienda de mi mandante.

PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS PARTE ACTORA:
1.- Invoca el merito favorable que se desprende las actas procesales cuanto beneficien a mi representada, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio tal como lo dispuso el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, por lo que es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve el contrato de arrendamiento suscrito, con respecto a esta instrumental, esta Juzgadora le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo no fue en modo alguno desconocido, ni impugnado por la parte demandada, en consecuencia se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano.- Así se Decide.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas, en tal sentido, queda reiterado que la adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece
2.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos SUMILDA MARIA LEAL ALVAREZ Y ALBELIO ALBERTO YAJURE PIRELA.-
En lo que respecta a la ciudadana SUMILDA MARIA LEAL ALVAREZ, la misma rindió declaración y manifestó: “que conoce al demandado desde hace aproximadamente desde el año 91, y los niños estudiaban en la escuela ya que pertenecíamos a la Sociedad de Padres y Representantes; que conoce el inmueble objeto de la demanda debido a que vive en el sector Sierra Maestra, y el cual ella se encuentra ubicada dentro del mismo sector en la calle 16 entre las avenidas 6 y 7, las características son las siguientes: Casa de Platabanda aproximadamente tiene 3 habitaciones, sala comedor, 2 baños aproximadamente no posee porche los pisos son friso liso rojo, de cemento pulido, paredes de bloques, hasta allí determina el inmueble.; que no conoce otro habitante del inmueble, solamente ha conocido a esa familia desde el año 1991, desde esa fecha solo ha conocido allí a esa familia; que habita en el sector Sierra Maestra en la calle 15 entre Av. 9 y 10 casa N° 9-53 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco; que conoce al señor Edgar Acosta como una referencia personal con buenos valores, buen vecino, tal es así que él es muy apreciado dentro de la comunidad; que vive en la dirección suministrada desde el año 82; que no conoce que la propiedad del inmueble es del ciudadano Deciderio Díaz; que no tiene conocimiento que el ciudadano Edgar Acosta habita en el referido inmueble en calidad de arrendatario mediante, la suscripción de un contrato de Arrendamiento con el ciudadano Deciderio Díaz”, se aprecia que la misma quedo contestes en el interrogatorio, por cuanto no presento ninguna contradicción en sus dichos, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-
En lo que respecta al ciudadano ALBELIO ALBERTO YAJURE PIRELA, el mismo rindió declaración y manifestó: “que conoce al ciudadano Edgar Acosta desde al principio del 90 al 91, y lo conoce por que fue bastante veces a su casa y todavía va, claro por que es su amigo; que el inmueble objeto de la presente demanda esta en la calle 16 entre las avenidas 6 y 7, las características son las siguientes: Platabanda aproximadamente tiene 3 habitaciones, sala comedor, baños, un patio bien grande; que no conoce otro habitante distinto al señor Edgar y su familia, desde que empezó a ir a esa casa solo es Edgar otra persona no; que vive en el sector Sierra Maestra en la calle 21 entre Av. 8 y 9 casa N° 7-188 en jurisdicción de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco; que el señor Edgar Acosta es una persona honesta y correcta; que tiene viviendo en la dirección que suministró más o menos como 23 años; que el único propietario del inmueble donde habita el señor Edgar Acosta que conoce es el señor Edgar Acosta que no sabe de otro; que desconoce totalmente que el señor Edgar Acosta habita el inmueble en calidad de arrendatario mediante la suscripción de un contrato de Arrendamiento que celebro con el ciudadano Deciderio Díaz, repite que el único propietario que ha conocido es Edgar Acosta, observa este Juzgado que se aprecia de la declaración que el testigo manifiesta en una de sus respuestas ser amigo del demandado, pero no es menos cierto que la disposición legal que impide al testigo declarar establece que la prohibición es para el amigo íntimo, y como quiera que esta no fue la respuesta del testigo el mismo debe ser apreciado, aunado al hechos que éste quedó contestes en el interrogatorio, por cuanto no presento ninguna contradicción en sus dichos, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Antes de entrar a resolver el fondo del asunto observa este Juzgado que la parte demandada, solicita se suspenda el presente procedimiento hasta tanto se agote la vía administrativa establecida en los mencionados cuerpos normativos, conforme a lo establecido en el artículo 94 del Titulo III de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en Gaceta Oficial Extraordinario No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011 y artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, al respecto observa este Juzgado que la presente demanda fue admitida en fecha 08 de Diciembre de 2.010, así mismo se aprecia que en fecha 18 de Mayo de 2.011, se dictó auto suspendiendo la presente causa conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de igual forme se aprecia que en fecha 14 de Diciembre de 2.011 este Juzgado dictó auto reanudando el curso de la causa de conformidad con lo establecido en sentencia dictada en el expediente No. 2011-000146, de fecha 1° de noviembre de 2011, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, la cual indicó: “pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda judicial, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia”, de manera que encontrándose la presente causa en estado de citación era totalmente improcedente la suspensión realizada en fecha 18 de Mayo de 2.011, cuyo auto se dejó sin efecto jurídico en el auto dictado en fecha 14 de Diciembre de 2.011, ahora bien si es cierto que en fecha 12 de Noviembre de 2.011, entró en vigencia Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053, no es menos cierto que su aplicación es para los juicios que se instauraran a partir de esta fecha, y como quiera que la sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, asentó cual era la oportunidad para suspender los juicios en materia arrendaticia relacionada con vivienda que se encontraren en curso para el momento de la publicación Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, téngase en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda judicial, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia, y como quiera que el presente proceso se encuentra actualmente en estado de sentencia, resulta improcedente el pedimento realizado por la parte demandada relacionado a la suspensión del presente procedimiento hasta tanto se agote la vía administrativa, por cuanto no es la etapa procesal aplicable para este proceso instaurado y admitido ante de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Establece.-

Solicita la parte accionada que se deje sin efecto jurídico las actuaciones judiciales realizadas por la abogada Yaneth Rojas y Khatherine Torres, por cuanto la abogada Katherine Torres realizó sustitución del poder que le fue otorgado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 27 de julio de 2.009, la misma no se reservó el derecho de seguir ejerciendo tal mandato, al respecto se aprecia de las actas procesales que efectivamente la actuación de la abogada Khatherine Torres, se deriva de poder otorgado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 27 de julio de 2.009, anotado bajo el N° 36, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, igualmente se evidencia de las actas que en fecha 28 de Junio de 2.012 la referida abogada Khatherine Torres sustituyó poder parcialmente en la persona de las abogadas y Senovia Urdaneta y Georgina Quintero, inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 35.019 y 158.407, respectivamente, del mismo modo se evidencia de las actas que en fecha 27 de Septiembre de 2.012, la mencionada abogada Khatherine Torres, sustituyó nuevamente parcialmente el poder que le fue otorgado Yaneth Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 155.086, observa este Juzgado que del poder conferido primariamente por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 27 de julio de 2.009, el cual quedó anotado bajo el N° 36, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, que el poderdante le confiere facultad a su apoderada para sustituir el poder total o parcialmente en abogado de su confianza, reservándose siempre su ejercicio cuando lo considere pertinente, del mismo modo se desprende de las actas que la primera actuación de la parte demandada fue en fecha 17 de Diciembre de 2.012, mediante el otorgamiento de poder apud-acta y consignación de escrito de contestación a la demanda, posteriormente en fecha 10 de Enero de 2.013, la parte demandada en la persona de su apoderado judicial consigna escrito de promoción de prueba que fue admitido por el Tribunal en esa misma fecha, y seguidamente en fecha 15 de Enero de 2.013 el apoderado judicial de la parte accionada, específicamente en la evacuación de las testimóniales promovidas es que realiza observación sobre la representación que se adjudican las abogadas Yaneth Rojas y Khatherine Torres, al respecto del pedimento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada el Tribunal trae a colación en contenido del artículo 213 del Código de Procedimiento Civil que establece: Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos, de manera que en aplicación a la disposición legal antes transcrita la nulidad solicitada por la parte accionada debió haberla alegado en el acto de la contestación a la demanda que configura la primera oportunidad que se hizo presente el demandado en las actas del presente proceso y como quiere que tal requerimiento no fue solicitado en esa oportunidad quedó subsanada la situación alegada, aunado al hecho que las sustituciones del poder realizadas por la abogada Khatherine Torres, expresamente señalan que fueron sustituciones parciales, lo que hace deducir su reserva en cuanto al ejercicio del poder que le fuere otorgado, de manera que conforme a lo antes indicado, forzosamente este Juzgado debe declarar improcedente la solicitud realizada por la parte demandada referida a que se deje sin efecto jurídico las actuaciones judiciales realizadas por la abogada Yaneth Rojas y Khatherine Torres. Así se Establece.-
Observa igualmente este Juzgado que la parte demandada alude que firmó el contrato fundamento de la presente demandada bajo amenaza, constreñimiento y vil engaño, alegato éste que debió demostrar el accionado durante la etapa probatoria, bien sea a través de la solicitud de nulidad del contrato por vicios del consentimiento o tachar el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil, y como de las actas no se aprecia que se haya realizado algún acto destinado a la nulidad del contrato de arrendamiento instrumento fundante de la presente demanda, esta Juzgadora debe forzosamente atribuirle valor probatorio por cuanto el mismo no fue en modo alguno desconocido, ni impugnado por la parte demandada, en consecuencia se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano, y por ende se desprende que el accionado no logró demostrar en las secuelas del juicio la existencia con el actor de una relación contractual distinta a la arrendaticia.- . Así se Establece.-
Una vez resueltas todas las consideraciones opuestas por la parte demandada como punto previo al fondo del presente proceso este Tribunal pasa a resolver el fondo de la controversia de la siguiente manera: analizadas como han sido las actas procesales que conforman el presente juicio y reiterando lo antes señalado en el sentido de al haber sido instaurada la presente demanda en fecha 06 de Diciembre de 2.010, debe ser sustanciada y resuelta conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde el 01 de Enero de 2.000, aunque el presente proceso este relacionado con el desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, ya que la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053, es a partir de 12 de Noviembre de 2.011, y en ende no puede ser aplicada ésta en forma retoactiva, aunado al hecho que la sentencia dictada en el expediente No. 2011-000146, de fecha 1° de noviembre de 2011, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, la cual indicó que la intención clara del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley, de manera que el presente proceso debe terminar al estado de sentencia con las disposiciones legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- . Así se Establece.-
Ahora bien esta Juzgadora considera necesario analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente entre las partes la cual se desprende de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 52, Tomo 39, de los Libros de autenticaciones, en fecha 24 de Agosto de 1.995, y al respecto trae a colación a Dr. Gilberto Quintero, en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de a existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:
… “El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento internarte, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observa dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es el propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento e su término, conclusión o agotamiento, o el temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no se llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa determinación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tamtum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga Legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. B. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar n inmueble para comercio pondría intentarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia e el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es especifica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1º de la misma, con la observación de que la LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art 2º), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art 3º), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art 4º) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art 5º). C. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causa establecidas en LAI (arts 33 y 34), pues el artículo 1.615 del Código Civil ha quedado parcial y taxativamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o desearse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causales establecidas en LAI 8arts 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. E. El contrato a tiempo indeterminado no pede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que si lo será por motivos diferentes. F. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cando el inmueble está sujeto a regulación.”… (Subrayado del Tribunal).

Asimismo esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que establece lo siguiente:
“Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI).
Con vista al pago por consignación.
El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).
Causales del desalojo judicial:
Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete causales, a que alude el articulo 34 Ejusdem guardan relación con la cualidad de propietario. …. (Omissis)….
La falta de pago.
Insolvencia inquilinaria y desalojo.
Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).
Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....
Desalojo y cobro de pensiones insolutas.
Según el artículo 34 de LAI:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).
Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.
¿Es ese el sentido de la citada norma?
Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.
Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a través del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.
Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.
Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).
Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)”. (Omissis)….
Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, Edgar Dario Nuñez Alcántara, referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
“Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”.
Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:
“Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:
a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.
Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….”

En aplicación de la doctrina antes transcrita al presente proceso, esta Juzgadora observa que la presente relación arrendaticia está fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, prorrogable por una sola vez, que se inició en fecha 24 de Agosto de 1.995, mediante contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 52, Tomo 39, de los Libros de autenticaciones; así mismo se aprecia que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula Tercera lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de DOS (2) años contados de la fecha de su presentación, prorrogable por un lapso igual por voluntad de las partes, por lo que el contrato de arrendamiento inició el 24 de Agosto de 1.995 y finalizaba el 24 de Agosto de 1.997, luego comenzó la única prórroga contractual pactada, es decir, desde el 4 de Agosto de 1.997 y finalizaba el 24 de Agosto de 1.999, a partir de esta fecha se inició la prórroga legal arrendaticia de Un año, tal y como lo establece el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual finalizó el 24 de Agosto de 1.999, de manera que habiendo continuado el demandado en el inmueble operó la tácita reconducción, convirtiéndose de esta forma el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento a una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las parte a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-
Ahora bien, la parte accionante fundamente su acción en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2010), por parte del demandado y por cuanto la parte demandada niega, rechaza y contradice los alegatos del actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.-

En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, la parte demandada no acredito a las actas haber cumplido con la obligación que se le reclama, referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2010), lo cual constituye la falta de pago de treinta y un mensualidades, y como quiera que la cantidad de meses dejados de cancelar por el demandado se encuentran dentro del presupuesto establecido en la disposición legal antes indicada, téngase artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

Ahora bien, habiéndose establecido que la naturaleza de contrato de arrendamiento existente entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto el mismo se inició el 24 de Agosto de 1.995 y finalizó el 24 de Agosto de 1.999, de manera que habiendo continuado el demandado en el inmueble operó la tácita reconducción, convirtiéndose de esta forma el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no habiendo demostrado el demandado su estado de solvencia en cuanto a la obligación reclamada, se configura la falta de pago de treinta y un mensualidades de canon de arrendamiento, por lo que es la razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho, por estar incursa la demandada en uno de los literales del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requisito necesario para que prospere la acción de Desalojo. Así se Decide.-
En consecuencia como la parte demandada no logró demostrar la cancelación del pago del canon de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2010), lo que configuran treinta y un canon de arrendamientos, es razón por la cual la presente acción ha prosperado en derecho, aunado a que la presente acción se encuentra fundada en un documento público constituido por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por en fecha 24 de Agosto de 1.995, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 52, Tomo 39, de los Libros de autenticaciones. Así se Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: La entrega del inmueble arrendado anteriormente señalado, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así Decide.-; SEGUNDO: la cancelación de la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 15.500,oo), a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos; así como daños y perjuicios que se sigan ocasionando por el uso y disfrute del inmueble mientras dure el presente procedimiento, respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo relacionado a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2.010), los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así Decide.-; en lo que respecta al pago de así daños y perjuicios que se sigan ocasionando por el uso y disfrute del inmueble mientras dure el presente procedimiento, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes no establecieron cláusula penal en la cual en caso de incumplimiento se pudiera reclamar daños y perjuicio en caso de incumplimiento, o los cánones de arrendamiento que siguieran transcurriendo luego de instaurarse una demanda, tal pedimento derivado del no cumplimiento de alguna de las obligaciones, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y como quiera que la misma no fue contractualmente establecida es por lo que este pedimento resulta improcedente. Así Decide.-; TERCERO: el pago de intereses de mora durante el tiempo transcurrido por la falta de pago de cada canon de arrendamiento causado, al respecto la legislación aplicable a la materia, contempla en su artículo 27, la posibilidad de reclamar los intereses de mora causados en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace al pedimento procedente mediante una experticia complementaria del fallo. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano DECIDERIO DIAZ CONTRERAS contra el ciudadano EDGAR ALBERTO ACOSTA, antes identificados, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: entregar el bien inmueble constituido por casa-Quinta, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, Jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado con el N° 6-67 de la Calle 16 del Mencionado barrio, la cual esta construida sobre una porción de terreno, dentro de los siguientes linderos: veinte metros (20mts) por el lado Norte-Sur y cincuenta metros (50mts) por el lado Este-Oeste, totalmente desocupado de personas y cosas y solvente en todos sus servicios. Segundo: Cancelar la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 15.500,oo), a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos, referidos a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, del año Dos Mil Ocho (2008); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año Dos Mil Nueve (2009) ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año Dos Mil Diez (2.010); Tercero: cancelar de los intereses moratorios legales generados desde el 30 de Mayo de 2.008, mediante experticia complementaria del fallo, tomando en cuenta los índices inflacionarios acaecidos en el país, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, establecidos en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera del control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes.-

Así mismo no se condena en costas, por la naturaleza de la decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiocho (28) días del mes de Febrero de 2.013. Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:25 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-