LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Expediente No. 13741 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de noviembre de 2012, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 01 de noviembre y 06 de noviembre de 2012, por el abogado en ejercicio CARLOS RÍOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 81.616 y por la abogada en ejercicio MARÍA PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 108.141, respectivamente; el primero en condición de apoderado judicial de la parte demandante, INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 2 de julio de 1997, bajo el número 22, tomo 55-A; y la segunda, actuando en representación de las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., la primera de ellas inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 18 de mayo de 1994, bajo el número 36, tomo 63-A sgdo, y ante el Registro Mercantil Cuarto del estado Zulia, en fecha 29 de junio de 2007, bajo el número 35, tomo 68-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, y la segunda, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 12 de junio de 1997, bajo el número 46, tomo 311-A, sgdo; contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el día 15 de octubre de 2012, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), contra las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A. II NARRATIVA Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 7 de enero 2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Consta en las actas que en fecha 16 de abril de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda interpuesta por el abogado CARLOS GUSTAVO RÍOS, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), contra las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., verificándose la misma en los siguientes términos: “(…) Consta del contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) de ahora en adelante LA DEMANDANTE y la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., (…) de ahora en adelante LA DEMANDADA, por ante la Notaria (Sic) Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 30 de octubre de 2007, bajo el número 43, tomo 140, y por ante la Notaria (Sic) Pública Segunda de Maracaibo, el 12 de noviembre de 2007, bajo el número 46, tomo 319 (…) que LA DEMANDANTE dio en calidad de arrendamiento a LA DEMANDADA, un inmueble de su propiedad (…) (…) situado en la avenida 15 (antes Delicias), distinguido con el No. 73-85, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia constituido por una casa quinta de dos (2) plantas, de techo y entrepiso de platabanda recubierto de tejas, estructura de concreto, paredes de adobe y su terreno propio, con una superficie total de un mil trescientos siete metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (1.307,78 m2) (…) (…) En la cláusula Quinta de EL (Sic) CONTRATO, se estableció que el inmueble arrendado sólo podría ser destinado para el establecimiento y funcionamiento de un concesionario de vehículos propiedad de LA DEMANDADA (…) (…) En las cláusulas Tercera y Sexta de EL (Sic) CONTRATO, se estipuló que LA DEMANDADA asumiría a su propio y exclusivo costo, cuenta y riesgo las reparaciones, mejoras y bienhechurías necesarias para adecuar el inmueble arrendado a las necesidades propias de su actividad comercial (…) (…) De conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta de EL (Sic) CONTRATO, el termino (Sic) de duración del mismo fue convenido en CINCO (5) AÑOS contados a partir de la fecha cierta, siendo que la ultima (Sic) fecha de autenticación en cuanto a la firma del DEMANDANTE, fue el 12 de noviembre del 2007 y en consecuencia es a partir de esta que se inicia si duración, por lo que a la fecha de esta demanda han transcurrido 2 años, 4 meses. (…) Según lo dispuesto en la cláusula SEGUNDA de EL (Sic) CONTRATO, el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Sic) (Bs.12.000) que debía pagar LA DEMANDADA, por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, concediéndole tres (3) meses de gracia según el cual el canon de arrendamiento no se causaría, mientras se realizaran las reparaciones o mejoras necesarias para adecuar el inmueble arrendado (…) (…) De acuerdo a lo previsto en la cláusula Segunda, la mora en el pago del canon causara (Sic) intereses moratorios calculados a tenor de lo dispuesto en el articulo (Sic) 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) En la cláusula segunda de EL (Sic) CONTRATO se dispuso que la falta de paso de dos (2) mensualidad de canon de arrendamiento y/o el incumplimiento por parte de LA DEMANDADA de una cualquiera de las obligaciones impuestas y asumidas, daría derecho a la DEMANDANTE para pedir la resolución del contrato con pago de todos los cánones de arrendamiento vencidos o que faltaren por vencer hasta la terminación del contrato o de sus prorrogas (Sic) si las hubiere, de las indemnizaciones de Ley, exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado. (…) Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de septiembre de 2008, bajo el No.22, tomo 55-A, LA DEMANDANTE autoriza ‘la cesión del contrato de arrendamiento’ que hiciera LA DEMANDADA a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., (…) de ahora en adelante la CODEMANDADA. (…) DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: De acuerdo a los términos del contrato LA DEMANDADA, incumplió con dos de sus obligaciones principales a saber: EL pago de los cánones de arrendamiento y por haber realizado reformas no autorizadas por LA DEMANDANTE. (…) DE LA FALTA DE PAGO DE LOS CANONES (Sic) DE ARRENDAMIENTO: LA DEMANDADA, incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, para un total adeudado de la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 144.000) (…) DE LAS REFORMAS NO AUTORIZADAS POR LA DEMANDANTE: Tal y como lo señalamos en EL CONTRATO, LA DEMANDADA recibió en calidad de arrendamiento una casa quinta de DOS (2) PLANTAS, distribuidas en una planta baja con una superficie aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta y un metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (251,12 mts2) y una planta alta con una superficie aproximada de Doscientos Ocho metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (208,66 mts2) construidos en estructura de concreto armado, techo de platabanda de espesor de quince centímetros (15 cm.), recubierto de tejas, paredes de bloque arcilla frisados y pintados y otras con bloque macizo, pisos de mosaicos, ventanas de aluminio, con un valor estimado actual de Dos (Sic) millones Setecientos (Sic) Setenta (Sic) mil Bolívares (Sic) (Bs. 2.760.000), siendo que, sin la autorización de LA DEMANDANTE, procedió a demoler dicha construcción. Es de advertir que para que la arrendataria pudiera acometer su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores, no era necesario demoler el inmueble dado en arrendamiento, pues de haber sido así, no hubiese obtenido el consentimiento de la demandante, por lo que LA DEMANDADA y la CODEMANDADA, están obligadas a resarcir a mi representada los daños y perjuicios ocasionados en virtud de la demolición que hicieran del inmueble original y que se estiman en la cantidad de Dos (Sic) millones Setecientos (Sic) Setenta (Sic) mil Bolívares (Sic) (Bs. 2.760.000), valor actual de una construcción similar la (Sic) entregada en calidad de arrendamiento. (…) EL DERECHO El artículo 1592 del Código Civil establece (…) En el caso que nos ocupa LA DEMANDADA y LA CODEMANDADA no cumplieron con las citadas obligaciones, puesto que, no cancelaron el canon de arrendamiento en la oportunidad establecida en el contrato, no se sirvieron del inmueble como un buen padre de familia y además demolieron el inmueble sin la autorización de LA DEMANDANTE, pues esta lo que autorizó fueron (Sic) la ejecución de bienhechurías o mejoras para que el inmueble fuera utilizado como concesionario para la venta de vehículos automotores. Ahora bien, de acuerdo a la cesión que del contrato de arrendamiento hiciera LA DEMANDADA a LA CODEMANDANDA, ambas compañías son responsables del cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato. (…) (…) tenemos que la cesión que hiciese LA DEMANDADA a LA CODEMANDADA, autorizada o notificada a LA DEMANDANTE, según el documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia (…) es una cesión sólo de los derechos que tenía LA DEMANDADA en su condición de arrendataria frente a LA DEMANDANTE, como arrendadora, no así sus obligaciones que permanecen inalteradas frente a esta última, pues LA DEMANDADA cumplió parcialmente con sus obligaciones al pagar los cánones de arrendamiento desde el 12 de febrero de 2008 al 09 de septiembre de 2008, fecha de la cesión, incumpliendo con las demás obligaciones legales y contractuales, sobre todo la que tienen que ver con el de mantener el inmueble en las condiciones que le fueron entregadas y con las bienhechurías que fueran consentidas por LA DEMANDANTE, siendo responsables por los daños que sufriera el inmueble por la demolición no consentida por LA DEMANDANTE. En razón de lo expuesto, tanto la DEMANDADA como LA CODEMANDADA, son responsables frente a LA DEMANDANTE, tanto del pago de los cánones de arrendamiento como de los daños causados al inmueble y que se estiman en este libelo. (…) (…) siendo que el contrato de marras es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual se inició el 12 de noviembre de 2007, y que la expiración natural del mismo es el 12 de noviembre de 2012 y no habiendo dalo cumplimiento tanto LA DEMANDADA como LA CODEMANDADA a las obligaciones legales y contractuales, se impone pedir LA RESOLUCION (Sic) DEL CONTRATO con los efectos propios de la misma y aunado a esta solicitud, los daños y perjuicios ocasionados al inmueble objeto de arrendamiento por haber sido demolido sin el consentimiento de LA DEMANDANTE. (…) (…) Por las razones de hecho y de derecho expresadas, demandamos a las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A., (…) y a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. (…) le paguen a mi representada (…) o a ello sean condenados por este tribunal las siguientes cantidades de dinero: (…) CANONES (Sic) DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS E INSOLUTOS DEMANDADOS COMO JUSTA COMPENSACION (Sic) POR EL TIEMPO QUE SE SIRVIERON DEL INMUEBLE ARRENDADO: (…) CAPITAL: La cantidad de Ciento (Sic) Cuarenta (Sic) y cuanto mil Bolívares (Sic) (Bs.144.000). (…) INTERESES MORATORIOS: La cantidad de Setenta (Sic) y Nueve (Sic) mil Ochocientos (Sic) treinta y dos Bolívares (Sic) con trece céntimos (Bs. 79.832,13) por concepto de Intereses moratorios calculados a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento (…) (…) CANONES (Sic) DE ARRENDAMIENTO POR VENCERSE DESDE EL 12 DE MARZO DE 2010 AL 12 DE NOVIEMBRE DE 2012, DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO (Sic) 1616 DEL CODIGO (Sic) CIVIL. (…) la cantidad de Cuatrocientos (Sic) Noventa (Sic) y dos mil Novecientos (Sic) Bolívares (Sic) (Bs. 492.900). (…) DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR LA DEMOLICION (Sic) DEL INMUEBLE OBJETO DE ARRENDAMIENTO: Los daños causados por la demolición de la que fuere objeto el inmueble arrendado, no autorizada por mi representada, es la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 2.760.000) (…) ESTIMACION (Sic) DE LA DEMANDA-INDEXACION (Sic). (…) en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES (Sic) CON TRECE CENTIMOS (Sic) (Bs. 3.476.732,13) (…)” El día 25 de octubre de 2010, el Juzgado de la causa designó defensor ad-litem de las sociedades mercantiles demandadas, al abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO ORDÓÑEZ VALBUENA, quien aceptó el cargo mediante diligencia consignada el día 2 de noviembre de 2010. Posteriormente el 19 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio JOAQUIN MARTÍNEZ RINCÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 56.707, consignó original de poderes otorgados por las sociedades mercantiles TAIMAR MOTORS, C.A. y LUMOSA MARACAIBO, C.A., y se dio por citado en el juicio. Luego, el día 22 de noviembre de 2010, el abogado antes mencionado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., y en representación de la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., procedió a dar contestación a la demanda en el siguiente tenor: “(…) Es totalmente cierto (…) que mi representada LUMOSA MARACAIBO, C.A., y la demandante INVRAMICA suscribieron en fecha 12 de Noviembre (Sic) de 2007, mediante documento auténtico, un Contrato de Arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida 15 (Delicias) entre Calles 72 y 73, de nomenclatura municipal número 73-85 (…) el cual fue posteriormente cedido a la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de Marzo (Sic) de 2008, bajo el número 85, Tomo 34 de los libros respectivos, notificada y aceptada por la demandante, en fecha 09 de Septiembre de 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el número 24, Tomo 