TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 03705

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Motivo: DESALOJO.
Demandante: PEDRO ANTONIO FINOL PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.636.159, obrando en nombre y representación de su hijo PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V- 11.871.258 y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderado Judicial de la Parte Actora: MARTIN AVELINO GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.862 y de este mismo domicilio.
Demandada: MYBELLINE MARGOT RINCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.974.228 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Abogada Asistente de la Parte Demandada: NINOSKA CARRASQUERO BRAVO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.039 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 3705, que este Juzgado en fecha 27 de Julio de 2012, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.636.159, obrando en nombre y representación de su hijo PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V- 11.871.258 y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana MYBELLINE MARGOT RINCÓN, antes identificado y a tal fin, fue emplazado para que compareciera ante el Tribunal, en el Quinto día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto a su acto de comunicación procesal, entiéndase (citación) para llevar a efecto la Audiencia de Mediación y concluida ésta, para que diere contestación a la demanda dentro de los diez (10) diez días de despacho siguientes. Sabido que, en fecha 01 de agosto de 2012, fueron librados los recaudos de citación respectivos, siendo citada la demandada el día 10 de agosto del aludido año, según consta de recibo de citación debidamente firmado, que fuera agregado a las actas en esa misma oportunidad.
Posteriormente, en fecha 19 de septiembre de 2012, se llevó a efecto la Audiencia de Mediación, a la cual asistieron las partes sin poderse lograr acuerdo amistoso alguno entre ellas y en fecha 02 de octubre de 2012, la demandada de autos MYBELLINE MARGOT RINCÓN, se presentó en estrados y con la asistencia debida, consignó escrito constante de dos (02) folios útiles, incluyendo sus anexos, trabando la litis con la contestación de la demanda, el cual fue agregado a las actas.-
En fecha 05 de octubre de 2012 se fijaron los límites de la controversia.-
Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron e hicieron evacuar las que constan en actas, pruebas estas, que serán analizadas por este Tribunal para su apreciación y valoración en la motiva del fallo.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en el libelo de demanda, a través del profesional del derecho MARTÍN AVELINO GARCÍA, lo siguientes hechos:

.- Que en fecha 17 de agosto de 2001, el mandante de su poderdante, el cual es su hijo, realizó formal contrato de arrendamiento con la ciudadana MYBELLINE MARGOT RINCÓN, y por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Viento Norte, Edificio Playa Norte, Piso 3, signado con el N° 3C, calle 41, sector Fuerzas Armadas, jurisdicción de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, contrato que se fue renovando a través del tiempo y que precluído el mismo el 10 de abril de 2009; que le fue otorgada a la Arrendataria la respectiva Prórroga legal, la cual venció el 10 de octubre de 2011.
.- Que en fecha 18 de octubre de 2011, notificó a la Arrendataria a través de este mismo Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que ya le había precluído el término de la prórroga legal y, que por lo tanto, su posesión actual en el inmueble era ilegítima por el hecho de la finalización de la vinculación arrendaticia y que como consecuencia de ello, debería hacer entrega material del inmueble arrendado.-
.- Alega el apoderado actor que el mandante de su poderdante es propietario del aludido bien inmueble y que contrajo nupcias con la ciudadana DAYANA COROMOTO CORZO RIOS, los cuales se encuentran viviendo alquilado en el cuarto de una vivienda extraña y que por lo tanto demanda por DESALOJO de conformidad con el Artículo 91, ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitando la entrega material del inmueble libre de personas y cosas, por cuanto lo necesitan para habitarlo.-
Entre tanto la demandada de autos, MYBELLINE MARGOT RINCÓN, con su escrito trabatorio de la litis, planteó lo siguiente:

