TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 10 de agosto de 2010, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 03 de agosto de 2010, por el abogado Carlos Gustavo Ríos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.515.029, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 81.616, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial del ciudadano Reinolds Baptista Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.575.085, del mismo domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de junio de 2010, en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio, sigue el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, antes identificado, en contra de los ciudadanos Idaldo Segundo Cardozo Gotera y Oswaldo Enrique Urdaneta, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números 9.748.784 y 17.804.891, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 17 de septiembre de 2010, de conformidad con lo establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Con relación a lo anterior, de actas se evidencia que en fecha cinco (05) de octubre del corriente año, la parte actora consignó escrito, sin embargo en el procedimiento breve, específicamente en segunda instancia, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, toda vez que el artículo 893 ejusdem dispone que, en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho término, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la oportunidad señalada en la norma.

Con relación a la decisión objeto del presente recurso de apelación, dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 09 de junio de 2010, se lee lo siguiente:

“Antes de entrar a analizar el fondo mismo de la acción controvertida, esta juzgadora estima pertinente resolver como punto previo el pedimento formulado en la contestación de la demanda, La (sic) abogada maría (sic) Gabriela González Vásquez, con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos, (sic) referente a la caducidad de la acción, aduciendo (…)

Es importante acotar lo que establece el artículo 42 de la Le (sic) de Arrendamiento Inmobiliario que define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Como se desprende se consagra no sólo la preferencia ofertiva, sino también la prioridad ofertiva al destacar la norma “en primer lugar”.

De acuerdo con la mentada norma, arrendador tiene la carga de ofrecer en primer lugar al inquilino la venta del inmueble, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la propia norma referida; asimismo, también rige la carga para el inquilino de notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso de 15 días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mimas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Con respecto a la caducidad de la acción para el ejercicio del derecho legal de retracto arrendaticio, se hace oportuno traer a colación la sentencia de la Sala de casación (sic) Civil, relativa a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar aviso o notificación de la venta al arrendamiento, contenida en la sentencia N° 260, de fecha 20/5/05 (…)

Ahora bien, acogiendo esta Juzgadora el criterio de la Sala, antes anotado, se constata de las actas del expediente que no existe ninguna notificación primaria de oferta de venta del inmueble al inquilino, sino una notificación que venderían el inmueble a un tercero, de fecha 14 de septiembre de 2009, y no fue hasta el día 07 de octubre de 2009, que el actor en el libelo de la demanda manifiesta que tuvo conocimiento que la propiedad del local había pasado a nombre del ciudadano Oswaldo Urdaneta Celis, y desde esa fecha hasta que el ciudadano Reinaldo Baptista Contreras instauró el presente juicio (28 de octubre de 2010), no ha transcurrido el lapso de caducidad de los cuarenta días previsto en el artículo 1547 del Código Civil, en consecuencia, se declara sin la (sic) lugar la caducidad aducida. Así se decide.

De igual forma, en el escrito de la contestación de la demanda, la abogada con el carácter mencionado, opuso a la demanda la falta de cualidad e interés del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta, como defensa de fondo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente, para ser resuelta como punto previo, fundamentándola en lo siguiente (…)

Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora pretende subrogarse como comprador del inmueble que detenta en calidad de arrendamiento y que fue vendido a terceros sin habérselo ofrecido preferentemente, y el comprador codemandado esgrime, por vía de defensa perentoria y previa al fondo, que no tiene cualidad para sostener el presente juicio, ya que el inmueble en cuestión no es de su propiedad, debido que la venta pactada en fecha 21 de septiembre de 2009, se dejo (sic) sin efecto por documento protocolizado por ante el Registro Público de fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, del protocolo 1, tomo 19 (…)
(…)
Pasa quien decide a examinar la defensa relativa a la falta de cualidad pasiva del codemandado, opuesta por su representante judicial, abogada, María Gabriela González Vásquez, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Para lo cual se observa que nuestra ley procesal establece que cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes; o cuando un litisconsorcio sea necesario hay que buscarlo fuera del derecho procesal, en el derecho material; al respecto la extinta Corte Suprema de Justicia concluyó en que los fundamentos esenciales del litis-consorcio necesario deben buscarse en una cualquiera de los siguientes supuestos, no necesariamente concurrentes: i) En la naturaleza de la relación material. ii) En evitar sentencias contradictorias. iii) En la imposibilidad jurídica de pronunciarse el juez. iv) En la imposibilidad física del cumplimiento de la resolución.

Considerando esta Sentenciadora la doctrina expuesta, se observa que la parte actora obró contra todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, con fundamento en el documento público de venta del inmueble, que efectuó el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta, ya identificados, protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el No.47, tomo 33, protocolo 1, que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, que acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado con un precio de Bs.40.000,oo; sin embargo, de igual manera consta en actas el instrumento protocolizado por ante el Registro Público de fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, del protocolo 1, tomo 19, que se aprecia con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, y del mismo sobreviene la falta de cualidad en uno de ellos, en el comprador, que ya dejo (sic) de ser el propietario del inmueble durante la etapa de citación del parte demandada, por ende, se ha producido una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, porque en estos tipo de acciones tiene que esta constituido un litisconsorcio pasivo necesario e impropio, debido a que toda negociación contractual genera obligaciones y derechos que puede afectar a todos los integrantes del negocio jurídico, es decir, la parte demandada tiene estar (sic) conformada por vendedor-comprador.

De manera que, resulta evidente que al sobrevenir la falta de cualidad del codemandado comprador, a su vez, origina una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por lo que conlleva esta Juzgadora a declarar con lugar la falta de cualidad del codemandado, y consecuencialmente sin lugar la presente acción. Así se decide.

Por todos lo fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la demanda de RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano REINOLDS BAPTISTA CONTRERAS; en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA

Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Consta en actas que en fecha 28 de octubre de 2009, el Tribunal de la causa admitió escrito libelar suscrito por el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, asistido por el abogado Carlos Gustavo Ríos, ambos plenamente identificados, mediante el cual expuso:

“Consta del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 12 de diciembre de 2005, bajo el N° 30, protocolo 1, tomo 34, que el ciudadano IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, (…), adquirió un inmueble determinado como sigue: Local comercial señalado como PBO-C7, el cual forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente P.B.OESTE hoy denominado GALERIAS SHOPPING CENTER, ubicado en la Planta Baja Oeste del Centro Comercial GALERIAS MALL, (…)
(…). Ahora bien, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 2 de febrero de 2007, bajo el N° 41, tomo 08, el ciudadano IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, me dió (sic) en calidad de arrendamiento el citado local el cual erradamente se identificó con el N° MLC-07, cuando en realidad corresponde al local PBO-C7.
(…)
Mediante comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, la cual se acompaña en original a la presente demanda, el arrendador, ciudadano IDALDO CARDOZO, me notifica que el local donde me he venido desempeñando como arrendatario “Pasara (sic) a ser propiedad del ciudadano Oswaldo Urdaneta” y que a los fines de mantener la relación arrendaticia “se celebrará un nuevo contrato con el nuevo propietario en los días posteriores a la presente notificación”.

Por cuanto ocupo en calidad de arrendatario el inmueble objeto de arrendamiento desde el 01 de febrero de 2007, tengo derecho a ser preferido en la oferta de venta que quisiera hacer el arrendador del inmueble, para lo cual me debía notificar en los términos y en la forma previstas (sic) en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ademas (sic) de encontrarme solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

(…)

La notificación enviada por el arrendador Idaldo Cardozo a mi persona Reynolds Baptista, NO CUMPLIO CON NINGUNA DE LAS FORMALIDADES PREVISTAS EN EL ARTICULO 44 de la mencionada Ley, pues no se indicó el precio, condiciones ni modalidades de la negociación y tampoco se hizo de forma autentica, tal y como se desprende del contenido de la misma, además que lo que anuncia la notificación recibida es que el inmueble “pasara (sic) a ser propiedad del ciudadano Oswaldo Urdaneta” sin ninguna otra mención, por lo que tampoco debería tomarse como una oferta de venta del inmueble arrendado.