239 de los libros de autenticaciones. (…) (…) niego, rechazo y contradigo todos los hechos y los derechos que reclama la sociedad mercantil INVRAMICA en su escrito de demanda, que no se correspondan con la realizad de los hechos que en el presente escrito de Contestación (…) (…) DE LA FALTA DE CUALIDAD (…) como quiera que la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. cedió en su totalidad a la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. la totalidad del Contrato de Arrendamiento a que se contrae el presente juicio (…) por lo que LUMOSA MARACAIBO, C.A. dejó de ser responsable por el cumplimiento de ese contrato a partir de la notificación y aceptación de INVRAMICA de la referida Cesión. Por consiguiente, LUMOSA MARACAIBO, C.A. carece de cualidad para sostener el presente juicio, y por ende, cualquier acción judicial del accionante relacionada con un negado incumplimiento del contrato posterior a la fecha de su aceptación de la cesión CARECE DE ASIDERO Y FUNDAMENTO LEGAL, puesto que, a partir de esa fecha la única obligada contractual y legalmente con los derechos y obligaciones derivados del contrato denunciado y la ley, todo por los efectos legales y naturales que surtió la cesión del contrato de arrendamiento (…) En consecuencia, opongo la FALTA DE CUALIDAD de la sociedad mercantil LUMOSA MARCAIBO, C.A. como defensa previa de fondo (…) (…) DE LA VERDAD DE LOS HECHOS (…) mi representada prácticamente desde que se produjo el otorgamiento del documento por el cual INVRAMICA se da por notificada y acepta la Cesión del Contrato de Arrendamiento entre LUMOSA MARACAIBO, C.A. (cedente) y TAIMAR MOTORS, C.A. (cesionaria), debido a la necesidad de la última de las nombradas de establecerse en una sede de operaciones más grande y moderna a la que tiene actualmente (…) estuvo muy interesada en acometer inmediatamente el proyecto de construcción de la nueva sede en el inmueble arrendado a la actora, que fue la única y primordial razón de la Cesión del Contrato de Arrendamiento verificada en este caso, por lo que desde ese mismo mes de Septiembre del año 2008, mi poderdante TAIMAR MOTORS, C.A. procedió insistente e incansablemente a solicitarle a diferentes representantes y operarios de INVRAMICA los planos de mensura y de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado, a los efectos de poder en función de esos planos acometer el proyecto y desarrollarlo hasta la total construcción del local que serviría de concesionario y show room de los vehículos nuevos marca Hyundai que comercializa TAIMAR MOTORS, y que es su objeto social principal. Pero no obstante nuestras incansables gestiones por hacernos de los indicados planos, sobre todo para saber la ubicación exacta del inmueble de las tanquillas y toma principal de conexión con el sistema de cloacas municipal, información (…) de esencial importancia para proceder con la elaboración del proyecto y construcción total del concesionario para la venta de vehículos (…) toda vez que sin esa información técnica, mal podrían conectarse al alcantarillado interno del taller mecánico, las salas sanitarias y los desagües de la construcción nueva con el sistema de aguas servidas o cloacas de la Ciudad. Pues bien, en este orden de ideas, resulta obvio que era obligación de INVRAMICA como propietaria del inmueble y arrendadora el suministrar a mi representada TAIMAR MOTORS, C.A. los planos de mensura y de sistemas de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado, y como quiera que nunca lo hizo, mi representada dejó de pagar los cánones de arrendamientos mensuales establecidos en el contrato de arrendamiento. (…) DE LA EXCEPCION (Sic) DEL CONTRATO NO CUMPLIDO (…) debido a los hechos acaecidos y explanados suficientemente en el particular anterior, mi representada TAIMAR MOTORS, C.A. en el mes de Febrero (Sic) de 2009 decidió dejar de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, por cuanto la actitud y conducta de la arrendadora INVRAMICA (…) de no suministrar ni facilitarle los planos del inmueble arrendado no obstante las innumerables e incansables solicitudes que se le hiciera, cuestión que retrasó y paralizó totalmente por más de seis (6) meses el proyecto y construcción de la nueva sede de TAIMAR MOTORS, C.A. En consecuencia de dicha conducta omisiva de la arrendadora, mi poderdante acogiéndose a la Excepción del Contrato No Cumplido (…) dejó de pagar los cánones de arrendamiento mensuales a partir del mes de Marzo (Sic) de 2008, bajo la premisa de que si la arrendadora no cumplía con sus obligaciones contractuales, sino que por el contrario con su conducta obstaculizaba que la arrendataria lo adecuara y se pudiera servir y hacer uso del inmueble arrendado, TAIMAR MOTORS, C.A. también podía incumplir con el pago de los cánones mensuales. (…) solicito (…) declare la improcedencia del pago de los cánones vencidos y por vencerse del contrato de arrendamiento, así como también la improcedencia de los intereses moratorios que causen los mismos, toda vez que, acogiéndose a la Excepción del Contrato No Cumplido, el incumplimiento de la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. al pago de los cánones de arrendamiento fueron consecuencia directa de la imposibilidad de la misma de adecuar el inmueble arrendado, ni de ejecutar el proyecto y construcción del concesionario, y tampoco de poder hacer uso del inmueble en cuestión mediante el despliegue de su giro comercial normal, todo por no suministrar la arrendadora demandante la información técnica y planos necesarios para la elaboración y ejecución de las obras civiles que tuviera a bien mi mandante ejecutar (…) (…) DE LA IMPROCEDENCIA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS DEMANDADOS (…) son falsos los argumentos de la actora de que mis representadas no estaban autorizadas a acometer las modificaciones que desearan, que les placiera y fueran más convenientes para sus actividades comerciales e intereses, puesto que la autorizó desde el inicio a hacer uso, modificar, alterar, derrumbar y hacer cualquier acción, modificación o mejora al inmueble arrendado, para la construcción del concesionario de vehículos nuevos y giro comercial de mis representadas. En consecuencia, niego, rechazo y contradigo la procedencia del pago de los daños y perjuicios demandados, por las razones precedentes, además de ser, a todo evento, exageradas y totalmente apartadas de la realidad las sumas de dinero reclamadas por este concepto. (…) DE LA RECONVENCION (Sic) (…) por cuanto mi representada considera que la demandante tiene evidente responsabilidad, por haber incumplido con las obligaciones que contractual y legalmente asumió, RECONVIENE por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) (…) con base al artículo 1.167 del Código Civil, toda vez que debido a la paralización total del proyecto y construcción del concesionario de vehículos nuevos en el inmueble arrendado por la falta de información técnica y planos no suministrados por la demandante, mi representada TAIMAR MOTORS, C.A. ha tenido que contratar otro local comercial para el establecimiento del concesionario, por el cual va a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Sic9 (Bs. 50.000,00) mensuales por los próximos Cinco (5) años, lo que totaliza la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 3.000.000,00). Es por lo que reconvengo o contrademando en mutua petición con fundamento en la Acción de Resolución de Contrato por Daños y Perjuicios causados a la actora Reconvenida INVRAMICA, ampliamente identificada en las actas procesales, por haber dado incumplimiento a las obligaciones previstas en el Contrato de Arrendamiento, al no suministrar a mi mandante la información técnica y planos necesarios para la elaboración del proyecto y construcción de su nueve (Sic) sede para la venta de vehículos nuevos. En consecuencia, reconvengo a la actora reconvenida por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 3.000.000,00) que es la cantidad de dinero que por concepto de nuevos cánones de arrendamiento deberá desembolsar mi representada TAIMAR MOTORS, C.A. en su nueva dirección, todo por la conducta violatoria y omisiva de la demandante reconvenida a sus obligaciones como propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la presente controversia, y es por ello que en nombre de mi representada la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. procedo a contra demandar o reconvenir, como en efecto lo hago, a INVRAMICA, por la Acción Resolución (Sic) del Contrato de Arrendamiento y por los Daños y Perjuicios causados. (…) DEL PETITORIO (…) RECONVENGO a la sociedad mercantil INVRAMICA por RESOLUCION (Sic) DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…) y por DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS, por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 3.000.000,00) (…)” El día 29 de noviembre de 2010, el Juzgado de la causa admitió la reconvención propuesta. Posteriormente el 01 de diciembre de 2010, el abogado en ejercicio CARLOS GUSTAVO RÍOS, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, contestó la reconvención incoada contra su representada, alegando lo siguiente: “(…) CUESTION (Sic) PREVIA DEFECTO DE FORMA DE LA RECONVENCION (Sic) POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTICULO (Sic) 78 DEL CODIGO (Sic) DE PROCEDIMIENTO CIVIL. (…) opongo a la demandada reconviniente, la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de procedimiento (Sic) Civil, específicamente la que tiene que ver a la prohibición de acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente. (…) A parte (Sic) de la ABSOLUTA FALSEDAD DE LOS HECHOS PLANTEADOS EN LA DEMANDA RECONVENCIONAL (…) es menester alegar en esta instancia la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del articulo (Sic) 346 del Código de Procedimiento Civil, pues por una parte, la demandada reconviniente pretende la aplicación de la norma contenida en el articulo (Sic) 1168 del Código Civil (…) siendo que, esta pretensión se deduce por vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; y por la otra, pretende a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 del citado Código, demandar la resolución del contrato de arrendamiento, siendo que ambas pretensiones se excluyen mutuamente. (…) DE LA FALTA DE CUALIDAD PROPUESTA POR LA CODEMANDADA LUMOSA MARACAIBO, C.A. (…) lo que cedió LUMOSA MARACAIBO, C.A. a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., por efecto de la cesión del contrato de arrendamiento suscrito (…) FUERON LOS DERECHOS que como arrendataria le correspondía. (…) Las obligaciones de la arrendataria cedente (…) frente a su arrendadora INVRAMI, C.A., PERMANECEN INALTERADAS. (…) Como quiera que LUMOSA MARACAIBO, C.A., cumplió en parte con sus obligaciones como arrendataria a su arrendadora (…) quien cede un contrato de arrendamiento sólo puede ceder los derechos que de el (Sic) derivan PERO NO LAS OBLIGACIONES. (…) Al permanecer inalteradas las obligaciones de la arrendataria cedente LUMOSA MARACAIBO, C.A. con respecto a su arrendadora IVRAMI, C.A., aquélla (Sic), se encuentra legitimada pasivamente para sostener el presente juicio y consecuencialmente no procede la cuestión de fondo (…) (…) CONTESTACION (Sic) A LA RECONVENCION (Sic) (…) (…) SOBRE LA DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO: (…) la intención de las partes y de acuerdo al sentido propio de las palabras, esta suficientemente claro, que el inmueble objeto de arrendamiento podía ser modificado para mejorarlo y adaptarlo al uso convenido en el contrato, mas no demolerlo o derrumbarlo como así lo quiere hacer ver la demandada. (…) SOBE LA SUPUESTA OBLIGACIÓN DE LA ARRENDADORA DE ENTREGAR PLANOS DE MENSURA Y DE ALGUAS BLANCAS Y SERVIDAS DEL INMUEBLE ARRENDADO. (…) Ni el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ni en la Ley existe obligación por parte de la arrendadora de entregar planos de mensura o de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado. (…) Al no haber ninguna obligación contractual ni legal de la arrendadora de entrega de planos de mensura, aguas blancas o servidas, o de información técnica (…) no ha lugar la demanda de supuestos daños y perjuicios estimados por la demandada reconviniente en la cantidad de Tres (Sic) millones de Bolívares (Sic) (…)” El día 8 de diciembre de 2010, el abogado en ejercicio JOAQUIN MARTÍNEZ, sustituyó el poder que le fuere concedido por las sociedades mercantiles demandadas, en la persona de los abogados MELISA PORTILLO LEONARDI, CARLA RINCÓN MARTÍNEZ, ENDRINA FERNÁNDEZ CONTRERAS y MARÍA PARRA TOMASI, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 141.695, 143.351, 108.578 y 108.141. Los días 8 y 13 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa admitió los escritos de pruebas consignados por las partes. En el escrito de pruebas presentado por el abogado en ejercicio CARLOS GUSTAVO RÍOS, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVRAMICA, solicitó la nulidad de las actuaciones dictadas por el Tribunal a partir del 1 de diciembre de 2010 “por haberse subvertido normas procesales de orden público”, con respecto a la sustanciación de la cuestión previa opuesta, lo cual fue declarado improcedente posteriormente el día 21 de febrero de 2011. El día 14 de diciembre de 2010, la abogada en ejercicio ENDRINA MARÍA FERNÁNDEZ CONTRERAS, apoderada judicial de las sociedades mercantiles demandadas impugnó la validez del informe de avalúo realizado sobre el inmueble arrendado, que promoviera la parte actora, y se opuso a la evacuación de la prueba testimonial tendiente a su ratificación. Finalmente, el día 15 de octubre de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva, acordando lo siguiente: “(…) PUNTO PREVIO DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA (…) siendo que la excepción propuesta por la representación judicial de la demandante reconvenida no se circunscribe en una causal de inadmisibilidad de las establecidas en el artículo in comento, y considerando la prohibición de la ley en proponer cuestiones previas en la contestación a la reconvención o mutua petición, este Operador de Justicia a tenor del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, declara IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta. Así se decide.