 Que es cierto que en fecha 17 de agosto de 2001, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Pedro Finol Parra, sobre el apartamento que ya se ha identificado en actas y que durante el tiempo de la aludida vinculación arrendaticia once (11) años lo ha mantenido en buen estado y cancelando oportunamente los cánones de arrendamientos y servicios públicos.
 Que es falso que haya manifestado que no se iría del inmueble, porque el Gobierno Nacional y la nueva Ley la protegían y que el ciudadano Pedro Finol Parra, es Multi-Arrendador en el mismo Conjunto Residencial; que por lo tanto, tiene el derecho a solicitarle a su arrendador Pedro A. Finol P. y a su propietario Pedro Finol Arteseros, la venta del inmueble por ella ocupado, fundamentándose en el Artículo 88 de la Ley, o en todo caso a tener derecho preferencial a seguir ocupando el inmueble con preferencia a cualquier tercero, según el Artículo 89 de la Ley y que como el Arrendador, no tiene interés en venderle; en la audiencia de mediación solicitó un plazo de dieciocho (18) meses para entregar el apartamento y por último solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda.-
Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal, en la oportunidad de llevarse a cabo la Audiencia de Juicio, 09 de enero 2013, dictó sentencia en forma oral, expresando una síntesis precisa y breve de los motivos de hechos y de derechos que motivaron a declarar con lugar la acción propuesta.-
Ahora bien, estando dentro del lapso correspondiente, para dictar el extenso de la sentencia por mandato expreso del artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.
Consecuencia de lo cual, este Operador de Justicia, entra a analizar el debate probatorio de la forma y manera siguiente:

Pruebas de las Partes:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, debiendo el Juez valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.
.- Pruebas de la Parte Demandante:
La parte actora promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:
a.- Consignó la actora con su libelo de demanda, por medio fotostático de reproducción, documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, debidamente protocolizado en fecha 16 de agosto de 2001, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 23, Protocolo 1°, Tomo 13° de los libros respectivos, donde se constata el carácter de propietario del aludido inmueble para con el ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, documento este, que el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano vigente. Así se declara.-
b.- Produjo en original los diversos contratos de arrendamientos base de la pretensión que acreditan la vinculación arrendaticia entre las partes debidamente autenticados por ante la Notaria Pública quinta de Maracaibo en sus diferentes fechas, instrumentos estos, que no fueron impugnados, desconocidos y mucho menos tachado de falsos por su adversaria, antes por el contrario, con su escrito de contestación a la demanda reconoció lo existencial de los mismos, razón por la cual, el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio. Así se declara.-

c.- Produjo el demandante dos expedientes de jurisdicción voluntaria que relacionan las notificaciones judiciales efectuadas por los Juzgados Primero y Octavo respectivamente de los Juzgados de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expedientes 33-2009 y 2178 respectivamente y que este Tribunal, aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura y a la naturaleza de instrumentos públicos en virtud de los Órganos jurisdiccionales del cual emanan y de conformidad con la Ley.- Así se determina.-
d.- Consignó copia certificada de la resolución administrativa proferida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia de fecha 14 de mayo de 2012, en demostración de haberse agotado la vía administrativa y que este Tribunal, aprecia y valora como documento público-administrativo, de igual forma el actor produjo ACTA DE MATRIMONIO N° 159 expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Olegario Villalobos, donde se demuestra la condición de cónyuges de los ciudadanos PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS y DAYANA COROMOTO CORZO RIOS, documentos estos, que el Tribunal les atribuye todo su valor probatorio, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano vigente. Así se declara.-
.- En juicio contradictorio:
e.- invocó el mérito probatorio que se desprende de las actas procesales, ratificando la documentación acompañada con el libelo de la demanda, sobre el cual este Jurisdicente, ya emitió pronunciamiento.-
f.- Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la calle 88 A N° 18A-25, Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para dejar constancia que el demandante vive arrendado en un cuarto de habitación con su cónyuge, inspección esta, que se realizó el día seis (6) de Noviembre de 2012, según consta de los folios que van del 98 al 103 del expediente y, que este Jurisdicente, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar este Tribunal, y en especial, al hecho que en la aludida habitación se encuentra habitada por el ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS y su esposa DAYANA COROMOTO CORZO RIOS. Así se establece.-

.- Pruebas de la Parte Demandada:

En el lapso probatorio aperturado al efecto, la parte demandada invoco el merito favorable de las actas y consignó copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos PEDRO ANTONIO FINOL PARRA y JESÚS ALFREDO RINCÓN DOMACASSE de fecha 10 de abril de 2007, sobre el inmueble apartamento N° 8C, piso 8 del Conjunto Residencial Viento Norte, Edificio Cabo Norte y que este Tribunal aprecia y valora por no haber sido impugnado, desconocido y mucho menos tachado de falso por la parte demandante, que acredita la aludida vinculación arrendaticia. Así se Establece.-
La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-
Analizadas y valoradas todas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, corresponde a este Sentenciador, determinar cuál de las posiciones jurídicas procesales debe prevalecer y, al respecto observa:
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su Artículo 91 numeral segundo (2°), establece:

Sólo procede el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
b) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, en fundamento a esta causal y esos supuestos son:

1) Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento como en el caso de autos, en el caso sub iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento, concluye este Juzgador que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo. Así se establece.

2) Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, necesiten ocuparlo.

En cuanto a este aspecto, debe este Sentenciador señalar, que en el escrito libelar, la parte accionante señaló expresamente que: “…lo necesita para habitarlo junto con su cónyuge”; y quedando demostrada la cualidad de propietario del inmueble objeto de la controversia que le asiste al ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, que el mismo se encuentra casado con la ciudadana DAYANA COROMOTO CORZO RIOS, identificada en actas, y habiéndose demostrado además, a través de la inspección judicial, antes analizada y valorada conforme a Ley, el estado en que habita el actor con su esposa en un cuarto o habitación del inmueble inspeccionado, se encuentra justificada la pretensión del actor en forma contundente.- Así se establece.-
En cuanto al estado de necesidad, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de “necesidad”, que establece:

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de agosto de 1984, con ponencia del Dr. José Agustín Cátala, hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento, la cual es del siguiente tenor:

Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, en sede administrativa, que el ciudadano GERMAN ALBERTO GONZÁLEZ y sus mencionados hijos vivían conjuntamente con el solicitante PEDRO MIGUEL GONZÁLEZ y la familia de este último, en la Quinta LIGIA de la Segunda Calle El Caribe N° 42, Parroquia Sucre de esta ciudad, tales hechos se circunscriben naturalmente a la fecha de la solicitud y actuaciones posteriores a la Resolución recurrida (septiembre de 1981), pero en el escrito de alegatos ante esta Alzada, el solicitante manifiesta que su prenombrado hijo vive actualmente en la Segunda Calle de la Urbanización El Caribe N° 39, Catia, Parroquia Sucre de esta ciudad. Estos últimos hechos fueron alegados el 2 de junio de 1983. Sin embargo, consideran los Juzgadores que los supuestos de hecho no varían por la circunstancia de que el posible destinatario del inmueble objeto del desalojo haya cambiado de residencia, pues lo que se debate en autos es la necesidad que tenga un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de habitar el inmueble. No se trata como indica la Resolución apelada de la “incomodidad” que tenga la persona en un momento dado en su morada o habitación. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incómodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incómodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan una misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. Por otra parte, también integra el elemento necesidad de un momento dado, la circunstancia de que una persona sea propietaria de un inmueble y lo requiera para habitarlo, bien directamente o algún pariente consanguíneo de él por carecer de otra vivienda y habitar en un sitio como arrendatario. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero donde tiene que pagar arrendamiento lo cual evidentemente incide en la personal situación del solicitante por razones de presupuesto familiar. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, José Agustín Catalá, páginas 389 y 390; subrayado de este Tribunal).

La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. Hildegard Rondón de Sansó, efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:

El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, José Agustín Catalá, páginas 399 y 400; subrayado de este Tribunal).

Asimismo, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia de Dr. José Román Duque Corredor, analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece:

Por último, no comparte la Corte el criterio de la apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue qué tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara”. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, José Agustín Catalá, página 401; subrayado de este Tribunal).

De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, el los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, puede obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente.

En el caso presente, como se señalara, no se planteó, ni en la instancia administrativa ni ante Tribunal de Apelación de Inquilinato, la necesidad y menos aún la urgencia que fuera alegada y en la cual se basa el desalojo, por todo lo cual, al resultar la misma infundada ha debido denegarse, resultando en consecuencia viciado el fallo que la acordara al confirmar el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, José Agustín Cátala, páginas 401 a 403; Negrillas de este Tribunal). (Extracto tomado de la Sentencia N° 89, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de Marzo de 2005, Exp. N° 4.146-2004)

Acogiéndose este Juzgador a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, se observa que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que su alegato sea apreciado conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es la Necesidad de habitar el inmueble con su cónyuge. Es menester señalar, que esa carga de probar tal “necesidad” corresponde al propietario solicitante, sin que pueda este Sentenciador sustituirse en el ejercicio de dicha carga.
En razón de lo antes expuesto, concluye este Operador de Justicia que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad” del propietario de ocupar el mencionado inmueble, y al encontrarse llenos los dos supuestos de hecho que en forma concurrente exige el Legislador en el artículo 91 de la ley especial, resulta procedente la solicitud de Desalojo del inmueble identificado en actas, en tal sentido, su acción ha de prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo, por ello, el Tribunal en fecha 09 de Enero de 2013, oportunidad de la Audiencia de Juicio, dejó sentado lo siguiente:

… acto seguido, este Tribunal, siendo las 9:55 de la mañana, suspende la audiencia oral, el Juez se retira para reanudar la misma dentro del lapso de sesenta minutos, procediendo conforme lo establecido en el Artículo 120 de la ley Especial de la Materia, a fin de pronunciar oralmente la decisión del dispositivo del fallo en la presente causa.- Concluido el lapso, siendo las 10:15 de la mañana, se reanuda la presente Audiencia Oral, regresando el ciudadano Juez a esta Sala de Audiencias, a fin de pronunciar oralmente la decisión que procede en la presente causa, exponiendo lo siguiente: Luego de haber examinado en forma exhaustiva las actas procesales del presente Expediente y, vistas las exposiciones realizadas por las partes, observa el Tribunal, que en el presente litigio, la parte demandada reconoció la vinculación arrendaticia y alegó que el ciudadano PEDRO FINOL PARRA ARTESEROS, propietario del inmueble, objeto del litigio, es multi-arrendador y que ha venido ocupando el inmueble en calidad de arrendataria por once (11) años, un (01) mes y quince (15) días y que por lo tanto, tiene derecho a solicitar que se le enajene o venda el inmueble arrendado o en su defecto que se le mantenga en el derecho preferencial a seguir ocupando el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendarlo, finalizando su defensa en el argumento que el propietario del inmueble “NO TIENE INTERÉS EN VENDERLE“ así mismo, propuso tanto en la audiencia de mediación como en esta audiencia oral, que se le concediera un plazo de dieciocho (18) meses para desocupar el inmueble, el cual fue rechazado por la representación judicial de la parte actora. En cuanto al referido planteamiento del Multi arrendador, es menester para este Jurisdicente señalar la definición que de MULTI-ARRENDADOR Y PEQUEÑO ARENDADOR, señala la Ley especial en la materia, en su Artículo 7, que el Multi Arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más vivienda y Pequeño Arrendador: Aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas; entre tanto que, la Disposición Transitoria Quinta de la Ley Especial de la Materia, señala, que quedan exceptuados del cumplimiento de dicha disposición, los Pequeños Arrendadores, disposiciones legales estas que tienen aplicación y vigencia desde el 12 de Noviembre de 2011, no obstante que, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes comenzó a regir el 17 de agosto de 2001, por lo tanto, no aplica el alegato formulado por la demandada, amen que, la demandada no logro demostrar en juicio que el propietario-arrendador le haya ofrecido en venta el inmueble arrendado, con lo cual se denota que NO HUBO INTERES EN VENDERLE EL INMUEBLE A LA ARRENDATARIA, observándose además de las probanzas de autos, que no fue demostrado por parte la Arrendataria que el Arrendador sea un Multi-Arrendador, ya que la copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento que suscribieran los ciudadanos PEDRO ANTONIO FINOL PARRA, titulado V-1.636.159 con el ciudadano JESÚS ALFREDO RINCÓN DOMACASSE, titulado V- 9.739.902 y que consignara la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas cursante a los folios del 85 al 89, no acredita que dicho inmueble también sea propiedad del ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, titulado V-11.871.258, por lo tanto, los dos inmuebles (apartamentos 3C y 8C del señalado Edificio Playa Norte del Conjunto Residencial Viento Norte), poseen propietarios diferentes (PADRE E HIJO), teniéndoseles en consecuencia, como Pequeños Arrendadores, sólo que el ciudadano Pedro Antonio Finol Parra, arrendó el inmueble apartamento 3C, en nombre y representación de su hijo Pedro Finol Arteseros, que conforme a la documentación acompañada es el propietario de dicho apartamento 3C del Edificio Playa Norte del Conjunto Residencial Viento Norte. Es preciso acotar que el propietario del inmueble ciudadano PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS, a pesar de haber agotado la vía administrativa y haber demostrado en juicio que el contrato de arrendamiento precluyó por la expiración de su término y la consecuente prórroga legal, interpone demanda por DESALOJO, en argumento, que él como propietario necesita el inmueble para habitarlo y por el hecho de haber contraído nupcias con la ciudadana DAYANA COROMOTO CORSO RIOS, demostrando a su vez con la respectiva inspección judicial que riela a los folios que van desde el 98 al 103, que habita arrendado en una habitación en el inmueble señalado con el N° 18A-25 de la calle 88A, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, razones suficientes que justifican la procedencia de la acción propuesta y que se declarará en la dispositiva del fallo. Por lo tanto, este Tribunal en NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano PEDRO FINOL PARRA, en nombre y representación de su hijo PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS en contra de la demandada de autos ciudadana MYBELLINE MARGOT RINCÓN. SEGUNDO: Se ordena a la demandada hacer entrega al demandante libre de personas y cosas el apartamento que se ubica en el Conjunto Residencial Viento Norte, Edificio Playa Norte, piso tres (03), signado con el Nº 3C, Calle 41, Sector Fuerzas Armadas de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. TERCERO: Se declara que dicho inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (03) años, es decir, que el propietario del inmueble no lo puede arrendar nuevamente hasta tanto venza el referido período. CUARTO: Vista la naturaleza del fallo, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida in causa- QUINTO: De conformidad con el Artículo121 de la Ley especial de la materia, este Órgano Jurisdiccional extenderá por escrito el fallo completo con los demás requisitos exigidos en el Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil…

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano PEDRO FINOL PARRA, en nombre y representación de su hijo PEDRO ANTONIO FINOL ARTESEROS en contra de la demandada de autos ciudadana MYBELLINE MARGOT RINCÓN.
 SEGUNDO: Se ordena a la demandada ciudadana MYBELLINE MARGOT RINCÓN, hacer entrega al demandante el apartamento que se ubica en el Conjunto Residencial Viento Norte, Edificio Playa Norte, piso tres (03), signado con el Nº 3C, Calle 41, Sector Fuerzas Armadas de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, totalmente libre de personas y cosas.-
 TERCERO: Se declara que dicho inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (03) años, es decir, que el propietario del inmueble no lo puede arrendar nuevamente hasta tanto venza el referido período.
 CUARTO: Vista la naturaleza del fallo, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida in causa.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los catorce (14) días del mes de Enero de dos mil trece (2013). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla. La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales.-
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las doce y dos minutos de la tarde (12:02 p.m.).-
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.-

Ipp/Charyl*