En fecha 7 de octubre de 2009, según factura emitida por el Condominio del Centro Comercial Galerias Mall N° 041240 me doy cuenta del cambio de propietario, pues con anterioridad los recibos del citado condominio designaban como propietario al Sr. Idaldo Segundo Cardozo, mientras que en esta ultima factura se cambia por el del Sr. Oswaldo Urdaneta Celis, en virtud de lo cual se investigó ante la Oficina de Registro Público y pudo conocerse que mediante documento protocolizado por ante el registro Publico Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, protocolo 1, tomo 33, el Sr. IDALDO CARDOZO GOTERA, vende al ciudadano OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, (…), el local comercial señalado como PBO-C7, el cual forma parte de mayor extensión del area (sic) total del local denominado anteriormente P.B.OESTE hoy denominado GALERIAS SHOPPING CENTER, (…),

El precio de venta se fijó en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000) que el arrendador propietario IDALDO CARDOZO GOTERA recibió en dinero en efectivo de manos de su comprador OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS.

(…)

Por los argumentos de hecho y de derecho expuestos demando a los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, (…) y al ciudadano OSWALDO ENRIQUE URDANETA, (…), para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal para que reconozcan el derecho que tengo como arrendatario de subrogarme en las mismas condiciones que como comprador convino el ciudadano OSWALDO ENRIQUE URDANETA con el vendedor IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, en el documento traslativo de la propiedad del inmueble identificado como PBO-C7 el cual forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente PB. OESTE hoy denominado Galerias Shopping Center, (…)

A los efectos del articulo (sic) 531 del Código de Procedimiento Civil, y declarada como sea con lugar la demanda, ofrezco pagar la cantidad de Cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000) monto pagado por el comprador OSWALDO ENRIQUE URDANETA, por el inmueble, mas los gastos que como comprador me corresponden según el articulo (sic) 1491 del Código Civil.”

Consta en actas que en fecha 17 de marzo de 2010, la abogada María Gabriela González Vásquez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 16.988.547, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 126.445, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos Idaldo Segundo Cardozo Gotera y Oswaldo Enrique Urdaneta, antes identificados, presentó escrito a través del cual contestó la demanda en los siguientes términos:

“De manera tajante y enfática, niego y rechazo que el actor se encuentra asistido del derecho al ejercicio del retracto legal, con base a los siguientes elementos de hecho y de derecho.
PRIMERO. El arrendatario REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, no se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento causados.
(…)
Pues, bien el mencionado arrendatario se ha rehusado a pagar los respectivos ajustes de los cánones arrendaticios, tomando como base de cálculo el acumulado de los Índices de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela, causados a partir del primer año de vinculación arrendaticia. En consecuencia, el demandante del retracto legal, fundamentado en ser titular del derecho de preferencia ofertiva, carece del supuesto de hecho normativo necesario para que opere la consecuencia jurídica de dicho derecho preferente, por no encontrarse solvente con el pago satisfactorio de los cánones de arrendamiento a partir del mes siguiente al cumplimiento del año inicial de dicha relación arrendaticia y hasta la presente fecha.
(…)
SEGUNDO. No es cierto que el actor se encuentre asistido del derecho preferente para adquirir el inmueble, puesto que, tal como admite y confiesa en su libelo, fue informado sobre la proyectada enajenación del inmueble ya pesar de tener conocimiento de ello, no agenció ni hizo valer su interés en o su intención de adquirir el aludido inmueble durante el lapso fatal, perentorio y de caducidad, de quince (15) días naturales o calendario, contados a partir del catorce (14) Septiembre de dos mil nueve (2009), fecha de la correspondencia donde se le hizo saber que el inmueble pasaría a ser propiedad del hoy demandado OSWALDO URDANETA CELIS.
(…)
TERCERO. Consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día dieciséis (16) de Noviembre de dos mil nueve (2009), bajo el N° 29, Protocolo Primero y Tomo 19, que el único y exclusivo titular del derecho de propiedad del inmueble descrito e identificado en el libelo de la demanda, es el codemandado, IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA (…), motivo por el cual el co-demandado OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, antes identificado, carece de cualidad de propietario del inmueble sobre el cual el demandante pretende tener un preferente derecho para su adquisición y, por lo tanto, el mencionado OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, no tiene cualidad pasiva para sostener el presente asunto judicial incoado en su contra, por ser ajeno a la relación jurídico procesal donde se le involucra como demandado.”

Consta en actas que en fecha 25 de marzo de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos, antes identificado como apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 09 de abril de 2010, la abogada María Gabriela González Vásquez, antes identificada como apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito a través del cual señaló:

“Por este intermedio, alego a favor de mis representados, que habiendo ejercido el demandante la acción de retracto legal y que ésta requiere como requisito de su procedencia la solvencia en el pago de cada uno de los montos correspondiente a cada uno de los cánones de arrendamiento mensual, y constituyendo dicha solvencia un hecho positivo, corresponde al demandante la carga probatoria destinada a demostrar a esta jurisdicción municipal, la solvencia requerida por la ley, para lo cual debe producir en actas los documentos demostrativos de tal solvencia o por lo menos, aportar los medios probatorios que le permitan demostrar el pago solvente de cada mensualidad arrendaticia conforme a lo prevenido en el Artículo 14, (…)

Así mismo, mis representados alegan nuevamente como elemento de convicción en esta causa, que el demandante debe demostrar el hecho positivo de haber ejercido el derecho a su preferencia en que le sea vendido el inmueble, dentro del plazo de los quince (15) días naturales constados a partir de la oferta o de haber tenido conocimiento, según afirma, de la proyectada negociación. (…)

Acompaño, para que surta efectos legales, documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el dieciséis (16) de Noviembre de dos mil nueve (2009), bajo el N° 29, Protocolo Primero y Tomo 19, donde consta que el único y exclusivo titular del derecho de propiedad del inmueble descrito e identificado en el libelo de la demanda, es el codemandado IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, (…), motivo por el cual el demandado OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, antes identificado, carece de la cualidad de propietario del inmueble sobre el cual el demandante pretende tener un preferente derecho para su adquisición, (…)”

Consta en actas que en fecha 13 de abril de 2010, la parte actora presentó escrito de alegatos y promoción de pruebas, según consta en la nota de secretaría inserta al folio ciento cuarenta y cinco (145) del presente expediente; mediante el cual señalan:

“Por cuanto en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, no pueden admitirse hechos nuevos pues los alegatos, defensas o excepciones deben realizarlas las partes en la oportunidad procesal correspondientes, solicito al Tribunal deseche los alegatos realizados por la apoderada del demandado en el escrito de promoción de pruebas.
III.
Conforme al principio de comunidad de la prueba, invoco el contenido del documento protocolizado por ante el registro Publico (sic) del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, protocolo 1, tomo 19, promovido por la apoderada actora, según el cual los demandados convinieron en resolver el contrato de compra venta del inmueble objeto de arrendamiento, documento promovido a objeto de demostrar la falta de cualidad del co-demandado OESWALDO (sic) ENRIQUE URDANETA CELIS, en la presente causa.
(…)
Consigno recibos originales emitidos por el Condominio del Centro Comercial Galerias Mall, signados con los números: 0007114 de fecha 19 de noviembre de 2009; 0007478 de fecha 14 de diciembre de 2009; 0007906 de fecha 11 de enero de 2010 y 0008375 de fecha 11 de febrero de 2010, correspondientes al pago de las cuotas de condominio del local comercial objeto de retracto, en el cual aparece como propietario el codemandado, ciudadano OSWALDO ENRIQUE CELI.
Estos recibos se promueven con el objeto de probar que el codemandado para el mes de febrero de 2010, continúa como propietario del inmueble objeto de retracto legal, y en consecuencia se reafirma el hecho de que la referida resolución no tuvo lugar.”
III
PUNTO PREVIO
DE LA CUALIDAD

De acuerdo con la excepción opuesta por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, referida a la falta de cualidad del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, se pronuncia esta Sentenciadora como punto previo dentro del presente fallo en los siguientes términos:

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado a oponer en el acto de contestación a la demanda las excepciones perentorias que considere conveniente alegar, así como también la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
(…)”.
Sobre la falta de cualidad, la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 1988, con Ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, estableció:
“…El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho en innumeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del Código abrogado, era posible escindir este respecto del derecho reclamado sin adelantar opinión, este fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el N.C.P.C. como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis…”

Para mayor abundamiento y claridad de esta figura jurídica procesal, conviene traer a colación el criterio expuesto por HUMBERTO CUENCA, en su obra DERECHO PROCESAL CIVIL. Tomo I. Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela. Año 2005. Págs. 322, 323, en el cual establece la diferencia entre capacidad procesal y legitimación o cualidad procesal:

“La aptitud para actuar en el juicio, como parte o como terceros, es lo que se llama capacidad procesal. El art. 39 prescribe: “En el juicio civil las partes deben ser personas legítimas y pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados”. Pero esta legitimación no puede ser confundida con la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado, con la ligitimatio ad causam, pues la capacidad procesal se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o representante legal. Así, el menor puede tener legitimidad, como titular de un derecho, pero carece de capacidad porque no puede comparecer por sí mismo en juicio sino representado por su padre o tutor, según los casos. Esta falta de deslinde ocasiona numerosas confusiones entre la legitimidad y capacidad procesal…. Por ello, más sencillamente, la doctrina distingue entre cualidad como legitimidad para interponer la acción y capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio.

La legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. La cualidad se distingue, pues, de la capacidad en que mientras en aquélla se discute la titularidad sustancial, en ésta, la aptitud para demandar o defender en juicio…”. (Negrillas del Tribunal).

De manera que la cualidad o legitimación a la causa, considerada como la titularidad del derecho sustancial, constituye la idoneidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo, para el caso del actor, o contra la cual es instaurada una demanda, en el caso del demandado.

En ese sentido, y a los fines de establecer la procedencia de la defensa invocada por la parte demandada, observa esta Sentenciadora que en la presente demanda de retracto legal interpuesta por el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del presente litigio, según se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 02 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, esta dirigida en contra de los ciudadanos Idaldo Segundo Cardozo Gotera, en su condición de propietario arrendador, según consta en el documento antes señalado, y Oswaldo Enrique Urdaneta, quien funge como tercero adquiriente.

En el presente caso fue opuesta la falta de cualidad del ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta, en virtud de considerar la representación judicial de la parte demandada: “Consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día dieciséis (16) de Noviembre de dos mil nueve (2009), bajo el N° 29, Protocolo Primero y Tomo 19, que el único y exclusivo titular del derecho de propiedad del inmueble descrito e identificado en el libelo de la demanda, es el codemandado, IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA (…), motivo por el cual el co-demandado OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, antes identificado, carece de cualidad de propietario del inmueble sobre el cual el demandante pretende tener un preferente derecho para su adquisición,(…)”

La presente demanda de retracto legal se encuentra establecida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

El autor Emilio Calvo Baca, en su obra Código Civil Venezolano comentado y concordado, Ediciones Libra, págs. 590 y 591, comenta la definición del retracto legal contenida en el artículo 1546 del Código Civil, señalando:

“Nuestro retracto legal tiene origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.
(…)
Supuestos del Derecho de Retracto Legal. El derecho de retracto legal supone:
(…)
2° Legitimación activa. Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no los causahabientes a título particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto.
En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas (CC. Art 1.546, ap. 1°).
3° Legitimación pasiva. El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título. (Negrillas y subrayado del tribunal).
4° Forma de ejercicio. De acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.
(…)”

De manera que de acuerdo a la doctrina anteriormente señalada, debe considerarse que el extraño adquiriente, es decir, el comprador posee la legitimación pasiva para ser demandado por retracto legal.

El fundamento del retracto legal radica en la venta del inmueble arrendado efectuada en contravención con el derecho de preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, es decir, vulnerando el derecho del mismo y negándole el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero.

De esta manera, el arrendatario debe instaurar la demanda en contra del comprador y del propietario arrendador puesto que el retracto legal persigue la sustitución del extraño adquiriente por el arrendatario, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compra-venta realizado con el arrendador, tanto más cuando todos los sujetos involucrados en tal relación tienen obligaciones que cumplir en torno a la negociación.

