TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202° y 153°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “INVERSIONES BINGO REINA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de abril de 2010, bajo el N° 47, Tomo 20-A RM 4to., representada por el ciudadano LUIS ALFONSO GOMEZ HOYOS, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 83.144.025.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos OSVALDO ANTONIO GELVEZ VILLEGAS y LEONARD SALAZAR GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.717.470 y 3.927.476, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 80.511 y 13.568, en su orden, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS CARLOS LANDAZABAL ORDUZ, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la cédula de identidad No. 19.845.665, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LINO DE JESÚS FERNANDEZ SALÓM y ARCENIA URDANETA NAVA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 35.027 y 70.117, en su orden, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: 2755-12
SENTENCIA DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa por libelo de demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documento de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 31 de octubre de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 1 de noviembre de 2012, el Tribunal ordenó emplazar al demandado para que comparezca dentro del segundo día de despacho a su citación, a dar contestación a la demanda.
El día 8 de noviembre de 2012, la accionante solicitó medida de secuestro, la cual fue negada dentro de la oportunidad legal.
En fecha 26 de noviembre de 2012, la parte actora consignó los emolumentos y las copias requeridas por este Juzgado, y en fecha 27 de noviembre de 2012, la Secretaria entregó la compulsa al Alguacil.
En fecha 10 de diciembre de 2012, el Alguacil dejó constancia que entregó los recaudos de citación a la parte demandada, quien se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente.
El día 17 de diciembre de 2012, la parte demandada se da por citado en el presente juicio y otorga poder apud acta.
En fecha 19 de diciembre de 2012, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda oportunamente.
Ambas partes promovieron escritos de pruebas.
En fecha 18 de enero de 2013, previo cómputo ordenado por este Tribunal, y vencido como fue el lapso probatorio, dijo “vistos”, y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia lo hace de la siguiente manera:
-III-
PRETENSIÓN Y DEFENSA
Alegó la representación judicial de la parte actora que en fecha 4 de octubre de 2010, su representada Sociedad Mercantil “INVERSIONES BINGO REINA, C.A.” celebró un contrato verbal con el ciudadano LUIS LANDAZABAL, que versa sobre dos locales comerciales signados con los Nos. 8A y 9A, ubicado en el Centro Comercial “INVERSIONES BINGO REINA, C.A.” nivel planta baja, calle 100, sector Casco Central Avenida Libertador del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon de arrendamiento por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) mensuales y una duración de un (1) año, cuyo vencimiento fue el día 4 de octubre de 2011, y que su representada le otorgó al inquilino la correspondiente prórroga legal a partir del 4 de octubre de 2011, la cual venció el 4 de octubre de 2012.
Señaló que en fecha 16 de agosto de 2012, envió comunicación al ciudadano LUIS LANDAZABAL, antes identificado, notificándole la fecha del vencimiento de la prórroga legal; que por instrucciones de su representada le notificó que vencido el contrato verbal y la prórroga, no sería prorrogado, y que debía de hacer entrega inmediata de los referidos locales comerciales a fin de evitar ejercer las acciones judiciales de desalojo. Que en fecha 4 de octubre de 2012, envió comunicación a fin de ratificar la comunicación de fecha 16 de agosto de 2012. Que en fecha 26 de octubre de 2012, envió una comunicación ratificando las anteriores; que hiciera entrega inmediata y totalmente desocupados los locales comerciales o de lo contrario ejercería las acciones de desocupación o desalojo del inmueble.
Argumentó que de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene la urgencia y necesidad como propietario de ocupar y hacer uso de los locales comerciales Nos. 8A y 9A, por cuanto tiene a su legítimo hijo ciudadano JAVIER DARIO GOMEZ SERNA, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 83.480.095, de igual domicilio, que se encuentra en condiciones de desempleado y requiere hacer uso de los locales ya que amerita tener un ingreso económico para sufragar su sustento y el de su grupo familiar.
Solicitó se extinga el contrato de arrendamiento verbal y se decrete la medida de desalojo sobre los mencionados locales comerciales.
Enfatizó que por todo lo antes expuesto, es que acude para demandar como real y efectivamente demanda a el arrendatario, ciudadano LUIS LANDAZABAL, antes identificado, para que desocupe los referidos locales comerciales, pague los cánones de arrendamiento que se produzcan hasta la desocupación definitiva y la indemnización de los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a su representada, todo de conformidad con el artículo 33, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), que convertidos al valor de la Unidad Tributaria hacen la suma de doscientos veintidós con veintidós (222,22 U.T.), más las costas procesales y honorarios profesionales de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
En el acto de la contestación a la demanda, la parte accionada alegó la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló que la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES BINGO REINA C.A., no tiene el carácter que se atribuye de los aludidos locales comerciales, esto es, el carácter de propietaria de los dos (2) locales comerciales signados con los Nos. 8A y 8B, ubicados en el Centro Comercial Bingo Reina C.A., Nivel Planta Baja, situado en la calle 100, Sector Casco Central (Avenida Libertador) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; requisito sine qua non para que prospere la demanda intentada, ya que el literal b) del artículo 34 de la Ley especial de la materia, es taxativa y de estricto orden público al señalar la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
Alegó que INVERSIONES BINGO REINA, C.A. , antes identificada es una persona jurídica distinta a las de sus socios, por lo tanto, INVERSIONES BINGO REINA, C.A., no tiene y/o posee vínculos consanguíneos con el ciudadano JAVIER DARIO GOMEZ SERNA, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 83.480.095, quien dicho sea de paso es vicepresidente de la referida Sociedad Mercantil INVERSONES BINGO REINA C.A., según se evidencia de instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, el día 10 de diciembre de 2010, anotado bajo el N° 39, Tomo 124, el cual corre agregado a la actas que conforman el presente expediente, a los folios 10 y 11 del expediente, el cual fue otorgado por los ciudadanos LUIS ALFONSO GOMEZ HOYOS y JAVIER DARIO GOMEZ SERNA, mayores de edad, extranjeros, titulares de las cédulas de identidad N° 83.144.025 y 83.480.095, en sus condiciones de Presidente y Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BINGO REINA, C.A., lo cual se desprende de copia simple del acta constitutiva de la referida sociedad mercantil que acompañó. Reiteró que el ciudadano JAVIER DARIO GOMEZ SERNA, no se encuentra en condición de desempleado como lo alegó la parte actora, ya que además de ser Vicepresidente, es socio accionista, por lo tanto sus argumentos se caen por su propio peso, a la luz del derecho positivo venezolano.
Señaló que INVERSIONES BINGO REINA, C.A., es arrendataria de sociedad mercantil PINTURAS SUPER KOL C.A., (PINKOLCA), registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 16 de junio de 1992, anotada bajo el N° 20, Tomo 16-A, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 7 de junio de 2010, anotado bajo el N° 45, Tomo 117 de los libros respectivos, el cual acompañó a la contestación; y subarrendó a su representado los referidos locales comerciales, por lo tanto no se evidencia la necesidad alegada, ni es la propietaria de los locales, debido a que la Ley es de orden público y señala la necesidad que tenga el propietario, no el arrendatario o la arrendataria que es el caso de autos.
Esgrimió que la parte actora entró en contradicción, por cuanto en el libelo de demanda señala que el contrato es a tiempo determinado, entonces debió proceder a demandar la resolución del contrato y no el desalojo pues las demandas por desalojo sólo proceden en los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. Que la prórroga legal sólo procede en los contratos escrito a tiempo determinado y en ningún caso en los contratos verbales a tiempo indeterminado.
Desconoció las comunicaciones por cuanto no tienen ningún valor jurídico, pues no están suscritas, ni firmadas por su representado.
Alegó que es cierto, que su representado celebró un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, por dos locales comerciales signados con los Nos. 8A y 8B, ubicados en el Centro Comercial Bingo Reina C.A., Nivel Planta Baja, situado en la calle 100, Sector Casco Central (Avenida Libertador) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un canon de arrendamiento de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) mensuales; que no es cierto que el contrato haya sido celebrado a tiempo determinado, razón por la cual no aplica la supuesta prórroga legal, que lo procedente debió ser la resolución del contrato y no el desalojo como hizo, por lo que existe una contradicción entre la realidad del contrato y la demanda intentada.
Solicitó sea declarada con lugar la defensa perentoria de fondo y consecuencialmente sin lugar la demanda.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.579. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”…
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que rige la presente acción, es menester para este Tribunal pasar a sentenciar de la siguiente forma:
-V-
PUNTO PREVIO
La parte demandada opuso como defensa de fondo conforme a lo establecido al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio. Fundamentó dicha defensa que, la demandante sociedad mercantil INVERSIONES BINGO REINA C.A., no tiene el carácter de propietaria de los dos (2) locales comerciales signados con los Nos. 8A y 8B, ubicados en el Centro Comercial Bingo Reina C.A., Nivel Planta Baja, situado en la calle 100, Sector Casco Central (Avenida Libertador) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; requisito sine qua non para que prospere la demanda intentada, ya que el literal b) del artículo 34 de la Ley especial de la materia, es taxativa y de estricto orden público al señalar la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. Que la actora es una persona jurídica distinta a las de sus socios, por lo tanto, INVERSIONES BINGO REINA, C.A., no tiene vínculos consanguíneos con el ciudadano JAVIER DARIO GOMEZ SERNA, quien es el Vicepresidente de la empresa actora y accionista.
Ahora bien, planteada la incidencia anterior, esta Operadora de justicia somete a consideración la defensa relacionada a la falta de cualidad del actor alegada en autos conforme a la Ley, la doctrina y las jurisprudencias que se han establecido al respecto.

En el orden doctrinal y jurisprudencial, la capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha señalado el Maestro Loreto, expresa una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado.
Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común.
La cualidad en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cual denota la vinculación del actor y la demandada a un deber jurídico, éste ubicado en el campo del derecho público o privado. Tanto el actor como el demandado tienen la capacidad procesal, ya que comparecen en juicio, lo cual es independiente del vocablo “cualidad”.
Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal Adjetivo antes citado.
FRANCESO CARNELUTTI, afirma que: La capacidad es la expresión de idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales, entre tanto la legitimación representa, en cambio dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.
En este sentido, observa el Tribunal de las actas procesales que, la parte actora interpone la acción de desalojo, en ocasión al carácter de arrendadora que se acredita en autos, condición ésta aceptada por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, en su condición de inquilino, lo cual trae como consecuencia, la real existencia de una relación arrendaticia que se deriva de un contrato verbal que versa sobre un inmueble donde existe un arrendatario y una arrendadora, por lo que, se subsume en la relación jurídica que subyace ante el contrato verbal arrendaticio fundamento de la pretensión del actor, lo cual a juicio de esta Sentenciadora expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado, ya que el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común, razón por la cual la excepción perentoria opuesta por el demandado en el escrito de contestación relativa a la falta de cualidad en el actor, forzosamente debe ser declarada sin lugar y así se decide.
Resuelta como ha quedado la defensa perentoria, considera prudente este Tribunal resaltar que la presente demanda de desalojo esta fundamentada en una relación arrendaticia verbal bajo el presupuesto procesal que establece la ley, por lo que procede a determinar si esta configurado la causal establecida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prescrita para los contratos sin determinación de tiempo, referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
En el acto de contestación de la demanda el accionado cuestiona la calificación que hizo el actor de la relación arrendaticia de autos y alega que no procede el desalojo sino la resolución del contrato.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de la existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:
…”El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin presión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia en el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es específica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1° de la misma, con la observación de que LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art. 2°), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art. 3°), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art. 4°) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art. 5°). c. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34), pues el artículo1.615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. e. El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que sí lo será por motivos diferentes.”… (Subrayado del Tribunal).
Por su parte, el Dr. Arquímedes Enrique González Fernández, en su Libro denominado Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con práctica forense, página 201, hace referencia sobre el literal “b” referente a la causal por necesidad del inmueble y señala lo siguiente:
“…cuando el literal b) establece la necesidad del inmueble que puedan tener el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de consaguinidad o, el hijo adoptivo; tal necesidad debe ser probada, hecho que se fundamenta en el principio procesal de que lo alegado debe ser probado. Por otra parte, en este supuesto, el propietario o el arrendador debe dirigirse necesariamente al órgano administrativo, tratándose de una relación jurídica arrendaticia a tiempo indeterminado, y solicitar la desocupación con basamento en la indicada causal. En base a lo anteriormente expuesto, es bueno tener presente que, la jurisprudencia administrativa y contencioso administrativa ha consagrado la potestad del órgano administrativo, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, de considerar o no comprobada suficientemente la causal aducida; pero tampoco podemos olvidar que de llegar a presentarse una situación como ésta, la vía ahora no es la administrativa sino la judicial, debido a que el órgano administrativo, en el nuevo Decreto-Ley, sólo es competente, para manejar la regulación del canon arrendaticio. En cuanto al contenido de este literal, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en su artículo 1°, literal b), señalaba: “…La ocupación deberá efectuarse dentro del mes siguiente a la fecha de la desocupación por el inquilino y por un plazo no menor de seis meses”. No debemos dejar a un lado que en cuanto a la aplicación de esta causal, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, tal como lo dispone el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley.”…
Es importante destacar que la parte actora fundamentó la acción de desalojo en la causal referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este Juzgado que según la doctrina debe la actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
En este orden de ideas, el Profesor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194, indicó:
“…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.”… (Subrayado del Tribunal)

Ahora bien, con respeto a la pretensión de la accionante quedó demostrado en autos que celebró un contrato de arrendamiento verbal, por lo que cumplió con el presupuesto procesal exigido por la ley, referente a la indeterminación del tiempo.
Conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo, este Tribunal debe determinar si el actor logró en el transcurso del proceso demostrar la causal invocada en el escrito libelar; cabe señalar que el accionado trajo a las actas procesales copia certificada de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 7 de junio de 2010, anotado bajo el N° 45, Tomo 117 de los libros respectivos. El Tribunal le otorga valor probatorio a esta prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y tiene como cierto que la sociedad mercantil PINTURAS SUPER KOL C.A. (PINKOLCA) cedió en calidad de arrendamiento a la arrendataria, sociedad mercantil INVERSIONES BINGO REINA, C.A., un edificio, ubicado en la calle 100, avenida Libertador No. 10-46, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual será utilizado con fines comerciales.
Cabe destacar que dentro del lapso probatorio la actora no trajo a los autos, el instrumento que le acredite la propiedad de los locales que pretende desalojar, argumento que sirvió de defensa para el accionado, por lo que, hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento a la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, conforme al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no pudo en el transcurso del proceso probar la causal invocada, pues al no quedar plenamente comprobado que es propietaria del inmueble, forzosamente debe declarase improcedente dicha pretensión.
En efecto, la causal escogida por la demandante no resultaba idónea para su pretensión, por cuanto no es propietaria del inmueble, no obstante en razón de la naturaleza jurídica de la relación arrendataria verbal que ambas partes aceptaron en el transcurso del proceso, pudiera dilucidar por motivos diferentes y si hubiere lugar a ello. Así se decide.
Con vista a la anterior declaración, este Tribunal considera inoficioso entrar a analizar las demás probanzas que cursan en las actas procesales y así se decide.
-VI-
Por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BINGO REINA, C.A., en contra del ciudadano LUIS CARLOS LANDAZABAL ORDUZ, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veinticuatro (24) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA
Siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

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