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA CODEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL LUMOSA MARACAIBO, C.A. (…) este Tribunal considerando que la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., se subrogó en todos y cada uno de los derechos y obligaciones que le corresponden a la arrendataria con ocasión al contrato objeto de análisis, y visto que la identidad lógica entre las partes que aparecen señaladas en el escrito libelar así como en el contrato solo (Sic) están representados por las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y TAIMAR MOTORS, C.A, (Sic) las cuales en apariencia son exactos a los sujetos que deben integrar la relación jurídico procesal en actas, este Tribunal en consecuencia declara PROCEDENTE la solicitud efectuada por la parte demandada reconviniente, por ende, se declara la FALTA DE CUALIDAD de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., conforme a la cesión del contrato de arrendamiento antes señalado, el (Sic) cual fue debidamente autorizada por el arrendador, esto es, por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), parte demandante reconvenida. Así se decide.- CONCLUSIONES (…) la pretensión aducida por la parte actora reconvenida en relación con la resolución del contrato de arrendamiento no puede proesperar en derecho debido a que su inejecución fue lo que motivo la falta de cumplimiento del contrato por parte de la arrendataria; en virtud de lo antes decidido, se desecha la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados desde el 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2009 (Sic), los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse desde el 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012, debido a que la cosa arrendada para el momento que se causaron los referidos cánones se encontraba perecida a cauda (Sic) de la demolición autorizada por la arrendadora. No obstante, habiendo quedado demostrado que la arrendadora INVRAMICA, C.A., (Sic) (INVRAMICA) no suministró a la arrendataria los planos de mensura del inmueble, así como los planos de aguas negras y blancas del mismo, estando expresamente autorizada la reforma del inmueble, lo cual conllevaría la demolición de la construcción para su posterior levantamiento con las características que conllevaría al buen desarrollo de la actividad comercial de la empresa arrendataria, y debido a que el incumplimiento de la obligación de la parte demandada reconviniente se encontraba supeditada al cumplimiento de la contraprestación de la arrendadora, este Juzgador en consecuencia declara CON LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la demandada reconviniente. Así se decide.- En derivación de lo antes expuesto, y por cuanto los efectos de la resolución del contrato de arrendamiento es colocar a las partes en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto, por lo cual la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria, este Tribunal DECLARA RESUELTO en contrato de arrendamiento (…) Como consecuencia de lo antes señalado, se ordena a la arrendataria sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a entregar a la arrendadora Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), el inmueble (…) No obstante, visto que de actas, en especial, de las inspecciones practicadas por este Juzgado, así como de los dichos de las partes y las deposiciones de los testigos, se constata que la construcción objeto de arrendamiento fue demolida, cuya consecuencia es el incumplimiento por parte de la arrendataria de entregar la cosa con las mismas características que poseía el inmueble cuando fue arrendado, este Juzgador en consecuencia considera que a pesar que la arrendataria tenia (Sic) la autorización para la destrucción de la obra arrendada, debía entregar una construcción reformada, con lo cual ha causado un daño al patrimonio de la arrendadora. (…) de actas se evidencia que la arrendataria al demoler la construcción objeto del arrendamiento, y no poder construir una nueva obra, produjo una disminución al acervo patrimonial de la arrendadora, cuya consecuencia es el nacimiento de la obligación de reparar el daño causado, debido a ello, y tomando en consideración la experticia practicada por los expertos designados a los efectos del presente proceso (…) Este Tribunal toma como punto medio la mitad de los rangos de los costos totales de construcción antes señalados, en consecuencia, se condena a la codemandada Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a pagar a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES (Sic) CON NOVENTA CENTIMOS (Sic) (Bs. 2.160.147,90), como daños y perjuicios ocasionados por la demolición de la construcción con lo cual se ocasionó una disminución del acervo patrimonial de la arrendadora. Asimismo, y en atención a la fecha del informe pericial consignado por los expertos, el cual contiene las sumas actualizadas para esa fecha, este Tribunal acuerda la indexación judicial de dicha cantidad, para lo cual se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, sobre la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES (Sic) CON NOVENTA CENTIMOS (Sic) (Bs. 2.160.147,90), desde el día 24 de marzo de 2011, hasta que el presente fallo este (Sic) definitivamente firme, conforme a los Índices del Precio al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela. Así se decide. En cuanto a los daños y perjuicios solicitados por la parte demandado reconviniente, este Tribunal considerando que la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., no pudo hacer uso de la cosa arrendada, debido a la negativa de la arrendadora a entregar los planos de mensura, así como de aguas blancas y negras del inmueble objeto del arrendamiento, con lo cual la arrendataria no pudo reformar la construcción objeto del contrato, teniendo como consecuencia que arrendar otro local, a fin de desarrollar su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores, tal como se evidencia de la inspección judicial practicada por este Tribunal el día 10 de diciembre de 2010, donde este Juzgador se trasladó al inmueble indicado por la parte demandada reconviniente en el escrito de promoción de pruebas, y por cuanto no fue un hecho controvertido entre las partes, la situación cierta que la codemandada reconviniente hizo uso de otro inmueble en calidad de arrendataria, lo cual originó una disminución en su acervo patrimonial, este Operador de Justicia declara PROCEDENTE los DAÑOS Y PERJUICIOS peticionados, los cuales deberán ser cuantificados mediante una experticia complementaria del fallo (…) En derivación de todo lo anteriormente expuesto, este Sentenciador declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), contra las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., y CON LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. contra la Sociedad Mercantil INVRAMI (INVRAMICA), en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento (…) Asimismo, se niega la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos (…) los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse (…) y se condena al pago de los DAÑOS Y PERJUICIOS peticionados por la parte actora reconvenida y la demandada reconviniente (…) (…) DECISIÓN DEL ORGANO (Sic) JURISDICCIONAL 1.- LA FALTA DE CUALIDAD de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. (…) 2.- IMPROCEDENTE la Cuestión Previa opuesta por el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (…) 3.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. 4.- CON LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil de la INVRAME (Sic), C.A. (INVRAMICA) 5.- SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento (…) 6.- SE NIEGA la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos (…) los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse (…) solicitados por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. (…) 7.- SE ORDENA a la arrendataria Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. a hacer entrega a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (…) del inmueble (…) 8.- SE CONDENA a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a pagar a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (…) los DAÑOS Y PERJUICIOS originados por la destrucción de la construcción (…) 9.- SE CONDENA a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (…) a pagar a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., los daños y perjuicios originados por el pago de cánones de arrendamiento que canceló por el contrato de arrendamiento del inmueble (…) 10.- SE ORDENA la práctica de una experticia complementaria del fallo, a fin de determinar la indexación judicial acordada, conforme a los términos expresados en la presente decisión. 11.- SE ORDENA la práctica de una experticia complementaria del fallo, a fin de determinar la cuantificación de los daños y perjuicios condenados a favor de la parte demandada reconviniente (…) 12.- NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconviniente por no haber sido vencida totalmente en la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. (…) 13.- SE CONDENA EN COSTAS a la parte reconvenida por haber sido vencida totalmente en la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil de la (Sic) INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) (…)” III PUNTOS PREVIOS SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA Alega la representación judicial de la parte demandada reconviniente, abogado JOAQUIN DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, que la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., carece de cualidad e interés para sostener el presente juicio, toda vez que el contrato de arrendamiento que en principio celebró con la arrendadora, sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), fue cedido a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., lo cual a su decir fue expresamente aceptado por la sociedad mercantil demandante reconvenida. En este respecto, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresamente dispone que: “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.” En ese sentido, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado en innumerables oportunidades que la cualidad es inherente al fondo de lo controvertido, motivo por el cual la excepción constituye un punto previo al fondo del litigio en la sentencia de mérito que dictare el Tribunal de la causa. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. Así, alegan ambas partes que el contrato de arrendamiento celebrado el día 30 de octubre de 2007, entre la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), en su condición de arrendadora y la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., como arrendataria, fue cedido completamente a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., en fecha 9 de septiembre de 2008, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el número 24, tomo 239 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que riela en el folio veintiuno (21) de la primera pieza principal del expediente, a través del cual la accionante reconvenida, por intermedio de su presidente, ciudadano ÁLVARO RAMÍREZ, dio autorización expresa a la cesión en comento. En atención a lo anterior, se permite esta Juzgadora traer a las actas lo comentado por el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Caracas 2006, al referir que: “(…) La cesión prohibida del contrato de arrendamiento por el arrendatario, consiste en el traslado de la condición o posición jurídica de éste en beneficio de un tercero, sin el consentimiento del arrendador. (…) Con la cesión no autorizada o consentida se pretende trasladar al aparente cesionario, las acreencias, obligaciones y derechos del arrendatario a que se refiere el contrato y la misma ley, pues de haber sido consentida por escrito la cesión, es indudable que la misma implica el traslado todo del contenido del contrato en orden a los derechos y las obligaciones del mismo. (…)” Así pues, del documento de cesión, autenticado en fecha 9 de septiembre de 2008, se desprende claramente lo siguiente: “(…) Yo, ÁLVARO RAMÍREZ (…) obrando en mi carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) (…) declaro: Por virtud de haberme sido solicitada oportunamente la autorización para la cesión del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, en fecha 30 de octubre de 2007, bajo el número 43, tomo 140 de los libros de autenticaciones, y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 12 de noviembre de 2007, bajo el número 46, tomo 319 de los libros de autenticaciones, celebrado entre mi representada y la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. (…) todo de conformidad y en pleno cumplimiento de lo previsto en la cláusula quinta del citado contrato de arrendamiento, que me doy por notificado y autorizo la cesión del indicado contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., (…) cuyos términos y condiciones declaro conocer y aceptar plenamente, por lo que a partir de la presente fecha me doy por notificado de la presente cesión, y se tendrá a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., como la arrendataria y única titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento indicado ut supra (..)” En consideración a todo lo anterior, evidencia esta Juzgadora que la cesión del contrato de arrendamiento a la que se viene haciendo referencia, se efectuó validamente, subrogando los derechos y obligaciones del mismo a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., quedando así como únicos integrantes de la relación contractual, la mencionada compañía y la sociedad mercantil actuante, INVRAMI, C.A., (INVRAMICA); de lo cual se desprende palmariamente la procedencia de la defensa opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. Careciendo de toda fundamentación jurídica lo alegado por la demandante reconvenida, en cuanto a que la cesión efectuada solamente le transmitía los derechos del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., mientras que las obligaciones subsistían vigentes con la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. En ese respecto, esta Juzgadora comparte el criterio esbozado por el Juzgador de Instancia, y declara la falta de cualidad de la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., para sostener el presente juicio. Así de establece. SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA Es sabido que el objeto de las cuestiones previas es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además, garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Observa esta Superioridad que en el escrito de contestación a la reconvención incoada contra su representada, el abogado en ejercicio CARLOS GUSTAVO RÍOS, apoderado judicial de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), alegó que la demandada reconviniente efectuó una acumulación prohibida de pretensiones, ya que a su decir, ésta propuso su acción de resolución de contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, que únicamente procede en los juicios de cumplimiento de contrato; en virtud de lo anterior, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: (…) 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. (…)” En este respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” En relación a ello, el procesalista RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, página 63, comenta lo siguiente: “f) Acumulación prohibida. (…) también engloba la denuncia de integración indebida del proceso, por haberse hecho una inepta acumulación inicial de pretensiones; sea porque éstas se excluyen mutuamente o son contrarias entre sí, o porque deben dilucidarse por ante jueces con competencia material distinta o, en fin, porque deben discurrir por procedimientos que resultan incompatibles uno con el otro (Art. 78) Consideramos que, también por analogía – la similitud, que es esencial, radica en el fin u objetivo saneador del instituto que estamos estudiando-, puede oponerse esta cuestión previa (…), a los fines de subsanar el proceso, en caso de que el actor haya escogido un procedimiento impertinente a la pretensión deducida; vgr., algún procedimiento ejecutivo especial que no reúne las condiciones legales requeridas; o bien, que ha escogido el ordinario (o el procedimiento breve), cuando existe un procedimiento especial ad hoc para dicha pretensión. (…)” En este sentido, evidencia esta Superioridad de la revisión exhaustiva del escrito de contestación a la demanda consignado por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. que, los alegatos correspondientes a la excepción de contrato no cumplido, se corresponden en todo caso a parte de las defensas opuestas por la demandada con respecto a la acción incoada en su contra; toda vez que, del folio ciento cuarenta y ocho (148) de la primera pieza principal del expediente, específicamente del capitulo “VI” del escrito en comento, correspondiente a la reconvención propuesta se desprende claramente la interposición de la demanda reconvencional de resolución de contrato de arrendamiento, en atención a lo planteado por el artículo 1.167 del Código Civil. En consecuencia, al constatar esta Juzgadora que la demandada reconvenida, en ningún momento plantea en su reconvención dos acciones diferentes, que se excluyan entre sí, haciendo uso únicamente de la vía resolutoria, no existiendo entonces, una acumulación prohibida, ésta Juzgadora declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y desecha el presente punto de apelación. Así se decide. IV EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA En el juicio que nos ocupa en la presente oportunidad, la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) requiere la resolución del contrato de arrendamiento suscrito originalmente con la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en fecha 30 de octubre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el número 43, tomo 140 y ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el 12 de noviembre de 2007, bajo el número 46, tomo 319, posteriormente cedido por ésta última a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del Distrito Capital Estado Miranda, el día 31 de marzo de 2008, anotado bajo el número 85, tomo 34. Alude la parte actora que la arrendataria incumplió dos de sus obligaciones principales, toda vez que no efectuó el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento desde el día 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2010, “para un total de doce (12) cánones de arrendamiento vencidos e insolutos” que arrojaban la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00), y efectuó reformas no autorizadas por la arrendadora al inmueble, que consistieron en la demolición total de la estructura que formaba parte del mismo. En ese sentido, requirió el pago de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y la cantidad de setenta y nueve mil ochocientos treinta y dos bolívares con trece céntimos (Bs. 79.832,13) por concepto de intereses moratorios; la cantidad de cuatrocientos noventa y dos mil novecientos bolívares (Bs. 492.000,00) por cánones de arrendamiento por vencerse desde el día 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012; y la cantidad de dos millones setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 2.760.000,00) por los daños y perjuicios causados por la demolición del inmueble. Por su parte, la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., alegó no haber cumplido con los pagos correspondientes debido a que la accionante no cumplió con su obligación de suministrarle los detalles técnicos necesarios para hacer las modificaciones correspondientes al inmueble y así ser usado en la actividad propia de la empresa; igualmente expresó que, se el contrato de arrendamiento la autorizaba a efectuar las remodelaciones necesarias para el funcionamiento de la sociedad mercantil demandada reconvenida. En su escrito de contestación a la demanda, reconvino a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A, (INVRAMICA), por resolución de contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, ya que, a su decir, el incumplimiento de la demandante reconvenida produjo la paralización total del proyecto y construcción del concesionario de vehículos, ante lo cual debió arrendar un inmueble diferente donde cancelaría la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales por los próximos cinco años. A fin de comprobar sus respectivas afirmaciones, las partes promovieron los medios probatorios que a continuación se desglosan para su análisis y valoración. Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), adjuntas al libelo de demanda. • Original de documento poder otorgado por el ciudadano ALVARO RAMÍREZ, actuando en su condición de Presidente-Ejecutivo de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) a los abogados en ejercicio EDISON VERDE OROÑO, MARILÍN VILCHEZ CONTRERAS, ODA CAROLINA VERDE YÁNEZ, CARLOS RÍOS VILLAMIZAR, FERNANDO LEÓN URDANETA, PEDRO GARCÍA GUIBIANI y ATILANO GONZÁLEZ RIVAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.275, 23.037, 87.688, 81.616, 40.907, 14.800 y 105.228. Folio doce (12) de la primera pieza del expediente. El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), en el presente juicio. Así se observa. • Original de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 30 de octubre de 2007, bajo el número 43, tomo 140; y ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 12 de noviembre de 2007, bajo el número 22, tomo 55-A; suscrito entre la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en su condición de arrendataria, sobre un inmueble constituido por una casa quinta de dos (02) plantas. Folio quince (15) de la primera pieza del expediente. El documento antes identificado, es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento no impugnado, expresamente reconocido por la parte contraria; en atención a que el mismo constituye el documento fundamental de la acción, el contenido de éste será analizado en la parte motiva del presente fallo. Así se establece. • Copia certificada de autorización de cesión de contrato, autenticado el día 9 de septiembre de 2008, ante la Notaría Segunda de Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 24, tomo 239, suscrito por el ciudadano ÁLVARO RAMÍREZ. Folio veintiuno (21) de la primera pieza del expediente. El documento bajo estudio es plenamente valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria en el decurso del presente juicio, constituyendo además dicha autorización un hecho admitido por ambas partes debatientes; de su contenido se deriva fehacientemente que el ciudadano ÁLVARO RAMÍREZ, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), autorizó y aceptó la cesión del contrato de arrendamiento que efectuaren las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., ante la Notaría Pública Segunda del municipio Chacao, el día 30 de octubre de 2007, bajo el número 43, tomo 140 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Así se establece. • Legajo de copias simples de acta constitutiva y actas de asambleas de la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. Folio 23 de la primera pieza del expediente. • Legajo de copias simples de acta constitutiva y actas de asambleas de la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. Folio cincuenta y seis (56) de la primera pieza del expediente. Las pruebas antes señaladas son valoradas por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, atendiendo al carácter público de éste tipo de actos; no obstante son desechadas por esta Juzgadora tomando en consideración que las mismas no conforman hechos controvertidos en la presente causa. Así se observa. • Copia simple de documento de venta, mediante el cual el ciudadano ARNALDO PIETROSEMOLI ROSA, vendió el inmueble arrendado a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA). El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo no fue impugnado por la parte contraria en el decurso del juicio; de su contenido se desprende el derecho de propiedad que asiste a la sociedad mercantil demandante reconvenida, INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), sobre el inmueble objeto de arrendamiento. Así se observa. Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, en el lapso de promoción de pruebas. • Invocó el mérito probatorio de los documentos acompañados a la demanda. Con respecto a tal invocación observa esta Juzgadora que se corresponde con la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba; pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario forman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece. • Informe de avalúo, efectuado por la sociedad mercantil OTASA, sobre el inmueble arrendado, en fecha 16 de agosto de 2007, suscrito por los ciudadanos JUAN CARLOS BOTTARO RÍOS y ALBERTO BOTTARO. Folio doscientos uno (201) del expediente. Observa esta Superioridad que, con respecto al presente instrumento probatorio, la parte actora reconvenida promovió igualmente la testimonial jurada de los ciudadanos JUAN CARLOS BOTTARO RÍOS y ALBERTO BOTTARO RÍOS, para su ratificación. Igualmente se denota de las actas que la abogada en ejercicio ENDRINA MARÍA FERNÁNDEZ CONTRERAS, en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil demandada reconviniente, impugnó la validez del avalúo y desconoció su contenido; no obstante observa esta Superioridad que la prueba bajo estudio constituye una prueba preconstituida, emanada de terceros, promovida en su forma original y en atención al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en ese sentido, debe esta Juzgadora desechar la impugnación en comento. Ahora bien, en relación a las testimoniales promovidas, observa este Juzgado Superior que, el día 10 de marzo de 2011, el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial recibió la comisión conferida por el Juzgado de la causa, y fijó el segundo día de despacho siguiente para su evacuación; así, el 14 de marzo de 2011, el ciudadano JUAN CARLOS BOTTARO RÍOS, declaró lo siguiente: “(…) Si, trabajo en OTASA. (…) Si hice el avaluó (Sic). (…) Si lo ratifico y esa es mi firma. (…)” En esa misma fecha, el ciudadano ALBERTO BOTTARO RÍOS, expresó lo siguiente: “(…) Diga el testigo, si es miembro o representante de la Oficina de Tasadores Asociados (…) Si (…) Si nosotros lo hicimos. (…) Totalmente lo ratifico y esa es mi firma. (…)” En vista de lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga valor probatorio, derivándose del mismo que para la fecha de su realización, esto es, para el 16 de agosto de 2007, el inmueble tenía un valor de un mil trescientos ochenta y ocho millones ochocientos cincuenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 1.388.854.800,00), lo que equivale actualmente a la cantidad de un millón trescientos ochenta y ocho mil ochocientos cincuenta y cuatro con ochenta céntimos de bolívar (Bs. 1.388.854,80); sin embargo, esta Superioridad considera que lo procedente en derecho es valorar la presente prueba como un indicio del valor del inmueble, ya que no existe constancia en las actas de las condiciones en las que fue recibido el mismo por la arrendataria, toda vez que el contrato de arrendamiento, fue celebrado con posterioridad a la elaboración del avalúo, no lo especifica, resultando entonces un hecho desconocido para esta Alzada las condiciones en las cuales la arrendataria, sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., recibió el inmueble arrendado; en virtud de ello, será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece. • Solicitó inspección judicial en la dirección del inmueble arrendado, a fin que el Tribunal dejara constancia de los siguientes hechos: 1.- Características del inmueble, indicando si es de una o dos plantas, materiales de construcción, número de dependencias o ambientes (cuartos u oficinas) y el estado o condiciones en que se encuentra. 2.- De las personas que se encuentren dentro del inmueble. 3.- De las observaciones que indiquen las partes en el momento de la evacuación. En relación a ésta promoción, observa esta Juzgadora que consta en las actas (folio 251) que el día 15 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa se constituyó en la dirección proporcionada por la parte promovente, “avenida 15 (Delicias) número 73-85, entre calles 73 y 74” del municipio Maracaibo del estado Zulia, dejando constancia de lo siguiente: “(…) El inmueble es de una planta, el material de construcción: techo de zinc industrial cuadrado, sobre estructura metalica (Sic) con cielo raso, ventanas metalicas (Sic) con vidrio y protección metalica (Sic), puerta metalica (Sic), una puerta de seguridad, pisos de ceramicas (Sic), electricidad embutida, iluminación externa, paredes de bloque y friso liso y pintura de caucho, se obaserva una tanquilla (Sic) electrica (Sic) externa; el inmueble consta de las siguientes dependencias: una (1) oficina, un área de deposito (Sic) con puerta metalica (Sic) de seguridad, un (1) baño con urinario, sanitario, lavamano y ducha, encontrandose (Sic) dentro del baño una silla ejecutiva tipo secretarial, un cuarto de hidroneumatico (Sic), observándose un (1) tanque para agua subterraneo (Sic), se observa que es una construcción reciente, en buen estado de conservación. (…)” La prueba en comento es valorada plenamente por esta Superioridad, toda vez que la misma fue propuesta y evacuada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 y 475 del Código de Procedimiento Civil; de su contenido se colige claramente las características de la construcción edificada en el inmueble objeto de arrendamiento para la fecha en la cual se practicó la inspección, lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece. • Promovió experticia a fin que se determinara el costo de una “casa quinta de dos (2) plantas, distribuidas en una planta baja con una superficie aproximada de construcción de doscientos cincuenta y un metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (251,12 mts2) y una planta alta con una superficie aproximada de Doscientos ocho metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (208,66 mts2), construidos en una estructura de concreto armado, techo de platabanda de techo y entrepiso de platabanda recubierto de tejas, estructura de concreto, techo de platabanda de espeso de quince centímetros recubiertos de tejas, paredes de bloque de arcillas frisados y otras con bloque macizo, paredes de adobe. (…) Platabanda tipo ‘riplex’ sobre estructura tradicional (vigas, columnas y fundaciones) de concreto armado; techos superiores recubiertos con manto impermebilizantes, revestidos luego con tejas de canutillo; techos interiores con acabado de friso liso pintado. Paredes: de bloques frisados y pintados. Pisos; de concreto vaciado de 10 cms. (Sic) de espesor, reforzado con malla electrosoldada tipo tuckson revestidos luego con baldosas de mosaico. Ventanas de aluminio y vidrio tipo celosías y de vidrios ahumados, sobre marcos de madera, pulidos y barnizados. Puertas de madera pulidas y barnizadas con ventanales de vidrios claros. Escalera interna de concreto armado con sus peldaños revestidos con baldosas de mosaico. Piezas sanitarias.” En relación a la prueba bajo estudio, constata esta Alzada que fueron designados como expertos los ciudadanos NELSON ROMERO DÍAS, OCTAVIO VILLALOBOS MOLERO y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, quienes luego de prestar el juramento de ley correspondiente, consignaron en fecha 23 de marzo de 2011, informe de experticia que señaló lo siguiente: “(…) La Comisión de Expertos concluye, unánimemente, que el costo unitario de construcción de un inmueble con las características definidas en el petitorio de la prueba de experticia se ubica en el rango cuyos límites, inferior y superior, son respectivamente: cuatro mil ciento cincuenta y dos bolívares con nueve céntimos y cinco mil setecientos noventa bolívares con ochenta y cinco céntimos por unidad de área de construcción, (4.152,09 y 5.790,85 Bs.F/m2) El Costo total de Reproducción de la casa quinta objeto de la experticia está ubicado en un rango cuyos puntos extremos serán el producto de la suma de las áreas de construcción de planta alta y planta baja, e igual a cuatrocientos cincuenta y nueve metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (459,78 m2) por cada uno de los pecios unitarios totales de reproducción 4.152,09 Bs.F/m2 y 5.790,85 Bs.F/m2, respectivamente Lo antes afirmado se representa matemáticamente en los siguientes términos: RANGO DEL PRECIO UNITARIO 4.159,02 Bs.F/m2 ≤P.U.≤ 5.790,85 Bs.F/m2 RANGO DEL COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIÓN (CR) 4.159,02 Bs.F/m2 x 459,78 m2 ≤ CR ≤ 5.790,85 Bs.F/m2 x 459,78 m2 1.912.223,22 Bs.F ≤ CR ≤ 2.408.072,58 Bs.F (…)” En este respecto, observa esta Superioridad que en su escrito de promoción de pruebas, la parte promovente obvió enunciar el sentido y finalidad de la presente prueba, como también que pretendía probar a través de la misma; así bien, inteligencia esta Juzgadora que la demandante reconvenida quería demostrar el costo del inmueble que alega haber arrendado en la actualidad, cuyo pago requirió en el libelo de demanda. Sin embargo, resulta notorio para ésta Juzgadora que la parte promovente no produjo los elementos necesarios suficientes para que la prueba de experticia resultara concluyente, y en ese efecto, los expertos en las consideraciones finales del escrito al que se viene haciendo referencia acotaron que “es cierto que en el escrito de promoción de la prueba de experticia hay una descripción de la casa quinta cuyo costo de construcción se quiere determinar, pero también es cierto que sus especificaciones son incompletas”; entonces, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.427 del Código Civil, y 507 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada valora la presente prueba como un indicio y será atendido en la parte motiva de este fallo de acuerdo a lo contenido en el artículo 510 ejusdem. Así se establece. Pruebas promovidas por la parte demandada reconvenida, sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., adjuntos a la contestación de la demanda, y escrito reconvencional. • Original de documento poder otorgado por el ciudadano LUCAS EDUARDO OUTUMURO GRANDE, en su condición de director de la empresa LUMOSA MARACAIBO, C.A., a los abogados en ejercicio MARÍA VILLASMIL VELÁSQUEZ, MILAGROS MARÍA COHEN FINOL y JOAQUIN DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 75.251, 46.439 y 56.707. Folio ciento cuarenta y uno de la primera pieza del expediente (141). • Original de documento poder otorgado por el ciudadano JOSÉ LUÍS OUTUMURO GRANDE, en su condición de director de la empresa TAIMAR MOTORS, C.A., a los abogados en ejercicio MARÍA VILLASMIL VELÁSQUEZ, MILAGROS MARÍA COHEN FINOL y JOAQUIN DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 75.251, 46.439 y 56.707. Folio ciento cuarenta y uno de la primera pieza del expediente (141). Los instrumentos especificados ut supra, son valorados por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de documentos privados debidamente autenticados, que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto a las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A., y TAIMAR MOTORS, C.A., en el presente juicio. Así se observa. Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, en el lapso de promoción de pruebas. • Invocó el mérito favorable de las actas Con relación al mérito favorable de las actas se pronunció esta Superioridad anteriormente, señalando que se trataba de la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba; en este sentido ratifica esta Juzgadora lo explanado en aquella oportunidad. Así se establece. • Original de documento de cesión de contrato de arrendamiento, suscrito entre las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A., y TAIMAR MOTORS, C.A., en fecha 31 de marzo de 2008, otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, bajo el número 85, tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Folio ciento setenta y dos (172) de la pieza principal del expediente. El documento al que se hace referencia anteriormente debe ser valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, siendo que no fue rebatido en el decurso del presente juicio, y constituye un hecho admitido por la parte contraria; del mismo se colige que el día 31 de marzo de 2008, la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., cedió a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., el contrato de arrendamiento que celebró en fecha 30 de octubre de 2007, en calidad de arrendataria, con la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), subrogándose así, la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., todos los derechos y obligaciones que hasta la fecha le habían correspondido a la primera de las sociedades mercantiles mencionadas. Así se observa. • Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la intersección de la avenida 4 con calle 62, de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., y la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, el día 22 de octubre de 2010, bajo el número 39, tomo 317 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Folio ciento setenta y ocho (178) de la primera pieza del expediente. La copia bajo estudio es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, al tratarse de una copia simple de documento privado debidamente autenticado, que no fue impugnada por la contraparte en el devenir del presente juicio; del mismo evidencia esta Juzgadora el arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles antes mencionadas, sobre un inmueble situado en la intersección de la avenida 4 (antes Bella Vista) con la calle 62, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, el cual, a decir de la parte demandada reconviniente, se vio obligado a arrendar en virtud del incumplimiento de la demandante reconvenida, todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva del presente fallo. Así se establece. • Promovió inspección judicial a fin que el Juzgado de la causa se trasladara a la dirección del inmueble arrendado entre las sociedades mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., a fin de dejar constancia “del estado actual del referido inmueble y de las mejoras y bienhechurías” efectuadas. • Promovió inspección judicial a fin que el Juzgado de la causa se trasladara al inmueble arrendado entre la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., y la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., a fin que deje constancia de “la existencia del referido inmueble, de su estado actual, totalmente acondicionado para el funcionamiento de un concesionario de vehículos, y de las mejoras y bienhechurías acometidas”. Observa este Juzgado Superior que las pruebas en comento fueron admitidas el día 08 de diciembre de 2010, fijándose el segundo día de despacho siguiente para su evacuación, siendo practicadas efectivamente el 10 de diciembre de 2010, día en el cual se trasladó el Tribunal de la causa a las direcciones proporcionadas por la demandada reconviniente, en primer lugar a la “avenida delicias, entre calles 73 y 74, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, municipio Maracaibo del Estado Zulia”, donde dejó constancia de lo siguiente: “(…) se procede a notificar del objeto de dicho traslado al (la) ciudadano: Marjolyn de los Angeles Paternina Escudero (…) en su condición de Gte (Sic) de Venta de Taimar Motor (Sic), C.A., parte co-demandada en el presente proceso. (…) El inmueble inspeccionado se encuentra en buen estado de conservación se observa una cerca perimetral de bloques de cemento de obra limpia de reciente construcción, asimismo se observa que sobre dicha cerca esta (Sic) colocado un cerco eléctrico. Todo el área del inmueble esta (Sic) pavimentada con concreto; dentro del terreno se observa una construcción en buen estado de conservación de reciente construcción en buen estado de conservación de reciente construcción. Todo el terreno esta cercado y en su frente que es la Avenida Delicias se observa un portón de hierro color blanco que sirve de acceso al inmueble. (…)” La prueba de inspección referida ut supra, debe ser apreciada por esta Superioridad en todo su valor probatorio por cuanto la misma fue promovida y evacuada en concordancia con lo dispuesto en los artículos 472 y 475 del Código de Procedimiento Civil; de su contenido se desprende el buen estado de conservación del inmueble dado en arrendamiento por la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., a la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., cedido posteriormente a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., y la reciente construcción que existe en el mismo, lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva del presente fallo. Así se establece. Con respecto a la segunda de las inspecciones promovidas, sobre el inmueble ubicado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 61 (Universidad), frente a la Iglesia Las Mercedes, municipio Maracaibo, estado Zulia, el Juzgado de la causa dejó constancia de lo siguiente: “(…) Se encuentra en buen estado de conservación. Se hizo un recorrido por todo el inmueble verificando la existencia de un área de taller, un galpón acondicionado para actividades de servicio, varias áreas de depósito; asimismo en la parte frontal del edificio cuyo frente es la Avenida 4, Bella Vista, existe un área de estacionamiento amplio. De igual forma se observa que existe un área de construcción con paredes de vidrio, pisos de porcelanato, ideal para exhibición de vehículos. En dicha construcción hay varias oficinas de atención, salas de reuniones, baños, etc. El referido inmueble, se observa que las bienhechurías son de reciente construcción. La construcción es de primera, esta (Sic) totalmente equipada con mobiliario y aires acondicionados. El referido inmueble tiene acceso por la Avenida 4 (Bella Vista) y la calle 61 (universidad). (…)” Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, toda vez que la promoción y evacuación de la prueba bajo estudio se llevó a cabo de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y 475 del Código de Procedimiento Civil; de lo explanado por el Juzgador de instancia se desprende claramente la existencia del inmueble arrendado por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., y las condiciones en que se encuentra el mismo, con respecto a la actividad propia que ejerce la sociedad mercantil antes mencionada, lo cual será relacionado al resto de las pruebas consignadas en autos, en la parte motiva del presente fallo. Así se establece. • Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos OSCAR SCHULIAQUER, LEONARDO RANGEL, MARCOS FERRER COLMENARES, SORAYA RAMÍREZ y HENRY MENDT. El día 8 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa libró despacho comisorio, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial. En ese sentido, el testigo OSCAR SCHULIAQUER, rindió declaraciones el día 26 de enero de 2011, en el siguiente tenor: “(…) PRIMERA: Diga el testigo si conoce a las empresas LUMOSA MARACAIBO, TAIMAR MOTORS e INVRAMICA. Contestó: Si. (…) de donde las conoce. Contestó: Por mi trabajo habitual, especialmente a LUMOSA MARACAIBO y a TAIMAR MOTORS, a INVRAMICA por ser una empresa que le alquiló a LUMOSA MARACAIBO en Noviembre (Sic) de 2007 un terreno en la avenida Las Delicias. (…) para qué fue arrendado el mismo. Contestó: Para construir un concesionario automotriz. (…) Si, se le pidió los planos para poder hacer el proyecto, planos catastral, mesura, aguas negras, y aguas blancas y no lo recibimos nunca, es mas (Sic), para hacer el proyecto que nos pedía la marca contratamos por nuestra cuenta un topógrafo para que nos haga (Sic) el plano de mensura, pues el terreno es bastante irregular. Como LUMOSA MARACAIBO solicitamos los planos, había un señor que representaba a la inmobiliaria, a la empresa, era de apellido ALVAREZ (Sic), WALTER ALVAREZ (Sic), y nunca obtuvimos respuesta, eso fue hasta septiembre de 2008, cuando la directiva de LUMOSA MARACAIBO entrega el terreno a TAIMAR MOTORS, ese traspaso se concreta en septiembre de 2008, hasta allí estuve yo. (…)” Al momento de ser repreguntado por los abogados de la contraparte, el testigo respondió lo siguiente: “(…) Mi oficio es vender carros. (…) Diga el testigo en qué año prestó servicio para LUMOSA MARACAIBO. Contestó: Presté servicios desde el año 2001, hasta la presente fecha. (…) Recuerdo que había una construcción, no puedo dar detalles de la construcción porque no la conozco. LUMOSA MARACAIBO, hizo el proyecto del nuevo concesionario pero nos faltaron elementos catastrales, de planos, para poder llevarlo a la realidad. (…) Si, con permiso del propietario del terreno, antes de efectuar cualquier modificación a la estructura, ya sea demoliéndola total o parcialmente, se hizo constar expresamente en el contrato de arrendamiento ese permiso que verbalmente nos había dado y obramos en consecuencia y fue demolida totalmente. (…) LUMOSA MARACAIBO construyó una cerca perimetral, instaló un cerco eléctrico con el fin de preservar los materiales de construcción que se iban a utilizar para la construcción, mientras esperábamos los planos que solicitamos para dicho fin (…)” El testigo LEONARDO RANGEL, rindió declaraciones el día 26 de enero de 2011, en el siguiente tenor: “(…) Diga el testigo si conoce a la empresa TAIMAR MOTORS. Contestó: Si, esa empresa contrató a la empresa en la cual laboro para la realización de un concesionario en la avenida delicias, en un terreno que esta (Sic) entre la 73 y 74 en delicias. (…) Diga el testigo si tiene conocimiento que se construyó el concesionario mencionado. Contestó: No se, porque durante ocho o nueve meses se le estuvo pidiendo los planos de aguas blancas y aguas negras y nunca los recibimos (…) Porque en varias reuniones con el representante de INVRAMICA el Sr. WLATER ALVAREZ (Sic) se le solicitaron los planos y siempre prometía traerlos (…) Al momento de ser repreguntado por los abogados de la contraparte, el testigo respondió lo siguiente: “(…) Es un grupo que trabaja en la construcción y soy inspector. (…) SI lo conocí, era la casa donde funcionaba anteriormente Pollos Crispy, tenía oficinas, baños, pero no se si estaba apta para la venta de vehículos (…) Destruido totalmente, no se montó nada porque nunca obtuvimos los planos y construimos una oficinita con un baño en el medio del terreno y con esa oficina fue que se empezó a trabajar para poder construir. (…)” Con respecto a la prueba testimonial de los ciudadanos MARCOS FERRER COLMENARES, SORAYA RAMÍREZ y HENRY MENDT, evidencia esta Superioridad que las mismas no fueron evacuadas propiamente, en vista de lo cual deben ser desechadas del acervo probatorio. Así se establece. Así bien, en relación a las pruebas testimoniales antes desglosadas, observa esta Superioridad que los ciudadanos OSCAR SCHULIAQUER y LEONARDO RANGEL, fueron contestes y concordes sobre las preguntas que les fueron formuladas, generando certeza a esta Juzgadora con respecto a la demolición de la estructura o construcción que existía en el inmueble arrendado, así como el requerimiento por parte de la demandada reconviniente de los planos y otros documentos relativos al inmueble para la construcción de la obra pretendida por ésta; todo lo cual será tratado en la parte motiva de este fallo. Así se establece. • Prueba testimonial de los ciudadanos GUILLERMO ZEIRIS y JOSÉ ANTONIO CARRASQUEL. Observa esta Superioridad que, el día 8 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa admitió las testimoniales en comento, comisionando al efecto a un Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; el día siguiente, 9 de diciembre de 2010, fue librada la comisión correspondiente para su evacuación, siendo estas fijadas por el Juzgado Séptimo de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para el tercer (3°) día de despacho siguiente, sin la comparecencia de los ciudadanos llamados a testificar; por lo cual la prueba no fue satisfactoriamente evacuada; en razón de ello esta Juzgadora se ve impedida de descender al análisis de la misma, debiendo así desecharla del acervo probatorio. Así se establece. Apreciadas y valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, pasa esta Alzada a resolver lo conducente. V MOTIVOS PARA DECIDIR Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Juzgadora a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones. El thema decidendum de la actual controversia, versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento que en fecha 30 de octubre de 2007, suscribiera la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), parte actora en este juicio, y la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., posteriormente cedido a la sociedad mercantil demandada TAIMAR MOTORS, C.A.; constituyendo éste, el fundamento de debate tanto para la actora en su demanda por resolución de contrato, como para la demandada, quien en su escrito de contestación planteó una demanda reconvencional a través de la misma acción. En este sentido, se permite esta Juzgadora traer a los autos lo contenido en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil venezolano, que establecen lo siguiente: “Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico. (…) Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a este artículo, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)”. (Subrayado del Tribunal). De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo. En este sentido, en lo que respecta a la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el mismo; esto es que ambas partes tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer. En este orden de ideas y en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “Artículo 1.264.- La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. (…)”. Pasando a lo peticionado por las partes en este proceso, el artículo 1.167 ejusdem, contempla lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal). El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido, una indemnización especial. Además es el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley. Entonces siendo que la parte actora reconvenida sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), eligió la acción resolutoria, considerándose ésta como un medio de terminación de los contratos bilaterales, motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes; considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción: a) Es necesario que exista un contrato bilateral. b) El actor debe proceder de buena fe. c) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. d) No es subsidiaria. e) Es necesario que el juez decrete la resolución. En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el contrato; esto es que ambas parte tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer. En lo relativo al arrendamiento, se refiere por ejemplo a la presencia de los requisitos esenciales para que exista el contrato, es decir, el consentimiento sobre goce de la cosa por el locatario y el pago del canon arrendaticio como contraprestación en beneficio del arrendador. Ahora, en lo que respecta al proceder de buena fe por parte del acreedor; este requisito implica que el sujeto activo en el procedimiento debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; y al respecto los autores ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE en su obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.989), plasman el siguiente criterio: “…El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que en tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. Si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento… El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones…”. (Negrillas del Tribunal) El tercero de los requisitos, además de exigir un incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la acción, es decir del demandado, éste debe ser culposo; lo que implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, pero esta falta debe ser voluntaria, que no la haya motivado una causa extraña no imputable; y que además su incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato; y en este mismo sentido los autores antes mencionados en la misma obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.988), plasman el siguiente criterio: “…En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes…” (Negrillas del Tribunal). El cuarto de los requisitos, se desprende del la norma rectora contenida en el artículo 1.167 del texto adjetivo civil, que dice “… la otra puede a su elección reclamar judicialmente…”; esto es que el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley. La subsidiaridad alude al hecho de que, la parte solicitante de la acción por resolución no puede bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la acción por cumplimiento, pues una no es subsidiaria de la otra; lo que en todo caso, según la norma in comento, puede acumularse a cualquiera de las dos acciones es la exigencia del pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; siendo que la norma a letra dice: “…la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” esta vocal “o” contenida en la oración es una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa entre dos acciones; por lo que sin lugar a dudas no puede haber subsidiaridad entre una acción y otra. Tomando en consideración todo lo anteriormente planteado, y respecto al último de los requisitos desarrollados ut supra, evidencia esta Superioridad que la parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento, más el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse, así como el pago de los daños causados por la demolición del inmueble arrendado. Observa esta Juzgadora que la sociedad mercantil accionante requiere la resolución del contrato de arrendamiento que celebró en calidad de arrendadora el día en fecha 30 de octubre de 2007, con la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el número 43, tomo 140, y ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 12 de noviembre de 2007, bajo el número 46, tomo 319. El contrato en referencia fue cedido posteriormente en fecha 31 de marzo de 2008, mediante documento autenticado en fecha 31 de marzo de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, bajo el número 85, tomo 34, a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., tal como se acotó anteriormente; cuya autorización por parte de la arrendadora consta en el folio veintiuno (21) de la primera pieza del expediente, otorgada mediante documento autenticado el día 9 de septiembre de 2008, ante la Notaría Segunda de Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 24, tomo 239; el mencionado contrato fue reconocido expresamente por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, y plenamente valorado por esta Juzgadora en este mismo fallo. Del cúmulo de documentos señalado infiere esta Juzgadora el cumplimiento del primero de los requisitos de procedencia de la resolución pretendida, toda vez que de su contenido se evidencia que la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), otorgó en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., el inmueble ampliamente determinado en las actas, y a su vez autorizó la subrogación de los derechos y obligaciones de ese contrato a la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A.; en ese mismo documento se acordó el canon de arrendamiento mensual de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) en su antigua denominación, equivalentes actualmente a doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes. Se desprende igualmente el cumplimiento del requisito planteado en el literal “d”, con relación a la subsidiaridad toda vez que la parte demandante reconvenida dirigió su acción únicamente a la resolución del contrato antes mencionado. En lo que respecta al segundo y al tercero de los requisitos resumidos por la doctrina venezolana, anteriormente desglosados, relativo a la buena fe de la parte actora, y a la verificación del cumplimiento culposo de la demandada, se hace necesario para esta Superioridad, traer a las actas el contenido del contrato de arrendamiento al que se viene haciendo referencia, específicamente a las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA y SEXTA, que a tenor indican: “(…) PRIMERA: OBJETO. LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien así lo recibe, un inmueble constituido por una casa quinta de dos (02) plantas, de techo y entrepiso de platabanda recubierto de tejas, estructura de concreto, paredes de adobe y su terreno propio, con una superficie total de Un (Sic) mil trescientos siete metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (1.307,78 m2) (…) y pertenece a LA ARRENDADORA (…) SEGUNDA: CANON. El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (BS. 12.000.000,00) mensuales, o lo que es lo mismo, DOCE MIL BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bs.F. 12.000,00) mensuales que cancelará la arrendataria por mensualidades vencidas dentro de los Cinco (5) primeros días de cada mes. La mora del canon dentro del plazo estipulado, causará intereses moratorios calculados a tenor de lo dispuesto en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) TERCERA: PLAZO DE GRACIA. Queda expresamente convenido que los cánones de arrendamiento no se causaran durante los primeros TRES (3) MESES del contrato como periodo de gracia concedido por LA ARRENDADORA, a los fines de que LA ARRENDATARIA asuma a su propio y exclusivo costo las reparaciones y mejoras necesarias para adecuar el inmueble arrendado a sus necesidades. CUARTA: DURACION (Sic). La duración de este contrato será por el plazo de CINCO (5) AÑOS, contados a partir de la fecha cierta de este documento, renovable automáticamente por períodos iguales (…) QUINTA: DESTINO, TRASPASO, CESIONES, SUBARRIENDOS: El inmueble arrendado sólo podrá ser destinado para el establecimiento y funcionamiento de un concesionario de vehículos propiedad de LA ARRENDATARIA, no podrá darle un uso diferente, salvo consentimiento, por escrito, de LA ARRENDADORA. Este contrato se considera rigurosamente contraído ‘Intuito Personae’ por lo que respecta a LA ARRENDATARIA, y en atención a ello, LA ARRENDATARIA no podrá ceder ni traspasar este contrato, ni el inmueble objeto del mismo, o parte de sus instalaciones, ni subarrendarlo bajo ninguna forma, ni total ni parcialmente sin el consentimiento previo, otorgado por escrito, por LA ARRENDADORA, siendo nula toda negociación contraria a lo aquí estipulado dando lugar al desalojo inmediato del inmueble por parte de las personas que lo hubiesen ocupado indebidamente (…) SEXTA: MEJORAS Y BIENHECHURIAS (Sic). LA ARRENDATARIA acometerá a su propio costo, cuenta y riesgo, todas las mejoras y bienhechurías necesarias para adecuar el inmueble arrendado a las necesidades propias de su actividad comercial, para cuya realización queda expresamente autorizado por este documento, y podrá realizar posteriormente, durante la vigencia de este contrato o de cualquiera de sus prórrogas, cualesquiera otras alteraciones, modificaciones, reformas o bienhechurías que deseare realizar el inmueble, a futuro, que se hagan necesarias para acometer su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores. (…) Al término del contrato, o de sus prórrogas, si las hubiere, LA ARRENDATARIA no estará obligada a restituir el inmueble a su estado original, y si así lo hiciere, todos los gastos que ello ocasione serán de su exclusiva cuenta. (…)” En este respecto, la parte actora reconvenida alega que la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., incumplió dos de las obligaciones principales contenidas en el contrato ut supra transcrito, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento mensuales desde el día 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2010 (12 meses), que arrojan la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00), más setenta y nueve mil ochocientos treinta y dos bolívares con trece céntimos (Bs. 79.832,13), para un total de doscientos veintitrés mil ochocientos treinta y dos bolívares con trece céntimos (Bs. 223.832,13); y la demolición de la construcción que existía en el inmueble sin la autorización de la demandante. En virtud de ese supuesto incumplimiento reclamó además el pago de los cánones de arrendamiento por vencerse desde el día 12 de marzo de 2009, hasta el 12 de noviembre de 2012. Por su parte, la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., expresó que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes, ya que no podía hacer uso del inmueble en virtud del incumplimiento en el que incurrió la parte demandante de no haberle hecho entrega de la información técnica del inmueble (aguas blancas, aguas negras, plano de mesura) para proceder a su remodelación. Alegó igualmente que el contrato tantas veces mencionado, la autorizaba a efectuar las remodelaciones o mejoras que considerare pertinentes. Así bien, en lo tocante al cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, observa esta Superioridad, que la parte demandada reconviniente promovió exitosamente la prueba testimonial de los ciudadanos OSCAR SCHULIAQUER y LEONARDO RANGEL, quienes fueron contestes y concordes al testificar que la parte demandada reconviniente requirió en diversas oportunidades los planos y otros documentos relativos al inmueble para la construcción de la obra pretendida por ésta, y que en virtud de tal falta se vieron impedidos de efectuar la obra destinada para las actividades comerciales de la empresa. Sobre lo anterior, de acuerdo a lo planteado por el Juzgador de Instancia, y tras un detenido análisis del contrato de arrendamiento referido ut supra, concluye esta Superioridad que en efecto la parte demandante reconvenida debía hacer entrega de los documentos técnicos del inmueble, toda vez que fue planteado en todo momento en el contrato de arrendamiento la posibilidad cierta de que el inmueble sería reformado para el funcionamiento de un concesionario, para lo cual indefectiblemente se necesitarían dichos documentos, los cuales además sólo podrían encontrarse en posesión de la arrendadora propietaria. Lo anterior denota que la actora reconvenida no actuó de buena fe, toda vez que no cumplió parte de su propia obligación, lo cual provocó que la demandada reconviniente opusiera la excepción de incumplimiento; de esta manera constata también esta Superioridad que no existe incumplimiento culposo por parte de la demandada reconviniente, dicho incumplimiento debe ser voluntario, y de actas se evidencia que ésta no pudo hacer uso del inmueble arrendado, ni ejercer las actividades comerciales que tenía previstas, en virtud del incumplimiento verificado de la sociedad mercantil demandante, lo cual evidencia la improcedencia del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, y los que estuvieren por vencerse. Así se establece. Debe por tanto esta Alzada hacer referencia a la demolición que efectuare la sociedad mercantil demandada reconvenida, supuestamente sin la autorización de la arrendadora, sobre lo cual existe constancia en las actas según se deriva de las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes en el lapso de promoción de pruebas, adminiculadas al avalúo presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil INVRAMICA, C.A. Resulta claro para éste Órgano Jurisdiccional que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento autorizaba expresamente a la arrendataria a efectuar las remodelaciones, “cualesquiera otras alteraciones, modificaciones, reformas o bienhechurías que deseare realizar el inmueble”, que además considerara necesarias para adecuar el inmueble a su actividad comercial, la cual evidentemente pretendía ejercer en el inmueble arrendado; tal autorización eficacia tenía durante la vigencia del contrato. Considera entonces esta Juzgadora que, tal como lo expresara el Juzgado de la causa, la arrendataria, sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., se encontraba autorizada contractualmente para efectuar las remodelaciones o alteraciones necesarias en el inmueble arrendado, lo que implica en todo caso cualquier tipo de afectación al mismo según su conveniencia. En razón de ello, resulta improcedente el alegato de incumplimiento de obligaciones contractuales en este respecto. Así se establece. En este mismo orden de ideas, la demandante reconvenida requirió el pago de los daños y perjuicios ocasionados por la demolición del inmueble, cantidad ésta estimada en el libelo de demanda en dos millones setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 2.760.000,00); sobre dicha petición el Juzgado de la causa efectuó una serie de consideraciones que radicaban en la naturaleza de la acción resolutoria ejercida por la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), de retrotraer a las partes al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato, no obstante considera esta Juzgadora que tal aplicación desvirtúa lo acordado por las partes en la cláusula sexta del mismo. La cláusula en comento dispone de manera explicita, que: “(…) Al término del contrato, o de sus prórrogas, si las hubiere, LA ARRENDATARIA no estará obligada a restituir el inmueble a su estado original, y si así lo hiciere, todos los gastos que ello ocasione serán de su exclusiva cuenta.” De esta forma, resulta necesario traer a las actas el artículo 1.185 del Código Civil que consagra el resarcimiento del daño en su cuando establece que, “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo." Partiendo de esta vertiente se hace necesario definir lo que se entiende en nuestra legislación como daño. Así, daño como concepto genérico, es el perjuicio de toda índole y, con traducción económica en definitiva en el mundo jurídico, el daño puede provenir del dolo, de la culpa o del caso fortuito, según el grado de malicia, negligencia o casualidad entre el autor y el efecto. Para que prospere la indemnización de los daños se tiene que demostrar la ocurrencia de un hecho, el cual debe tener una naturaleza ilícita. Así, debe tenerse como hechos ilícitos las acciones u omisiones culposas que causan daño y que son prohibidas por el ordenamiento jurídico positivo. El carácter de ilicitud es fundamental para la determinación del hecho ilícito. De manera que, al no estar obligada la arrendataria a la restitución del inmueble a su estado original ya que así lo establece expresamente la cláusula sexta del contrato, de la cual también se deriva que no obró ilegalmente al efectuar alteraciones al inmueble, y siendo que efectivamente hubo una modificación al mismo, mal podría condenarse al pago de alguna suma de dinero relacionada al valor del mismo, o a su edificación, especialmente tomando en consideración que tanto las pruebas referidas al avalúo y la experticia sobre el inmueble arrendado, promovidas por la demandante reconvenida, no probaron bajo ninguna circunstancia las condiciones en las que fue recibido el inmueble arrendado por parte de la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., ni el valor exacto y cierto que pudo haber tenido el mismo al momento de la entrega. y por tanto debe esta Juzgadora desechar el contenido de la prueba de experticia promovida por la requeriente y declarar la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados en ese respecto. Así se decide. En vista de lo comentado, esta Superioridad deberá en la parte dispositiva del presente fallo, declarar sin lugar la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, inició la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) contra la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., y consecuencialmente confirmar la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en lo tocante al presente aspecto. Así se decide. Ahora bien, a la luz de todo lo comentado anteriormente con respecto a la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Superioridad a revisar los planteamientos esbozados por la representación judicial de la parte demandada reconviniente. De esta forma y como se expresó anteriormente el primero de los requisitos planteados por la doctrina venezolana se encuentra cubierto toda vez que fue ampliamente verificada la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las sociedades mercantiles INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) y TAIMAR MOTORS, C.A. Así mismo, se denota claramente que la demanda reconvencional de la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. está dirigida únicamente a la resolución del contrato antes referido, cumpliendo así con el cuarto (4°) de los requisitos a los que se le hizo alusión ut supra. Sobre el segundo requisito relativo al proceder de buena fe, esta Superioridad evidencia que la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., cumplía su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento desde la cesión del contrato que le hiciera la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., por lo menos hasta el mes de febrero de 2009 e incluso inició obras de construcción, según se denota del escrito libelar de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), fecha del alegado y verificado incumplimiento por parte de ésta empresa de hacer entrega de los planos de mesura, aguas blancas y servidas del inmueble; por lo cual esta Superioridad considera cubierto el segundo de los requisitos mencionados. Así se establece. En relación al tercer requisito planteado por la doctrina, sobre el incumplimiento de la demandada reconviniente observa esta Superioridad que, se determinó, antes en esta misma sentencia, que la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), incumplió su obligación de proporcionar a la demandada reconviniente los documentos necesarios para llevar a cabo las obras de construcción necesarias para el funcionamiento de la sociedad mercantil demandada reconvenida, sin haber alegado nada al respecto, por lo cual esta Juzgadora considera satisfecho el presente punto de procedencia. Así se establece. Todo lo anterior pone en relieve la procedencia de la acción incoada por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., contra la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), tal como lo expresara el Juzgado de la causa en la sentencia apelada de fecha 15 de octubre de 2012, sobre lo cual se hará mención expresa en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide. Con respecto a los daños y perjuicios que requirió la sociedad mercantil demandada reconvenida, devenidos del incumplimiento en el que incurrió la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), denota esta Superioridad que en su escrito reconvencional la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., expresó que “debido a la paralización total del proyecto y construcción del concesionario de vehículos nuevos en el inmueble arrendado por la falta de información técnica y planos no suministrados por la demandante, mi representada TAIMAR MOTORS, C.A., ha tenido que contratar otro local comercial para el establecimiento del concesionario, por el cual va a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mensuales por los próximos Cinco (5) años, lo que totaliza la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00).” Como se dijo anteriormente, los daños materiales proceden en virtud de la ocurrencia de un hecho ilícito que puede provenir del dolo, de la culpa o del caso fortuito, según el grado de malicia, negligencia o casualidad entre el autor y el efecto. Tomando en consideración la circunstancia planteada en el presente juicio, y ante la anotada inobservancia de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), con respecto a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, esta Superioridad evidencia tanto del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., con la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., sobre el inmueble propiedad de ésta última, valorado plenamente por esta Alzada, así como también de la inspección judicial promovida por la demandada reconviniente y evacuada por el Juzgado de Instancia; que existe plena certeza en las actas del daño patrimonial causado a la demandada reconviniente. En virtud de lo comentado, esta Alzada considera procedente la reclamación por daños y perjuicios que efectuara la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., y en ese sentido condena a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), a cancelar a la sociedad mercantil primeramente mencionada la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), que es el resultado de la suma de cincuenta mil bolívares (50.000,00) mensuales que debe cancelar la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., durante cinco (05) años (plazo del contrato anexado a las actas) por el incumplimiento en que incurrió la sociedad mercantil demandante. Así se establece. Por todo lo anteriormente expresado en esta Sentencia, esta Juzgadora deberá declarar, en la parte dispositiva del presente fallo, sin lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio CARLOS RÍOS, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, INVRAMI, C.A. (INVRAMICA); con lugar la apelación ejercida por la abogada en ejercicio MARÍA PARRA actuando en representación de las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A. Atendiendo a lo referido, en la parte dispositiva de esta sentencia este Órgano Superior Jerárquico, declarará con lugar la falta de cualidad opuesta por la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A.; sin lugar la cuestión previa opuesta por la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA); sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), contra la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A.; improcedente la reclamación por daños y perjuicios que reclamare la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA); con lugar la demanda reconvencional intentada por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., contra la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA); con lugar los daños y perjuicios reclamados por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A.; en consecuencia se confirma parcialmente la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día 15 de octubre de 2011. Así se decide. VI DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogada en ejercicio CARLOS RÍOS, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), contra el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 15 de octubre de 2011. SEGUNDO: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada en ejercicio MARÍA PARRA actuando en representación de las sociedades mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 15 de octubre de 2011. TERCERO: se REVOCA PARCIALMENTE el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 15 de octubre de 2011, atendiendo al sentido que se singulariza en los particulares siguientes. CUARTO: CON LUGAR la falta de cualidad pasiva opuesta por la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. QUINTO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) SEXTO: SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA), contra la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. SÉPTIMO: IMPROCEDENTE la reclamación por daños y perjuicios que solicitara la parte actora reconvenida, sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) en el libelo de demanda, por los motivos elucidados en el presente fallo. OCTAVO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., contra la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA). NOVENO: CON LUGAR la reclamación por daños y perjuicios requerida por la sociedad mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., por lo cual se condena a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A., (INVRAMICA) al pago de la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), desglosados en la parte motiva de esta sentencia. DÉCIMO: Se condena en costas a la parte apelante, demandante reconvenida, sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de enero del año dos mil trece (2013). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA (fdo) DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO EL SECRETARIO (fdo) ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO (fdo) ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO