REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
Expediente No. 3042
Conoce este Juzgado de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (2) de octubre de 2012, de la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 9.783.262, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 71.299, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 12.867.509 y del mismo domicilio, según consta en el documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha tres (3) de septiembre de 2010, bajo el No. 32, Folio 166, Tomo 30; contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, de nacionalidad siria, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número E-81.165.889, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACION DE LAS ACTAS
El día cinco (5) de octubre de 2012, este Juzgado mediante auto le dio entrada a la presente demanda, y a los fines de pronunciarse sobre su admisión, se instó a la parte actora a realizar la estimación del monto de la demanda en unidades tributarias. Seguidamente, en fecha nueve (9) de octubre de 2012, la parte actora mediante escrito dio cumplimiento a lo ordenado.
Así, este Órgano Jurisdiccional mediante auto de fecha once (11) de octubre de 2012, admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación del ciudadano AYMAN ALKASSIM, antes identificado, para que comparezca ante este Juzgado en el segundo (2°) día de despacho a dar contestación a la demanda.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2012, la parte actora mediante diligencia consigna las emolumentos necesarios a fin que se libren los recaudos de citación de la parte demandada. En misma fecha, se libraron los respectivos recaudos.
El Alguacil titular del Tribunal el día veintiséis (26) de octubre de 2012, expuso que se traslado en varias oportunidades hasta la avenida 11, entre calles 71 y 72, No.71-57, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el objeto de practicar la citación de la parte demandada, resultándole imposible dicha citación ya que en las diversas ocasiones que se traslado el mencionado inmueble se encontraba cerrado, por lo cual pasó a consignar en actas los recaudos de citación.
A través de diligencia de fecha treinta (30) de octubre de 2012, la abogada en ejercicio ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, actuando en su propio nombre y en representación de ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, parte actora, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada. De igual forma, en misma fecha, la citada abogada actuando en nombre propio, y en representación del codemandante, confirió poder apud acta a los abogados RUBY JAVIER URBANO VILORIA y EVELIN ELENA GUERRA PAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.097 y 85.259 respectivamente.
Mediante auto de fecha treinta y uno (31) de octubre de 2012, este Juzgado proveyó conforme lo requerido por la parte actora, ordenándose la citación por carteles del ciudadano AYMAN ALKASSIM, librándose a los efectos el cartel respectivo.
En fecha nueve (9) de mayo de 2013, comparecieron los abogados en ejercicio GERARDO RAMIREZ y WILLIAM GONZALEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 56.672 y 60.593 respectivamente, actuando en representación de los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, parte actora, según poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha veintiuno (21) de enero de 2013, bajo el No. 94, Tomo 5, los cuales consignaron mediante diligencia los ejemplares de los periódicos PANORAMA y LA VERDAD donde constan las publicaciones del cartel de citación.
De modo que este Tribunal dictó auto el día trece (13) de mayo de 2013, ordenándose desglosar y agregar a las actas el cartel de citación. Luego la Secretaria Titular de este Juzgado el día dieciocho (18) de junio de 2013, expuso que se traslado por indicación de la parte actora, a la avenida 11 entre calles 71 y 72, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para realizar la fijación correspondiente del cartel de citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quedaron cumplidas las formalidades de ley.
Sucesivamente, los apoderados judiciales de la parte demandante, suscribieron diligencia el día nueve (9) de agosto de 2013, en la cual solicitaron el nombramiento del defensor ad-litem para el demandado.
Por ende, el Tribunal conforme a lo solicitado, profirió auto en fecha trece (13) de agosto de 2013, a través del cual procedió a designar como defensora ad-litem de la parte demandada, a la abogada en ejercicio DANIELA ISABEL FERRER MORALES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 184.920, ordenándose notificar a la mencionada profesional del derecho, a fin de que acepte o no el cargo recaído en su persona.
Después el día veintiséis (26) de septiembre de 2013, el Alguacil titular del Tribunal expuso que notificó a la abogada en ejercicio DANIELA ISABEL FERRER, de su nombramiento como defensora ad-litem en este proceso. En la misma fecha la mencionada profesional del derecho pasó a aceptar el cargo recaído en su persona y fue formalmente juramentada.
Sin embargo el día veintinueve (29) de octubre de 2013, compareció ante este Órgano Jurisdiccional el ciudadano AYMAN ALKASSIM, parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 61.920, con la finalidad de consignar escrito contentivo de cuestiones previas y de contestación de la demanda. Seguidamente, en misma fecha la parte demandada pasó a otorgar poder apud-acta a los abogados en ejercicio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, RUTH MARI PRIETO, HELI ROMERO MENDEZ y ANGEL SEGOVIA CORONADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social bajo los números 61.920, 51.956, 50.637 y 57.700 respectivamente.
Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada el día once (11) de noviembre de 2013, presentó escrito de promoción de pruebas; en la misma fecha este
Juzgado mediante auto procedió a admitir cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por el demandado.
Asimismo los apoderados judiciales de la parte actora en fecha trece (13) de noviembre de 2013, consignaron escrito de promoción de pruebas; en cuya oportunidad el Tribunal profirió auto en el que se admitieron las pruebas promovidas por los accionantes.
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La Parte Actora: Exponen la abogada ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en el escrito de demanda lo siguiente:
Que su difunta madre, la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, quien fuera italiana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. E-950.118, y quien falleciera ab-instestato en fecha del 26 de marzo de 2011, adquirió en vida un (1) Inmueble constituido por una (1) casa de dos (2) plantas, un (1) galpón con cuatro (4) locales comerciales y el terreno donde están construidos los mismos, el cual esta ubicado en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72, No. 71-57, Sector Tierra Negra, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del estado Zulia, todo lo cual se evidencia en documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia (hoy Municipio Maracaibo), bajo el No. 53, Folios 205 y 208, Protocolo Primero, Tomo 15, de fecha 25 de agosto de 1976.
Que en tal carácter de única y exclusiva propietaria, su madre, la mencionada ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, celebro dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo fijo e improrrogables de los locales comerciales signados con los Nos. PB-01 y PB-02, los cuales forman a su vez parte del arriba descrito inmueble, con el ciudadano AYMAN ALKASSIM, quien es de nacionalidad siria, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.165.889, y de este mismo domicilio, denominado en lo adelante EL DEMANDADO. Todo lo cual se evidencia de contratos de arrendamientos que fueran otorgados en fechas 15 de junio del 2010 y 18 de agosto de 2010 respectivamente, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, quedando insertos bajo los Nº 59, Tomo 48 y Nº 50, Tomo 67 respectivamente, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública, en lo adelante denominados EL CONTRATO, y el cual tiene como objeto los locales comerciales arriba mencionados, constituidos por dos (2) locales comerciales, signados con los Nos. PB-01 y PB-02.
Que posteriormente falleció la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, en fecha 26 de marzo de 2011, tal y como consta de la acta de defunción debidamente expedida por la Jefatura Civil del Municipio de Volturara Irpina, Providencia de Avelino, Italia, momento en el cual aun los dos (2) contratos de arrendamientos antes descritos, estaban en plena vigencia del término fijo e improrrogable acordado entre las partes, para que rigiera entre ambos.
Que posterior al fallecimiento de la arrendadora, ellos, esto es, sus dos (2) Únicos y Legítimos Herederos, los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO, venezolanos, mayores de edad, hábiles en derecho, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.867.509 y V-9.783.262, y ambos de este domicilio respectivamente, realizaron los correspondientes trámites legales sucesorales pertinentes, como lo fueron: la Declaración de Únicos y Universales Herederos de la causante, documento este que fuera oportunamente evacuado y otorgado por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha del 23 de febrero del 2012, bajo el Expediente No. S-004-12; y la posterior Declaración y Liquidación Sucesoral de la causante, actuación administrativa esta realizada por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), bajo el Expediente No. 000090-2012, para sustentar las acciones y derechos de propiedad que como legítimos y únicos herederos poseen.
Que EL DEMANDADO o arrendatario, ha incumplido flagrantemente las Cláusulas Sexta y Quinta de los descritos Contratos, al dejar de cancelar puntualmente y en forma consecutiva su obligación mensual desde hace exactamente QUINCE (15) meses, es decir, no cancela sus mensualidades desde el mes de julio de 2011, estando así en franca y abierta mora hasta la presente fecha de octubre de 2012.
Que el arrendatario y ahora EL DEMANDADO, ha hecho caso omiso al contenido de la obligación contractual asumida en la cláusula tercera de los aludidos contratos, al no hacer formal entrega de los locales arrendados, a pesar de que hace ya casi un año que se vencieron los mismos, incluidas las prórrogas de ley establecidas en el artículo 38 de la Ley Orgánica (sic) de Arrendamientos Inmobiliarios. Que incluso, en fecha del 26 de enero de 2011, al referido inquilino se le ratificó el carácter y condición de ambos referidos contratos, cuando se le consignó por intermedio de Telegrama Certificado de IPOSTEL, el carácter de Contrato a Tiempo Determinado y No Prorrogable que poseían ambos Contratos, el cual fue debidamente recibido por el referido arrendatario en fecha del 31 de enero de 2011.
Que el Inquilino Insolvente no conforme con no cancelar sus obligaciones contractuales, ha mantenido total y absolutamente abandonados ambos Locales
Comerciales, libre de toda actividad económica, cerrados y en franco deterioro en contravención de las cláusulas octava y séptima de los aludidos contratos, hasta el punto que por los malos olores emanados de ambos locales, provenientes de comida descompuesta dejada al abandono en ellos, adicional a una serie de escombros y maquinas inservibles, les forzó a solicitar la actuación del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, para la práctica de un Reconocimiento Judicial Extra-Litem por vía de Inspección Ocular, conforme a lo preceptuado en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.429 del Código Civil vigente, a los fines de dejar constancia judicial del estado de abandono, deterioro y destrucción de ambos mencionados locales comerciales.
Que EL DEMANDADO ha incumplido y violado consecutiva y flagrantemente las disposiciones décima, octava y décima quinta de los descritos contratos, prueba de ello lo constituyen, su insolvencia en el pago de los Cánones de Arrendamiento vencidos, los cuales no ha pagado, de forma o manera alguna.
Que el mencionado ciudadano e inquilino, tampoco ha consignado pagos del canon de arrendamiento en tribunal alguno; de igual manera, el mencionado ciudadano se mantiene insolvente con los servicios de luz eléctrica y aseo urbano.
Que EL DEMANDADO adeuda por concepto: CANONES DE ARRENDAMIENTO INSOLUTOS, la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) mensuales desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de octubre de 2012, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, libre de personas y cosas. Es decir, adeuda a la presente fecha del mes de octubre de 2012, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), por cada local comercial, lo que en total de los dos (2) locales asciende a la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00).
Que EL DEMANDADO adeuda por concepto de Servicios de Electricidad a la empresa “ENELVEN”, la facturación de electricidad de ambos locales comerciales, que va desde del 1 de julio de 2010 hasta el 30 de julio de 2012, la cual suma las cantidades de DOS MIL SEISCIENTOS OCHO BOLIVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.603,03) (sic) y de TRES MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 3.610,46), por cada local respectivamente, más las facturaciones pendientes y por vencerse no reflejada en los estado de cuentan que anexan.
Que EL DEMANDADO adeuda el pago del aseo urbano domiciliario, servicio prestado por la empresa estatal “IMAU – SAMAT”, el cual va desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de agosto 2012, la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.
2.985,85), más las facturaciones pendientes y por vencerse, en lo que respecta al LOCAL No. PB-01. Que en lo que respecta al Local No. PB-02, el demandado no cancela desde el mes de julio del 2010 hasta el mes de agosto del 2012, la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 6.264,20), más las facturaciones pendientes y por vencerse, todo lo cual totaliza por ahora, la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 9.250,05).
Que comparecen para demandar al ciudadano AYMAN ALKASSIM, anteriormente identificado, en su carácter de arrendatario, por DESALOJO, quien no ha dado fiel cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito, al quebrantar reiteradamente lo estipulado en las cláusulas segunda, tercera, quinta, sexta, décima quinta y décima octava, por ello peticiona que sea condenado por este Tribunal, en caso de no convenir voluntariamente, en lo siguiente: PRIMERO: En hacer entrega inmediata del Inmueble objeto de la presente demanda, o en su defecto, ordenar y proceder al DESALOJO del Inmueble descrito. SEGUNDO: En pagar en forma inmediata la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) en concepto de cánones de arrendamiento insolutos, causados y generados hasta la presente fecha del mes de octubre del 2012, y los que se sigan venciendo hasta la efectiva, material y total entrega del inmueble objeto de la presente demanda. TERCERO: En pagar las cantidades de dinero adeudadas por concepto de servicios públicos prestados y no cancelados de: servicios de electricidad a la empresa “ENELVEN”, la facturación de electricidad que va desde el mes de julio de 2011 hasta el 30 de septiembre de 2012, la cual suma la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 6.213,49), más las facturaciones pendientes y por vencerse; servicios de aseo urbano domiciliario, servicio prestado por la empresa estadal “SEDEMAT”, el cual va desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de septiembre de 2012, la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 9.250,05), más las facturaciones pendientes y por vencerse. Todos los montos antes descritos, solicitan su actualización hasta la fecha de firma de la Sentencia que recaiga sobre el presente juicio, junto a los intereses de mora causados a la fecha. CUARTO: En pagar las costas y costos del presente proceso, prudencialmente calculadas por este Tribunal, así como los honorarios profesionales de abogados generados por el presente juicio, los cuales totalizan la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 40.639,06).
La Parte demandada: Expone el ciudadano AYMAN ALKASSIM, debidamente asistido por el abogado ANGEL ENRIQUE MENDOZA, en el escrito de contestación de la demanda lo siguiente:
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; todo en virtud de que actualmente cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, formal demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, sobre el mismo inmueble del cual hoy se pide ante este tribunal su desalojo, tiene incoado, en contra de los aquí demandantes ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DIMEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DIMEO, anteriormente identificados, en su condición de causa-habientes de la ciudadana GIOVANNA DIMEO PASQUALE, igualmente identificada en actas, quien era propietaria del inmueble objeto de la presente acción, según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el día 25 de agosto de 1976, bajo el Nº 53, Folios 205 al 208, Protocolo 1°, Tomo 15, de los libros respectivos, todo lo cual se evidencia en copia certificada del expediente signado con el Nº 45.455 de la nomenclatura llevada por ese tribunal.
Que el fundamento de la referida pretensión, no es otra que conseguir mediante sentencia judicial, que los mencionados codemandados (ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DIMEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DIMEO) procedan a otorgarme, el respectivo documento de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que dio inicio a la relación arrendaticia, en virtud de la cual hoy se demanda su desalojo.
Que el inmueble en cuestión, lo adquirió, en virtud de la venta verbal a plazos que para el mes de septiembre de 2010, le hiciera la fallecida GIOVANNA DIMEO PASQUALE, mediante el cual ofreció venderle a plazo, los dos (2) locales comerciales, que fueron objeto de los contratos de arrendamiento que tenía celebrado con la hoy difunta GIOVANNA DIMEO PASQUALE; que en dicho contrato de venta a plazo, se convino que el precio de venta era la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), concediéndole doce (12) meses para el pago total del precio fijado para la venta, contados a partir del mes de agosto de 2011, momento en el cual ya había finalizado, el término de duración de los contratos de arrendamiento celebrados, que desde ese momento (celebración del contrato de venta a plazo) podía irle haciendo abonos al precio de venta.
Que su pretensión es que las referidos demandados sean condenados u obligados al otorgamiento del respectivo documento de venta, mediante la sentencia de mérito que ha de dictarse en la causa que sigue en su contra por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, se hace forzoso para este Tribunal en virtud de la Prejudicialidad habida entre ambas causas, por ser el mismo inmueble el objeto de ambas procedimientos, diferir el pronunciamiento de cualquier sentencia en la presente causa, hasta tanto previamente se conozca las resultas o decisión de la demanda donde pide o demanda el cumplimiento por parte de los demandados en el otorgamiento del documento de venta.
Que como punto previo a la contestación al fondo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad activa de los actores y su falta de cualidad pasiva, para intentar y sostener el presente juicio, en virtud de haber perdido los demandantes de auto su carácter de propietarios arrendadores y él, el carácter de arrendatario, en razón de la venta que del inmueble objeto del presente procedimiento le hizo su causa-habiente ciudadana GIOVANNA DIMEO PASQUALE, quedando perfeccionada a partir del mes de agosto de 2011, y cuyo cumplimiento, como antes refirió, es motivo de demanda por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial. Por tal razón, expone que no tienen los demandantes de auto la necesaria cualidad activa para demandar el desalojo de un inmueble, ya que no es de su propiedad. En consecuencia debe este Tribunal declarar extinguido el presente procedimiento.
Que ciertamente, tal como lo afirman los accionantes de autos en su escrito de demanda, en fechas 15 de junio de 2010 y 18 de agosto de 2010, respectivamente, suscribió con la ciudadana GIOVANNA DIMEO PASQUALE, por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Zulia, dos contratos de arrendamiento que quedaron insertos bajo el Nro. 59, Tomo 48, y Nro. 50, Tomo 67 respectivamente de los libros de autenticación llevados por la referida oficina notarial, los cuales tuvieron como objetos los locales comerciales, signados con los números PB-01 y PB-02, ubicados en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Nina, situados en la Avenida 11, con Calle 71 y 72, sector Tierra Negra de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que dichas relaciones arrendaticias, se iniciaron los días primero (1°) de agosto y primero (1°) de julio de 2010 respectivamente, con un termino de duración de doce (12) meses, contados a partir, de las referidas fecha, sin posibilidades de prórroga, todo lo cual se evidencia en las cláusulas tercera y cuarta, respectivamente, siendo
de esta manera, las relaciones arrendaticias se extendieron contractualmente hasta el día 30 de junio de 2011 y 31 de julio del año 2011 respectivamente.
Que también es cierto, que desde el mes de julio del año 2011 no canceló cánones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales, que fueron objeto de los contratos de arrendamientos que constituyen los documentos fundantes de la presente acción, y esto es así en virtud de que a partir del mes de agosto del año 2011, los inmuebles objeto del los aludidos contratos de arrendamiento, pasaron a ser de su propiedad, de acuerdo con el contrato de venta a plazos referido anteriormente, por lo que a partir de dicho momento, quedaron sin efecto jurídico alguno los mencionados contratos de arrendamiento. Es en virtud de ello, que en primer lugar, no puede ser condenado a judicialmente a pagar lo que no debe, y en segundo lugar no puede ser desalojado de un inmueble de su propiedad, mediante una acción de naturaleza arrendaticia.
III
MOTIVOS PARA DECIDIR
En este orden de ideas, y con el propósito principal de resolver el asunto que se discute en el presente juicio, procurando una solución efectiva para el mismo, procede esta Jurisdicente a establecer las consideraciones necesarias para tal fin:
Primeramente, resulta menester dilucidar lo concerniente a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; la cual fuera opuesta en el escrito de contestación de la demanda.
En ese sentido, la parte accionada ha alegado que en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se encuentra una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS, sobre el bien inmueble objeto de esta controversia, contra los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DIMEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DIMEO, en su condición de causahabientes de la de cujus GIOVANNA DIMEO PASQUALE; en virtud de lo cual afirma que su pretensión en el proceso incoado ante el juzgado de primera instancia busca que los codemandados sean condenados u obligados al otorgamiento del respectivo documento de venta mediante la sentencia que deberá dictar aquel tribunal, por lo que asevera la prejudicialidad civil entre ambas causas.
Ahora bien, resulta oportuno traer a colación la más calificada doctrina, que ha procurado realizar la conceptualización de la institución procesal denominada prejudicialidad, de la siguiente manera:
“Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella…” Alsina 1958 (T.III, p. 159)
”Prejudicial es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto (preupposto) para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio…” Manzini; citado por Emilio Calvo Baca 2004 (p. 366)
“Es prejudicial toda cuestión que requiere o exige que deban ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso, porque dada la estrecha relación que guardan con el, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer...”. Armiño Rojas (p. 33)
Según el Dr. Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, (2002):
“Existen dos relaciones jurídico materiales dependientes una de la otra; por lo tanto para decidir la relación dependiente, se requiere que previamente sea decidida la relación independiente; cuyo dispositivo por tener fuerza de cosa Juzgada, tendrá que ser acogido en la sentencia respecto a la relación dependiente…
Esta cuestión previa preserva la cosa juzgada, pero cuando los procesos están en curso, es decir, permite hacer valer la cosa juzgada en la sentencia que se dicte en el proceso independiente, para que sea acogida la sentencia que decida en el proceso dependiente.”
Con respecto a la prejudicialidad, el Dr. Liebman (1983), establece:
“…Los derechos y las obligaciones jurídicas no viven en la realidad aislados, sino que conviven los unos al pie de los otros y muy a menudo se vinculan entre sí de diversas maneras. La relación de prejudicialidad dependencia subsiste cuando una de ellas es el antecedente necesario de la otra, entre las mismas personas o con otras, por ejemplo la obligación de los alimentos que presupone un vínculo de parentesco; el subarriendo que presupone el arrendamiento. En estas coyunturas y en las similares, el vínculo jurídico y entonces la certeza del vínculo prejudicial vuelve y entra en la estructura de otro vínculo jurídico; y entonces la certeza del vínculo prejudicial, queda fijada tal como fue pronunciada en la sentencia precedente.”
Sobre la Prejudicialidad, Arminio Borjas, en su Obra comentarios al Código de Procedimiento Civil ha establecido:
“En la Legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a éstas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis; sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y
existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso…Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que por cierto, ha sido muy maltratado en alguna jurisprudencia de instancia, según la cual la prejudicialidad requiere que el juicio del cual se le quiera deducir haya sido promovido con anterioridad en el tiempo al juicio en que se promueve; y nos parece un disparate esa tesis porque la prejudicialidad no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”.
De las diversas definiciones doctrinarias se deduce que ciertamente para que un asunto procesal tenga carácter prejudicial, ineludiblemente requiere o exige la resolución anterior y previa de otro órgano jurisdiccional, a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse ésta subordinada a aquélla, hasta el extremo de que la decisión de la otra controversia es condición para la decisión del litigio, en virtud de que las resultas de aquel juicio necesariamente tienen que influir en esta relación jurídica sustancial, de allí la vinculación que debe existir en los dos procesos, sin tener ninguna importancia el tiempo entre la interposición de un proceso con respecto al otro.
Asimismo el Tribunal Supremo de Justicia ha manifestado su criterio al respecto, estableciendo los requisitos obligatorios y concurrentes para determinar que verdaderamente se ha configurado el instituto procesal llamado cuestión prejudicial, del siguiente modo:
“…La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el Ord. 8 del Art. 346 del C.P.C., exige lo siguiente: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla…”. (SPA, 25/06/2002, Ponente Hadel Mostafá Paolini, juicio Coronel Enrique J. Vivas Quintero Vs. República de Venezuela, Exp. N° 0002, S. N° 0885. Reiterada: SCS, 14/05/2003, Ponente Juan Rafael Perdomo, Defensoría del Pueblo Vs. Televen, Radio Caracas Televisión RCTV, Corporación Venezolana de Televisión VENEVISIÓN, Exp. N° 03-045, S. N° 323) (Subrayado de este Tribunal)
De lo antes citado, colige esta Juzgadora que la jurisprudencia patria exige como requisitos de la prejudicialidad, que efectivamente exista un proceso judicial paralelo, el cual deberá guardar relación directa con el principal y que aquel asunto sea indisolublemente determinante en este; puesto que para que exista la cuestión prejudicial,
es absolutamente indispensable que la relación existente entre ella y el pleito principal sea de tal intimidad que, por la fuerza de la lógica, su solución tiene que ser necesariamente previa a la de esta, en razón de su propia subordinación a aquella.
En este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión Nº 1.765 de fecha 07/11/2007, estableció lo siguiente:
“La prejudicialidad debe entenderse como el juzgamiento separado que compete a otro juez, cuando la cuestión debatida en aquél juicio se encuentra estrechamente vinculada a otro proceso. Así, se configura cuando a los fines de dictar sentencia en un proceso, se requiere de una calificación jurídica que es competencia exclusiva de otro juez. En tal sentido se ha pronunciado la Sala en sentencia de fecha 28 de febrero de 2001 (caso: Movimiento Pro-Desarrollo de la Comunidad contra C.A. Metro de Caracas), en los siguientes términos:
‘Para que un juez pueda emitir un pronunciamiento en un conflicto de intereses, debe contar con todos los elementos o antecedentes necesarios que le permita resolver el mismo. Sin embargo, aún cuando no los llegare a tener, el juez no puede dejar de emitir un pronunciamiento en virtud de la prohibición del non liquet contenida en el artículo 19 del Código de Procedimiento Civil. Una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio. La cuestión prejudicial se corresponde entonces, con una relación jurídica sustancial independiente y distinta de la que motiva el juicio, cuya resolución constituye materia de la sentencia de fondo. En el caso bajo estudio se alegó la cuestión prejudicial contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual, de ser cierta su existencia, lo que hace es darle al juez un antecedente necesario de la sentencia que se pronuncie sobre el conflicto de intereses. Es por ello que de declararse con lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, el proceso continuará su curso y se suspenderá en estado de sentencia hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión”.
Es decir, lo esencial para que la prejudicialidad prospere, es que la cuestión sea de tal naturaleza que su resolución ha de anteceder ineludible y forzosamente a la decisión del asunto en el cual se plantea; por ende, aquella constituye el requisito previo y obligatorio para la procedencia de ésta, dada su influencia inevitable en la sentencia que debe proferirse en el proceso principal.
Por consiguiente, esta Jurisdicente de un análisis a en las actas que componen el presente expediente, en especial, a las copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, observa la sustanciación de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS incoara el ciudadano AYMAN ALKASSIM en contra de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en su condición de causahabientes de la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE; la cual fue admitida por
el mencionado Órgano Jurisdiccional a través del procedimiento ordinario, mediante auto de fecha primero (1°) de octubre de 2013, ordenándose así la citación de los accionados para que comparezcan a dar contestación a la demanda. Por lo que, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil y en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le concede eficacia probatoria al documento público aludido.
Ahora bien, pese a que en autos quedó demostrado la existencia de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS interpuesta ante el referido tribunal de primera instancia, no es menos cierto, que aquel proceso civil no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada del Máximo Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente la cuestión previa bajo estudio y se suspenda el dictamen de la sentencia definitiva en el presente procedimiento especial, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario e imperioso que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada influya de forma determinante en la decisión final a dictarse en esta causa; lo cual no es el caso, ya que lo pendiente es una demanda por cumplimiento de contrato de venta a plazos tramitada en otro proceso civil, la cual no guarda estrecha vinculación con este juicio de desalojo en el que se ventila lo concerniente a un contrato de arrendamiento, cuya relación arrendaticia no se encuentra subordinada a aquel litigio, puesto que comprende una relación jurídica substancial autónoma e independiente, razón por la cual este Tribunal considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto.
En consecuencia, resulta forzoso para Sentenciadora concluir de conformidad con lo consagrado en nuestro ordenamiento jurídico positivo la improcedencia en derecho de la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuere opuesta por la parte demandada; en ese sentido se declarará sin lugar en la parte dispositiva del presente fallo, la cuestión previa planteada en autos. Así se decide.-
Seguidamente, como segundo punto previo se procede a dilucidar lo referente a la defensa invocada por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, atinente a la falta de cualidad de los demandantes para incoar la presente demanda y la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, esta Juzgadora considera menester señalar que, el
demandado aseveró la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar la demanda y la falta de cualidad pasiva de la parte demandada para sostener el juicio, alegando que en el presente proceso los demandantes han perdido el carácter de propietarios arrendadores y el demandado ha perdido el carácter de arrendatario, afirmando que la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, le hizo la venta del inmueble objeto de esta controversia, a partir del mes de agosto de 2011; de manera que argumentó que ha demandado el cumplimiento del contrato de venta ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y por tal razón arguyó que los demandantes de autos no tienen la cualidad activa para demandar el desalojo de un inmueble, que ya no es de su propiedad.
Desde esa perspectiva, este Tribunal considera necesario indicar que la doctrina patria ha establecido lo que debe entenderse por cualidad o legitimación de la causa, de la siguiente forma:
“Siguiendo la enseñanza de CHIOVENDA, explicitada por el maestro LORETO, podemos decir que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva.
La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto)...” Henríquez La Roche, Ricardo, Instituciones de Derecho Procesal, 2005. Pág.128
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…
…Por tanto por argumento a contrario, se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares.
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia
o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación dará lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…
…Si bien la regla general de la legitimación es que la persona que se afirma titular de una relación o interés jurídico propio tiene legitimación activa y que la persona contra quien se afirma la existencia de esa relación o interés jurídico en nombre propio, tiene legitimación pasiva (legitimación normal), hay caso excepcionales, que confirman la regla, en que están legitimados por la ley para obrar o contradecir, ciertas personas que no solamente no afirman ser titulares activos ni pasivos de la relación o interés jurídico controvertido, sino que no son en absoluto sujetos de dicha relación (legitimación ex lege), casos en los cuales se ve más claro aún que la legitimación es una cosa y la titularidad del derecho controvertido, otra…” RENGEL ROMBERG, Arístides, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo código de 1987, Tomo II, Teoría General del Proceso, Décima Edición, Pags.27-30.
De lo antes expuesto, se concluye que la legitmatio ad causa es un requisito esencial para que el Órgano Jurisdiccional pueda hacer pronunciamiento expreso sobre la pretensión aducida por la parte actora, y sobre las defensas opuestas por la parte demandada, quienes conforman la relación jurídica material del proceso; por ello, la falta de cualidad puede estar encaminada a la condición especial del ejercicio del derecho de acción que posee la parte actora (legitimación activa) o contra aquella que se pretende hacer valer dicha acción (legitimación pasiva).
Asimismo, y con respecto a la excepción bajo estudio, estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No.1.930, de fecha 14 de Julio de 2003, Expediente No.02-1597, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, lo siguiente:
“…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado
es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
A diferencia de como lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
A lo anterior añade la Sala que, la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia…” (Negrillas de la Sala).
De manera que, la cualidad en el actor para intentar la demanda y la cualidad del demandado para sostener el juicio presupone una relación jurídica sustancial en la que se verifique por un lado, la identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la posibilidad de ejercer su acción ante la autoridad competente para lograr la satisfacción de su pretensión, lo que ha denominado la doctrina “demandante abstracto”; y por otro lado, también debe de manera imperativa e ineludible establecerse la identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley otorga la acción. En consecuencia, debe obligatoriamente perfeccionarse la verdadera correspondencia reciproca entre los contradictores de un proceso judicial, para que se configure la cualidad o legitimación activa y pasiva.
Así entonces, esta Juzgadora de un estudio a las actas procesales, observa que la parte actora pretende el desalojo de un bien inmueble fundamentándose en los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha quince (15) de junio de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, anotado bajo el No. 50, Tomo 67, suscritos entre el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario y la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora, quien falleció el día veintiséis (26) de marzo de 2011, según se evidencia en el acta de defunción debidamente apostillada, siendo sus herederos los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO
DI MEO, tal como se desprende de la declaración de únicos y universales herederos dictada mediante resolución de fecha veintitrés (23) de febrero de 2012, por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
De manera que, se ha configurado en el caso de autos el presupuesto normativo consagrado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Gaceta Oficial número 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de 1999, es decir, la subrogación arrendaticia, ya que los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, están obligados a respetar la relación arrendaticia previamente convenida con el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en los mismo términos pactados, y todas aquellas acciones concernientes a la culminación del vínculo arrendaticio sobre el inmueble objeto de arrendamiento, deberán tramitarse conforme a las disposiciones normativas establecidas en la mencionada ley especial.
Colorario de lo anterior, colige esta Jurisdicente que la parte actora ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, en su carácter de arrendadores, han incoado la presente demanda por desalojo contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en su condición de arrendatario, conforme a los contratos de arrendamientos antes singularizados; en virtud de lo cual no cabe la menor duda, que en el presente proceso, se ha perfeccionado la relación jurídica sustancial entre los demandantes en su condición de arrendadores, y el demandado en su carácter de arrendatario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento representados por los locales comerciales identificados con los Nos. PB-01 y PB-02, ubicados en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72 No. 71-57, Sector Tierra Negra, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del estado Zulia, contratos que constituyen los instrumentos fundantes de la pretensión, por ende, dichas partes son legítimos contradictores en este juicio.
De lo antes señalado, esta Juzgadora concluye que si existe una identidad lógica entre los demandantes ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO (arrendadores) y aquel a quien la ley da la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión; verificándose además la existencia de la identidad lógica entre el demandado ciudadano AYMAN ALKASSIM y aquel contra quien la ley otorga la acción (arrendatario).
De tal modo, resulta evidente deducir que la parte demandante si ostenta la cualidad necesaria para interponer la presente demanda de desalojo, e igualmente la parte demandada si posee la cualidad para sostener este litigio; por lo que se infiere la
improcedencia en derecho de la defensa invocada por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, referida a la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, y la falta de cualidad de la parte demandada para sostener este juicio, y en ese sentido se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Ahora bien, en relación con el fondo de la demanda, se desprende del escrito libelar que la parte actora ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en su condición de herederos de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, pretenden el Desalojo del bien inmueble constituido por dos (2) locales comerciales signados con los números PB-01 y PB-02, situados en la planta baja del Centro Comercial “NINA”, ubicado en la avenida 11 entre calles 71 y 72 Sector Tierra Negra, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En tal sentido, alegan la mora en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2012, además alegaron el vencimiento del periodo de duración del contrato y de la prórroga legal, e igualmente el deterioro del inmueble; manifestando el incumplimiento de las cláusulas tercera, quinta, sexta, séptima y octava del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el número 50, Tomo 67, que fuere suscrito con el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en su carácter de arrendatario.
Por otro lado, la parte demandada expresó que suscribió con la ciudadana GIOVANNA DIMEO PASQUALE, dos contratos de arrendamientos autenticados ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha quince (15) de junio de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, anotado bajo el No. 50, Tomo 67, sobre los locales comerciales signados con los números PB-01 y PB-02, argumentando que tales relaciones arrendaticias iniciaron los días primero (1°) de agosto y primero (1°) de julio de 2010 respectivamente, sin posibilidades de prórroga pero que se extendieron hasta el día treinta (30) de junio y treinta y uno (31) de julio de 2011 respectivamente; asimismo manifestó que no ha pagado cánones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales que fueron objetos de los contratos de arrendamiento que constituyen los documentos fundantes de la presente acción, porque presuntamente dichos inmuebles son de su propiedad según contrato de venta a plazos de manera verbal celebrada con la causante GIOVANNA DIMEO PASQUALE.
Establecida la relación procesal sobre la base de la pretensión que dio lugar a este juicio, corresponde a las partes la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho.
Así, la carga de la prueba constituye la regla general de todo juicio que permite al Operador de Justicia proferir una decisión cuando no existan pruebas de los hechos debatidos o que sean insuficientes para acreditarlos, partiendo del aforismo procesal que refiere a que el Juzgador no debe decidir únicamente respecto a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes y tampoco según su propio entender, sino que está obligado por imperio de la ley ha hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba, específicamente en el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En razón del precepto normativo que antecede la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:
“…El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma… El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la fórmula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Couture)…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Págs. 456 y 457)
De modo que la norma adjetiva anteriormente transcrita establece que la distribución de la carga de la prueba recae en el accionante y accionado, tocándole a cada uno demostrar la veracidad de los hechos constitutivos, extintivos, modificativos e impeditivos de la obligación, asimismo el Código Civil en el artículo 1.354, refiere en cuanto a la prueba de las obligaciones y de su extinción, lo siguiente:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En tal sentido no sólo basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos materializándose el mismo a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos que les permita demostrar la verdad de todas sus
afirmaciones y la existencia o realidad de cada una de las cuestiones controvertidas, para que de esta forma el Juez pueda dictar su fallo en atención a los hechos alegados y probados en el proceso, siempre que los mismos originen la consecuencia jurídica establecida en el Ordenamiento Jurídico vigente.
Por otro lado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en torno al principio adjetivo de la carga de la prueba expresó su criterio en los siguientes términos:
“…Como se evidencia del contenido del art. 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, por lo que en caso de infracción, su delación debe ir encuadrada en el marco de una infracción por error en el establecimiento y valoración de las pruebas…”. (Sentencia, SCC, Veintiséis (26) de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A. Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. No. 06-0031, S. RC. No 0536).
De allí que este Órgano Jurisdiccional conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas instituidas en nuestro Ordenamiento Jurídico Venezolano procede seguidamente al estudio y apreciación de los instrumentos que se adjuntaron al libelo de demanda, así como de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso a los fines de dirimir la presente controversia.
La parte demandante produjo un conjunto de instrumentos con el libelo de demanda, los cuales se indican a continuación:
a) Copia fotostática simple del poder general de administración y disposición protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha tres (3) de septiembre de 2010, bajo el número 32, folio 166, Tomo 30.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil, se valora el documento público contentivo del poder general de administración y disposición, otorgado por los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y DAHIAN SUSY GAVIDIA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 12.867.509 y 14.430.670 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, MARIA TERESA RAMIREZ de GAVIDIA y RUBY JAVIER URBANO VILORIA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 9.783.262, 5.306.170 y 7.209.410 respectivamente, para
que los representen judicial o extrajudicialmente en los asuntos de su interés, defiendan todos sus derechos e intereses ante cualquier autoridad pública o privada, de igual manera comprar y vender toda clase de bienes muebles e inmuebles, constituir este mandato en personas o abogados de su confianza y realizar todo lo necesario para la mejor defensa y protección de sus derechos, acciones e intereses. De allí, se deriva la debida representación del ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, parte co-demandante en el presente proceso.
Por cuanto, el instrumento auténtico bajo análisis no fue impugnado por la parte adversaria, a través de los mecanismos procesales consagrados en el ordenamiento jurídico positivo, conforme a las normas ut supra citadas, se le atribuye pleno valor probatorio en este juicio. Así se establece.-
b) Copia fotostática simple del documento de compra-venta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, actualmente Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de agosto de 1976, bajo el número 53, folios del 205 al 208, Protocolo 1°, Tomo 15.
En atención a lo instituido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil, se aprecia el documento público contentivo del contrato de compra-venta mediante el cual el ciudadano SALVATORE CICCIARELLA ABATE, italiano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 313.815, realizó la venta pura y simple sin reserva ni gravamen a la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, italiana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 950.118, sobre un inmueble integrado por una casa de dos plantas, signada con el No. 71-57 de la nomenclatura municipal, un galpón y el terreno donde están construidos los mismos, formado por tres lotes de terreno que integran un área real de ochocientos setenta y dos metros cuadrados con setenta y dos centímetros (872, 72 Mts2).
De manera que, en virtud de que el instrumento auténtico bajo estudio no ha sido impugnado por la parte demandada, mediante los mecanismos procesales consagrados en el ordenamiento jurídico positivo, se le confiere pleno valor probatorio en este proceso. Así se establece.-
c) Original y copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67.
Se desprende de la referida documental que la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora y el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario, suscribieron en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial signado con el número PB-01, ubicado en la planta baja del Centro Comercial “NINA”, en la avenida 11 entre calles 71 y 72 Sector Tierra Negra, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, acordándose un periodo de doce (12) meses, contados a partir del día primero (1°) de agosto de 2010, hasta el día treinta y uno (31) de julio de 2011, y un canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) mensuales, el cual deberá pagarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Al respecto, esta Juzgadora conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y considerando que el mismo no ha sido impugnado por la parte adversaria, en la etapa procesal respectiva y a través de los mecanismos legalmente establecidos, a tenor del artículo 444 ejusdem, se le atribuye eficacia probatoria en esta causa. Así se establece.-
d) Copia fotostática simple del acta de defunción Nº 15 P.I. Año 2011, expedida por el Jefe Civil del Municipio de Volturara Irpina, Provincia de Avellino, debidamente apostillada.
Del mencionado instrumento público se desprende que en fecha veintiséis (26) de marzo de 2011, falleció la ciudadana GIOVANNA DI MEO, en el Municipio Volturara Irpina (AV), igualmente se evidencia que la documental fue suscrita por el ciudadano VILLEGO LUIGINA, actuando en calidad de funcionario de la Oficina de la población residente, y posee el sello con la leyenda “Municipio de Volturara Irpina”, certificado en la Provincia de Avellino, el día dieciocho (18) de agosto de 2011 por el funcionario informativo Dr. PIERLUIGI DAMIANI, bajo el número 0002538, en ese sentido esta debidamente apostillado según la Convención de la Haya, siendo traducido en castellano por el Dr. MICHELE COLETTA LECCESE, en su carácter de interprete público de la República Bolivariana de Venezuela para el idioma italiano, según titulo publicado en la Gaceta Oficial Nº 31012 de fecha veintinueve (29) de junio de 1976, inscrito en la Oficina de Registro del Distrito Federal bajo el Nº 222, Folio 134, Tomo 2°.
Dicho documento se valora de conformidad con los artículos 1, 2 y 3 del Convenio de La Haya de fecha 5 de octubre de 1961, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al haber cumplido con las exigencias legales, no siendo impugnado por la contraparte en la etapa procesal correspondiente, en consecuencia se declara como
fidedigno, y aunado a la pertinencia del mismo en el presente proceso se le confiere plena eficacia probatoria. Así se establece.-
e) Copias certificadas del expediente número S-004-12, expedidas por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativa a la solicitud de declaración de únicos y universales herederos de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE.
De conformidad a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil, se estima el documento público contentivo del expediente número S-004-12, concerniente a la solicitud de declaración de únicos y universales herederos peticionada por el abogado en ejercicio RUBY JAVIER URBANO VILORIA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 41.097, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 12.867.509.
De esta manera, se observa de un estudio de la referida documental, que en fecha veintitrés (23) de febrero de 2012, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante resolución declaró únicos y universales herederos de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, quien era italiana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número E-950.118, a los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 12.867.509 y 9.783.262 respectivamente.
En virtud de la pertinencia del instrumento auténtico in comento, y dado que el mismo no ha sido impugnado por la parte contraria, a través de los mecanismos procesales consagrados en el ordenamiento jurídico positivo, conforme a las normas ut supra citadas, se le atribuye pleno valor probatorio en este juicio. Así se establece.-
f) Copia certificada del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones que reposa en el expediente administrativo número 001143-1993, tramitado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Respecto a la prueba documental que antecede, es menester señalar que la misma constituye un documento público administrativo; en este sentido, resulta pertinente citar lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante
sentencia No. 1207 de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, la cual estableció lo siguiente:
“Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”.
De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.” (Resaltado del Tribunal)
De lo ut supra señalado, se observa que el documento público administrativo es aquel que emana del funcionario de la Administración Pública en ejercicio de sus funciones, por tanto debe cumplir con las formalidades de ley, entre ellas, que el acto que se reputa como tal debe estar debidamente refrendado por el respectivo funcionario, dotándolo así de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido.
En relación con dicha instrumental, esta Juzgadora observa que dicho documento fue consignado en copia certificada, en el cual se constata la existencia de un sello de la singularizada oficina pública, así como una firma legible de la ciudadana LIRIA BRICEÑO, portadora de la cédula de identidad número 10.312.797, actuando en el carácter de jefe de la División de Tramitaciones de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Zuliana, en calidad de encargada, según providencia administrativa número SNAT/DDS/ORH/DCAT/2012/D-257-012208, de fecha veintisiete (27) de septiembre de 2012. Desde esa perspectiva, se concluye que el mismo ha cumplido con las solemnidades de ley, para así atribuírsele el carácter de documento público administrativo, ya que la firma estampada en él, se le imputa a la identificación del mencionado funcionario adscrito a dicha oficina, que ciertamente ostenta las funciones respectivas para expedir dicho acto. Así se determina.-
De la aludida documental, se desprende la declaración sucesoral presentada ante el órgano competente, sobre el bien inmueble propiedad de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, documento el cual solo tiende a sustentar el fallecimiento de la arrendadora, y la cualidad de herederos de los demandantes en el presente proceso. Así se establece.-
g) Copia fotostática simple de planilla de consignación de telegramas a contado de fecha veintiséis (26) de enero de 2011, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).
En torno al mencionado instrumento privado, el que se evidencia el telegrama suscrito por la ciudadana ASSUNTINA GAGLIANO, enviado mediante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), al ciudadano AYMAN ALKASSIM, para la dirección comprendida por la avenida 11 entre calles 71 y 72, locales PB-01 y PB-02 del Centro Comercial NINA, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; es menester indicar que esta Sentenciadora verificó en autos, que durante el iter procesal no se ha realizado la ratificación respectiva del documento privado emanado de tercero en atención a los requerimientos ordenados por el operador legislativo, en consecuencia el documento bajo estudio carece de eficacia probatoria de conformidad con lo preceptuado en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por ende se desecha del juicio. Así se establece.-
h) El original del expediente número S-1864-2012, tramitado ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, concerniente a la inspección judicial requerida por los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil, se valora el documento público contentivo de la inspección judicial practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual en fecha catorce (14) de agosto de 2012, se traslado y constituyó en los dos inmuebles sin nomenclatura visible, situados en la avenida 11 entre calles 71 y 72, número 71-57, Sector Tierra Negra de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dirección la cual concuerda con los dichos de las partes así como con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, inserto en actas. Asimismo, tal órgano jurisdiccional dejó constancia que el primer local comercial se encontraba en estado de abandono, con mucha basura, sucio, polvo, olor desagradable y
libre de personas, y que el segundo local se encontraba en estado de abandono, con mucha basura, mucho sucio, polvo y libre de personas.
Igualmente el referido Juzgado dejó constancia que los locales comerciales se encontraban en mal estado de conservación y mantenimiento, en paredes y pisos; del mismo modo constató que el primer local comercial esta desprovisto de aire acondicionado y el segundo local presenta aire acondicionado tipo consola marca carrier sin motor. También verificó que los mencionados inmuebles no cuentan con servicio eléctrico y que en general están deteriorados. Además dejó constancia que en el primer local no había ningún tipo de bienes muebles y que en el segundo local si encontraron determinados bienes muebles los cuales fueron identificados en el acta proferida por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el mismo día.
Entonces, siendo que el instrumento auténtico bajo análisis no ha sido impugnado por la parte contraria, a través de los mecanismos procesales consagrados en el ordenamiento jurídico positivo, se le concede pleno valor probatorio en la presente causa. Así se establece.-
i) Estados de cuenta de ENELVEN.
Observa esta Jurisdicente que el instrumento privado constituido por los estados de cuenta de ENELVEN (Centro de atención Aventura), es emanado de un tercero que no es parte en el juicio, y por tanto imperativamente debió ser ratificado en el presente proceso, sin embargo se verificó en autos que el documento privado in comento no ha sido ratificado conforme a las formalidades de ley, entonces dado que carece de eficacia probatoria el mismo se desecha de esta causa de acuerdo a lo instituido en los artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas conforme al criterio jurisprudencial antes señalado, no puede reputárseles como documentos públicos administrativos, al no poder atribuírsele la firma estampada en algunas de las documentales a un funcionario que posea la facultad para poder expedirlas, y las otras carecen de la debida firma del citado funcionario y el sello de la empresa, en señal de estar dotadas de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido. Así se determina.-
j) Estado de cuenta del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT).
En torno a la prueba documental aludida, es necesario recalcar que la misma no constituye un documento público administrativo, y en este sentido, resulta pertinente citar lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 1207 de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, la cual estableció lo siguiente:
“Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”.
De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.” (Resaltado del Tribunal)
De lo ut supra señalado, se colige que el documento público administrativo es aquel que emana del funcionario de la Administración Pública en ejercicio de sus funciones, por tanto debe cumplir con las formalidades de ley, entre ellas, que el acto que se reputa como tal debe estar debidamente refrendado por el respectivo funcionario, dotándolo así de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido.
En torno a la referida instrumental, esta Juzgadora observa que dicho documento fue consignado en copia fotostática simple, y que en el mismo no se observa la firma del funcionario competente que ha actuado en el ejercicio de sus funciones, dando cumplimiento a las manifestaciones de voluntad del mencionado órgano administrativo, y tampoco se visualiza el sello respectivo del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). De modo que, resulta forzoso concluir que este documento no ha cumplido con las solemnidades de ley, para atribuírsele el carácter de documento público administrativo, ya que no posee la firma correspondiente del funcionario adscrito a dicha entidad administrativa, que ciertamente ostente las funciones respectivas
para expedir dicho acto; en consecuencia, se desecha del proceso la documental bajo análisis. Y así se establece.-
Durante la etapa probatoria la parte actora ratificó los instrumentos que fueron adjuntados al libelo de demanda y promovió otras documentales, que a continuación se identifican:
La parte demandada, acompañó el escrito de contestación de la demanda los documentos siguientes:
a) Copia certificada expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, relativa a la demanda de cumplimiento de contrato de venta verbal a plazos y el auto de admisión de la misma proferido el día primero (1°) de octubre de 2013.
De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil, se valora el documento público contentivo de la copia certificada de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA VERBAL A PLAZOS incoara el ciudadano AYMAN ALKASSIM contra los ciudadanos
ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, la cual fue admitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante auto de fecha primero (1°) de octubre de 2013, ordenándose la citación de los demandados para que comparecieran ante ese órgano jurisdiccional a dar contestación a la demanda.
Ahora bien, luego de efectuarse la revisión íntegra y exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se colige que los demandantes, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, probaron la existencia de la obligación contenida en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67, convención la cual fue suscrita por el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario, y la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora, quien falleció el día veintiséis (26) de marzo de 2011, en el Municipio de Volturara Irpina Provincia de Avellino Italia, según se desprende del acta de defunción número 15 P.I., debidamente apostillada; cuyos causahabientes son los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, quienes fueron declarados únicos y universales herederos de la mencionada arrendadora, en fecha veintitrés (23) de febrero de 2012 por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En ese sentido, se evidencia la materialización de la subrogación arrendaticia consagrada por el legislador patrio en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Gaceta Oficial número 36.845, de fecha siete (7) de diciembre de 1999, y en consecuencia la parte actora ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, poseen el carácter de arrendadores en la relación jurídica sustancial arrendaticia, la cual versa sobre el inmueble constituido por el local comercial número PB-01 del Centro Comercial “NINA”, situado en la avenida 11 entre calles 71 y 72, del Sector Tierra Negra, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según se desprende del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67.
De manera que, si bien es cierto que la parte demandante esbozó en el escrito libelar que pretende el desalojo de dos (2) locales comerciales distinguidos con los números PB-01 y PB-02; no es menos cierto que en el presente proceso quedó probada la relación arrendaticia que versa sobre el bien inmueble conformado por el local comercial distinguido con número PB-01, a través del documento original contentivo del contrato de
arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67.
Por otra parte, los demandantes alegaron la existencia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha quince (15) de junio de 2010, bajo el No. 59, Tomo 48, cuyo instrumento no consta en autos; sin embargo, de un estudio al escrito de contestación de la demanda, se observa que el demandado reconoció la relación arrendaticia que versa sobre el inmueble constituido por el local comercial identificado con el número PB-02, afirmando que suscribió en fecha quince (15) de junio de 2010 el aludido contrato, reconociendo además que la misma inició el día primero (1°) de julio de 2010, pactándose como lapso de duración doce (12) meses, contados a partir de la referida fecha, sin posibilidad de prórroga, según las cláusulas tercera y cuarta del citado contrato; en consecuencia, siendo estos hechos admitidos por la propia parte demandada, esta Juzgadora concluye que no corresponde a la parte actora demostrar la existencia de la aludida obligación, por estar relevada de ello, a tenor de lo dispuesto en el 397 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de ello, esta Sentenciadora considera probada la obligación que versa sobre el contrato de arrendamiento antes señalado, y la cual corresponde a la relación arrendaticia del local distinguido con el número PB-02 ubicado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Nina, situado en la avenida 11, con calle 71 y 72, del sector Tierra Negra de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal como lo identificaron las partes en el escrito de demanda y contestación. Así se determina.-
Luego del análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera pertinente esta Juzgadora, proceder al estudio de los presupuestos de procedencia que determinan el ejercicio de la presente acción de desalojo; tal y como lo formuló la actora en su libelo de demanda fundamentándose en el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo o por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble.
(…)
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
De conformidad con la disposición legal ut supra transcrita, las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en apego a ello, este tipo de acción sólo podrá intentarse cuando el inmueble arrendado sea objeto de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el fundamento de su interposición corresponda con las causales taxativamente contenidas en el artículo 34 de la ley in comento.
Motivo por el cual debe afirmarse que la revisión de los presupuestos precedentemente señalados imponen un orden de prelación ineludible al cual debe circunscribirse el presente análisis, siendo que en primer lugar debe verificarse el tipo de contrato en relación al tiempo de su duración, con el objeto de establecer si se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o por tiempo indeterminado, para luego, dependiendo de ello, proceder a verificar la consumación de las causales previstas en el artículo 34 ejusdem fundamento de la presente acción.
Ahora bien, con respecto a la determinación o indeterminación del tiempo de duración de la relación arrendaticia, debe dejarse sentado que aun cuando originalmente los contratos de arrendamiento bajo estudio previeron un tiempo fijo de duración, de doce (12) meses no prorrogables, contados a partir del día primero (1°) de julio de 2010 y primero (1°) de agosto de 2010, no es menos cierto que ambos contratos fueron objeto de tácita reconducción, ya que, una vez finalizado el término fijo de doce (12) meses, el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado, sin sujeción al tiempo originalmente convenido, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil.
El principio legal consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil con arreglo al cual: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo
consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, constriñe a las partes a observar en su cumplimiento las obligaciones contraídas como un buen padre de familia.
Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).
Cabe señalar que el imperativo de que los contratos deben ejecutarse de buena fe con sujeción a las obligaciones contraídas, constituye no solo un deber para las partes sustanciales de la convención, sino un mandato al Órgano Jurisdiccional a quien corresponda interpretar el contrato, ya que éste no puede alterar los términos libremente expresados por las partes, ni atribuir al contrato menciones que no contiene sin incurrir en falso supuesto.
Con sujeción a lo antes expuesto considera esta Juzgadora que en el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el día dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, del Tomo 67 de los libros de autenticaciones, respectivamente, las partes convinieron en las siguientes estipulaciones principales, a saber:
“QUINTA: El canón (sic) de arrendamiento se conviene en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 4.000) mensuales. En caso que EL ARRENDATARIO haga uso de la prórroga legal, a partir del vencimiento de dicho término inicial, el canon de arrendamiento se ajustará de acuerdo con los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela (IPC) que corresponda al año en curso para esa fecha. El pago de las mensualidades serán anticipadas al comienzo de cada mes de arrendamiento, y deberá pagarse dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, en las oficinas de LA ARRENDADORA o en la dirección que ella señale. La única prueba de pago del cánon (sic) de arrendamiento, lo constituirá los recibos de cancelación expedidos por LA ARRENDADORA, en el entendido que el último de ellos no ni hace presumir el pago de los anteriores, motivo por el cual EL ARRENDATARIO deberá conservarlos”.
Pues bien, la parte actora alegó que el arrendatario ha incumplido con la cláusula quinta de los contratos de arrendamiento manifestando que aquel ha dejado de pagar puntualmente y en forma consecutiva las quince (15) mensualidades de arrendamiento comprendidas desde el mes de julio del año 2011; por otro lado, la parte demandada en el escrito de contestación expresó que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales, argumentando que los mismos son de su propiedad, por lo cual el propio demandando reconoce primeramente con respecto a los locales comerciales PB-01 y PB-02 que se causaron los aludidos cánones de arrendamiento, y por otra parte, reconoció el incumplimiento en el pago.
Siendo pertinente apuntar que no fue probado durante el iter procesal, que inmueble constituido por los locales comerciales objeto de este litigio, sea propiedad de la parte demandada como lo arguyó en la oportunidad de la contestación, por cuanto las copias certificada expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, relativa a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA VERBAL A PLAZOS y el auto de admisión de la misma proferido el día primero (1°) de octubre de 2013, solo se evidencia una mera expectativa de derecho, que aun no ha sido declarada procedente por el órgano jurisdiccional competente, en consecuencia, la misma no constituye plena prueba en cuanto al fundamento de hecho alegado por la parte demandada. Así se determina.-
Asimismo, el demandado tampoco demostró a través de los medios probatorios consagrados en nuestra legislación, el pago de los cánones de arrendamiento generados en los meses señalados por los demandantes en el escrito libelar, por ende resulta evidente deducir la inejecución de la obligación que incumbe al arrendatario de acuerdo a lo estipulado por las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento bajo estudio, relativa al pago del canon arrendaticio y su forma de ejecutarlo. Así se determina.-
Por otra parte, los demandantes afirmaron que se verificó el vencimiento del lapso del arrendamiento pactado y la prórroga legal sin que el arrendatario realizara la entrega de los locales arrendados; ante esto, el demandado manifestó en el acto de contestación que las relaciones arrendaticias se iniciaron con un término de duración de doce (12) meses, sin posibilidades de prórroga, pero que las mismas se extendieron contractualmente; lo que permite inferir a esta Sentenciadora que se produjo la tácita reconducción y dichos vínculos arrendaticios suscitados sobre los locales comerciales identificados con los números PB-01 y PB-02, constituyen relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado.
De igual forma, las partes convinieron en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, lo siguiente:
“EL ARRENDATARIO declara recibir en buen estado de, limpieza y conservación el inmueble arrendado y se obliga y se compromete a entregarlo e óptima condiciones al término del presente contrato. Cualquier mejora de conservación, reparación, pintura y limpieza deberá hacerlo previa aprobación por escrito de LA ARRENDADORA, debiendo contar el gasto y necesariamente con su aprobación antes del inicio de su ejecución.”
En relación con dicho particular, la parte accionante arguyó que el arrendatario ha mantenido total y absolutamente abandonados ambos locales comerciales, deteriorados y con malos olores, respecto a tal argumento la parte demandada no lo contradijo ni ha manifestado nada en cuanto ello; sin embargo, tal hecho quedó evidenciado en el documento público conformado por el acta de la inspección judicial practicada en fecha catorce (14) de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a través de cual se desprende que ciertamente los locales comerciales objeto de esta causa, se encontraban en mal estado de conservación y mantenimiento en la oportunidad que se interpuso la presente demanda.
En virtud de ello, esta Juzgadora colige que el arrendatario ha incurrido en la inejecución de la obligación contenida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento en relación con el local comercial PB-01, y con respecto al local comercial PB-02 contravino lo estipulado en el ordinal 1° del artículo 1.592 del Código Civil, que reza:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”
Ulteriormente, se estipuló en la cláusula octava del convenio arrendaticio de fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, lo siguiente:
“EL ARRENDATARIO pagará todos los servicios públicos o privados que correspondan o se utilicen en el local, incluyendo pero no limitándose a la electricidad, aseo urbano, agua, vigilancia privada, cable tv, privado, y especialmente la línea y aparato teléfonico propiedad de la ARRENDADORA, signada con el n° 0261-7975940, así como cualquier otro servicio que requiera.”
La parte demandante aseveró en el libelo de demanda que el arrendatario adeuda por concepto de servicios de electricidad a la empresa ENELVEN la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 6.213,49), asimismo
que el demandado adeuda por concepto del aseo urbano domiciliario, servicio prestado por la empresa IMAU-SAMAT, la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 9.250,05); no obstante, de un estudio a las actas procesales, se verificó que en el presente juicio no fue demostrado a través de los medios probatorios establecidos en el ordenamiento jurídico positivo, lo concerniente a la existencia de las deudas de tales cantidades dinerarias por los referidos conceptos de servicios públicos, todo ello, en virtud de haberse desechados los estados de cuenta que presuntamente reflejaban las deudas provenientes de ENELVEN y del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), al no ser ratificados en juicio, en su debida oportunidad; en consecuencia, mal puede este Tribunal condenar a la parte demandada a pagar dichas sumas pecuaniarias por concepto de deudas que no fueron probadas en autos, por lo cual se declara IMPROCEDENTE la petición esbozada por la parte actora en relación con este particular. Así se decide.-
Ahora bien, por cuanto quedó demostrado a través de los medios probatorios establecidos en la legislación venezolana, que la parte demandada ha incumplido lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento objeto de esta controversia con respecto al local PB-01, así como el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, con respecto al local PB-02, ya que ha incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) cada uno, lo que asciende a la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por cada local comercial, lo que en total por los dos (2) locales arriba identificados, suman la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), conducta denominada por la más calificada doctrina como “insolvencia inquilinaria”; aunado a ello, el demandado ha inejecutado lo pactado en la cláusula séptima del convenio arrendaticio con respecto al local PB-01, así como el ordinal 1° del artículo 1.592 del Código Civil, con respecto al local PB-02, ya que efectivamente los locales comerciales arrendados se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento, tal como se desprende de acta levantada en fecha catorce (14) de agosto de 2012, por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuya conducta culposa desplegada por el arrendatario, a juicio de este Tribunal, se subsume con suficiente adecuación en la causal de desalojo prevista en los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, precedentemente transcrito, y visto que los demandantes no probaron la existencia de deudas por concepto de servicios públicos, esta Juzgadora le resulta forzoso declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRA
GAGLIANO DI MEO, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, todos plenamente identificados en autos. Así se decide.-
En consecuencia, se ordena al ciudadano AYMAN ALKASSIM, HACER ENTREGA FORMAL de los inmuebles arrendados constituidos por dos (2) locales comerciales identificados con los números PB-01 y PB-02, ubicados en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72 No. 71-57, Sector Tierra Negra, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del estado Zulia, según documentos autenticados ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha quince (15) de junio de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, anotado bajo el No. 50, Tomo 67, a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, todos igualmente identificados. Así se decide.-
Asimismo, SE CONDENA al ciudadano AYMAN ALKASSIM, a pagar a los demandantes ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) cada mensualidad, por los dos (2) locales comerciales objeto de este litigio; más la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando, tal como fue peticionado en el particular segundo del escrito libelar, correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) cada mensualidad, por los dos (2) locales comerciales objeto de este litigio; todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00). Así se decide.-
IV
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuere opuesta por la parte demandada ciudadano AYMAN ALKASSIM antes identificado, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE en derecho la defensa invocada por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, referida a la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, y la falta de cualidad de la parte demandada para sostener este juicio.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentaran los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, todos plenamente identificados.
CUARTO: SE ORDENA al ciudadano AYMAN ALKASSIM, HACER ENTREGA FORMAL de los inmuebles arrendados constituidos por dos (2) locales comerciales identificados con los números PB-01 y PB-02, ubicados en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72 No. 71-57, Sector Tierra Negra, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documentos autenticados ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha quince (15) de junio de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, anotado bajo el No. 50, Tomo 67, a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, todos igualmente identificados.
QUINTO: SE CONDENA al ciudadano AYMAN ALKASSIM, a pagar a los demandantes ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) cada mensualidad, por los dos (2) locales comerciales objeto de este litigio; más la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando, tal como fue peticionado en el particular segundo del escrito libelar, correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, por la cantidad de CUATRO MIL
BOLIVARES (Bs. 4.000,00) cada mensualidad, por los dos (2) locales comerciales objeto de este litigio; todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00).
SEXTO: IMPROCEDENTE la petición de la parte actora, referida al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 6.213,49), por concepto del servicio público de electricidad y la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 9.250,05) por concepto del aseo urbano domiciliario, al no ser probadas en autos. Así se determina.-
SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas, de conformidad con el establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no existir vencimiento total en la presente causa.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, SAN FRANCISCO Y JESÚS ENRIQUE LOSSADA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de diciembre del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
LA JUEZA TEMPORAL
Abog. AURIVETH MELÉNDEZ
LA SECRETARIA,
Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
En la misma fecha, siendo la dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva en el expediente No. 3042.-
LA SECRETARIA,
Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
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