Ahora bien, si bien en principio el tercero comprador posee la cualidad requerida para ser demandado dentro del presente juicio, en virtud del análisis antes realizado, no puede dejar de considerar esta Sentenciadora, el documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 16 de Noviembre de 2009, bajo el N° 29, Protocolo Primero y Tomo 19, inserto al folio ciento treinta y cinco (135) de las actas procesales del presente expediente, y que constituye el fundamento por el cual la representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad del ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta.

Del mencionado documento, se evidencia que los codemandados dejaron sin efecto la negociación celebrada en fecha 21 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, Protocolo 1°, Tomo 33, contentiva de la venta del local comercial señalado como PBO-C7, en el Centro Comercial Galerías Mall ubicado en la calle 79, entre avenidas 62 y 63 de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia, señalando que el único propietario del inmueble antes referido y que constituye objeto del presente litigio, es el ciudadano Idaldo segundo Cardozo Gotera.

Si bien el documento en cuestión es de fecha posterior a la admisión de la presente demanda, esta es, 28 de octubre de 2009, mal puede estar dirigida o existir un pronunciamiento en contra del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta, quien ha dejado de ser el tercero adquiriente y por lo tanto no posee la cualidad requerida para ser demandado dentro del presente juicio, puesto que el documento a través del cual se dejó sin efecto el contrato de compra venta celebrado entre los codemandados de autos, es un documento protocolizado, constituido por una copia certificada de un documento público que no fue tachada por la parte actora, quien sólo señaló que en el mismo no consta la devolución de las prestaciones, es decir, del precio recibido ni la devolución del inmueble vendido, sin embargo, tales alegatos no son suficientes para restarle valor probatorio al documento bajo análisis, que no fue impugnado bajo la forma legal correspondiente, motivo por el cual debe ser declarada Con Lugar la Falta de Cualidad del referido ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta. Así se decide.-

Ahora bien, siendo que el presente juicio se trata de una demanda de retracto legal, en la cual tal y como fue señalado en la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa, existe un litisconsorcio pasivo necesario, toda vez que ante la falta de realización de la preferencia ofertiva, el arrendatario debe demandar tanto al arrendador propietario como al comprador, al haber sido declarada la falta de cualidad del tercero adquiriente, mal puede continuar el conocimiento del presente juicio y emitir un pronunciamiento con respecto al fondo del litigio.

Mal podía entonces el Tribunal de la causa emitir un pronunciamiento con respecto al fondo del litigio, ya que si bien no realizó el análisis y valoración de las pruebas promovidas, declaró sin lugar la presente demanda como consecuencia de haber declarado con lugar la falta de cualidad de uno de los codemandados, tergiversando de esta manera los efectos de tal figura procesal, la cual constituye una excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva y cuya finalidad es que se declare infundada la demanda, es decir, su declaratoria acarrea que la sentencia deba ser inhibitoria; Motivo por el cual se encuentra en el deber esta Sentenciadora de declarar Extinguido el presente juicio como consecuencia de la declaratoria de la falta de cualidad del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta, y en este sentido Confirmar Parcialmente la sentencia dictada en fecha 09 de junio de 2010, por el Tribunal de la causa. Así se decide.-

IV
DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de agosto de 2010, por el abogado Carlos Gustavo Ríos, actuando como apoderado judicial del ciudadano Reinolds Baptista Contreras, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de junio de 2010, en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio, sigue el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, en contra de los ciudadanos Idaldo Segundo Cardozo Gotera y Oswaldo Enrique Urdaneta, todos plenamente identificados.

SEGUNDO: CON LUGAR la Falta de Cualidad del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta, opuesta por la representación judicial de la parte actora en el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia se declara Extinguido el presente juicio.

TERCERO: SE CONFIRMA PARCIALMENTE la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 09 de junio de 2010, en virtud de los fundamentos expuestos en el punto previo del presente fallo.

CUARTO: No hay condena en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
(FDO)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
(FDO)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO
(FDO)
Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO