TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CATATUMBO Y JESUS MARIA SEMPRUN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 00912
CAUSA: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
DEMANDANTE: JEAN CARLOS NAVARRO QUIROZ
DEMANDADA: LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA

NARRATIVA

En fecha 04 de octubre de 2013 presenta demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano JEAN CARLOS NAVARRO QUIROZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 21.180.689, y domiciliado en la población del Cruce, Municipio Jesús María Semprún , del estado Zulia, asistido por los Abogados ULADISLAO SEGUNDO BRACHO y JOHANA MARIA SUAREZ, Titulares de las Cedulas de Identidades N° 15.854.797 y N° 17.913.717 respectivamente e inscritos en el Impreabogado bajo los N° 115.786 Y 190.474, de este domicilio, parte actora en este proceso; contra la ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA, Colombiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad para Extranjeros N° 83.061.940, y domiciliada en la población del Cruce, Municipio Jesús Maria Semprún , del estado Zulia, asistida por la Abogada YESSIKA CAROLINA AMARIS CABRERA, Titular de las Cedula de Identidad N° 19.261.514 e inscrita en el Impreabogado bajo el N° 184.981.
En fecha 17 de octubre de 2013, se le da entrada a la demanda, y con la misma fecha se libro boleta de citación.
En fecha 30 de octubre de 2013, expuso el alguacil haber citado a la parte demandada.
En fecha 01 de noviembre de 2013, se recibe escrito de constatación de la demanda y de cuestiones previas.
En fecha 04 de noviembre de 2013, se pronuncia este Tribunal respecto de la cuestión previa opuesta a través de sentencia interlocutoria.
En fecha 13 de noviembre se recibe escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante, y con la misma fecha se reciben y proveen.
En fecha 19 de noviembre de 2013, se declara desierta la práctica de la inspección judicial solicitada por la parte demandante en el escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de noviembre de 20013, el tribunal dicta un auto para mejor proveer, y con la misma fecha se libra oficio a la policía del estado Zulia, a fin de ejecutar el auto antes referido.
En fecha 20 de noviembre de 2013, se declaran desiertos el acto de evacuación de las pruebas testimoniales solicitadas por la parte demandante en el escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de noviembre de 2013, se traslada y constituye el tribunal en los inmuebles objetos de la presente demanda y materializa una inspección judicial a fin de dar cumplimiento con el auto para mejor proveer.
En fecha 04 de diciembre de 2013, expuso el alguacil haber citado a la parte demandada para absolver posiciones juradas.

LIMITES DE LA CONTROVESIA

Alega la parte actora, que es legitimo propietario de un inmueble comprendido en tres (3) locales, ubicados en el sector Audio Pírela, Parroquia Bari, el cruce, Municipio Jesús Maria Semprún del estado Zulia, según consta en documento registrado ante el Registro Público de los Municipios Colon, Catatumbo, Jesús María Semprún y Francisco Javier Pulgar del estado Zulia, el día 23 de noviembre de 2010, inserto bajo el N° 1, Folio 1, Tomo 23, protocolo de trascripción del referido año; igualmente alega que desde hace un año y medio aproximadamente estableció un contrato verbal con su hermano y con su cónyuge relacionado a dichos locales antes identificados, para que trabajaran en la venta de repuestos sirviéndose de los mismos, y que todo iba bien hasta que desde aproximadamente seis meses no han cumplido fielmente con el pago de los cánones de arrendamientos fijados, y que varias veces les pidió que le pagaran las cuotas acumuladas para que así continuaran ocupando en forma de arrendamiento su propiedad, pero que la ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA, quien es la cónyuge de su hermano se negó rotundamente a efectuar el pago de dicha deuda acumulada, y que es por esa razón tanto de HECHO como de Derecho, que les pidió que por favor desocuparan dicho inmueble; también refiere que su hermano ya se iba del inmueble y que la demandada decidió quedarse en los locales para habitarlos y que los mismos no son actos para vivienda ya que los locales son destinados solo para el uso del de comercio, debido a que la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones legales ni contractuales, como se evidencia de su exposición; y es por lo que acude ante la vía judicial para solucionar este problema. Establece y sustenta su solicitud en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, especificando la causal del literal a) referida a la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades; y al de hacer las reparaciones menores y, de cuidar el inmueble, incumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 1592, numerales 1 y 2, los artículos 1594,1597,1159 y la primera parte del artículo 1264 del código civil, referido a las obligaciones en general. Aduce el demandante de que “todas estas acciones que ha cometido la ciudadana antes identificada como lo es el no cumplir con las obligaciones acordadas, primeramente LA FALTA DE PAGO, ya que ella lleva mas de seis meses que no paga los Cánones de Arrendamiento, es por ello que esta situación o el actuar de la señora a la cual demando, afecta mi patrimonio económico y por ende el de mi familia, y segundo EL DESTINAR EL INMUEBLE A UN USO DISTINTO AL QUE ACORDAMOS EN EL CONTRATO, ya que el mismo se lo arrendé para que ella colocara una venta de repuestos, es de aclarar que dicho inmueble esta comprendido de tres (3) locales comerciales, pero ahora la señora LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA, ha tomado dichos locales como vivienda, algo totalmente diferente a lo que se acordó, ya que no son actos para vivir y además de esto no cumplen con el fin para la cual fueron realizados, como lo son las actividades comerciales”. Igualmente alega el demandante los artículos 1.159 y 1160 del código civil, y ratifica el contenido del artículo 34 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal a) y que efectivamente demanda a la ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA de conformidad con el artículo 1167 del código civil y el artículo 34 , literal a) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario por resolución de contrato y es por lo que solicita :”PRIMERO: La resolución por la necesidad de falta de pago y por ende la perdida y el no ingreso del único medio que tengo para subsistir. SEGUNDO: El desalojo inmediato del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal A) de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. TERCERO: Sea condenada a Pagar las Costas Procesales.”
Mediante escrito de fecha 01/11/2013, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda la parte demandada lo hace en los siguientes términos: Alega la parte demandada que habita desde hace mas de dos años el inmueble objeto de la demanda, ya que junto a su ex concubino ciudadano HARRINSON RAMON NAVARRO QUIROZ, adquirió dicho inmueble hace mas de cinco años y que este mediante engaños y artificios lo registro a nombre de su hermano JEAN CARLOS NAVARRO QUIROZ, tal como lo establece el documento registrado consignado con la presente acción, y por cuanto termino la relación entre ella `ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA y el ciudadano HARRINSON RAMON NAVARRO QUIROZ, y por cuanto el ciudadano HARRINSON RAMON NAVARRO QUIROZ, decidió vender la casa donde habitaba con sus hijos sin su consentimiento, lo que la llevo a ocupar junto a sus tres hijos los tres locales que falsamente pretende el demandante alegar como objeto del contrato verbal de arrendamiento que no ha existido, no existe, ni existirá, por cuanto es el único lugar en el que puede darle cobijo a sus hijos. En el mismo escrito interpuso, la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de jurisdicción del juez, o la incompetencia de éste, fundamentando este argumento en lo siguiente: “ Es el caso ciudadana juez que opongo la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a la demanda de marras interpuesta presuntamente por el ciudadano JEAN CARLOS NAVARRO QUIROZ, a quien hasta este momento tenia conceptuado como hombre honrado y de buen proceder, pero quien ante las presiones de su hermano HARRINSON RAMON NAVARRO QUIROZ y asesorado de mala fe pretende desalojarme de mi lugar de residencia, para conminarme cruelmente a la miseria de no contar con una vivienda digna ni los medios adecuados para mi subsistencia ni la de mis hijos, esgrimiendo hechos falsos que vician de nulidad absoluta la acción ejercida de forma ominosa por la parte demandante, que utilizando erróneamente los estamentos de ley establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario pretende hacer incurrir en violaciones de derechos fundamentales a ese digno órgano jurisdiccional, a través de la formulación de un argumento falaz del tipo ignoratio elenchi, dado a que la conclusión a la que se quiere llegar con las premisas propuestas en el recurso interpuesto no es de definir una controversia derivada de un contrato de arrendamiento, sino instar a quien ejerce la facultad soberana del Estado de impartir justicia a ordenar un desalojo arbitrario por una causa inexistente y que en realidad refiere a un asunto de competencia de un tribunal de primera instancia en lo civil, mercantil y de transito. Admite en su escrito que desde hace dos años viene ocupando el inmueble objeto de esta litis, de manera continua, no interrumpida, pacifica, publica, no equivoca y con intención de tenerlo como propio. Asimismo niega, rechaza y contradice que haya establecido un contrato verbal de arrendamiento con la parte actora, que jamás le ha pagado canon de arrendamiento; igualmente niega, rechaza y contradice, que deba pagar costas y costos que genere este proceso. Fundamenta su escrito de contestación en una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, de la sala de casación social de fecha 23-11-00 y en el artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; pidiendo en definitiva que se declare inadmisible la demanda de desalojo, el recabar los testimonios de los miembros del consejo comunal Audio Pírela, una inspección del inmueble objeto de la demanda, la cantidad de VEINTE MIL BOLIBARES (Bs. 20.000,00), por concepto de honorarios profesionales y las costas que genere el presente proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas promueve: Primero: el merito y valor jurídico de todos los documentos de todos los documentos de propiedad registrado ante el Registro Público de los Municipios Colon, Catatumbo, Jesús María Semprún y Francisco Javier Pulgar del estado Zulia, el día 23 de noviembre de 2010, inserto bajo el N° 1, Folio 1, Tomo 23, protocolo de trascripción del referido año, y de todo cuanto está plenamente expuesto en el presente expediente. Segundo: el valor y merito jurídico de las posiciones juradas a la cual el demandante se comprometió absolver. Tercero: testificales de los ciudadanos: ANGEL EMIRO RODRIGUEZ SANCHEZ, REINALDO JOSE CONTRERAS PABON, HERMES HUMBERTO SALAAS ROYERO Y LUIYINS MILLER MONZANT ANDRADE; y por ultimo inspección judicial en los locales objetos de la demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera en el lapso procesal correspondiente, y tampoco ratifico las solicitadas en su escrito de contestación de la demanda.
PUNTO PREVIO
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, como primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la pretensión deducida ya que del examen exhaustivo de la misma y la determinación de su procedencia se derivará la posibilidad de que el Tribunal pueda conocer los otros aspectos del juicio. En este sentido se observa que la parte demandante en su libelo refiere que el objeto de su pretensión lo constituye la resolución de un contrato de arrendamiento verbal, sin embargo en ninguna parte de su escrito libelar expresa la naturaleza del contrato de arrendamiento verbal que suscribió con la parte demandada ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA , si este es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado o por el contrario es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, aspecto fundamental para trabar una litis en virtud de los fundamentos de derecho con los que debe acompañarla; en este sentido manifiesta dentro de los fundamentos de derecho con los que sostiene su acción que: “la señora LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA, NO HA CUMPLIDO CON SUS OBLIGACIONES Establecidas en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su Artículo 34 Solo podrán demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades. Y de hacer las reparaciones menores y, de cuidar el inmueble, incumpliendo de esta manera, con lo establecido en el Código Civil artículo 1.592, numerales primero y segundo, 1.594, 1.597, 1.159 y la primera parte del artículo 1.264…” Además establece que la parte demandada no cumplió con las obligaciones acordadas e incurrió en falta de pago ya que tiene mas de seis (6) meses que no paga los cánones de arrendamiento y que lo ha destinado a un uso distinto al que acordaron en el contrato, mencionando los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, acotando nuevamente lo estipulado en el artículo 34 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento, literal a); y que:” Por tales motivos es que ocurro ante su COMPETENTE AUTORIDAD PARA DEMANDAR, como en efecto demando de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil Venezolano Vigente y de conformidad con el artículo 34 literal A) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento por RESOLUCION DE CONTRATO, a la ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA a fin de que de cumplimiento a las disposiciones legales ya señaladas”. Igualmente en su petitorio solicita: ”PRIMERO: La resolución por la necesidad de falta de pago y por ende la perdida y el no ingreso del único medio que tengo para subsistir. SEGUNDO: El desalojo inmediato del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal A) de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. TERCERO: Sea condenada a Pagar las Costas Procesales”. Así las cosas de acuerdo con lo anterior el contrato de arrendamiento a que hace referencia la parte actora se celebró en forma verbal (sin especificar la naturaleza del mismo, si este fue a tiempo determinado o indeterminado), y en su petitorio solicita la resolución del contrato y subsecuentemente el desalojo todo ello con fundamento con los artículos 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del artículo 1167 del Código Civil.
Al respecto es necesario señalar que si el contrato celebrado es a tiempo indeterminado la falta de pago da lugar al desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no a la resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil ya que como tal la resolución es la pretensión que corresponde ejercitar cuando el contrato se encuentra vigente pues ella permite poner fin al contrato sin esperar el vencimiento, porque una de las partes contratantes ha incurrido en el incumplimiento de alguna cláusula; de manera que la resolución supone la existencia de un contrato a tiempo determinado. En consecuencia con la resolución lo que se persigue es anticipar la terminación sin esperar la expiración convencional. En los contratos a tiempo indeterminado, es decir aquellos que bien por haberse celebrado en forma verbal o porque siendo escritos luego de su vencimiento el arrendatario continuó con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole los pagos y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, como su terminación quedó indefinida en el tiempo, se le puede poner fin cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios.
.En relación a este aspecto el procesalista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”. En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso.
En este orden de ideas, observa quien juzga, que la pretensión esgrimida por el actor es la de solicitar judicialmente la Resolución del contrato y el desalojo del inmueble con fundamento en los artículos 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1167 del Código Civil, por haberse celebrado el contrato en forma verbal, mas como ya se dijo no expreso la naturaleza del contrato, es decir si este era a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Si el contrato de arrendamiento fuere a tiempo determinado a debido ejercer el demandante la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento contenida en el artículo 1167 del Código Civil; y si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y a debido ejercer el demandante la pretensión de desalojo contenida en el artículo 34 de la espacialísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser el contrato celebrado a tiempo indeterminado. En este sentido el maestro Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano, establece: “Acciones judiciales a intentar según la naturaleza temporal del contrato arrendaticio. De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde l punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: a) Contratos a tiempo determinado. La acción judicial seria la prevista en el artículo 1.167del Código Civil, relativa al cumplimiento (ejecución) por resolución de contrato, por los tramites del procedimiento breve. b) Contratos a tiempo indeterminado. Cuando la acción se refiera a las causales previstas en el artículo 34 sobre el desalojo de vivienda, esta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 33 de la misma ley;…” En tal sentido, ateniéndonos a la disposición fundamental señalada por el Legislador patrio en el articulo 12 del Código de procedimiento Civil, que señala como norte que los jueces en sus decisiones deben atenerse a las normas del derecho, conforme a lo alegado y probado en autos por las partes en litigio, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por estas, es obvio y evidente que la parte actora al establecer en su libelo los fundamentos legales o de derecho que sustentan su pretensión se refiere concretamente al articulo 1.167 del Código Civil, el cual esta referido a la resolución del contrato y en el artículo 34, literal a) de la Ley especial, como lo es la ley de arrendamientos Inmobiliarios referido al desalojo, no determinado en su fundamentación la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión. De tal suerte que erró el demandante al no determinar la naturaleza temporal del contrato y al sustentar su pretensión en una resolución de contrato y el desalojo de los tres (3) locales comerciales basado en artículo 1.167del Código Civil y el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se evidencia la existencia de un error en la formulación de la pretensión, y por lo que forzosamente la demanda queda desechada puesto que no le es dable a esta juzgadora cambiar los hechos que la parte expone como fundamento de su pretensión. Así se decide.-
DISPOSITIVA

Por todos los argumentos precedentemente expuestos considera quien juzga que la pretensión deducida debe quedar desechada y así se decide quedando por dicha declaratoria eximida quien dictamina de entrar a conocer los otros aspectos del juicio por cuanto la misma excluye tal posibilidad y así se determina. En consideración a los argumentos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 12, y 890 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 1.167del Código Civil y los artículos 34, 35 y 36 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano JEAN CARLOS NAVARRO QUIROZ contra la ciudadana LEIDER DEL CARMEN SANDOVAL MOLINA ambos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada dentro del lapso de Ley no se ordena notificar a las partes.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado de los Municipios Catatumbo y Jesús María Semprún de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Encontrados a los cuatro (4) días del mes de diciembre del año dos mil trece.-Años 203° y 154°.-
La Jueza,

Abg. Mariladys González González
El Secretario Temporal,

Abg. Ciro Antonio García Hernández

En la misma fecha y conforme a lo ordenado, siendo las dos (02:00) de la tarde y con las formalidades de ley, se publicó la sentencia, quedando anotada bajo el número: 44 de las Sentencia Interlocutorias. -
El Secretario Temporal,

Abg. Ciro Antonio García Hernández